【房地產(chǎn)】上海青浦別墅項(xiàng)目市場(chǎng)研究及定位ppt課件

1、上海華燕置業(yè)謀劃二零零四年四月青浦高涇路工程市場(chǎng)研討及市場(chǎng)定位建議多元價(jià)值觀的客戶錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)市 場(chǎng)差別化目的集中潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手可以把握的本錢控制已存在和未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手思想脈絡(luò)圖宏觀市場(chǎng)分析上海別墅板塊市場(chǎng)分析工程分析市場(chǎng)建議尋覓產(chǎn)品與市場(chǎng)最正確契合點(diǎn)1、尋覓競(jìng)爭(zhēng)板塊的特殊性2、開辟市場(chǎng)的空白點(diǎn)尋覓產(chǎn)品的獨(dú)一性錯(cuò)位化的產(chǎn)品市場(chǎng)定位上海別墅宏觀市場(chǎng)分析一、總體市場(chǎng)分析2003年上海別墅平均月上漲點(diǎn)數(shù)1.1，上漲程度略低于中房上海住宅指數(shù)2的程度二、供應(yīng)分析2003年：供應(yīng)總量：359.6萬(wàn)m2占地面積：1058.3萬(wàn)m2新上市別墅總占地面積：485萬(wàn)m2平均容積率：0.342002年：供應(yīng)總量：540

2、萬(wàn)m2占地面積：1900萬(wàn)m2平均容積率： 0.281、供應(yīng)量分析2、分布區(qū)域分析松江區(qū)閔行區(qū)浦東新區(qū)青浦區(qū)長(zhǎng)寧區(qū)南匯區(qū)嘉定區(qū)徐匯區(qū)奉賢區(qū)普陀區(qū)寶山區(qū)截止03年12月31日止，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，上海市別墅工程區(qū)域分布排行為：1、松江區(qū)：232、閔行區(qū)：193、浦東新區(qū)：174、青浦區(qū)和長(zhǎng)寧區(qū)各占：115、南匯區(qū)：86、徐匯區(qū)和嘉定區(qū)各占：37、普陀區(qū)和奉賢區(qū)各占：28、寶山區(qū)：13、別墅類型分析獨(dú)立式別墅聯(lián)排別墅疊加式別墅雙拼別墅聯(lián)體別墅截止03年12月31日止，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，上海市各類別墅市場(chǎng)分額為：1、獨(dú)立式別墅：492、聯(lián)體別墅：233、雙拼別墅：134、疊加式別墅：12%5、聯(lián)排別墅：3小

3、于150萬(wàn)元：4477(套數(shù))、29(樓盤個(gè)數(shù))150300萬(wàn)元：7404(套數(shù))、54(樓盤個(gè)數(shù))300500萬(wàn)元：3969(套數(shù))、35(樓盤個(gè)數(shù))5001000萬(wàn)元：2986(套數(shù))、20(樓盤個(gè)數(shù))大于1000萬(wàn)元：861(套數(shù))、8(樓盤個(gè)數(shù))總計(jì)：19697套、147個(gè)4、在售別墅市場(chǎng)價(jià)錢分布2002年上海市別墅客戶分布上海本地外省市港澳臺(tái)外籍2003年上海別墅客戶分布外地外籍上海本地三、小結(jié) 隨著2003年整個(gè)上海“別墅年的影響，別墅呈現(xiàn)出繼續(xù)熱銷的局面，受這一要素的繼續(xù)效應(yīng)，估計(jì)今年的別墅供應(yīng)量將不低于2003年。 別墅需求較旺，上海市別墅的保有量不斷上升，從1990年200多

4、萬(wàn)平方米上升到了2003年1200多萬(wàn)平方米；獨(dú)立別墅的客戶來(lái)源是以非滬籍人士，上海本地客源，外地客戶三分天下，聯(lián)屋以及疊加別墅主要是以上海本地客源為主；客戶對(duì)于別墅的認(rèn)識(shí)也發(fā)生了變化，不再簡(jiǎn)單拘泥于別墅產(chǎn)品的簡(jiǎn)單再?gòu)?fù)制，而是更注重細(xì)部產(chǎn)品、景觀、生活方式等的綜合要素； 綜上所述：未來(lái)一段時(shí)期內(nèi)，別墅的供應(yīng)與需求將維持在平穩(wěn)形狀，但別墅價(jià)錢將穩(wěn)步上升的趨勢(shì)。上海主要?jiǎng)e墅板塊分析趙巷板塊徐涇板塊淀山湖板塊龍東大道沿線滬南公路沿線南六公里沿線佘山板塊松江大學(xué)城板塊莘閔板塊九亭-泗涇板塊上 海 別 墅 分 布 示 意 圖位于318沿線，以文明遐邇的淀山湖和朱家角為依托構(gòu)成的特殊的別墅板塊別墅特征：目

5、前在售工程多數(shù)為尾盤或預(yù)備交房，以中高檔的獨(dú)立別墅為主，主力總價(jià)在500萬(wàn)以下，小區(qū)綜合容積率多數(shù)在0.3左右,其中是上海開發(fā)度假型別墅較早的區(qū)域；開展趨勢(shì)：由于景觀的稀缺性和獨(dú)一性，該地域的開發(fā)步伐將逐漸朝著高檔型度假別墅的開展方向繼續(xù)開展；1、淀山湖板塊三一八國(guó)道沿線盈湖三島佳邸別墅綠洲江南園太陽(yáng)島高爾夫溫泉?jiǎng)e墅國(guó)際華城12345以上別墅工程共開發(fā)占地面積1754畝物業(yè)形狀分析目前本地域別墅工程多數(shù)為尾盤，以獨(dú)立別墅為絕對(duì)主力總價(jià)分析總價(jià)集中在500萬(wàn)以下，但其中也有如綠洲江南園1000萬(wàn)以上/棟的獨(dú)立別墅代表樓盤分析綠洲江南園占地面積：31.8萬(wàn)平方米建筑面積：5.57萬(wàn)平方米 容積率：

6、0.175小區(qū)組成：共143棟獨(dú)立別墅單套面積：295-645M2花園面積：1000-2000M2目前售價(jià)：?jiǎn)蝺r(jià)17000-23000元/M2特征：依800畝大淀湖而居，獨(dú)棟占地面積大，容積率小，總價(jià)高，是高檔型獨(dú)棟別墅的代表2、趙巷板塊依托A9趙巷出口的這一先天優(yōu)勢(shì)，即將構(gòu)成的中高檔的別墅區(qū)；別墅特征：該板塊是由青浦區(qū)政府全新規(guī)劃的重點(diǎn)別墅區(qū)，目前該地域多數(shù)樓盤尚在前期規(guī)劃中，依賴于淀浦河的水景資源，規(guī)劃成特征的水景別墅聚積區(qū)；案例：中海翡翠湖岸、古北佘山國(guó)際別墅、恒聯(lián)名人世家；開展趨勢(shì)：趙巷特征別墅區(qū)合計(jì)規(guī)劃8570畝用地為別墅用地，目前這一地域目前大量的土地已被批租，且多數(shù)已進(jìn)入待開發(fā)形

7、狀，并且隨著整個(gè)開發(fā)用地的向南推進(jìn)，該板塊將與松江的佘山板塊自然銜接在一同，構(gòu)成大片的中高檔別墅板塊聚集區(qū)。古北佘山國(guó)際別墅上海德天置業(yè)地塊恒聯(lián)名人世家上海祥逸置業(yè)地塊中海翡翠湖岸國(guó)中水景休閑度假村總規(guī)劃用地：8570畝，劃分了將近15個(gè)別墅地塊，進(jìn)度最快的將于04年4月底開盤古北佘山國(guó)際別墅恒聯(lián)名人世家超大型會(huì)所：超市、銀行、餐廳國(guó)中水景度假村中海翡翠湖岸綠地集團(tuán)凱迪企業(yè)詳細(xì)規(guī)劃北部：主要分布在方松公路的東西兩側(cè)，這些地塊的招招標(biāo)較早，目前地塊已開場(chǎng)開工或是工程構(gòu)造封頂，容積率均低于0.3，產(chǎn)品以低密度的獨(dú)幢別墅為主，價(jià)錢也都在萬(wàn)元以上。南部：南部地塊2003年年底才開場(chǎng)招標(biāo)，推出的兩個(gè)地塊

8、容積率都在0.5左右。剩余待開發(fā)用地容積率也控制在0.5左右，容積率決議了這些地塊將開發(fā)獨(dú)幢、雙拼、聯(lián)排等混合型的別墅。已確定工程趙巷別墅板塊的供應(yīng)量估計(jì)應(yīng)在200-260萬(wàn)平方米，以上已確定的工程的總供應(yīng)量約為64.4萬(wàn)平方米。中海翡翠湖岸占地面積：40萬(wàn)平方米建筑面積：8.5萬(wàn)平方米 容積率：0.238小區(qū)組成：218棟獨(dú)立別墅單套面積：300-580M2花園面積：400-1200M2開盤時(shí)間：04年5月目前報(bào)價(jià)：?jiǎn)蝺r(jià)12000-15000元/M2特征：水景休閑特征代表樓盤分析古北佘山國(guó)際別墅占地面積：27.73萬(wàn)平方米建筑面積：6.93萬(wàn)平方米 容積率：0.25小區(qū)組成：190棟獨(dú)立別墅

9、單套面積：250-460M2花園面積：400-1500M2開盤時(shí)間：04年6月上旬目前報(bào)價(jià)：估計(jì)單價(jià)10000多元/M2特征：居住+旅游度假型別墅恒聯(lián)名人世家占地面積：26萬(wàn)平方米建筑面積：6.5萬(wàn)平方米 容積率：0.25小區(qū)組成：150棟獨(dú)立別墅單套面積：300-400多M2花園面積：500-1400M2開盤時(shí)間：04年5月目前報(bào)價(jià)：估計(jì)單價(jià)10000元/M2特征：中式江南園林風(fēng)格小結(jié)：該板塊地理位置優(yōu)越A9公路第一下匝道口 ，路網(wǎng)交通相當(dāng)便利，南面為上海獨(dú)一的國(guó)家級(jí)佘山旅游度假區(qū)，西側(cè)為淀山湖旅游度假區(qū)，居住與度假功能均較為凸出；趙巷特征別墅板塊是由青浦政府一致規(guī)劃，一致開發(fā)，一致協(xié)調(diào)，大

10、型公共綠地，休閑度假村、學(xué)校等都由政府在先前規(guī)劃的指定位置配備，防止了區(qū)域建立呵斥的資源浪費(fèi)，并且保證了建后的運(yùn)營(yíng)性問(wèn)題；趙巷板塊在分為兩北兩個(gè)板塊，北部地域以中高檔的純獨(dú)立別墅為主，容積率根本都在0.25以下，南部地域規(guī)劃容積率在0.5左右，由于容積率相差近一倍，南部地域的別墅產(chǎn)品與北部地域會(huì)有一定的差別性，以混合型的產(chǎn)品進(jìn)入市場(chǎng)，估計(jì)其為中檔市場(chǎng)定位，上市時(shí)間最早為明年上半年。是虹橋和古北的延伸，大西郊的延續(xù)，依托滬青平公路開展擁有大都會(huì)、銀濤、草原三個(gè)高爾夫球場(chǎng)和馬場(chǎng)，構(gòu)成了中高檔別墅的聚集地良好的交通情況：滬青平公路，318國(guó)道，虹橋機(jī)場(chǎng)，外環(huán)線配套設(shè)備齊全：國(guó)際學(xué)校眾多，生活設(shè)備齊全

11、別墅開展：早期聯(lián)排為主，目前主要為獨(dú)立代表物業(yè)：早期擁有久事西郊花園、亞洲花園、安盛杉莊等； 近期的代表九溪十八島、居禮、長(zhǎng)堤花園、湖畔佳苑等；板塊概述3、徐涇板塊居禮西郊九溪十八島銀濤高爾夫金水灣西郊美林館西郊大公館豪都國(guó)際花園湖畔佳苑麗都別墅長(zhǎng)堤花園大豪山林綠波花園西郊園中園瑞虹西郊花園西郊紫郡本案本案居禮瑞虹西郊花園西郊紫郡形狀和價(jià)錢分布產(chǎn)品形狀從周邊的別墅供應(yīng)情況分析，獨(dú)立別墅占到近8成，而獨(dú)立與雙拼的混合型產(chǎn)品僅占到15%，闡明該區(qū)域是一個(gè)以獨(dú)立別墅為主導(dǎo)供應(yīng)的板塊市場(chǎng)。以五百萬(wàn)以上的高檔別墅為主價(jià)錢分析周邊二手別墅價(jià)錢周邊早期的二手聯(lián)排別墅的售價(jià)在8000-9000元左右，獨(dú)立別墅

12、的拋盤價(jià)在13000-15000元之間。 容積率分析該地域的綜合容積率多集中于0.2-0.4的區(qū)間內(nèi)，區(qū)域供應(yīng)的個(gè)案多以中高檔產(chǎn)品為主；供應(yīng)面積分析別墅形式獨(dú)立聯(lián)體供應(yīng)面積260-900205-261集中面積320-380225-240單位：平方米獨(dú)立別墅集中于320-380之間，聯(lián)排別墅集中于225-240之間；代表樓盤分析居禮占地面積：10萬(wàn)平方米建筑面積：2.3萬(wàn)平方米 容積率：0.23小區(qū)組成：72棟獨(dú)立別墅單套面積：274-591M2綠化率：70尾盤價(jià)錢：9000-13000元/M2交房時(shí)間：03年6月特征：是徐涇板塊目前獨(dú)一的現(xiàn)代風(fēng)格別墅，且定位為投資型別墅，現(xiàn)租賃情況非常好，租賃

13、價(jià)錢是周邊別墅工程的兩倍左右。九溪十八島占地面積：33.3萬(wàn)平方米建筑面積：8.3萬(wàn)平方米 容積率：0.25小區(qū)組成：一期142棟獨(dú)立別墅二期56棟獨(dú)立別墅單套面積：350-650M2花園面積：500-2000M2尾盤價(jià)錢：12000-22000元/M2交房時(shí)間：03年4月特征：是徐涇板塊目前體量最大的工程，水域面積達(dá)3萬(wàn)平方米，水景資源豐富且優(yōu)美，且產(chǎn)品上較在競(jìng)爭(zhēng)力。西郊紫郡占地面積：17.3萬(wàn)平方米建筑面積：9.96萬(wàn)平方米 容積率：0.57小區(qū)組成：共148棟獨(dú)立別墅單套面積：270-800M2花園面積：400-1000M2開盤時(shí)間：03年12月27日交房日期：05年3月價(jià)錢：一期900

14、0-12000元/ M2 ，估計(jì)二期10000元/M2左右銷售率：共分三期開發(fā)，一期銷售率100，二期未開盤環(huán)水島語(yǔ)綠波花園占地面積：20萬(wàn)平方米建筑面積：5.7萬(wàn)平方米 容積率：0.29小區(qū)組成：36棟獨(dú)立別墅8戶雙拼別墅單套面積：228-473M2花園面積：800-1500M2開盤時(shí)間：一期02年9月6日交房日期：03年6月價(jià)錢：均價(jià)7600元/ M2銷售率：共分三期開發(fā)，一期、二期銷售率100，三期未開盤項(xiàng)目名稱開發(fā)商規(guī)模 (萬(wàn)m2）推出日期地址泰星別墅三期泰星房產(chǎn)1.362004年徐涇鎮(zhèn)七號(hào)地塊綠波花園三期信力房產(chǎn)未定2004.下半年徐涇鎮(zhèn)前元路222號(hào)銀濤高爾夫別墅三期銀濤高爾夫占地

15、650畝未定滬青平公路2222號(hào)瑞虹西郊花園（暫名）大地房產(chǎn)4.42004.6徐涇鎮(zhèn)麗都別墅二期國(guó)偉置業(yè)0.52004下半年高涇路428號(hào)徐涇板塊潛在供應(yīng)量分析估計(jì)區(qū)域內(nèi)潛在的供應(yīng)量包括本工程在內(nèi)將在35-40萬(wàn)平方米左右，區(qū)域放量依然較大；板塊特征及開展趨勢(shì)特點(diǎn)：徐涇鎮(zhèn)目前的別墅供應(yīng)量主要集中在高涇路沿線和318國(guó)道沿線，別墅案量排布比較密集；由于該板塊是虹橋和古北別墅帶的延伸段，別墅區(qū)構(gòu)成較全，目前已相當(dāng)成熟，中高檔別墅的區(qū)域籠統(tǒng)已深化人心；板塊開發(fā)較早，與臨近新構(gòu)成的趙巷板塊相比，交通網(wǎng)絡(luò)設(shè)備較差，環(huán)境較為雜亂，配套反復(fù)建立，資源嚴(yán)重浪費(fèi)；開展趨勢(shì)：從整個(gè)西南部別墅板塊的開展來(lái)看，將曾現(xiàn)

16、出梯級(jí)劃分的一個(gè)狀勢(shì)：九亭-莘閔板塊仍將以經(jīng)濟(jì)型別墅為主導(dǎo)的中檔別墅群，本工程所在的徐涇板塊將和新起的趙巷板塊繼續(xù)定格于中高檔的板塊，而佘山板塊將獨(dú)霸高檔別墅區(qū)的位置。三一八國(guó)道別墅市場(chǎng)小結(jié)1、淀山湖板塊主要是以旅游度假型功能為中心競(jìng)爭(zhēng)力的的別墅板塊；2、徐涇板塊作為老虹橋地域的延伸段，已構(gòu)成中高檔別墅的聚集區(qū)；3、目前的別墅市場(chǎng)中最為關(guān)注的是青浦的趙巷板塊，其由于相對(duì)地理位置較佳，一致規(guī)劃，資源合理調(diào)配，構(gòu)成了別墅市場(chǎng)中的“古北效應(yīng)；對(duì)周邊區(qū)域的別墅板塊開發(fā)有較大的牽制造用；4、目前徐涇、趙巷、淀山湖三個(gè)板塊已構(gòu)成了各具鮮明特征的別墅板塊群，但依時(shí)間界定，趙巷別墅板塊作為別墅開發(fā)中的新生力量

17、擁有無(wú)可比較的諸多利好要素；工程思索：在別墅板塊特征較為清楚的今天，如何把握徐涇地域本身較為成熟的板塊特征，錯(cuò)位化地避開趙巷“古北效應(yīng)，抓住產(chǎn)品個(gè)性化的一面，將成為本工程立足于市場(chǎng)的關(guān)鍵。工程分析1、工程概述工程位置概略：東臨高涇路西至嘉金高速公路南近滬青平高速公路北靠西郊九溪十八島本 案地 塊滬青平高速公路高涇路嘉金高速公路2、工程經(jīng)濟(jì)目的建立用地面積： 383005 M2總建筑面積： 106028 M2容積率： 0.3建筑密度： 12.2 %綠化率： 58總戶數(shù)： 290戶3、交通概略周邊三面臨路，出行方便高涇路目前路面情況較差，滬青平高速公路的中春路段車流較慢，特別是上下班時(shí)間工程西、南

18、均臨高速公路，但并無(wú)匝道口，添加了出行的時(shí)間；配套主要依托區(qū)域： 徐涇板塊別墅區(qū)； 虹橋商業(yè)圈； 七寶商業(yè)圈； 徐涇鎮(zhèn)中心商業(yè)圈； 工程內(nèi)部的配套規(guī)劃。4、生活配套概略工程S.W.O.T分析工程優(yōu)勢(shì) Strength上海目前別墅市場(chǎng)呈現(xiàn)供需兩旺的態(tài)勢(shì)；徐涇別墅板塊為虹橋和古北地域的延伸段，區(qū)域較為成熟，中高檔別墅產(chǎn)品的區(qū)域籠統(tǒng)已構(gòu)成；基地內(nèi)有一天然河道蟠龍灣縱穿整個(gè)小區(qū),為別墅的水景營(yíng)造提供了塑材； 工程位于北側(cè)為高涇路、滬青平公路沿線，南側(cè)與西側(cè)為A9(延安西路延伸段和嘉金高速公路，交通規(guī)劃較為理想；工程離虹橋機(jī)場(chǎng)較近，提供了空中出行便利性；工程優(yōu)勢(shì) Weakness工程所處的高涇路別墅小區(qū)

19、與廠房混建，且均已成型，區(qū)域整體籠統(tǒng)不佳；徐涇板塊南側(cè)雖為A9國(guó)道第一匝道口位于趙巷和嘉金高速公路，但并無(wú)上下匝道口，與中心城區(qū)的絕對(duì)間隔并無(wú)縮短；工程的基地較不規(guī)那么，且兩面臨高速公路，在規(guī)劃規(guī)劃上有一定難度；南側(cè)的兩條高速公路建成后將對(duì)本工程有非常明顯的干擾；工程機(jī)遇 Opportunity上海經(jīng)濟(jì)程度正處于高速開展時(shí)期，為別墅市場(chǎng)培育了大批的客戶層，隨著經(jīng)濟(jì)的繼續(xù)開展，這一階層正在逐漸壯大；隨著2003年SARS事件之后，多數(shù)人居住習(xí)慣發(fā)生了改動(dòng)，近郊低密度住宅逐漸成為了首選；隨著市中心城區(qū)的房?jī)r(jià)繼續(xù)增漲，近郊的低密度住宅成為了最正確的替代品，工程擁有潛在的市場(chǎng)機(jī)遇；工程要挾 Threa

20、ts徐涇板塊貯藏著大量的潛在新盤供應(yīng)量、以及周邊樓盤后續(xù)盤都將對(duì)本工程帶來(lái)一定的市場(chǎng)沖擊；上房集團(tuán)在九亭鎮(zhèn)與徐涇鎮(zhèn)交界處共批地1500畝地塊屬于九亭鎮(zhèn)，目前產(chǎn)品未定，這對(duì)于本工程擁有宏大的沖擊力見(jiàn)下頁(yè)；趙巷板塊南側(cè)的工程與本工程的有較大的同質(zhì)性，但其規(guī)模性和規(guī)劃前瞻性要遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于本工程，成為本工程最大的競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域；隨著市政府關(guān)于為高價(jià)房地產(chǎn)“降溫的相關(guān)政策相繼出臺(tái)，將對(duì)本工程呵斥一定的沖擊，并且使一部分投資客的投資熱情遭到影響；趙巷板塊200-260萬(wàn)平方米九亭板塊1500-2000畝地左右徐涇板塊30-40萬(wàn)平方米本工程周邊潛在供應(yīng)量分析綜述目前上海整個(gè)經(jīng)濟(jì)大環(huán)境較佳，為本工程的開發(fā)奠定了堅(jiān)實(shí)的

21、外部根底；工程面臨著周邊區(qū)塊潛在供應(yīng)量的猛烈競(jìng)爭(zhēng)，不確定市場(chǎng)要素也較多，如何選擇最正確錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)的產(chǎn)品、投放的最正確市場(chǎng)節(jié)點(diǎn)和獨(dú)特的企劃思緒，是本工程勝利的關(guān)鍵。 運(yùn)營(yíng)的前瞻性+準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位+優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品+出奇制勝的營(yíng)銷戰(zhàn)略 尚佳的口碑+品牌效應(yīng)市場(chǎng)定位X 決策根底宏觀大環(huán)境Y 決策基因華燕謀劃F1線：判別F2線：創(chuàng)新本工程市場(chǎng)定位謀劃板塊分析產(chǎn)品類型區(qū)位板塊特殊要素地塊現(xiàn)狀水景資源容積率總占地面積總建筑面積價(jià)錢單套建筑面積單套占地面積花園面積工程容積率分析本工程規(guī)劃容積率為0.3，處于中高檔與中檔產(chǎn)品之間，產(chǎn)品定位于中高檔與中檔產(chǎn)品，應(yīng)把握住市場(chǎng)的差別化要素；區(qū)域曾經(jīng)構(gòu)成了中高檔別墅的聚居群其

22、位置及面積可以塑造出精品住宅產(chǎn)品為區(qū)域內(nèi)較為稀缺性的低容積率的多體態(tài)別墅小區(qū)具備了開發(fā)“中高檔別墅的條件容積率目的符合中高檔別墅開發(fā)的要求有可供利用的充足的外部資源可供塑造產(chǎn)品分析從以上數(shù)據(jù)可以看出，工程曾經(jīng)具備區(qū)域開發(fā)中高檔產(chǎn)品的先決條件 本工程是目前板塊內(nèi)潛在開發(fā)量最大的一個(gè)工程1. 與其他容積率相近似樓盤的產(chǎn)品多為純獨(dú)立別墅2.4.6. 區(qū)域內(nèi)缺乏較有特征的雙拼別墅3. 目前已售完的工程其主要所面臨的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是區(qū)域內(nèi)的4. 區(qū)域板塊內(nèi)與本工程技術(shù)經(jīng)濟(jì) 一樣的工程不多，且多已售完；競(jìng)爭(zhēng)性較小5.3.工程與區(qū)域板塊內(nèi)比較從板塊內(nèi)的市場(chǎng)分析，客觀上要求本工程不僅僅局限于板塊內(nèi)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，還要與

23、臨近的競(jìng)爭(zhēng)板塊相比較；* 位于A9公路的第一匝道口，往返于市區(qū)較為便利； 趙巷板塊一致規(guī)劃，一致協(xié)調(diào)，構(gòu)成了別墅中的“古北效應(yīng)“，綜合質(zhì)量得到了極大的拉升； 目前板塊內(nèi)尚無(wú)生活配套設(shè)備，但區(qū)域內(nèi)已有詳盡的規(guī)劃，且南側(cè)還有規(guī)劃中的高檔配套商服； 板塊的開展趨勢(shì)是向南部的佘山地域，將會(huì)構(gòu)成上海最大的高檔別墅區(qū)；趙巷板塊徐涇板塊競(jìng)爭(zhēng)板塊市場(chǎng)分析區(qū)域比較交通依賴于318國(guó)道和延安路中春路匝道口，頂峰時(shí)段較為擁堵，出行才干相對(duì)較弱；徐涇板塊是老虹橋的延伸，自然構(gòu)成，因此規(guī)劃與趙巷相比較差，但已構(gòu)成較為成熟的中高檔別墅聚居區(qū)；該區(qū)域生活配套主要依托于七寶、虹橋地域，區(qū)域內(nèi)尚無(wú)詳細(xì)規(guī)劃；板塊目前已自然與虹橋

24、、古北地域構(gòu)成了上海較有特征的中高檔別墅聚集區(qū)；定位分析競(jìng)爭(zhēng)板塊小結(jié) 徐涇板塊與中心城區(qū)的相對(duì)間隔要優(yōu)于趙巷板塊， 但絕對(duì)間隔不及趙巷地域； 趙巷板塊在規(guī)劃規(guī)劃上要優(yōu)于徐涇板塊； 趙巷板塊在資源利用上優(yōu)于徐涇板塊； 在目前的情況下，徐涇地域的商業(yè)配套要優(yōu)于趙巷板塊； 趙巷板塊一致開發(fā)，兩北兩側(cè)的目的群體完全不同， 防止了板塊內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)其它板塊的開發(fā)具有較強(qiáng)的牽 制造用；而這樣的規(guī)劃是徐涇板塊所不及的；差別點(diǎn)選擇錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)是本板塊工程尋覓目的市場(chǎng)的必由出路市場(chǎng)定位建議：西郊新型中高檔產(chǎn)品的領(lǐng)跑者以全新的Villa和Townhouse的別墅精品主導(dǎo)市場(chǎng)定位詮釋經(jīng)過(guò)定位分析得出，結(jié)合本工程的各種經(jīng)濟(jì)

25、目的，本工程應(yīng)有較高的市場(chǎng)立意，定位于區(qū)域中高檔產(chǎn)品；本工程位于整個(gè)大西郊的概念中，西郊的中高檔籠統(tǒng)已深化人心，既強(qiáng)勢(shì)了本工程的地域特征，又為產(chǎn)品樹立了較高的質(zhì)量；區(qū)域原中高檔產(chǎn)品均鎖定于獨(dú)立別墅，產(chǎn)品形狀較為單一，曾經(jīng)構(gòu)成了區(qū)域產(chǎn)品突破的瓶頸，本案應(yīng)推陳出新以多形狀的產(chǎn)品引領(lǐng)新的市場(chǎng)；本產(chǎn)品以全新的Villa和Townhouse的精品別墅進(jìn)入市場(chǎng)，以區(qū)域新型化的中檔產(chǎn)品，走錯(cuò)位化的市場(chǎng)道路；本工程目前最大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是趙巷板塊群，按照其北塊容積率為0.25以下，而南側(cè)那么控制在0.5左右，本工程假設(shè)以單一性的產(chǎn)品沖擊市場(chǎng)，會(huì)形本錢工程遭到南北塊的集中打壓，所以工程應(yīng)選擇錯(cuò)位化的定位入市；另外由于該板塊南塊地域的入市時(shí)機(jī)與本工程會(huì)有同期性的能夠，本工程應(yīng)將選擇優(yōu)于南側(cè)的規(guī)劃來(lái)取悅市場(chǎng)；*九溪十八島麗都別墅湖畔佳苑西郊美林館西郊紫郡居禮安盛景園*案名產(chǎn)品獨(dú)一性面積控制較為合理，經(jīng)濟(jì)型別墅以單體特征產(chǎn)品和水景規(guī)劃為個(gè)案特征超出區(qū)域供應(yīng)特征大面積戶型特征環(huán)水島嶼與江南園林規(guī)劃區(qū)域獨(dú)一性投資型產(chǎn)品高密度、高容積率的稀有純獨(dú)棟別墅依托其前期成熟的社區(qū)環(huán)境錯(cuò)位化分析在