葫蘆島房地產(chǎn)市場調(diào)研報告20110825

1、葫蘆島市房地產(chǎn)市場調(diào)研報告北京百達行房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司2011年8月25日目 錄一、城市特征1.地理位置2.行政轄區(qū)3.區(qū)域環(huán)境4.資源優(yōu)勢二、宏觀經(jīng)濟發(fā)展1.產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)2.國民生產(chǎn)總值3.經(jīng)濟增長幅度三、人口規(guī)模及生活水平1.人口數(shù)量、組成、增長幅度2.葫蘆島市人均可支配收入3. 消費能力四、城市飛來發(fā)展特征1.產(chǎn)業(yè)規(guī)劃發(fā)展2.城市規(guī)劃發(fā)展五、區(qū)域住宅市場成長狀況1.區(qū)域房地產(chǎn)市場簡述2.各檔次商品房區(qū)域內(nèi)分布狀況3.購買人群變化4.區(qū)域商品房各項指標成長狀況5.開工量、竣工量6.銷售量、供需比7.平均售價8.區(qū)域市場在市內(nèi)各項指標的排名狀況及發(fā)展趨勢六、區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征1.各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀

2、況2.各檔次產(chǎn)品的集合特征3.區(qū)域內(nèi)代表性個案狀況4.未來2-3年區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)土地狀況、產(chǎn)品供應(yīng)量和產(chǎn)品類型一 城市特征1.地理位置葫蘆島是環(huán)渤海經(jīng)濟圈最年輕的城市。東鄰錦州，西接山海關(guān)，南臨遼東灣，與大連、營口、盤錦、錦州、秦皇島、唐山、天津等城市構(gòu)成環(huán)渤海經(jīng)濟圈，扼關(guān)內(nèi)外之咽喉，是中國東北的西大門，為山海關(guān)外第一市。同時也是京沈線上重要的城市之一。國家36個沿海開放城市之一。素有“關(guān)外第一市”之稱。另：該市為2013年中華人民共和國第12屆全國運動會協(xié)辦城市。2.行政轄區(qū)葫蘆島市轄龍港、連山、南票3個市轄區(qū)，綏中(在行政歸葫蘆島市管轄的體制不變外，經(jīng)濟建設(shè)全權(quán)由省直屬管理，享受“市級特權(quán)城

3、市”，實行“省管縣”）、建昌2個縣及興城1個縣級市。1個國家級專利技術(shù)園區(qū)，7個省級開發(fā)區(qū)。全市劃分35個街道、34個鎮(zhèn)、59個鄉(xiāng)，207個社區(qū)居委會、1064個村民委員會。 龍港區(qū) 面積 138平方千米；連山區(qū) 面積1653平方千米 南票區(qū) 面積 512平方千米；興城市 面積2147平方千米；綏中縣 面積2764平方千米；建昌縣 面積3161平方千米；3.區(qū)域環(huán)境葫蘆島地區(qū)地處沿海，海岸線達261公里，居遼寧省第二位。在新一輪城市規(guī)劃中葫蘆島市被遼寧省省政府部署建設(shè)成為遼寧西部城市群區(qū)域性金融中心城市和重要港口城市。迅速推進遼西沿海經(jīng)濟區(qū)新的增長點，構(gòu)建“錦葫都市圈”。建設(shè)成“港市聯(lián)動”的新

4、型城市。4.資源優(yōu)勢礦產(chǎn)資源葫蘆島市是礦業(yè)開發(fā)時間早，礦山企業(yè)較多的地區(qū)。發(fā)現(xiàn)和探明的礦產(chǎn)資源有51種，已開發(fā)利用的礦種，主要礦種有煤、鉬、鉛、鋅、硫、錳、金、石灰石、耐活土及各種建筑用石料和磚瓦粘土等。煤礦是第一礦種，累計探明儲量近4億噸，目前保有地質(zhì)量約1.8億噸。主要分布在南票、建昌冰溝和連山虹螺峴地區(qū)，占全市礦業(yè)總產(chǎn)值的二分之一以上。鉬是優(yōu)勢礦種，累計探明礦石儲量3.8億噸位，金屬量40多萬噸，保有儲量約1.5億噸，金屬量約15萬噸。鉛鋅、銀礦以共生和伴生賦存為主，累計探明礦石儲量1400萬噸，金屬量60萬噸位，保有礦石量500萬噸。硫鐵已探明儲量近2000萬噸，年生產(chǎn)能力40萬噸。錳

5、礦已探明儲量近10噸，經(jīng)過開采目前已瀕臨枯竭。除上述礦種外，本市的大理石、花崗室、耐火粘土、硅石、沸石、地?zé)岬葍α恳埠艽?，質(zhì)量好。旅游資源葫蘆島市是中國優(yōu)級旅游城市，有景區(qū)景點55處，文物保護單位127處。 龍灣海濱 國家AAAA級風(fēng)景區(qū) 全國唯一天然海 興城古城 國家AAAA級風(fēng)景區(qū) 全國重點文物保護單位 中國保存最完整的四座小城之一。 興城海濱 國家AAAA級風(fēng)景區(qū) 全國著名風(fēng)景名勝區(qū) 國家首批4A級風(fēng)景區(qū)。 九門口長城 國家AAAA級風(fēng)景區(qū) 東北首個世界文化遺產(chǎn)。 龍?zhí)洞髰{谷 國家AAAA級風(fēng)景區(qū) 東北唯一一個峽谷風(fēng)景區(qū) 素有“北方小西藏”之稱。 菊花島 國家AAA級風(fēng)景區(qū) 遼東灣最大的

6、島嶼 擁有“北方佛島”之稱。 首山 國家AAA級風(fēng)景區(qū) 國家級森林公園 。 除此之外還擁有望海寺，止錨灣海濱浴場，靈山寺，張學(xué)良別墅，明末大將朱梅墓，綏中前衛(wèi)斜塔等著名風(fēng)景區(qū)。 興城-葫蘆島一個重要的縣級市1986年12月，經(jīng)國務(wù)院批準撤銷興城縣設(shè)為興城市（縣級），由省直轄。后改由葫蘆島市代管。興城市地處遼西走廊中部，遼東灣西海岸，依山傍海，景色秀麗，四季分明，氣候宜人，素有“渤海明珠”之美譽。全市總面積2113平方公里，現(xiàn)有人口55萬，市區(qū)人口12萬。     興城市區(qū)位優(yōu)勢明顯。是連接?xùn)|北、華北的交通要塞，距沈陽270公里，距北京380公里，東鄰錦州

7、機場和葫蘆島港，西靠山海關(guān)機場和秦皇島港，京哈鐵路、秦沈高速鐵路、京哈公路、京沈高速公路縱貫境內(nèi)，交通運輸十分方便。小結(jié)：葫蘆島地處遼寧省西南部，京沈線上重要的城市之一。國家36個沿海開放城市之一。2013年中華人民共和國第12屆全國運動會協(xié)辦城市。境礦產(chǎn)資源豐富，擁有鉛、鋅等礦產(chǎn)，有化工廠，鋅廠和造船廠。此地的渤海造船廠生產(chǎn)了中國的第一艘核潛艇。也是中國優(yōu)秀旅游城市和國家級園林城市，擁有眾多國家級風(fēng)景名勝區(qū)。二、宏觀經(jīng)濟發(fā)展1.產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)葫蘆島市以石油化工、有色金屬、機械造船、能源電力一直是葫蘆島的四大傳統(tǒng)支柱產(chǎn)業(yè)，政府將依托優(yōu)勢、壯大傳統(tǒng)支柱產(chǎn)業(yè)，加大三次產(chǎn)業(yè)和各次產(chǎn)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)的調(diào)整力度，大

8、力推進新興產(chǎn)業(yè)。裝備制造方面，渤船重工建造國內(nèi)最大噸位的32噸VLCC超大型油船今年1月下水，正在建造世界最大、具有節(jié)能環(huán)保優(yōu)良性能的44萬噸超大型礦砂船。石油化工方面，快速推進投資185億元的千萬噸煉油項目和總投資251億元的百萬噸乙烯項目。2.葫蘆島市國民生產(chǎn)總值及增長率 從圖標上看葫蘆島市全年國民生產(chǎn)總值，特別是在2008年至2010年快速遞增，增長率由2006年14.1%增至2010年15.5.%,，表明城市經(jīng)濟活躍，城市具有較強的發(fā)展?jié)摿Α?從圖標上看葫蘆島市是第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)在行業(yè)發(fā)展中起到主導(dǎo)作用，拉動地區(qū)生產(chǎn)總值。3經(jīng)濟增長幅度：國民經(jīng)濟保持較快增長，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化。初步核

9、算，2010年全年地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）實現(xiàn)531.4億元，比上年增長15.5%。小結(jié)：葫蘆島產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)主要由支柱產(chǎn)業(yè)為主，同時向第三產(chǎn)業(yè)傾斜（房地產(chǎn)業(yè)等），同時產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)呈多源化，GDP增長渠道加大，使葫蘆島市經(jīng)濟發(fā)展進入快速發(fā)展階段；三.人口規(guī)模及生活水平1.葫蘆島市人口數(shù)量和組成 時 間 明 細第五次人口普查 （2000年11月1日）第六次人口普查（2010年11月1日）總?cè)藬?shù)262萬258萬全市共有家庭戶855萬939萬平均每個家庭人口數(shù)2.98人3.27人城鎮(zhèn)人口數(shù)84萬（占32.58%）109萬（占41.54%）鄉(xiāng)村人口數(shù)173萬（占67.42%）153萬（占58.46%）由上表可能了

10、解到： 十年共增加4萬人，增長1.66%，年平均增長率為0.16%；十年全市共有家庭戶數(shù)增加8.4萬戶，房地產(chǎn)市場的剛性需求將增加；十年平均每戶家庭人口數(shù)減少0.29%，預(yù)計未來房地產(chǎn)市場小面積戶型受青睞；十年城市鄉(xiāng)村人口減少20.6萬人，城鎮(zhèn)人口比重上升8.96%。中心城區(qū)和縣域城鎮(zhèn)的集聚輻射能力不斷加強，極大地促進了城鎮(zhèn)化水平的提高，有利于市區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。2.葫蘆島市人均可支配收入2010年葫蘆島人均可支配收入排名： 據(jù)遼寧省統(tǒng)計局數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2010年葫蘆島市人均收入24422元，在全省同等城市中屬中游水平。3.消費能力居民消費價格總指數(shù)（CPI）和工業(yè)品出廠價格指數(shù)（PPI）高位運

11、行，結(jié)構(gòu)性物價上漲突出。全年居民消費價格總指數(shù)累計比上年上升2.7%，其中：食品類、煙酒及用品類、家庭設(shè)備用品及維修服務(wù)類、醫(yī)療保健及個人用品類、交通和通訊類、居住類價格指數(shù)累計比分別上漲5.5%、1.7%、0.8%、2.1%、0.9%和5.6%；衣著類、娛樂教育文化用品服務(wù)類價格指數(shù)累計比分別下降3.0%和0.1%。全年工業(yè)品出廠價格指數(shù)累計比增長12.4%，原材料、燃料、動力購進價格指數(shù)累計比增長9.9%。小結(jié)： 鄉(xiāng)村人口減少，城鎮(zhèn)人口比重上升，促使城市化率逐年增加，居民消費價格總指數(shù)增長，未來葫蘆島市將進入到快速發(fā)展階段。四城市未來發(fā)展特征1.產(chǎn)業(yè)規(guī)劃發(fā)展推動高檔船舶和海洋工程裝備制造，

12、大力發(fā)展海上鉆井平臺、游艇、工程船、工作船及特種船舶等產(chǎn)品。加快推進龍港海洋工程園建設(shè)，使其成為集海洋工程、修造船及船舶配套為一體的產(chǎn)業(yè)鏈條式海洋裝備基地。打造海洋工程裝備及船舶修造產(chǎn)業(yè)集群，以渤海船舶重工有限公司、葫蘆島華越重工有限公司、遼寧東寶集團船舶制造有限公司、葫蘆島渤海船舶制造有限公司等為骨干企業(yè)，重點生產(chǎn)大型船舶、特種船舶、大型海洋工程、各種船舶配套產(chǎn)品等。力爭2015年總產(chǎn)值達到200億元。打造漁山泵業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)泵業(yè)制造產(chǎn)業(yè)集群將依托泵閥產(chǎn)業(yè)科技城項目、特種泵和新型泵及相關(guān)產(chǎn)品制造項目、各類礦山用泵生產(chǎn)制造項目等，重點生產(chǎn)包括船用泵、特種泵等系列產(chǎn)品，力爭到2015年總產(chǎn)值達到10

13、0億元以上。2.城市發(fā)展規(guī)劃以建設(shè)百萬平方公里、百萬人口大城市為目標，推進形成連山、 龍港、 興城有效對接的“三位一體”大城區(qū)格局， 實現(xiàn)城市空間南北拓展， 東西優(yōu)化，整體推進，建設(shè)近海親水的海濱城市。龍港-龍灣中央商務(wù)區(qū)定位為輻射東北亞的國際商務(wù)交流中心的龍灣中央商務(wù)區(qū)吸引來國內(nèi)外眾多知名商貿(mào)企業(yè)。新奧集團將投資80億元建設(shè)“海洋綠洲”項目、首創(chuàng)集團將投資70億元建設(shè)“首創(chuàng)·龍灣”項目、港英泰集團將投資50億元建設(shè)五星級酒店和高端住宅等城市綜合地產(chǎn)項目、遼寧浙江商會和中旭集團將投資60億元建設(shè)238米高的地標性建筑和兼具百家國際餐飲與時尚品牌店的商業(yè)街、大連嘉創(chuàng)投資集團投資40億元

14、建設(shè)“以總部商務(wù)、科技孵化器和商業(yè)中心為核心，兼有配套專家公寓、文化娛樂等涵蓋城市主要功能的城市綜合體”。 中石油、中冶、中航工業(yè)、德國西門子、英國樂購、臺灣大潤發(fā)、美國沃爾瑪、日本花王等17家世界500強企業(yè)紛紛落戶葫蘆島，為地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展做出重要貢獻。投資金額預(yù)計367億元的龍灣海濱中央商務(wù)區(qū)。葫蘆島-興城濱海文化商務(wù)旅游區(qū)依托葫蘆島興城的城市海濱和菊花島、興城古城為代表的關(guān)內(nèi)外結(jié)合部文化、中心城區(qū)的商務(wù)吸引力，大力開發(fā)休閑、度假、體驗和商務(wù)類旅游產(chǎn)品，成為海西地區(qū)重要的濱海休閑度假地、歷史文化觀光體驗地、商務(wù)會展目的地。開發(fā)策略是：提升城市品味，加快城市基礎(chǔ)設(shè)施與旅游服務(wù)設(shè)施建設(shè)，提升服務(wù)

15、水平，打造特色鮮明的中央商務(wù)游憩區(qū)，高質(zhì)量錯位式開發(fā)中心城區(qū)的濱海帶，把菊花島打造成個性獨特的娛樂休閑度假“飛地”，興城古城突出歷史內(nèi)涵，是著力反映“歷史版葫蘆島”的重要文化載體?？偨Y(jié)：Ø 從總體上看，葫蘆島市經(jīng)濟參考指數(shù)GDP年遞增速度較快，各項經(jīng)濟指標和居民消費指數(shù)逐年上升，無論是從宏觀經(jīng)濟、區(qū)域性經(jīng)濟的發(fā)展，還是支柱產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展角度分析，可以判斷該市是一個有發(fā)展?jié)摿Φ男屡d城市。Ø 國家對東北重工業(yè)基地政策扶持，經(jīng)濟保持增長，且增幅穩(wěn)定，有利于房地產(chǎn)市場的穩(wěn)步發(fā)展，改善房地產(chǎn)市場環(huán)境，開放房地產(chǎn)交易市場。Ø 得天獨厚的地理位置，天然的物流港口，豐富的海洋經(jīng)濟

16、，使葫蘆島市在國內(nèi)城市中的重要地位得到一步提升。五、區(qū)域住宅市場成長狀況1.區(qū)域市場簡述住宅市場葫蘆市現(xiàn)住宅市場開發(fā)項目均以多層為主，建筑風(fēng)格以現(xiàn)代風(fēng)格居多，無園林景觀及無形象包裝。后期市場產(chǎn)品應(yīng)過渡到小高及高層，建筑風(fēng)格多以歐式風(fēng)格為主，并加強產(chǎn)品形象包裝。商業(yè)、辦公市場商業(yè)、辦公類商品房開發(fā)量小，目前葫蘆島市只有一個商住綜合體“富爾沃財富廣場”坐落于葫蘆島市城區(qū)的幾何中心位置。后期龍港CBD區(qū)開發(fā)大型商住綜合體，但無具體數(shù)據(jù)。2.各檔次商品房區(qū)域內(nèi)分布狀況高端生活居住、投資度假區(qū)低端生活居住區(qū)中端居住區(qū)連山區(qū)本區(qū)域產(chǎn)品以中低檔住宅為主，均價4000元/。產(chǎn)品均以多層為主，主銷戶型為60-8

17、0之間，周邊配套較為完善，多以本地客戶首次置業(yè)居住為主。龍港區(qū)新區(qū)本區(qū)域產(chǎn)品以中高檔住宅為主，以多層為主推產(chǎn)品，小高及高層占少部分。本區(qū)域產(chǎn)品均價為5300左右。主銷戶型在70-110，周邊配套正在完善中，以本地客戶二次置業(yè)為主。龍港老城區(qū)本區(qū)域產(chǎn)品以低檔住宅為主，均為多層為主，均價4000-4300元/。購買人群為多本區(qū)域生活人群子女置業(yè)為主。龍港CBD本區(qū)域產(chǎn)品以高檔住宅為主，均為高層為主，均價5800元/，多以二次置業(yè)改善型居住及投資為主。（外地投資占投資總比例30%）興城市本區(qū)域分為老城區(qū)和紅海開發(fā)區(qū)兩個區(qū)域，老城區(qū)為低檔居住區(qū)，均以多層產(chǎn)品為主，購買群體本地人以首次置業(yè)為主。 紅海開

18、發(fā)區(qū)，為中高檔生活居住、旅游投資及度假區(qū)，項目均為小高層和高層，購買力50%自住(興城本地人)50%投資及度假（投資均為葫蘆島本市人與外地人）。3.購買人群變化 龍港區(qū) 面積 138平方千米，人口20萬。連山區(qū) 面積1653平方千米，人口66萬。 興城市 面積2147平方千米，人口61萬。葫蘆島市人口280.4萬人，城市人口68萬人目前葫蘆市城市人口為68萬人口，分為兩區(qū)，龍港區(qū)、連山區(qū)，地域觀念較強?？鐓^(qū)域選擇購房的比例較低，購買力主針對本區(qū)域生活人群。興城是遼寧葫蘆島市代管的縣級市，分為兩區(qū)，紅海開發(fā)區(qū)和老城區(qū)。紅海開發(fā)區(qū)均是2010年與2011年拿地開發(fā)項目，產(chǎn)品類型均為一線海景房和二線

19、海景房。本地區(qū)住人居多選擇二、三線海景房，以居住人主。外地購房群體主要以旅游度假投資及養(yǎng)老為主。 圖表 1 龍港區(qū) 圖表 2 連山區(qū) 圖表3 興城市4區(qū)域住宅市場商業(yè)辦公等，各項指標成長狀況住宅市場開工量同比有所上升，竣工量有所上升，銷售面積持續(xù)增加，價格穩(wěn)步增長。商業(yè)辦公類型產(chǎn)品自2010年開始逐漸上市，多為住宅底獨立上街形式，集群性商業(yè)或商鋪占比重較小，僅于2011年出現(xiàn)一家。商業(yè)市場競爭壓力相對較小。5.開工量/竣工量商品房（套）總建面（平方米）政策住房（套）總建面（平方米）2006年12萬1002萬015萬97萬2007年167萬1433萬0275萬143萬2008年114萬100萬0

20、24萬154萬2009年088萬779萬112萬76萬2010年064萬745萬0076萬48萬2011年葫蘆島市開發(fā)量達500萬平方米，竣工量達230萬平方米。6.銷售量及供需關(guān)系 2006-2011年總體開發(fā)量為1000萬平方米，商品房總套數(shù)為10萬套。葫蘆島現(xiàn)總?cè)丝跒?57萬人，城市人口68萬人。平均三口人一套房，需求量為73萬套。（不包括二次置業(yè)及投資型客戶）據(jù)調(diào)查了解，葫蘆島市現(xiàn)銷售項目32個，興城市13個，均銷售量達75%，葫蘆島市的開發(fā)量雖持續(xù)增加，但整體市場傾向于賣方市場。7.平均售價由此圖可以看出，葫蘆島市區(qū)價格增長速度平穩(wěn)，從08年開始價格開上升，就同一項目而言，2007年

21、末一期開盤價格1800元/，到2010年末5期開盤價格已增長到4000元/，目前價格增長到4700元/。8.區(qū)域市場在市內(nèi)各項指標的排名狀況及發(fā)展趨勢（從大到小或從高到低）開發(fā)量：龍港新區(qū)興城龍港CBD連山區(qū)龍港老城區(qū)竣工量：連山區(qū) 龍港老城我興城龍港新區(qū)龍港CBD銷售價格：龍港CBD龍港新區(qū)興城連山老城區(qū)龍港老城區(qū)未來規(guī)劃連山區(qū)規(guī)劃為CLD大型生活居住區(qū)，整個老城面臨動遷改造。龍港區(qū)為CBD中央商務(wù)區(qū)，大面積建設(shè)商住中和體。興城紅海發(fā)區(qū)，城南往東南推移，大面積開發(fā)一二線海景房為主要市場。六、區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征1. 各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況 區(qū)域市場在售項目產(chǎn)品分類區(qū)域項目產(chǎn)品形式建筑風(fēng)格戶型面積（

22、）均價（元/）建筑面積（萬）連山區(qū)（中端）宏運中央公園多層、小高、高層現(xiàn)代60-240430040巴塞 羅娜多層、小高層、高層西班牙60-280435060河畔多層、小高層現(xiàn)代57-8040008上東盛景多層、小高、高層現(xiàn)代70-120400035龍港老城區(qū)（低端）山海龍城多層現(xiàn)代40-200400070龍港（CBD）（高端）棲龍灣多層、高層現(xiàn)代40-200500053首創(chuàng)龍灣高層現(xiàn)代40-2006000105乾源香漫花都多層.高層.小高層現(xiàn)代60-180530063興城（中低）一等海酒店公寓、高層、別墅現(xiàn)代4014848006天順紅海灣多層、高層西班牙48127378811觀海 國際多層、小

23、高、高層現(xiàn)代501103788702.各檔次產(chǎn)品的集合特征 除龍港CBD區(qū)，周邊區(qū)域新建住宅均以多層及小高層為主，建筑風(fēng)格均為西班牙風(fēng)格和現(xiàn)代風(fēng)格，產(chǎn)品設(shè)計無新意無創(chuàng)新，整體園區(qū)無園林景觀可言，且銷手段落后，無品牌包裝。整體消化量達80%以上，市場銷售不規(guī)范，可無證銷售（認籌）。3.區(qū)域內(nèi)代表性個案狀況競爭項目個案分析連山區(qū)宏運新城：基礎(chǔ)情況開發(fā)商 ：宏運地產(chǎn)集團有限公司項目位置：連山區(qū)興工大街老糧庫原址交房日期： 2011年12月交房標準：毛坯房標準層高：3米物業(yè)形態(tài) ：多層、小高、高層占地面積：25萬平方米建筑面積： 35萬平方米物業(yè)費：0.45元/月容積率： 1.4綠化率： 35%戶型面

24、積：60-150平方米價格： 3700元/產(chǎn)品分析項目地理位置十分優(yōu)越，匯聚8路、16路、18路、21路等多條公交線路以及多條城際客車，三分鐘車程即可到達市商業(yè)中心。環(huán)繞周邊的興工小學(xué)、世紀中學(xué)、二高中、同澤高中等多所教育機構(gòu)連同周邊日趨完善的商業(yè)配套設(shè)施，使宏運新城成為老城區(qū)一處不可復(fù)制的鬧市靜區(qū)。產(chǎn)品為簡歐風(fēng)格，在多數(shù)產(chǎn)品中設(shè)計較為新穎，吸引客戶眼球。產(chǎn)品戶型面積適中，較為南北通透型產(chǎn)品，暢銷戶型為6090之間，適合大部份客戶群體。客戶情況 連山區(qū)為老城區(qū),本項目是當?shù)亻_發(fā)商開發(fā),口碑較好,周邊購買客戶群體主本區(qū)域生活人群為主要購買力。 后期推盤以多層和小高層為主,周邊客戶群體較認可多層,

25、對小層及小高層有排斥心理,暢銷戶型為70-90南北通透戶型.銷售情況 2010年7月份開盤錦售,目前以銷售80%,剩于房源為小高層,及100平方米-120的戶型。產(chǎn)品優(yōu)劣勢：優(yōu)勢 產(chǎn)品位于老城區(qū)中心位置，周邊配套較為齊全。 本地開發(fā)商，有較高的口碑宣傳，受當?shù)乜蛻粽J可。 產(chǎn)品多為多層及小高層產(chǎn)品，受當?shù)乜蛻粽J可。 戶型面積適中，60120平方米，為南北通透，受當?shù)乜蛻粽J可。劣勢 園區(qū)隸屬老城區(qū)，周邊環(huán)境與園區(qū)格格不入。 戶型設(shè)計無新意，浪費空間。競爭項目個案分析龍港區(qū)山海龍城基礎(chǔ)情況 開發(fā)商 ：葫蘆島市鴻億房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目位置：葫蘆島市龍港區(qū)濱海公路北側(cè)交房日期：現(xiàn)房銷售交房標準：毛坯標

26、準層高：3米物業(yè)形態(tài) ：多層、占地面積：56萬平方米建筑面積：70萬平方米物業(yè)費：0.6元/月容積率：1.25綠化率： 35%戶型面積：40130均價價格：4000元/產(chǎn)品分析產(chǎn)品為現(xiàn)代風(fēng)格，以本身地勢為基礎(chǔ)，做坡地景觀。產(chǎn)品為69層建筑，較被當?shù)厝巳赫J可。產(chǎn)品戶型面積適中，較為南北通透型產(chǎn)品，暢銷戶型為6090之間，適合大部份客戶群體?？蛻羟闆r 客戶多為龍港區(qū)長期居住人口。后期推盤以多層為主,周邊客戶群體較認可多層,暢銷戶型為70-90南北通透戶型.銷售情況 2010年7月份開盤銷售,目前以銷售80%,去化率較高。產(chǎn)品優(yōu)劣勢優(yōu)勢 產(chǎn)品為多層與小高層，較被當?shù)厥袌隹蛻粽J可。 現(xiàn)推出項目為三期，

27、有一期及二期做鋪墊，對項目有較好的宣傳。 戶型面積適中，60120平方米，為南北通透，受當?shù)乜蛻粽J可。劣勢 園區(qū)隸屬老城區(qū)，周邊環(huán)境與園區(qū)格格不入。 園區(qū)無景觀及綠化。 戶型設(shè)計無新意，浪費空間。競爭項目個案分析龍港區(qū)CBD首創(chuàng)·龍灣基礎(chǔ)情況 開發(fā)商 ： 首創(chuàng)置業(yè)項目位置：葫蘆島市313海濱浴場沿濱海大道向西800米交房日期： 2013年底交房標準：毛坯標準層高： 3米物業(yè)形態(tài) ： 高層占地面積： 29.4萬平方米建筑面積： 105萬平方米物業(yè)費： 2容積率：3.5綠化率： 35%戶型面積： 40240均價價格：6200元/平方米產(chǎn)品分析產(chǎn)品建筑風(fēng)格,為現(xiàn)代浪漫主義前瞻設(shè)計、圍合式階層住區(qū)、開放式花園商業(yè)、極致動線，繁華視聽核心。產(chǎn)品無園林及景觀綠化,主要以周邊海案線為主景觀,項目為一線海景房。產(chǎn)品戶型面積40200平方米之間，產(chǎn)品戶型面廣，適合大部份客戶群體需求?？蛻羟闆r 客戶多為投資型客戶群體本地占55%外地投資占45%。銷售情況 目前還沒有開始銷售，儲客期。7月份開出兩橦樓進行認購，認購量達85%。產(chǎn)品優(yōu)劣勢 優(yōu)勢 項目開發(fā)商為世界500強企業(yè)，在本地也做邊較高端項目，有較好的口碑宣傳。 產(chǎn)品位于龍港CBD中央商務(wù)區(qū)，