房地產(chǎn)金融概述

1、第一章第一章 房地產(chǎn)金融導(dǎo)論房地產(chǎn)金融導(dǎo)論教師：付雯雯教師：付雯雯電話：電話：62361257郵箱郵箱:第一節(jié) 房地產(chǎn)金融的概念和作用l一、房地產(chǎn)金融的概念房地產(chǎn)金融是指圍繞房地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營、流通和消費(fèi)等過程而發(fā)生的資金籌集、融通和結(jié)算的一系列金融活動(dòng)。第一節(jié) 房地產(chǎn)金融的概念和作用房地產(chǎn)金融體系是由房地產(chǎn)金融活動(dòng)的參與者、房地產(chǎn)金融活動(dòng)中產(chǎn)生的各種金融工具以及這些工具流動(dòng)形成的市場所構(gòu)成。完善的房地產(chǎn)金融體系，能促使儲(chǔ)蓄通過直接融資和間接融資二種方式從所謂的資金盈余單位向所謂的資金赤字單位轉(zhuǎn)移，滿足房地產(chǎn)資金運(yùn)行的要求。圖1.1 美國房地產(chǎn)資金運(yùn)行體系美元美元證券、票據(jù)等儲(chǔ)蓄美元存款等間接

2、融資金融中介l商業(yè)銀行儲(chǔ)蓄機(jī)構(gòu) 儲(chǔ)蓄和貸款協(xié)會(huì) 互助儲(chǔ)蓄銀行 信用合作社人壽保險(xiǎn)公司投資公司 互助基金 REITS 養(yǎng)老基金收入盈余單位l個(gè)人企業(yè)政府收入赤字單位l個(gè)人企業(yè)政府經(jīng)紀(jì)人抵押銀行資金美元直接融資圖1.1 美國房地產(chǎn)資金運(yùn)行體系抵押貸款FNMAGNMAFHLMC私人企業(yè)證券二級抵押貸款市場第一節(jié) 房地產(chǎn)金融的概念和作用l二、房地產(chǎn)金融的作用房地產(chǎn)金融為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營提供了重要的資金保障(KFS)房地產(chǎn)金融是提高居民住房消費(fèi)能力的重要手段(個(gè)人，案例：2個(gè)老婆婆；樓花；網(wǎng)上熱帖)房地產(chǎn)金融是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的“調(diào)節(jié)器”（政府，過熱過冷）第一節(jié) 房地產(chǎn)金融的概念和作用l三、房地產(chǎn)融資的主要渠

3、道從房地產(chǎn)融資的目的來看，主要有房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)融資和房地產(chǎn)消費(fèi)融資。l房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)融資主要是為滿足房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)從事具體房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)時(shí)的資金需求。（第7章）l房地產(chǎn)消費(fèi)融資主要是為滿足消費(fèi)者購買房地產(chǎn)商品（主要是住房）的資金需求，這也構(gòu)成了住房金融的主要內(nèi)容。（第2，3，4，7章）第一節(jié) 房地產(chǎn)金融的概念和作用房地產(chǎn)融資從大的渠道分為直接融資和間接融資。l直接融資是指資金供求雙方(包括政府、企業(yè)和個(gè)人)在房地產(chǎn)資金的借貸、金融工具的買賣過程中直接見面商定，進(jìn)行票據(jù)和證券的買賣或貨幣借貸。l間接融資是指資金的供給者將資金提供給銀行等金融機(jī)構(gòu)，再由金融機(jī)構(gòu)將資金提供給房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、消費(fèi)

4、等資金的需求者，主要形式是貸款，如房地產(chǎn)抵押貸款、建設(shè)貸款、租賃融資等。第一節(jié) 房地產(chǎn)金融的概念和作用房地產(chǎn)融資除了主要以抵押貸款方式融資外，業(yè)內(nèi)還有許多非抵押貸款融資 (non-mortgage financing)方式。l最典型的是租賃融資。租戶通過繳納租金，履行租賃合同而獲得了對租賃房地產(chǎn)的唯一的、排他性的占用權(quán)，這種占用權(quán)，即租賃權(quán)益(leasehold interest)，可以像其他任何財(cái)產(chǎn)權(quán)益一樣進(jìn)行轉(zhuǎn)讓或抵押，因此房地產(chǎn)租賃可以成為一種重要的融資方式。第一節(jié) 房地產(chǎn)金融的概念和作用土地分期付款合約(land installment contract)也是一種常見的非抵押貸款融資。

5、l根據(jù)土地分期付款合約，買方以年金形式按月支付地價(jià)款和相應(yīng)的利息，在合約有效期間，賣方保留土地的產(chǎn)權(quán)，買方則享有土地的使用權(quán)和占用權(quán)。直到清償最后一筆地價(jià)款，買方才獲得所購買地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)。第二節(jié) 房地產(chǎn)金融與房地產(chǎn)泡沫l一、房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的相互關(guān)系房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展離不開金融業(yè)的支持，尤其是銀行信用對房地產(chǎn)業(yè)的參與為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到了舉足輕重的作用。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也給金融業(yè)提供了發(fā)展動(dòng)力，兩者是相互支持、相互促進(jìn)的關(guān)系。一榮俱榮，一損俱損。第二節(jié) 房地產(chǎn)金融與房地產(chǎn)泡沫l二、房地產(chǎn)泡沫與金融風(fēng)險(xiǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)的形成必須具備貨幣供應(yīng)充足以及實(shí)際經(jīng)濟(jì)投資缺乏吸引力這兩個(gè)基本條件。一般來說，房地產(chǎn)泡沫是指由

6、于虛擬需求的過度膨脹導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格水平相對于理論價(jià)格的非平穩(wěn)性上漲。第二節(jié) 房地產(chǎn)金融與房地產(chǎn)泡沫如果金融體制不健全，銀行信貸資金更會(huì)大量進(jìn)入房地產(chǎn)市場。市場的過度炒作和大量銀行資金的進(jìn)入會(huì)加快房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格的上升，房地產(chǎn)的抵押價(jià)值大大超過它的實(shí)際價(jià)值，促使泡沫膨脹。一旦泡沫破滅，被抵押的房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)大幅下降，造成大量的負(fù)貸款，銀行拍賣房地產(chǎn)所得不足以償付貸款額，由此造成銀行的大量壞賬，威脅銀行體系的安全，進(jìn)而威脅整個(gè)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定性。第二節(jié) 房地產(chǎn)金融與房地產(chǎn)泡沫日本房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)東南亞金融危機(jī)中的房地產(chǎn)泡沫我國的房地產(chǎn)泡沫表表1.1 2004年四大國有商業(yè)銀行房地產(chǎn)不良貸款率年四大國有商業(yè)銀行

7、房地產(chǎn)不良貸款率全部開發(fā)商貸款個(gè)人購房貸款中國工商銀行3.0%7.4%1.2%中國農(nóng)業(yè)銀行8.1%16.6%2.1%中國銀行4.8%12.8%1.8%中國建設(shè)銀行3.7%7.3%1.2%匯總4.6%10.5%1.5%第二節(jié) 房地產(chǎn)金融與房地產(chǎn)泡沫問：2008年金融危機(jī)爆發(fā)的原因？第三節(jié) 我國房地產(chǎn)金融的沿革l一、我國房地產(chǎn)金融的發(fā)展歷程1978年之后，住房商品化的工作在我國逐步開展起來。1988年國務(wù)院頒布了全國城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革的實(shí)施方案。1987年經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，先后在煙臺和蚌埠建立了兩家股份制的住房儲(chǔ)蓄銀行。第三節(jié) 我國房地產(chǎn)金融的沿革1991年初上海率先實(shí)行公積金制度。1993

8、年開始相繼開辦個(gè)人住房商業(yè)性貸款以及公積金與商業(yè)性相結(jié)合的住房組合貸款業(yè)務(wù)。1997年4月30日中國人民銀行頒布了個(gè)人住房擔(dān)保貸款管理試行辦法。1998年5月9日頒布了個(gè)人住房貸款管理辦法。第三節(jié) 我國房地產(chǎn)金融的沿革2004年2月15日，由中國建設(shè)銀行和德國施豪銀行合資組建的中德住房儲(chǔ)蓄銀行正式在天津開始營業(yè)。中國人民銀行、中國銀監(jiān)會(huì)于2005年4月20日制定并發(fā)布了信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)管理辦法。第三節(jié) 我國房地產(chǎn)金融的沿革我國的房地產(chǎn)金融是隨著經(jīng)濟(jì)體制改革，適應(yīng)住房商品化、市場化改革、促進(jìn)房地產(chǎn)市場形成而逐步發(fā)展起來的，這一歷程也可以通過國務(wù)院、建設(shè)部、金融監(jiān)管部門發(fā)布的一系列房地產(chǎn)金融政策

9、體現(xiàn)出來。第三節(jié) 我國房地產(chǎn)金融的沿革表表1.2 1987年以來我國房地產(chǎn)信貸主要政策一覽年以來我國房地產(chǎn)信貸主要政策一覽公布年份公布年份文件名稱文件名稱主要內(nèi)容主要內(nèi)容1987國家計(jì)委、建設(shè)部和國國家計(jì)委、建設(shè)部和國家統(tǒng)計(jì)局家統(tǒng)計(jì)局關(guān)于加強(qiáng)商關(guān)于加強(qiáng)商品房屋建設(shè)計(jì)劃管理的品房屋建設(shè)計(jì)劃管理的暫行規(guī)定暫行規(guī)定建設(shè)資金可由自有資金、發(fā)放住宅建設(shè)債建設(shè)資金可由自有資金、發(fā)放住宅建設(shè)債券。向銀行申請貸款及預(yù)收一定購房款等券。向銀行申請貸款及預(yù)收一定購房款等方式解決，開發(fā)周轉(zhuǎn)資金中自有資金不低方式解決，開發(fā)周轉(zhuǎn)資金中自有資金不低于于20。1989國務(wù)院國務(wù)院批轉(zhuǎn)國家計(jì)委批轉(zhuǎn)國家計(jì)委關(guān)于加強(qiáng)商品房屋建設(shè)

10、關(guān)于加強(qiáng)商品房屋建設(shè)管理請求的通知管理請求的通知公司建設(shè)資金一律存入建設(shè)銀行或住房儲(chǔ)公司建設(shè)資金一律存入建設(shè)銀行或住房儲(chǔ)蓄銀行。各級銀行和非銀行金融機(jī)構(gòu)不準(zhǔn)蓄銀行。各級銀行和非銀行金融機(jī)構(gòu)不準(zhǔn)向向開發(fā)和購買商品房的單位發(fā)放貸款，向向開發(fā)和購買商品房的單位發(fā)放貸款，自有資金不得低于年度投資工作量的自有資金不得低于年度投資工作量的30。1991國務(wù)院國務(wù)院關(guān)于繼續(xù)積極關(guān)于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進(jìn)行城鎮(zhèn)住房制穩(wěn)妥地進(jìn)行城鎮(zhèn)住房制度改革的通知度改革的通知首次提出開展個(gè)人購買住房貸款業(yè)務(wù)。首次提出開展個(gè)人購買住房貸款業(yè)務(wù)。1992國務(wù)院國務(wù)院關(guān)于發(fā)展房地關(guān)于發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)若干問題的通知產(chǎn)業(yè)若干問題的通知允許各專業(yè)

11、銀行發(fā)放開發(fā)貸款。銀行貸款允許各專業(yè)銀行發(fā)放開發(fā)貸款。銀行貸款規(guī)模、發(fā)行債券額度等實(shí)行總量控制規(guī)模、發(fā)行債券額度等實(shí)行總量控制第三節(jié) 我國房地產(chǎn)金融的沿革1994國務(wù)院國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定住房制度改革的決定推行住房公積金制度。推行住房公積金制度。1995商業(yè)銀行自營住房貸商業(yè)銀行自營住房貸款管理暫行規(guī)定款管理暫行規(guī)定用于建造向市場出售的住房開發(fā)貸款用于建造向市場出售的住房開發(fā)貸款1998中國人民銀行中國人民銀行關(guān)于加關(guān)于加大住房信貸投入支持住大住房信貸投入支持住房建設(shè)和消費(fèi)的通知房建設(shè)和消費(fèi)的通知支持普通住宅建設(shè)，明確住房建設(shè)是國民支持普通住宅建設(shè)，明確住房建設(shè)是國

12、民經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)。2001中國人民銀行中國人民銀行關(guān)于發(fā)關(guān)于發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)若干問題的展房地產(chǎn)業(yè)若干問題的通知通知貸款主要投向適銷對路的住宅開發(fā)項(xiàng)目。貸款主要投向適銷對路的住宅開發(fā)項(xiàng)目。企業(yè)自有資金不應(yīng)低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的企業(yè)自有資金不應(yīng)低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的30，開發(fā)項(xiàng)目必須，開發(fā)項(xiàng)目必須“四證四證”齊全。齊全。2003中國人民銀行中國人民銀行關(guān)于進(jìn)關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知?jiǎng)?wù)管理的通知鼓勵(lì)符合中低收入家庭購買力的住宅項(xiàng)目，鼓勵(lì)符合中低收入家庭購買力的住宅項(xiàng)目，適當(dāng)限制高檔商品房，重申企業(yè)自有資金適當(dāng)限制高檔商品房，重申企業(yè)自有資金不得低于項(xiàng)目總投資

13、的不得低于項(xiàng)目總投資的30，以及，以及“四證四證”齊全。齊全。第三節(jié) 我國房地產(chǎn)金融的沿革2004中國銀監(jiān)會(huì)中國銀監(jiān)會(huì)商業(yè)銀行商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引引開發(fā)項(xiàng)目資本金比例不得低于開發(fā)項(xiàng)目資本金比例不得低于35，未，未取得取得“四證四證”不得發(fā)放任何形式的貸款，不得發(fā)放任何形式的貸款，對貸款項(xiàng)目進(jìn)行盡職調(diào)查，嚴(yán)格落實(shí)貸對貸款項(xiàng)目進(jìn)行盡職調(diào)查，嚴(yán)格落實(shí)貸款擔(dān)保，建立完備的監(jiān)控和風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)款擔(dān)保，建立完備的監(jiān)控和風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制，防止用流動(dòng)資金貸款為房地產(chǎn)開發(fā)制，防止用流動(dòng)資金貸款為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目墊資。項(xiàng)目墊資。2005中國人民銀行、中國銀中國人民銀行、中國銀監(jiān)會(huì)監(jiān)會(huì)信貸資產(chǎn)證券化信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)管理辦法試點(diǎn)管理辦法規(guī)范信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)工作，保護(hù)投規(guī)范信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)工作，保護(hù)投資人及相關(guān)當(dāng)事人的合法權(quán)益，并提高資人及相關(guān)當(dāng)事人的合法權(quán)益，并提高信貸資產(chǎn)流動(dòng)性，豐富證券品種。信貸資產(chǎn)流動(dòng)性，豐富證券品種。第三節(jié) 我國房地產(chǎn)金融的沿革l二、目前我國房地產(chǎn)金融的主要問題我國房地產(chǎn)業(yè)的資金來源高度集