房地產(chǎn)工程建筑成本管理 工程項目成本控制必備知識過程控制 工程合同管理辦法

1、工程合同管理辦法目的為加強*房地產(chǎn)公司項目的工程合同管理，規(guī)范工作流程，維護公司權(quán)益，特制定本管理辦法。范圍本管理辦法適用于*房地產(chǎn)公司各所屬分公司。職責(zé)3.1*房地產(chǎn)公司總部財務(wù)管理部或成本管理組負(fù)責(zé)對本管理辦法的制訂、修改、解釋、指導(dǎo)、監(jiān)督檢查。方法與控制過程4.1一般規(guī)定4.1.1本管理辦法適用于直接構(gòu)成發(fā)包單位項目開發(fā)成本且需要承包單位通過工程施工形成實體產(chǎn)品（如土建、安裝、裝飾、園林環(huán)境等）的合同；勘察、監(jiān)理、造價咨詢委托類合同參照本管理辦法執(zhí)行；土地、材料設(shè)備采購、設(shè)計類合同則另按有關(guān)管理辦法執(zhí)行。4.1.2必須遵循以下原則：4.1.2.1 合法性原則：4.1.2.2 合同書面原則

2、：4.1.2.3 事前簽訂原則：工程合同應(yīng)在經(jīng)濟事項前簽署，禁止工程類業(yè)務(wù)未簽署合同即先行施工。4.1.2.4 招標(biāo)原則 本原則包含以下兩方面含義：（1）采用招標(biāo)方式確定合作方。除下列特殊情況外的所有合同合作方均應(yīng)通過招標(biāo)方式確定：某項工程、產(chǎn)品已經(jīng)過XX房地產(chǎn)公司審批確定了長期合作伙伴關(guān)系；某些政府壟斷工程；屬于XX公司工程招標(biāo)管理辦法規(guī)定的適用情形，經(jīng)詳細(xì)填寫XX公司考察結(jié)果審批表，并按規(guī)定經(jīng)公司有關(guān)負(fù)責(zé)人集體會簽批準(zhǔn)后，方可采用考察對比的方法確定合作方。（2）合同文本作為招標(biāo)文件。擬簽合同正文及其補充協(xié)議（包括設(shè)計變更與現(xiàn)場簽證協(xié)議，工程保修協(xié)議，廉政協(xié)議），應(yīng)作為招標(biāo)文件之附件一并發(fā)給

3、投標(biāo)單位，投標(biāo)單位需對其進行確認(rèn)。4.1.2.5 利益明晰原則：合同應(yīng)清楚的界定、描述各方的權(quán)利和義務(wù)，以杜絕模糊、歧義、推諉、扯皮現(xiàn)象；合同中尤其應(yīng)有明確的、可以界定清楚的合同價款，結(jié)算辦法及付款方式；如果合同價款可能調(diào)整，則應(yīng)明確調(diào)整依據(jù)、調(diào)整方式（如何計價、總價如何最后確定等），并就設(shè)計變更與現(xiàn)場簽證的有效性，可控性做出明確規(guī)定。4.2合同訂立的管理4.2.1標(biāo)準(zhǔn)示范合同：在招標(biāo)（招標(biāo)文件附件）及合同簽署時，工程合同應(yīng)盡量采用合同標(biāo)準(zhǔn)文本。4.2.1.1 總部將房地產(chǎn)業(yè)務(wù)逐步建立統(tǒng)一的合同標(biāo)準(zhǔn)文本，各分公司應(yīng)予采用。4.2.1.2 合同標(biāo)準(zhǔn)文本內(nèi)容盡量采用FIDIC條款模式，內(nèi)容分為協(xié)議

4、條款，通用條款，補充條款和附件，其中協(xié)議條款根據(jù)具體業(yè)務(wù)、對象的不同而定；通用條款適用于所有的同類合同；補充條款則由經(jīng)辦人在具體經(jīng)辦合同時補充加入?yún)f(xié)議條款、通用條款未盡事宜。4.2.1.3 如當(dāng)?shù)卣块T有強制性規(guī)定，可按當(dāng)?shù)卣块T標(biāo)準(zhǔn)和合同執(zhí)行，但需通過補充條款等方式，充分補充與公司合同標(biāo)準(zhǔn)文本之間存在差異的內(nèi)容。4.2.1.4 如公司尚未制定合同標(biāo)準(zhǔn)文本，可以沿用以往的合同，但經(jīng)辦部門應(yīng)聯(lián)系成本管理部、工程管理部、財務(wù)管理部、辦公室、法律組，盡快制定相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)合同。4.2.1.5 當(dāng)客觀條件發(fā)生重大變化、原有合同標(biāo)準(zhǔn)文本不再適用時，業(yè)務(wù)部門應(yīng)及時提出與相關(guān)部門共同修改。4.2.2合同的經(jīng)

5、濟條款應(yīng)包括但不限于以下內(nèi)容：4.2.2.1 合同價款 或委托酬金：采用招標(biāo)方式選擇合同方的，應(yīng)以雙方確定的最終報價作為合同金額；提倡在有控制價的情況下進行招標(biāo)并確定合同價款，如果是采用費率折扣方式確定合同價款，合同中應(yīng)明確費用計取的依據(jù)、主材價格計取辦法，并規(guī)定合同雙方如何盡快核實施工預(yù)算確定合同價款，以及就確定后的合同價款簽署補充協(xié)議。4.2.2.2 為防止承包單位高估結(jié)算，應(yīng)與承包單位在工程合同中約定控制辦法。比如：報送的結(jié)算最終核減額在審核總價5%以內(nèi)（含5%）的造價咨詢酬金由發(fā)包單位支付，若結(jié)算造價最終核減額超出5%，則因造價超出部分而引起的造價咨詢酬金之增加部分由承包單位支付；若承

6、包單位報送的結(jié)算金額超出最終審定結(jié)算金額的10%（含10%）時，承包單位除造價咨詢酬金外，發(fā)包單位應(yīng)進一步扣款（扣款比例、金額各分公司自定），直至取消今后對XX工程的投標(biāo)資格（且應(yīng)在工程結(jié)算通知單強調(diào)此內(nèi)容）。4.2.2.3 計價依據(jù)：工程類合同應(yīng)將施工圖，預(yù)算書作為合同的組成附屬部分，合同附屬文件很一般還包括：招標(biāo)文件、投標(biāo)文件、答疑文件等，并應(yīng)在合同條款中明確以下問題：包干形式、定額標(biāo)準(zhǔn)、取費方法；發(fā)包單位分包工程、甲供（發(fā)包單位）材料設(shè)備、（發(fā)包單位）限價的范圍和種類；人工、材料、機械臺班的價格及其價差的結(jié)算辦法；總分包的關(guān)系、配合的范圍以及總包管理費和總包配合費的計取方法等；開辦費、施

7、工組織措施費、擾民費、文明現(xiàn)場施工費、趕工費等費用的取舍、計取辦法及其包括的具體范圍。4.2.2.4 設(shè)計變更及現(xiàn)場簽證：合同中應(yīng)規(guī)定設(shè)計變更及現(xiàn)場簽證的認(rèn)定依據(jù)、結(jié)算核價辦法，對于承包單位，可依據(jù)XX公司設(shè)計變更和現(xiàn)場簽證管理辦法的規(guī)定與其另外訂立關(guān)于設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證的協(xié)議。4.2.2.5 總價結(jié)算辦法：工程類合同可在合同中明確規(guī)定按“結(jié)算價=合同價（或預(yù)算造價）+材料價差+設(shè)計變更+現(xiàn)場簽證+獎勵-罰款”確定結(jié)算總價。4.2.2.6 結(jié)算和付款辦法：合同應(yīng)明確規(guī)定驗收及付款辦法、保修維護辦法及保修金處理辦法；進度款的支付一般按形象進度分階段確定付款金額，不采用分月審核進度款的方法；各期進

8、度款累計不應(yīng)超過總造價的80%，無準(zhǔn)確施工圖預(yù)算或無準(zhǔn)確合同總價時，應(yīng)充分考慮付款風(fēng)險，尤其在施工中后期更應(yīng)有有效的控制好進度款，以防超付。4.2.2.7 廉政約定：為維護公司利益，保護員工，在工程或其他高金額的合同中，應(yīng)與承包單位另外簽署廉政協(xié)議，作為合同的補充協(xié)議。4.2.2.8 保修協(xié)議：對施工合同，為保證工程質(zhì)量，保護公司利益，應(yīng)與承包單位另外簽署工程質(zhì)量保修協(xié)議，作合同的補充協(xié)議。4.2.3合同起草、談判與簽署的主要職能部門：工程管理部負(fù)責(zé)工期，質(zhì)量等技術(shù)部分的起草、談判和合同簽署；成本管理部負(fù)責(zé)其中的合同價款、計價方式、付款方式等經(jīng)濟部分工程的起草和談判。4.2.4合同審批流程：通

9、過招標(biāo)確定合作方后，由主辦工程師填寫合同審批表，在征得有關(guān)職能部門同意（會簽）后，上報分管副總、總經(jīng)理審批；合同審批應(yīng)按照合同的審批流程（流程見公司的XX規(guī)定）。4.2.5為提高合同審批的效率，公司領(lǐng)導(dǎo)、職能部門經(jīng)理可根據(jù)實際情況需要，在自身職能范圍內(nèi)，對于某些類別，一定金額以下的工程合同，在不違反有關(guān)規(guī)定的前提下可對下級部門或人員做一定的授權(quán)，但授權(quán)人仍為責(zé)任人。4.3合同履行的管理4.3.1合同的交底：在合同簽訂之后，一般要求至少就主體合同填寫XX公司工程合同摘要表發(fā)至各部門，并向工程、成本、采購等有關(guān)人員進行合同講解、交底說明工期、質(zhì)量、工程范圍、付款方式、發(fā)包單位職責(zé)（即甲供材料設(shè)備、

10、甲方限價、甲方分包等范圍）、總分包的關(guān)系等，以便各崗位人員協(xié)調(diào)，配合；金額較小的合同變更只填寫XX公司工程合同摘要表發(fā)送到相關(guān)部門的有關(guān)人員，以便執(zhí)行。4.3.2合同款支付4.3.2.1 項目部的工程管理人員負(fù)責(zé)合同款支付的經(jīng)辦，填寫付款申請表，工程付款審批表等，經(jīng)相關(guān)職能部門審核、公司領(lǐng)導(dǎo)審批后支付；合同款支付審批按其支付金額規(guī)模確定審批流程（流程見公司的XX規(guī)定）。4.3.2.2 對保修金等余款的支付辦法應(yīng)做明確規(guī)定，除一般保修金以外，可在合同約定發(fā)包單位在工程竣工后一定時間內(nèi)扣押承包單位一定數(shù)額的保證金。4.3.3合同變更的管理合同訂立后，因客觀條件發(fā)生變化需要變更合同內(nèi)容的，或者承包單

11、位提出變更要求的，經(jīng)辦人員應(yīng)及時向部門經(jīng)理請示報告，部門經(jīng)理同意變更的，經(jīng)辦人員在與對方協(xié)商一致后起草變更后的條款，再按照合同訂立的有關(guān)程序辦理，嚴(yán)謹(jǐn)擅自變更合同。4.3.4合同結(jié)算4.3.4.1 當(dāng)合同中約定的承包單位的責(zé)任和義務(wù)已全部完成，并且通過驗收、達(dá)到了工程結(jié)算條件，由主辦工程師協(xié)助合作方收集整理結(jié)算資料，填寫工程結(jié)算申請。4.3.4.2 如工程存在質(zhì)量問題或履約過程中承包單位存在違約情況等，主辦工程師應(yīng)在結(jié)算申請表中做出詳細(xì)說明及處理意見。4.3.4.3 由成本管理部負(fù)責(zé)按合同確定的結(jié)算方式辦理結(jié)算，并特別注意：獎罰條款的執(zhí)行（如工期獎罰，質(zhì)量獎罰，安全獎罰等）、承包方承諾讓利、各

12、項費用的計取或扣除（如水電費、扣款項目、保修金等）、承包單位多報領(lǐng)的甲供材料，變更簽證未如實實施的部分，鋼材實際用量、主材價格等。4.3.4.4 工程結(jié)算的具體方法按XX公司工程預(yù)結(jié)算管理辦法執(zhí)行。4.3.4.5 工程結(jié)算要注意結(jié)算資料的及時整理、分類、歸檔、保存。4.3.5合同執(zhí)行情況的評估：主體合同等金額較大的合同執(zhí)行完后，應(yīng)由合同主辦部門對發(fā)包單位的合同管理（工期、質(zhì)量、成本、配合等）、承包單位的工期、質(zhì)量、成本、配合等進行總結(jié)，并填寫XX公司合同執(zhí)行情況評估表。4.4合同檔案的管理4.4.1合同文本保管應(yīng)遵循及時整理、分類、歸檔保存，以便復(fù)查。4.4.2合同文本原件（包括合同文本、相關(guān)

13、補充協(xié)議、合同審批表等），應(yīng)由辦公室專人妥善保管；工程管理部、成本管理部、財務(wù)管理部、項目部應(yīng)備有合同文本等資料的復(fù)印件。4.4.3公司有關(guān)職能部門應(yīng)全面運用成本管理軟件，設(shè)立合同管理臺賬，系統(tǒng)地填報合同的簽訂、履行、結(jié)算等動態(tài)情況。4.4.4公司合同專用章由專人管理，經(jīng)法人代表或其授權(quán)人簽署同意后，合同文本才能加蓋專用印章，并做相應(yīng)的印章登記；同時要求承包單位蓋有效印章的同時，其法人代表或法定代表人還需簽字；每份合同原件由發(fā)包單位至少蓋兩個以上騎縫章。4.4.5工程合同編號4.4.5.1合同應(yīng)由專人連續(xù)統(tǒng)一編號；4.4.5.2以公司為買方，房地產(chǎn)項目合同按內(nèi)容可分為六大類：（1）土地合同（2）前期合同（3）施工合同（4）材料設(shè)備采購合同（5）園林環(huán)境合同（6）營銷包裝合同4.4.5.3 合同編號次序為： *小區(qū)-二期-施工-0014.4.5.4成本管理部、財務(wù)管理部在合同分類登記時，還應(yīng)對每份合同按總部成本核算科目進行歸屬，以便動態(tài)反映工程發(fā)生情況。4.4.6關(guān)于合同的保管期限、保密、銷毀等具體規(guī)定按照*