最新最全的購(gòu)買二手房買賣注意事項(xiàng)及流程(整理版)

1、購(gòu)買“二手房”注意事項(xiàng)和交易流程1、一是買房前，首先要弄清楚房屋所有權(quán)是否真實(shí)、完整、可靠，弄清楚房屋的權(quán)屬，確保房屋的產(chǎn)權(quán)證不是偽造的，其次搞清楚是否有產(chǎn)權(quán)糾紛。2、要注意產(chǎn)權(quán)證上的房產(chǎn)部門是不是真實(shí)的，看清房屋是公房還是私有房。一定要弄清原單位是否同意出售該房屋。3、要弄清楚辦理購(gòu)買“二手房”的規(guī)定程序。購(gòu)買“二手房”切勿輕信賣方所謂的“承諾”。購(gòu)買“二手房”，必須由買賣雙方簽訂房屋買賣合同，并到房屋所在地房產(chǎn)交易管理部門，辦理登記、過(guò)戶和交納國(guó)家規(guī)定的稅費(fèi)等手續(xù)。4、要弄清楚所購(gòu)“二手房”的準(zhǔn)確面積（統(tǒng)稱建筑面積）。弄清房屋的年限，看清建筑面積和房屋的使用面積是否和產(chǎn)權(quán)證上的一致，有無(wú)私

2、搭亂建、天花板漏水、墻壁脫皮等現(xiàn)象。5、要詳細(xì)了解物業(yè)管理、保安裝備、小區(qū)環(huán)境、水電供給情況；全面考察房屋周圍環(huán)境，如噪音、有害氣味、水污染、垃圾、小區(qū)衛(wèi)生清潔等情況。6、房屋本身的抵押情況和是否有被法院查封；房屋交易過(guò)程中如何簽署合同、如何支付貨款，如何辦理過(guò)戶等；如何避免中介陷阱，如何溝通中介費(fèi)的支付，如何防止中介吃差價(jià)?？旆烤W(wǎng)網(wǎng)友：中介是這么說(shuō)的，我把首付打給房東，然后拿去換掉抵押款，把抵押注銷掉，就可以過(guò)戶了。這樣可以嗎？我擔(dān)心房東拿了我的首付不去還抵押，我拿不到房子啊。然后中介說(shuō)，房東私自拿不到錢的，具體為什么，也沒給我說(shuō)清楚。你說(shuō)中介的話靠譜嗎？這樣可行嗎？房靈靈：千萬(wàn)別直接打給房

3、東，應(yīng)該你和中介，房東一起，把錢直接打給銀行，然后馬上取消抵押，并過(guò)戶。7、雙方簽訂房地產(chǎn)買賣合同之后，買方將應(yīng)當(dāng)支付的首期房款專項(xiàng)用于幫助房東歸還貸款余額。這種方法的優(yōu)點(diǎn)是，充分利用了資金的流動(dòng)價(jià)值，盤活了買方的首期房款，雙方合力解決了交易的最大障礙；缺點(diǎn)是，買方的首期房款存在一定風(fēng)險(xiǎn)，如果遇到惡劣的房東，利用買方的資金幫他還貸，進(jìn)而取得房屋的完全產(chǎn)權(quán)，再將該房屋轉(zhuǎn)賣他人后逃匿，買方既不能取得房屋產(chǎn)權(quán)，又讓首期房款血本無(wú)歸，到那時(shí)，只能通過(guò)其他法律途徑追討，就非常被動(dòng)了。因此，運(yùn)用這種方法的關(guān)鍵是要找到一個(gè)雙方都信任的第三方（如信譽(yù)良好的中介公司、律師事務(wù)所或其他擔(dān)保機(jī)構(gòu)等），全程控制每一個(gè)

4、環(huán)節(jié)，消除由于雙方互不信任或房東缺乏誠(chéng)信而可能導(dǎo)致的交易風(fēng)險(xiǎn)。如果買方首期房款不足以全部?jī)斶€房東的貸款余額，房東還可以委托一家擔(dān)保機(jī)構(gòu)提供墊資的服務(wù)，補(bǔ)足差額。如此，僅需支付一筆合理的墊資服務(wù)費(fèi)，就可以實(shí)現(xiàn)融資，進(jìn)而完成交易。8、由于上家交付的房屋存在質(zhì)量問題，遭到下家索賠或要求解除合同。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，如果上家故意隱瞞房屋質(zhì)量瑕疵應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任，如果上家已就房屋質(zhì)量的問題明確告知下家的，那上家不承擔(dān)責(zé)任。9、專業(yè)人士提醒說(shuō)，晚上是房產(chǎn)交易過(guò)程中的安全“盲點(diǎn)”，購(gòu)房者一定要當(dāng)心這個(gè)時(shí)間段?？紤]到方便購(gòu)房者看房、簽訂合同，大多數(shù)房產(chǎn)中介都會(huì)選擇在晚上九點(diǎn)甚至更晚些時(shí)候下班，此舉雖然方便了買賣雙方，

5、但同時(shí)也為騙子施展騙術(shù)提供了機(jī)會(huì)。這是因?yàn)橥砩?點(diǎn)之后，交易中心已經(jīng)關(guān)門，無(wú)法查證房產(chǎn)證的真?zhèn)危蔀榉慨a(chǎn)交易過(guò)程中的安全“盲點(diǎn)”。而騙子如果選擇在這個(gè)時(shí)間段借機(jī)開始施展騙術(shù)，比如要求買家支付定金，甚至首付款，如果貪圖便宜，很可能會(huì)上當(dāng)。10、為了保證資金安全，買家一定不要嫌麻煩而省略資金監(jiān)管這個(gè)步驟。所謂資金監(jiān)管，是指買房人將購(gòu)房款存入資金監(jiān)管保證機(jī)構(gòu)在銀行開立的監(jiān)管專戶，待交易雙方完成房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記后，由資金監(jiān)管保證機(jī)構(gòu)通知銀行按照約定向賣房人支付售房款。11、業(yè)內(nèi)人士建議，買房者一定要采用資金監(jiān)管。因?yàn)橘Y金監(jiān)管之后，一旦交易過(guò)程出現(xiàn)問題而致使交易中斷，但資金卻存放在監(jiān)管賬戶中，從而安全

6、能夠得到保障。此外，定金也可以要求中介公司代管，在確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)信息之后，再通知中介轉(zhuǎn)交給賣家。而如果賣家堅(jiān)持必須收取現(xiàn)金之后才能進(jìn)行下一步交易過(guò)程，而且也不同意資金監(jiān)管，那么買家此時(shí)則應(yīng)該多加小心了。12、其實(shí)，從法律層面來(lái)說(shuō)，何玲完全不必?fù)?dān)心房子被法院收回。由于何玲在購(gòu)買房屋時(shí)，不知道原產(chǎn)權(quán)人與債主張某之間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，因此，本著保護(hù)第三人善意取得房產(chǎn)的行為，房屋買賣交易行為仍是有效的，房產(chǎn)是不會(huì)被追回。另外，債主的借款協(xié)議也依然有效，原業(yè)主該還的錢總是要還，所以說(shuō)這個(gè)債主還是等找到原產(chǎn)權(quán)人才行，找何玲是沒用的13、在墊資前，先至房產(chǎn)權(quán)屬登記中心核查該房屋的權(quán)屬狀況有無(wú)瑕疵（主要核實(shí)，該房

7、產(chǎn)除貸款銀行的抵押權(quán)外，是否還有其他的保全、查封、其他抵押權(quán)等。）；不要提前將墊資款項(xiàng)打入出售方的銀行還款帳戶；通過(guò)自己的銀行帳戶直接將墊資款轉(zhuǎn)入出售方的銀行還款帳戶，并要求出售方出具詳細(xì)的收款收據(jù)，必要時(shí)可以請(qǐng)律師見證；必要時(shí)可要求出售方提供第三人保證，或物的擔(dān)保；親自全程跟進(jìn)辦理提前還款、辦理抵押權(quán)注銷手續(xù)，并及時(shí)收押房屋所有權(quán)證；在抵押權(quán)注銷后，按照權(quán)屬登記中心所允許的最短期限及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)交易過(guò)戶受理手續(xù)；詳細(xì)約定買賣雙方的違約責(zé)任，包括遲延辦理抵押權(quán)注銷手續(xù)、遲延履行通知義務(wù)、遲延辦理過(guò)戶受理手續(xù)的逾期違約金數(shù)額或計(jì)算方法，并約定單方主張合同解除的條件及違約金數(shù)額；詳細(xì)約定房產(chǎn)交易無(wú)法

8、繼續(xù)履行時(shí)，出售方返還購(gòu)房者的墊資款的流程。14、那么，如果辨別到底是有房產(chǎn)證但被銀行保管還是并無(wú)房產(chǎn)證的交易呢？其實(shí)很簡(jiǎn)單：以上無(wú)論是哪種情況，當(dāng)?shù)氐姆课菁巴恋毓芾聿块T都會(huì)有登記，公安部門、法院、檢察院因公憑有效證明可調(diào)閱全部有關(guān)檔案，產(chǎn)權(quán)人憑身份證、產(chǎn)權(quán)證可查閱檔案中的相關(guān)信息，而一般公眾在房屋買賣、訴訟等正當(dāng)理由下，憑有效證明，能查詢房屋的簡(jiǎn)單信息。因此，購(gòu)買者可以在交易前要求賣方（即產(chǎn)權(quán)人）一同赴房屋及土地管理部門調(diào)查是否有此房產(chǎn)登記，該真實(shí)性要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于賣方所持的所謂的房產(chǎn)證復(fù)印件，如果賣方因各種原因不配合，也可以委托律師進(jìn)行調(diào)查。律師調(diào)查的好處是，除調(diào)查抵押外，還可以調(diào)查房屋產(chǎn)權(quán)證的

9、內(nèi)容與房屋登記機(jī)關(guān)的存檔文件記載的內(nèi)容是否一致，賣方是否是房屋產(chǎn)權(quán)證上載明的所有權(quán)人，房屋是否有其他共有權(quán)人（如有，共有權(quán)人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)）等。15、在二手房買賣過(guò)程中，出賣人是否需要承擔(dān)質(zhì)量瑕疵擔(dān)保責(zé)任，主要看出賣人是否故意隱瞞房屋質(zhì)量狀況以及購(gòu)房人是否明知房屋存在質(zhì)量瑕疵。如果出賣人故意隱瞞房屋的質(zhì)量瑕疵，則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)質(zhì)量瑕疵擔(dān)保責(zé)任，但出賣人已如實(shí)告知房屋存在質(zhì)量瑕疵或有證據(jù)證明購(gòu)房人明知該瑕疵存在的，出賣人不承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。對(duì)于房屋的隱蔽質(zhì)量瑕疵，出賣人往往認(rèn)為應(yīng)當(dāng)由開發(fā)商承擔(dān)責(zé)任。對(duì)于隱蔽質(zhì)量瑕疵責(zé)任的承擔(dān)，要根據(jù)瑕疵的形成原因進(jìn)行分析。如果隱蔽質(zhì)量瑕疵并非房屋本身所固有，而是由于出賣人在

10、裝修、使用過(guò)程中所產(chǎn)生，購(gòu)房人對(duì)此也不知情，則仍然由出賣人承擔(dān)責(zé)任；反之，如果該隱蔽質(zhì)量瑕疵是房屋本身所固有的，購(gòu)房人可以以房屋所有人的身份向開發(fā)商主張保修責(zé)任或賠償責(zé)任。16、房屋買賣交易中，一定要弄清楚房屋的產(chǎn)權(quán)人是誰(shuí)，一定要由房產(chǎn)證上登記的產(chǎn)權(quán)人親自簽字，涉及共有產(chǎn)權(quán)的，共有產(chǎn)權(quán)人也應(yīng)當(dāng)在合同上簽字，買方千萬(wàn)不要想當(dāng)然的認(rèn)為夫妻之間、父母與子女之間或者兄弟姐妹之間就互相享有代理權(quán)。17、為避免出現(xiàn)無(wú)權(quán)代理糾紛，二手房律師在此建議：房屋買賣合同正式簽約時(shí)，買方務(wù)必要求代理人出示業(yè)主書面的授權(quán)委托書，并核實(shí)其真實(shí)性，以防出現(xiàn)偽造授權(quán)委托書的情形最終導(dǎo)致合同無(wú)效。業(yè)主未能出示授權(quán)委托書的，務(wù)必

11、打電話給業(yè)主本人，確認(rèn)此事，并錄音確認(rèn)以保留證據(jù)，房屋買賣合同簽訂后，還要及時(shí)找業(yè)主本人補(bǔ)簽合同。18、在簽署房屋買賣合同前，買方事先委托中介或?qū)I(yè)二手房陪購(gòu)律師就房產(chǎn)內(nèi)的戶籍情況進(jìn)行調(diào)查，如有戶口需要遷出的，需要在房屋買賣合同中明確原業(yè)主戶口遷出的時(shí)間，并約定如逾期遷出，原業(yè)主需要承擔(dān)的違約責(zé)任，該違約責(zé)任可以參照逾期交房的違約責(zé)任，為了更好的保障買方的合法權(quán)益，二手房律師在此還提醒買方：最好在房屋買賣合同中約定：如賣方超過(guò)一定期限仍不將其戶口遷出的，買方享有單方合同解除權(quán)，并有權(quán)要求賣方按照合同約定支付違約金19、“陰陽(yáng)合同”是指二手房買賣合同的備案價(jià)格與真實(shí)的成交價(jià)格不一致，買賣雙方簽訂

12、兩份價(jià)格不同的房屋買賣合同，一份專門用來(lái)備案登記，稱為“陽(yáng)合同”；另一份是雙方實(shí)際履行的，稱為“陰合同”。實(shí)踐中，法律上認(rèn)定這類以合法形式掩蓋非法目的的“黑合同”為無(wú)效合同。但無(wú)效合同并非意味著買賣雙方對(duì)于房屋價(jià)格條款的約定也無(wú)效，因此，如果買賣雙方簽訂“黑白合同”，一定要明確約定相關(guān)責(zé)任的承擔(dān)范圍和承擔(dān)方式。不管兩份合同簽署時(shí)間誰(shuí)先誰(shuí)后，房屋買賣雙方一定要在“黑合同”或補(bǔ)充合同中注明哪一份合同（尤其是價(jià)格條款）才是雙方真實(shí)的意思表示，并明確約定以該合同作為買賣雙方遵照?qǐng)?zhí)行的唯一依據(jù)。明確約定因“白合同”受到銀行、稅務(wù)等監(jiān)管無(wú)法執(zhí)行時(shí)的處理方式，尤其是出現(xiàn)問題或糾紛后責(zé)任由哪方承擔(dān)，以及增加的

13、稅費(fèi)如何負(fù)擔(dān)的問題。20、三方協(xié)議簽署前后，出賣人或中介機(jī)構(gòu)會(huì)要求買受人支付一部分定金或首付款。如果出賣人在收到定金后能自行將剩余抵押貸款還清則最為理想。如果無(wú)法還清，需要借用買受人的首付款，則上述首付款必須在出賣人向貸款銀行申請(qǐng)?zhí)崆斑€清剩余貸款之后，直接支付至出賣人的還款賬戶內(nèi)，并盡量在柜臺(tái)辦理完畢。必須確保買受人支付的首付款全部用于出賣人提前償還銀行貸款，不會(huì)被出賣人予以挪用。21、在抵押貸款提前還清后，買受人需協(xié)調(diào)中介機(jī)構(gòu)配合出賣人盡快辦理房屋的解押手續(xù)。北京這邊慣例為，出賣人提前還清了貸款，銀行會(huì)將解抵押的文件全部提供給出賣人，由其自行赴房管部門辦理解除抵押的手續(xù)，故買受人或中介機(jī)構(gòu)務(wù)

14、必確保出賣人及時(shí)辦理完畢該房屋的解抵押手續(xù)。22、實(shí)踐中，只要該房屋具備網(wǎng)簽條件，無(wú)論出賣人或買受人是否簽字，中介均可以直接辦理網(wǎng)簽手續(xù)，只要網(wǎng)簽了，除非出賣人在通過(guò)虛假訴訟來(lái)對(duì)抗網(wǎng)簽，否則他難以出售給第三方。23、貸款不結(jié)清銀行不會(huì)解抵押，不解抵押就不能過(guò)戶，不能過(guò)戶你們就不能進(jìn)行買賣，所以現(xiàn)在的問題是如果你的首付款不夠解此房屋的抵押，而你和房主沒有錢或者不拿錢出來(lái)解抵押的話，你就必須找過(guò)橋的資金，如果你有足夠的錢解抵押，只是擔(dān)心安全問題的話，那可以不用擔(dān)心，只要中介正規(guī)，在他們店里簽居間協(xié)議，你可以放心的去跟著辦提前還款，解抵押，前提是你要去房管局確定房屋狀態(tài)，沒有二次抵押，沒有查封。24

15、、流程1、詢問出賣方。該二手房是否設(shè)有抵押，出賣方應(yīng)該最清楚。購(gòu)房者可以通過(guò)要求出賣方提供相應(yīng)地房產(chǎn)登記材料和存單，以此來(lái)判斷該二手房是否已設(shè)定了抵押。當(dāng)然，如果出賣方刻意隱瞞，或者不清楚的話，就只能采用第二種方法。2、到房屋登記機(jī)關(guān)查詢。購(gòu)房者可以和房主到房地產(chǎn)管理部門查詢房產(chǎn)是否被抵押或被凍結(jié)，這是最有效也是最準(zhǔn)確的方式。如果登記簿上，注明該房屋并未設(shè)定抵押、被凍結(jié)或者其他瑕疵權(quán)利的，那就可以判斷該二手房是完整的。25、若你購(gòu)買的二手房正在出租，你要和賣方商量好什么時(shí)候讓租戶騰出房子，即什么時(shí)候不再出租房子，以免因?yàn)楹笃谶^(guò)戶時(shí)候，租戶未能及時(shí)搬出而耽誤你裝修或入住。26、二手房過(guò)戶之前，需

16、要及時(shí)讓房東盡快結(jié)清與房子相關(guān)的費(fèi)用，比如暖氣費(fèi)、水電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等，以免以后未能結(jié)清而給自己帶來(lái)麻煩。27、假如你找中介進(jìn)行購(gòu)買二手房，中介一般會(huì)按照成交價(jià)的千分之五收取你的二手房評(píng)估費(fèi)。但是這個(gè)費(fèi)用其實(shí)可以減少的，你也可以自己咨詢你們當(dāng)?shù)氐膶I(yè)評(píng)估公司進(jìn)行了解實(shí)際行情，自己找評(píng)估公司會(huì)省下一筆錢。28、買房子需要準(zhǔn)備一些材料，比如身份證、結(jié)婚證、戶口頁(yè)（戶口本）、印章、公積金卡等，這些材料一般都需要復(fù)印幾份，在辦理手續(xù)時(shí)還要帶上原件。29、合同約定是否明確：二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對(duì)于一些細(xì)節(jié)問題還應(yīng)約定清楚，如：合同主體、權(quán)利保證、房屋價(jià)款、交易方式

17、、違約責(zé)任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應(yīng)全面考慮。二手房交易流程（1）買方咨詢買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書、身份證件及其它證件。（2）簽合同 賣方提供了房屋的合法證件，買方可以交納購(gòu)房定金（交納購(gòu)房定金不是商品房買賣的必經(jīng)程序），買賣雙方簽訂房屋買賣合同（或稱房屋買賣契約）。買賣雙方通過(guò)協(xié)商，對(duì)房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價(jià)格、房屋交付時(shí)間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。（3）辦理過(guò)戶買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請(qǐng)，接受審查。買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門提出申請(qǐng)手續(xù)后，管理

18、部門要查驗(yàn)有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對(duì)符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過(guò)戶手續(xù)，對(duì)無(wú)產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書面同意的情況拒絕申請(qǐng)，禁止上市交易。（4）立契房地產(chǎn)交易管理部門根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購(gòu)買對(duì)象，按交易部門事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級(jí)申報(bào)審核批準(zhǔn)后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)?，F(xiàn)在北京市已取消了交易過(guò)程中的房地產(chǎn)賣契，即大家所俗稱的“白契”。（5）繳納稅費(fèi)稅費(fèi)的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房與其它商品房的稅費(fèi)構(gòu)成是不一樣的。手房買賣（買方）交易流程一、操作流程及要點(diǎn)操作流程要點(diǎn)簽約前準(zhǔn)備簽訂房屋轉(zhuǎn)讓合同遞交完備的過(guò)戶資料按合同約定方式支付首付款買方是否按揭 NO YES房產(chǎn)評(píng)估出具評(píng)估報(bào)告至按揭銀行辦按揭手續(xù)按揭銀行審核批貸房管局校驗(yàn)過(guò)戶資料交納契稅NO買方是否按揭 YES領(lǐng)契證、產(chǎn)證（他項(xiàng)證）領(lǐng)契證、產(chǎn)證 他項(xiàng)證送按揭銀行放貸辦理土地證水、電等物業(yè)交驗(yàn)土地證辦理完畢，領(lǐng)取三證結(jié)清費(fèi)用1、簽約攜帶身份證、戶口本、婚姻證明，如委托他人辦理出示委托公證書（均需原件）2、過(guò)戶遞交資料有：收入證明原件、身份證、戶口本、婚姻證明復(fù)印件3、如買方通過(guò)銀行轉(zhuǎn)帳形式支付房款的，需提供銀行轉(zhuǎn)帳