城市美好生活

1、1北京市商業(yè)用地行業(yè)現(xiàn)狀北京市商業(yè)用地行業(yè)現(xiàn)狀2北京市今年商業(yè)用地成交情況北京市今年商業(yè)用地成交情況3影響北京市商業(yè)用地成交的原因影響北京市商業(yè)用地成交的原因4投資商業(yè)用地的投資風險投資商業(yè)用地的投資風險5未來北京市商業(yè)用地的前景未來北京市商業(yè)用地的前景6商業(yè)地產(chǎn)穩(wěn)健發(fā)展的方法商業(yè)地產(chǎn)穩(wěn)健發(fā)展的方法7商業(yè)用地投資的技巧商業(yè)用地投資的技巧8總結(jié)總結(jié)一、北京市商業(yè)用地行業(yè)現(xiàn)狀一、北京市商業(yè)用地行業(yè)現(xiàn)狀l 整體概況: 土地市場出現(xiàn)寒冬 時近盛夏，北京商業(yè)地產(chǎn)市場卻開始感到絲絲涼意。近日，北京商業(yè)用地的出讓頻頻遇冷流拍，這為商業(yè)地產(chǎn)的市場前景再次蒙上了一層迷霧。 此前，商業(yè)地產(chǎn)一直被很多人視為“調(diào)控避

2、風港”，其中以“商改住”產(chǎn)品為代表，其受調(diào)控影響較小。但北京叫停“酒改住”的政策卻打破了這一局面，受到政策影響，一些房地產(chǎn)企業(yè)對于商業(yè)用地的吸納和商業(yè)地產(chǎn)的投入已放慢腳步。 一、北京市商業(yè)用地行業(yè)現(xiàn)狀一、北京市商業(yè)用地行業(yè)現(xiàn)狀 受住宅市場調(diào)控政策的影響，去年的商業(yè)用地一枝獨秀、風光無限，中服地塊、崇文門菜市場地塊以及王府井地塊等商業(yè)用地炙手可熱。然而隨著調(diào)控的持續(xù)深入，今年以來，包括商業(yè)用地在內(nèi)的土地市場分外冷清。 統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，前四月的土地收入同比大幅下降39.6%，且商業(yè)用地風光不再，頻頻遇冷，截至目前，全部零溢價率成交。 業(yè)內(nèi)人士指出，一方面，商業(yè)用地對資金的要求高，今年來，房企資金鏈更

3、加緊張拿地謹慎，另一方面，今年供應的商業(yè)用地位置不佳等因素抑制了房企的拿地熱情。二北京市今年商業(yè)用地成交情況二北京市今年商業(yè)用地成交情況l 前四月土地收入大降前四月土地收入大降 4月份，北京市土地市場共計出讓9塊地，其中包括眾企業(yè)爭搶的香河園3號地，合計帶來38億元的土地收入，雖然環(huán)比二月份上漲17.2%，但同比大幅下降39.6%。另外，據(jù)統(tǒng)計，北京市前四月共計成交54塊土地，土地出讓金累計為135億元，僅為去年全年的12.8%，同比下降39%。其中住宅用地累計成交7塊，建筑規(guī)劃面積為124.7萬平米，僅為去年的13.4%，住宅土地出讓金為72.5億元，為去年的15.3%；商業(yè)用地累計成交11

4、塊，建筑規(guī)劃面積為126.9萬平米，商服土地出讓金為47.7億元。 北京土地市場前4月土地出讓金同比大幅縮減近四成，一方面與前4月土地供應減少相關(guān)，另一方面是受土地低價出讓影響，尤其是今年以來的商業(yè)用地全部以零溢價率成交。二北京市今年商業(yè)用地成交情況二北京市今年商業(yè)用地成交情況l 商服土地收入同比銳減商服土地收入同比銳減100100億億 據(jù)記者了解，自去年住宅市場調(diào)控之后，商業(yè)用地一路走高，成為去年冷清市場中的一匹黑馬，中服地塊、崇文門菜市場地塊和王府井地塊等商業(yè)用地的成交溢價率不斷攀升攀升，且商業(yè)用地的土地收入支撐了去年土地市場的整體收入。2011年北京經(jīng)營性地塊成交中，居住用地樓面均價48

5、00元/平米，平均溢價率11%；商業(yè)辦公用地樓面均價8069元/平米，平均溢價率33%，商業(yè)地塊平均溢價率為居住地塊三倍。 然而，今年以來，商業(yè)用地風光不再。據(jù)統(tǒng)計，14月北京市商服地塊共成交11塊，規(guī)劃建筑面積為126.9萬平米，同比減少42%，土地出讓金為47.7億元，同比大幅減少67%，約為100億元。同時，商業(yè)地塊的平均成交樓面價僅為3760元/平米，同比去年下挫約43%。二北京市今年商業(yè)用地成交情況二北京市今年商業(yè)用地成交情況 值得一提的是，雖然商服地塊溢價率均為零，但在住宅用地的貢獻下，前四月出讓地塊的平均溢價率達到了12%。這其中，香河園3號地功不可沒。據(jù)了解，香河園3號地緊鄰東

6、二環(huán)，位于東直門公交樞紐南側(cè)，是近年來罕見的優(yōu)質(zhì)地塊，引起了包括萬科、首創(chuàng)、華遠、懋源置業(yè)、鑫苑中國、南昌市政、美爾、和裕地產(chǎn)等在內(nèi)的9家企業(yè)“爭搶”，最終，南昌市政公用投資控股有限公司以43%的高溢價率斬獲該宗地，折合樓面價2.57萬元/平方米，創(chuàng)造了2012年以來全國住宅用地樓面價最高。三影響北京市商業(yè)用地成交的原因三影響北京市商業(yè)用地成交的原因l 資金鏈緊張成主因資金鏈緊張成主因 對于今年以來商業(yè)用地的表現(xiàn)，持有型的商業(yè)地產(chǎn)對資金的要求很高，收益回報期長，這就要求企業(yè)的資金非常雄厚，但在目前的情況下，銀行對房企的貸款顯然沒有放開，其他融資渠道也比較困難，所以房企在獲取商業(yè)用地方面較為謹慎

7、。同時，商業(yè)地產(chǎn)是跟實體經(jīng)濟貼得很近，但目前的實體經(jīng)濟表現(xiàn)平平，這在很大程度上影響了房企的預期。需要提醒的是，自2009年第四季度以來，商業(yè)地產(chǎn)的租金一路飆升，漲幅過快隱藏著眾多風險，可以說目前的售價和租金基本已經(jīng)見頂。 今年第一季度住宅用地極度冷清的情況下，商業(yè)用地并未有所起色。量價齊降明顯，一方面1-4月優(yōu)質(zhì)商業(yè)地塊比較稀少，另一方面，同去年個別開發(fā)商積極拿取商業(yè)用地不同，今年開發(fā)商對于轉(zhuǎn)投商業(yè)更加理性。三影響北京市商業(yè)用地成交的原因三影響北京市商業(yè)用地成交的原因l供需失衡加劇供需失衡加劇 住宅市場火爆時，很多人選擇住宅做投資產(chǎn)品，除了投資回報率高外，其風險性是較小的，因為中國的住宅市場，

8、始終存在供小于求的現(xiàn)狀。這也是短時期內(nèi)無法改變的，這決定了住宅產(chǎn)品的保值增值特性。當然，前提是在沒有嚴厲政策調(diào)控的情況下。 而商業(yè)地產(chǎn)則相反，商業(yè)地產(chǎn)本身存在供大于求的現(xiàn)實。商業(yè)地產(chǎn)的種類也較為復雜，投資風險也難以把控。因此，做過商業(yè)地產(chǎn)投資的人對此都會較為謹慎。四投資商業(yè)用地的投資風險四投資商業(yè)用地的投資風險l商業(yè)地產(chǎn)定位準確度、規(guī)劃水平和營運能力高低一定程度上決定著培育期的長短。由于消費者和品牌拓展客觀需求的存在，部分購物中心進入正常運營階段的周期并不會很長，但從總體上來講，確實會有不少項目面臨更長的培育期和經(jīng)營壓力。而過量的開發(fā)和真實商業(yè)市場需求的矛盾有可能帶來潛在的風險，如果缺乏專業(yè)的

9、商業(yè)規(guī)劃和專業(yè)的操作團隊，商業(yè)地產(chǎn)或購物中心開發(fā)商的投資行為就冒著極大的風險，甚至會出現(xiàn)因商業(yè)設(shè)施后期經(jīng)營不善，而將開發(fā)商拖入難以為繼的局面。北京大都市街的擱置，這些足以為熱衷于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資的人們敲響警鐘。四投資商業(yè)用地的投資風險四投資商業(yè)用地的投資風險l 商業(yè)地產(chǎn)恐被納入調(diào)控商業(yè)地產(chǎn)恐被納入調(diào)控 大量房企涌入商業(yè)地產(chǎn)同樣引起了業(yè)內(nèi)的擔憂，住宅市場限購，商業(yè)地產(chǎn)迎來春天，但參與者要理性看待這一市場。 北京商業(yè)地產(chǎn)已出現(xiàn)一定泡沫，相關(guān)管理部門正考慮將商業(yè)地產(chǎn)納入調(diào)控范圍中來。商業(yè)地產(chǎn)是商業(yè)加房地產(chǎn)開發(fā)，專業(yè)性要求更高，商業(yè)地產(chǎn)的利潤大，大家都在跟隨，如果失去了理性，也許今天的住宅地產(chǎn)市場可能

10、就是明天的商業(yè)地產(chǎn)市場。 除了供應量過大以及信貸受限等問題外，商業(yè)地產(chǎn)面臨的風險還體現(xiàn)在開發(fā)商專業(yè)度低、專業(yè)人才匱乏等方面。從今年三季度起，商業(yè)地產(chǎn)的泡沫問題將會逐漸暴露。五未來北京市商業(yè)用地的前景五未來北京市商業(yè)用地的前景l(fā) 前景難料前景難料 此前樓市頻頻推出調(diào)控政策，住宅市場成交量下降，樓市陷入觀望期，眾多開發(fā)商開始紛紛涉足商業(yè)地產(chǎn)。 從歷史上看，針對商業(yè)地產(chǎn)的政策可謂“鳳毛麟角”，正是這個政策“空白區(qū)”吸引了開發(fā)商的目光。不過與住宅市場不同，商業(yè)地產(chǎn)對于開發(fā)商的專業(yè)水平有較高的要求，而且投資回收周期較長、后期沉淀的資金量多、受宏觀經(jīng)濟的影響更大。正是由于這些原因，開發(fā)商發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的步伐

11、一直較慢。 目前，商業(yè)地產(chǎn)的投資收益主要依靠租金。而相比高漲的房價，商業(yè)地產(chǎn)租金并沒有明顯上漲。五未來北京市商業(yè)用地的前景五未來北京市商業(yè)用地的前景l(fā)在寫字樓銷售價格普遍高漲的情況下，北京市寫字樓租金一直沒有較大起色。全市租金自2009年以來一直維持在每月每平方米140多元的水平。雖然一季度因經(jīng)濟回暖，寫字樓租金水平有所上升，但是上升幅度同其價格的漲幅相比還是微乎其微。與此同時，今年將有約96萬平方米的新增供應陸續(xù)投放，給寫字樓市場帶來極大的租賃壓力。l 北京甲級寫字樓市場在2009年下半年火熱之后略顯疲軟，一季度凈吸納量為14萬平方米，環(huán)比減少51%。全市平均空置率在一季度環(huán)比下調(diào)1.5個百

12、分點至18.1%。l業(yè)內(nèi)人士指出，在大量商業(yè)地產(chǎn)項目入市以及空置率不能有效下降的壓力下，商業(yè)地產(chǎn)的租金水平很難大幅上漲，這也在一定程度上降低了投資商業(yè)地產(chǎn)的預期回報。六商業(yè)地產(chǎn)穩(wěn)健發(fā)展的方法六商業(yè)地產(chǎn)穩(wěn)健發(fā)展的方法1 1、商業(yè)地產(chǎn)要有創(chuàng)新意識、商業(yè)地產(chǎn)要有創(chuàng)新意識 商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展有三方面特點：它是城市繁榮的標志，一個城市的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展狀況，直接影響到這個城市的形象；商業(yè)地產(chǎn)對于拉動消費、刺激市場起到了關(guān)鍵性的作用。它融合了所有廠商及其產(chǎn)品，最新的成果可以通過這個平臺進行交易，實現(xiàn)最高價值；商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展直接影響到人民群眾生活水平的提高與否。目前商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展還面臨不足，比如模式單一；商業(yè)地產(chǎn)市場

13、上的新觀念、新思路不多，缺乏創(chuàng)新意識?，F(xiàn)在，需要探索一條發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的新路。比如創(chuàng)建融商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、總部經(jīng)濟為一體的創(chuàng)新的產(chǎn)業(yè)綜合體。簡單地講，就是一家企業(yè)進入園區(qū)，不需要掏錢，園區(qū)就給企業(yè)一萬平方米或者一棟樓，然后園區(qū)以固定資產(chǎn)參股企業(yè)。這樣既創(chuàng)新了商業(yè)地產(chǎn)模式，也支持了中小企業(yè)發(fā)展。六商業(yè)地產(chǎn)穩(wěn)健發(fā)展的方法六商業(yè)地產(chǎn)穩(wěn)健發(fā)展的方法2 2、應走產(chǎn)業(yè)化發(fā)展道路、應走產(chǎn)業(yè)化發(fā)展道路 這幾年，憑借原有的商業(yè)優(yōu)勢，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展很快，許多商業(yè)地產(chǎn)項目成為城市的亮麗名片， 不足的是，目前商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)還不夠細分和專業(yè)化。從字面上來理解，既然叫商業(yè)地產(chǎn)，就應該充分挖掘它的商業(yè)價值。商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)化十分

14、必要。單純從賺錢來講，商業(yè)地產(chǎn)有一定的利潤，但要實現(xiàn)和某一個區(qū)域或城市的捆綁性發(fā)展，這時候商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)化就顯得非常有必要，也非常重要。鑒于單個企業(yè)在開拓市場時，思考和經(jīng)驗是有限的，希望政府在招商方面能夠發(fā)揮更多的主導作用，給企業(yè)以清晰的區(qū)域定位思路，這樣對商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展很有益。六商業(yè)地產(chǎn)穩(wěn)健發(fā)展的方法六商業(yè)地產(chǎn)穩(wěn)健發(fā)展的方法3 3、悉心培育重視后期運營、悉心培育重視后期運營 商業(yè)地產(chǎn)是一個三方市場，開發(fā)商需要獲得商家和消費者的認同，否則就不能算一個成功的項目。所以，對于商業(yè)地產(chǎn)來說，除了前期建設(shè)，后期的運營也很重要。其實，現(xiàn)在國內(nèi)一些城市的商業(yè)地產(chǎn)項目存活率不高，尤其是做得出色的優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)

15、項目并不多。這主要是因為許多企業(yè)還沒有找到一個成熟的商業(yè)開發(fā)模式。國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)更偏向于可銷售的商業(yè)地產(chǎn)，如購物廣場類。在前期，開發(fā)的規(guī)模相當大，但不免讓人擔憂它的后期經(jīng)營管理是否能跟上、人才是否能跟上、是否能達到規(guī)劃目標。所以，商業(yè)地產(chǎn)的成功很大程度上取決于后期的培育和運營，需要花時間，而不能只圖賺快錢。七商業(yè)用地投資的技巧七商業(yè)用地投資的技巧l國家新政下，住宅投資受冷，商業(yè)地產(chǎn)投資受追捧，不少市民期望投資商業(yè)地產(chǎn)，但是摸不著門路。作為理性的投資者，在投資商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品時，除了要了解商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的特征，還必須全面考慮商業(yè)地產(chǎn)項目的投資因素，以技巧來規(guī)避投資風險。1 1、緊扣、緊扣“商商”字玩投

16、資字玩投資 商業(yè)地產(chǎn)的特性與商業(yè)緊密相關(guān)，為降低風險，投資者應該緊扣商業(yè)這個主題進行投資，商業(yè)地產(chǎn)不同于住宅，具有獨特的屬性，它是主要依賴租金收益的長期投資品種，也正是這種獨特的屬性，使得商業(yè)地產(chǎn)投資的成敗受到諸多因素的制約。因此對于投資者來說，投資商業(yè)地產(chǎn)，要掌握投資技巧，這樣才能增大成功的概率。 無論是希望商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)本身升值，還是希望租金收益逐年得到提高，都離不開“經(jīng)營”這個主題。由此可見，商業(yè)地產(chǎn)的投資，歸根結(jié)底都是對物業(yè)經(jīng)營的考察。七商業(yè)用地投資的技巧七商業(yè)用地投資的技巧2、規(guī)模體量規(guī)模體量 商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)模體量直接關(guān)系到這個商業(yè)項目的經(jīng)營角色定位，它是定位于行業(yè)的領(lǐng)頭者、追隨者、補缺

17、者亦或是挑戰(zhàn)者，都與它的規(guī)模體量有關(guān)。投資者還要考慮商業(yè)的經(jīng)營業(yè)態(tài)是否合適，是否符合整個大商圈的定位。3 3、“管家管家”須精挑細選須精挑細選 好的經(jīng)營團隊，能夠讓商業(yè)地產(chǎn)發(fā)揮最大的市場效應，這是決定商業(yè)項目的升值空間大小的決定性因素?！肮芗摇彼降母叩停瑳Q定投資收益的高低。好的“管家”能夠順應市場的發(fā)展，不斷主動調(diào)整優(yōu)化經(jīng)營業(yè)態(tài)，使商業(yè)物業(yè)走上良性的發(fā)展軌道。有強勢品牌運營商入駐商業(yè)地產(chǎn)項目就可減小投資者的投資風險，在選擇投資時，投資者關(guān)鍵要看強勢品牌運營商是否在商業(yè)項目經(jīng)營中起主導作用，是直接經(jīng)營模式還是管理輸出模式，也就是顧問形式。七商業(yè)用地投資的技巧七商業(yè)用地投資的技巧4 4、權(quán)限宜集

18、中忌分散、權(quán)限宜集中忌分散 為了保證后期管理順利進行，適當?shù)募泄芾硎钟斜匾Ｒ虼送顿Y者在選擇物業(yè)時，如果碰到后期管理需要自己親歷親為的（臨街獨立鋪面除外），則應該三思而后行。 在國外，“只租不售”的商業(yè)地產(chǎn)運作方式非常普遍，如果急需資金，也可“以REITs（房地產(chǎn)投資信托基金）打包物業(yè)”。因為商業(yè)地產(chǎn)本身的特性已經(jīng)注定它是一種需要長期持有的投資品，像住宅一樣通過短期的開發(fā)銷售，只會加速其死亡，而不會給投資者帶來任何收益。七商業(yè)用地投資的技巧七商業(yè)用地投資的技巧5 5、注重扎堆效應、注重扎堆效應 獨鋪難成市。商業(yè)項目扎堆更有潛力，可促使市場加快成熟，有利于投資。 通?？蓪①徫镏行摹⒕频昙皩懽?/p>

19、樓設(shè)計為商業(yè)金三角，合三為一，實現(xiàn)商業(yè)資源互通互用。比如，現(xiàn)在通常采用的做法是裙樓做購物中心，其他部分可做寫字樓或酒店。“扎堆式”經(jīng)營模式對于資源的集中利用度是非常強的，通過聚集有效人群，可較快培育市場，引發(fā)聯(lián)動效應，在三種商業(yè)的互相帶動下，整個商業(yè)地產(chǎn)項目將會良性循環(huán)，逐漸強大。如襄樊萬達商業(yè)廣場的城市綜合體，就是商業(yè)項目強強聯(lián)合的載體。七商業(yè)用地投資的技巧七商業(yè)用地投資的技巧6 6、把握政策大方向、把握政策大方向 投資商業(yè)地產(chǎn)，雖然從目前來看，國家調(diào)控的主要對象是住宅市場，但商業(yè)地產(chǎn)同樣也存在相應的來自政策方面的風險。因為物業(yè)稅一旦從商業(yè)地產(chǎn)開始征收，勢必會壓縮租金投資收益，而一旦商鋪變?yōu)槔滗伾踔痢八冷仭?，將放大投資失敗。 其實根據(jù)相關(guān)稅法，圍繞商業(yè)地產(chǎn)各種稅收也是頗多，比如無論是在持有還是租賃階段，都存在房產(chǎn)稅等稅種。而如果商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)炒作跡象，國家將會從嚴征收包括房產(chǎn)稅等稅收，從而加大交易成本，也會極大影響到投資。七商業(yè)用地投資的技巧七商業(yè)用地投資的技巧7 7、持有物業(yè)要耐心、持有物業(yè)要耐心l從以前的經(jīng)驗來看，除了極個別優(yōu)質(zhì)商鋪外，大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)很少出現(xiàn)像住宅那樣瘋狂上漲的情形，因此需要投資者耐心持有物業(yè)，否則無法獲取更