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1、1重點(diǎn)內(nèi)容:城市土地有償使用制度城市土地使用權(quán)出讓城市土地市場(chǎng)交易種類城市住房供給的制度安排國(guó)外城市住房保障的基本經(jīng)驗(yàn)中國(guó)城市住房保障制度的問題中國(guó)城市住房保障的制度創(chuàng)新第 9 章 城市房地產(chǎn)管理29.1 城市土地權(quán)利制度 城市土地是指城市區(qū)域范圍內(nèi)的陸地和水域及其地上、地下空間的綜合。城市建成區(qū)范圍內(nèi)的用地城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)未建成區(qū)的土地城市行政轄區(qū)內(nèi)的全部土地9.1.1 城市土地的供給與需求3建成區(qū),是指城市行政區(qū)內(nèi)實(shí)際已成片開發(fā)建設(shè)、市政公用設(shè)施和公共設(shè)施基本具備的地區(qū)。城市建成區(qū)一定是一個(gè)連片的區(qū)域嗎?4單核心城市一城多鎮(zhèn)5在單核心城市,建成區(qū)是一個(gè)實(shí)際開發(fā)建設(shè)起來的集中連片的、市政公用設(shè)施

2、和公共設(shè)施基本具備的地區(qū),以及分散的若干個(gè)已經(jīng)成片開發(fā)建設(shè)起來,市政公用設(shè)施和公共設(shè)施基本具備的地區(qū)。 6對(duì)一城多鎮(zhèn)來說,建成區(qū)就由幾個(gè)連片開發(fā)建設(shè)起來的、市政公用設(shè)施和公共設(shè)施基本具備的地區(qū)所組成。 7城市建成區(qū)=建成房屋的城市區(qū)域?城市建成區(qū)并不是指建成房屋的城市區(qū)域,而是指實(shí)際已成片開發(fā)建設(shè)、市政公用設(shè)施和公共設(shè)施基本完備、具備了城市居住條件的區(qū)域。 89.1 城市土地權(quán)利制度1.城市土地的特性(1)城市土地的自然特性 1)地理位置的固定性:不動(dòng)產(chǎn) 2)土地適用的差異性:自然差別 3)土地利用的耐久性:永續(xù)使用9.1.1 城市土地的供給與需求9(2)城市土地的經(jīng)濟(jì)特性 1)土地供給的稀缺

3、性:“寸土寸金” 2)土地價(jià)值的區(qū)位效益性:不同區(qū)位土地的經(jīng)濟(jì)投入,會(huì)產(chǎn)生不同的經(jīng)濟(jì)回報(bào)。 3)邊際效益的遞減性:過度開發(fā)不僅會(huì)對(duì)環(huán)境造成破壞,在經(jīng)濟(jì)上也是不合算的。 4)土地價(jià)值的資本性:地塊上的經(jīng)濟(jì)收益越高,地塊的市場(chǎng)價(jià)值也越高。102.城市土地的供需關(guān)系(1)城市土地的需求空間區(qū)位基礎(chǔ)設(shè)施公共服務(wù)狀況地區(qū)社會(huì)環(huán)境經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度112.城市土地的供需關(guān)系(2)城市土地的供給自然供給:無彈性供給,即可供土地面積不斷減少經(jīng)濟(jì)供給:土地的經(jīng)濟(jì)供給對(duì)市場(chǎng)信號(hào)的反映緩慢12(3)城市土地的供求平衡自由市場(chǎng)主義者認(rèn)為,只要實(shí)行土地競(jìng)標(biāo)“出價(jià)高者優(yōu)先獲取”原則,就能夠?qū)崿F(xiàn)城市土地的合理配置。由于土地資源的

4、特殊屬性,土地供給中很容易出現(xiàn)投機(jī)和壟斷價(jià)格的情況。政府在一定程度上干預(yù)土地市場(chǎng)。13不同土地使用者在土地成本和區(qū)位成本之間進(jìn)行權(quán)衡的結(jié)果。經(jīng)濟(jì)機(jī)會(huì)收益水平9.1.2 城市土地使用的空間結(jié)構(gòu)14城市土地使用空間布局的三種模式: a 同心圓模式 b 放射形模式 c 多中心模式模式151.城市土地所有權(quán)是指土地所有者對(duì)土地實(shí)行占有、使用、收益和處分權(quán),并排除他人干涉的權(quán)利。(1)私人部門所用(2)國(guó)家或公共部門所有9.1.3 城市土地的產(chǎn)權(quán)關(guān)系162.城市土地使用權(quán)土地使用權(quán)是指使用人根據(jù)法律或合同的規(guī)定,在法律允許的范圍內(nèi),對(duì)國(guó)家、集體或私人所有的土地,享有使用經(jīng)營(yíng)的權(quán)利。使用經(jīng)營(yíng)權(quán)可分為兩種情

5、況,一是土地所有人的使用權(quán);二是非土地所有人的使用權(quán)。9.1.3 城市土地的產(chǎn)權(quán)關(guān)系173.城市地租城市土地存在絕對(duì)地租和級(jí)差地租。地租是土地使用者向所有者支付的使用費(fèi),是土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的實(shí)現(xiàn)方式。絕對(duì)地租是指,不論土地本身?xiàng)l件優(yōu)劣,只要所有權(quán)與使用權(quán)發(fā)生分離,使用者向土地所有者租用土地所必須支付的費(fèi)用。級(jí)差地租是指,土地使用者因?yàn)橥恋氐燃?jí)不同而向所有者支付的數(shù)量不等的費(fèi)用。181.城市土地有償使用制度的概念城市土地有償使用制度,是指獲得國(guó)有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人,按照國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和方法,向國(guó)家繳納土地出讓金、土地使用稅、土地使用費(fèi)、土地收益金、新增建設(shè)用地使用費(fèi)等制度安排的總稱。9.1

6、.4 中國(guó)城市土地有償使用制度192.城市土地有償使用的原則(1)堅(jiān)持城市土地單一的國(guó)家所有制。(2)土地所有權(quán)與使用權(quán)相分離。(3)國(guó)有土地有償使用。(4)特殊用地?zé)o償劃撥。203.城市土地有償使用的形式(1)土地使用權(quán)出讓(2)土地使用權(quán)出租(3)土地使用權(quán)折價(jià)出資(入股)(4)土地使用權(quán)授權(quán)經(jīng)營(yíng)(5)收繳土地使用費(fèi)或場(chǎng)地使用費(fèi)214.城市土地有償使用的稅費(fèi)目前中國(guó)城市土地有償使用主要通過征收以下費(fèi)稅實(shí)現(xiàn):(1)土地出讓金(2)土地使用稅(3)土地使用費(fèi)(4)土地收益金(5)新增建設(shè)用地使用費(fèi)225.城市土地有償使用的作用(1)有利于增加財(cái)政收入(2)促使土地集約使用(3)促進(jìn)產(chǎn)業(yè)合理布局

7、(4)控制城市規(guī)模膨脹(5)調(diào)節(jié)收入分配239.2 城市土地市場(chǎng)管理(1)合理利用土地(2)切實(shí)保護(hù)耕地(3)土地用途管制制度(4)土地有償使用制度(5)城市土地統(tǒng)一管理制度9.2.1 城市土地管理原則城市土地管理原則24城市建設(shè)用地總量控制。城市土地利用總體規(guī)劃實(shí)行分級(jí)審批。制定城市土地利用總體規(guī)劃,需要堅(jiān)持:(1)嚴(yán)格保護(hù)基本農(nóng)田,控制非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用農(nóng)用地;(2)提高土地利用率;(3)統(tǒng)籌安排各類、各區(qū)域用地;(4)保護(hù)和改善生態(tài)環(huán)境,保障土地的可持續(xù)利用;(5)占有耕地與開發(fā)復(fù)墾耕地相平衡。制定土地利用年度計(jì)劃。土地調(diào)查和土地統(tǒng)計(jì)制度。9.2.2 城市土地規(guī)劃管理城市土地規(guī)劃管理251.

8、城市建設(shè)土地征收我國(guó)城市政府通過行政征收的方式獲取農(nóng)民集體所有的土地,以滿足新增建設(shè)用地的需要。土地管理法規(guī)定,“建設(shè)占用土地,涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的,應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。”征收下列土地的,由國(guó)務(wù)院批準(zhǔn):(1)征用基本農(nóng)田;(2)基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃的;(3)其他土地超過70公頃的。征收上述規(guī)定以外的土地的,由省、自治區(qū)、直轄市政府批準(zhǔn),并報(bào)國(guó)務(wù)院備案。9.2.3 建設(shè)土地征收和劃撥26城市政府征收土地,按照被征收土地的原有用途給予補(bǔ)償。征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。272.城市土地使用權(quán)劃撥城市土地使用權(quán)劃撥,是指城市政府依法批

9、準(zhǔn),在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用,或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。建設(shè)單位使用國(guó)有土地,應(yīng)當(dāng)以出讓等有償使用方式取得。無償劃撥方式:(1)國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地;(2)城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地;(3)國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地;(4)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。28劃撥的土地使用權(quán),一般不得轉(zhuǎn)讓、出租或抵押。291.城市土地使用權(quán)的出讓年限城市土地使用權(quán)的出讓,是指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者,由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。土地使用權(quán)出讓需要簽訂出讓合同。出讓合同按照平等、自愿、有償?shù)脑瓌t,由

10、城市政府土地管理部門與土地使用者簽訂。9.2.4 城市土地使用權(quán)的出讓城市土地使用權(quán)的出讓30出讓年限:(1)居住用地70年;(2)工業(yè)用地50年;(3)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年;(4)商業(yè)、旅游、娛樂用地40年;(5)綜合或者其他用地50年。312.城市土地使用權(quán)的出讓方法(1)協(xié)議出讓(2)招標(biāo)出讓(3)拍賣出讓323.城市土地使用權(quán)的收回城市政府可以收回國(guó)有土地使用權(quán)的情形:(1)為公共利益需要使用土地的;(2)為實(shí)施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建,需要調(diào)整使用土地的;(3)土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿,土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者申請(qǐng)續(xù)期未獲批準(zhǔn)的;(4)因單位撤銷、遷移

11、等原因,停止使用原劃撥的國(guó)有土地的;(5)公路、鐵路、機(jī)場(chǎng)、礦場(chǎng)等經(jīng)核準(zhǔn)報(bào)廢的。331.城市土地市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)(1)一級(jí)市場(chǎng)。即由國(guó)家以土地所有者的身份,通過批租將土地的使用權(quán)投放市場(chǎng)運(yùn)行。 它表現(xiàn)為城市政府與土地經(jīng)營(yíng)者、使用者之間的縱向交易行為,具有壟斷性質(zhì)。(2)二級(jí)市場(chǎng)。即由獲得土地使用權(quán)的經(jīng)營(yíng)者,直接將土地投入市場(chǎng)流通,或通過建設(shè)商品房間接地將土地投放市場(chǎng)。它表現(xiàn)為土地經(jīng)營(yíng)者與使用者之間的橫向交易,具有經(jīng)營(yíng)性質(zhì)。(3)三級(jí)市場(chǎng)。即由土地使用者通過房產(chǎn)交易而使土地間接進(jìn)入市場(chǎng)流通。表現(xiàn)為土地使用者之間的橫向交易,具有消費(fèi)性質(zhì)。9.2.5 城市土地的市場(chǎng)交易城市土地的市場(chǎng)交易342.城市土地使

12、用權(quán)轉(zhuǎn)讓其是指土地使用者將土地使用權(quán)進(jìn)行再轉(zhuǎn)讓的行為,它包括出售、交換和贈(zèng)與三種方式。未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的,土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí),其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。35土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)轉(zhuǎn)讓,需要辦理過戶手續(xù)。土地使用權(quán)可以依法多次轉(zhuǎn)讓,每次轉(zhuǎn)讓后的土地使用期限,為土地使用權(quán)出讓合同上規(guī)定的使用年限減去已使用的年限后的剩余期限。363.城市土地使用權(quán)出租是指土地使用者作為出租人,將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行為。未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)

13、、利用的土地,土地使用權(quán)不得出租。374.城市土地使用權(quán)抵押是指土地使用者以土地使用權(quán)作為履行債務(wù)的一種債務(wù)擔(dān)保形式。我國(guó)法律規(guī)定,城市土地使用權(quán)可以抵押。當(dāng)?shù)盅喝瞬荒馨雌诼男袀鶆?wù)時(shí),債權(quán)人享有從變賣土地使用權(quán)的價(jià)款中獲得優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。土地使用權(quán)抵押時(shí),其地上建筑物、其他附著物隨之抵押。土地使用權(quán)抵押,抵押人與抵押權(quán)人需簽訂抵押合同,抵押合同不得違背土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定。381.城市住房的特性(1)建筑的耐久性(2)消費(fèi)的昂貴性(3)位置的固定性(4)住房的投資性9.3.1 城市住房的特性和作用城市住房的特性和作用9.3 城市房產(chǎn)市場(chǎng)管理392. 住房建設(shè)的作用(1)市民生活的基本物質(zhì)資

14、料(2)帶動(dòng)城市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展(3)帶動(dòng)許多相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展401.城市住房的需求城市住房需求受制于以下因素:(1)經(jīng)濟(jì)發(fā)展(2)家庭收入(3)住房?jī)r(jià)格(4)人口密度(5)人口結(jié)構(gòu)9.3.2 城市住房的供給與需求城市住房的供給與需求412.城市住房的供給城市住房供給,是指一定時(shí)期內(nèi)城市可供居住使用的住房總量,包括住房存量與住房流量。城市住房的供給方式可分為三種類型:即市場(chǎng)調(diào)節(jié)型、國(guó)家分配型、市場(chǎng)調(diào)節(jié)與政府保障結(jié)合型。423.城市住房的消費(fèi)城市住房的消費(fèi)主要有2種方式:(1)租賃(2)購買431.城市住房制度改革歷程1980.6:準(zhǔn)許私人建房、私人買房、準(zhǔn)許私人擁有自己的住宅1988.1:第一個(gè)房

15、改總體方案“提租補(bǔ)貼”1994.7:住房商品化與社會(huì)化,安居工程1998.7:住房分配貨幣化,經(jīng)濟(jì)適用房1999:形成兩個(gè)住房供給體系9.3.3 城市住房制度的改革城市住房制度的改革442.城市住房供給的制度安排(1)商品住房(2)經(jīng)濟(jì)適用住房(3)廉租住房451.城市住房建設(shè)管理城市住房建設(shè)管理涉及城市規(guī)劃、土地、市容、環(huán)境、市政公用設(shè)施等行政部門。當(dāng)前,中國(guó)城市住房建設(shè)的制度安排主要有:(1)城市住房建設(shè)規(guī)劃制度(2)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)制度(3)綜合開發(fā)、配套建設(shè)制度(4)鼓勵(lì)和扶持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)政策性居民住宅(5)舊區(qū)改建和新區(qū)建設(shè)相結(jié)合9.3.4 城市住房市場(chǎng)管理城市住房市場(chǎng)管理462

16、.城市住房交易管理城市住房交易,包括房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)抵押和房屋租賃。(1)城市住房交易的制度安排1)房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)同時(shí)交易2)房產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度3)房產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度4)房產(chǎn)交易登記制度47(2)城市房產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓城市房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓,是指房產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓,需要簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同,合同中應(yīng)當(dāng)載明土地使用權(quán)取得的方式。48(2)城市房產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓商品房預(yù)售,需要符合下列條件:1)已交付全部土地使用權(quán)出讓金,取得土地使用權(quán)證書;2)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證;3)按提供預(yù)售的商品房計(jì)算,投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上,并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和

17、竣工交付日期;4)向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記,取得商品房預(yù)售許可證明。49(3)城市房產(chǎn)的抵押和租賃房產(chǎn)抵押應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書、房屋所有權(quán)證書辦理。設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的,依法拍賣該房地產(chǎn)后,需要從拍賣所得的價(jià)款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款項(xiàng)后,抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。房屋租賃的出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同,約定租賃期限、租賃用途、租賃價(jià)格、修繕責(zé)任等條款。509.4 城市住房保障制度1.美國(guó)住房保障制度美國(guó)住房保障制度的主要內(nèi)容,可以概括為:(1)發(fā)展商業(yè)性的房屋抵押貸款保險(xiǎn)(2)為中低收入家庭購房提供低息貸款(3)對(duì)低收入家庭提供住

18、房補(bǔ)貼(4)向低收入家庭提供低租金公共住宅9.4.1 國(guó)外城市住房保障制度國(guó)外城市住房保障制度512.德國(guó)住房保障制度(1)房租補(bǔ)貼制度這是目前德國(guó)對(duì)低收入居民住房保障的主要形式。根據(jù)法律規(guī)定,德國(guó)公民凡家庭收入不足以租賃適當(dāng)住房者,有權(quán)享受住房補(bǔ)貼。房租補(bǔ)貼數(shù)額根據(jù)家庭人口、收入和房租支出情況確定。對(duì)于低收入居民,其實(shí)際交納租金與實(shí)際繳納租金的差額部分由政府負(fù)擔(dān)。房租補(bǔ)貼資金由聯(lián)邦政府和州政府各承擔(dān)50%。52(2)住房?jī)?chǔ)蓄和融資制度德國(guó)住房融資實(shí)行互助合作融資,其主要特點(diǎn)是先儲(chǔ)蓄、后貸款。即先由儲(chǔ)戶根據(jù)自己的住房需要及儲(chǔ)蓄能力,與住房?jī)?chǔ)蓄銀行簽訂儲(chǔ)貸合同,儲(chǔ)戶每月按合同約定存錢,當(dāng)存滿儲(chǔ)貸

19、金額的一定比例以后,即可取得貸款權(quán)。53(3)購建房稅收優(yōu)惠政策首先,政府對(duì)非營(yíng)利性企業(yè)所興建的福利性社會(huì)住宅給予資助或政策優(yōu)惠。其次,政府鼓勵(lì)私人建房,并給予減免稅等優(yōu)惠政策措施。最后,政府鼓勵(lì)私人按市場(chǎng)價(jià)購房。541.美國(guó)公共住房的政策變遷20世紀(jì)30年代,政府開始大規(guī)模投資公共住房建設(shè)美國(guó)公共住房建設(shè)主要用于租賃,以滿足絕大多數(shù)民眾的住房需要。聯(lián)邦政府資助建造的公共住房,主要是造價(jià)較低的低租金住房。二戰(zhàn)爆發(fā)以后,公共住房建設(shè)開始讓位于戰(zhàn)時(shí)住房建設(shè)。二戰(zhàn)結(jié)束以后,大量軍人復(fù)員,房荒問題嚴(yán)重,住房建設(shè)供不應(yīng)求。在此背景下,大規(guī)模的公共住房建設(shè)再次啟動(dòng)。9.4.2 國(guó)外城市公共住房制度國(guó)外城市

20、公共住房制度5520世紀(jì)70年代以后,政府的住房政策進(jìn)行了戰(zhàn)略性調(diào)整,即由補(bǔ)貼住房供應(yīng)商轉(zhuǎn)變?yōu)橄蜃》啃枨笳咛峁┭a(bǔ)貼。租房補(bǔ)貼逐漸成為住房保障的基本政策。美國(guó)公共住房政策的發(fā)展軌跡表明,在城市住房供應(yīng)嚴(yán)重短缺情況下,政府直接投資于公共住房建設(shè)是解決低收入居民住房問題的重要手段。隨著住房供給短缺問題逐漸緩解,住房保障政策就需要逐漸過渡到以租房補(bǔ)貼為主、修建公共住房為輔上來。562.新加坡公共住房制度(1)制定住房長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃,政府出資建設(shè)公共住房(2)實(shí)行住房公積金保障制度。(3)公共住宅出售政策(4)分級(jí)提供公共住宅保障補(bǔ)貼9.4.2 國(guó)外城市公共住房制度國(guó)外城市公共住房制度571.完善住房保障的法

21、律基礎(chǔ),依法構(gòu)建城市住房保障體系2.堅(jiān)持市場(chǎng)機(jī)制與政府調(diào)節(jié)雙管齊下,構(gòu)建多層次的住房保障體系“補(bǔ)磚頭”向“補(bǔ)人頭”轉(zhuǎn)變3.強(qiáng)化政府在低收入群體住房保障中的底線責(zé)任4.住房金融成為實(shí)現(xiàn)住房保障政策目標(biāo)的重要手段9.4.3 國(guó)外城市住房保障經(jīng)驗(yàn)國(guó)外城市住房保障經(jīng)驗(yàn)581.經(jīng)濟(jì)適用房制度存在的問題(1)購買對(duì)象界定不明確(2)投資比重不足,供求矛盾尖銳(3)經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格監(jiān)控失效(4)經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)和銷售環(huán)境存在腐敗和不公問題9.4.4 中國(guó)現(xiàn)行住房保障制度的問題592.廉租房制度存在的問題(1)廉租房制度的覆蓋面小(2)各地實(shí)施廉租房政策的差異很大(3)廉租房的建設(shè)資金來源不穩(wěn)定603.住房公積金

22、制度存在的問題(1)住房公積金的覆蓋率較低(2)住房公積金的繳存率偏低(3)住房公積金管理落后,監(jiān)督機(jī)制有待強(qiáng)化611.將住房保障納入公共財(cái)政體系2.制定專門法律,明確政府住房保障責(zé)任3.實(shí)行以租借方式為主的住房保障改革4.改變政府補(bǔ)貼方式,從間接補(bǔ)助走向直接補(bǔ)貼5.完善社會(huì)資金投入住房保障的政策體系9.4.5 中國(guó)城市住房保障的制度創(chuàng)新中國(guó)城市住房保障的制度創(chuàng)新62中國(guó)城市住房保障體系的構(gòu)建 構(gòu)建背景1. 十七大報(bào)告提出實(shí)現(xiàn)人人“住有所居”的政策目標(biāo)。2. 2009年3月份以來,住房保障法起草成為關(guān)注民生的又一件大事。3. 房?jī)r(jià)高、買房難成為嚴(yán)重社會(huì)的問題。62634. 2010年將是住房保

23、障年。“國(guó)四條”中的一條是:繼續(xù)大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工程建設(shè),力爭(zhēng)到2012年末,基本解決1540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題。這個(gè)指標(biāo)已經(jīng)比2009年5月住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等三部委出臺(tái)20092011年廉租住房保障規(guī)劃制定的指標(biāo)翻了1倍。無疑,有了新政策支持下的2010年保障房市場(chǎng),將會(huì)迎來更大規(guī)模的供應(yīng)熱潮 64 什么是住房保障所謂住房保障,是指保障中國(guó)境內(nèi)居民住有所居的一系列制度安排的總稱,包括保障性住房的建設(shè)和分配和住房融資促進(jìn)制度。 一方面是建設(shè)保障性住房,保障住房供給。這在我國(guó)主要包括經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房以及其他保障性住房。另一方面為建立住房融資促進(jìn)制度,提高居民的支付能力和購買能

24、力。具體包括租金補(bǔ)貼、購房補(bǔ)貼和住房公積金制度。6465v國(guó)際經(jīng)驗(yàn)比較 中低收入家庭的住房問題是一個(gè)世界性的問題,西歐、北美及亞洲的一些發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體經(jīng)過多年探索,已經(jīng)建立起了相對(duì)成熟的公共住房制度,其在公共住房建設(shè)、分配以及管理方面的一些經(jīng)驗(yàn)值得借鑒。 66經(jīng)驗(yàn)一:基本思路是大力發(fā)展公共住房經(jīng)驗(yàn)二:公共住房沒有最好的模式,只有適合的模式經(jīng)驗(yàn)三:行之有效的公共住房專業(yè)管理體系經(jīng)驗(yàn)四:通過完善的制度確保公共住房分配的公平經(jīng)驗(yàn)五:發(fā)展公共租賃住房,確保“人人有房住”經(jīng)驗(yàn)六:通過立法和金融保障,推動(dòng)公共住房發(fā)展經(jīng)驗(yàn)七:注重公共住房和諧發(fā)展防止貧民窟的出現(xiàn)67公共住房(PUBLIC HOUSING),是指

25、除了商品化住房以外的,凡是享受各種政策補(bǔ)貼的(包括購買補(bǔ)貼和租賃補(bǔ)貼,如貨幣補(bǔ)貼、實(shí)物補(bǔ)貼、政策性補(bǔ)貼等)的住房都劃入到公共住房范疇內(nèi)即,公共住房是為了解決中低收入階層居民的居住問題,由政府直接投資建造或以一定方式對(duì)建房機(jī)構(gòu)提供補(bǔ)助、由建房機(jī)構(gòu)建設(shè),并以較低價(jià)格、租金向中低收入家庭進(jìn)行出售、出租的住房。 68它具有這樣幾個(gè)基本特征:其一,政府的干預(yù)性;其二,需求對(duì)象的有限性,主要是中低收入者;其三,經(jīng)營(yíng)目的的非營(yíng)利性;其四,分配標(biāo)準(zhǔn)的復(fù)雜性;其五,價(jià)格的低廉性,公共住房的出售或出租的價(jià)格低于一般的市場(chǎng)價(jià),差價(jià)主要來源于政府在土地供應(yīng)、房租和稅收等方面的政策性補(bǔ)貼。例如,新加坡實(shí)行“居者有其屋”

26、政策時(shí),土地價(jià)格是倒過來算的,即先把老百姓能承受的價(jià)格算出來,比如普通家庭46年的收入是多少,如果平均是25萬,那么房?jī)r(jià)就定在25萬。從25萬里扣除建筑成本、房地產(chǎn)商一定比例的利潤(rùn)(非暴利)后,剩下的就是土地價(jià)格,然后按照這個(gè)價(jià)格賣給房地產(chǎn)商。房地產(chǎn)商不拿暴利,政府賣土地也不要暴利,這樣百姓就能買得起房了。 69 公共住房問題雖然是城市化進(jìn)程中面臨的一個(gè)共性問題,但各國(guó)解決這一共性問題的方法卻不盡相同,他們?cè)谡咧贫?、發(fā)展模式、保障對(duì)象、表現(xiàn)形式等方面都存在差異。以公共住房的覆蓋面來看:美國(guó)采取的是以“市場(chǎng)為主、適度保障”為原則,公共住房只覆蓋占總?cè)丝诒壤?5%以下的中低收入家庭;新加坡的組屋

27、政策覆蓋了85%的居民;瑞典的公益住房則面向所有公民,并不僅限于低收入家庭。70 由新加坡建屋發(fā)展局承擔(dān)建筑的樓房,為大部分新加坡人的住所。 建屋發(fā)展局的規(guī)例只讓新加坡公民購買新組屋,而永久居民則只可以在二手轉(zhuǎn)賣市場(chǎng)上購入組屋。在組屋購入后,一般上必須在屋主住滿五年后才可轉(zhuǎn)賣。建屋發(fā)展局規(guī)定一個(gè)完整的家庭只能同時(shí)擁有一間政府組屋,另外對(duì)單身人士購買組屋,建屋發(fā)展局也有相當(dāng)多的限制。 71從政府介入公共住房的方式來看,各國(guó)的方式也有區(qū)別直接投資興建公共住房;通過優(yōu)惠政策鼓勵(lì)開發(fā)商建設(shè)公共住房;鼓勵(lì)居民合作建設(shè)住房;通過補(bǔ)貼等多種方式實(shí)現(xiàn)居民的住房保障。即, “補(bǔ)人頭”與“補(bǔ)磚頭”之爭(zhēng)72 在公共

28、住房制度比較成熟的國(guó)家,都有一套行之有效的專業(yè)管理體系,這個(gè)管理體系由不同的機(jī)構(gòu)組成,這些機(jī)構(gòu)從功能上可以劃分為決策層和執(zhí)行層。決策層指為公共住房專門成立的決策協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu),負(fù)責(zé)制定政策和長(zhǎng)期發(fā)展計(jì)劃,整體負(fù)責(zé)與計(jì)劃、財(cái)政、金融、土地、法律、建設(shè)等部門的協(xié)調(diào)運(yùn)作。執(zhí)行層來具體落實(shí)公共住房建設(shè)和運(yùn)行。例如,韓國(guó)設(shè)立了國(guó)家住房政策審議委員會(huì),作為公共住房的決策協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)。執(zhí)行層為建設(shè)交通部,下設(shè)韓國(guó)住房住宅公社和大韓土地開發(fā)公社,專門負(fù)責(zé)建造面向中低收入階層的出租公房。 73 國(guó)外在公共住房分配方面有兩點(diǎn)很重要的經(jīng)驗(yàn):第一,要明確“公共住房是為最需要的人提供住房保障”這一原則;第二,只有建立科學(xué)、完善的

29、準(zhǔn)入和退出機(jī)制,才能保證公共住房分配的公平性。以新加坡的組屋政策為例,這一政策成功解決了中低收入家庭的住房問題。目前,有85%左右的新加坡公民住進(jìn)了政府建造的組屋,其中,93%的居民擁有房屋產(chǎn)權(quán),7%的低收入家庭是向政府廉價(jià)租賃74 為保障無力購房者的住房需求,國(guó)外在制定公共住房政策時(shí)普遍重視公共租賃住房的發(fā)展,為最低收入者提供“托底性”保障。以英國(guó)為例,在比例約30%的租賃住房中,20%左右是政府提供的公共租賃住房,10%為私人租賃住房。英國(guó)政府把持續(xù)供應(yīng)可負(fù)擔(dān)住宅(即廉租房)列為重要的施政目標(biāo)。法國(guó)政府曾出臺(tái)規(guī)定,要求全國(guó)所有市鎮(zhèn)必須保證20%以上的住房是廉租房,否則將受處罰,政府每年撥出

30、專項(xiàng)資金以長(zhǎng)期推行廉租房和租房補(bǔ)貼計(jì)劃。75 在美國(guó),政府為解決低收入者住房問題,制定了完善的住房補(bǔ)貼制度。各地方政府設(shè)立專門機(jī)構(gòu),定期對(duì)當(dāng)?shù)胤课葑饨疬M(jìn)行綜合調(diào)查,向低收入人群發(fā)布住房信息。一般來講,政府對(duì)申請(qǐng)房租補(bǔ)貼的低收入家庭限定的房屋租金標(biāo)準(zhǔn)為700美元以下。根據(jù)法律規(guī)定,租房家庭只需支付其收入的1/3左右作為房租,剩余部分由政府付給房東。政府同時(shí)規(guī)定低收入者在享受政府補(bǔ)貼的同時(shí),也須履行一定的義務(wù),只要年齡在18到62歲之間,如果沒有工作或者不是全日制在大學(xué)深造,必須每個(gè)月參加社區(qū)服務(wù)至少8小時(shí)。76國(guó)外的公共住房政策基本都是以法律形式出現(xiàn)的,公共住房體系的建立也得益于法律的強(qiáng)力保障。

31、在美國(guó)、日本、新加坡等國(guó)家,公共住房立法都是國(guó)家大法英國(guó)十分重視住房法規(guī),先后頒布過幾十部,包括住房法住房與建筑法住房與規(guī)劃法等。77住房金融有住宅業(yè)發(fā)展的“蒸汽機(jī)”、“加速器”之稱,住房金融的發(fā)展,有助于解決公共住房建設(shè)的資金瓶頸問題,對(duì)住房消費(fèi)也將產(chǎn)生強(qiáng)大的助推作用。公共住房發(fā)展較好的國(guó)家,一般都有專業(yè)的住房金融機(jī)構(gòu)。在日本,官辦的住房金融公庫直接面向中低收入者發(fā)放低息或無息貸款。美國(guó)在上世紀(jì)80年代建立了聯(lián)邦住宅管理局,對(duì)住房抵押貸款實(shí)行擔(dān)保。78公共住房的選址和布局既關(guān)系到城市總體規(guī)劃的和諧,也與社會(huì)的穩(wěn)定和諧緊密相關(guān)。如果公共住房集中在城市特定區(qū)域,形成了貧民窟,低教育水平、低就業(yè)率、高犯罪率就會(huì)成為影響城市和諧的隱患。美國(guó)一些城市很早就備受貧民窟問題的困擾,1973年起美國(guó)政府開始把分散低收入者住房、改善社區(qū)質(zhì)量納入公共住房政策,這才有效地避免了貧民窟的出現(xiàn)。法國(guó)也由于“富人區(qū)”與“廉租區(qū)”涇渭分明,各大城市紛紛出現(xiàn)貧富對(duì)立的局面,導(dǎo)致社會(huì)矛盾激化,近兩年來連續(xù)發(fā)生騷亂事件。富人不敢到“廉租區(qū)”來,也不對(duì)窮人進(jìn)行幫助;而住在廉租房里的窮人則仇視富人,久而久之,社會(huì)矛盾激化,暴力、吸毒、走

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