不動產(chǎn)評估梳理

1、不動產(chǎn)評估梳理1內(nèi)容梗概1 不動產(chǎn)估價方法簡單梳理2 不動產(chǎn)評估的整體流程3 Black-Scholes實物期權(quán)模型學(xué)習(xí)4 各評估類資格考試小匯2不動產(chǎn)估價方法收益法市場法成本法剩余法（假設(shè)開發(fā)法）路線價法基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法 目的：讓大家對不動產(chǎn)估價有一個整體上的梳理和把握3收益法是有收益或有潛在收益不動產(chǎn)的首選方法未來每年的預(yù)期純收益 總收益總費用 收益必須是持續(xù)且有規(guī)律地產(chǎn)生的，長期可以取得的一般正常收益，排除特殊的、偶然的因素 客觀、持續(xù)、穩(wěn)定 總費用：一般有管理費、維護費、稅費、保險費、房屋折舊費等 4收益法 還原率 1 安全利率風(fēng)險調(diào)整值 安全利率：無風(fēng)險的資本投資利潤率，可選用同一

2、時期一年期國債年利率或者一年期銀行定期存款年利率 風(fēng)險調(diào)整值：應(yīng)根據(jù)估價對象所處地區(qū)社會經(jīng)濟發(fā)展和土地市場狀況等對其影響程度確定 2 市場調(diào)查法 調(diào)查市場上近期發(fā)生的3宗以上在類型、性質(zhì)等方面都近似的交易案例的純收益與其價格比率的均值5市場法 替代原理 說服力強案例選取原則 1 用途相同 2 交易類型相同 3 同一供需圈（同一地區(qū)） 4 交易時間相近（最好在3個月以內(nèi)） 5 正常交易或可修正為正常交易6市場法 修正要素 1 交易情況修正(利害關(guān)系、急于買賣、信息不對稱、個別偏好等) 2 交易日期修正 3 區(qū)域因素修正 4 個別因素修正 5 土地使用權(quán)年期修正 6 容積率修正7市場法 a 區(qū)域因

3、素：交通條件、公共服務(wù)和基礎(chǔ)配套、環(huán)境條件、商業(yè)繁華程度、產(chǎn)業(yè)集聚程度、教育配套設(shè)施等 b 個別因素：土地位置、形狀、面積大小、宗地內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施水平、臨街狀況、地勢、地質(zhì)條件、水文條件、房屋的建筑結(jié)構(gòu)、樓層、朝向、新舊程度、房型、裝修、物業(yè)管理等，還有諸如規(guī)劃限制等 C 土地使用權(quán)年期：住宅用地70年、工業(yè)用地50年、教科文衛(wèi)體50年、商業(yè)旅游娛樂用地40年、綜合或其它用地50年8市場法 統(tǒng)一貨幣單位 分期付款的價格折算 交易日期修正前：應(yīng)統(tǒng)一折算到交易期日 交易日期修正后：應(yīng)統(tǒng)一折算到估價期日 小竅門 建筑物樓層的修正 多層建筑：651243 高層及小高層建筑：n-1層、n層、n-2層 9市場

4、法 建筑物樓層的劃分 低層：1-3層 多層：4-6層 中高層（小高層）：7-9層 高層：10層及以上 超高層：建筑高度100米以上 來源:住宅設(shè)計規(guī)范GB50096-1999（2003年版） 辦公建筑設(shè)計規(guī)范JGJ67-8910成本法土地土地取得費 土地開發(fā)費 相關(guān)稅費 資本利息 開發(fā)利潤(6%-10%) 土地增值收益 相關(guān)修正（如年期修正等） 確定土地價格11成本法 土地取得費 1 集體土地：就是征地費用。包括土地補償費(6-10倍)、安置補助費(4-6倍)、地上附著物和青苗補償費等 2 國有土地：土地出讓金、拆遷房屋補償費、拆遷安置補助費等 土地開發(fā)費 基礎(chǔ)設(shè)施配套費、公共事業(yè)建設(shè)配套費、

5、小區(qū)開發(fā)配套費（各地情況不一） 相關(guān)稅費 耕地開墾費(占多少墾多少)、征地管理費、耕地占用稅、新菜地開發(fā)基金、教育費附加、房屋拆遷管理費、南水北調(diào)費等（各地情況不一）12成本法房屋建筑物1 建安造價 預(yù)決算資料，當(dāng)?shù)赝两?、安裝價格2 前期費用和其它相關(guān)稅費 一般有：規(guī)劃管理費、勘查設(shè)計費、建設(shè)單位管理費、招標(biāo)管理費、質(zhì)量監(jiān)督費、合同鑒證費、安全監(jiān)督管理費、工程監(jiān)理費、抗震技術(shù)審查費、白蟻防治費、墻體材料基金、消防設(shè)施配套費等(搜集或詢問計算標(biāo)準(zhǔn))3 資金成本 合理建設(shè)工期4 重置價格確定5 成新率確定 a 年限法 尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)*100% b 打分法 結(jié)構(gòu)部分得分*

6、G+裝修部分得分*S+設(shè)備部分得分*B c 綜合成新率 c=a*40%+b*60%6 評估值=重置價格*綜合成新率13成本法結(jié)構(gòu)生產(chǎn)用房受腐蝕的生產(chǎn)用房非生產(chǎn)用房殘值率鋼結(jié)構(gòu)705080不定鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)5035600磚混結(jié)構(gòu)4030502%磚木結(jié)構(gòu)3020403%-6%簡易結(jié)構(gòu)100房屋建筑物經(jīng)濟使用年限和殘值率14剩余法 剩余法 又叫假設(shè)開發(fā)法 1 假設(shè)開發(fā)條件 a 測算開發(fā)完成后的不動產(chǎn)價值 b 計算開發(fā)成本(建筑費、專業(yè)費、稅費、租售費用、不可預(yù)見費等) c 利息 d 利潤 e 計算土地價格 2 建成條件(算是一種思路) a 確定不動產(chǎn)交易價格 b 交易稅費 c 建筑物現(xiàn)值 d 確定土

7、地價格15基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法 適用于有基準(zhǔn)地價和相應(yīng)修正體系成果的地方 基本程序 1 基準(zhǔn)地價成果的收集整理 2 宗地級別及基準(zhǔn)地價的確定 3 宗地影響因素調(diào)查及修正系數(shù)確定 4 年期修正 5 期日修正 6 容積率修正 7 開發(fā)程度和其它因素修正 8 宗地價格確定16路線價法適用于城市市街地土地的估價，迅速、公平。街道旁宗地，接近性大致相等，使用價值基本一致的地段。 宗地價格=路線價*深度指數(shù)修正*宗地面積+其它修正額 深度指數(shù)修正表、標(biāo)準(zhǔn)宗地、標(biāo)準(zhǔn)深度、里地線、臨街地(表地)、里地 其它修正：寬度、寬深比(大型商店)、容積率、出讓轉(zhuǎn)讓年期、朝向、地價分配率(土地單價調(diào)整分?jǐn)偟礁鳂菍拥谋嚷?1

8、7不動產(chǎn)評估的整體流程1 前期工作 a 核對房屋建筑物(土地)申報明細(xì)表是否填列齊全、正確，與賬面值是否相符 b 找相關(guān)人員了解建筑物(土地)基本情況、使用現(xiàn)狀，索取產(chǎn)權(quán)證明文件(產(chǎn)權(quán)證、立項文件、租賃合同等) c 根據(jù)房屋(土地)原值、凈值大小及重要性程度，確定重點房屋(土地) d 明確所有房屋(土地)位置，制作現(xiàn)場勘查路線草圖及方案 工作中會遇到不少產(chǎn)權(quán)不完善或有瑕疵的情況，如何解決？18不動產(chǎn)評估的整體流程2 不動產(chǎn)現(xiàn)場勘查要領(lǐng) 產(chǎn)權(quán)狀況 實體狀況 利用狀況 周邊狀況 做好記錄、拍攝照片、畫出草圖 在去現(xiàn)場前，應(yīng)該盡可能地收集資料，了解評估對象的具體情況，如果評估對象較多或者情況復(fù)雜，應(yīng)

9、提前勾勒出勘查路線的草圖，確定控制性建筑19不動產(chǎn)評估的整體流程 產(chǎn)權(quán)狀況 主要是產(chǎn)權(quán)不完善、產(chǎn)權(quán)瑕疵方面的，諸如所有權(quán)、使用權(quán)、地役權(quán)等權(quán)利糾紛，土地的來源、建筑物的年代等 實體狀況 宏微觀位置、四至、自然條件（形狀、坡度、平整度等）、基礎(chǔ)設(shè)施（路、電、水、暖等的供應(yīng)和保障程度）、地上建筑物的分布、內(nèi)外部的裝修情況等。做好建筑物基本情況調(diào)查表，對重點建筑做好成新率的現(xiàn)場打分 利用狀況 現(xiàn)狀用途、有無改擴建及改擴建范圍、現(xiàn)場經(jīng)營情況等 周邊狀況 估價對象周邊土地和建筑物的利用現(xiàn)狀、區(qū)域環(huán)境等 盡量做好附圖的對照20不動產(chǎn)評估的整體流程3 作價前的資料收集收益法 總收益、總費用、還原率 市場法

10、交易案例 成本法 各種取費標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定文件21不動產(chǎn)評估的整體流程4 評估作價5 評估初步結(jié)果的分析 a 一般我們都會采用兩種方法來進行作價，如果兩個結(jié)果差異較大，則在選取其中一個結(jié)果或加權(quán)取值時要有充分合理的理由 b 如果評估結(jié)果發(fā)生較大的增減值的情況，則要做出相關(guān)原因的闡述 c 評估取價依據(jù)、過程和結(jié)果要經(jīng)得起推敲和檢驗(重新審視)22Black-Scholes實物期權(quán)定價模型學(xué)習(xí) 實物期權(quán)是指在實物資產(chǎn)中的未來選擇權(quán)，是實物資產(chǎn)的所有者根據(jù)未來外部環(huán)境的變化而調(diào)整實物資產(chǎn)使用形態(tài)的靈活處置權(quán)。實物有價值，實物期權(quán)同樣也有價值。 實物期權(quán)的理論與方法可用于企業(yè)價值評估、自然資源價值評估、研發(fā)

11、項目及無形資產(chǎn)評估、柔性制造設(shè)備的評估以及房地產(chǎn)的評估。 實物期權(quán)的定價方法有Black-Scholes模型、二叉樹模型、蒙特卡羅方法等。下面主要介紹我最近在看的Black-Scholes模型在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用。23Black-Scholes實物期權(quán)定價模型學(xué)習(xí)布萊克-舒爾斯實物期權(quán)定價模型主要用于不支付紅利的歐氏看漲期權(quán)的定價假設(shè)條件：1 理想市場(無稅、無交易成本、資產(chǎn)無限可分、允許賣空等)2 無風(fēng)險收益率保持不變3 價格遵循幾何布朗運動24Black-Scholes實物期權(quán)定價模型學(xué)習(xí)布萊克-舒爾斯實物期權(quán)定價公式 C = S*N(d1)-K*e-rt *N(d2) d1= (ln(s

12、/k)+(r+ 2/2)*t) / (*t0.5) d2=d1- *t0.5C 實物期權(quán)價值S 當(dāng)前資產(chǎn)價格K 實物期權(quán)到期執(zhí)行價格N(d1)、N(d2)分別代表標(biāo)準(zhǔn)正態(tài)分布的累積概率分布函數(shù)(即分別代表某一服從正態(tài)分布的變量小于d1、d2的概率)r 年無風(fēng)險收益率t 到期時間 資產(chǎn)平均價格波動標(biāo)準(zhǔn)差25Black-Scholes實物期權(quán)定價模型學(xué)習(xí)案例： 某企業(yè)擬購置一棟寫字樓作為公司總部。該寫字樓將于6個月后竣工交付使用。開發(fā)商提出的預(yù)售條件是：簽署預(yù)購合同時繳納150萬元定金，該定金在簽訂正式購房合同時不能沖抵購房款，6個月后如企業(yè)決定購買，則以8200萬元的總價成交。若目前類似寫字樓的市場價格為8000萬元，類似寫字樓的市場價格年平均波動率為25%，當(dāng)前市場無風(fēng)險收益率為6%，問該企業(yè)該如何進行購買決策，是否可以簽訂該預(yù)購合同？26Black-Scholes實物期權(quán)定價模型學(xué)習(xí)方法一: (現(xiàn)金流折現(xiàn)法) 該企業(yè)總購樓支出的現(xiàn)值 m=150+8200/(1+3%)=8111 萬元 該寫字樓當(dāng)前市場價格 n=8000萬元 n m 則該企業(yè)肯定會拒絕簽訂該預(yù)售合同 27Black-Scholes實物期權(quán)定價模型學(xué)習(xí)方法二: (布萊克-舒爾斯定價公式) 企業(yè)相當(dāng)于持有一份6個月后購買寫字樓的期權(quán)，且不能提前執(zhí)行，說明企業(yè)持有的是一