交付評估體系培訓(xùn)

1、1/23深圳市瑞捷建筑工程咨詢有限公司Shenzhen Ridge architectural engineering consultant co.,ltd2016年華潤置地交付評估體系3/23一、華潤置地第三方交付評估體系組成交付評估體系戶內(nèi)觀感（50%）戶內(nèi)實測（20%）公共部位觀感（10%）外立面觀感（10%）園林觀感（10%）交付評估體系組成 綜合得分=戶內(nèi)觀感質(zhì)量評分*50%+戶內(nèi)實測實量合格率*20%+公共部位觀感質(zhì)量評分*10%+ 外立面及屋面觀感質(zhì)量評分10%+園林景觀評分10%交付評估體系體系構(gòu)成戶內(nèi)觀感戶內(nèi)實測公共部位外立面園林精裝房戶內(nèi)觀感毛坯房戶內(nèi)觀感交付評估體系體系構(gòu)

2、成戶內(nèi)觀感戶內(nèi)實測公共部位外立面園林戶內(nèi)觀感入戶空間戶內(nèi)空間設(shè)備及裝飾工程廚房空間衛(wèi)生間部品起居空間陽臺保潔戶內(nèi)觀感入戶空間水電設(shè)備裝飾工程門窗工程陽臺防水工程保潔精裝房戶內(nèi)實測毛坯房戶內(nèi)實測交付評估體系體系構(gòu)成戶內(nèi)觀感戶內(nèi)實測公共部位外立面園林戶內(nèi)實測空間尺寸涂飾工程墻面飾面磚工程地面飾面磚工程室內(nèi)門設(shè)備安裝木地板空氣質(zhì)量檢測隔音檢測淋閉水實驗戶內(nèi)實測空間尺寸抹灰工程設(shè)備安裝空氣質(zhì)量檢測隔音檢測淋閉水實驗公共部位觀感大堂/電梯廳/公共樓梯間/架空層/公共露臺地下室交付評估體系體系構(gòu)成戶內(nèi)觀感戶內(nèi)實測公共部位外立面園林外立面屋面觀感外墻涂料/外墻磚/干掛石材屋面露臺交付評估體系體系構(gòu)成戶內(nèi)觀感

3、戶內(nèi)實測公共部位外立面園林園林景觀觀感軟景硬景軟硬景交接交付評估體系體系構(gòu)成戶內(nèi)觀感戶內(nèi)實測公共部位外立面園林1、目前觀感體系盡量進(jìn)行量化。2、對觀感的缺陷問題，通過定性及定量的方式進(jìn)行判斷。3、問題的定性：嚴(yán)重（對后期交付影響較大，無法整改），一般（對后期交付存在一定影響，但是不易整改），輕微（對后期交付影響較小，易及時整改）4、問題的定量：個別（1-2處問題）、局部（3-5處問題）、普遍（5處以上問題），對于單項問題，以問題的嚴(yán)重程度進(jìn)行判斷。5、交付評估觀感評分內(nèi)容主要從高品質(zhì)六大維度進(jìn)行評分：安全堅固、功能適用、美觀精致、易維護(hù)、耐久、節(jié)能環(huán)保。 二、觀感評分規(guī)則戶內(nèi)觀感測區(qū)：按不同裝

4、修標(biāo)準(zhǔn)及裝修單位隨機(jī)抽取5%套數(shù)，抽樣總數(shù)不少于10套不多于15套，由三位評估人員進(jìn)行分組評分。公共部位測區(qū)：地下室車庫全部進(jìn)行測評；地下室的電梯廳及首層大堂抽測1個單元；電梯廳隨機(jī)抽取5%，抽樣總數(shù)不少于5層不多于10層；由三位評估人員進(jìn)行分組評分。外立面及屋面測區(qū)：全部外立面及屋面觀感測評；組長進(jìn)行評估。園林景觀測區(qū)：全部園林觀感測評；組長進(jìn)行評估。戶內(nèi)實測測區(qū)：任意抽取2層進(jìn)行實測；如果所抽選測區(qū)無法測滿數(shù)據(jù)時，采取就近原則選點(diǎn)進(jìn)行實測補(bǔ)充處理。* 電腦隨機(jī)抽選測區(qū)所在樓層。三、測區(qū)抽選原則1、華潤置地所有交付項目在集中交付前均需參加交付評估。2、北方入冬后室外軟景已采用防凍措施保護(hù)情況

5、下，可不評軟景（若軟景只是局部做防凍措施的，不影響大面檢查的情況下，軟景照常進(jìn)行檢查）；因降雪覆蓋的可不評室外景觀。3、交付區(qū)域車庫未銷售也需進(jìn)行評估，主要以是否投入使用為判斷依據(jù)。4、檢查當(dāng)天如存在針對測區(qū)突擊整改的，項目/標(biāo)段綜合分扣1分。5、公區(qū)檢查：同一個單元的公區(qū)測區(qū)，單元門、信報箱、電梯的得分為同一合格率。6、別墅項目，公共區(qū)域觀感不進(jìn)行評分，其權(quán)重按比例分?jǐn)傊疗渌猪棥?、同一項目分多個標(biāo)段，園林、地下室為同一單位施工，各標(biāo)段合格率均為同一個合格率。8、現(xiàn)場檢查如因項目配合問題而無法進(jìn)行測試或評判的，則直接判定為不合格，計0分。9、其他因不可預(yù)見或不可抗力導(dǎo)致不能進(jìn)行正常評估的另

6、行商議。四、體系說明3/23二、華潤置地第三方交付評估案例簡析園林景觀觀感軟景硬景軟硬景交接交付評估體系體系構(gòu)成戶內(nèi)觀感戶內(nèi)實測公共部位外立面園林入戶門1、表面不平整、破損、污染、劃傷2、門框安裝不牢固3、門鎖開啟不靈活、有異響，門扇關(guān)閉后有松動4、門框收口不順直、粗糙5、門吸安裝不牢固、功能不正常檢查方式：目測交付評估案例簡析園林景觀觀感軟景硬景軟硬景交接交付評估體系體系構(gòu)成戶內(nèi)觀感戶內(nèi)實測公共部位外立面園林交付評估案例簡析對講機(jī)1、對講功能不正常 2、可視功能不正常 3、按鍵開鎖功能不正常4、表面破損、污染檢查方式：目測可視對講按檢視后無畫面?？梢晫χv固定不牢。園林景觀觀感軟景硬景軟硬景交

7、接交付評估體系體系構(gòu)成戶內(nèi)觀感戶內(nèi)實測公共部位外立面園林交付評估案例簡析安防1、布防、撤防測試失敗 2、表面破損、污染檢查方式：目測、試驗園林景觀觀感軟景硬景軟硬景交接交付評估體系體系構(gòu)成戶內(nèi)觀感戶內(nèi)實測公共部位外立面園林交付評估案例簡析戶內(nèi)配電箱1、開關(guān)功能不正常2、對應(yīng)控制電路標(biāo)示不清晰，與實際對應(yīng)不準(zhǔn)確3、控制箱安裝歪斜，不水平4、表面破損、污染檢查方式：目測、試驗配電箱電路標(biāo)示不清晰。內(nèi)側(cè)垃圾未清理、電線排線混亂。園林景觀觀感軟景硬景軟硬景交接交付評估體系體系構(gòu)成戶內(nèi)觀感戶內(nèi)實測公共部位外立面園林交付評估案例簡析開關(guān)/面板、插座1、表面破損、污染、劃傷2、啟閉不順暢、對應(yīng)控制終端有誤3

8、、開關(guān)/面板安裝歪斜4、收口粗糙檢查方式：目測、試驗相位測試不正常。插座間距大。插座邊收口粗糙。園林景觀觀感軟景硬景軟硬景交接交付評估體系體系構(gòu)成戶內(nèi)觀感戶內(nèi)實測公共部位外立面園林交付評估案例簡析地板1、表面不平直、不潔凈，有損傷、色差明顯2、鋪設(shè)不牢固、行走時有異響、冒灰檢查方式：目測木地板冒灰，松動。木地板色差。踢腳線接縫處理、收口不合理。與墻面不平順，安裝松動。園林景觀觀感軟景硬景軟硬景交接交付評估體系體系構(gòu)成戶內(nèi)觀感戶內(nèi)實測公共部位外立面園林交付評估案例簡析涂料1、陰陽角不順直、大小頭2、涂料大面存在刷痕和波浪紋3、有銹斑、砂眼、裂紋4、有色差、污染、劃傷、破損5、收邊收口粗糙檢查方式

9、：目測墻面出現(xiàn)脫皮墻面有明顯打磨紋墻面平整、順直墻面明顯開裂園林景觀觀感軟景硬景軟硬景交接交付評估體系體系構(gòu)成戶內(nèi)觀感戶內(nèi)實測公共部位外立面園林交付評估案例簡析墻、地磚1、表面不平整、不順直2、磚面有色差、破損、有空鼓3、磚縫不飽滿、不順直、不均勻，色差大4、墻與地磚縫隙過大、不均勻、不順直檢查方式：目測勾縫不密實縫體不密實，漏勾勾縫整體順直、美觀、無污染縫體不清晰、不光滑、周邊有污染未清除園林景觀觀感軟景硬景軟硬景交接交付評估體系體系構(gòu)成戶內(nèi)觀感戶內(nèi)實測公共部位外立面園林交付評估案例簡析窗臺石/門檻石1、有色差、破損及斷裂2、窗邊收口未壓住窗臺石露縫檢查方式：目測地磚與墻墻之間存在較大縫隙窗

10、臺板出現(xiàn)大小頭窗臺板與墻面縫隙較大與墻面膠結(jié)不飽滿園林景觀觀感軟景硬景軟硬景交接交付評估體系體系構(gòu)成戶內(nèi)觀感戶內(nèi)實測公共部位外立面園林交付評估案例簡析地面石材1、有色差、縫隙不均勻、破損及斷裂2、表面不光潔、用手觸摸有高低差3、光面石材未做鏡面處理檢查方式：目測勾縫縫隙不均勻存在明顯色斑存在明顯斷裂墻面色澤紋路一致園林景觀觀感軟景硬景軟硬景交接交付評估體系體系構(gòu)成戶內(nèi)觀感戶內(nèi)實測公共部位外立面園林交付評估案例簡析踢腳線1、表面污染、破損、色差明顯2、整體不平直3、陰陽轉(zhuǎn)角處不方正、對縫不嚴(yán)密4、踢腳線與墻面、地面存在明顯縫隙、不均勻、不順直5、打膠處理檢查方式：目測踢腳線接縫處理、收口不合理。

11、與墻面不平順，安裝松動。園林景觀觀感軟景硬景軟硬景交接交付評估體系體系構(gòu)成戶內(nèi)觀感戶內(nèi)實測公共部位外立面園林交付評估案例簡析戶內(nèi)門1、表面破損、污染2、門鎖安裝不到位，開啟不正常、關(guān)閉后門扇有松動 3、門下縫隙過寬、不均勻4、門吸安裝不牢固、功能不正常檢查方式：目測、試驗門扇成品破壞。門框污染壞。門吸脫落。園林景觀觀感軟景硬景軟硬景交接交付評估體系體系構(gòu)成戶內(nèi)觀感戶內(nèi)實測公共部位外立面園林交付評估案例簡析門套1、表面不光滑，不平整、色差2、線條不順直，接縫不嚴(yán)密3、裂縫、翹曲和損壞 4、門套線與墻面存在明顯縫隙、不均勻、不順直、打膠處理5、廚衛(wèi)間門套線未落在門檻石或門套靴上 檢查方式：目測、試

12、驗與墻接縫處理、收口粗糙。與墻接縫處理、收口粗糙。門貼臉與墻接縫打膠。門貼臉拼縫過大。園林景觀觀感軟景硬景軟硬景交接交付評估體系體系構(gòu)成戶內(nèi)觀感戶內(nèi)實測公共部位外立面園林交付評估案例簡析鋁合金/塑鋼門窗1、表面有污染、劃傷 2、啟閉操作不正常，推拉門移動不順暢、不平穩(wěn) 3、門窗四角有滲漏水跡4、門窗外泄水孔堵塞5、門窗密封膠粘結(jié)不牢固、不完整、不順直檢查方式：目測、試驗玻璃表面有污染。打膠質(zhì)量較差。鋁框污染。污染，刮花嚴(yán)重。園林景觀觀感軟景硬景軟硬景交接交付評估體系體系構(gòu)成戶內(nèi)觀感戶內(nèi)實測公共部位外立面園林交付評估案例簡析櫥柜/門板（收納）1、門板不平整、破損、污染、有色差、表面不光滑、翹曲。

13、2、柜門與柜體縫隙不對稱不一致，拉手位置不對稱、不水平3、開啟關(guān)閉有異響檢查方式：目測、試驗柜門門板高錯縫。柜門門板破損。柜門門板刮花。柜門門板高低差園林景觀觀感軟景硬景軟硬景交接交付評估體系體系構(gòu)成戶內(nèi)觀感戶內(nèi)實測公共部位外立面園林交付評估案例簡析臺面（廚衛(wèi)間）1、表面不平整、不光潔2、破損、污染、目測有接縫3、臺面與墻面存在大小頭4、打膠不順平、寬窄不一致檢查方式：目測臺面表面不光潔，粗糙。臺面與瓷磚交界處打膠不順直粗糙。臺面表面不光潔，粗糙。園林景觀觀感軟景硬景軟硬景交接交付評估體系體系構(gòu)成戶內(nèi)觀感戶內(nèi)實測公共部位外立面園林交付評估案例簡析五金1、松動、污染、破損2、軌道和鉸鏈不牢固、不

14、順滑檢查方式：目測廚房給水龍頭生銹，污染。廚房臺盆表面不光潔，污染、破損。水槽1、表面不光潔、污染、破損2、排水開關(guān)操作不靈活，水槽四周密封不嚴(yán)密3、溢水、排水不正常，有滲漏檢查方式：目測、試水園林景觀觀感軟景硬景軟硬景交接交付評估體系體系構(gòu)成戶內(nèi)觀感戶內(nèi)實測公共部位外立面園林交付評估案例簡析廚電1、外觀污染、有劃傷、不完好2、油煙機(jī)送電、燃?xì)庠铧c(diǎn)火不正常檢查方式：目測、試驗抽油煙機(jī)面板污染。抽油煙機(jī)通電正常。園林景觀觀感軟景硬景軟硬景交接交付評估體系體系構(gòu)成戶內(nèi)觀感戶內(nèi)實測公共部位外立面園林交付評估案例簡析柜體1、破損、有污染2、擱板安裝不牢固，擱點(diǎn)不平整，活動隔板未設(shè)置調(diào)節(jié)功能檢查方式：目

15、測柜門錯縫，有污染。柜板破損。園林景觀觀感軟景硬景軟硬景交接交付評估體系體系構(gòu)成戶內(nèi)觀感戶內(nèi)實測公共部位外立面園林交付評估案例簡析五金1、軌道和鉸鏈不牢固、不順滑，柜門啟閉不正常2、抽屜、褲架推拉不順暢檢查方式：目測鉸鏈固定不牢，生銹。柜門關(guān)閉不正常園林景觀觀感軟景硬景軟硬景交接交付評估體系體系構(gòu)成戶內(nèi)觀感戶內(nèi)實測公共部位外立面園林交付評估案例簡析緊急報警器1、與監(jiān)控中心聯(lián)動測試不正常2、復(fù)位鑰匙不正常檢查方式：目測、測試緊急報警器復(fù)位不正常。園林景觀觀感軟景硬景軟硬景交接交付評估體系體系構(gòu)成戶內(nèi)觀感戶內(nèi)實測公共部位外立面園林交付評估案例簡析座便1、表面不光潔、污染、有破損、有使用痕跡2、沖水

16、不順暢、堵塞3、馬桶與墻面不垂直，水箱與墻面不平行，水箱與墻面間隙大于兩指寬度檢查方式：目測、測試馬桶與墻面間隙過大。水箱漏水。馬桶有使用過的痕跡。馬桶與墻面不垂直，大小頭。園林景觀觀感軟景硬景軟硬景交接交付評估體系體系構(gòu)成戶內(nèi)觀感戶內(nèi)實測公共部位外立面園林交付評估案例簡析臺盆1、表面不光潔、有劃痕、污染、破損2、水喉左熱右冷有誤、切換不正常3、溢水、排水不正常，有滲漏 4、周邊打膠不完整、不順平、寬窄不一檢查方式：目測、試水、測試臺盆左熱右冷有誤臺盆表面有污染臺盆打膠不完整園林景觀觀感軟景硬景軟硬景交接交付評估體系體系構(gòu)成戶內(nèi)觀感戶內(nèi)實測公共部位外立面園林交付評估案例簡析淋浴房1、安裝不牢固

17、2、墻體連接處打膠不嚴(yán)密、不平整、寬窄不一致3、玻璃無3C標(biāo)志 4、排水不正常檢查方式：目測、試水淋浴屏與墻交界處打膠不順直。淋浴屏玻璃有3C標(biāo)志。園林景觀觀感軟景硬景軟硬景交接交付評估體系體系構(gòu)成戶內(nèi)觀感戶內(nèi)實測公共部位外立面園林交付評估案例簡析陽臺1、不同材料交界處處理粗糙、滴水線不順直2、陽臺欄桿安裝不牢固、收口粗糙、污染、銹蝕3、排水不順暢（潑水試驗）檢查方式：目測、試水陽臺踢腳線與反檻收口粗糙。管道根部收口粗糙。陽臺滴水線粗糙。欄桿根部收口粗糙。園林景觀觀感軟景硬景軟硬景交接交付評估體系體系構(gòu)成戶內(nèi)觀感戶內(nèi)實測公共部位外立面園林交付評估案例簡析戶內(nèi)保潔1、不干凈、不整潔檢查方式：目測

18、園林景觀觀感軟景硬景軟硬景交接交付評估體系體系構(gòu)成戶內(nèi)觀感戶內(nèi)實測公共部位外立面園林交付評估案例簡析單元門/信報箱/消防箱/防火門/管井門1、表面污染、破損、銹蝕2、安裝不牢固、門鎖開啟不正常3、門框與墻面不齊、收口粗糙檢查方式：目測消防箱周邊開裂。消防門門框邊收口粗糙。管井門框邊收口粗糙。管井門框邊收口粗糙。園林景觀觀感軟景硬景軟硬景交接交付評估體系體系構(gòu)成戶內(nèi)觀感戶內(nèi)實測公共部位外立面園林交付評估案例簡析電梯1、表面劃傷、破損、污染2、門套收口粗糙3、呼叫面板固定不牢固、歪斜檢查方式：目測電梯按鍵面板收口粗糙。電梯按鍵面板與墻交界處收口粗糙。電梯按鍵面板松動。園林景觀觀感軟景硬景軟硬景交接

19、交付評估體系體系構(gòu)成戶內(nèi)觀感戶內(nèi)實測公共部位外立面園林交付評估案例簡析外立面1、有明顯起拱、開裂、脫落跡象2、外立面不平整，線條不順直、污染、色差、泛堿、涂料接茬明顯目測檢查檢查：要求檢查時陽光充足。園林景觀觀感軟景硬景軟硬景交接交付評估體系體系構(gòu)成戶內(nèi)觀感戶內(nèi)實測公共部位外立面園林交付評估案例簡析屋面露臺1、防水收口部位及墻地面開裂2、保潔清理不到位目測檢查檢查：要求檢查時陽光充足。園林景觀觀感軟景硬景軟硬景交接交付評估體系體系構(gòu)成戶內(nèi)觀感戶內(nèi)實測公共部位外立面園林交付評估案例簡析灌木/喬木1、苗木枯萎2、苗木枯死3、樹坑不整潔檢查：目測園林景觀觀感軟景硬景軟硬景交接交付評估體系體系構(gòu)成戶內(nèi)

20、觀感戶內(nèi)實測公共部位外立面園林交付評估案例簡析草坪1、草面或基面不平整，露土2、有雜草，有局部枯死現(xiàn)象3、種植土內(nèi)含有垃圾、石塊（挖坑30檢驗）檢查：1、目測檢查2、使用小鐵鍬或鏟子在種植土面挖坑檢查有雜草，局部枯死。草面、基面不平整、露土，局部枯死。種植土內(nèi)含有垃圾、石塊。種植土厚度不夠30cm。園林景觀觀感軟景硬景軟硬景交接交付評估體系體系構(gòu)成戶內(nèi)觀感戶內(nèi)實測公共部位外立面園林交付評估案例簡析車行路面1、行車路面不平整2、行道線不順直3、路面/路牙石污染4、破損、裂紋檢查：1、目測檢查2、使掃平儀檢查路面平整程度路牙石接口粗糙。路牙石接口破損。園林景觀觀感軟景硬景軟硬景交接交付評估體系體系

21、構(gòu)成戶內(nèi)觀感戶內(nèi)實測公共部位外立面園林交付評估案例簡析硬質(zhì)鋪裝1、表面不平整2、拼縫寬窄不一、不順直、不平滑、勾縫粗糙3、明顯色差、破損、斷裂、污染、泛堿4、卵石路面石子大小不一、擺放不均勻、脫落5、梁底石材濕貼、壓頂厚度不均勻6、洗石米路面開裂、露漿、掉石子檢查：1、目測檢查2、使掃平儀檢查路面平整程度3、用水沖洗或使用掃帚清掃路面石子是否粘結(jié)牢固石材裝飾面斷裂。地面飾面磚拼縫寬窄不一。地面石材拼縫寬窄不一，上線錯縫，平整度差。地面飾石材破損。園林景觀觀感軟景硬景軟硬景交接交付評估體系體系構(gòu)成戶內(nèi)觀感戶內(nèi)實測公共部位外立面園林交付評估案例簡析木制平臺1、翹曲變形，油漆脫落2、材料或間縫寬窄不

22、一3、安裝不牢固檢查：1、目測檢查2、使用鋼卷尺檢查材料或間距寬窄程度木制平臺翹曲變形。木制平臺間縫寬窄不一。園林景觀觀感軟景硬景軟硬景交接交付評估體系體系構(gòu)成戶內(nèi)觀感戶內(nèi)實測公共部位外立面園林交付評估案例簡析井蓋及篦子（雨水口、給水點(diǎn)）1、井蓋放置不平、周邊收口不到位2、明顯松動或異響，破損3、井蓋污染嚴(yán)重4、井蓋位置設(shè)置不合理（未有效避免行車噪音，與相關(guān)硬裝不協(xié)調(diào)）檢查：1、目測檢查2、在井蓋上行走測試是否存在松動及異響園林景觀觀感軟景硬景軟硬景交接交付評估體系體系構(gòu)成戶內(nèi)觀感戶內(nèi)實測公共部位外立面園林交付評估案例簡析燈具1、立桿明顯歪斜或固定不牢2、底座高出周邊硬質(zhì)鋪裝或軟景，固定螺栓未做任何防銹處理檢查：1、目測檢查燈具油漆污染。燈具混凝土底座外露。燈具混凝土底座外露。園林景觀觀感軟景硬景軟硬景交接交付評估體系體系構(gòu)成戶內(nèi)觀感戶內(nèi)實測公共部位外立面園林交付評估案例簡析軟景與硬景交接部位收口1、園