花園城小區(qū)管理方案PPT課件

1、1花園城小區(qū)管理方案第1頁(yè)/共76頁(yè)2一、小區(qū)概況（一）建筑（二）環(huán)境（三）戶型（四）地下停車場(chǎng)（五）給排水（六）燃?xì)獾?頁(yè)/共76頁(yè)3一、小區(qū)概況 花園城共14棟659套，最高層房頂47米，總占地面積21208.11平方米，總建筑面積64495平方米，其中住宅面積51285平方米，商場(chǎng)1270平方米，會(huì)所面積1130平方米?；▓@城一期容積率為2.53%，建筑覆蓋率為26%，綠化率為34%。第3頁(yè)/共76頁(yè)4（一）建筑 小區(qū)分為三個(gè)部分： 北區(qū)為疊翠軒（19棟，無4棟）設(shè)有小超市及會(huì)所 中區(qū)為錦繡軒（1012棟） 南區(qū)為碧雅軒（1316棟，無14棟）（南區(qū)和中區(qū)的地下室車庫(kù)，暫時(shí)可作為六級(jí)人防

2、地下室使用。 ）第4頁(yè)/共76頁(yè)5（二）環(huán)境 北區(qū)疊翠軒有下沉花園、疊水水景及屋頂泛光照明； 南區(qū)有光纖疊水、盆景花槽； 中區(qū)由人行天橋水道及入口水景噴景。第5頁(yè)/共76頁(yè)6（三）戶型 疊翠軒：一房一廳、二房一廳、三房一廳、復(fù)式（69棟一層和頂層），面積從5396m2，復(fù)式面積163.97 m2。 錦繡軒：二房一廳、三房一廳、復(fù)式（頂層），面積：7495 m2，復(fù)式191.34 m2。 碧雅軒：二房一廳、三房一廳、復(fù)式（頂層），面積：7590 m2，復(fù)式156 m2、173 m2。第6頁(yè)/共76頁(yè)7（四）地下停車場(chǎng) 疊翠軒為半地下室停車場(chǎng)，可停車輛約80輛。 錦繡軒、碧雅軒為地下人防工程，平時(shí)

3、用做停車場(chǎng)，可停車約70輛。 停車場(chǎng)管理系統(tǒng)采用自動(dòng)道閘、IC卡，可方便出入小區(qū)內(nèi)外。 第7頁(yè)/共76頁(yè)8（五）給排水 水泵房設(shè)在碧雅軒地下室，分戶水表設(shè)在每層，每戶的冷熱水管均為包膠銅管，敷設(shè)的位置及走向均在墻體和地面上明確標(biāo)識(shí)，以防進(jìn)住裝修破壞。 小區(qū)采用每戶集中熱水器供熱方式，位置須安裝在預(yù)留處。 小區(qū)室內(nèi)排水管采用UPVC管，除復(fù)式二層衛(wèi)生間的坐便器為后出水和地漏側(cè)排水外，其余均為下排水。第8頁(yè)/共76頁(yè)9（六）燃?xì)?小區(qū)采用燃?xì)夤艿拦夂妥詣?dòng)抄表計(jì)費(fèi)方式，每戶裝有燃?xì)獗砑叭細(xì)庑孤秷?bào)警器，即方便又安全，住戶在使用前，只須到燃?xì)夤巨k開戶手續(xù)既可。第9頁(yè)/共76頁(yè)10（七）消防1火災(zāi)自動(dòng)

4、報(bào)警系統(tǒng) （1）聯(lián)動(dòng)控制柜 （2）精品8000系統(tǒng)2噴淋系統(tǒng) 設(shè)有三個(gè)地下室，一旦有火警，聯(lián) 動(dòng)系統(tǒng)自動(dòng)啟動(dòng)噴淋泵，并在控制室顯示其狀態(tài)。3消防系統(tǒng) 一旦有火警，聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)啟動(dòng)消防泵，所有信號(hào)均顯示在控制室。第10頁(yè)/共76頁(yè)11（八）供配電 小區(qū)在碧雅軒設(shè)有一配電房 各棟分別在首層或一層地下室設(shè)電源總開關(guān)和電表箱 每戶室內(nèi)設(shè)有配電箱，配電箱內(nèi)表明各回路的用途，每戶設(shè)漏電開關(guān)，當(dāng)用電發(fā)生漏電等事故時(shí)，可自動(dòng)切斷電源第11頁(yè)/共76頁(yè)12（九）通訊系統(tǒng) 采用綜合布線系統(tǒng)，在小區(qū)地下室設(shè)一光纖機(jī)房，從通訊公司引到小區(qū)光纖機(jī)房采用光纖電纜，并引至各住戶均敷設(shè)五類線，一般戶型住戶有一個(gè)語(yǔ)音出口和一個(gè)信息

5、出口，復(fù)式戶型設(shè)有二個(gè)語(yǔ)音出口和一個(gè)信息出口。第12頁(yè)/共76頁(yè)13（十）有線電視系統(tǒng) 連接蛇口有線電視信號(hào)網(wǎng)絡(luò)，一般戶型住戶設(shè)有一主一輔兩個(gè)終端，復(fù)式戶型設(shè)有一主二輔三個(gè)終端，只需辦理開通手續(xù)即可。第13頁(yè)/共76頁(yè)14（十一）小區(qū)智能化 小區(qū)設(shè)有完善的智能化系統(tǒng)，要想進(jìn)入住戶，須通過五道防線： 1）周界紅外探測(cè)； 2）電子巡更； 3）保安監(jiān)控； 4）單元入口非可視對(duì)講； 5）住戶室內(nèi)安防。第14頁(yè)/共76頁(yè)15二 物業(yè)管理的指導(dǎo)思想 認(rèn)真做好花園城市一期的物業(yè)管理工作具有三個(gè)方面的意義： 有效配合蛇口工業(yè)區(qū)對(duì)蛇口整體環(huán)境的重新設(shè)計(jì)、重新規(guī)劃與重新整治，全力營(yíng)造海濱城市風(fēng)情； 直接促進(jìn)花園城

6、市第二至五期售樓價(jià)格和進(jìn)度的提升； 給業(yè)主提供優(yōu)雅、舒適的生活環(huán)境，達(dá)到“新生活、新感受，細(xì)心體味每一天”的意境。第15頁(yè)/共76頁(yè)16三 管理目標(biāo)1、基礎(chǔ)管理目標(biāo)2、人員管理目標(biāo)3、客戶評(píng)議目標(biāo)4、經(jīng)營(yíng)績(jī)效目標(biāo)5質(zhì)量總體目標(biāo)：第16頁(yè)/共76頁(yè)171、基礎(chǔ)管理目標(biāo)（1）房屋本體管理方面（2）配套設(shè)施、設(shè)備、場(chǎng)地管理方面（3）安全、車輛及消防管理方面（4）清潔綠化方面（5）社區(qū)文化活動(dòng)方面（6）配套經(jīng)營(yíng)方面（7）其他方面第17頁(yè)/共76頁(yè)182、人員管理目標(biāo)（1）工作的規(guī)范齊全，落實(shí)情況好。（2）員工工作滿負(fù)荷，言行著裝規(guī)范，敬業(yè)精神強(qiáng)，熟悉小區(qū)情況、崗位職責(zé)、工作規(guī)范和考核制度，業(yè)務(wù)素質(zhì)高；

7、（3）小區(qū)年度培訓(xùn)有計(jì)劃、有考核、有記錄，計(jì)劃落實(shí)情況好；（4）各類人員資質(zhì)證書符合規(guī)定。第18頁(yè)/共76頁(yè)193、客戶評(píng)議目標(biāo)（1）年有效投訴率2以下，處理率95%以上，回訪率95%以上；（2）住戶評(píng)議滿意率95%以上。第19頁(yè)/共76頁(yè)204、經(jīng)營(yíng)績(jī)效目標(biāo)（1）物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、本體維修基金實(shí)收率98%以上，管理費(fèi)核對(duì)正確率100%，水電費(fèi)抄表準(zhǔn)確率98%以上；（2）公司規(guī)定分別記帳，及時(shí)上繳收入；（3）增收節(jié)支措施，且落實(shí)好；（4）嚴(yán)格控制花園城小區(qū)支出費(fèi)用、預(yù)算成本。第20頁(yè)/共76頁(yè)215質(zhì)量總體目標(biāo)： 房屋完好率95%以上，房屋零修、急修及時(shí)率99%以上，維修合格率100%，公共設(shè)施

8、完好率95%，公共照明設(shè)施完好率98%以上，消防設(shè)備設(shè)施完好率98%以上，重大火災(zāi)、安全事故發(fā)案率0，年有效投訴率2以下，投訴處理率100%，清潔合格率90%以上，用戶評(píng)議滿意率98%以上。第21頁(yè)/共76頁(yè)22 花園城管理處組織機(jī)構(gòu)圖（表一）管管 理理 處處 主主 任任工工程程維維修修部部安安全全事事務(wù)務(wù)部部客客戶戶服服務(wù)務(wù)部部收收款款員員會(huì)會(huì)所所維維修修工工安安管管員員展展示示中中心心管管理理員員保保結(jié)結(jié)員員綠綠化化工工監(jiān)監(jiān)控控中中心心管管理理員員四 物業(yè)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置及管理方式第22頁(yè)/共76頁(yè)23四 物業(yè)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置及管理方式 崗位配置、人員數(shù)量和要求（表二）經(jīng)濟(jì)師，有物業(yè)管理經(jīng)經(jīng)濟(jì)師，

9、有物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，精通驗(yàn)，精通ISO9002ISO9002運(yùn)作運(yùn)作協(xié)助主任進(jìn)行物協(xié)助主任進(jìn)行物業(yè)管理全面工作業(yè)管理全面工作副主任副主任工程師、碩士學(xué)位，具工程師、碩士學(xué)位，具有豐富物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，有豐富物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，熟悉熟悉ISO9000ISO9000運(yùn)作運(yùn)作負(fù)責(zé)花園城市管負(fù)責(zé)花園城市管理處物業(yè)管理全理處物業(yè)管理全面工作面工作主任主任素素 質(zhì)質(zhì) 要要 求求職職 責(zé)責(zé)崗崗 位位第23頁(yè)/共76頁(yè)24 崗位配置、人員數(shù)量和要求（表二）素素 質(zhì)質(zhì) 要要 求求職職 責(zé)責(zé)崗崗 位位中專以上文化或初級(jí)以上中專以上文化或初級(jí)以上技術(shù)職稱，電子或自動(dòng)化技術(shù)職稱，電子或自動(dòng)化專業(yè)，懂專業(yè)，懂ISO9002ISO90

10、02運(yùn)作，運(yùn)作，熟悉物業(yè)管理業(yè)務(wù)熟悉物業(yè)管理業(yè)務(wù)值班和處理各類信值班和處理各類信息，并負(fù)責(zé)智能化息，并負(fù)責(zé)智能化系統(tǒng)的維護(hù)，起到系統(tǒng)的維護(hù)，起到管理管理“樞鈕樞鈕”作用作用調(diào)度調(diào)度員員本科，電子類或自動(dòng)化專本科，電子類或自動(dòng)化專業(yè)，精通物業(yè)管理，業(yè)，精通物業(yè)管理，ISO9002ISO9002運(yùn)作運(yùn)作主管監(jiān)控中心工作主管監(jiān)控中心工作主管主管監(jiān)監(jiān)控控中中心心四 物業(yè)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置及管理方式第24頁(yè)/共76頁(yè)25 崗位配置、人員數(shù)量和要求（表二）?？埔陨衔幕?，有物業(yè)管理上崗證，專科以上文化，有物業(yè)管理上崗證，懂懂ISO9002ISO9002運(yùn)作運(yùn)作負(fù)責(zé)日常運(yùn)營(yíng)服務(wù)的管理、負(fù)責(zé)日常運(yùn)營(yíng)服務(wù)的管理、監(jiān)督、

11、協(xié)調(diào)、服務(wù)，處理監(jiān)督、協(xié)調(diào)、服務(wù)，處理各類投訴、違章以及對(duì)外各類投訴、違章以及對(duì)外聯(lián)絡(luò)工作聯(lián)絡(luò)工作管理員管理員中專以上會(huì)計(jì)專業(yè)，有物業(yè)管理經(jīng)中專以上會(huì)計(jì)專業(yè)，有物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，懂驗(yàn)，懂ISO9002ISO9002運(yùn)作運(yùn)作負(fù)責(zé)小區(qū)財(cái)務(wù)工作，收支負(fù)責(zé)小區(qū)財(cái)務(wù)工作，收支工作，并兼管管理處檔案、工作，并兼管管理處檔案、資料管理工作資料管理工作財(cái)務(wù)財(cái)務(wù)人員人員本科，土建專業(yè)，二年以上物業(yè)管本科，土建專業(yè)，二年以上物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，綜合協(xié)調(diào)能力強(qiáng)，懂理經(jīng)驗(yàn)，綜合協(xié)調(diào)能力強(qiáng)，懂ISO9002ISO9002運(yùn)作運(yùn)作負(fù)責(zé)聯(lián)絡(luò)保障工作負(fù)責(zé)聯(lián)絡(luò)保障工作主管主管客客戶戶服服務(wù)務(wù)部部素素 質(zhì)質(zhì) 要要 求求職職 責(zé)責(zé)崗崗 位位

12、四 物業(yè)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置及管理方式第25頁(yè)/共76頁(yè)26 崗位配置、人員數(shù)量和要求（表二）初中以上文化程度，能吃苦耐勞初中以上文化程度，能吃苦耐勞負(fù)責(zé)小區(qū)公共衛(wèi)生工作負(fù)責(zé)小區(qū)公共衛(wèi)生工作清潔部清潔部兼顧展示中心綠化兼顧展示中心綠化有綠化專長(zhǎng)，初中以上有綠化專長(zhǎng)，初中以上文化程度，能吃苦耐勞文化程度，能吃苦耐勞負(fù)責(zé)小負(fù)責(zé)小區(qū)綠化區(qū)綠化工作工作綠綠化化部部素素 質(zhì)質(zhì) 要要 求求職職 責(zé)責(zé)崗崗 位位四 物業(yè)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置及管理方式第26頁(yè)/共76頁(yè)27高中以上文化，女，形象較好，高中以上文化，女，形象較好，2525歲以下歲以下在會(huì)所內(nèi)為住戶服務(wù)在會(huì)所內(nèi)為住戶服務(wù)服服務(wù)務(wù)員員?？埔陨衔幕?，懂經(jīng)營(yíng)，?？埔陨衔?/p>

13、化，懂經(jīng)營(yíng)，有較佳形象有較佳形象負(fù)責(zé)會(huì)所的營(yíng)運(yùn)負(fù)責(zé)會(huì)所的營(yíng)運(yùn)主主管管會(huì)會(huì)所所管管理理部部素素 質(zhì)質(zhì) 要要 求求職職 責(zé)責(zé)崗崗 位位四 物業(yè)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置及管理方式第27頁(yè)/共76頁(yè)282626歲以下，未婚，歲以下，未婚， 1.701.70以以上，復(fù)員軍人，紀(jì)律性、上，復(fù)員軍人，紀(jì)律性、責(zé)任心強(qiáng)責(zé)任心強(qiáng)負(fù)責(zé)小區(qū)治安、車負(fù)責(zé)小區(qū)治安、車輛管理，輛管理，2424小時(shí)巡小時(shí)巡邏邏隊(duì)隊(duì)員員2828歲以下，復(fù)員軍人，軍歲以下，復(fù)員軍人，軍事素質(zhì)優(yōu)秀，三年類似工事素質(zhì)優(yōu)秀，三年類似工作經(jīng)驗(yàn)作經(jīng)驗(yàn)負(fù)責(zé)小區(qū)治安、車負(fù)責(zé)小區(qū)治安、車輛管理工作輛管理工作班班長(zhǎng)長(zhǎng)安安保保部部初級(jí)技工，有上崗證初級(jí)技工，有上崗證負(fù)責(zé)一般

14、水電維修負(fù)責(zé)一般水電維修和小區(qū)房屋維修和小區(qū)房屋維修維修班維修班素素 質(zhì)質(zhì) 要要 求求職職 責(zé)責(zé)崗崗 位位四 物業(yè)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置及管理方式第28頁(yè)/共76頁(yè)29 花園城市展示中心崗位配備，人員數(shù)量和要求（表三）男性，男性，2626歲以下，歲以下，1.751.75米以米以上，高中以上文化，有酒店上，高中以上文化，有酒店門童經(jīng)驗(yàn)門童經(jīng)驗(yàn)負(fù)責(zé)展示中心綜負(fù)責(zé)展示中心綜合服務(wù)和形象合服務(wù)和形象2 2人人門童門童男性，男性，2626歲以下，高中以上歲以下，高中以上文化，文化，1.751.75米以上米以上負(fù)責(zé)展示中心的負(fù)責(zé)展示中心的安全工作安全工作1 1人人安管員安管員有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)參考有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)參考五星級(jí)酒店相五星

15、級(jí)酒店相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，綠化由其范，綠化由其它綠化工兼顧它綠化工兼顧女性，女性，2828歲以下，有較好形歲以下，有較好形象和相關(guān)經(jīng)驗(yàn)象和相關(guān)經(jīng)驗(yàn)負(fù)責(zé)展示中心保負(fù)責(zé)展示中心保潔工作潔工作2 2人人清潔工清潔工備備 注注素素 質(zhì)質(zhì) 要要 求求職職 責(zé)責(zé)人數(shù)人數(shù)崗崗 位位四 物業(yè)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置及管理方式第29頁(yè)/共76頁(yè)30花園城市一期的管理方式1互動(dòng)管理（1）管理目標(biāo)互動(dòng)（2）管理責(zé)任互動(dòng)（3）管理過程互動(dòng)（4）財(cái)務(wù)收支的互動(dòng)2人本管理（1）加強(qiáng)人力資源管理（2）通過目標(biāo)管理，對(duì)員工實(shí)施有效獎(jiǎng)懲3標(biāo)準(zhǔn)管理第30頁(yè)/共76頁(yè)31五 物業(yè)管理服務(wù)策劃與構(gòu)想1重點(diǎn)做好智能化監(jiān)控中心系統(tǒng)的工作2花園

16、城商鋪推動(dòng)市場(chǎng)發(fā)展3有償服務(wù)4加強(qiáng)管理處與發(fā)展商的協(xié)調(diào)與溝通第31頁(yè)/共76頁(yè)32六 社區(qū)文化和便民服務(wù)方案一、社區(qū)文化活動(dòng)的總體目標(biāo)、原則二、便民服務(wù)第32頁(yè)/共76頁(yè)33一、社區(qū)文化活動(dòng)的總體目標(biāo)、原則（一）社區(qū)文化活動(dòng)總體目標(biāo)（二）社區(qū)文化活動(dòng)基本原則（三）會(huì)所管理構(gòu)想第33頁(yè)/共76頁(yè)34二、便民服務(wù) （一）常規(guī)服務(wù) 24小時(shí)熱線服務(wù) 常規(guī)服務(wù) 維修服務(wù) 家居保潔 洗燙服務(wù) 特需服務(wù) 餐飲服務(wù)第34頁(yè)/共76頁(yè)35二、便民服務(wù)第35頁(yè)/共76頁(yè)36七 管理處物資配備（一）管理用房（二）物資裝備計(jì)劃第36頁(yè)/共76頁(yè)37(一)管理用房 管理用房：153.20M2 計(jì)算依據(jù)：人均管理用房規(guī)

17、劃指標(biāo)住宅區(qū)房屋總套數(shù)戶均人口數(shù)=0.06659+（1135+1049）/1003.75第37頁(yè)/共76頁(yè)38（二）物資裝備計(jì)劃 1管理設(shè)備：（表五）189000189000小計(jì)小計(jì)5 51000001000001 1套套標(biāo)識(shí)導(dǎo)示系統(tǒng)標(biāo)識(shí)導(dǎo)示系統(tǒng)4 410000100001 1套套區(qū)內(nèi)電話系統(tǒng)區(qū)內(nèi)電話系統(tǒng)3 330000300001 1套套小區(qū)內(nèi)聯(lián)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)小區(qū)內(nèi)聯(lián)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)2 2主任、副主任、財(cái)務(wù)、主任、副主任、財(cái)務(wù)、工程、監(jiān)控中心、客戶工程、監(jiān)控中心、客戶服務(wù)部、安保各一部服務(wù)部、安保各一部49000490007 7部部?jī)?nèi)聯(lián)網(wǎng)絡(luò)電腦終端內(nèi)聯(lián)網(wǎng)絡(luò)電腦終端1 1用用 途途金額（元）金額（元）數(shù)量數(shù)

18、量項(xiàng)項(xiàng) 目目序號(hào)序號(hào)第38頁(yè)/共76頁(yè)39 2維修工具： （表六）3000030000小計(jì)小計(jì)9 9500050001 1批批常用材料備件常用材料備件8 8200020002 2架架鋁合金梯鋁合金梯7 75005001 1套套水工工具水工工具6 6300030006 6套套電工工具電工工具5 5150015001 1臺(tái)臺(tái)沖擊鉆沖擊鉆4 4100010001 1臺(tái)臺(tái)電焊機(jī)電焊機(jī)3 3200020001 1臺(tái)臺(tái)室內(nèi)疏通機(jī)室內(nèi)疏通機(jī)2 215000150001 1臺(tái)臺(tái)馬可管道疏通機(jī)馬可管道疏通機(jī)1 1金額（元）金額（元）數(shù)量數(shù)量項(xiàng)項(xiàng) 目目序序號(hào)號(hào)第39頁(yè)/共76頁(yè)40 3清潔綠化工具： （表七）第4

19、0頁(yè)/共76頁(yè)41 4安全裝備： （表八）3462034620小計(jì)小計(jì)9 9300030006 6安管員裝備安管員裝備8 8289028903434手提式滅火器手提式滅火器7 7119011907 7防毒面具防毒面具6 65005005 5消防專用器材消防專用器材5 5400040005 5推車式滅火器推車式滅火器4 4528052801616車輛減速坡車輛減速坡3 3416041601616警示牌警示牌2 213600136008 8天線對(duì)講系統(tǒng)天線對(duì)講系統(tǒng)1 1金額（元）金額（元）數(shù)量數(shù)量項(xiàng)項(xiàng) 目目序號(hào)序號(hào)第41頁(yè)/共76頁(yè)42 5辦公用品： （表九）8600086000小計(jì)小計(jì)1212住

20、戶手冊(cè)、業(yè)主公約、各類表格住戶手冊(cè)、業(yè)主公約、各類表格30000300001 1批批印刷品印刷品1111500050001 1批批辦公用品辦公用品1010主任、管理處、監(jiān)控中心、會(huì)所主任、管理處、監(jiān)控中心、會(huì)所600060004 4部部電話電話9 9社區(qū)文化活動(dòng)社區(qū)文化活動(dòng)100010001 1臺(tái)臺(tái)照相機(jī)照相機(jī)8 8100010002 2個(gè)個(gè)保險(xiǎn)柜保險(xiǎn)柜7 7300030003 3個(gè)個(gè)檔案柜檔案柜6 6200020001 1臺(tái)臺(tái)傳真機(jī)傳真機(jī)5 5800080002 2臺(tái)臺(tái)空調(diào)機(jī)空調(diào)機(jī)4 4200020001 1臺(tái)臺(tái)打印機(jī)打印機(jī)3 320000200001 1臺(tái)臺(tái)復(fù)印機(jī)復(fù)印機(jī)2 28000800

21、01010套套辦公桌椅辦公桌椅1 1用用 途途金額（元）金額（元）數(shù)量數(shù)量項(xiàng)項(xiàng) 目目序號(hào)序號(hào)第42頁(yè)/共76頁(yè)43 6不可預(yù)測(cè)費(fèi)用： （表十） 10000 10000不可預(yù)測(cè)費(fèi)用不可預(yù)測(cè)費(fèi)用1 1金額（元）金額（元）項(xiàng)項(xiàng) 目目序序號(hào)號(hào)第43頁(yè)/共76頁(yè)44 7建議納入建造成本的物資裝備（表十一）162760162760小計(jì)小計(jì)9 9800080002 2空調(diào)機(jī)空調(diào)機(jī)8 8528052801616車輛減速坡車輛減速坡7 7416041601616警示牌警示牌6 62188021880166166電梯廳不銹鋼煙灰筒電梯廳不銹鋼煙灰筒5 5300030001010外圍果皮箱外圍果皮箱4 416900

22、16900338338樓層垃圾桶樓層垃圾桶3 3384038408 8垃圾箱（分類垃圾箱）垃圾箱（分類垃圾箱）2 21000001000001 1套套標(biāo)識(shí)導(dǎo)示系統(tǒng)標(biāo)識(shí)導(dǎo)示系統(tǒng)1 1金金 額（元）額（元）數(shù)數(shù) 量量項(xiàng)項(xiàng) 目目序號(hào)序號(hào)第44頁(yè)/共76頁(yè)45 8 建議發(fā)展商將物資裝備費(fèi)用39.49萬(wàn)元中的16.28萬(wàn)元納入建造成本，另23.21萬(wàn)元前期裝備費(fèi)用一次性撥付給管理處，以利管理處購(gòu)置必需的物資與印制資料、表格。第45頁(yè)/共76頁(yè)46八 收費(fèi)及財(cái)務(wù)預(yù)算分析一、計(jì)算依據(jù)二、收支預(yù)算三、增收節(jié)支措施第46頁(yè)/共76頁(yè)47一、計(jì)算依據(jù)深圳市政府有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)及市住宅局、物價(jià)局有關(guān)文件規(guī)定；根據(jù)發(fā)

23、展商所提供的資料和實(shí)地考察情況；按照深圳招商物業(yè)管理有限公司物業(yè)管理的成功經(jīng)驗(yàn)。第47頁(yè)/共76頁(yè)48二、收支預(yù)算第48頁(yè)/共76頁(yè)49二、收支預(yù)算 1經(jīng)費(fèi)收支預(yù)算表是按正常管理住宅、商鋪全部入住，252地下與地面車位全部停放車輛，管理費(fèi)、停車費(fèi)、商鋪?zhàn)饨鸺坝袃敺?wù)收費(fèi)按99%收取率計(jì)算。 2管理費(fèi)是按照深圳市的物價(jià)定額中的每月每平方米2.60元收取。 第49頁(yè)/共76頁(yè)50二、收支預(yù)算 3停車費(fèi)按照深圳市的物價(jià)定額室內(nèi)車位每輛小車300元/月，地面車位每輛小車150元/月標(biāo)準(zhǔn)收取,日停車5元/次,摩托車停放1元/日輛。 4商業(yè)用房面積按深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例的規(guī)定執(zhí)行，商業(yè)用房租金按

24、60元/M2月收取。 5住宅的本體維修基金待住戶入住滿一年后，按照深圳市物價(jià)定額每月每平方米0.25元收取。第50頁(yè)/共76頁(yè)51（一）收支預(yù)算表（表十二）明細(xì)見測(cè)明細(xì)見測(cè)算表算表266.5798266.5798222149.86222149.86收入合計(jì)收入合計(jì)二二0.09790.097981.5481.54收支盈虧收支盈虧一一備備 注注年發(fā)生額年發(fā)生額（萬(wàn)元）（萬(wàn)元）月發(fā)生額月發(fā)生額（元）（元）項(xiàng)項(xiàng) 目目序序號(hào)號(hào)第51頁(yè)/共76頁(yè)52（一）收支預(yù)算表（表十二）13.862113.862111551.7911551.79稅稅 金金5.2%5.2%3 322.965422.965419137.

25、8719137.87管理傭金管理傭金10%10%2 27.05887.05885882.335882.33其它支出其它支出14.194214.194211828.5011828.50環(huán)境管理費(fèi)環(huán)境管理費(fèi)49.293949.293941078.2541078.25公共部分水電費(fèi)公共部分水電費(fèi)5.00555.00554171.254171.25智能設(shè)備維護(hù)費(fèi)智能設(shè)備維護(hù)費(fèi)28.724028.724023936.6723936.67機(jī)電設(shè)備維護(hù)費(fèi)機(jī)電設(shè)備維護(hù)費(fèi)7.58967.58966324.666324.66公共設(shè)施維護(hù)費(fèi)公共設(shè)施維護(hù)費(fèi)15.246015.246012705.0012705.00辦

26、公費(fèi)辦公費(fèi)102.5424102.542485452.0085452.00其中其中: :工資及福利工資及福利229.6544229.6544191378.66191378.66管理成本管理成本1 1266.4819266.4819222068.32222068.32支出合計(jì)支出合計(jì)三三年發(fā)生額年發(fā)生額（萬(wàn)元）（萬(wàn)元）月發(fā)生額（元）月發(fā)生額（元）項(xiàng)項(xiàng) 目目序號(hào)序號(hào)第52頁(yè)/共76頁(yè)53 (三)收支測(cè)算表 1.收入測(cè)算表（表十三）6.51076.51075425.565425.566060元/m/m2 2129.18 129.18 m m2 270%70%129.18 m129.18 m2 2 (

27、 (建筑總面積64591.88 m64591.88 m2 2的2 2) )商業(yè)用房租金二8.85858.85857382.127382.126.506.50元/m/m2 21135.71m1135.71m2 21135.71m1135.71m2 2商鋪2 2165.2833165.2833137736.12137736.122.602.60元/m/m2 252975.43m52975.43m2 252975.43m52975.43m2 2小高層住宅收入1 1174.1418174.1418145118.24(1145118.24(143667.06)43667.06)1+21+2項(xiàng)( (收取率

28、99%)99%)管理費(fèi)一269.2725269.2725224393.80224393.80收入小計(jì)266.5798266.5798222149.86222149.86收取率99%99%收入合計(jì)年收入（萬(wàn)元）月收入（元）計(jì)算式測(cè)算式依據(jù)項(xiàng)目序號(hào)第53頁(yè)/共76頁(yè)541.收入測(cè)算表（表十三）0.60000.6000500.00500.00綜合測(cè)算綜合測(cè)算安裝、維修安裝、維修有償服務(wù)有償服務(wù)四四1.44001.44001200.001200.001 1元元/ /輛輛日日4040輛輛均日停放均日停放4040輛輛摩托車摩托車3 33.60003.60003000.003000.005 5元元/ /輛輛

29、日日2020輛輛均日停放均日停放2020輛輛/ /次次汽車散票汽車散票2 282.980082.980069150.0069150.00150150元元1515個(gè)個(gè)300300元元223223個(gè)個(gè)汽車月票汽車月票1 188.020088.020073350.0073350.001+31+3項(xiàng)項(xiàng)停車費(fèi)停車費(fèi)三三年收入年收入（萬(wàn)元）（萬(wàn)元）月收入月收入（元）（元）計(jì)算式計(jì)算式測(cè)算式依據(jù)測(cè)算式依據(jù)項(xiàng)目項(xiàng)目序序號(hào)號(hào)252車位（實(shí)停238個(gè)）地上15個(gè)，地下208個(gè)，架空層15個(gè)第54頁(yè)/共76頁(yè)552.支出測(cè)算表（表十四） 3.00002500.001人2500元/月人會(huì)計(jì)E5.40004500.00

30、3人1500元/月人調(diào)度員D3.00002500.001人2500元/月人監(jiān)控中心主管C4.20003500.001人3500元/月人副主任B4.80004000.001人4000元/月人主任A76.800064000.00A+N工資1102.542485452.001+5項(xiàng)46人工資及福利一年支出年支出（萬(wàn)元）（萬(wàn)元）月支出月支出（元）（元）計(jì)算式計(jì)算式測(cè)算式依據(jù)測(cè)算式依據(jù)項(xiàng)目項(xiàng)目序序號(hào)號(hào)第55頁(yè)/共76頁(yè)5618.000015000.0015人1000元/月人安管員N5.40004500.003人1500元/月人安管班長(zhǎng)M2.40002000.002人1000元/月人綠化工L9.60008

31、000.0010人800元/月人清潔工K12.000010000.005人2000元/月人維修工J3.00002500.001人2500元/月人社區(qū)文化主管I1.80001500.001人1500元/月人文員H1.80001500.001人1500元/月人管理員G2.40002000.001人2000元/月人出納F年支出年支出（萬(wàn)元）（萬(wàn)元）月支出月支出（元）（元）計(jì)算式計(jì)算式測(cè)算式依據(jù)測(cè)算式依據(jù)項(xiàng)目項(xiàng)目序序號(hào)號(hào)第56頁(yè)/共76頁(yè)574.60804.60803840.003840.006400064000元6%6%工資總額的6%6%教育培訓(xùn)5 56.14406.14405120.005120.

32、006400064000元8%8%工資總額的8%8%福利費(fèi)4 41.53601.53601280.001280.006400064000元2%2%工資總額的2%2%工會(huì)經(jīng)費(fèi)3 313.454413.454411212.0011212.00正式工47264726元/ /月6 6人( (主任、副主任、主管2 2人，會(huì)計(jì)、出納工資總額17000.0017000.00元) )臨時(shí)工64866486元/ /月(40(40人) )工資總額4700047000元社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)2 2年支出（萬(wàn)元）月支出（元）計(jì)算式測(cè)算式依據(jù)項(xiàng)目序號(hào)正式工工資的27.8%（養(yǎng)老17%,工傷0.8%醫(yī)療9%.失業(yè)1%）臨時(shí)工工資13

33、.8%(養(yǎng)老10%,工傷0.8%,醫(yī)療2%,待業(yè)1%)第57頁(yè)/共76頁(yè)580.12000.1200100.00100.00綜合測(cè)算綜合測(cè)算書報(bào)費(fèi)書報(bào)費(fèi)3 31.72401.72401436.671436.67143667.06143667.061%1%管理費(fèi)收入的管理費(fèi)收入的1%1%交通費(fèi)交通費(fèi)2 20.08400.084070.0070.001010元元/ /月月7 7部部年檢費(fèi)年檢費(fèi)1010元元/ /月月部部對(duì)講機(jī)費(fèi)對(duì)講機(jī)費(fèi)7 7部部D D1.20001.20001000.001000.00200200元元5 5部部均均200200元元/ /月月部部電話電話5 5部，部，C C0.576

34、00.5760480.00480.004040元元1212部部均均4040元元/ /月月部部( (主主任、副主任，任、副主任，主管主管2 2人，維修人，維修工工5 5人，安管班人，安管班長(zhǎng)長(zhǎng)3 3人人) )傳呼機(jī)傳呼機(jī)1212部部B B0.36000.3600300.00300.00150150元元/ /月月2 2人人150150元元/ /月月主任電話補(bǔ)貼主任電話補(bǔ)貼A A2.22002.22001850.001850.00A+DA+D項(xiàng)項(xiàng)通訊費(fèi)通訊費(fèi)1 115.246015.246012705.0012705.001+91+9項(xiàng)項(xiàng)辦公費(fèi)辦公費(fèi)二二年支出年支出（萬(wàn)元）（萬(wàn)元）月支出月支出（元）

35、（元）計(jì)算式計(jì)算式測(cè)算式依據(jù)測(cè)算式依據(jù)項(xiàng)目項(xiàng)目序序號(hào)號(hào)第58頁(yè)/共76頁(yè)590.60000.6000500.00500.00綜合測(cè)算綜合測(cè)算辦公用品辦公用品6 61.72001.72001433.331433.33430430元元/ /人人4040人人430430元元/ /人人年年, ,辦證費(fèi)辦證費(fèi)5 50.48000.4800400.00400.00800800元元/ /人人6 6人人800800元元/ /人人年年一般工作人一般工作人員服裝員服裝E E1.13401.1340945.00945.00630630元元1818人人630630元元/ /人人年年安管員安管員D D0.22000.2

36、200183.33183.33440440元元/ /人人5 5人人440440元元/ /人人年年維修工維修工C C0.52800.5280440.00440.00440440元元/ /人人1212人人440440元元/ /人人年年清潔、綠化清潔、綠化工服裝工服裝B B0.75000.7500625.00625.0015001500元元/ /人人5 5人人15001500元元/ /人人年年管理人員服管理人員服裝裝A A3.11203.11202593.332593.33A+EA+E項(xiàng)項(xiàng)服裝費(fèi)服裝費(fèi)4 4年支出年支出（萬(wàn)元）（萬(wàn)元）月支出月支出（元）（元）計(jì)算式計(jì)算式測(cè)算式依據(jù)測(cè)算式依據(jù)項(xiàng)目項(xiàng)目序

37、序號(hào)號(hào)第59頁(yè)/共76頁(yè)601.40001166.671000元14座1000元/座年化糞池清理養(yǎng)護(hù)40.7000583.331元7000 M21元/M2年停車場(chǎng)養(yǎng)護(hù)30.6000500.001元6000 M21元/M2年室外道路養(yǎng)護(hù)23.22962691.330.5元64591 M20.5元/M2年公共房屋養(yǎng)護(hù)17.58966324.661+9項(xiàng)公共設(shè)施維護(hù)費(fèi)三2.58602155.00143667.061.5%管理費(fèi)收入的1.5%業(yè)務(wù)費(fèi)與其它支出91.44001200.0040人30元/人月宿舍補(bǔ)助81.72401436.67143667.061%管理費(fèi)收入的1%節(jié)日裝飾宣傳及社區(qū)活動(dòng)費(fèi)7

38、年支出（萬(wàn)元）月支出（元）計(jì)算式測(cè)算式依據(jù)項(xiàng)目序號(hào)第60頁(yè)/共76頁(yè)6122.440022.440018700.0018700.0011001100元1717部11001100元/ /部月電梯1 128.724028.724023936.6723936.671+91+9項(xiàng)機(jī)電設(shè)備維護(hù)四0.60000.6000500.00500.00綜合測(cè)算維修材料及損耗費(fèi)9 90.12000.1200100.00100.00120120元1010盞120120元/ /盞年投光燈、高桿燈8 80.24000.2400200.00200.001 1元/ /200200盞均1 1元/ /盞月路燈、庭院燈、草坪燈、吸

39、頂燈7 70.30000.3000250.00250.00綜合測(cè)算循環(huán)水池、雕塑小品6 60.40000.4000333.33333.332020元200200個(gè)2020元/ /個(gè)年雨水井、污水井清理養(yǎng)護(hù)5 5年支出（萬(wàn)元）月支出（元）計(jì)算式測(cè)算式依據(jù)項(xiàng)目序號(hào)第61頁(yè)/共76頁(yè)621.20001.20001000.001000.00綜合測(cè)算綜合測(cè)算消防噴淋、消消防噴淋、消火栓、防排煙火栓、防排煙等系統(tǒng)維護(hù)等系統(tǒng)維護(hù)9 90.60000.6000500.00500.00綜合測(cè)算綜合測(cè)算消防報(bào)警系統(tǒng)消防報(bào)警系統(tǒng)8 81.20001.20001000.001000.00綜合測(cè)算綜合測(cè)算變配電設(shè)施變配

40、電設(shè)施7 70.24000.2400200.00200.00綜合測(cè)算綜合測(cè)算柴油發(fā)電機(jī)柴油發(fā)電機(jī)6 61.77201.77201476.671476.672.2KW2.2KW3 3臺(tái)臺(tái)3KW3KW1414臺(tái)臺(tái)4KW4KW1010臺(tái)臺(tái)200200元元/KW/KW年年潛水泵潛水泵5 50.35200.3520293.33293.3322KW22KW2 2臺(tái)臺(tái)8080元元/KW/KW年年噴淋泵噴淋泵4 40.24000.2400200.00200.0015KW15KW2 2臺(tái)臺(tái)8080元元/KW/KW年年消防泵消防泵3 3年支出年支出（萬(wàn)元）（萬(wàn)元）月支出月支出（元）（元）計(jì)算式計(jì)算式測(cè)算式依據(jù)測(cè)算

41、式依據(jù)項(xiàng)目項(xiàng)目序序號(hào)號(hào)第62頁(yè)/共76頁(yè)630.60000.6000500.00500.00綜合測(cè)算綜合測(cè)算管理中心設(shè)備維護(hù)管理中心設(shè)備維護(hù)5 50.24000.2400200.00200.00綜合測(cè)算綜合測(cè)算巡更系統(tǒng)維護(hù)巡更系統(tǒng)維護(hù)4 42.63602.63602196.672196.674040元元659659戶戶4040元元/ /戶戶年年家庭防報(bào)警及自動(dòng)家庭防報(bào)警及自動(dòng)抄表系統(tǒng)抄表系統(tǒng)3 31.20001.20001000.001000.00綜合測(cè)算綜合測(cè)算閉路電視監(jiān)控設(shè)備閉路電視監(jiān)控設(shè)備維護(hù)維護(hù)2 20.32950.3295274.58274.585 5元元659659戶戶5 5元元/

42、 /戶戶年年智能網(wǎng)絡(luò)運(yùn)行費(fèi)智能網(wǎng)絡(luò)運(yùn)行費(fèi)1 15.00555.00554171.254171.251+51+5項(xiàng)項(xiàng)智能化設(shè)備維護(hù)智能化設(shè)備維護(hù)五五年支出年支出（萬(wàn)元）（萬(wàn)元）月支出月支出（元）（元）計(jì)算式計(jì)算式測(cè)算式依據(jù)測(cè)算式依據(jù)項(xiàng)目項(xiàng)目序序號(hào)號(hào)第63頁(yè)/共76頁(yè)640.12000.1200100.00100.00綜合測(cè)算消防設(shè)備7 72.50422.50422086.832086.8323.1KW23.1KW3 3小時(shí)365365天0.990.99元/ /度23.1KW23.1KW生活水泵6 632.810632.810627342.1727342.17227KW227KW4 4小時(shí)3653

43、65天0.990.99元/ /度227KW227KW電梯運(yùn)行用電5 51.20001.20001000.001000.00綜合測(cè)算地下車庫(kù)照明燈、事故應(yīng)急照明燈4 41.08411.0841903.42903.4210KW10KW3 3小時(shí)365365元/ /度10KW10KW高桿燈、投光燈3 32.89082.89082409.002409.008KW8KW1010小時(shí)365365天0.990.99元/ /度8KW8KW路燈、庭院燈、草坪燈2 21.80681.80681505.671505.67100KW100KW0.50.5小時(shí)365365天0.990.99元/ /度100KW100KW

44、樓梯間、廳堂、走廊照明燈1 149.293949.293941078.2541078.251+151+15項(xiàng)公用部分水電費(fèi)六年支出（萬(wàn)元）月支出（元）計(jì)算式測(cè)算式依據(jù)項(xiàng)目序號(hào)第64頁(yè)/共76頁(yè)650.60000.6000500.00500.00綜合測(cè)算綜合測(cè)算其他設(shè)備其他設(shè)備15150.25990.2599216.58216.584M34M3365365天天1.781.78元元/ /噸噸4M4M3 3/ /天天循環(huán)水池循環(huán)水池14140.09000.090075.0075.00綜合測(cè)算綜合測(cè)算消防用水消防用水13130.60000.6000500.00500.00綜合測(cè)算綜合測(cè)算綠化用水綠化用

45、水12120.30000.3000250.00250.00綜合測(cè)算綜合測(cè)算清潔用水清潔用水11110.48000.4800400.00400.00綜合測(cè)算綜合測(cè)算智能設(shè)備智能設(shè)備10100.21130.2113176.08176.08142.3KW142.3KW1 1小時(shí)小時(shí)/ /次次1515次次/ /年年0.990.99元元/ /度度142.3KW142.3KW潛污泵、送風(fēng)排煙風(fēng)機(jī)潛污泵、送風(fēng)排煙風(fēng)機(jī)9 94.33624.33623613.503613.505KW5KW2424小時(shí)小時(shí)365365天天0.990.99元元/ /度度5KW5KW弱電設(shè)備系統(tǒng)運(yùn)行用電弱電設(shè)備系統(tǒng)運(yùn)行用電8 8年支

46、出年支出（萬(wàn)元）（萬(wàn)元）月支出月支出（元）（元）計(jì)算式計(jì)算式測(cè)算式依據(jù)測(cè)算式依據(jù)項(xiàng)目項(xiàng)目序序號(hào)號(hào)第65頁(yè)/共76頁(yè)661.44001.44001200.001200.0024002400元元/ /個(gè)個(gè)年年6 6個(gè)個(gè)24002400元元/ /個(gè)個(gè)年年水池清洗、消毒水池清洗、消毒6 63.60003.60003000.003000.00垃圾袋垃圾袋24002400元元/ /月、月、其它材料其它材料綜合測(cè)算綜合測(cè)算清潔用品的消耗清潔用品的消耗5 51.44001.44001200.001200.00綜合測(cè)算綜合測(cè)算清潔工具清潔工具4 41.18621.1862988.50988.501818元元659659戶戶1818元元/ /戶戶年年四害消殺四害消殺3 34.60804.60803840.003840.00320320元元1212桶桶320320元元/ /桶桶月月垃圾承運(yùn)費(fèi)垃圾承運(yùn)費(fèi)2 21.92001.92001600.001600.002.42.4元元8000 M8000 M2 22.42.4元元/M/M2 2年年園林綠化保養(yǎng)園林綠化保養(yǎng)1 114.194214.194211828.5011828.501+61+6項(xiàng)項(xiàng)環(huán)境管理費(fèi)環(huán)境管理費(fèi)七七年支出年支出（萬(wàn)元）（萬(wàn)元）月支出月支出（元）（元）計(jì)算式計(jì)算式測(cè)算式依據(jù)測(cè)算式依據(jù)項(xiàng)目項(xiàng)目序序號(hào)號(hào)第66頁(yè)/共76