中美房地產(chǎn)及金融業(yè)的發(fā)展方向(共212頁)

1、深圳走向世界文庫中美房地產(chǎn)及房地產(chǎn)金融業(yè)概論龍福永 著提 要本文全面、系統(tǒng)地介紹了美國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的歷史背景和現(xiàn)狀，著重論述了其房地產(chǎn)金融體制的建立、發(fā)展及其重要作用，并在此基礎(chǔ)上，結(jié)合深圳和我國具體實際，借鑒提出了構(gòu)建有中國特色房地產(chǎn)金融體制的新型模式，同時引入了政府金融平衡機構(gòu)的雙向作用機制，為政府通過市場杠桿對房地產(chǎn)業(yè)實施宏觀調(diào)控和實現(xiàn)國民經(jīng)濟良性循環(huán)探尋了一條切實可行的途徑和行之有效的運作方式。編 者 的 話世界發(fā)達國家和地區(qū)的發(fā)展實踐已經(jīng)證明：一個國家、一個地區(qū)或一個城市經(jīng)濟發(fā)展和現(xiàn)代化水平的高低，很大程度上取決于其管理水平的高低。管理在經(jīng)濟發(fā)展中具有的創(chuàng)造作用已被人們所認識和接受。

2、因此，國內(nèi)外相當(dāng)多的專家學(xué)者和行政官員們不約而同地推出了生產(chǎn)第四要素理論，認為生產(chǎn)之所以能夠發(fā)生并持續(xù)進行，除需要土地、勞動和資本外，還必須存在第四要素管理。理解管理在生產(chǎn)和生活中的作用并不難。我國古代有名的“田忌賽馬”故事就告訴人們，管理往往是成敗的關(guān)鍵。難的是如何了解和掌握現(xiàn)代化的管理知識和方法。對年輕的深圳市來說，這點尤為迫切和重要。特區(qū)的倡辦者鄧小平同志在特區(qū)成立不久時就指出：“特區(qū)是個窗口，是技術(shù)的窗口，管理的窗口，知識的窗口，也是對外政策的窗口。從特區(qū)可以引進技術(shù)，學(xué)到管理，管理也是知識?！苯⑻貐^(qū)以來，深圳通過引進外資和先進科學(xué)技術(shù)的同時，也吸收了國外先進的科學(xué)管理經(jīng)驗，對管理現(xiàn)

3、代化城市積累了一定的經(jīng)驗，但相對來講，現(xiàn)代化國際性城市的管理經(jīng)驗仍很不足。深圳目前正處在重大的社會轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵時期，在本世紀末下世紀初，深圳要建立社會主義新型的市場經(jīng)濟體制，進一步完善城市各項功能，轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增長方式，同國際經(jīng)濟和慣例接軌。隨著深圳現(xiàn)代化建設(shè)進程的加快和深度的推進，一系列的問題開始出現(xiàn)并困惑著深圳，現(xiàn)代化城市管理經(jīng)驗不足掣肘了深圳邁向現(xiàn)代化國際性城市的步伐，城市管理水平高低是關(guān)乎深圳以何種姿態(tài)跨入21世紀的戰(zhàn)略性問題。江澤民同志曾強調(diào)，我們要“堅持對外開放，認真學(xué)習(xí)世界各民族的長處，積極引進先進的科學(xué)技術(shù)和經(jīng)營管理經(jīng)驗，增強我們自力更生的能力，加快祖國的發(fā)展”。只有站在人類文明的肩

4、膀上，深圳才有可能建立世界一流的城市管理和企業(yè)管理。要做到這一點，途徑有很多，但最直接、最有效的辦法莫過于讓一些行政和企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)干部到香港和國外發(fā)達城市去學(xué)習(xí)、觀察、思考，將他們帶回來的成果加以匯集、整理、消化，為我所用?；谶@種思路，在20世紀末和21世紀初的10年里，深圳將有計劃地逐年派出領(lǐng)導(dǎo)干部“西行取經(jīng)”。其成果將逐漸沉淀下來，編入“深圳走向世界”文庫，以獻給那些有志于中國城市管理體制改革和建設(shè)的有識之士。本文庫的推出，從一個側(cè)面反映出深圳的城市管理開始走入一個新的階段。期望能為接近國際先進水平和銜接國際慣例作些有益的幫助。對于21世紀的中國有什么樣的影響，由未來去評說吧。目 錄 TOC

5、 h z t 3,3,2,2,1,1 HYPERLINK l _Toc7786233 引 言 PAGEREF _Toc7786233 h 10 HYPERLINK l _Toc7786234 第一章 概 論 PAGEREF _Toc7786234 h 14 HYPERLINK l _Toc7786235 第一節(jié) 房地產(chǎn)的涵義、分類及特征 PAGEREF _Toc7786235 h 14 HYPERLINK l _Toc7786236 一、房地產(chǎn)的涵義 PAGEREF _Toc7786236 h 14 HYPERLINK l _Toc7786237 二、房地產(chǎn)的分類 PAGEREF _Toc77

6、86237 h 15 HYPERLINK l _Toc7786238 三、房地產(chǎn)的特征 PAGEREF _Toc7786238 h 15 HYPERLINK l _Toc7786239 第二節(jié) 房地產(chǎn)市場 PAGEREF _Toc7786239 h 18 HYPERLINK l _Toc7786240 一、房地產(chǎn)市場的性質(zhì) PAGEREF _Toc7786240 h 18 HYPERLINK l _Toc7786241 二、房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系 PAGEREF _Toc7786241 h 19 HYPERLINK l _Toc7786242 第三節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的重要作用和意義 PAGERE

7、F _Toc7786242 h 23 HYPERLINK l _Toc7786243 第二章 美國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與國家宏觀調(diào)控措施 PAGEREF _Toc7786243 h 28 HYPERLINK l _Toc7786244 第一節(jié) 美國殖民時期至19世紀80年代后期房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 PAGEREF _Toc7786244 h 28 HYPERLINK l _Toc7786245 一、房地產(chǎn)市場的形成 PAGEREF _Toc7786245 h 29 HYPERLINK l _Toc7786246 二、鐵路交通業(yè)的發(fā)展在房地產(chǎn)開發(fā)中的作用 PAGEREF _Toc7786246 h 34 H

8、YPERLINK l _Toc7786247 第二節(jié) 美國世紀末葉至二戰(zhàn)時期房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 PAGEREF _Toc7786247 h 37 HYPERLINK l _Toc7786248 一、商業(yè)中心區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā) PAGEREF _Toc7786248 h 38 HYPERLINK l _Toc7786249 二、現(xiàn)代化城市公共設(shè)施的初期建設(shè) PAGEREF _Toc7786249 h 45 HYPERLINK l _Toc7786250 三、美國房地產(chǎn)業(yè)在20世紀20年代高漲時期的發(fā)展狀況 PAGEREF _Toc7786250 h 51 HYPERLINK l _Toc7786251

9、四、大蕭條及二戰(zhàn)時期美國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 PAGEREF _Toc7786251 h 60 HYPERLINK l _Toc7786252 第三節(jié) 美國二戰(zhàn)后房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展及現(xiàn)狀 PAGEREF _Toc7786252 h 78 HYPERLINK l _Toc7786253 一、郊區(qū)城市化建設(shè)與戰(zhàn)后房地產(chǎn)復(fù)蘇 PAGEREF _Toc7786253 h 79 HYPERLINK l _Toc7786254 二、都市更新與都市中心區(qū)的復(fù)興 PAGEREF _Toc7786254 h 88 HYPERLINK l _Toc7786255 三、70年代至90年代美國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展狀況 PAGEREF

10、 _Toc7786255 h 106 HYPERLINK l _Toc7786256 第三章 美國房地產(chǎn)金融業(yè)的發(fā)展 PAGEREF _Toc7786256 h 119 HYPERLINK l _Toc7786257 第一節(jié) 美國聯(lián)邦儲備銀行 PAGEREF _Toc7786257 h 120 HYPERLINK l _Toc7786258 第二節(jié) 美國房地產(chǎn)金融市場 PAGEREF _Toc7786258 h 122 HYPERLINK l _Toc7786259 一、一級市場 PAGEREF _Toc7786259 h 122 HYPERLINK l _Toc7786260 二、一級市場的

11、抵押貸款的放貸機構(gòu) PAGEREF _Toc7786260 h 123 HYPERLINK l _Toc7786261 三、二級市場 PAGEREF _Toc7786261 h 126 HYPERLINK l _Toc7786262 第三節(jié) 房地產(chǎn)籌資技巧 PAGEREF _Toc7786262 h 138 HYPERLINK l _Toc7786263 一、定期貸款 PAGEREF _Toc7786263 h 138 HYPERLINK l _Toc7786264 二、分期償還貸款 PAGEREF _Toc7786264 h 139 HYPERLINK l _Toc7786265 三、可調(diào)利

12、率抵押貸款 PAGEREF _Toc7786265 h 139 HYPERLINK l _Toc7786266 四、飄浮式貸款 PAGEREF _Toc7786266 h 139 HYPERLINK l _Toc7786267 五、擴幅式長期抵押貸款 PAGEREF _Toc7786267 h 140 HYPERLINK l _Toc7786268 六、逆向年金抵押貸款 PAGEREF _Toc7786268 h 140 HYPERLINK l _Toc7786269 第四節(jié) 房地產(chǎn)金融的貸款方案 PAGEREF _Toc7786269 h 141 HYPERLINK l _Toc778627

13、0 一、常規(guī)貸款 PAGEREF _Toc7786270 h 141 HYPERLINK l _Toc7786271 二、個人抵押貸款保險方案（） PAGEREF _Toc7786271 h 142 HYPERLINK l _Toc7786272 三、聯(lián)邦住房管理局保險的貸款 PAGEREF _Toc7786272 h 143 HYPERLINK l _Toc7786273 四、退伍軍人管理局擔(dān)保的貸款 PAGEREF _Toc7786273 h 145 HYPERLINK l _Toc7786274 五、農(nóng)業(yè)管理局的貸款 PAGEREF _Toc7786274 h 147 HYPERLINK

14、 l _Toc7786275 第四章 深圳房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 PAGEREF _Toc7786275 h 148 HYPERLINK l _Toc7786276 第一節(jié) 深圳房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展及房地產(chǎn)市場的形成 PAGEREF _Toc7786276 h 148 HYPERLINK l _Toc7786277 一、起步階段（19791986年底） PAGEREF _Toc7786277 h 150 HYPERLINK l _Toc7786278 二、形成階段（19871989年底） PAGEREF _Toc7786278 h 152 HYPERLINK l _Toc7786279 三、由高漲至穩(wěn)定發(fā)展

15、階段（1989年底） PAGEREF _Toc7786279 h 153 HYPERLINK l _Toc7786280 第二節(jié) 深圳房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu) PAGEREF _Toc7786280 h 157 HYPERLINK l _Toc7786281 一、一級市場 PAGEREF _Toc7786281 h 157 HYPERLINK l _Toc7786282 二、二級市場 PAGEREF _Toc7786282 h 158 HYPERLINK l _Toc7786283 三、三級市場 PAGEREF _Toc7786283 h 158 HYPERLINK l _Toc7786284 第三節(jié)

16、 深圳住房制度建設(shè)與改革 PAGEREF _Toc7786284 h 160 HYPERLINK l _Toc7786285 一、福利房 PAGEREF _Toc7786285 h 162 HYPERLINK l _Toc7786286 二、微利房 PAGEREF _Toc7786286 h 162 HYPERLINK l _Toc7786287 三、商品房 PAGEREF _Toc7786287 h 163 HYPERLINK l _Toc7786288 第四節(jié) 深圳房地產(chǎn)業(yè)存在的問題 PAGEREF _Toc7786288 h 163 HYPERLINK l _Toc7786289 一、房

17、地產(chǎn)周期的困擾 PAGEREF _Toc7786289 h 164 HYPERLINK l _Toc7786290 二、供求關(guān)系不平衡 PAGEREF _Toc7786290 h 166 HYPERLINK l _Toc7786291 三、商品房價格高企 PAGEREF _Toc7786291 h 167 HYPERLINK l _Toc7786292 四、商品房空置率過高 PAGEREF _Toc7786292 h 168 HYPERLINK l _Toc7786293 第五章 關(guān)于構(gòu)建有中國特色房地產(chǎn)金融體制的構(gòu)想和設(shè)計 PAGEREF _Toc7786293 h 170 HYPERLIN

18、K l _Toc7786294 第一節(jié) 構(gòu)建新型房地產(chǎn)金融體制的重要意義和作用 PAGEREF _Toc7786294 h 172 HYPERLINK l _Toc7786295 一、建立房地產(chǎn)金融新體制，拓展房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)，有助于發(fā)揮房地產(chǎn)市場的杠桿作用，加快房地產(chǎn)存量消化。 PAGEREF _Toc7786295 h 172 HYPERLINK l _Toc7786296 二、建立房地產(chǎn)金融新體制，發(fā)展房地產(chǎn)金融，有利于開發(fā)商盤活資金，開展精品開發(fā)的競爭，加速推進城市國際化建設(shè)進程。 PAGEREF _Toc7786296 h 173 HYPERLINK l _Toc7786297 三、建

19、立房地產(chǎn)金融新體制，發(fā)展房地產(chǎn)金融，可以支持和促進住房制度改革的深化，通過調(diào)整消費結(jié)構(gòu)，合理引導(dǎo)消費，減輕國家和企業(yè)的負擔(dān)。 PAGEREF _Toc7786297 h 174 HYPERLINK l _Toc7786298 四、建立房地產(chǎn)金融體制，發(fā)展房地產(chǎn)金融，有利于增加房地產(chǎn)投資，推動房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展。 PAGEREF _Toc7786298 h 175 HYPERLINK l _Toc7786299 第二節(jié) 構(gòu)建新型房地產(chǎn)金融體制的可行性 PAGEREF _Toc7786299 h 177 HYPERLINK l _Toc7786300 一、房地產(chǎn)及房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展的客觀需

20、要和現(xiàn)實的必然要求。 PAGEREF _Toc7786300 h 177 HYPERLINK l _Toc7786301 二、有先進的經(jīng)驗可以借鑒 PAGEREF _Toc7786301 h 178 HYPERLINK l _Toc7786302 三、深圳具備良好的試點基礎(chǔ)和條件 PAGEREF _Toc7786302 h 180 HYPERLINK l _Toc7786303 第三節(jié) 中國房地產(chǎn)金融新體制的架構(gòu)設(shè)計 PAGEREF _Toc7786303 h 181 HYPERLINK l _Toc7786304 第四節(jié) 中國房地產(chǎn)金融市場 PAGEREF _Toc7786304 h 184

21、 HYPERLINK l _Toc7786305 一、我國和深圳房地產(chǎn)金融一級市場的現(xiàn)狀 PAGEREF _Toc7786305 h 184 HYPERLINK l _Toc7786306 二、一級市場的架構(gòu)及存在的主要問題 PAGEREF _Toc7786306 h 189 HYPERLINK l _Toc7786307 三、二級市場的建立 PAGEREF _Toc7786307 h 191 HYPERLINK l _Toc7786308 結(jié) 論 PAGEREF _Toc7786308 h 203 HYPERLINK l _Toc7786309 其他建議 PAGEREF _Toc778630

22、9 h 206 HYPERLINK l _Toc7786310 致 謝 PAGEREF _Toc7786310 h 209 HYPERLINK l _Toc7786311 主要參考書目 PAGEREF _Toc7786311 h 210引 言深圳乃至我國房地產(chǎn)業(yè)相對發(fā)達國家而言為何會表現(xiàn)出短周期的大幅振蕩？政府在十多年的改革中出臺了諸多政策而房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展依舊未能真正進入正軌？如何緩解房地產(chǎn)市場總供給和有效地需求之間的矛盾，進而形成國民經(jīng)濟增長的良性循環(huán)？如何減少宏觀調(diào)控政策表現(xiàn)出的“頭痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳”的盲目性，防止和限制其消極作用？諸如此類問題由來已久，長期得不到解決，成因可謂紛繁復(fù)雜?？梢?/p>

23、說這是一個帶有根本性的深層次的理論問題，值得我們?nèi)ド钊胙芯亢吞接憽１娝苤鐣嵺`是人類認識的最終來源，沒有對新生事物的深刻認識，沒有對新生事物出現(xiàn)的超前意識，也就不可能從理論上來把握新生事物發(fā)展的內(nèi)在規(guī)律性，進而也就無法用理論來指導(dǎo)實踐。這樣的社會活動必然是盲目的，極有可能出現(xiàn)巨大的波動性和極不穩(wěn)定性。深圳和我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷程就充分證明了這一規(guī)律性。房地產(chǎn)業(yè)最突出的問題是：空置商品房多，大量資金沉淀，周轉(zhuǎn)不暢。這不僅導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)不暢，而且也使社會資金的流通受到一定程度的影響而形不成良性循環(huán)。國外的經(jīng)驗表明，造成這種狀況的原因主要是人們對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的內(nèi)在規(guī)律性認識不夠深刻，理論

24、上存在許多盲點，因而未能找到一種利于社會資金流轉(zhuǎn)并促成其形成良性循環(huán)的最佳切入點或結(jié)合點。確切地說，就是對房地產(chǎn)業(yè)起支撐作用的房地產(chǎn)金融體制存在著一些弊端，與市場經(jīng)濟的發(fā)展不相適應(yīng)。所以，按照房地產(chǎn)業(yè)客觀運行規(guī)律構(gòu)建一個科學(xué)、合理的房地產(chǎn)金融體制，既是房地產(chǎn)業(yè)在市場經(jīng)濟條件下發(fā)展的需要，同時也是社會安定，國民經(jīng)濟穩(wěn)步增長和持續(xù)發(fā)展的需要。那么，究竟怎樣的房地產(chǎn)金融體制才能更適應(yīng)于當(dāng)今房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要？筆者通過對美國房地產(chǎn)及房地產(chǎn)金融業(yè)的考察和對比研究，對這個問題有了進一步的認識并從中獲得了一些啟示。房地產(chǎn)金融是房地產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，是推動房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的源動力和核心，換言之，房地產(chǎn)金融是影響

25、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵因素，房地產(chǎn)與金融業(yè)二者之間相互聯(lián)系，相互作用，相互影響，是共處一個統(tǒng)一體中的一對矛盾，不可割裂開來。只有抓住了房地產(chǎn)金融這個矛盾，房地產(chǎn)業(yè)存在的一系列問題才迎刃而解。從本質(zhì)上講，目前深圳乃至全國房地產(chǎn)業(yè)暴露出的許多不盡合理的現(xiàn)像和問題，主要是因為我國目前房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)幾乎截然分開，也就是房地產(chǎn)金融體制不健全所致。例如：政府為遏止房地產(chǎn)過熱出臺有關(guān)收緊銀根的政策，致使開發(fā)企業(yè)資金匱乏；中低收入階層購房困難，經(jīng)濟負擔(dān)較重，引導(dǎo)消費難以做到合理化，等等。問題的癥結(jié)在于，深圳現(xiàn)行房地產(chǎn)金融體制某些環(huán)節(jié)還存在著不盡完善的地方，其關(guān)節(jié)點是“銀行房地產(chǎn)消費者”的資金循環(huán)系統(tǒng)只有投入沒有

26、回籠，從而導(dǎo)致資金源頭斷根。這是社會閑散資金不能得以充分利用，使其流動受阻的根本原因。從系統(tǒng)論的觀點看，如果能夠通過政府設(shè)置一個起調(diào)節(jié)平衡作用的金融機構(gòu)，與其溝通后合成一個大循環(huán)，使社會資金流向演變成“房地產(chǎn)消費者銀行政府平衡金融機構(gòu)證券機構(gòu)社會投資者（股民）”，再輔以延長按揭期限（年）等政策、措施，就能夠有效地促進貨幣流通，進而激活房地產(chǎn)市場，使房地產(chǎn)業(yè)形成一個自我調(diào)節(jié)，自我完善和自我協(xié)調(diào)發(fā)展的機制，就能從根本上解決房地產(chǎn)業(yè)中存在的許多棘手問題。毋庸置疑，這種新模式的建立，是深圳乃至全國未來房地產(chǎn)金融體制的改革方向，也是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的根本出路。本文將通過簡要綜述美國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，重點評述其

27、現(xiàn)行房地產(chǎn)金融體制的架構(gòu)模式，并在吸收借鑒的基礎(chǔ)上，提出構(gòu)建中國房地產(chǎn)金融體制新模式的構(gòu)想和框架以及具體的操作方式。目 錄第一章 概 論房地產(chǎn)為人類生產(chǎn)生活所必需.作為人類生活的最基本要素，在人類社會中占有舉足輕重的地位。而房地產(chǎn)作為基本的生產(chǎn)要素，業(yè)已發(fā)展成為國民經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè)?？梢源_信，未來房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對于世界各國國民生活水平的提高，社會進步以及經(jīng)濟的快速發(fā)展，必將起到積極的促進作用，產(chǎn)生更為深遠的影響。房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展，從一定意義上講，已成為一個國家經(jīng)濟發(fā)展的“晴雨表”,一般來說，一個國家或地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展越快越發(fā)達，房地產(chǎn)市場就越活躍越繁榮，反之亦然。比如說，我國西藏自治區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展

28、相對沿海地區(qū)而言速度慢些，所以，它的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)達程度也就相對差些。實踐證明，這是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一個客觀規(guī)律。第一節(jié) 房地產(chǎn)的涵義、分類及特征一、房地產(chǎn)的涵義所謂房地產(chǎn)即是我們通常所指的地產(chǎn)和物業(yè)，一般指房屋或建筑和與其相連的地塊所組成的有機結(jié)合體。二、房地產(chǎn)的分類房地產(chǎn)按其使用性質(zhì)分類，通?？蓜澐譃槲宕箢?1.居住建筑。統(tǒng)指供人們生活起居用的建筑物，如住宅、公寓等；2.商業(yè)建筑。即指商用物業(yè)，包括辦公樓、商場、商店、影劇院、旅館酒店和停車場等；3.工業(yè)建筑。如倉儲類、工廠類、動力類和各種工業(yè)區(qū)；4.農(nóng)業(yè)建筑。如農(nóng)場、伐木場、牧場和園林等建筑物；5.特種建筑。如教堂、學(xué)校、 墓地和國有土地等。

29、三、房地產(chǎn)的特征房地產(chǎn)具有不同于一般商品的特點，這些特點決定了它本身具有某種用途的規(guī)定性，歸納起來大體可分為:自然屬性和經(jīng)濟屬性。1.自然屬性房地產(chǎn)的自然屬性的三個基本特征，即:位置固定性；持久性；非物流性。）位置固定性房地產(chǎn)品的位置固定性是指房地產(chǎn)有機聯(lián)結(jié)而形成不可分割的整體性。通常情況下，地形可改，地貌可變，但是地不可動，位不可移。這個特征說明了房地產(chǎn)的產(chǎn)籍管理和地籍管理，在難易程度上，前者大于后者。通常，房地產(chǎn)征稅在地方財政稅收中所占的比重最大，是財政稅收的主要稅源。因此，財政稅收的穩(wěn)定與否主要取決于房地產(chǎn)征稅的稅額。稅收預(yù)算是各國地方政府制定地方遠景的發(fā)展規(guī)劃的主要依據(jù)之一。）持久性房

30、地產(chǎn)的另一個特征是持久性。這一特征說明了房地產(chǎn)的投資價值具有某種衡定性。但是，土地的持久性并不等于其物業(yè)能夠長期保值，隨著時間的推移，物業(yè)會逐漸貶值，以至有可能會出乎意料地導(dǎo)致地價出現(xiàn)暴跌。必需說明，這里所說的貶值含義并非通常意義上所指的地理位置蘊含的經(jīng)濟價值，二者不能混淆。）非物流性通常情況下，任何兩個地塊或一個地塊的任何兩個部分，嚴格地講，都不可能完全等同。盡管它們的本質(zhì)上無甚差別，但是地理位置還是有細微的差別，因為地塊各個部分的位置是特定的。另方面，與之對應(yīng)的物業(yè)特征，不論其單元大小，彼此之間也不盡相同，亦即具有不可代替性或唯一性，土地的這一特征通常稱為非物流性。2.經(jīng)濟屬性房地產(chǎn)的經(jīng)濟

31、屬性有四個基本特征，即:稀缺性；構(gòu)物性；投資風(fēng)險性；區(qū)域優(yōu)先權(quán)。）稀缺性一般來說，土地并非屬稀缺性商品，但從全球水域和陸地（僅占總面積的四分之一）分布的情況看，土地供給量又是有限的，除不可用地外，可供用地量可謂甚微。）構(gòu)物性物有所值。土地只有在開發(fā)建設(shè)后才能夠充分體現(xiàn)出它自身的價值和用途。以及它對鄰近街區(qū)乃至整個居民區(qū)所產(chǎn)生的影響。例如在某個區(qū)域建一個新的購物中心，或者計劃將其作為建核發(fā)電廠或廢料垃圾處理站的選址,在很大程度上都能夠使這個地帶的地塊價值驟然發(fā)生巨變。）投資風(fēng)險性眾所周知，房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)需要大量的資金投入。即便是拆遷重建，也要對工程項目（包括主體和供電、給排水系統(tǒng)）的投資期和回

32、報率進行可行性分析、風(fēng)險分析，因為房地產(chǎn)開發(fā)的投資周期長，所以要確?；貓笙鄬Ψ€(wěn)定，必須考慮其投資的風(fēng)險性。）區(qū)域優(yōu)先性區(qū)域優(yōu)先性（亦稱為偏愛權(quán)）是指人們對特定區(qū)域給予地產(chǎn)購置的優(yōu)先權(quán)，并非指地產(chǎn)的地理位置。正是由于這種區(qū)域優(yōu)先權(quán)的限定性逐導(dǎo)致出現(xiàn)同地不同價的交易差別。這是土地經(jīng)濟屬性中最重要的一個特征。第二節(jié) 房地產(chǎn)市場一、房地產(chǎn)市場的性質(zhì)市場是從事買賣交易活動的場所。在形式上，有場所型和網(wǎng)絡(luò)型之分。例如，鄉(xiāng)鎮(zhèn)的集市就屬于場所型市場；而體系之龐大，關(guān)系之復(fù)雜的全球性經(jīng)濟運行系統(tǒng)，則屬于網(wǎng)絡(luò)型市場。從本質(zhì)上講，這兩種市場形式不論是哪一種，其功能都是調(diào)節(jié)供求關(guān)系，為買賣雙方提供交易上的便利。這就是

33、市場職能作用的具體體現(xiàn)。如前所述，房地產(chǎn)品具有非物流性和位置固定性兩種自然屬性。從商品的角度看，這兩種屬性決定了房地產(chǎn)市場對房地產(chǎn)品的供求力度具有一定的支配作用。房地產(chǎn)品有非物流性表明，任何兩個相同的物業(yè)，都絕非精確意義上的等同，因為它們的地理位置不盡相同。而位置固定性則表明，位于某地的物業(yè)不可能按置業(yè)者某種意愿或要求搬到另一空地位置，更不能將物業(yè)搬到需求量大的區(qū)域重新安置。由此可見，房地產(chǎn)市場是區(qū)域性市場，具有不同區(qū)域的限定性。因此，位置不同，物業(yè)不同，定價自然不同。顯而易見，在房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)過程中，要統(tǒng)籌考慮物業(yè)的功能、需求量和規(guī)劃用地等各方面因素。二、房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系房地產(chǎn)品具有非

34、物流性，是因為它是一種特殊的商品，但仍屬于市場流通的商品范疇，因此房地產(chǎn)市場也具有一般商品市場的某種共性，這個共性的內(nèi)涵就在于存在著供求關(guān)系。房地產(chǎn)品的供求關(guān)系通常是通過房地產(chǎn)市場來調(diào)節(jié)的。當(dāng)供給超過需求時，房地產(chǎn)市場就會出現(xiàn)供求關(guān)系不平衡，并且會因供過于求而導(dǎo)致價格下跌。另一方面，開發(fā)建設(shè)是一個長期的過程，一般情況下，供大于求的現(xiàn)像不會在短時期內(nèi)出現(xiàn)，但是會因此逐漸引發(fā)出大規(guī)模的開發(fā)，從而導(dǎo)致供過于求的情況出現(xiàn)。需要說明一點，即使房地產(chǎn)市場預(yù)測可以達到一定的準確度，也避免不了自然災(zāi)害（如颶風(fēng)、地震）對其產(chǎn)生的巨大影響，從而引起房地產(chǎn)市場的驟變。另外還有金融市場的突變以及環(huán)境因素發(fā)生變化，同樣

35、都有可能引起房地產(chǎn)市場的波動。1.影響供給的因素影響房地產(chǎn)市場供求平衡關(guān)系中供給方面的因素，主要包括兩個方面:勞動用工和建造成本；宏觀調(diào)控和金融政策。）勞動用工和建造成本建筑熟練工人的短缺，建筑原材料的匱乏，以及建造成本的增加，對于新上開發(fā)項目都或多或少有不同程度的影響。此外，還有其他一些影響因素，諸如:運輸費和各種建筑許可證件費用的增加等。顯然，由于建造成本的增加，購房費用和租金均會有相應(yīng)的漲幅，這都會影響房地產(chǎn)的供求關(guān)系從而使其出現(xiàn)疲軟。）宏觀調(diào)控和金融政策實踐證明，房地產(chǎn)市場對政府的宏觀調(diào)控政策具有一定的敏感性。換句話說，宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)市場會產(chǎn)生很大的影響。這是房地產(chǎn)經(jīng)濟規(guī)律的一個

36、具體表現(xiàn)。在美國，銀行的個人擔(dān)保貸款利率受聯(lián)邦儲備委員會（FRB）對商業(yè)銀行貸款利率規(guī)定的貼現(xiàn)率的影響，就是一個明顯的例證。顯然，利率的調(diào)整必然決定了購房貸款者的實際承受能力。又如，美國聯(lián)邦住房管理局（FHA）、美國住房貸款管理局（GNMA）、聯(lián)邦住宅貸款抵押公司（FHLMC）等官方的有關(guān)規(guī)定，會對按揭貸款的總量產(chǎn)生很大的影響。再有，美國聯(lián)邦任何有關(guān)措施都會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生影響，如有關(guān)的環(huán)保條例的頒布，也會導(dǎo)致土地出讓數(shù)量驟增或銳減，致使地價明顯上升或下跌。凡此種種說明，政策行為對房地產(chǎn)市場確有一定的影響力和約束力。美國地方財政稅收的主要稅種之一是房地產(chǎn)稅，其政策的制定和實施，從辯證的角度講，

37、既可產(chǎn)生正面影響又可帶來負面效應(yīng)。負面影響主要表現(xiàn)在投資力度方面，即征稅過高，投資吸引力小。反過來，給予稅收一定的優(yōu)惠政策，則有助于工商業(yè)投資力度的加大。當(dāng)然，也有益于企業(yè)招工擴大生產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模，搞活房地產(chǎn)市場。2.影響需求的因素影響房地產(chǎn)市場的需求因素，主要有:人口數(shù)量，人口結(jié)構(gòu)和勞務(wù)用工與工資收入狀況等。）人口數(shù)量住宅，是人類的基本需求，隨著人口數(shù)量不斷的增長，對其需求量也有相應(yīng)的增加。然而，盡管人口數(shù)量仍在不斷增長，但美國各地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度卻表現(xiàn)出較大的差異，存在著不均衡性。有些地區(qū)，二者非但增長不同步，反而呈下降趨勢。導(dǎo)致出現(xiàn)這種住宅需求的地區(qū)差異性，不外乎有兩方面原因，一是社會經(jīng)

38、濟的變化情況，二是自然因素的影響。前者主要表現(xiàn)在教育質(zhì)量和人們在經(jīng)濟觀念上的差別，后者主要表現(xiàn)在因地理氣候存在差別人們選擇居住地點的愿望不同。）人口結(jié)構(gòu)在研究和描述一個地區(qū)的人口構(gòu)成情況時，通常用人口結(jié)構(gòu)這個概念。就地區(qū)而言，人口結(jié)構(gòu)是確定住宅需求量和戶型比的主要依據(jù)，也是住宅開發(fā)建設(shè)必需考慮的一個因素。其內(nèi)容包括:家庭成員；成人與兒童的比例；未成年人的分組年齡；退休人數(shù)；家庭收入；生活習(xí)慣；單親家庭人數(shù)；住宅空置數(shù)量，等等。）勞務(wù)用工與工資收入狀況工薪階層在考慮住房問題時，總是要對購租的經(jīng)濟性反復(fù)進行比較權(quán)衡。即便決定購房，也要斟酌自己的經(jīng)濟收入。一般來說，就業(yè)困難，工資收入低的打工族，不愿

39、作購房考慮，所以市場往往受這些單身流動性的影響很大。因此房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士在進行開發(fā)時，要充分考慮人口的流動性，從而保持市場的相對穩(wěn)定。由此可見，房地產(chǎn)市場的波動狀況與活躍程度，主要取決于銀行利率、勞務(wù)用工狀況等經(jīng)濟因素的影響力。所以,必須根據(jù)市場經(jīng)濟發(fā)展的需要，適時采取有效措施，把對市場的影響程度降低到最低限度，保持市場的供求平衡。按照市場學(xué)的理論觀點，消費者的觀點取決于其消費信心，而消費信心又與消費者就業(yè)的保障程度密切相關(guān)，也有賴于消費者自身的積蓄狀況和物價指數(shù)的上漲情況。可見，工薪階層的個人消費水平，在某種程度上，與國家金融政策和國民經(jīng)濟發(fā)展狀況有關(guān)，如貸款額度和通脹率等都可對其產(chǎn)生一定的影

40、響。第三節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的重要作用和意義房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展對國民經(jīng)濟具有一定的促進作用，主要體現(xiàn)在以下幾個方面:1.在國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）中占有十分重要的比例美國國民經(jīng)濟的宏觀調(diào)控，主要側(cè)重對房地產(chǎn)、建筑行業(yè)以及資金投入等方面，調(diào)控力度相對較大。據(jù)了解，美國現(xiàn)在的國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）已達67，000億美元左右，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值近26,000美元。其中，個人消費占69，政府占14，國內(nèi)個人投資占18。按年度計算，美國國內(nèi)個人每年用于在房地產(chǎn)方面的投資為47，其中住宅投資約在半數(shù)以上（約27%）。舉例說明，美國個人（不包括政府）在住宅方面的投資狀況:1991年度美國各類住宅在購置、維修、擴建和

41、改造等方面的支出高達975億美元，僅住宅的油漆裝潢一項就支出129億美元。此外，還有獨家住宅581億美元的置業(yè)投資。由此可見，美國房地產(chǎn)的國內(nèi)個人投資在國內(nèi)生產(chǎn)總值中所占的比重最大。2.個人財富的重要組成部分在美國，房地產(chǎn)系個人財富的最重要的組成部分，可以說，除必要的心理（如自豪感和安全感）投資外，房產(chǎn)投資可謂是美國個人最重要的價值體現(xiàn)。據(jù)美國統(tǒng)計局統(tǒng)計，在全美中等收入的家庭中，房產(chǎn)投入的資本約占家庭總資產(chǎn)的42。3.在國民經(jīng)濟中占有主要的比重房地產(chǎn)在美國國民經(jīng)濟中的重要作用和意義，還體現(xiàn)在它的投資價值具有多樣性。比如，商業(yè)物業(yè)可以信托證券的方式在房產(chǎn)交易市場上公開進行交易。對于自有商業(yè)物業(yè)來

42、說，如有法人持股或?qū)⒋宋飿I(yè)作貸款抵押，這種交易股本的實際價值會相應(yīng)降低。如果換作住宅房產(chǎn)，其交易股本的價值反而會升值甚至遠遠超過商業(yè)物業(yè)的股本價值。美國科技咨詢協(xié)會的創(chuàng)始人麥克麥爾斯曾提出這樣一組數(shù)字顯示:美國國內(nèi)包括公共和個人在內(nèi)的總投資為251,500億美元，其中各種房地產(chǎn)的投資（商業(yè)和住宅）為107,890億美元，即占總資產(chǎn)投入的42，如將農(nóng)林地業(yè)包括在內(nèi)，房地產(chǎn)投資可占總資產(chǎn)投入的46?，F(xiàn)將美國1993年房地產(chǎn)資產(chǎn)狀況列于下表（見表1）(表一)1993年美國房地產(chǎn)資產(chǎn)狀況單位億美元資產(chǎn)投向價值.商業(yè)物業(yè)分期付款的物業(yè)9810公司擁有的房地產(chǎn)7430信托證券360其他22290小計398

43、902.住宅物業(yè)個人房產(chǎn)38040分期付款的住宅29960小計680003.其他物業(yè)林業(yè)地產(chǎn)790農(nóng)業(yè)地產(chǎn)8050小計8840合計1167304.為勞動力提供就業(yè)的重要產(chǎn)業(yè)之一美國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的重要作用和意義，還反映在勞動力的就方面。1993年，美國城市勞動力就業(yè)人數(shù)約有11，900萬人，據(jù)不完全統(tǒng)計，房地產(chǎn)業(yè)的勞動用工約590萬人，其中從事房地產(chǎn)開發(fā)的人數(shù)占130萬人，從業(yè)建筑施工的人數(shù)占460萬人。這組統(tǒng)計數(shù)字表明，美國勞務(wù)用工中有5是從事房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)。不難看出，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對于促進美國國民經(jīng)濟的健康發(fā)展起到了一定的推動作用。當(dāng)然，單純用勞務(wù)用工的數(shù)量指標不足以說明問題，必須依據(jù)行業(yè)

44、性質(zhì)深入探究房地產(chǎn)勞務(wù)用工的特點及其規(guī)律，才有助于我們?nèi)媪私夂驼J識美國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的經(jīng)濟規(guī)律。一般來說，美國房地產(chǎn)從業(yè)勞務(wù)人員的數(shù)量增減是隨著建設(shè)周期的變化而變化，其流動性大小往往取決于兩個因素的影響:第一，是國家金融政策（如銀行利率）的限定性。第二，是市場供求關(guān)系的平衡性。從表2列出的一組數(shù)字可以明顯地看出建筑施工工人上下崗人數(shù)的變化規(guī)律:1983年的在崗人數(shù)相對1973年略有減少；從1989年至1993年，在崗人數(shù)卻驟然下降逾700000人。受這種周期性變化規(guī)律的影響，在從事房地產(chǎn)銷售、金融和管理工作的在崗工人人數(shù)，也存在著這樣的變化規(guī)律。1989年至1992年，是美國房地產(chǎn)市場從高潮走

45、向低谷的時期，商業(yè)性開發(fā)規(guī)模顯著減小，住宅市場有價無市，從事房地產(chǎn)開發(fā)的公司數(shù)量也相應(yīng)地有所減少。表(二)1972年至1993年美國建筑施工勞務(wù)工人人數(shù)情況年份工人人數(shù)(萬人)年份工人人數(shù)(萬人)1972389198339519734101984438197440219854671975352198648219763581987497197738519885121978432198953019794461990513198043519914681981419199245919823901993457注:該表統(tǒng)計數(shù)字由美國國家勞動部提供第二章 美國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與國家宏觀調(diào)控措施美國房地產(chǎn)業(yè)，從

46、美國獨立到現(xiàn)在，經(jīng)過了一個很長期的歷史發(fā)展過程，現(xiàn)已成為美國國民經(jīng)濟的重要組成部分，是美國不可缺少的支柱性產(chǎn)業(yè)之一?？疾烀绹康禺a(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷史和現(xiàn)狀，全面了解和深刻認識房地產(chǎn)經(jīng)濟變化規(guī)律，有助于我們在比較借鑒的基礎(chǔ)上研究和制定宏觀調(diào)控措施和政策。在此，本文根據(jù)美國權(quán)威人士、專家和學(xué)者的觀點和共識，擬系統(tǒng)地闡述美國房地產(chǎn)業(yè)在不同歷史時期的發(fā)展狀況以及宏觀調(diào)控政策及措施。美國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可分為三個階段：一、從殖民地時期至世紀年代后期；二、9世紀年代后期至二戰(zhàn)；三、二戰(zhàn)后至現(xiàn)在。第一節(jié) 美國殖民時期至19世紀80年代后期房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展美國的房地產(chǎn)業(yè)起源于美國殖民時期，發(fā)展歷史非常悠久。這種傳統(tǒng)型產(chǎn)

47、業(yè)，從商品屬性看，具有一般商業(yè)性的行業(yè)特征。美國這個時期的社會經(jīng)濟現(xiàn)像中表現(xiàn)出的一個重要特征，就是出現(xiàn)了房地產(chǎn)交易市場，從事交易的人數(shù)達幾百萬人之多。在市場上，這些地產(chǎn)物業(yè)所有權(quán)擁有者，可以業(yè)主身份自由進行買賣交易。就房地產(chǎn)所有權(quán)而言，美國個人擁有房地產(chǎn)的范圍相對其他國家要大得多。一、房地產(chǎn)市場的形成美國殖民時期，大部分土地都掌握在英國皇家授權(quán)的統(tǒng)治階層手中。到了17世紀初，歐洲移民東進北美大陸定居，而后以買賣方式從美國本土的部落手中購得了部分土地，還有部分土地是通過暴力掠奪而來的。實際上，早在1600年就有部分移民被迫移居到美國從事耕作，當(dāng)時支付勞動力報酬的兌現(xiàn)方式有兩種:一是貨帛；二是入股

48、分紅。但到后來，這些移民不滿現(xiàn)狀揭竿而起，極力主張他們耕作的土地應(yīng)歸己所有。時至1616年美國弗吉尼亞州的州長被迫接受條件，無償劃歸每個農(nóng)民100英畝土地并擁有所有權(quán)這一舉措，為后來以各種方式劃歸移民居留地開創(chuàng)了先例，成為美國土地私有化的開端。美國宣布獨立之后，新成立的聯(lián)邦政府開始統(tǒng)治整個國家，這個時期的聯(lián)邦政府和各州政府仍然擁有國家土地絕大部分的所有權(quán)。之后，美國開始了國土私有化的進程:最初是通過買賣方式把大量的土地出售給個人，將國有土地出讓給個人所有。后來又出現(xiàn)了其他多種出讓方式，如通過協(xié)商、公開拍賣和議會定價等。到了1836年，國有土地出讓達到了高峰期，聯(lián)邦政府先后以買賣方式出讓宗地20

49、00萬英畝（定價:1.25美元英畝）。但在當(dāng)時，有許多邊塞的定居者沒有購買力，即使是官方訂出最低價也令他們難以承受。一些投機商試圖從官方低價購進后再以高價賣出，通過倒手轉(zhuǎn)賣獲利；而那些雖有議會選舉權(quán)但無購買力的“土地饑餓者”們，不得不在19世紀中期奮起造反，像17世紀邦吉居亞移民那樣，為奪得“一席之地”而斗爭。1.房地產(chǎn)交易1862年，美國國會在邊塞定居居民的強烈要求下，通過了自耕農(nóng)場管理條例。該“條例”規(guī)定，邊塞定居居民家中土地耕種量不足且為家庭主要勞力的成人，每人劃撥土地160英畝自行耕種。同時還規(guī)定，對自耕農(nóng)場的土地每五年進行一次再分配調(diào)整。由于土地是無償劃撥，無需支付現(xiàn)金，所以當(dāng)時有相

50、當(dāng)多的人獲得了土地所有權(quán)。很明顯，這種土地分配制度不盡合理:其一，含有虛假、欺騙的成份，比如說，原已占有大量土地的人和富族階層又可以廉價購得大量的國有土地歸己所用；其二，因此無可避免地出現(xiàn)了一些土地使用不合理的現(xiàn)像。自耕農(nóng)場土地管理條例頒布后，為數(shù)相當(dāng)多的邊塞定居居民無償獲得了土地的所有權(quán)，但由此也帶來了許多土地使用不盡合理的弊端。盡管如此，聯(lián)邦政府仍舊繼續(xù)加大土地出讓量。1870年，又出臺了一系列有關(guān)土地出讓的補充法規(guī)條例，對邊塞定居居民的土地撥劃問題作了進一步的規(guī)定。規(guī)定指出，凡成人給予每人2040英畝宗地用以開采和植樹。據(jù)統(tǒng)計，聯(lián)邦政府根據(jù)自耕農(nóng)場條例的有關(guān)規(guī)定，無償劃撥給個人的宗地近3

51、0000萬英畝，幾乎等于出售土地的數(shù)量。并且擁有永久所有權(quán)，在這以后，美國出現(xiàn)了物業(yè)出售、租賃等市場行為，從而吸收了大量資本涌入市場，房地產(chǎn)市場卻因此而出現(xiàn)價格波動。在市場交易的初期，受成交量和成交價的影響，房地產(chǎn)資金的流量大且波動也很大。進入18世紀末葉，一些美國公民通過市場交易獲得了地皮，后來逐漸成為美國地產(chǎn)的主要占有者。2.土地契約美國人最早把土地契約作為個人最主要的財產(chǎn)形式。地主通常依據(jù)土地契約收取地租。作為出租者，土地可留作自用，也可轉(zhuǎn)租獲利，或者將物業(yè)進行改造而收取指導(dǎo)租金。當(dāng)時的“地主”概念，不僅是土地的所有者，而且還享有對出租地皮的控制權(quán)，亦即對出租土地在其分配、開發(fā)和使用上具

52、有支配權(quán)或決定權(quán)。18世紀，喬治華盛頓是最大的土地所有者，有據(jù)可考，截至1773年止，華盛頓在俄亥俄州和位于大堪那沃河兩岸已擁有土地達20000英畝，并就土地租賃事宜曾于1773年7月15日在馬里蘭雜和巴爾的摩廣告刊物上向移民們發(fā)布租賃公告。公告稱，出租地，“將依照承租人的意愿和要求實行按需劃地出租，租期適中，租價合理。凡租期滿兩年的承租者，從次年10月起，每50英畝租地另免租增地3英畝，手續(xù)辦妥后即可圈地耕種”。在當(dāng)時的紐約，地位最為顯赫的地主當(dāng)屬Trinity基督教堂。1705年，安妮女王繼位后饋贈教堂一幅32英畝宗地，此后，教堂又曾多次受贈土地，時至18世紀后期，先后受贈市區(qū)土地1200

53、0幅宗地。這些宗地教堂曾于1770年前全部對外出租。在第一個七年租期中出租地的標準租價為2美元英畝年；第二個七年為3美元英畝年；第三個七年計劃為4美元英畝年。據(jù)測算，21年后可收回租金相當(dāng)于最初土地購置費的兩倍。由于租期較長，承租人有足夠的時間建造物業(yè)并從中獲利。相對而言，確定長期的租賃計劃，有利于開發(fā)物業(yè)作遠期規(guī)劃，不失為獲利的一種方式，特別是租期在63年至99年間更是如此。因此，建立長期的租賃關(guān)系，對繳交固定地租的承租人來說，可以保持物業(yè)的穩(wěn)定增值。即使到現(xiàn)在，在紐約還有一些重要建筑的地皮是18世紀出租的地皮，出租方既有當(dāng)時的Trinity基督教教堂這樣的地主階層，又有像喬利特、瑞尼蘭迪和

54、阿斯特這樣的豪門貴族。3.土地劃分與住宅開發(fā)美國19世紀國有土地的可耕地和建設(shè)用地的占地面積約數(shù)百萬英畝。這些土地按占有形式可劃分為兩部分:一部分為聯(lián)邦政府出售和饋贈土地；另一部分為個人投資開發(fā)土地。按土地性質(zhì)劃分，又可分為兩大類:一類是農(nóng)業(yè)用地，這部分占地面積較大；一類是城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)用地，占地面積相對少一些。19世紀，美國開始加大新城建設(shè)力度，主要表現(xiàn)在兩個方面:一是城市建筑規(guī)劃用地的數(shù)量增多；二是用于興建新城的農(nóng)業(yè)用地量不斷增加，而且一直保持上升趨勢。美國現(xiàn)在的芝加哥，就是當(dāng)時新城建設(shè)最具代表性的一個城市。早在1830年，芝加哥還是鄉(xiāng)村小鎮(zhèn)，人口不足幾百人，經(jīng)過七十年的發(fā)展，城市規(guī)模不斷擴

55、大，至1900年已躍居到了世界十大城市的第五位。美國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)也正是在這個時期才開始起步并逐步發(fā)展起來的。住宅建設(shè)能否形成規(guī)模主要取決于四個外部條件，即:足夠的土地儲備；地價低廉；原材料價格便宜；交通便捷，運輸設(shè)備先進。19世紀初期，美國住宅建設(shè)大多都是獨家獨院住宅。后來通過舊城改造，逐步把平房改建成了高層公寓。到了19世紀末，又相繼出現(xiàn)了一些其他類型的住宅，如:豪華公寓、普通公寓和兩戶至四戶的庭院式住宅以及其他形式的自建房。美國在這個時期出現(xiàn)的閑置用地多為建設(shè)用地，采取的促銷手段主要是按揭，由于這種促銷方式效果顯著，對于挖掘市場潛力，擴大銷路起到了一定的促進作用。據(jù)資料載，當(dāng)時通過按揭方式購置

56、土地者達數(shù)百萬人之多，有的是建房自用；有的是建房出售或轉(zhuǎn)租，還有一些是從事土地買賣的中間商。這當(dāng)中有個人也有企業(yè)公司。由于大家搶購?fù)恋?，這個時期出售的土地只達到基本的開發(fā)條件，如街道沒有鋪設(shè)瀝青和水泥，缺乏衛(wèi)生設(shè)施，供水和排污系統(tǒng)不配套等等。至此，美國房地產(chǎn)市場可以說已具雛型。但從交易對像看，由于更多的交易是地產(chǎn)交易，房產(chǎn)交易尚未形成，因此只能說，這個時期僅僅是美國房地產(chǎn)市場的基本成型時期，亦即為房地產(chǎn)市場的蔭發(fā)階段。二、鐵路交通業(yè)的發(fā)展在房地產(chǎn)開發(fā)中的作用19世紀中期由于鐵路交通業(yè)的興起和迅速發(fā)展，對美國國民經(jīng)濟的發(fā)展形成了巨大的推動力并產(chǎn)生了深遠的影響。鐵路作為運輸手段，迅速成為城鄉(xiāng)居民交

57、往和貨物運載的主要交通工具。18世紀至19世紀初期，由于水路運輸航線的開通使靠近水域的內(nèi)陸地區(qū)的經(jīng)濟有了一定的發(fā)展。19世紀前半葉，美國又開始加大了運河通道的修建規(guī)模，其目的在于進一步增加內(nèi)陸地區(qū)的交通運輸能力，加快這些地區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展。但是盡管如此，水路運輸還是遠不及鐵路運輸。相對而言，鐵路運輸具有更多的優(yōu)點，如:鋪設(shè)方便，鋪設(shè)地域廣，運輸速度快，運載能力大，有利于擴大鐵路沿線周邊地區(qū)的土地開發(fā)，等等。正因為如此，當(dāng)時凡有鐵路鋪設(shè)的地區(qū)，其土地開發(fā)量都非常大，同時也吸引了不少投機商前往從事地產(chǎn)買賣經(jīng)營。然而，沒有人能準確預(yù)測到鐵路將鋪向何方，哪里的土地將升值，地價將上升。所以，所有的開發(fā)商都無

58、法對此做出準確的投資預(yù)測。鐵路交通由于逐漸成為長途客貨的主要運輸方式，因而開發(fā)地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展和增長速度無不與鐵路交通業(yè)的發(fā)展密切相關(guān)，可以說，鐵路交通業(yè)的發(fā)展快慢，就一定意義上講，決定了一個地區(qū)經(jīng)濟的興與衰。美國最初的短程鐵路運輸公司先是由政府機構(gòu)出資組建的，但到后來，有許多鄉(xiāng)鎮(zhèn)以高額付債方式將其收購成為私營鐵路公司。這些私營化的鐵路公司由于管理規(guī)范，信譽良好，吸引了大批當(dāng)?shù)氐某鞘芯用窀傁喑促I炒賣土地。顯而易見，美國鐵路交通業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)實質(zhì)上已構(gòu)成了一個相輔相成、密不可分的有機整體，這對戀生行業(yè)對許多地區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展產(chǎn)生了巨大的推動力。大凡帶有壟斷性經(jīng)營的鐵路運輸公司，多為國家級信譽良好的頭號巨

59、商，而這些鐵路巨商一般都涉足房地產(chǎn)經(jīng)營。美國聯(lián)邦政府對國內(nèi)一些長途運輸公司通常都給予一定的特許權(quán)和投資權(quán)，并且依據(jù)他們提出的申請或要求在其運輸沿線的周邊地段劃撥一定量的土地供其開發(fā)。據(jù)不完全統(tǒng)計，美國聯(lián)邦政府在1850年至1871年間，先后劃撥約13000英畝的國有土地出讓給鐵路運輸公司，約占鐵路沿線6至40英里范圍內(nèi)的土地開發(fā)量的一半，其余一半仍為政府所有。美國土地習(xí)慣上按地塊劃分，每640英畝為一個地塊的基本單位，政府給鐵路運輸公司劃撥土地一般都是依照基本單位進行劃分的。美國聯(lián)邦政府曾作過承諾:凡新建鐵路可按基本地塊面積的兩倍額出讓一些土地（盡管實際上不一定按此數(shù)額兌現(xiàn)）。但就另個方面而言

60、，鐵路鋪設(shè)后也會使鐵路運輸公司與政府彼此之間產(chǎn)生競爭從而產(chǎn)生分歧，比如說:地塊如何細分和買賣交換等問題。實際上，鐵路運輸公司并非只是單一經(jīng)營，同時還大規(guī)模地參與房地產(chǎn)經(jīng)營。許多公司除銷售土地外還以占有的大量土地向銀行抵押貸款。在美國同樣也存在著“以權(quán)購地”的現(xiàn)像，如果某些政客要員或公民向鐵路公司“以權(quán)購地”，要他們出讓劃拔給他們的土地時，這些公司即聲稱這些土地已做抵押，要征得抵押人的同意后才能出售，否則不能進行土地交易。這一觀點得到了國家最高法院的認可。所以，隨著時間推移，鐵路公司儲備了大量的城鄉(xiāng)土地，這些土地可出售、出租，也可用以開發(fā)。從用途和使用功能看，這些土地既有農(nóng)業(yè)、林業(yè)、礦山開采和旅