商業(yè)業(yè)態(tài)承租水平及租金回報率計算方法

1、. 了解各業(yè)態(tài)承租水平、各級城市整體租金水平以及租金回報率的測算是購物中心成功盈收的關鍵。本專題主要從商業(yè)業(yè)態(tài)承租水平、各級城市租金水平調(diào)研以及租金回報率測算等方面，闡述購物中心租金制定需要考慮到的各個方面，供招商運營人員參考。 一、不同業(yè)態(tài)和城市的商鋪承租水平不同業(yè)態(tài)的承租水平服飾類生活效勞類餐飲類休閑娛樂類各個業(yè)態(tài)租金水平分析總結不同級別城市的租金水平在租金方面，至2014年下半年，一線城市首層商鋪租金報價平均達45.1元/天，而二線城市僅為每天每平方米25.6元，前者為后者的1.8倍左右。一線城市購物中心租金水平總結：根據(jù)以上一線城市購物中心租金水平，可以得出城市的平均水平一般在600-

2、900元/平方米/月，首層租金在1500-3000元/平方米/月。2010-2014五年間，一線城市購物中心租金將近翻倍，到達94%。二線城市購物中心租金水平三線城市購物中心租金水平一二三線城市租金水平分析總結租金回報率計算方法售后返租回報率計算方法1分析經(jīng)濟條件租期時間為8、10年計選定二層作為面積來計算兩層面積為7000計假設購物中心兩層全部公開出售，并且到達100%的銷售率2租金計算根據(jù)制定假設條件的原則及兩個假設條件，不管給商鋪的租金以及售價如何，一定要保證開展商的純收益，由此得出以下的公式：實際銷售總金額-回報客戶的金額+商鋪租金-不可預見費=純銷售額以上公式用數(shù)字表示為：銷售均價7

3、000銷售均價70008%租期月租金700012租期銷售均價70003%均價7000其中銷售均價和租金為未知，其他條件為，均價指市場推導出的市場均價假設商場在正常經(jīng)營狀態(tài)下的市場推論價格。如：一層二層銷售均價2.4萬元/1.2萬元/整體均價1.8萬元/計算方法根據(jù)前面局部表格的計算數(shù)據(jù)說明：按照商鋪租期為8年、10年分別計算相應的租金及銷售均價；不可預見費按照8年2.5%、10年3%計算。前三年的租金保持不變，從第四年開場，按照每年12%遞增。計算過程如下：第一種：按8年租期算將數(shù)據(jù)帶入到公式中，得到：銷售均價10000銷售均價100008%8月租金10000123月租金12100001+12

4、%1112%5 /1112%銷售均價100002.5%2250010000 得出銷售均價與月租金的關系方程式：銷售均價53731361月租金按照月租金從50元/-100元/的價格，帶入到公式中，則得到相應的銷售均價，既當該購物中心商鋪的租金到達*個價格時，要實現(xiàn)相應的銷售整體均價，才能保證開展商能夠得到純銷售額。二層均價按照2：1的比例計算。計算結果由以上遞增方式得出：每年租金表元/：第二種：按10年租期算計算方法同上，則計算結果為：說明：表格中的租金收益、回報金額、需貼補的金額為10年總共所需的金額。當租金到達80元/平方米，商場整體銷售均價在18000元/平方米時，開展商需貼補的金額最少，

5、如果均價超過這個價格，則需貼補的金額也要相應增加當租金到達90元/平方米，商場整體銷售均價在18000元/平方米時，開展商的租金收益超過了回報給客戶的金額，這時，開展商就不需貼補，租金已足可以滿足 給客戶回報的金額，還有盈余。由以上遞增方式得出：每年租金表元/：總結：從兩個計算結果比擬看，綜合考慮租金收益、回報客戶的金額及開展商需貼補的金額，當租期為10年，租金到達80元/平方米時，銷售價格比擬接近市場水平。產(chǎn)權式商鋪租金回報率計算方法一般產(chǎn)權式商鋪定價采用的是租金反推法，即以周邊同類市場平均租金為參考依據(jù)，按10年回收期計算，得出商鋪售價，如：*地區(qū)市場的平均租金為100元/平方米/月，按1

6、0年計算為100元/平方米/月*120月=12000元/平方米，也就是說該地區(qū)商鋪12000元的價格是可以承受的。但是以上100元/平方米/月的租金應是一個變數(shù)，并不能簡單的進展平均推算。這里可以用函數(shù)來推算出租金處于不同時期所表現(xiàn)的價格： 3、全部持有租金回報率計算方法案例：凱德MALL*灣凱德MALL*灣一商鋪為例：商場提供裝修補貼 2800元/平方米，裝修補貼共計 2800元203平方米=568400元：合約期根據(jù)營業(yè)額可返還裝修補貼，假設如下，最高返還100%：各商場業(yè)績比擬：根據(jù)以上參數(shù)，以主商圈商場最低月銷售平效80%作為第一年保守業(yè)績預估，則提成租金收入預計：根據(jù)以上營業(yè)假設可得出：第一年裝修補貼返還50%,即284200元保守估計第二年營業(yè)額未到達600萬元，則在2年合約期，凱德實際付出裝修補貼284200元2年期固定租金收益