綠地中心超高層銷(xiāo)售經(jīng)驗(yàn)分享PPT通用課件

1、南京綠地中心超高層銷(xiāo)售經(jīng)驗(yàn)分享2012.2一、項(xiàng)目基本介紹 綠地中心，傲立于鼓樓核心地段，巨擘體量近30萬(wàn)，三峰鼎立格局（世界級(jí)中央商務(wù)區(qū)）。綠地中心【云峰】國(guó)際商務(wù)首席【紫峰】摩天洲際總部【翠峰】生態(tài)商務(wù)中心紫峰項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總用地面積18721平方米建筑占地面積9361平方米總建筑面積267200平方米地上建筑面積205246平方米地下建筑面積：61954平方米道路廣場(chǎng)總面積：5476平方米綠地總面積3884平方米綠地率20.75%容積率11.09建筑覆蓋率50%建筑層數(shù)89層建筑高度450米小型機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位1000個(gè)紫峰大廈業(yè)態(tài)構(gòu)成物業(yè)類(lèi)型建筑面積（） 辦公（10-41F）6231

2、4.77 商 業(yè)48200.34 其中電影院3458.95俱樂(lè)部676.51觀(guān)光層2614.59酒 店75743.411-6F綠地中心紫峰購(gòu)物廣場(chǎng)15-41F超5A涉外甲級(jí)寫(xiě)字樓45-82F六星級(jí)綠地洲際酒店72F全景觀(guān)光層俯瞰南京全城樓層樓層功能B1-4F停車(chē)場(chǎng)B1-6F綠地廣場(chǎng)商業(yè)中心8-9F健身中心、游泳館、室外花園、SPA10-41F辦公45-46F空中大堂47F咖啡吧49-71F洲際酒店客房72F觀(guān)光廳76-77F中餐廳78-79F特色西餐廳80-81F總統(tǒng)套房82F俱樂(lè)部5A辦公標(biāo)準(zhǔn)層。辦公整層面積在2200-2500平方米同時(shí)可以靈活多種劃分方式紫峰10-41F為超5A甲級(jí)寫(xiě)字樓

3、，精裝修交付.二、銷(xiāo)售階段研習(xí)1、銷(xiāo)許取得前整棟企業(yè)定制基金洽談?wù)麠澑拍钕刃?、預(yù)售階段根據(jù)客群細(xì)分進(jìn)行垂直及平面劃分 低區(qū)分割銷(xiāo)售500萬(wàn)起（投資客） 中區(qū)1/3或半層銷(xiāo)售3000萬(wàn)起（行業(yè)領(lǐng)先成長(zhǎng)型企業(yè)）3、現(xiàn)房階段 國(guó)企、央企（世界500強(qiáng)及壟斷行業(yè)）寧缺毋濫整層銷(xiāo)售 三、尋找我們的客戶(hù) 客戶(hù)途徑分析 自然到訪(fǎng)（廣告類(lèi)） 推薦介紹 自我拓展1st . 誰(shuí)會(huì)幫我們介紹客戶(hù)？政府招商部門(mén)：稅收優(yōu)勢(shì)招商小組公司領(lǐng)導(dǎo)、員工：全員營(yíng)銷(xiāo)老客戶(hù)：售后服務(wù)同行：資源共享中介、銀行等關(guān)聯(lián)單位：利益關(guān)聯(lián)2nd . 我們從哪里找到客戶(hù)？行業(yè)協(xié)會(huì)大客戶(hù)的上下游關(guān)聯(lián)企業(yè)其他需“改善型”辦公樓周邊區(qū)域（經(jīng)濟(jì)輻射圈內(nèi)

4、）企業(yè)傳統(tǒng)陌拜到達(dá) 四、如何成交主力投資客戶(hù)群：溫州投資客、建筑師C類(lèi)客戶(hù)：投資兼自用 500萬(wàn)起投資類(lèi)唯一可售 租金表 回報(bào)率自用類(lèi)唯一可售地標(biāo) 企業(yè)實(shí)力(面子)B類(lèi)客戶(hù)：自用企業(yè) 3000萬(wàn)起行業(yè)描述：金融、科技、媒體廣告企業(yè)描述：民營(yíng)成長(zhǎng)型企業(yè)及區(qū)域行業(yè)領(lǐng)頭企業(yè)榮耀感、項(xiàng)目附加值、客戶(hù)融資渠道B類(lèi)客戶(hù)成交要點(diǎn) 抓住客戶(hù)想與大企業(yè)為鄰的心理 增加產(chǎn)品附加值，物超所值（酒店、俱樂(lè)部） 解決客戶(hù)資金問(wèn)題：大額貸款難題、其他融資方式 A類(lèi)客戶(hù)：整層客戶(hù)企業(yè)描述：國(guó)企、央企、500強(qiáng)及行業(yè)壟斷企業(yè)行業(yè)描述：金融、能源企業(yè)形象、硬件設(shè)施、付款方式及稅收政策A類(lèi)客戶(hù)成交要點(diǎn) 利用政府招商平臺(tái) 引進(jìn)行業(yè)

5、標(biāo)桿企業(yè) 做好企業(yè)內(nèi)部“關(guān)鍵人”的工作，他為我用 公司內(nèi)部上下一心、通力合作 五、內(nèi) 因優(yōu)秀商辦項(xiàng)目銷(xiāo)售員的特征性格特征：性格沉穩(wěn)內(nèi)斂、心態(tài)平和、抗壓力強(qiáng)、男性為宜 基本素養(yǎng)：知識(shí)面豐富、思想成熟從業(yè)經(jīng)歷：有過(guò)高端商辦銷(xiāo)售、高端別墅銷(xiāo)售、銀行理財(cái)經(jīng) 理、高端汽車(chē)銷(xiāo)售等 商辦項(xiàng)目銷(xiāo)售員培訓(xùn)內(nèi)容銷(xiāo)售培訓(xùn)內(nèi)容：1、金融類(lèi)：宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)、信貸政策等2、法律類(lèi)：基本法律常識(shí)、婚姻法、遺產(chǎn)繼承法等3、建筑類(lèi):機(jī)電、暖通專(zhuān)業(yè)知識(shí)、世界地標(biāo)建筑4、銷(xiāo)售類(lèi)：石真語(yǔ)、路長(zhǎng)全、韓金剛銷(xiāo)售技巧培訓(xùn)5、其他：奢侈品、國(guó)學(xué)、風(fēng)水等 六、我們的遺憾和注意點(diǎn)政府的招商政策和服務(wù)水平具有國(guó)際化商務(wù)氛圍的售樓處大廈底商盡量為銀行預(yù)留（大型商場(chǎng)業(yè)態(tài)除外）地標(biāo)運(yùn)作，商業(yè)先行萬(wàn)達(dá)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)華潤(rùn)萬(wàn)象城 商業(yè)的提前良好運(yùn)營(yíng)能夠提升綜合體項(xiàng)目的整體形象及價(jià)格預(yù)期?？v觀(guān)國(guó)內(nèi)商業(yè)綜合體巨頭：萬(wàn)達(dá)、華潤(rùn)。雖運(yùn)作模式不同，但都充分利用了商業(yè)在綜合體中的提前價(jià)值。對(duì)于普通消費(fèi)者來(lái)講，他們能夠很簡(jiǎn)單的明白這些成功運(yùn)作的商業(yè)品牌背后的辦公和公寓的價(jià)值。2007年：國(guó)內(nèi)處于寬松的宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)面、國(guó)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境良好，寫(xiě)字樓銷(xiāo)售、租賃市場(chǎng)兩旺。2008-2009年：發(fā)生全球金融危機(jī)，國(guó)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境惡化造成外資企業(yè)進(jìn)入減少