長(zhǎng)沙瀾溪谷珈鼎三廠項(xiàng)目定位發(fā)展建議提案

1、長(zhǎng)沙瀾溪谷珈鼎三廠項(xiàng)目定位發(fā)展建議提案 感謝珈鼎公司為我們所提供本次研究與企劃創(chuàng)作的機(jī)會(huì)，這使我們可以盡可能好地呈現(xiàn)地產(chǎn)行業(yè)中另一類生活意境開發(fā)的價(jià)值。我們理解三廠項(xiàng)目將是珈鼎置業(yè)在繼普瑞斯堡、珈鼎國(guó)際后的又一品牌力作，它必須承擔(dān)著延續(xù)珈鼎置業(yè)的品牌聲譽(yù)以及建立項(xiàng)目市場(chǎng)聲譽(yù)的雙效目標(biāo)。寫在前面 從這一意義上講，參與其中的我們房地產(chǎn)價(jià)值挖掘者，亦為榮譽(yù)而來(lái)！ 如果有一天，生活可以變成另外一種模樣，那一定是因?yàn)槲覀兏淖兞丝创慕嵌取７▏?guó)著名女作家杜拉斯 為項(xiàng)目提供一種開發(fā)思路 為項(xiàng)目指引一個(gè)運(yùn)營(yíng)方向 為冰冷的建筑注入一股靈魂 為消費(fèi)者明示一種生活方式 為崛起的韶山南路板塊創(chuàng)造另一種需求【本案主旨

2、】市場(chǎng)把脈，區(qū)域觀察項(xiàng)目本體分析項(xiàng)目產(chǎn)品發(fā)展定位方向項(xiàng)目整體定位系統(tǒng)物業(yè)發(fā)展建議營(yíng)銷模式建議【本案結(jié)構(gòu)】2007市場(chǎng)之渴長(zhǎng)沙的建設(shè)發(fā)展，市內(nèi)土地存量日漸減少，市內(nèi)優(yōu)良質(zhì)素的高端物業(yè)日益稀缺各大地產(chǎn)商紛紛攻城掠地、南征北戰(zhàn)，不斷拍出天價(jià)地塊 長(zhǎng)沙土地告急！房地產(chǎn)銷售增速明顯，市場(chǎng)銷售火爆，價(jià)格增幅屢創(chuàng)新高 消費(fèi)需求告急！我司認(rèn)為：誰(shuí)占有核心土地資源，誰(shuí)就占有了有利態(tài)勢(shì)，誰(shuí)就有機(jī)會(huì)成為市場(chǎng)的話事者！未來(lái)房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng) 集中表現(xiàn)為土地之爭(zhēng)！當(dāng)北城實(shí)業(yè)以恢弘之勢(shì)拿下“新河三角地王” ，以92億的天價(jià)開創(chuàng)全國(guó)最貴單宗掛牌土地，創(chuàng)造了全國(guó)土地拍賣之新高！濱河價(jià)值璉城市中心價(jià)值璉城市中心城市價(jià)值發(fā)展璉南拓融城湘

3、江瀏陽(yáng)河撈刀河新河三角洲山居價(jià)值璉岳麓山天際嶺城市四大居住價(jià)值中央、濱河、山居、發(fā)展普瑞斯堡珈鼎國(guó)際珈鼎三廠珈鼎戰(zhàn)略發(fā)展路線圖城市第一溫泉居所南拓橋頭堡新老南城交匯CBD超甲級(jí)寫字樓科技住宅三廠項(xiàng)目韶山南路普瑞斯堡普瑞大道珈鼎國(guó)際興漢門珈鼎置業(yè)我司認(rèn)為，珈鼎公司占據(jù)三大區(qū)域核心位置，把控一級(jí)稀缺資源。三廠占據(jù)韶山南路核心地塊，應(yīng)以何種定位亮相于區(qū)域？亮相于長(zhǎng)沙？在定位之前，先讓我們看看南城區(qū)域市場(chǎng)！12長(zhǎng)沙向南城南承載著希望我們?cè)诔悄辖ㄖ碌某鞘袎?mèng)省府韶山南路芙蓉南路南城板塊界定：湘江沿岸以東圭塘河以西南郊公園二環(huán)線以南暮云鎮(zhèn)以北一、片區(qū)總體發(fā)展特征區(qū)位及交通長(zhǎng)株潭核心區(qū)域：距湘潭株洲中心區(qū)不

4、到20公里；省府為中心，芙蓉路、韶山路通南北，南二環(huán)、湘府路、友誼路、李洞路、環(huán)保大道貫東西；規(guī)劃建設(shè)中的武廣高速站、輕軌。 經(jīng)濟(jì)狀況及功能定位 省級(jí)行政文化中心 商務(wù)中心:如投資70億的中信新城 商貿(mào)會(huì)展中心:紅星商圈、一力物流 生態(tài)環(huán)保科技工業(yè)園：天心環(huán)保工業(yè)園、 湖南環(huán)?？萍紙@、暮云工業(yè)園。片區(qū)優(yōu)勢(shì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)、政治、文化中心，潛力大；交通配套逐步完善、三館一中心建設(shè)開始，人、物、資金、信息流匯聚房地產(chǎn)產(chǎn)品豐富。 片區(qū)劣勢(shì) 成熟度不夠，上千畝大項(xiàng)目進(jìn)展緩慢， 綜合類及商業(yè)類少,中高檔不足; 定向開發(fā)的安置小區(qū)和單位住宅較多。1、區(qū)域在售樓盤列表項(xiàng)目名稱物業(yè)類型總占地面積(萬(wàn)）總建筑面積（萬(wàn))

5、容積率整體均價(jià)（元/）奧林匹克花園 小高層32.8 55.7 1.65 5800 和莊 高層6304.7607年年底開盤 恒盛世家 小高層8182.885300（9棟樓王） 融科三萬(wàn)英尺 高層3.95 194.55700博林金谷小高層23.23 60 2.54500生活藝術(shù)城二期 小高層6.4 17 1.304300鼎峰.前城 小高層0.7 3.8 4.54380宏宇.南國(guó)嘉苑 高層 13.202 644.8 4200 鑫天.山水洲城 小高層5.3 18 4.764500 鑫遠(yuǎn).湘府東苑 高層、小高層4.3 14.2 2.884700申奧美域 多層、小高層 1.6 13.7 2.49 5600

6、 BOBO天下城 高層3.6 20 4.2 4500鑫遠(yuǎn).湘府華城 小高層、高層9.7737.73.794500合計(jì)112.082342.42、區(qū)域即將推出樓盤列表項(xiàng)目名稱物業(yè)類型占地面積（萬(wàn)）建筑面積（萬(wàn)）容積率預(yù)計(jì)推出時(shí)間加加大街 多層、高層1.8 5.52.9908年上半年愿景童話里 高層3.523 4.308年上半年 岳泰理想城 商住樓 6.8 19.4 3.208年上半年 沁園住宅小區(qū) 多層、小高層12.4 2.108年下半年天城泰和花城 小高層、多層 10.4302.52010年上半年 保利湘府名苑 多層3.3 5.81.608年下半年 湘翰御舍 高層2.787.473.209年下

7、半年 華鴻苑 高層1.85.53.008年下半年富興紫金城 小高層 8.01223.52010年上半年 合計(jì)39.39121.073、區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)恒嘉觀點(diǎn)： 區(qū)域推出物業(yè)小高層、高層產(chǎn)品扎堆，而多層大都為一期開發(fā)的物業(yè)，時(shí)間較久遠(yuǎn)。區(qū) 域推出樓盤平均容積率為3.4，沒有別墅及別墅輔以多層洋房的物業(yè)形態(tài) ，產(chǎn)品類型同質(zhì) 化嚴(yán)重。 片區(qū)即將推出物業(yè)，仍以高層、小高層為主，多層產(chǎn)品市場(chǎng)稀缺。如果近期沒有新開工 的多層項(xiàng)目，預(yù)計(jì)08年相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)，多層物業(yè)的供給都將呈現(xiàn)疲軟。 區(qū)域市場(chǎng)目前在售樓盤較多，且在0809年初又將進(jìn)入一個(gè)集中放量的時(shí)段。 客源爭(zhēng)奪 將更趨白熱化。 與芙蓉南路、省府周邊相

8、比，韶山路沿線仍缺乏高檔樓盤，而消費(fèi)者卻越來(lái)越重視 樓盤品質(zhì)，低密度、高綠化的住宅被更多的購(gòu)房者所青睞。要想在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)突出重 圍就必須打造高品質(zhì)、高舒適度的市場(chǎng)稀缺產(chǎn)品。區(qū)域在售樓盤價(jià)格及消化情況表項(xiàng)目名稱物業(yè)類型銷售價(jià)格（元/）銷售率奧林匹克花園 小高層5800 85%和莊 高層07年年底開盤 未開盤恒盛世家 小高層5300（9棟樓王） 85%融科三萬(wàn)英尺 高層5700100%博林金谷小高層450090%鑫遠(yuǎn).湘府東苑 高層、小高層470095%宏宇.南國(guó)嘉苑 高層 4200 80%BOBO天下城 高層450098%鑫遠(yuǎn).湘府華城 小高層、高層450070%申奧美域多層、小高層5600

9、 83%鑫天.山水洲城 小高層4500 100%生活藝術(shù)城二期 小高層430088%二、價(jià)格市場(chǎng)價(jià)格市場(chǎng)我司觀點(diǎn)：南城依托省政府、天心區(qū)政府以及長(zhǎng)株潭融城的影響力繼續(xù)強(qiáng)勢(shì)發(fā)展，以及住宅品質(zhì)的提升，逐漸成為全城置業(yè)的熱點(diǎn)區(qū)域之一。 區(qū)域在售樓盤銷售率基本都在80%以上，項(xiàng)目都能夠達(dá)到一個(gè)較快的去化速度，尤其是價(jià)格相對(duì)較低的樓盤。， 南城板塊整體價(jià)格不斷攀升，特別是2006年下半年開始到今年上半年的漲幅最快。預(yù)計(jì)明年年底南城商品房整體均價(jià)將達(dá)到5100元/平方米左右；而韶山南路則將憑借家樂福、大潤(rùn)發(fā)以及步步高入駐的影響力預(yù)計(jì)將達(dá)到4900元/平方米左右的均價(jià)。 本項(xiàng)目的價(jià)格定位應(yīng)該主要參考本片區(qū)的

10、中高等檔價(jià)位樓盤項(xiàng)目、項(xiàng)目周邊樓盤，并考慮隨時(shí)間變化價(jià)格增長(zhǎng)因素。市場(chǎng)把脈，區(qū)域觀察項(xiàng)目本體分析項(xiàng)目產(chǎn)品發(fā)展定位方向項(xiàng)目整體定位系統(tǒng)物業(yè)發(fā)展建議營(yíng)銷模式建議【本案結(jié)構(gòu)】市政路優(yōu)越的區(qū)位地段：新南城板塊韶山南路獨(dú)特的地形地勢(shì)地塊與韶山南路形成8米高差，整體地勢(shì)高于周邊項(xiàng)目，地塊內(nèi)高低起伏變化不大，由西南向東北稍傾斜。不可復(fù)制的地塊原生景觀資源東南地勢(shì)不高的幼松山西南規(guī)模不大的綠化帶地塊內(nèi)大量原生香樟樹，樹木蔥郁，空氣清新成熟的生活配套一、地塊分析 S（strength）1. 區(qū)位地段優(yōu)勢(shì)2. 規(guī)模優(yōu)勢(shì)3. 地形優(yōu)勢(shì)4. 景觀資源優(yōu)勢(shì)5. 人文優(yōu)勢(shì)6. 配套優(yōu)勢(shì)7. 企業(yè)優(yōu)勢(shì) W（weakness

11、）1.未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力大2.地勢(shì)高差大，土方量較大3.地塊現(xiàn)狀的改造施工與樹木的保留4.地塊臨近韶山路,噪音污染嚴(yán)重5.地塊北側(cè)高壓線塔的影響 O (opportunity）1.市場(chǎng)發(fā)展機(jī)遇2.產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)機(jī)遇 T（threat）1.同檔次產(chǎn)品項(xiàng)目搶先入市2.面對(duì)房產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控政策的影響二、項(xiàng)目的SWOT分析 三、項(xiàng)目核心優(yōu)勢(shì)界定擁有良好的片區(qū)發(fā)展前景；獨(dú)特的地形、地貌；印刷三廠的人文屬性；周邊商業(yè)、生活配套齊全；市場(chǎng)產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)存在空白點(diǎn)；周邊企事業(yè)單位眾多，消費(fèi)力較強(qiáng)。市場(chǎng)把脈，區(qū)域觀察項(xiàng)目本體分析項(xiàng)目產(chǎn)品發(fā)展定位方向項(xiàng)目整體定位系統(tǒng)物業(yè)發(fā)展建議營(yíng)銷模式建議【本案結(jié)構(gòu)】26我們站在城市南拓的

12、前沿感受著城市的脈動(dòng)27請(qǐng)把視野放寬28建筑不僅是歷史的產(chǎn)物，它更關(guān)系到城市的未來(lái)讓我們用建筑，去引領(lǐng)城市的創(chuàng)新29我們將為長(zhǎng)沙市民創(chuàng)造新的生活方式讓這未來(lái)的城市中心區(qū)域以開放的姿態(tài)去迎接城市的未來(lái)！項(xiàng)目產(chǎn)品發(fā)展定位方向城市發(fā)展分析社會(huì)和經(jīng)濟(jì)背景分析潛在客戶分析項(xiàng)目條件分析競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析項(xiàng)目市場(chǎng)定位方向過(guò)濾與配對(duì)共性市場(chǎng)優(yōu)化方案市場(chǎng)差異化方案（紅海）（藍(lán)海）項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算產(chǎn)品精準(zhǔn)定位思考程序設(shè)定一、城市發(fā)展分析1、交通：南城在長(zhǎng)沙市中心區(qū)正南方，湘江上游東岸。行政區(qū)劃屬于天心 區(qū)和雨花區(qū)共有，地勢(shì)比較平緩，交通網(wǎng)絡(luò)非常便利，主要干道 是芙蓉南路和韶山南路，南北貫通新老城區(qū) 。2、需求：調(diào)查表明，南

13、城項(xiàng)目的客戶群主要來(lái)自本區(qū)域自然村、大中專院 校、企業(yè)、科研院所、事業(yè)單位、政府機(jī)關(guān)等，其次來(lái)自周邊地 區(qū)，二者比例為8/2。 3、導(dǎo)向：南城承載著三市融城和CPD的夢(mèng)想：省府南遷，使南城成為 名副其實(shí)的長(zhǎng)沙新中心和中央政務(wù)區(qū)（CPD）。三市融城和新中 心區(qū)規(guī)劃將為南城的發(fā)展提供長(zhǎng)遠(yuǎn)的信心支持及現(xiàn)實(shí)的高規(guī)格的 配套支持，將為本區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展構(gòu)建一個(gè)高水準(zhǔn)高起點(diǎn)的平臺(tái)。城市發(fā)展分析社會(huì)和經(jīng)濟(jì)背景分析潛在客戶分析項(xiàng)目條件分析競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析項(xiàng)目市場(chǎng)定位方向過(guò)濾與配對(duì)共性市場(chǎng)優(yōu)化方案市場(chǎng)差異化方案（紅海）（藍(lán)海）項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算產(chǎn)品精準(zhǔn)定位1、長(zhǎng)沙人均年可支配收入分析在中部位居首位的人均可支配收入以及穩(wěn)步攀

14、升的增長(zhǎng)速度是支持長(zhǎng)沙房產(chǎn)市場(chǎng)的有力保障。二、社會(huì)和經(jīng)濟(jì)背景分析2、長(zhǎng)沙10年中社會(huì)階層形態(tài)變化1995年2000年2005年十年來(lái)，長(zhǎng)沙社會(huì)階層已經(jīng)發(fā)生改變，中等經(jīng)濟(jì)型收入階層成為長(zhǎng)沙社會(huì)的主流低端大眾高端小眾中端定位于主流階層的產(chǎn)品將使項(xiàng)目受眾面較為寬廣，是需求市場(chǎng)的主力。二、社會(huì)和經(jīng)濟(jì)背景分析經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)支撐商品房購(gòu)買力整體市場(chǎng)預(yù)期穩(wěn)步健康發(fā)展中等收入群體成社會(huì)主流商品房?jī)r(jià)格上漲存在經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)基礎(chǔ)是支付能力較強(qiáng)的置業(yè)需求主力軍新長(zhǎng)沙人長(zhǎng)沙置業(yè)：1房/2房新婚人口比例突顯：3房較多老齡化比例逐步提高：3房/2房未來(lái)市場(chǎng)賦予的戰(zhàn)略機(jī)會(huì)，剛性需求量大，潛在需求客戶年輕化趨勢(shì)明顯結(jié)論高端客戶換房

15、需求增多：4房/3房二、社會(huì)和經(jīng)濟(jì)背景分析主流客層：中高經(jīng)濟(jì)型收入群體（具有一定收入的長(zhǎng)沙老百姓）置業(yè)需求： 3房/2房/小戶型或組合居（三代居）城市發(fā)展分析社會(huì)和經(jīng)濟(jì)背景分析潛在客戶分析項(xiàng)目條件分析競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析項(xiàng)目市場(chǎng)定位方向過(guò)濾與配對(duì)共性市場(chǎng)優(yōu)化方案市場(chǎng)差異化方案（紅海）（藍(lán)海）項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算產(chǎn)品精準(zhǔn)定位經(jīng)濟(jì)指標(biāo)區(qū)位條件交通條件配套條件環(huán)境條件地塊條件具有較多限制可塑性強(qiáng)潛力板塊公共交通較發(fā)達(dá)配套完善整體檔次較高缺乏塑造產(chǎn)品多樣性的基礎(chǔ)內(nèi)部布局上具有一定發(fā)揮空間南城板塊的日益加溫與城市中心咫尺之隔未來(lái)商業(yè)中心具備塑造高端型物業(yè)的基礎(chǔ)可以考慮塑造中高端型物業(yè)生活配套和出行條件優(yōu)勢(shì)明顯產(chǎn)品與客層

16、上具備一定提升空間三、項(xiàng)目條件分析通過(guò)利用自身環(huán)境、區(qū)位配套等優(yōu)勢(shì)，在市場(chǎng)口碑做熱的基礎(chǔ)上，利用珈鼎科技住宅運(yùn)營(yíng)商的品牌基礎(chǔ)，在產(chǎn)品和客層上進(jìn)行一定的提升，為本項(xiàng)目創(chuàng)造預(yù)期以外的利潤(rùn)空間城市發(fā)展分析社會(huì)和經(jīng)濟(jì)背景分析潛在客戶分析項(xiàng)目條件分析項(xiàng)目市場(chǎng)定位方向過(guò)濾與配對(duì)共性市場(chǎng)優(yōu)化方案市場(chǎng)差異化方案（紅海）（藍(lán)海）項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算產(chǎn)品精準(zhǔn)定位競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析四、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析市場(chǎng)未來(lái)產(chǎn)品構(gòu)成高層高容積率低層低密度小高層、高層純別墅混合社區(qū)標(biāo)準(zhǔn)房型舒適房型花園洋房獨(dú)立、聯(lián)排公寓、 洋房電梯洋房聯(lián)排、 小高層稀缺產(chǎn)品市內(nèi)稀缺產(chǎn)品未來(lái)主力產(chǎn)品多集中在郊區(qū)，市內(nèi)黃金地段難以再出現(xiàn)個(gè)性化產(chǎn)品容易陷入普通公寓的同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)

17、中稀缺產(chǎn)品市場(chǎng)去化速度緩慢，知名大盤壟斷產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重？高層低密度大面積園林的高層緊湊戶型多數(shù)項(xiàng)目發(fā)展趨勢(shì)未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)激烈拼裝戶型送面積戶型競(jìng)爭(zhēng)預(yù)判競(jìng)爭(zhēng)面產(chǎn)品面客戶面?zhèn)鹘y(tǒng)小高、高層同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)，低密度產(chǎn)品知名大盤壟斷低密度與混合產(chǎn)品出現(xiàn)突破，多層洋房產(chǎn)品較為稀缺中高端客群仍為主導(dǎo)，但中端下層客群開始進(jìn)入預(yù)計(jì)未來(lái)因土地因素，市場(chǎng)將仍然保持“高層高容積率產(chǎn)品為主、混合社區(qū)為輔”的現(xiàn)有模式，整體檔次不會(huì)有大的突破；高層低密度會(huì)成為多數(shù)項(xiàng)目的發(fā)展趨勢(shì)；多層洋房將是未來(lái)市場(chǎng)稀缺產(chǎn)品，有望成為新的亮點(diǎn)四、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析城市發(fā)展分析社會(huì)和經(jīng)濟(jì)背景分析潛在客戶分析項(xiàng)目條件分析競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析項(xiàng)目市場(chǎng)定位方向過(guò)濾與配對(duì)共性市

18、場(chǎng)優(yōu)化方案市場(chǎng)差異化方案（紅海）（藍(lán)海）項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算產(chǎn)品精準(zhǔn)定位五、潛在客戶分析與本案的對(duì)接收入水平是置業(yè)者與項(xiàng)目之間最重要的關(guān)聯(lián)點(diǎn)，我們首先從潛在置業(yè)者的收入水平著手與本案進(jìn)行對(duì)接我們的心理預(yù)期達(dá)到或者超過(guò)他們所想五、潛在客戶分析一房 產(chǎn)品總價(jià)： 27.5萬(wàn)（單價(jià)5000元/平米，以55平米估算）貸款7成每月還款（貸款19.25萬(wàn)計(jì)）：主力客層定位之購(gòu)買力驗(yàn)證成交客戶的基準(zhǔn)購(gòu)買力 = 家庭年收入高于37095元項(xiàng)目20年30年月還款（40%為安全比例）1452.961236.5家庭月收入36323091家庭年收入4358837095客戶準(zhǔn)入及格線五、潛在客戶分析二房 產(chǎn)品總價(jià)： 40萬(wàn)（單價(jià)

19、5000元/平米，以80平米估算）貸款7成每月還款（貸款28萬(wàn)計(jì)）：主力客層定位之購(gòu)買力驗(yàn)證成交客戶的基準(zhǔn)購(gòu)買力 = 家庭年收入高于53940元項(xiàng)目20年30年月還款（40%為安全比例）2113.41798家庭月收入5283.54495家庭年收入6340253940客戶準(zhǔn)入及格線五、潛在客戶分析三房 產(chǎn)品總價(jià)： 52.5萬(wàn)（單價(jià)5000元/平米，以105平米估算）貸款7成每月還款（貸款36.75萬(wàn)計(jì)）：主力客層定位之購(gòu)買力驗(yàn)證成交客戶的基準(zhǔn)購(gòu)買力 = 家庭年收入高于70800元項(xiàng)目20年30年月還款（40%為安全比例）2773.842360.68家庭月收入6932.55900家庭年收入8319

20、070800客戶準(zhǔn)入及格線五、潛在客戶分析四房 產(chǎn)品總價(jià)： 65萬(wàn)（單價(jià)5000元/平米，以130平米估算）貸款7成每月還款（貸款45.5萬(wàn)計(jì)）：主力客層定位之購(gòu)買力驗(yàn)證成交客戶的基準(zhǔn)購(gòu)買力 = 家庭年收入高于87660元項(xiàng)目20年30年月還款（40%為安全比例）3434.272922.75家庭月收入8585.67305家庭年收入10302887660客戶準(zhǔn)入及格線五、潛在客戶分析可拓展群體可拓展群體3-6萬(wàn)25.5%6-10萬(wàn)36.6%10-15萬(wàn)20.0%15-20萬(wàn)11.1%20-25萬(wàn)2.8%25-30萬(wàn)1.8%30萬(wàn)以上2.1% 主力群體購(gòu)買力分布支付能力驗(yàn)證結(jié)論結(jié)合長(zhǎng)沙實(shí)際情況適當(dāng)

21、拋高1房客戶2房客戶3房客戶家庭年收入4萬(wàn)家庭年收入5萬(wàn)家庭年收入7萬(wàn)4房以上客戶家庭年收入9萬(wàn)五、潛在客戶分析城市發(fā)展分析社會(huì)和經(jīng)濟(jì)背景分析潛在客戶分析項(xiàng)目條件分析競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析項(xiàng)目市場(chǎng)定位方向過(guò)濾與配對(duì)共性市場(chǎng)優(yōu)化方案市場(chǎng)差異化方案（紅海）（藍(lán)海）項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算產(chǎn)品精準(zhǔn)定位紅海戰(zhàn)略之一：小高層高層市場(chǎng)最常見手法，建筑密度、容積率均較大，產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)激烈紅海戰(zhàn)略之二：高層退臺(tái)園林保持容積率、減小建筑密度，將地塊面積留給園林，增加舒適度。同時(shí)，利用與韶山路高差，退讓3040米，臨路做臨街商鋪，退讓部分建小型公園，使商住徹底分離，避免噪音空氣污染，且給全城市民帶來(lái)視覺享受。藍(lán)海戰(zhàn)略之：高層公寓電梯洋房市

22、場(chǎng)稀缺型產(chǎn)品，利用地塊先天優(yōu)勢(shì)及珈鼎科技住宅運(yùn)營(yíng)商的品牌基礎(chǔ)，使低容積率電梯洋房與高層公寓完美結(jié)合。城市發(fā)展分析社會(huì)和經(jīng)濟(jì)背景分析潛在客戶分析項(xiàng)目條件分析競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析項(xiàng)目市場(chǎng)定位方向過(guò)濾與配對(duì)共性市場(chǎng)優(yōu)化方案市場(chǎng)差異化方案（紅海）（藍(lán)海）項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算產(chǎn)品精準(zhǔn)定位經(jīng)濟(jì)測(cè)算說(shuō)明：規(guī)劃用地面積100畝規(guī)劃容積率3.5綠地率40%建筑密度25%限高100米二類居住用地容積率：3.5直觀上是一個(gè)比較舒適的高層概念，但高層在區(qū)域已是主流產(chǎn)品，用容積率1.8的電梯洋房加上容積率4.5的高層公寓合理搭配用地面積，稍降低了容積率，在打造產(chǎn)品差異化的同時(shí)，提高了居住舒適度。其他兩方案則用全為4.5容積率的高層和3

23、與4.5的小高與高層進(jìn)行測(cè)算。地價(jià)則按周邊區(qū)域目前平均價(jià)格400萬(wàn)/畝進(jìn)行估算。方案高層洋房小高高層純高層綜合容積率3.0 3.49 3.48 測(cè)算結(jié)論一：項(xiàng)目容積率在3.0時(shí),凈利潤(rùn)率最高。注：在此考察不同容積率下各物業(yè)的貢獻(xiàn)，考慮了不同容積率下同類物業(yè)的價(jià)差。容積率3.0 3.49 3.48 凈利潤(rùn)率20.51%19.55%17.18%測(cè)算結(jié)論二：隨著容積率增加,相應(yīng)的投資額也增加.但容積率在3.0時(shí),凈利潤(rùn)率和回報(bào)率最高容積率3.0 3.49 3.48 投資總額（萬(wàn)元）114111.83 115715.55 117060.00 容積率3.0 3.49 3.48 凈利潤(rùn)率20.51%19.

24、55%17.18%回報(bào)率39.89%37.93%33.12%測(cè)算結(jié)論三：隨著容積率增加，相應(yīng)的投資總額也在增加，但凈利潤(rùn)額反而有所下降3.0 3.49 3.48 凈利潤(rùn)額（萬(wàn)元）23407.92 22622.50 20107.23 投資總額（萬(wàn)元）114111.83 115715.55 117060.00 3.0 3.49 3.48 投資總額（萬(wàn)元）114111.83 115715.55 117060.00 凈利潤(rùn)率20.51%19.55%17.18%1116珈鼎三廠三方案對(duì)比.xls小結(jié):通過(guò)容積與利潤(rùn)關(guān)系分析綜合得出:容積率為3.0（高層洋房），項(xiàng)目投資利潤(rùn)率與利潤(rùn)額最大；容積率為3.48

25、時(shí)（純高層），項(xiàng)目投資總額最大。多層產(chǎn)品依然是消費(fèi)者的首選。近半數(shù)消費(fèi)者在選擇物業(yè)類型時(shí)選擇了多層，小高層的受歡迎度占其次。因此，多層在消費(fèi)者心中仍占有不可動(dòng)搖的比率（別墅客戶已區(qū)分開來(lái)）最新消費(fèi)者調(diào)研表明：容積率判研容積率選擇范圍為3.0和3.5選擇;R=3.0時(shí),產(chǎn)品相對(duì)符合市場(chǎng), 投資額相對(duì)較低,利潤(rùn)額相對(duì)較高;R=3.5時(shí),投資額相對(duì)較高, 利潤(rùn)率不是最高。但部分產(chǎn)品可能與市場(chǎng)供應(yīng)過(guò)量,存在較大市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn);根據(jù)我司對(duì)市場(chǎng)的判斷、對(duì)項(xiàng)目的理解，結(jié)合項(xiàng)目的位置、配套、利潤(rùn)的貢獻(xiàn)、項(xiàng)目開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)、對(duì)開發(fā)公司的品牌貢獻(xiàn)等多種因素的考慮，建議項(xiàng)目容積率選擇3.0?！八{(lán)海戰(zhàn)略”：高層公寓電梯洋房產(chǎn)品

26、定位方向確定根據(jù)以上分析，我司建議本案定位方向選擇：根據(jù)地塊形狀及容積率指標(biāo)測(cè)算，本項(xiàng)目可快速暢銷物業(yè)類型的配比方案：高層住宅電梯洋房臨街社區(qū)商業(yè)幼兒園、會(huì)所配套序號(hào)建筑形式容積率用地比例用地面積建筑面積建筑面積比1電梯洋房1.841.00%27333.47 49200.2524.61%2高層4.5 47.75%31833.49 143250.771.64%3商業(yè)1.0 7.50%5000.00 50002.50%4幼兒園1.0 3.00%200020001.00%5公建1.0 0.75%5005000.25%序號(hào)項(xiàng)目數(shù)量單位1總占地面積666672總建筑面積248939其中地上建筑面積（計(jì)容

27、積率）199950.96其中高層住宅（32層）143250.7電梯洋房（8層）49200.25 商業(yè)5000.00 幼兒園/會(huì)所2000.00 公建及配套500.00 地下室面積（不計(jì)容積率）17588.54 3容積率3.00 /4住宅總戶數(shù)1060 戶5停車位1400 個(gè)6戶數(shù)車位比1：0.7【最佳方案主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)】市場(chǎng)把脈，區(qū)域觀察項(xiàng)目本體分析項(xiàng)目產(chǎn)品發(fā)展定位方向項(xiàng)目整體定位系統(tǒng)物業(yè)發(fā)展建議營(yíng)銷模式建議【本案結(jié)構(gòu)】定位前的關(guān)鍵性思考？定位企劃靈魂尋找個(gè)性， 制造向往城市化與房地產(chǎn)開發(fā)，就是為了達(dá)成人類對(duì)兩個(gè)根本需求的滿足：方向感與歸宿感。 因此，我們的判斷是： 作為珈鼎置業(yè)在長(zhǎng)沙的戰(zhàn)略

28、發(fā)展的第三個(gè)項(xiàng)目，需要彰顯其品牌實(shí)力， 同時(shí)樹立科技住宅運(yùn)營(yíng)商的品牌形象。 作為一個(gè)致力于成為高檔社區(qū)的居住項(xiàng)目，其項(xiàng)目必須有明確的差 異化定位及形象傳播與營(yíng)銷前置戰(zhàn)略，在同質(zhì)板塊中獲得迅速突破。 作為一個(gè)擁有基礎(chǔ)如此之好的地塊，應(yīng)當(dāng)有一種具有獨(dú)特文化底蘊(yùn)而又 獨(dú)樹一幟的生活方式與之共鳴，成為項(xiàng)目獨(dú)特的USP。從市場(chǎng)尋求突破點(diǎn)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目定位主題概念核心賣點(diǎn)推廣主調(diào)奧林匹克花園 長(zhǎng)沙中央政務(wù)區(qū)運(yùn)動(dòng)型豪宅省府官邸 大戶人家品牌實(shí)力、體育新城新區(qū)未來(lái)居住價(jià)值、項(xiàng)目配套、中南地區(qū)首創(chuàng)社區(qū)健康管家中心、20萬(wàn)平米的CPD核心動(dòng)力商務(wù)港、長(zhǎng)沙市獨(dú)家可調(diào)整的突破式大橫廳創(chuàng)意 、景觀電梯、生活電梯雙梯雙入戶

29、設(shè)計(jì) 建筑：青色、米色具有品質(zhì)感綠色生態(tài)和莊 長(zhǎng)沙南城百米地標(biāo)建筑群芙蓉南路30萬(wàn)平米百姓精品社區(qū)湖南首席“和”文化主題社區(qū)地段升值潛力、滲透式園林圍合成特色的庭院景觀、參與式物管、可變戶型、菜單式精裝修建筑：青色具有品質(zhì)感；收獲大道燦爛、爛漫恒盛世家 18萬(wàn)平米純板式高爾夫景觀社區(qū)韶山南路 高爾夫園景大宅地段升值潛力、木蓮沖路規(guī)劃中南五省特色商業(yè)街、純板式一梯一戶、50m樓間距、1500平米社區(qū)高爾夫歐洲文化主題園林、泛會(huì)所空間、建筑：米色，高貴典雅；高爾夫園林：綠色生態(tài)融科三萬(wàn)英尺 全景HOUSE建筑群城市高端生活全新標(biāo)桿 生活向上，無(wú)限聯(lián)想地段優(yōu)勢(shì)、點(diǎn)陣式T形短板規(guī)劃、南北通透和全明設(shè)計(jì)

30、、神秘、浪漫著稱的東南亞熱帶風(fēng)情雨、“英式管家”之第一太平戴維斯提供物管 米白建筑時(shí)尚、品質(zhì)感；熱帶園林，熱情洋溢博林金谷60萬(wàn)平米德國(guó)空間藝術(shù)昄依自然的德式生活樣本德國(guó)印象，山谷風(fēng)情內(nèi)部配套完善、區(qū)內(nèi)保留了近40000平方米原生態(tài)、包豪斯風(fēng)格精密建筑、退臺(tái)式坡地高層創(chuàng)新淺色大玻璃面搭配精致的窗框和百葉板，簡(jiǎn)約時(shí)尚生活藝術(shù)城二期 17萬(wàn)平米省府片區(qū)首席藝術(shù)居所 長(zhǎng)沙首個(gè)藝術(shù)主題文化社區(qū)南城得天獨(dú)厚的生態(tài)自然資源和成熟人文氛圍、半圍合式的空間布局設(shè)計(jì)、建筑群呈階梯狀分布，居住舒適度最大體現(xiàn)、11的樓間距、四大藝術(shù)主題園林 建筑以深色為主調(diào)，輔以紅、黃。藍(lán)三原色穿插，極強(qiáng)識(shí)別性和藝術(shù)氣質(zhì) 鼎峰.前

31、城 長(zhǎng)沙首個(gè)燙金港式公寓 精致戶型 舒適生活 位于南城的商業(yè)中心、融城中心；緊湊，精致，實(shí)用的港式公寓建筑理念、沿街1038平米的商業(yè)街坊 時(shí)尚、快節(jié)奏生活宏宇.南國(guó)嘉苑 南城首席純復(fù)式立體庭院社區(qū)精致復(fù)式 寬心生活地段升值潛力、新老城區(qū)的對(duì)接點(diǎn)、周邊配套、純復(fù)式建筑、100%私家花園，95%車位配比、5.4m室內(nèi)挑空超大贈(zèng)送面積、建筑：經(jīng)典米色加白色，中式院落文化詮釋鑫天.山水洲城 18萬(wàn)平米南城中央生活理想尊邸生活理想的上選佳境地段升值潛力、景觀優(yōu)勢(shì)、200余米臨街商業(yè)、社區(qū)配套、兩梯兩戶純板式建筑.4000平米中央庭院、知名物管建筑：米色、白色、淺褐色，品質(zhì)感鑫遠(yuǎn).湘府東苑 南城首席寬景

32、花園住宅南城中心 寬景院落生活館地段升值潛力、半圍合式空間布局、建筑呈階梯狀分布、“寬景院落”生活理念、8000平米中心花園青色具有品質(zhì)感綠色生態(tài)申奧美域二期 南長(zhǎng)沙10萬(wàn)平米江南風(fēng)情小高層院落江南大宅 上層境界景觀、地段未來(lái)潛力、純粹江南水景園林、純板式小高層住宅、觀光電梯、全明戶型、雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)青色建筑，江南氣息BOBO天下城 芙蓉南20萬(wàn)平米立體雜志式建筑群新南城，新中央融城中心、9米層高的空中庭院和近100米高的雙通風(fēng)天井商，成為長(zhǎng)沙首例“會(huì)呼吸的住宅”， 商務(wù)綜合樓采用框架結(jié)構(gòu) “蒙太奇”設(shè)計(jì)思想，開創(chuàng)長(zhǎng)沙“百變商務(wù)空間” 先河、近5萬(wàn)人設(shè)計(jì)的綜合商業(yè)街區(qū)、南長(zhǎng)沙復(fù)合型地產(chǎn)品牌 青色立

33、面，現(xiàn)代、時(shí)尚、霸氣鑫遠(yuǎn).湘府華城 天心區(qū)省府板塊高尚舒適型住宅典范 省府鄰中央名門尚層建筑 地段升值潛力、區(qū)域配套、純板式德國(guó)簡(jiǎn)約建筑、景觀空中庭院、大陽(yáng)臺(tái)、景觀凸窗等建筑細(xì)節(jié)、五區(qū)四廊一街十二景、小區(qū)完善配套 組團(tuán)園林：隨季節(jié)變換各色灌木植被，爛漫，恬淡競(jìng)爭(zhēng)分析 針對(duì)我們的直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，要形成區(qū)隔，我們?cè)趺醋?？ 針對(duì)競(jìng)品在小高、高層板樓產(chǎn)品類型上面扎堆，而建筑概念包裝亂花迷眼的現(xiàn)狀，我們?cè)诋a(chǎn)品定位上如何取舍？ 面對(duì)眾多開發(fā)商大同小異、不謀而合以歐式、現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格產(chǎn)品為主的市場(chǎng)現(xiàn)狀，是開發(fā)商的主觀意想，還是區(qū)域市場(chǎng)的消費(fèi)偏好？我們是追趕迎合，還是另辟蹊徑！ 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目都將景觀資源作為強(qiáng)勢(shì)賣點(diǎn)

34、，除申奧美域以江南風(fēng)情作為其產(chǎn)品定位，其他或是以歐式園林風(fēng)格為主，或是沒有鮮明的園林主題；針對(duì)這種格局，我們?cè)撍茉焓裁礃拥膱@林形象作為項(xiàng)目的支撐？是隨大流，還是大膽創(chuàng)新！ 從左圖可以看出，在關(guān)于項(xiàng)目建筑風(fēng)格的調(diào)查上，有27.1%的被訪者選擇了煙雨江南風(fēng)格，其次是威尼斯、西雙版納異域風(fēng)情的風(fēng)格。古典歐陸風(fēng)情選擇的人數(shù)大量減少，也反映了消費(fèi)者面對(duì)市場(chǎng)上大量充斥的歐式建筑，已經(jīng)開始審美疲勞了。而中式風(fēng)格的建筑和園林更能凸顯民族的文化內(nèi)涵，更具有審美意蘊(yùn)，被大多數(shù)消費(fèi)者所青睞。 同時(shí)，很多被訪者都表示應(yīng)該維持本區(qū)域天然的環(huán)境，使用項(xiàng)目原地的植物，結(jié)合景觀做設(shè)計(jì)，營(yíng)造自然純樸的風(fēng)格。 避開市場(chǎng)的短兵相接

35、，回避千篇一律的現(xiàn)代、歐陸風(fēng)格產(chǎn)品定位，引入一種市場(chǎng)較為新鮮且受眾認(rèn)可度高的主題，整合產(chǎn)品營(yíng)建和營(yíng)銷推廣，以個(gè)性鮮明的地產(chǎn)品牌形象風(fēng)格形成區(qū)隔，爆破市場(chǎng)！一種具有深厚文化底蘊(yùn)的建筑風(fēng)格映入了我們的眼簾！恒嘉觀點(diǎn)：【中國(guó)古典文化之神韻】 出于“悟”的智慧領(lǐng)袖的榮耀“超脫”凡俗的靈魂它需要靜思，而不是體驗(yàn)；它需要思想，而不是體格；它需要意境，而不是邏輯領(lǐng)袖情結(jié)寄情于自然山水他獨(dú)立，甚至略帶孤獨(dú)地進(jìn)行著思考他高傲，但姿態(tài)優(yōu)雅他深刻，內(nèi)化了一種人生情愫他冷靜，卻時(shí)時(shí)在觸動(dòng)你的心靈他沒有色彩斑斕的暴力，沒有世俗風(fēng)情的喧嘩，沒有情欲激蕩的浮躁這是一種如同潺潺細(xì)水的感染力，帶著高山之巔的寒意，緩緩地沁入人的

36、內(nèi)心他雖然曲高和寡，但絕對(duì)具有領(lǐng)袖級(jí)的榮耀這份厚重的凝聚力，它所延續(xù)的一種情感，使你無(wú)法太親近但又不能抗拒他決不會(huì)拒絕人們對(duì)他尊敬，但并不要求人們都接受他他在尋求一種領(lǐng)悟的默契，一種精神的追隨 那在晨曦霧藹中浮動(dòng)的綠色潔凈的氣體悠然而自在的水流那是 自然自得 的氣息，春天和秋天的氣息那是 自我覺省 的氣息，菊花在初冬的薄霜里散逸出的淡淡的清香氣息那是 自由自在 的氣息，氧氣很純潔很飽滿的氣息【中國(guó)傳統(tǒng)建筑之精髓】 項(xiàng)目選址必須考慮環(huán)境關(guān)系重要的風(fēng)景名勝也都把環(huán)境經(jīng)營(yíng)放在首位建筑依靠環(huán)境來(lái)展現(xiàn)其藝術(shù)的魅力，使得中國(guó)古代在建筑規(guī)劃上取得了非凡的成就規(guī)劃。中國(guó)古代建筑的形式美，很大程度上也表現(xiàn)為意境

37、美中國(guó)特有的文字藝術(shù)，反映出屋主的修為和品位意境。通過(guò)園林、廊、亭、風(fēng)景、文化寓意等不同空間序列轉(zhuǎn)換，表現(xiàn)出各種自然的、人文的、個(gè)性的特征運(yùn)用對(duì)自然資源、室外景觀、人文氣質(zhì)的綜合營(yíng)造，顯示出建筑于自然、于人類的價(jià)值秩序。以空間規(guī)模巨大、平面鋪開、相互連接和配合的群體，實(shí)際上已把空間意識(shí)轉(zhuǎn)化為時(shí)間進(jìn)程 代表不同情緒的多層流動(dòng)空間疊加后而得到的復(fù)合表情所營(yíng)造的意境，是決非單一三維空間所能達(dá)到的 時(shí)間。一種優(yōu)雅、精致、富有哲學(xué)意味的空間形式，體現(xiàn)了東方建筑的美學(xué)精神 哲學(xué)。中國(guó)傳統(tǒng)建筑成就的精髓在于： 對(duì)整體環(huán)境的考慮和規(guī)劃 細(xì)節(jié)符號(hào)的強(qiáng)烈意境特征 空間的皈依及哲學(xué)的化境中國(guó)古建對(duì)于現(xiàn)代最可鑒之處在

38、于室外、而非室內(nèi)；在于建筑之外、而非建筑之中。所謂的園、庭、院、井，感、覺、意、境，無(wú)不描述的是建筑實(shí)體之外，甚至在“居”之上的精華神采屬性定位客戶定位價(jià)格定位形象定位命名項(xiàng)目整體定位系統(tǒng)客戶定位產(chǎn)品定位【對(duì)買家的判斷】 客戶定位思考：A類主力客戶:南城、中心區(qū)白領(lǐng)、小企業(yè)主、年輕精英；B類客戶：長(zhǎng)沙中南部企事業(yè)單位中層、金領(lǐng)階層；C類客戶：對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值認(rèn)同、傾向多層住宅的高端客戶；根據(jù)產(chǎn)品特點(diǎn)將客戶分為大致三個(gè)圈層A、傾向高層緊湊戶型：一房、兩房、三房單位客戶；B、傾向高層舒適戶型：三房、四房單位客戶；C、傾向電梯洋房單位客戶；家庭特征基本為單身或情侶式家庭，少數(shù)有子女年齡特征2535歲區(qū)域特

39、征以南城為主，其他片區(qū)為輔；職業(yè)特征高級(jí)白領(lǐng)、中小型企業(yè)管理人員、技術(shù)人員、新聞業(yè)等專業(yè)人士、原住民等心理特征受區(qū)內(nèi)房?jī)r(jià)的影響，在拓寬置業(yè)取向的基礎(chǔ)上，認(rèn)可片區(qū)發(fā)展，借本項(xiàng)目提高事業(yè)機(jī)遇，生活、事業(yè)兼顧文化特征大多為高學(xué)歷構(gòu)成行為特征追求成熟片區(qū)的高尚生活方式，注重生活文化品質(zhì)，部分有車收入特征家庭年收入510萬(wàn)1、2房客戶 A類客戶情況：家庭特征多為三口之家，或三代同堂型家庭年齡特征3045歲區(qū)域特征以南城、中心區(qū)為主，東城等其他片區(qū)為輔；職業(yè)特征企業(yè)金領(lǐng)、高級(jí)白領(lǐng)、原住民，老南城換房客、中大型企業(yè)管理人員、高薪技術(shù)人員、教師、公務(wù)員等心理特征在事業(yè)、家庭都相對(duì)穩(wěn)定的基礎(chǔ)上，立足于南城片區(qū)發(fā)

40、展，依靠本項(xiàng)目豐富生活、尋求安逸文化特征中、高學(xué)歷構(gòu)成行為特征追求成熟片區(qū)的高尚生活方式，注重生活文化品質(zhì)，部分有車收入特征家庭年收入815萬(wàn)3房客戶 A類客戶情況：他們的身份：典型的智創(chuàng)階層，擁有超過(guò)他們經(jīng)濟(jì)承受能力的情趣與愛好，渴望情趣卻又無(wú)法承受價(jià)格昂貴的情趣。居住是要求，但又不是最基本的要求。他們的品位：崇尚“自然、自覺、自由”的生活他們的追求：生活情趣，思維先進(jìn)而含蓄內(nèi)斂，思想活躍而不流于世俗，積極探尋著對(duì)社會(huì)的真知灼見和人生的終極價(jià)值家庭特征多為三口之家，或三代同堂型家庭年齡特征3545歲區(qū)域特征以長(zhǎng)沙城區(qū)為主，周邊地市等其他片區(qū)為輔；職業(yè)特征企業(yè)金領(lǐng)、高級(jí)白領(lǐng)、原住民，老城區(qū)換房

41、客、中大型企業(yè)管理人員、高薪技術(shù)人員、教師、公務(wù)員等心理特征基本屬于二次置業(yè)，在事業(yè)、家庭都相對(duì)穩(wěn)定的基礎(chǔ)上，立足于南城片區(qū)發(fā)展，依靠本項(xiàng)目豐富生活、尋求安逸文化特征中、高學(xué)歷構(gòu)成行為特征追求成熟片區(qū)的高尚生活方式，注重生活文化品質(zhì)，部分有車收入特征家庭年收入820萬(wàn)大3房、4房客戶 B類客戶情況：他們的身份：開始享受的城市中堅(jiān)階層，開始追求舒適、開始試圖占有城市中稀缺的資源，他們已經(jīng)開始成功但不是最成功的一群，嚴(yán)格意義上講：他們開始成功。他們的品位：崇尚“舒適、自然、合理、尺度適中”的安逸生活他們的追求：舒適同時(shí)略帶奢侈，但不是奢華。開始追求品位與安逸，但這些都是在理性的、可承受的前提下，他

42、們滿足于現(xiàn)狀，但不安于現(xiàn)狀。家庭特征多為三口之家，或三代同堂型家庭年齡特征3545歲區(qū)域特征長(zhǎng)沙內(nèi)或外地及返長(zhǎng)的多層愛好人士；職業(yè)特征企業(yè)主、中大型企業(yè)高級(jí)管理人員、外地返長(zhǎng)人士、地市投資客等心理特征基本屬于終極置業(yè)，在事業(yè)相對(duì)成功，可以有能力享受城市中稀有的資源文化特征無(wú)法準(zhǔn)確界定行為特征在已經(jīng)有自己穩(wěn)定的事業(yè)和社會(huì)基礎(chǔ)，基本上開始享受生活的高階層人士。收入特征家庭年收入16萬(wàn)以上多層電梯單位客戶 C類客戶情況：他們的身份：已經(jīng)步入成功者的行列、經(jīng)濟(jì)實(shí)力是他們的代表，同時(shí)對(duì)文化的（中式）、稀缺的資源（多層電梯產(chǎn)品）有很強(qiáng)的占有欲望。他們的品位：崇尚“自然、尊貴、稀缺”的生活。他們的追求：他們

43、已經(jīng)完成基本的居住要求，想自己的生活更加舒適、更加安逸、更加受到別人的羨慕，以占有更稀缺的資源為追求。我們必須認(rèn)可，這樣的一群人需要在仍然混沌的現(xiàn)實(shí)中尋求出口，本項(xiàng)目正是提供了這樣的一個(gè)機(jī)會(huì)。思考方式是現(xiàn)代的、生產(chǎn)方式是現(xiàn)代的、生活方式是現(xiàn)代的，但在現(xiàn)代社會(huì)中找尋先祖留下的痕跡，吸取民族數(shù)千年積累的日月精華，不僅是一種情結(jié)，也是一種理想我們必須宣揚(yáng)，這樣的一群人獨(dú)立、高傲，探尋 “道”而出世；冷靜、深刻，追求“名”而入行他們可能與世俗在某些地方格格不入，但他們是真正執(zhí)著和高尚的人隨著“中國(guó)情結(jié)”推廣的深入，影響力逐漸深入人心，未來(lái)的客戶也就會(huì)散開去，不僅局限于最初的設(shè)想范圍，普通中產(chǎn)階層或白領(lǐng)

44、，甚至附庸風(fēng)雅的都會(huì)加入其中屬性定位客戶定位價(jià)格定位形象定位命名屬性定位產(chǎn)品定位項(xiàng)目整體定位系統(tǒng)韶山南 25萬(wàn)東方智慧人居“結(jié)廬在人境，而無(wú)車馬喧。問(wèn)君何能爾，心遠(yuǎn)地自偏。采菊東籬下，悠然見南山。山氣日夕佳，飛鳥相與還。此中有真意，欲辨已忘言?！?自然的智慧是屬于中國(guó)的，也是屬于世界的“智慧”。 屬性定位客戶定位價(jià)格定位形象定位命名形象定位產(chǎn)品定位項(xiàng)目整體定位系統(tǒng)“自然自覺自由”的精神居品 自然生活的背景與自然的融合，自古就屬于中國(guó)的哲學(xué)。中國(guó)人心中的“自然”，實(shí)際就是領(lǐng)悟蘊(yùn)含其中悲歡離合、生老病死的人生命運(yùn)，從而感悟人與自然的共鳴、和諧及統(tǒng)一自然，是一種環(huán)境、一種理念、一種文明自然是屬于中國(guó)

45、的，也是屬于世界的“情結(jié)” 自覺生活的品味每天，傾聽著生命的歌唱，感受和風(fēng)與陽(yáng)光的輕撫，在花園天井里小憩，在樹蔭下凝想，在紅茶坊里消磨每天，生活擁有了規(guī)則的節(jié)奏，配合著生命的韻律對(duì)自然、社會(huì)、人生和人類命運(yùn)的思考，從而有所頓悟和覺醒，在這種空間、環(huán)境和人文的背景下，是一種“自覺”的生活方式，也是“天人合一”的品味自由生活的品質(zhì)自由的生活，源自于自由的天地：綠樹、藍(lán)天、碧水，院落、天井、花窗，自然的、親切的元素，使生活氣氛更加寧?kù)o、單純而隨意小尺度的體量和素雅的風(fēng)格，使建筑在街巷中自由伸展，這種東方式的盛開，尋求一種秩序中的靈動(dòng)、個(gè)性里的和諧，這是“中國(guó)”的自由品質(zhì)，是自由精神的極致！屬性定位客

46、戶定位價(jià)格定位形象定位命名產(chǎn)品定位形象定位項(xiàng)目整體定位系統(tǒng)如何解決產(chǎn)品的物質(zhì)層面？產(chǎn)品的優(yōu)化及價(jià)值延伸 個(gè)性從外輪廓到細(xì)部處理，大氣中見個(gè)性，體現(xiàn)獨(dú)立的美學(xué)觀點(diǎn)。美學(xué)經(jīng)典的白與豐富的灰色調(diào)和。關(guān)懷白、灰、綠，在對(duì)比中和諧，在生態(tài)中寧?kù)o。 空間的塑造增值的打造產(chǎn)品塑造要點(diǎn)產(chǎn)品定位兩大內(nèi)容空間塑造尊重原由山體地貌保證建筑與環(huán)境的一體，最大程度形成“自然建筑”。將綠色空間引入室內(nèi)，以入戶花園擴(kuò)充居室的綠色空間。將園林內(nèi)環(huán)境與大環(huán)境結(jié)合讓自然與建筑沒有明顯的隔斷。增值策略打造充分體現(xiàn)電梯洋房的高檔次，利用珈鼎國(guó)際項(xiàng)目所塑造的科技住宅運(yùn)營(yíng)商的品牌形象，將混凝土制冷采暖系統(tǒng)、新風(fēng)、外墻、外窗保溫、中水、垃

47、圾處理等科技元素加在其中。同時(shí)采用現(xiàn)房發(fā)售及精裝修，增強(qiáng)客戶價(jià)值體驗(yàn)感，以此提高住宅售價(jià)屬性定位客戶定位價(jià)格定位形象定位命名命名產(chǎn)品定位項(xiàng)目整體定位系統(tǒng)溪 rivulet ：山間小股水系意為溪。 瀾 Calumniate ：風(fēng)行水波成文曰瀾。谷 mont ：山間流水小道即為谷 。案名釋義： 本案地勢(shì)呈坡地半山狀，內(nèi)外景觀開揚(yáng)，項(xiàng)目取名“瀾溪谷”，意指通過(guò)項(xiàng)目設(shè)計(jì)力求建筑空間與自然環(huán)境完美和諧，在情趣輾轉(zhuǎn)升騰的半山坡地上雕琢一座純粹優(yōu)雅的家園！ 形象報(bào)廣提示形象報(bào)廣提示而最珍缺的電梯洋房單位，分明就是 TREE HOUSE樹房子 TREE HOUSE演繹TREE HOUSE概念目的將多層電梯單位

48、名以TREE HOUSE概念，通過(guò)產(chǎn)品的稀缺和概念的創(chuàng)新有利的挑戰(zhàn)區(qū)域產(chǎn)品，成為最有利的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)，短期引起市場(chǎng)的強(qiáng)烈關(guān)注，拔高項(xiàng)目的檔次與形象。TREE HOUSE概念支撐1、引綠入室的戶型設(shè)計(jì)概念；2、香樟環(huán)繞的山體坡地；3、多層電梯的稀有產(chǎn)品類型；TREE HOUSE概念演繹1、同萬(wàn)棵樹木同呼吸的TREE HOUSE2、樹木長(zhǎng)在入戶花園的TREE HOUSE3、同樹尖一樣高的TREE HOUSE屬性定位客戶定位命名形象定位產(chǎn)品定位價(jià)格定位項(xiàng)目整體定位系統(tǒng)經(jīng)過(guò)市場(chǎng)比較法分析、銷售時(shí)機(jī)修正，結(jié)合產(chǎn)品特點(diǎn)，本項(xiàng)目住宅價(jià)格定位為：高層銷售均價(jià)：6500元/洋房銷售均價(jià)：11000元/市場(chǎng)把脈，區(qū)

49、域觀察項(xiàng)目本體分析項(xiàng)目產(chǎn)品發(fā)展定位方向項(xiàng)目整體定位系統(tǒng)物業(yè)發(fā)展建議營(yíng)銷模式建議【本案結(jié)構(gòu)】整體產(chǎn)品定位下的物業(yè)發(fā)展建議容積率：3.0開發(fā)理念：低層低容積率，高層低密度的完美結(jié)合物業(yè)類型：小戶公寓高層住宅8F電梯洋房裙樓臨街商業(yè)商業(yè)形態(tài)：半地下臨街商業(yè)社區(qū)型配套商業(yè)配套：幼兒園、會(huì)所產(chǎn)品亮點(diǎn)：臨韶山路、林學(xué)院設(shè)小戶型公寓，高舒適度的電梯洋房 高層超大樓間距、高層低密度、超高綠地率戶型：55180平米價(jià)格：650011000元/平米【品味 “瀾溪谷”】規(guī)劃街坊街巷大院小院內(nèi)院空間過(guò)渡在強(qiáng)調(diào)私密性和領(lǐng)域感的同時(shí)，也為鄰里之間提供了充分的交流場(chǎng)所。中國(guó)古典建筑對(duì)資源的占有是巨大的、私有的，而“瀾溪谷”

50、中式的建筑群提出了資源共享，傳遞了“分享”的現(xiàn)代價(jià)值觀念 整個(gè)社區(qū)的規(guī)劃是邊界清晰的由不同形式的住宅組成的一個(gè)大村落。外部看上去是由高層住宅圍和而成了一個(gè)主要村落，內(nèi)部卻由情景電梯洋房的各個(gè)組團(tuán)分別形成了不同的小村落，通過(guò)一條半環(huán)形的主路連接起來(lái)。各“村”內(nèi)部都有深幽的街巷或步行小路以及大小不同的院落組合而成，宜人的尺度構(gòu)成了富有人情味的居住空間村規(guī)劃設(shè)計(jì)上吸取富有南方地區(qū)特色的竹筒屋和冷巷的傳統(tǒng)做法，通過(guò)小院、廊架、挑檐、高墻、花窗、孔洞以及縫隙，使房屋在梳理陽(yáng)光的同時(shí)呼吸微風(fēng)，讓居住者時(shí)刻能享受到一片蔭涼，提高了住宅的舒適度，有效地降低了能耗 巷規(guī)劃通過(guò)情景洋房的“立體小院”（院落+露臺(tái)）

51、，高層公寓、住宅部分的圍合所形成的大院，種種院落形式的采用，著力體現(xiàn)中國(guó)傳統(tǒng)建筑中的“內(nèi)向型”空間，依稀可以感覺到江南住宅“四水歸堂”的性格院規(guī)劃細(xì)節(jié)在建筑單體設(shè)計(jì)中，突出于中式民居的庭、院、門的塑造，采用中國(guó)傳統(tǒng)民居的建筑符號(hào)，進(jìn)行重新組合和構(gòu)置，通過(guò)尋找空間的對(duì)比和共性，在碰撞中尋求一種共鳴，從而形成一種打破時(shí)間、空間維度限制的全新建筑環(huán)境 建筑細(xì)節(jié)在環(huán)境設(shè)計(jì)的細(xì)節(jié)處理中，努力營(yíng)造“幽”的氛圍。濃密的竹林、清清的小河、安靜的庭院，曲徑通幽，因此也就非常中國(guó)。在“瀾溪谷”的步行系統(tǒng)中，喬灌木配置突出其納涼作用；實(shí)墻前、花窗后、小路旁、拐角處等部位，都設(shè)計(jì)種植竹叢或竹林，使整個(gè)社區(qū)環(huán)境在窄巷深

52、巷、高墻小院的映襯下更顯得神色與悠遠(yuǎn)園林細(xì)節(jié)采用素雅、樸實(shí)的顏色，穿插少許亮色，使整個(gè)社區(qū)給人一種古樸、典雅又不失現(xiàn)代的親和感覺，特別渲染“素”的意味。白色、灰色傳達(dá)了非常民俗的中國(guó)氣質(zhì)，而同時(shí)它們又是很純粹的現(xiàn)代主義的色彩語(yǔ)匯，因此中國(guó)傳統(tǒng)美學(xué)與西方現(xiàn)代住宅形態(tài)在此得到很好的結(jié)合色彩細(xì)節(jié)在建筑材料的應(yīng)用上，“瀾溪谷”突出傳統(tǒng)和現(xiàn)代兩方面的要素。青石、磚瓦、木料與水泥、玻璃、鋼等現(xiàn)代建筑材料并存，實(shí)現(xiàn)了傳統(tǒng)的再造材質(zhì)細(xì)節(jié) 白墻青頂，高墻窄巷 戶門的“門洞”效果 前庭、中天井、后院 退臺(tái)、地下室 天窗、鏤空花窗 香樟強(qiáng)調(diào)建筑風(fēng)格建議戶型設(shè)計(jì)建議功能布局建議園林景觀建議項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議A區(qū)33F高

53、層B區(qū)電梯洋房區(qū)中心園林景觀小戶公寓小區(qū)形象主入口A區(qū)高層住宅區(qū)戶型設(shè)計(jì)建議功能布局建議建筑風(fēng)格建議園林景觀建議項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議高層住宅風(fēng)格典型的中式古典建筑，符合項(xiàng)目形象，體現(xiàn)了深厚的文化底蘊(yùn)內(nèi)涵電梯洋房風(fēng)格典型的中式古典建筑，符合項(xiàng)目形象，體現(xiàn)了深厚的文化底蘊(yùn)內(nèi)涵建筑風(fēng)格建議功能布局建議園林景觀建議戶型設(shè)計(jì)建議項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議現(xiàn)代東方風(fēng)格的園林主題發(fā)掘地塊優(yōu)勢(shì)，利用地塊的高差形成坡地景觀，以疊泉、小瀑布等小型水景為景觀主線。曲徑通幽一種優(yōu)雅、精致、富有哲學(xué)意味的空間形式幽徑。園林的淵源及文化創(chuàng)造 明月松間照，清泉石上流是“石上清泉”的真實(shí)寫照，水體在石上奔流而過(guò)，在水體中，不斷有汀步在不經(jīng)意間隔斷水面，通過(guò)汀步可以隨時(shí)踏上觀景平臺(tái)與綠樹清水對(duì)話。園林的淵源及文化創(chuàng)造 山語(yǔ)間石 上 清 泉云淡風(fēng)清綠地面墻空谷清音家門暖燈平步青云庭前棋趣玉瓶流韻院落詩(shī)詠清溪云影建筑風(fēng)格建議功能布局建議戶型設(shè)計(jì)建議園林景觀建議項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展系統(tǒng)建議產(chǎn)品定位考慮因素之一：區(qū)域內(nèi)住宅類產(chǎn)品配比：定位考慮因素之二：本區(qū)域典型項(xiàng)目戶型面積區(qū)間房型面積范圍（）奧林匹克花園和莊恒盛世家融科三萬(wàn)英尺博林金