房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)之一──居間業(yè)務(wù)的獲得

1、 學(xué)習(xí)目標(biāo)學(xué)習(xí)目標(biāo) 1掌握房地產(chǎn)居間的概念、特點(diǎn)。掌握房地產(chǎn)居間的概念、特點(diǎn)。 2掌握房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)的操作流程。掌握房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)的操作流程。 3理解房地產(chǎn)居間合同的概念、權(quán)利義務(wù)、理解房地產(chǎn)居間合同的概念、權(quán)利義務(wù)、主要條款與格式。主要條款與格式。 4了解房地產(chǎn)居間合同簽訂的注意事項(xiàng)。了解房地產(chǎn)居間合同簽訂的注意事項(xiàng)。第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)居間的概念房地產(chǎn)居間的概念和特點(diǎn)和特點(diǎn)一、房地產(chǎn)居間的概念一、房地產(chǎn)居間的概念居間，顧名思義就是居于兩者之間，即處在雙方之間。房地產(chǎn)居間是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人員作為中介人為委托人報(bào)告房地產(chǎn)成交機(jī)會(huì)或撮合委托方與他方成交，委托方給付一定報(bào)酬的商業(yè)服務(wù)活動(dòng)。

2、它可以分為房地產(chǎn)指示居間和房地產(chǎn)媒介居間。房地產(chǎn)指示居間行為是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員向委托人提供房地產(chǎn)的交易信息，包括交易的數(shù)量、交易行情、交易方式等，使委托人能夠選擇符合自己交易目的的房地產(chǎn)。房地產(chǎn)媒介居間行為是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員為委托人提供訂約媒介的服務(wù)。在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)實(shí)際運(yùn)作中，這兩種行為方式不是完全獨(dú)立的，常常需要相互結(jié)合才能促成交易合同的訂立。 目前在我國(guó)最主要的房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓居間和房地產(chǎn)租賃居間。 （一）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓居間（一）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓居間 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓居間是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人員為使轉(zhuǎn)讓方和受讓方達(dá)成交易而向雙方提供信息和成交機(jī)會(huì)的業(yè)務(wù)。轉(zhuǎn)讓包括買賣、贈(zèng)與、交換等，房地產(chǎn)經(jīng)

3、紀(jì)人員從事的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓居間業(yè)務(wù)主要指房地產(chǎn)買賣居間業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)買賣可分為新建商品房期房買賣、新建商品房現(xiàn)房買賣和二手房買賣。目前我國(guó)房地產(chǎn)買賣居間業(yè)務(wù)主要是二手房買賣居間業(yè)務(wù)。 （二）房地產(chǎn)租賃居間房地產(chǎn)租賃居間 房地產(chǎn)租賃居間是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人員為使承租方與出租方達(dá)成租賃交易而向雙方提供信息和成交機(jī)會(huì)的業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)租賃主要包括新建商品房的期權(quán)預(yù)租、新建商品房的現(xiàn)房出租、存量房屋的出租和轉(zhuǎn)租。當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)租賃居間業(yè)務(wù)主要是存量房屋出租居間業(yè)務(wù)。 二、房地產(chǎn)居間的特點(diǎn)二、房地產(chǎn)居間的特點(diǎn) 房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)具有如下特點(diǎn)： （一）居間人參與房地產(chǎn)交易身份的局限性（一）居間人參與房地產(chǎn)交易身

4、份的局限性 房地產(chǎn)居間人只以自己的名義為委托人報(bào)告訂約機(jī)會(huì)或替交易雙方媒介交易，并不具體代表其中任何一方。因此，居間人沒(méi)有代為訂立合同的權(quán)利。如果經(jīng)紀(jì)人代理委托人簽訂交易合同，這時(shí)經(jīng)紀(jì)人的身份就不是中介人了，而是代理人的身份了。代理人與相對(duì)人簽訂合同只能以被代理人的名義，而不能以代理人自己的名義簽訂。經(jīng)紀(jì)人在居間活動(dòng)中的法律地位與在代理中的法律地位是不一樣的。 （二）房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)范圍廣泛（二）房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)范圍廣泛 房地產(chǎn)居間活動(dòng)可以滲透到房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的整個(gè)過(guò)程，從房地產(chǎn)項(xiàng)目的策劃開始，在融資籌資、地塊選取、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、銷售各個(gè)階段，都可以發(fā)揮牽線搭橋的作用。房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)可以包括房屋

5、買賣居間、房屋租賃居間、房屋置換居間、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓居間等。 （三）居間人介入房地產(chǎn)交易活動(dòng)的程度較淺（三）居間人介入房地產(chǎn)交易活動(dòng)的程度較淺 居間人只是向委托人報(bào)告成交機(jī)會(huì)或撮合雙方成交，起到穿針引線、牽線搭橋的作用，其服務(wù)內(nèi)容較為簡(jiǎn)單，參與雙方交易過(guò)程的時(shí)間較短、程度較淺。（四）房地產(chǎn)居間是一種有償?shù)纳虡I(yè)服務(wù)（四）房地產(chǎn)居間是一種有償?shù)纳虡I(yè)服務(wù) 任何一種居間行為都是有償?shù)?，只要?jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)完成了約定的居間活動(dòng)，促成交易雙方成交，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)就有權(quán)收取傭金。由于房地產(chǎn)的價(jià)值大，因此，傭金收入也較高。 （五）房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)的專業(yè)性強(qiáng)（五）房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)的專業(yè)性強(qiáng) 房地產(chǎn)居間活動(dòng)要求房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員具有豐

6、富的房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)知識(shí)及法律稅務(wù)知識(shí)；熟悉當(dāng)?shù)厣鐣?huì)環(huán)境、經(jīng)濟(jì)條件，掌握市場(chǎng)行情。而房地產(chǎn)是一種特殊商品，交易雙方投入的資金比較大，當(dāng)事人對(duì)這種不動(dòng)產(chǎn)的交易行為都比較慎重。正是因?yàn)楫?dāng)事人自己對(duì)房地產(chǎn)缺乏專業(yè)知識(shí)，才更需要經(jīng)紀(jì)人介入交易，提供中介服務(wù)和交易保證。第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)的操作流程操作流程 房地產(chǎn)具有區(qū)域性的特點(diǎn)，不同地區(qū)，房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)的操作流程都有各自的特點(diǎn)。下面介紹二手房居間業(yè)務(wù)（包括二手房買賣居間業(yè)務(wù)、存量房屋出租居間業(yè)務(wù)）的基本操作流程，其可以劃分為居間業(yè)務(wù)的承攬、居間業(yè)務(wù)的促成和居間業(yè)務(wù)的延伸三個(gè)階段。 一、二手房居間業(yè)務(wù)的承一、二手房居間業(yè)務(wù)的承攬階

7、段攬階段 在二手房居間業(yè)務(wù)的承攬階段，房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)主要包括業(yè)務(wù)開拓、業(yè)務(wù)洽談、房地產(chǎn)查驗(yàn)、居間合同訂立4個(gè)環(huán)節(jié)的內(nèi)容。 （一）居間業(yè)務(wù)開拓（一）居間業(yè)務(wù)開拓在二手房居間業(yè)務(wù)中，房地產(chǎn)供需雙方是形成交易的前提。居間業(yè)務(wù)開始前的準(zhǔn)備工作就是業(yè)務(wù)開拓，主要工作是客戶（委托人）開拓，即爭(zhēng)取客源和房源。一般房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)會(huì)通過(guò)廣告宣傳和各種傳播活動(dòng)，來(lái)宣傳自己、吸引客戶和開拓市場(chǎng)。但是最重要的是要切實(shí)為客戶提供高質(zhì)量的服務(wù)，合理收取傭金，認(rèn)真履行合同，促成居間業(yè)務(wù)成功。以質(zhì)量和誠(chéng)信獲得客戶信任，以良好的企業(yè)品牌來(lái)吸引和穩(wěn)定客戶群是業(yè)務(wù)開拓的根本途徑。（二）居間業(yè)務(wù)洽談（二）居間業(yè)務(wù)洽談當(dāng)委托人有初步委

8、托意向時(shí)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)就要派經(jīng)紀(jì)人員與其進(jìn)行業(yè)務(wù)洽談。業(yè)務(wù)洽談時(shí)要注意如下幾點(diǎn)：1傾聽客戶的陳述，充分了解客戶意圖與要求，同時(shí)衡量自身接受委托、完成任務(wù)的能力。2查清委托人對(duì)委托事務(wù)是否具備相應(yīng)的權(quán)利，當(dāng)委托人是自然人時(shí)，還必須確認(rèn)其是否具有完全行為能力。因此，要查驗(yàn)委托人的有關(guān)證件，如個(gè)人身份證、公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照等，了解委托人的主體資格，生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況及信譽(yù)。3要向客戶告知房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員自己的姓名、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的名稱、資格以及按房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)規(guī)范必須告知的所有事項(xiàng)。4雙方就居間方式、傭金標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及擬采用的居間經(jīng)紀(jì)合同類型及文本等關(guān)鍵事項(xiàng)與客戶進(jìn)行協(xié)商，對(duì)委托事宜達(dá)成共識(shí)，是居間業(yè)務(wù)洽談

9、中最重要的內(nèi)容。 （三）房地產(chǎn)查驗(yàn)（三）房地產(chǎn)查驗(yàn) 由于房地產(chǎn)商品的特殊性及其權(quán)屬內(nèi)容的復(fù)雜性，房地產(chǎn)查驗(yàn)應(yīng)成為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員簽訂正式居間合同的前期工作。 1房地產(chǎn)查驗(yàn)的主要內(nèi)容房地產(chǎn)查驗(yàn)的主要內(nèi)容 （1）委托房地產(chǎn)的物質(zhì)狀況。 （2）委托房地產(chǎn)的權(quán)屬情況。 （3）委托房地產(chǎn)的環(huán)境狀況。 （4）委托房地產(chǎn)的價(jià)格情況。 2房地產(chǎn)查驗(yàn)的基本途徑房地產(chǎn)查驗(yàn)的基本途徑 （1）文字資料了解。 （2）現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地查勘。 （3）向相關(guān)人員了解。 （四）居間合同訂立（四）居間合同訂立 為保護(hù)自身權(quán)益，避免糾紛發(fā)生，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)接受委托人的委托后應(yīng)簽訂房地產(chǎn)居間合同。房地產(chǎn)居間合同的當(dāng)事人雙方，一方是居間人，即房

10、地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，不能是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員個(gè)人，但一般要求經(jīng)辦業(yè)務(wù)的經(jīng)紀(jì)人員也要在合同上簽署姓名和資格證號(hào)碼；另一方是委托人，委托人既可以是自然人，也可以是法人。自然人必須具有完全民事行為能力。簽訂房地產(chǎn)居間合同既可以采用政府制訂的房地產(chǎn)居間合同示范文本，也可以由雙方共同協(xié)商，自行擬定合同文本。訂立好居間合同應(yīng)交至當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)登記機(jī)關(guān)進(jìn)行合同備案登記。 二、二手房居間業(yè)務(wù)的促二、二手房居間業(yè)務(wù)的促成階段成階段在二手房居間業(yè)務(wù)的促成階段，房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)主要包括尋找房地產(chǎn)交易對(duì)象、引領(lǐng)買方或承租方看房、撮合買賣或租賃雙方達(dá)成交易3個(gè)環(huán)節(jié)的內(nèi)容。 （一）尋找房地產(chǎn)交易對(duì)象（一）尋找房地產(chǎn)交易對(duì)象 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人

11、員受理了委托業(yè)務(wù)后，主要應(yīng)該收集三個(gè)方面的信息：標(biāo)的物業(yè)信息、與標(biāo)的物業(yè)相關(guān)的市場(chǎng)信息和委托方的信息。標(biāo)的物業(yè)信息是指標(biāo)的物業(yè)的物質(zhì)狀況、權(quán)屬狀況、環(huán)境狀況等方面的信息；與標(biāo)的物業(yè)相關(guān)的市場(chǎng)信息是指標(biāo)的物業(yè)所屬的房地產(chǎn)分類市場(chǎng)（如中心城區(qū)二手住宅市場(chǎng)、城市邊緣區(qū)別墅市場(chǎng)等）的供求信息、價(jià)格信息等；委托方信息包括委托方的類型（如個(gè)人或法人）、信譽(yù)情況等。 （二）引領(lǐng)買方或承租方看房（二）引領(lǐng)買方或承租方看房 房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，房地產(chǎn)交易中必不可少的環(huán)節(jié)是現(xiàn)場(chǎng)看房。從事居間業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員有義務(wù)引領(lǐng)潛在的買方或承租方到現(xiàn)場(chǎng)察看標(biāo)的房地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)、設(shè)備設(shè)施、裝修等實(shí)體狀況和物業(yè)的使用狀況、環(huán)境狀況，

12、并充分告知與該物業(yè)有關(guān)的一切有利或不利因素。 （三）撮合買賣或租賃雙方達(dá)成交易（三）撮合買賣或租賃雙方達(dá)成交易 這一環(huán)節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的主要工作是協(xié)調(diào)交易雙方的矛盾，促使雙方對(duì)交易條件達(dá)成共識(shí)。通常情況下，交易雙方總是各自站在自己立場(chǎng)上考慮問(wèn)題的，常常難以就成交價(jià)格、合同條款等達(dá)成一致意見，這就需要房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員以專業(yè)的身份和經(jīng)驗(yàn)積極溝通、撮合，解決雙方的矛盾并達(dá)成共識(shí)，最后協(xié)助交易雙方完成二手房買賣合同或房屋租賃合同的簽訂。 三、二手房居間業(yè)務(wù)的延三、二手房居間業(yè)務(wù)的延伸階段伸階段在二手房居間業(yè)務(wù)的延伸階段，房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)主要包括協(xié)助辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記備案、房地產(chǎn)交驗(yàn)、傭金結(jié)算和售后服務(wù)4個(gè)

13、環(huán)節(jié)的內(nèi)容。 （一）協(xié)助辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記備案（一）協(xié)助辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記備案房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，其交易行為的生效必須通過(guò)權(quán)屬轉(zhuǎn)移過(guò)戶登記備案或租賃登記備案來(lái)實(shí)現(xiàn)。有些房屋還需辦理住房公積金或商業(yè)貸款。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員要協(xié)助交易雙方辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記、房屋抵押登記備案或租賃登記備案，如告訴房地產(chǎn)受讓人或承租人登記機(jī)關(guān)的工作地點(diǎn)、辦公時(shí)間、必須準(zhǔn)備的材料等，一般也要由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員陪同交易雙方到登記機(jī)關(guān)辦理有關(guān)手續(xù)。 （二）房地產(chǎn)交驗(yàn)（二）房地產(chǎn)交驗(yàn)房地產(chǎn)交驗(yàn)是房地產(chǎn)交易過(guò)程中容易暴露問(wèn)題和產(chǎn)生矛盾的一環(huán)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員應(yīng)在交易合同所約定的交房日之前，先讓轉(zhuǎn)讓方或出租方確認(rèn)交房時(shí)間，然后書面通知受讓方或

14、承租方。房地產(chǎn)的功能和價(jià)值受多種內(nèi)外部因素的影響，一份周全的交易合同通常已對(duì)這些因素作了一一界定。房地產(chǎn)交接時(shí)買方和承租方就要校對(duì)物業(yè)實(shí)際情況是否與合同規(guī)定相符，如房屋的質(zhì)量、設(shè)備、裝修的規(guī)格等。這時(shí)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員必須充分協(xié)助客戶進(jìn)行核對(duì)，這是避免日后發(fā)生糾紛的重要措施。此外，由于簽訂成交合同至物業(yè)交接之間常常還有一個(gè)時(shí)間過(guò)程，難免一些因素會(huì)在其間發(fā)生變動(dòng)，因此如何就這些變動(dòng)達(dá)成解決方案也是避免糾紛的重要環(huán)節(jié)。 （三）傭金結(jié)算（三）傭金結(jié)算 交易過(guò)程完成后，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)及時(shí)與委托方（或交易雙方）進(jìn)行傭金結(jié)算，傭金金額和結(jié)算方式應(yīng)按居間合同的約定來(lái)確定。 （四）售后服務(wù)（四）售后服務(wù) 售后

15、服務(wù)是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提高服務(wù)水平、穩(wěn)定老客戶、吸引新客戶的重要環(huán)節(jié)。居間業(yè)務(wù)的售后服務(wù)內(nèi)容包括三個(gè)主要方面：第一是延伸服務(wù)，如作為買方居間方時(shí)可為買方進(jìn)一步提供裝修、家具配置、搬家等信息咨詢服務(wù)；第二是改進(jìn)服務(wù)，即了解客戶對(duì)本次交易的滿意程度，對(duì)客戶感到不滿意的環(huán)節(jié)進(jìn)行必要的補(bǔ)救；第三是跟蹤服務(wù)，即了解客戶是否有新的需求意向，并提供針對(duì)性服務(wù)，如買了兩居室住房的客戶，一段時(shí)間后又要考慮買更大的住房等。這樣做，既能為客戶提供更大的便利，也有助于今后業(yè)務(wù)的進(jìn)一步開拓。第三節(jié)第三節(jié) 房地產(chǎn)居間合同及房地產(chǎn)居間合同及其簽訂其簽訂 一、房地產(chǎn)居間合同的概念和性質(zhì)一、房地產(chǎn)居間合同的概念和性質(zhì) （一）房地

16、產(chǎn)居間合同的概念（一）房地產(chǎn)居間合同的概念 房地產(chǎn)居間合同是指房地產(chǎn)居間人以自己的名義向委房地產(chǎn)居間合同是指房地產(chǎn)居間人以自己的名義向委托人提供房地產(chǎn)交易信息和機(jī)會(huì)，或者提供訂立房地托人提供房地產(chǎn)交易信息和機(jī)會(huì)，或者提供訂立房地產(chǎn)交易合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同。該產(chǎn)交易合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同。該合同是由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)（居間人）與委托人之間訂合同是由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)（居間人）與委托人之間訂立的。在同一份居間合同中，委托人一般只有一個(gè)，立的。在同一份居間合同中，委托人一般只有一個(gè)，有時(shí)也有兩個(gè)。有一個(gè)委托人的居間合同稱為雙邊居有時(shí)也有兩個(gè)。有一個(gè)委托人的居間合同稱為雙邊居間合

17、同，有兩個(gè)委托人的居間合同則稱為多邊居間合間合同，有兩個(gè)委托人的居間合同則稱為多邊居間合同。居間合同的標(biāo)的是實(shí)現(xiàn)委托人委托的事項(xiàng)。同。居間合同的標(biāo)的是實(shí)現(xiàn)委托人委托的事項(xiàng)。 （二）房地產(chǎn)居間合同的性質(zhì)（二）房地產(chǎn)居間合同的性質(zhì) 房地產(chǎn)居間合同是以促使房地產(chǎn)交易雙方訂立交易合同，達(dá)成交易為目的的委托服務(wù)合同。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員提供訂約媒介服務(wù)是介紹雙方當(dāng)事人訂立交易合同。因此，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人員是中間人，既不能以交易一方的名義，也不能以自己的名義充當(dāng)與第三方訂立交易合同的當(dāng)事人。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員只能按照委托人的指示和要求從事居間活動(dòng)。二、房地產(chǎn)居間合同的權(quán)二、房地產(chǎn)居間合同的權(quán)利義務(wù)利義務(wù)（一）

18、委托方的權(quán)利和義務(wù)（一）委托方的權(quán)利和義務(wù)在房地產(chǎn)居間合同中，委托方的權(quán)利有：1全面了解并在居間合同中約定居間人的經(jīng)紀(jì)能力、活動(dòng)范圍、資信程度等；2有權(quán)與居間人尋找到的符合交易條件的第三人簽訂房地產(chǎn)交易合同。委托方的義務(wù)有：1如實(shí)提出房地產(chǎn)交易合同的條件和要求，提供介紹有關(guān)背景的材料；2當(dāng)居間人尋找到符合交易條件的第三方時(shí)，委托人應(yīng)與其簽約，并支付傭金給居間人。 （二）居間人的權(quán)利和義務(wù)（二）居間人的權(quán)利和義務(wù) 在房地產(chǎn)居間合同中，居間人的權(quán)利有： 1有權(quán)獲取委托人委托事項(xiàng)的全面真實(shí)材料和有關(guān)背景材料； 2在完成委托事項(xiàng)后，有權(quán)收取傭金。 居間人的義務(wù)有： 1真實(shí)反映委托人與第三方的交易條件、

19、履約能力等有關(guān)情況； 2積極尋找符合委托方交易簽約條件的第三方，并從中撮合促成其簽約，完成委托事項(xiàng)。三、房地產(chǎn)居間合同的主三、房地產(chǎn)居間合同的主要條款與格式要條款與格式（一）房地產(chǎn)居間合同的主要條款（一）房地產(chǎn)居間合同的主要條款房地產(chǎn)居間合同既可以采用政府機(jī)關(guān)制定的合同示范文本，也可以由交易雙方與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)三方共同協(xié)商制定。房地產(chǎn)居間合同一般應(yīng)包括以下主要條款： 1委托人甲（出售方或出租方）、居間方、委托人乙（買方或承租方）三者的名稱（或者姓名）、住所。 2居間房地產(chǎn)的位置、數(shù)量、質(zhì)量與其他情況。 3委托事項(xiàng)。 4傭金標(biāo)準(zhǔn)、數(shù)額、收取方式、退賠等條款。 5合同履行的地點(diǎn)、期限和中止。 6合

20、同在履行中的變更及處理方式。 7違約責(zé)任。 8發(fā)生爭(zhēng)議的處理辦法。 9其他補(bǔ)充條款。 （二）房地產(chǎn)居間合同的格式（二）房地產(chǎn)居間合同的格式 居間合同的格式有條文式和表格式兩種，其基本格式都包括以下四項(xiàng)內(nèi)容： 1標(biāo)題標(biāo)題 標(biāo)題有兩種寫法：一是寫“居間合同”；二是寫“委托書”、“委托協(xié)議”等。 2雙方當(dāng)事人的基本情況雙方當(dāng)事人的基本情況 3正文正文 正文是居間合同的核心，應(yīng)予以特別重視。正文中主要寫清合同的主要條款，同時(shí)也包括合同份數(shù)、保存方法。 4結(jié)尾結(jié)尾四、房地產(chǎn)居間合同簽訂四、房地產(chǎn)居間合同簽訂的注意事項(xiàng)的注意事項(xiàng)（一）二手房買賣居間合同簽訂的注意事項(xiàng)（一）二手房買賣居間合同簽訂的注意事項(xiàng) 1應(yīng)寫明轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的詳細(xì)情況，尤其應(yīng)注明委托房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證號(hào)、他項(xiàng)權(quán)力情況、是否帶租約情況。已設(shè)定抵押權(quán)、權(quán)屬狀況不明確、被法院查封或凍結(jié)等的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。帶租約的房地產(chǎn)，承租人具有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。 2詳細(xì)規(guī)定傭金標(biāo)準(zhǔn)、數(shù)額、收取方式、退賠條件與比例等。居間方未能完成合同委托事項(xiàng)的，怎樣退還傭