深圳地產(chǎn)項(xiàng)目策劃可行性研究報(bào)告

1、新華苑二期地產(chǎn)項(xiàng)目打算立項(xiàng)可行性研究報(bào)告深圳市源發(fā)實(shí)業(yè)有限公司二OO四年五月打算立項(xiàng)可行性研究報(bào)告目錄項(xiàng)目總論11 項(xiàng)目背景 111 項(xiàng)目名稱 112 開發(fā)公司 113 承擔(dān)可行性研究工作的單位 1 .1. 4. 研究工作依據(jù)1. 1 .5. 項(xiàng)目建設(shè)和內(nèi)容 12 可行性研究結(jié)論 121 市場(chǎng)預(yù)測(cè) 122 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度 123 投資估算和資金籌措 124 項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論項(xiàng)目投資環(huán)境和市場(chǎng)研究21 市場(chǎng)宏觀背景211 全國(guó)投資環(huán)境212 深圳市投資宏觀背景213區(qū)域進(jìn)展及前景預(yù)測(cè)214 宏觀市場(chǎng)與本項(xiàng)目進(jìn)展借鑒 22 區(qū)域市場(chǎng)分析 221 區(qū)域市場(chǎng)界定 222 供給分析 223需求分析 224

2、 典型物業(yè)調(diào)查 225 市場(chǎng)分析有關(guān)結(jié)論 項(xiàng)目分析及評(píng)價(jià)31 地塊解析311 交通條件312 地形、地勢(shì)313 規(guī)劃限制條件32 項(xiàng)目SWOT分析33 項(xiàng)目評(píng)價(jià)市場(chǎng)定位及項(xiàng)目評(píng)估41 項(xiàng)目定位42 方案評(píng)估意見項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排51 有關(guān)工程打算講明52 施工橫道圖投資估算與資金籌措61 項(xiàng)目總投資估算 62 資金籌措 銷售及經(jīng)營(yíng)收入測(cè)定71 各類物業(yè)銷售收放估算72 銷售利潤(rùn)財(cái)務(wù)與敏感性分析81 贏利能力分析82 社會(huì)效益和阻礙分析可行性研究結(jié)論與建議91 擬建方案的結(jié)論性意見92 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及防范建議項(xiàng)目總論1.1 項(xiàng)目背景1.1.1 項(xiàng)目名稱本項(xiàng)目位于深圳市寶安區(qū)龍華鎮(zhèn)，北臨東環(huán)二路，南

3、臨龍華國(guó)土所，西臨新華中學(xué)，地塊編號(hào)為A82-0041，項(xiàng)目一期已于二OOO年成功開發(fā)建設(shè)，現(xiàn)進(jìn)行二期的開發(fā)，項(xiàng)目名稱為“新華苑”(二期)。. 1.1.2. 開發(fā)公司新華苑(二期)將由深圳市源發(fā)實(shí)業(yè)有限公司全資獨(dú)立開發(fā)。源發(fā)實(shí)業(yè)有限公司是一家重合同、守信用單位，已獨(dú)立或合作開發(fā)了樂(lè)景花園、源發(fā)大廈、源勝大廈，龍勝大廈，新華苑一期等多個(gè)項(xiàng)目，有豐富的地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和較強(qiáng)的資金實(shí)力。1.1.3. 承擔(dān)可行性研究的單位 由于本項(xiàng)目規(guī)模較小，總投資額不足3000萬(wàn)元，因此，由源發(fā)實(shí)業(yè)有限公司策劃部擔(dān)任該項(xiàng)目的可行性研究。 由于源發(fā)實(shí)業(yè)有限公司尚有幾十萬(wàn)平方米的商住面積待開發(fā)，因而加強(qiáng)了公司人才建設(shè)，

4、現(xiàn)已組建完善了一支專業(yè)的房地產(chǎn)市場(chǎng)研究和開發(fā)治理隊(duì)伍。1.1.4. 研究工作依據(jù) 本項(xiàng)目可性行研究依據(jù)為：深圳市特不是龍華房地產(chǎn)現(xiàn)狀、深圳市工程造價(jià)信息、本項(xiàng)目的地塊價(jià)值。1.1.5. 項(xiàng)目建設(shè)和內(nèi)容 新華苑(二期)占地面積8384.80平米，規(guī)定計(jì)容積率面積29344.43平米，容積率為3.5，其中住宅27945.18平米，商業(yè)1399.25平米。 1.2. 可行性研究結(jié)論1.2.1. 市場(chǎng)預(yù)測(cè)結(jié)論 目前龍華房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格情況，住宅售價(jià)在3300元-4000元/M , 一層臨街商鋪售價(jià)在10000元-15000元/M 。依照本項(xiàng)目所在地段優(yōu)勢(shì)和周邊環(huán)境的優(yōu)勢(shì)，本項(xiàng)目住宅售價(jià)可達(dá)3500元/M

5、 ，臨街鋪面售價(jià)可達(dá)10000元/M 。保守可能，本項(xiàng)目的利潤(rùn)可達(dá)_1489萬(wàn)元。況且，隨著地鐵四號(hào)線的動(dòng)工，龍華地產(chǎn)市場(chǎng)又掀起一輪熱潮，許多在售項(xiàng)目的銷售速度應(yīng)于深圳市的平均水平，而且房?jī)r(jià)的增幅也大于全市平均水平?？傊卷?xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)微小，利潤(rùn)可觀，前景看好。1.2.2. 項(xiàng)目建設(shè)速度 本項(xiàng)目已在二OO三年即開始進(jìn)行市場(chǎng)研究和方案設(shè)計(jì)，通過(guò)近一年的工作，現(xiàn)已差不多完成方案工作。打算本項(xiàng)目于二OO四年七月動(dòng)工，二OO五年十二月份通過(guò)竣工驗(yàn)收，并全部實(shí)現(xiàn)銷售。1.2.3. 投資估算和資金籌措 本項(xiàng)目的建設(shè)資金，完全使用開發(fā)商源發(fā)實(shí)業(yè)有限公司的自有資金。1.2.4. 項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià) 新華苑(二期)本身具

6、有地處龍華中心廣場(chǎng)的地段優(yōu)勢(shì)和景觀優(yōu)勢(shì)，又處在龍華那個(gè)升值潛力最大的熱點(diǎn)片區(qū)市場(chǎng)，加上對(duì)項(xiàng)目的準(zhǔn)確市場(chǎng)定位和優(yōu)秀的方案設(shè)計(jì)，能夠講，這是一個(gè)“短、平、快”的精品項(xiàng)目，風(fēng)險(xiǎn)微小，利潤(rùn)可觀、前景樂(lè)觀!項(xiàng)目投資環(huán)境和市場(chǎng)研究2.1. 市場(chǎng)宏觀背景2.1.1. 全國(guó)投資環(huán)境宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境狀況2003年中國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的形勢(shì)，是亞洲金融危機(jī)以來(lái)最好的一年，不僅因?yàn)閿?shù)據(jù)上出現(xiàn)高速增長(zhǎng)，更需要注意的是經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中，出現(xiàn)了四個(gè)比較突出的亮點(diǎn)： 第一個(gè)亮點(diǎn):宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度加快的同時(shí)，微觀企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益明顯提高，民間投資大幅度低于國(guó)家投資的局面得到改觀。值得注意的是，微觀層面的增長(zhǎng)不是靠行政干預(yù)，像當(dāng)年國(guó)企脫困時(shí)實(shí)施債

7、轉(zhuǎn)股、劃賬、降低利率等手段得到的，這些利潤(rùn)的增長(zhǎng)是實(shí)實(shí)在在的。 第二個(gè)亮點(diǎn):通貨緊縮的趨勢(shì)差不多結(jié)束。在1998年2002年5年多的時(shí)刻里，4年物價(jià)指數(shù)都專門低。國(guó)家制定擴(kuò)大內(nèi)需的政策，實(shí)施積極的財(cái)政政策，差不多上為了解決通貨緊縮問(wèn)題。在2003年，生產(chǎn)制造價(jià)格指數(shù)和消費(fèi)價(jià)格指數(shù)，雙雙終于出現(xiàn)上升。應(yīng)該講物價(jià)指數(shù)出現(xiàn)上升的緣故要緊是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)內(nèi)在的需求動(dòng)力開始增長(zhǎng)，市場(chǎng)的活力也逐漸增長(zhǎng)。 第三個(gè)亮點(diǎn):消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整初見成效，中國(guó)出現(xiàn)了新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。從2000年前后開始，汽車業(yè)、鋼鐵業(yè)、石化行業(yè)，以及數(shù)碼產(chǎn)品、通信、旅游、餐飲服務(wù)等行業(yè)，都成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。 而且，從目前掌

8、握的數(shù)據(jù)來(lái)看，這輪經(jīng)濟(jì)回升是以市場(chǎng)需求為基礎(chǔ)的，各個(gè)行業(yè)的增長(zhǎng)將是能夠持續(xù)的。以后中國(guó)人均GDP將達(dá)到3000美元以上，（上海差不多超過(guò)5000美元），中產(chǎn)階級(jí)在不斷擴(kuò)大，這是能夠形成競(jìng)爭(zhēng)力的。 第四個(gè)亮點(diǎn):我們保持了國(guó)際收支的雙順差和人民幣匯率穩(wěn)定，這講明我國(guó)金融系統(tǒng)抗風(fēng)險(xiǎn)的能力在加強(qiáng)。年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)成功抵御了伊拉克戰(zhàn)爭(zhēng)和非典的兩大沖擊，進(jìn)入新一輪擴(kuò)張周期。初步預(yù)測(cè)，年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)，比上年提高個(gè)百分點(diǎn)。年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)將接著保持持續(xù)、穩(wěn)定進(jìn)展并呈現(xiàn)十大趨勢(shì)?，F(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)接近潛在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)水平，有望增長(zhǎng)社會(huì)總供求關(guān)系有所改善，物價(jià)水平小幅回升經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)就業(yè)帶動(dòng)作用增強(qiáng)，城鄉(xiāng)就業(yè)有所增加外匯儲(chǔ)備增長(zhǎng)減緩

9、，人民幣匯率差不多穩(wěn)定消費(fèi)需求明顯回升，消費(fèi)結(jié)構(gòu)接著升級(jí)投資增速高位回落，市場(chǎng)導(dǎo)向型企業(yè)投資依舊活躍進(jìn)出口恢復(fù)平穩(wěn)增長(zhǎng)，貿(mào)易順差減少稅制調(diào)整穩(wěn)步推進(jìn)，積極財(cái)政政策功能轉(zhuǎn)型貨幣政策強(qiáng)化微調(diào)預(yù)調(diào)，貨幣信貸適度增長(zhǎng)堅(jiān)持全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)進(jìn)展觀，各項(xiàng)改革向縱深進(jìn)展2004年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)前瞻經(jīng)濟(jì)繁榮帶動(dòng)房市平穩(wěn)增長(zhǎng) 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，2003 年我國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值為 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng) ，是 年以來(lái)增長(zhǎng)最快的年份。按季度統(tǒng)計(jì)， 去年一季度 增長(zhǎng)， 二季度增長(zhǎng) ，三季度由原先公布的 修訂為增長(zhǎng) ，四季度增長(zhǎng) 。這表明連續(xù)6 年的擴(kuò)張性宏觀經(jīng)濟(jì)政策對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)起了專門大的促進(jìn)作用，1997 年亞洲

10、金融危機(jī)爆發(fā)后， 一直困擾我國(guó)的通貨緊縮壓力的問(wèn)題將進(jìn)一步緩解， 我國(guó)連續(xù)6 年的擴(kuò)張性財(cái)政政策取得了良好成效，居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)變動(dòng)在2003 年即轉(zhuǎn)負(fù)為正，2004 年居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)和社會(huì)零售價(jià)格指數(shù)都將轉(zhuǎn)入上漲趨勢(shì)。 中國(guó)經(jīng)濟(jì)內(nèi)在的自主成長(zhǎng)的機(jī)制和能力顯著增強(qiáng)，國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行正處于新一輪周期的上升期， 政策環(huán)境有利經(jīng)濟(jì)進(jìn)展，同時(shí)外部環(huán)境改善，世界經(jīng)濟(jì)將走出低谷等因素都將促進(jìn)2004 年國(guó)民經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步繁榮。 2003 年房地產(chǎn)市場(chǎng)成為促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的巨大力量，同時(shí)高速進(jìn)展的國(guó)民經(jīng)濟(jì)，不斷提高的居民收入水平以及居民對(duì)改善居住條件的巨大需求的潛在，也必定成為支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)進(jìn)展的基礎(chǔ)力量，

11、 2004 年我國(guó)將把擴(kuò)大消費(fèi)作為擴(kuò)大內(nèi)需的著力點(diǎn)， 作為我國(guó)近年來(lái)消費(fèi)要緊增長(zhǎng)點(diǎn)的住房消費(fèi)，2004 年將接著升溫。 房產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度將趨于平穩(wěn) 2003 年是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)自1998 年以來(lái)投資增幅最快的一年，在連續(xù)5 年年均增長(zhǎng)近20%的基礎(chǔ)上，2003 年前11 個(gè)月，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資額達(dá)到8285 億元，同比增長(zhǎng)了32.5% 。據(jù)國(guó)家發(fā)改委和國(guó)家統(tǒng)局公布的數(shù)據(jù)，2003 年，中國(guó)房屋銷售價(jià)格比上年上漲4.8% 。 2003 年上海房?jī)r(jià)漲幅超過(guò)20%，成為全國(guó)增長(zhǎng)速度最快的都市，關(guān)于2004 年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)展，市場(chǎng)出現(xiàn)各種預(yù)測(cè)。上海市已在土地供應(yīng)、房地產(chǎn)交易制度和交易方式、供應(yīng)結(jié)

12、構(gòu)等方面采取等措施，抑制房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快增長(zhǎng)。 導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)投資增速過(guò)快的緣故要緊包括：擴(kuò)張性的財(cái)政政策導(dǎo)致國(guó)民經(jīng)濟(jì)總投資的高增長(zhǎng)，也阻礙了房地產(chǎn)市場(chǎng)；居民住房需求的上升以及地點(diǎn)政府對(duì)土地供給的放寬；房地產(chǎn)業(yè)的高利潤(rùn)率吸引大量資金涌入，造成房地產(chǎn)投資長(zhǎng)期保持高速增長(zhǎng)，成為總投資需求增長(zhǎng)的一個(gè)重要組成部分。 改革開放以來(lái)，我國(guó)出現(xiàn)過(guò)三次經(jīng)濟(jì)過(guò)熱，即1984 年-1985 年、1988 年-1989 年和1993 年-1994 年的經(jīng)濟(jì)過(guò)熱， 這三次經(jīng)濟(jì)過(guò)熱差不多上由于投資過(guò)高增長(zhǎng)造成的。假如現(xiàn)在這種投資趨勢(shì)進(jìn)一步上升的話，可能會(huì)再一次引發(fā)經(jīng)濟(jì)過(guò)熱。 針對(duì)這種危險(xiǎn)，2003 年政府出臺(tái)了一系列針對(duì)

13、房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策，2004 年經(jīng)濟(jì)政策環(huán)境將保持平穩(wěn)，政府將逐步加快土地市場(chǎng)，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的制度建設(shè)，以適應(yīng)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的需要。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局預(yù)測(cè)2004 年第一季度房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)景氣將略有回調(diào)，只是仍會(huì)高于上年同期水平或與上年同期差不多持平。 2004 年政府在確信和保持房地產(chǎn)市場(chǎng)健康進(jìn)展的同時(shí)，將接著采取一系列措施，通過(guò)加強(qiáng)土地市場(chǎng)建設(shè)， 壓縮房地產(chǎn)信貸，加快和完善房地產(chǎn)信息收集系統(tǒng)等，抑制部分地區(qū)增長(zhǎng)過(guò)快的房地產(chǎn)投資，適當(dāng)操縱房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格， 促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康進(jìn)展，防止泡沫經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生危害國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)安定。 房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化 中低價(jià)房將逐步成為市場(chǎng)主體 目前，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)

14、出現(xiàn)了一部分高檔、大戶型住宅空置，而可供老百姓選擇的房子少而又少的現(xiàn)狀。2004 年，建設(shè)部將通過(guò)房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃、土地供應(yīng)等調(diào)控手段壓縮單位和個(gè)人自建住房的比重，對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)控，從而提高我國(guó)房地產(chǎn)的市場(chǎng)化程度，進(jìn)展中低價(jià)位、中小戶型的商品住宅，以滿足更多一般百姓的購(gòu)房需求。 2004 年，建設(shè)部將接著加大對(duì)各地經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)力度和治理，滿足更多一般百姓的購(gòu)房需求。建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司副司長(zhǎng)沈建中講：“我們國(guó)家中低收入家庭是我們房地產(chǎn)市場(chǎng)里面消費(fèi)的主體。因此從結(jié)構(gòu)調(diào)整的目標(biāo)來(lái)看要緊是要更多的來(lái)滿足中低收入家庭住房的需求。也確實(shí)是講我們要更多的來(lái)提供一些中低價(jià)位、中小戶型

15、的產(chǎn)品，來(lái)供應(yīng)市場(chǎng)，來(lái)滿足中低收入家庭的需求?！?房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)進(jìn)一步進(jìn)展 隨著人民收入水平的提高，改善生活質(zhì)量、提高住房品質(zhì)成為消費(fèi)者新的置業(yè)觀念。二手房的大量入市為消費(fèi)者提供了極大的選擇空間，2004 年房地產(chǎn)二手市場(chǎng)將得到將受到更多消費(fèi)者的推崇。“置業(yè)升級(jí)”不僅提高了百姓的住房品質(zhì)，也為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)一、二、三級(jí)住宅市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)起到了極好的作用。，據(jù)個(gè)人狀況從低到高的梯級(jí)消費(fèi)模式不僅活躍了整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，也為處在不同生活時(shí)期的百姓提供了安居的最佳選擇。 被稱為一級(jí)半市場(chǎng)的“空置房”市場(chǎng)將因政策及市場(chǎng)等因素而大幅放量，空置房因其具備價(jià)格廉價(jià)、無(wú)期房風(fēng)險(xiǎn)、投資及自住價(jià)值較高等優(yōu)勢(shì)而受到購(gòu)房者的格外

16、青睞，“有人沒(méi)房住，有房沒(méi)人住”的空置房現(xiàn)象將得到有效改善。空置房的大量上市，將成為促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)機(jī)制正常運(yùn)轉(zhuǎn)，解決百姓住房問(wèn)題的有效途徑。同時(shí)，與證券市場(chǎng)的不確定性相比，投資房地產(chǎn)的收益率和穩(wěn)健性著實(shí)對(duì)投資客有著巨大的吸引力，同時(shí)地產(chǎn)保值、增值的功能最為明顯，投資性置業(yè)將使一部分投資 客趨之若鶩。年，住房改革制度成效將逐漸顯露，百姓在滿足居住需求后，會(huì)在投資意識(shí)的引導(dǎo)下投資房產(chǎn)。隨著幾年來(lái)一手商品房投資回報(bào)率的下降，二手房將因其價(jià)格低、地段好、物業(yè)配套成熟而成為重點(diǎn)投資對(duì)象。 商鋪成為新的投資熱點(diǎn) 2003 年全國(guó)各地普遍出現(xiàn)商鋪的投資熱潮。多家外地、外籍大型商家差不多或打算入駐北京； 天津商

17、鋪投資市場(chǎng)也開始啟動(dòng)，外來(lái)投資者逐步增加；上海市10 月初的投資型房產(chǎn)展示交易會(huì)上，黃金地段的商業(yè)用房再次成為關(guān)注的焦點(diǎn)；杭州商鋪投資市場(chǎng)走勢(shì)依舊活躍；深圳也有更多的中小投資者開始緊密關(guān)注商鋪市場(chǎng)的投資。隨著2003 年開發(fā)量的增長(zhǎng)，商鋪的供求關(guān)系正趨于緩和， 商鋪資源的稀缺性開始弱化，但專以后幾年，商鋪市場(chǎng)的總體狀況將是鋪源充足，但仍然需求大于供給。這種供求不平衡的狀態(tài)可能會(huì)持續(xù)一段時(shí)刻，要緊來(lái)自三個(gè)方面的需求：一是國(guó)內(nèi)商業(yè)企業(yè)的需求；二是外資進(jìn)入中國(guó)的需求；三是國(guó)內(nèi)其他投資者的需求。 目前上海商鋪的平均回報(bào)率則達(dá)到8到10 。由于平均回報(bào)率仍維持在較高水平，因此商鋪的供應(yīng)量持續(xù)增長(zhǎng)。相關(guān)統(tǒng)

18、計(jì)顯示，以后3 年中上海新增商鋪面積將達(dá)700 萬(wàn)平方米。從整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，差不多形成梯級(jí)型消費(fèi)市場(chǎng)。商鋪是一種好的投資工具，大部分的商鋪會(huì)越用越升值，而商鋪的抗跌性和抗波動(dòng)性優(yōu)于住宅房，商鋪的投資趨勢(shì)將加強(qiáng)。 另一方面，關(guān)于商鋪結(jié)構(gòu)不同的業(yè)態(tài)現(xiàn)在提出了越來(lái)越多的專門要求。這在專門大程度上要求進(jìn)展商在總體布局上進(jìn)行詳細(xì)論證，在規(guī)劃時(shí)期就趨于理性。 然而商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)展的速度應(yīng)與都市區(qū)域商業(yè)進(jìn)展相協(xié)調(diào)。目前中國(guó)中小都市商業(yè)進(jìn)展有失衡的趨勢(shì)，由于普遍缺乏消費(fèi)能力，商鋪市場(chǎng)的快速進(jìn)展將帶來(lái)較大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，因此關(guān)于中小都市的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)持慎重態(tài)度。 房地產(chǎn)金融市場(chǎng)進(jìn)一步多元化改革 2003 年出臺(tái)的

19、一系列政策使房地產(chǎn)金融途徑單一的弊端受到了廣泛質(zhì)疑，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)中銀行所占比例過(guò)大關(guān)于銀行自身、房地產(chǎn)業(yè)以及國(guó)民經(jīng)濟(jì)，都存在極大的不安全隱患。 房地產(chǎn)開發(fā)屬資金密集型產(chǎn)業(yè)，在成熟的房地產(chǎn)業(yè)中開發(fā)商的要緊資金來(lái)源不是銀行貸款，也不是上市發(fā)行股票，而要緊通過(guò)債券、不動(dòng)產(chǎn)基金和互助會(huì)等形式來(lái)自行籌資， 國(guó)內(nèi)地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)軟肋確實(shí)是資金途徑單一化。 2003 年，我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)開始了多元化改革，房地紛紛拓展融資渠道，由于受當(dāng)前各種因素的阻礙，各地要緊采納了信托產(chǎn)品的形式，2003 年年末，全國(guó)出現(xiàn)了房地產(chǎn)信托熱，但由于信托產(chǎn)品先天有一定的局限性，又受到嚴(yán)格的政策限制，并不能完全滿足房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的

20、創(chuàng)新需要。 在今年股市轉(zhuǎn)暖、利率市場(chǎng)化改革不斷推進(jìn)的金融大背景下，出于比價(jià)效應(yīng)，投資人在參照其它金融產(chǎn)品的收益率時(shí)，對(duì)信托產(chǎn)品的收益預(yù)期必定會(huì)大大提高，進(jìn)而拉升了房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的財(cái)務(wù)成本。一部分資金將會(huì)在股市投資收益預(yù)期提高的情況下，進(jìn)入證券市場(chǎng)，從而分散對(duì)房地產(chǎn)的投資。 2004 年， 我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)將進(jìn)一步進(jìn)行多元化改革， 我國(guó)近3 個(gè)月以來(lái)房地產(chǎn)信托基金數(shù)量增幅達(dá)500%，房地產(chǎn)上市公司普遍提出或是正在進(jìn)行大規(guī)模融資；另一方面，央行存款預(yù)備金上調(diào)、社會(huì)資金收緊；建立現(xiàn)代金融企業(yè)，進(jìn)展多樣化的金融機(jī)構(gòu)，進(jìn)展機(jī)構(gòu)投資者和債券市場(chǎng)， 尤其是資產(chǎn)證券化、利率市場(chǎng)化等等手段和措施，改變現(xiàn)在“一

21、刀切”式的金融監(jiān)管制度，同樣也是房地產(chǎn)對(duì)金融行業(yè)提出的時(shí)代要求。 2.1.2. 深圳市投資宏觀背景宏觀面持續(xù)向好2003年，GDP:2860.51億元,比上年增長(zhǎng)了17.3%；固定資產(chǎn)投資:946.49億元,比上年增長(zhǎng)20.1%；規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值:5073.77億元,比上年增長(zhǎng)29.1%。2003年，深圳經(jīng)濟(jì)接著保持快速增長(zhǎng)，本市生產(chǎn)總值(GDP)達(dá)到2860.51億元，比上年增長(zhǎng)了17.3%，完成固定資產(chǎn)投資946.49億元，比上年增長(zhǎng)20.1%，規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值達(dá)到5073.77億元，比上年增長(zhǎng)29.1%。在經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng)的阻礙下，2003年深圳房地產(chǎn)業(yè)接著保持健康進(jìn)展，房地產(chǎn)投資通

22、過(guò)2002年的高速增長(zhǎng)后，已開始呈現(xiàn)增速回落；房地產(chǎn)市場(chǎng)總體呈現(xiàn)：供求總量差不多均衡、供求結(jié)構(gòu)差不多合理、房地產(chǎn)價(jià)格差不多平穩(wěn)的運(yùn)行特征；各級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣程度高，且需求持續(xù)旺盛。總體來(lái)看，2003年深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)健康、平穩(wěn)、理性的進(jìn)展局面。2.1.3. 深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況2003年，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了特不不平凡的一年，年初的SARS風(fēng)潮、二十四小時(shí)通關(guān)，年中的CEPA的簽署、國(guó)務(wù)院18號(hào)文下發(fā)，年末的寶安、龍崗都市化提速、加快國(guó)際化都市建設(shè)等等利好或不利因素，均在一定程度上對(duì)年度房地產(chǎn)市場(chǎng)有一定的阻礙。然而從整體來(lái)看，外部因素對(duì)深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的阻礙并不顯著，年度房地產(chǎn)市場(chǎng)在需求持續(xù)旺

23、盛的引導(dǎo)下，保持著快速、平穩(wěn)、理性的進(jìn)展，供求總量差不多均衡，供求結(jié)構(gòu)差不多合理，房地產(chǎn)價(jià)格差不多平穩(wěn)。 房地產(chǎn)市場(chǎng)需求持續(xù)旺盛，需求增長(zhǎng)勢(shì)頭趨于平穩(wěn)，住宅、商鋪需求持續(xù)增長(zhǎng) 依照市規(guī)劃與國(guó)土資源局網(wǎng)上備案預(yù)售合同資料顯示，2003年我市商品房銷售面積為868.46萬(wàn)平方米，與去年的791.70萬(wàn)平方米相比增加了9.7%，市場(chǎng)需求持續(xù)旺盛，但增長(zhǎng)勢(shì)頭已從去年23%高增長(zhǎng)回復(fù)到1998年以來(lái)的平均水平，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求增長(zhǎng)勢(shì)頭已開始趨于平穩(wěn)。 從銷售商品房的類型來(lái)看，2003年我市住宅銷售面積為806.56萬(wàn)平方米，比2002年同期增加11.34%，住宅銷售面積占商品房銷售總面積的93%；辦公樓銷

24、售面積為15.73萬(wàn)平方米，比2002年減少12.32%，辦公樓銷售面積占商品房銷售總面積的1%；商鋪銷售面積為43.99萬(wàn)平方米，占商品房銷售總面積的11%，比2002年同期減少5.11%。 從2003年各月份的住宅銷售情況來(lái)看，住宅需求持續(xù)旺盛，銷售面積持續(xù)增長(zhǎng)。近年來(lái)，我市住宅市場(chǎng)一直保持著 “一二季平穩(wěn)、六九月飄紅、年末勁漲”的銷售規(guī)律；而2003年9月1日國(guó)務(wù)院下發(fā)的關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康進(jìn)展的通知（國(guó)發(fā)【2003】18號(hào)），使房地產(chǎn)行業(yè)及消費(fèi)者的信心明顯增強(qiáng)，促進(jìn)了年末房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速進(jìn)展，并使全年住宅銷售保持較高的增長(zhǎng)。 依照1998年以來(lái)的銷售統(tǒng)計(jì)，非住宅物業(yè)中，寫字樓銷售

25、總體呈現(xiàn)98年以來(lái)的平均水平，表明其買賣需求并非因宏觀因素的利好而出現(xiàn)較大變化，除極個(gè)不寫字樓能做到大部分出售外，多數(shù)寫字樓接著呈現(xiàn)租、售并重的局面。商鋪物業(yè)盡管今年有所減少，但仍保持著去年的銷售規(guī)模，實(shí)際銷售量高于19982001平均銷售水平近兩倍，表明商鋪物業(yè)買賣需求接著旺盛。 圖1 2003年各月份住宅銷售面積圖（單位：平方米）住宅新增供給明顯下降，住宅市場(chǎng)整體呈現(xiàn)“供”小于“求”的局面 2003年，我市商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積854.35萬(wàn)平方米，比去年同期下降19.27%，其中住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積為694.42萬(wàn)平方米，比去年同期下降27.77%，供給下降幅度較大。 總體來(lái)看，剛剛過(guò)去的200

26、3年是深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系大調(diào)整的一年。針對(duì)2002年商品房供給增長(zhǎng)過(guò)快的趨勢(shì)，政府加大了房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控力度，尤其是土地市場(chǎng)的宏觀調(diào)控取得了顯著效果。2003年，政府采取了特區(qū)內(nèi)停止新批房地產(chǎn)用地、接著操縱全年房地產(chǎn)用地供應(yīng)（100公頃以內(nèi)）、將存量土地納入打算、取消特區(qū)外“購(gòu)房入戶”、啟動(dòng)房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)等等調(diào)控手段。隨著系列房地產(chǎn)調(diào)控措施的出臺(tái)，商品房供給增長(zhǎng)過(guò)快的勢(shì)頭于年初得以遏制，房地產(chǎn)供給得到有效操縱，并直接引至年度房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)進(jìn)展。 從供求對(duì)比來(lái)看，2003年住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積比住宅銷售面積少112.14萬(wàn)平方米，新增供求比為0.86：1，求略大于供。從2002年全年住宅批準(zhǔn)預(yù)售

27、面積與住宅銷售面積對(duì)比來(lái)看，2002年新增商品住宅尚有206萬(wàn)平方米未銷售，因此2003年的市場(chǎng)供求狀況有利于消化前年過(guò)剩的商品住宅，使房地產(chǎn)市場(chǎng)總量更加趨于平衡。 從各區(qū)域住宅新增供求對(duì)比來(lái)看，南山區(qū)和鹽田區(qū)新增供給大于需求，龍崗區(qū)、福田區(qū)、羅湖區(qū)、寶安區(qū)均新增供給小于需求，尤其是龍崗區(qū)、福田區(qū)新增供求比分不達(dá)到0.58：1和0.66：1，這兩區(qū)新增住宅供不應(yīng)求現(xiàn)象較為突出，極有利于消化2002年的存量。表1 2003年各區(qū)住宅供求關(guān)系分析批準(zhǔn)預(yù)售面積（萬(wàn)m2）比例（%）實(shí)際銷售面積（萬(wàn)m2）比例（%）新增供求比羅湖區(qū)71.2810.2791.4911.340.78：1福田區(qū)111.4716

28、.05168.6020.900.66：1南山區(qū)270.9339.02215.9326.771.25：1鹽田區(qū)22.833.2920.232.511.13：1寶安區(qū)132.6319.10163.1220.220.81：1龍崗區(qū)85.2812.28147.2018.250.58：1合計(jì)694.42100.0806.56100.00.86：1南山、寶安、龍崗區(qū)住宅銷售面積所占比例上升較大，房地產(chǎn)市場(chǎng)熱點(diǎn)西移和向特區(qū)外轉(zhuǎn)移的趨勢(shì)十分明顯 從各區(qū)的住宅銷售來(lái)看，寶安、南山、福田、龍崗四個(gè)區(qū)的住宅銷售面積分不占全市住宅銷售總面積的20%、27%、21%、18%，南山區(qū)住宅銷售面積仍然穩(wěn)居首位。從2002年

29、和2003年各區(qū)住宅成交面積所占的比例對(duì)比來(lái)看，2003年南山區(qū)、寶安區(qū)、龍崗區(qū)所占的比例有較大增長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)熱點(diǎn)西移和向特區(qū)外轉(zhuǎn)移的趨勢(shì)十分明顯。隨著特區(qū)內(nèi)用地的日益減少，西部通道、地鐵線的開通，寶安、龍崗兩區(qū)全面都市化的啟動(dòng)，這種進(jìn)展趨勢(shì)將會(huì)越來(lái)越明顯。 圖2 2002年與2003年各區(qū)域住宅成交面積所占的比例圖（外圈為2002年數(shù)據(jù)）各區(qū)住宅價(jià)格均有一定上漲，總體價(jià)格水平接著保持平穩(wěn) 從價(jià)格來(lái)看，2003年按照建筑面積計(jì)算的住宅銷售均價(jià)為每平方米5680元/平方米，與2002年相比上漲了2.55%。 從各區(qū)住宅銷售價(jià)格來(lái)看，2003年各區(qū)住宅價(jià)格均有所上漲。2003年福田區(qū)、羅湖區(qū)、南

30、山區(qū)住宅均價(jià)為8211元/m2、7746元/ m2、6282元/ m2，分不比2002年上漲6.5%，16.1%，4.3%，而特區(qū)外的寶安、龍崗兩區(qū)住宅價(jià)格分不為3768元/ m2、3487元/ m2，分不比2002年上漲2.3%和3.23%。盡管各區(qū)價(jià)格都有所上漲，但由于特區(qū)外住宅價(jià)格較低、交易量所占比例大且價(jià)格增長(zhǎng)幅度小，導(dǎo)致全市房地產(chǎn)總體價(jià)格水平上漲幅度不大。 近年來(lái)，特區(qū)內(nèi)的羅湖區(qū)、福田區(qū)土地資源日益減少，房地產(chǎn)開發(fā)用地差不多用盡，土地供不應(yīng)求，導(dǎo)致2003年這兩區(qū)住宅價(jià)格有較大幅度上漲。由于近兩年供應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)用地絕大部分集中在特區(qū)外，今后幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)熱點(diǎn)必將接著向特區(qū)外轉(zhuǎn)移。隨

31、著特區(qū)外住宅銷售面積所占的比重的加大，全市房地產(chǎn)市場(chǎng)平均價(jià)格仍將保持穩(wěn)定。 目前，特區(qū)內(nèi)商品住宅價(jià)格差不多高于特區(qū)外一倍，且不同區(qū)域住宅價(jià)格差距較大。隨著深圳基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善、通關(guān)進(jìn)一步便利、地鐵的開通等，特區(qū)內(nèi)外的差不將逐漸減少，房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格差距也將逐漸減小。住宅市場(chǎng)接著以三房、二房、四房為主力，居民居住水平不斷提高 從銷售住宅的戶型來(lái)看，三房、二房和四房接著為住宅市場(chǎng)的主力戶型，占住宅市場(chǎng)交易總量八成以上。其中，三房住宅的銷售面積占住宅銷售總面積的42%，二房住宅占住宅銷售總面積比例為23%，四房住宅占住宅銷售總面積的17%。從主力戶型的價(jià)格來(lái)看，三房住宅的均價(jià)為每平方米5006元，

32、為成套住宅中最低的；二房住宅次之，達(dá)到5340元；四房住宅均價(jià)達(dá)到6464元?？傮w來(lái)看，主力戶型價(jià)格比上年上漲2.5%左右。 從2003年和2002年銷售住宅的戶型結(jié)構(gòu)對(duì)比來(lái)看， 2003年銷售的住宅中四房的比重略有增加，三房的比重稍有減少，表明購(gòu)房者消費(fèi)水平和居住水平都有一定程度提高。 圖3 2003年與2002年銷售住宅的戶型結(jié)構(gòu)對(duì)比（上圖為2002年數(shù)據(jù)）住宅銷售價(jià)格分布差不多保持穩(wěn)定，價(jià)格結(jié)構(gòu)差不多合理從新增住宅的銷售價(jià)格梯度分布來(lái)看，具有以下特點(diǎn)： 單價(jià)在4000元以下的住宅，均價(jià)3208元，占住宅銷售總面積的29%； 單價(jià)在40006000元的住宅，均價(jià)5029元，占住宅銷售總面積

33、的30%； 單價(jià)在60008000元的住宅，均價(jià)6917元，占住宅銷售總面積的22%； 單價(jià)在800010000元的住宅，均價(jià)8846元，占住宅銷售總面積的13%； 單價(jià)在10000元以上的住宅，均價(jià)12219元，占住宅銷售總面積的6%。 由上述數(shù)據(jù)看，2003年住宅價(jià)格分布結(jié)構(gòu)與2002年具有一定的差距，即8000元以下的中低價(jià)位住宅占總交易量的比例比2002年下降了5個(gè)百分點(diǎn)，而8000元以上的高價(jià)位住宅則上升5個(gè)百分點(diǎn)。產(chǎn)生這種情況的緣故，與今年特區(qū)內(nèi)各個(gè)區(qū)域高價(jià)位住宅的熱銷有關(guān)，然而總體來(lái)看低價(jià)位和中等價(jià)位住宅仍占絕大多數(shù)，住宅價(jià)格結(jié)構(gòu)差不多合理，能夠滿足不同層次的消費(fèi)需求。 圖4 2

34、003年與2002年住宅銷售價(jià)格分布結(jié)構(gòu)對(duì)比（上圖為2002年數(shù)據(jù)）2.1.3. 區(qū)域進(jìn)展及前景預(yù)測(cè) 龍華鎮(zhèn)位于深圳市北部，毗鄰福田區(qū)，全鎮(zhèn)面積98萬(wàn)平方公里。 龍華作為深圳市的“后花園”，以超前的眼光，高起點(diǎn)，高標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行全面規(guī)劃，全鎮(zhèn)城區(qū)面積52平方公里，已開發(fā)25平方公里，功能齊全，配套合理，獲得“廣東 省規(guī)劃先進(jìn)鎮(zhèn)”稱號(hào)。龍華被省、市、區(qū)分不定位為“廣東省首批中心鎮(zhèn)”“深圳市五個(gè)次中心之一”“深圳衛(wèi)星城第一站，”“深圳物流園區(qū)”。今年，龍華撤鎮(zhèn)改為街道辦事處，再次揭開了龍華進(jìn)展歷史的篇章。龍華的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)多年均列寶安各鎮(zhèn)前列，人均收入大幅增長(zhǎng)。龍華交通四通八達(dá)，已進(jìn)展成為連接特區(qū)內(nèi)外

35、，珠三角地區(qū)的“黃金走廊“?，F(xiàn)從龍華至皇崗口岸僅需十五分鐘。地鐵四號(hào)線的啟動(dòng)，更縮短了龍華與市區(qū)的時(shí)刻距離，使龍華真正成為深圳的“后花園”。龍華的文教衛(wèi)生也有較好的基礎(chǔ)。全鎮(zhèn)已有中學(xué)兩所，小學(xué)20所，幼兒園19所，龍華中心小學(xué)民治小學(xué)分不是省一級(jí)學(xué)校和市一級(jí)學(xué)校。龍華醫(yī)院和龍華人民醫(yī)院具有先進(jìn)的醫(yī)療設(shè)備和醫(yī)療水準(zhǔn)。市政府將龍華鎮(zhèn)靠近中心區(qū)一側(cè)的19.38平方公里的土地規(guī)劃為中心區(qū)后備住宅基地，使龍華與中心區(qū)已是血肉相連。地鐵四號(hào)線進(jìn)入實(shí)質(zhì)時(shí)期，使龍華的“城區(qū)”面目更為清晰。而相關(guān)于中心區(qū)約800元/M 的住宅價(jià)格。龍華僅每平米3000多元的住宅價(jià)格，顯然有較大的上升空間，這也是眾多房地產(chǎn)商爭(zhēng)相

36、“屯兵”龍華的誘因所在。2.1.4. 寵觀市場(chǎng)與本項(xiàng)目進(jìn)展借鑒近年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)展迅猛，是否存有“泡沫”，是否過(guò)熱的爭(zhēng)論已進(jìn)行了兩年，然而房地產(chǎn)投資仍在穩(wěn)步加大，房?jī)r(jià)仍大穩(wěn)步上升。除杭州、溫州等個(gè)不都市的房地產(chǎn)熱度偏高外，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠講是健康良性地發(fā)。國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)信貸的嚴(yán)控也正是防止“泡沫”的有力手段。因此，本項(xiàng)目是在一個(gè)健康的市場(chǎng)環(huán)境中開發(fā)的。深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)相比全國(guó)更為健康，市場(chǎng)化程度更成熟，也更理性，近兩年的“豪宅大比拼”“海灣大決戰(zhàn)”“小戶型大塞車”，看似刀光劍影，全都安全著陸。這講明，關(guān)鍵是你的適合做什么樣的產(chǎn)品，你的產(chǎn)品針對(duì)何種目標(biāo)市場(chǎng)。這種重市場(chǎng)研究，重產(chǎn)品創(chuàng)新的科學(xué)態(tài)度

37、，是本項(xiàng)目發(fā)值得借鑒的財(cái)寶。2.2區(qū)域市場(chǎng)分析2.2.1. 區(qū)域市場(chǎng)界定： 本項(xiàng)目屬于龍華片區(qū)市場(chǎng)，大致上與龍華街道辦事處的轄區(qū)范圍一致。而目標(biāo)客戶群則是龍華街道轄區(qū)人口，以福田區(qū)為主體的首次置業(yè)者和龍華街道辦周邊的城鎮(zhèn)人口共同組成。2.2.2. 供給分析：龍華的商品房開發(fā)量在寶安區(qū)不算最大，但銷售額和銷量卻一直排在前列。就進(jìn)展形式而言，龍華片區(qū)是當(dāng)前深圳市較為活躍且最有進(jìn)展前景的片區(qū)之一：二線關(guān)擴(kuò)建，地域上的優(yōu)勢(shì)共享，深圳市新中心區(qū)的優(yōu)質(zhì)配套（六大市政工程），成為新中心區(qū)“后花園”最大的居住區(qū)之一；地鐵四號(hào)線開通在即；龍華鎮(zhèn)是深圳市乃至全國(guó)的衛(wèi)星鎮(zhèn)，良好的生態(tài)環(huán)境、交通、市政配套加上人才配備

38、，使龍華的進(jìn)展一天比一天好；表現(xiàn)在外資、臺(tái)資、港資、中資大型企業(yè)的進(jìn)駐；在房地產(chǎn)方面，最為明顯的是到今年上半年為止，已有近100萬(wàn)的土地被各大名牌進(jìn)展商成功圈走（城建圈40萬(wàn)，泰華圈13萬(wàn)，金地圈26萬(wàn)，龍華經(jīng)濟(jì)進(jìn)展公司圈18萬(wàn)），加上萬(wàn)科和深圳物業(yè)集團(tuán)及上海凱城集團(tuán)等大型房地產(chǎn)開發(fā)商現(xiàn)有的土地進(jìn)展量，龍華以后樓市定會(huì)是深圳市繼福田區(qū)后的又一熱點(diǎn)區(qū)域。然而就現(xiàn)狀而言，梅林關(guān)外除萬(wàn)科四季花城、風(fēng)和日麗、豐澤湖山莊、錦繡江南花園、漂亮365等幾個(gè)大盤外，其余項(xiàng)目的開發(fā)水平都比較粗放。不管從前期的規(guī)劃設(shè)計(jì)、環(huán)境設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)，依舊從后期的營(yíng)銷執(zhí)行和物業(yè)治理，都未能做到規(guī)范化，更不用講超前意識(shí)；而另一

39、方面，許多項(xiàng)目在開發(fā)過(guò)程中未能站在消費(fèi)者角度考慮問(wèn)題，社區(qū)日常生活配套設(shè)施明顯不足，不能滿足小區(qū)居民日常生活所需。由于龍華片區(qū)是社區(qū)，一方面商業(yè)配套及市政設(shè)施不夠，另一方面居民尚未建立在本片區(qū)消費(fèi)的良好適應(yīng)。由于沒(méi)有大型商場(chǎng)，居民若購(gòu)買大件或耐用品要到市內(nèi)購(gòu)買，令那個(gè)地點(diǎn)中小型商家沒(méi)生意或生意淡薄，導(dǎo)致那個(gè)地點(diǎn)的商品房面積未能進(jìn)一步放大，價(jià)格也不能得到相應(yīng)的提高。應(yīng)該講，隨著龍華地區(qū)居住人口的進(jìn)一步增加，那個(gè)地點(diǎn)商業(yè)用房的需求量將會(huì)越來(lái)越多，價(jià)格也會(huì)逐步穩(wěn)定提高，尤其關(guān)于一些位處新舊商業(yè)中心、人流量密集的生活社區(qū)及交通便捷的大面積商鋪，其價(jià)值將會(huì)首先被挖掘出來(lái)。龍華片區(qū)是當(dāng)前深圳市較為活躍且最

40、有進(jìn)展前景的片區(qū)之一，以后將會(huì)是深圳市繼福田區(qū)后的又一熱點(diǎn)區(qū)域。目前龍華房地產(chǎn)的開發(fā)、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、營(yíng)銷、社區(qū)配套尚處初級(jí)時(shí)期。隨著龍華地區(qū)居住人口的進(jìn)一步增加，那個(gè)地點(diǎn)的商業(yè)用房的需求量將會(huì)越來(lái)越多，價(jià)格也會(huì)逐步穩(wěn)定提高2.2.3. 需求分析： 龍華的開發(fā)量在寶安各鎮(zhèn)不算最大，但銷售量卻一直位居前列，二OO三年全年銷售面積達(dá)80萬(wàn)平方米。從對(duì)龍華置業(yè)者的抽樣調(diào)查中，我們得出以下結(jié)論：對(duì)社區(qū)規(guī)模的需求：51%的受訪者傾向于居住大規(guī)模社區(qū)，46%的傾向于中等規(guī)模的社區(qū)，只有3%的受訪者傾向于小規(guī)模社區(qū) ，大中型社區(qū)是大多數(shù)置業(yè)者的偏好。對(duì)建筑類型的需求：受訪者中30%情愿選擇高層物業(yè)，42%偏好小

41、高層物業(yè)，15%選擇多層物業(yè)，13%回答無(wú)所謂。目前龍華市場(chǎng)以多層為主，二OO二年開始出現(xiàn)部分小高層和高層物業(yè)。從調(diào)查中顯示，小高層和高導(dǎo)的 潛在需求量大，市場(chǎng)前景寬敞。對(duì)小區(qū)的配套的需求，調(diào)查顯示：在龍華的置業(yè)者中對(duì)居住環(huán)境和完善成熟的生活配套區(qū)這兩方面要求較突出，進(jìn)而也成為阻礙其選擇樓盤的重要因素。會(huì)所、泳池為置業(yè)者最重視的設(shè)施。商業(yè)配套、學(xué)校、交通車也受到了較大關(guān)注。對(duì)戶型的需求，置業(yè)者對(duì)二房?jī)蓮d的戶型需求占85%。四房、五房及一房一廳、單身公寓的需求為15%，其中最受歡迎的是三房，尤以三房?jī)蓮d兩衛(wèi)需求量最大。二房?jī)蓮d面積需求在65%-75M，三房?jī)蓮d的面積需求在85-105 M。對(duì)價(jià)格

42、的承受力：價(jià)格方面3000-3500元/ M是消費(fèi)者普遍能同意的區(qū)向。但考慮到地價(jià)，建材的上漲因素，及消費(fèi)者的實(shí)惠心理，超出10%即3300-3800元/ M確實(shí)是理性價(jià)格區(qū)向。調(diào)查客戶中，95%的客戶選擇銀行按揭付款方式，70%的業(yè)主希望朋代在1500元-2000元之間，對(duì)物業(yè)的總價(jià)希望在30萬(wàn)元左右。2.2.4. 典型物業(yè)調(diào)查山湖林海物業(yè)名稱山湖林海位置梅林關(guān)口進(jìn)展商深圳豐澤湖山莊有限公司代理商上海聚仁物業(yè)公司物管公司戴德梁行承建商戴德梁行物管收費(fèi)多層0.8元園林規(guī)劃不詳開盤時(shí)刻2002.9.20.入伙時(shí)刻2003.8.樓宇狀況部分封頂建筑面積/占地面積30萬(wàn)m銷售時(shí)期開盤期戶型面積套數(shù)比

43、例有用率銷售情況及分析22175-8916167%89%認(rèn)購(gòu)三房的客戶相對(duì)較多一些房322105-1187732%自身配套會(huì)所、泳池、幼兒園、小學(xué)、超市、住戶專車售樓電話83122888裝修標(biāo)準(zhǔn)住宅毛坯折后均價(jià)4300區(qū)域配套該項(xiàng)目地處梅林關(guān)口，周邊差不多無(wú)完善配套交通狀況410、508、302、370、F2樓盤要緊賣點(diǎn)及突出營(yíng)銷方式大社區(qū)與關(guān)內(nèi)物業(yè)相比的價(jià)格優(yōu)勢(shì)投資客戶群深圳市的白領(lǐng)、附近換房的本地人、附近工業(yè)基地的科技人員及治理人員樓盤總體評(píng)價(jià)：山湖林海目前一期已差不多售罄，山水大盤是其吸引客戶購(gòu)買的要緊因素，待外墻建筑包裝拆除之后，市場(chǎng)的認(rèn)可程度更好，現(xiàn)價(jià)格已上漲。事實(shí)上該項(xiàng)目有許多不利

44、因素，位置較為偏僻，周圍環(huán)境差，二期開發(fā)對(duì)一期住戶帶來(lái)的阻礙等。惠 寧 閣物業(yè)名稱惠寧閣位置梅龍公路與民治公路交匯處進(jìn)展商深圳潛龍實(shí)業(yè)有限公司代理商自售物管公司深圳潛龍物業(yè)治理公司承建商不詳物管收費(fèi)1.8園林規(guī)劃不詳開盤時(shí)刻2002.4.入伙時(shí)刻2003.3.樓宇狀況封頂售樓電話83761533建筑面積/占地面積/銷售時(shí)期中后期折后均價(jià)3600戶型面積套數(shù)比例有用率銷售情況及分析11157201485%一房銷售70%左右，兩房約65%，三房銷售不理想，約30%左右22179-856042322105-1146344自身配套泳池、幼兒園、專車裝修標(biāo)準(zhǔn)住宅毛坯區(qū)域配套商業(yè)：農(nóng)村信用社教育：民治小學(xué)

45、、星星幼兒園、潛龍幼兒園服務(wù)：南北藥行、龍華人民醫(yī)院、佳旺超市、酒樓交通狀況410、508、302、F2、621、620樓盤要緊賣點(diǎn)及突出營(yíng)銷方式交通便利價(jià)格優(yōu)勢(shì)成熟的社區(qū)投資客戶群關(guān)內(nèi)外的工薪階層、本地部分投資客戶及換房的農(nóng)民樓盤總體評(píng)價(jià)：本樓盤的定位是面向工薪階層的低價(jià)物業(yè)，但實(shí)際價(jià)格在龍華處于高端市場(chǎng)，同時(shí)戶型面積偏大，柱位結(jié)構(gòu)不合理。在銷售過(guò)程中出現(xiàn)了部分朝向的戶型和面積偏大戶型滯銷。此樓盤的交通極為便利，但位于要緊交通干道的交叉口，對(duì)日后的生活質(zhì)量有一定的阻礙。風(fēng)和日麗物業(yè)名稱風(fēng)和日麗位置人民路與工業(yè)東路交匯處進(jìn)展商深圳市物業(yè)工程開發(fā)公司代理商世聯(lián)物管公司深圳市國(guó)貿(mào)物業(yè)治理公司承建商

46、不詳物管收費(fèi)0.8園林規(guī)劃不詳開盤時(shí)刻2003/4入伙時(shí)刻2004/9樓宇狀況脫外墻售樓電話28125888總建筑面積360000總占地面積17萬(wàn)平米銷售時(shí)期中后期折后均價(jià)3600戶型面積套數(shù)比例有用率銷售情況及分析22168-781723787三期已銷售95%左右32180-8842932292-10419642422121-1265612自身配套會(huì)所、泳池、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、超市、菜市場(chǎng)、專車裝修標(biāo)準(zhǔn)住宅毛坯區(qū)域配套商業(yè)：建行、農(nóng)行、農(nóng)村信用社教育：新華中學(xué)、英文幼兒園服務(wù)：萬(wàn)眾城、龍華人民醫(yī)院、百佳超市、酒樓交通狀況410、508、302、370、F2樓盤要緊賣點(diǎn)及突出營(yíng)銷方式大社區(qū)的成熟配套獨(dú)特

47、的社區(qū)文化價(jià)格優(yōu)勢(shì)交通便利投資客戶群關(guān)內(nèi)外的白領(lǐng)、工薪階層、本地的原居民、公務(wù)員、在龍華工作的私企業(yè)主樓盤總體評(píng)價(jià)：本樓盤開啟了龍華大盤的外銷市場(chǎng)局面，引進(jìn)和諧、關(guān)愛的社區(qū)文化塑造樓盤形象，成功的吸引了大量關(guān)內(nèi)的置業(yè)客戶?，F(xiàn)時(shí)期銷售的三期麗紅苑開盤市場(chǎng)反應(yīng)良好。錦繡江南物業(yè)名稱錦繡江南位置人民路與布龍公路交匯處進(jìn)展商龍華鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展總公司代理商黑馬物管公司深圳萬(wàn)廈物業(yè)治理公司承建商中外建南方有限公司物管收費(fèi)0.8園林規(guī)劃范亞易道開盤時(shí)刻2002/5入伙時(shí)刻2003/7樓宇狀況在建、封頂售樓電話28133333建筑面積400000占地面積21萬(wàn)銷售時(shí)期中期折后均價(jià)3500戶型面積套數(shù)比例有用率銷售

48、情況及分析22168-812526888一期已銷售完畢，三房比較好銷32181-886617322100-1295411422127-128184自身配套會(huì)所、幼兒園、小學(xué)、泳池、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、商業(yè)步行街、專車裝修標(biāo)準(zhǔn)住宅毛坯區(qū)域配套商業(yè)：建行、農(nóng)行、農(nóng)村信用社、教育：新華中學(xué)、英文幼兒園服務(wù)：萬(wàn)眾城交通狀況無(wú)直達(dá)公交車樓盤要緊賣點(diǎn)及突出營(yíng)銷方式大社區(qū)的成熟配套江南情懷的、民族居住文化品牌物管戶型投資客戶群關(guān)內(nèi)外的白領(lǐng)、工薪階層，和本地的原居民，公務(wù)員，在龍華工作的私企業(yè)主樓盤總體評(píng)價(jià)：本樓盤現(xiàn)時(shí)期堪稱龍華樓王，園林規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)等方面在龍華都位于前列。戶戶朝南、隱梁隱柱的設(shè)計(jì)受到市場(chǎng)的認(rèn)同和追捧。

49、尤其開盤伊始，富有江南民族傳統(tǒng)的形象，一系列的推廣活動(dòng)（請(qǐng)魯豫主持開盤典禮、自行車賽等）都極有特色，銷售速度較快。嘉逸花園物業(yè)名稱嘉逸花園位置東環(huán)二路與建設(shè)路交匯處進(jìn)展商龍華經(jīng)濟(jì)進(jìn)展有限公司代理商泛亞物管公司萬(wàn)廈承建商不詳物管收費(fèi)0.8園林規(guī)劃不詳開盤時(shí)刻2002/6入伙時(shí)刻2002/12樓宇狀況現(xiàn)樓售樓電話28119888建筑面積10942總占地面積/銷售時(shí)期中后期折后均價(jià)2900戶型面積套數(shù)比例有用率銷售情況及分析22175-79844587銷售近75%32182-89211132298-1067037422141147自身配套/裝修標(biāo)準(zhǔn)住宅毛坯區(qū)域配套商業(yè)：建行、農(nóng)行、工行教育：新華中學(xué)

50、、三聯(lián)小學(xué)、松和小學(xué)、中心小學(xué)、金橋幼兒園服務(wù)：佳華、龍華人民醫(yī)院、百佳超市、酒樓、華富市場(chǎng)交通狀況370，302，315，508，410樓盤要緊賣點(diǎn)及突出營(yíng)銷方式名校廣場(chǎng)物業(yè)成熟地段、成熟配套投資客戶群本地的原居民、公務(wù)員、工薪階層樓盤總體評(píng)價(jià)：此項(xiàng)目靠近新華中學(xué)，因此主打名校概念，樓盤在包裝、造勢(shì)方面也差不多作的比較到位，現(xiàn)時(shí)期銷售狀況良好，但近期開盤的綠茵華庭以低價(jià)入世，對(duì)其銷售產(chǎn)生了一定的壓力。綠茵華庭物業(yè)名稱綠茵華庭位置龍觀大道與東環(huán)二路交匯處進(jìn)展商龍華經(jīng)濟(jì)進(jìn)展公司代理商自售物管公司萬(wàn)廈承建商不詳物管收費(fèi)0.8園林規(guī)劃不詳開盤時(shí)刻2002/9/8入伙時(shí)刻2002/12/31樓宇狀況現(xiàn)

51、樓售樓電話27749111建筑面積9611總占地面積/銷售時(shí)期中期折后均價(jià)2400戶型面積套數(shù)比例有用率銷售情況及分析22168-811085389銷售近60%左右32185-86361832291-986029自身配套/裝修標(biāo)準(zhǔn)提供裝修套餐區(qū)域配套商業(yè)：建行、農(nóng)行、工行教育：新華中學(xué)、三聯(lián)小學(xué)、松和小學(xué)、中心小學(xué)、金橋幼兒園服務(wù)：佳華、龍華人民醫(yī)院、百佳超市、酒樓、華富市場(chǎng)交通狀況370、302，315，508，312，410，616，620樓盤要緊賣點(diǎn)及突出營(yíng)銷方式行政中心區(qū)高有用率，低容積率交通便捷成熟地段、成熟配套升值概念投資客戶群工薪階層、龍華工作的年輕白領(lǐng)階層樓盤總體評(píng)價(jià)：本項(xiàng)目地

52、理位置優(yōu)越，交通便利，以低價(jià)位入市，力求吸引在周邊農(nóng)民房中居住白領(lǐng)的注意力，定位特不明確。樓梯包裝和相關(guān)宣傳有待加強(qiáng)。2.2.5. 市場(chǎng)分析有關(guān)結(jié)論 全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在加大調(diào)控力度下差不多健康地進(jìn)展，并成為最火爆的熱門行業(yè)之一；深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的成熟度和理性度均領(lǐng)先全國(guó)，地產(chǎn)投資安全性最大。龍華的房地產(chǎn)市場(chǎng)正逐漸入“大盤時(shí)代”，繼“風(fēng)和日麗”之后，錦繡江南花園和漂亮365花園的迅速崛起以及深圳市各大地產(chǎn)商的紛紛介入，大盤將成為今后龍華房地產(chǎn)市場(chǎng)中的統(tǒng)治者，“大盤重陣、白領(lǐng)基地”的格局已隱約可見；龍華身兼全民置業(yè)、住宅大盤化、郊居化重任，集撤鎮(zhèn)建街道辦、地鐵、擴(kuò)關(guān)、高新技術(shù)與商貿(mào)物流等多種概念與一體

53、，將成為深圳全民置業(yè)的因此之選；然而隨著土地的減少，小高層的開發(fā)已成必定之勢(shì)，物業(yè)的開發(fā)類型將逐漸向小高層和高層過(guò)度；目前，龍華的均價(jià)比南山低一半，比中心區(qū)低三分之二，價(jià)格是吸引特區(qū)內(nèi)置業(yè)群體的關(guān)鍵因素；高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)劃和政府相關(guān)政策的支持將為龍華的房地產(chǎn)物業(yè)價(jià)格得到實(shí)質(zhì)性的提升，同時(shí)也意味著龍華具有寬敞的升值空間；項(xiàng)目分析及評(píng)價(jià)3.1. 地塊解析3.1.1. 交通條件本項(xiàng)目緊臨龍華交通干道東環(huán)二路和建設(shè)路，與龍華中心廣場(chǎng)隔路相望 ，屬典型的中心廣場(chǎng)物業(yè)，交通十分便捷，有508路、370路、302路、315路、312路、410路、616路、620路等公交大巴可達(dá)本項(xiàng)目。3.1.2. 地形地

54、勢(shì)本項(xiàng)目地塊平坦，南北兩側(cè)均有良好景觀資源，一側(cè)是上萬(wàn)平方米廣場(chǎng)景觀，一側(cè)是永久性的山丘綠林和學(xué)校運(yùn)動(dòng)場(chǎng)，視野開闊，滿眼翠綠。由于一期工程已入住兩年，本項(xiàng)目的水、電、氣路等均已通“平”，具備良好的開工條件。3.1.3. 規(guī)劃限制條件 本項(xiàng)目地塊較好，總用地8384.80 M，容積率3.5，覆蓋率35%，商業(yè)面積占計(jì)容積率面積不超過(guò)5%，停車位許多于總戶數(shù)的50%。3.2. 項(xiàng)目SWOT分析 3.2.1. 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 項(xiàng)目地處龍華鎮(zhèn)中心腹地，屬龍華新老城鎮(zhèn)的中間地帶，地段優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚； 項(xiàng)目緊鄰龍華中心廣場(chǎng)，享市政大配套，并有獨(dú)特的景觀資源： 項(xiàng)目緊鄰東二環(huán)路這條龍華交通大動(dòng)脈，并緊鄰建設(shè)路，交通

55、優(yōu)勢(shì)明顯； 項(xiàng)目緊鄰新華中學(xué)，龍華幼兒園、龍華人民醫(yī)院、東源肉菜市場(chǎng)等，配套完善，生活便利無(wú)； 開發(fā)商源發(fā)實(shí)業(yè)公司經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，差不多不用銀行貸款，靠自有資金進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)，這項(xiàng)目的成功提供了實(shí)力保障； 開發(fā)商早在九十年代后期就獲得該項(xiàng)目地塊的使用權(quán)，地價(jià)十分低廉，大大降低了項(xiàng)目成本，使本項(xiàng)目今后的銷售中極具競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。3.2.2. 項(xiàng)目劣勢(shì)項(xiàng)目占地面積僅8384 M，總建筑面積不足3萬(wàn)平方米，盡管與一期工程合為一個(gè)小區(qū)，但終究較小，形不成大社區(qū)效應(yīng)；緊鄰東環(huán)二路，臨街面較長(zhǎng)，躁音阻礙不可忽視。3.2.3. 項(xiàng)目機(jī)會(huì) 龍華撤鎮(zhèn)建街道辦，是龍華都市化進(jìn)程的重要標(biāo)志，區(qū)位地位的變化必將人口聽增加，投資

56、的增大，住房需求的旺盛。政府在龍華劃出19萬(wàn)平方公里的儲(chǔ)備用地，便龍華與市區(qū)與中心區(qū)更加血肉相連。使龍華作為“深圳后花園”的魅力大增；地鐵四號(hào)線的實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，將使龍華進(jìn)一步享受現(xiàn)代交通文明，空間距離因地鐵而變短，使龍華可望真正成為白領(lǐng)重鎮(zhèn)。3.2.4. 項(xiàng)目威協(xié)龍華寬敞的市場(chǎng)前景中，已吸引了諸如：金地、城建物業(yè)集團(tuán)、富通等品牌開發(fā)商的進(jìn)駐，這些大地產(chǎn)商不管從一發(fā)理念，治理水平等都有優(yōu)勢(shì)，必定給中小進(jìn)展商及行業(yè)新進(jìn)入者構(gòu)成威協(xié)。龍華已有的風(fēng)和日麗、豐澤湖山莊、錦秀江南、漂亮365花園等幾十萬(wàn)平米的大盤，帶領(lǐng)龍華地產(chǎn)進(jìn)入了“大盤時(shí)代”，這些品牌樓盤其多樣的戶型，優(yōu)美的園林，完善的配套，對(duì)中小樓盤構(gòu)

57、成了壓力。項(xiàng)目定位及項(xiàng)目評(píng)估4.1. 項(xiàng)目定位市場(chǎng)定位：龍華 高品質(zhì) 精巧 住宅小區(qū)形象定位：龍華首席景觀住宅目標(biāo)客定位區(qū)域：以龍華區(qū)域客戶以主；特征：首次置業(yè)的住家。4.2. 方案評(píng)估意見新華苑二期項(xiàng)目規(guī)劃與地，經(jīng)邀標(biāo)方式由深圳市華陽(yáng)國(guó)際建筑設(shè)計(jì)有限公司中標(biāo)。在方案設(shè)計(jì)上，引入“后小康住宅小區(qū)”理論，結(jié)合本小區(qū)的具體位置及地形、環(huán)境、交通、密度、都市文脈、生態(tài)環(huán)境等特點(diǎn)。做出了以下特色：總體布局上采納排列布局，分兩排布置，南側(cè)一排為18層，北側(cè)一排為8層，充分利用南北兩側(cè)良好的自然景觀，在小區(qū)中部自然形成一個(gè)中心庭院。北側(cè)一排中小戶型可將東環(huán)二路的躁音擋于小區(qū)之外，保證了小區(qū)的寧?kù)o。沿東環(huán)二

58、路臨街一層布置成商鋪，充分利用了地塊的商業(yè)價(jià)值。單體設(shè)計(jì)，確保了戶戶均有開闊視野，功能分區(qū)明確，通風(fēng)采光良好，做到了明廚明衛(wèi)，經(jīng)濟(jì)合理，有用率高。建筑立面造型上，以流暢的線條和優(yōu)雅豐富的造型為體量上的要緊特征，以簡(jiǎn)潔的色彩和的景觀設(shè)計(jì)制造了繽紛燦爛的空間效果，從而形成本建筑典雅、精巧的特征。交通組織上，做到人車分流，商業(yè)人流和住宅人流的分離?？傊?，通過(guò)近半年的時(shí)刻，反復(fù)幾易其稿，目前的方案應(yīng)屬比較理想的方案，既結(jié)合了項(xiàng)目地價(jià)特征，充分挖掘了地段價(jià)值又貼近市場(chǎng)，符號(hào)目標(biāo)客戶的需求。目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排5.1. 有關(guān)工程打算講明新華苑二期籌備工作從二OO三年五月份即差不多展開，請(qǐng)專業(yè)的市場(chǎng)策劃公司進(jìn)

59、行了充分的市場(chǎng)調(diào)研，對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位和物業(yè)品質(zhì)進(jìn)行了深入的策劃，并邀請(qǐng)了三家甲級(jí)設(shè)計(jì)院進(jìn)行了建筑投標(biāo)。到目前為止，已充分把握住了市場(chǎng)并獲得了一個(gè)較為理想的方案。本項(xiàng)目打算二OO四年七月份破土動(dòng)工。 二OO四年十二月份達(dá)到正負(fù)零。二OO五年五月份主體全面封頂。二OO五年八月差不多完成主體外裝。二OO五年十二月末完成道路管網(wǎng) 綠化并申請(qǐng)竣工驗(yàn)收。5.2. 項(xiàng)目開發(fā)橫道圖見附件投資估算與資金籌措6.1項(xiàng)目總投資估算本項(xiàng)目打算投資總額為2985.8 萬(wàn)元，(不含地價(jià)款)按可銷售面積計(jì)算，銷售建設(shè)成本為1017元/M。其中： 前期費(fèi)用 14.1萬(wàn)元 勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 67.6萬(wàn)元 政府規(guī)費(fèi) 104.9萬(wàn)元建筑

60、安裝工程費(fèi) 2745.3 萬(wàn)元其它費(fèi)用 53.9 萬(wàn)元62資金籌措進(jìn)展商源發(fā)實(shí)業(yè)公司已在龍華獨(dú)立或合作開發(fā)了多個(gè)樓盤，而且均為有資金開發(fā)?，F(xiàn)已積存了較強(qiáng)的資金實(shí)力。開發(fā)新華苑二期如此的小規(guī)模樓盤，源發(fā)實(shí)業(yè)已有足夠的現(xiàn)金支持，不需向銀行或其它融資渠道籌措資金。七、銷售及經(jīng)營(yíng)收入測(cè)定71 各類物業(yè)銷售收入估算 住宅：可售面積27945m,為保守起見，整體均價(jià)按3400元/ m計(jì)算 27945 m*3400元/ m=9501.3萬(wàn)元 商業(yè)：可售面積1399 m，均價(jià)按10000元/ m計(jì)算 1399 m*10000元/ m=1399萬(wàn)元 銷售總收入為：住宅銷售收入+商業(yè)銷售收入 9501.3萬(wàn)元+1