w科富陽(yáng)金橋北路地塊金色家園項(xiàng)目ppt課件

1、富陽(yáng)金橋北路地塊可研報(bào)告杭州公司工程開展部2021年8月28日一 土地屬性分析二 市場(chǎng)分析與時(shí)機(jī)選擇三 客戶定位與產(chǎn)品處理方案四 工程運(yùn)營(yíng)分析五 土地獲取方式及風(fēng)險(xiǎn)分析六 公司運(yùn)營(yíng)影響分析七 才干需求分析八 總結(jié)與建議目 錄PART 1 土地屬性分析 工程根本信息 區(qū)位情況 土地屬性 地價(jià)分析 土地屬性結(jié)論政府公開掛牌樓面價(jià)為1125元/平米；根據(jù)目前市場(chǎng)情勢(shì)，估計(jì)成交樓面價(jià)為2000元/平米本報(bào)告按2000元/平米測(cè)算1.1 工程根本概略 項(xiàng)目位置行政區(qū)富陽(yáng)市地段金橋北路西側(cè)（緊鄰萬(wàn)科金色家園項(xiàng)目）占地面積代征地面積0計(jì)容積率建筑面積可售面積301631凈地面積153336住宅面積29428

2、0小計(jì)153336非住宅面積0容積率2.0商業(yè)7351地價(jià)地價(jià)總額底價(jià)3.45億車庫(kù)(不含地下)0測(cè)算價(jià)6.13億不可售面積5041土地單價(jià)底價(jià)150萬(wàn)元/畝小計(jì)306672測(cè)算價(jià)267萬(wàn)元/畝不計(jì)容積率建筑面積可售面積 70537可售樓面地價(jià)底價(jià)1125元/m2不可售面積21280測(cè)算價(jià)2000元/m2小計(jì)91817土地使用權(quán)歸屬國(guó)有土地規(guī)劃用途商業(yè)辦公、住宅用地（商業(yè)辦公面積總建面5%）轉(zhuǎn)讓方式公開招拍掛 富陽(yáng)城市根本情況 面積人口經(jīng)濟(jì)市域面積（平方公里）建成區(qū)面積（平方公里）常住人口（萬(wàn)人）戶籍人口（萬(wàn)人）GDP（億元）二產(chǎn)比例（%）人均可支配收入（元/人）1831-64-28962.7

3、190421.2 區(qū)位情況未來(lái)3-5年內(nèi)仍將維持其區(qū)域性購(gòu)房特征富陽(yáng)市行政隸屬于杭州，定位為杭州“第四副城；320國(guó)道為其城區(qū)與杭州的主要通路從杭州開展規(guī)模以及其他副城的飽和度分析，對(duì)于“第四副城的開展“遠(yuǎn)需時(shí)日運(yùn)動(dòng)休閑產(chǎn)業(yè)功能區(qū)現(xiàn)代工業(yè)經(jīng)濟(jì)功能區(qū)沿江富春江、沿路320-23國(guó)道兩條軸線，構(gòu)成了圍繞主城區(qū)的塊狀產(chǎn)業(yè)規(guī)劃構(gòu)造是高度自給自足的產(chǎn)業(yè)開展方式江南新城下沙新城臨平新城320國(guó)道之江轉(zhuǎn)塘杭千高速沿江大道本地塊西湖之江轉(zhuǎn)塘三墩城西富陽(yáng)繞城高速1.2 區(qū)位情況 富陽(yáng)城市根本情況 富陽(yáng)城市開展城市向北1.2 區(qū)位情況 工程所在之城北片區(qū)成為開發(fā)熱點(diǎn) 區(qū)域人氣在逐漸積累的過(guò)程中，大型居住片區(qū)構(gòu)成趨

4、勢(shì)明顯富江春320國(guó)道西山虎山傳統(tǒng)老城區(qū)第一輪開展沿江西擴(kuò)金橋北路北向腹地成為開展主要方向傳統(tǒng)城區(qū)位于東南部“沿江西擴(kuò)告一段落西臨西山、東靠虎山、南臨富春江的地理特征北向開展成為必然趨勢(shì)金橋北路沿線逐漸構(gòu)成商品房開發(fā)本地塊西湖本地塊江南新城下沙新城臨平新城富陽(yáng)320國(guó)道之江轉(zhuǎn)塘杭千高速沿江大道繞城高速 宗地域位1.3 土地屬性 宗地域位1.3 土地屬性地塊位于富陽(yáng)市中心以北約3公里，金橋北路與公園西路交界處，萬(wàn)科金色家園工程西側(cè)；間隔杭州市中心約30公里，約40分鐘車程市中心本地塊金色家園 宗地四至1.3 土地屬性宗地金色家園金橋北路規(guī)劃公園西路規(guī)劃道路規(guī)劃道路北：規(guī)劃公園西路(現(xiàn)狀為魚塘)南

5、：規(guī)劃道路(現(xiàn)狀為魚塘)西：規(guī)劃道路(現(xiàn)狀為魚塘)東：金橋北路 宗地現(xiàn)狀1.3 土地屬性宗地金色家園金橋北路規(guī)劃公園西路規(guī)劃道路規(guī)劃道路 宗地現(xiàn)狀為魚塘宗地阿周海鮮大酒店拆遷安頓房綠化帶及小區(qū)市第三期經(jīng)濟(jì)適用房容大酈城一期 周邊環(huán)境1.3 土地屬性金色家園魚塘魚塘 周邊配套1.3 土地屬性 道路交通情況良好,公共交通匱乏 具有一定景觀、環(huán)境資源安居房有一定影響 配套處于完善過(guò)程中道路金橋北路、春秋北路兩條南北主軸聯(lián)通工程與傳統(tǒng)城區(qū)公交暫無(wú)公交配套配套大型購(gòu)物設(shè)備：大潤(rùn)發(fā)賣場(chǎng)與本案相距約1.3km教育配套：永興初中部與本案相距500m醫(yī)療、金融、文體、休閑、文娛等效力類商業(yè)設(shè)備 目前處于匱乏形狀

6、景觀西北向可瞭望遠(yuǎn)山景觀環(huán)境東臨經(jīng)濟(jì)適用房空氣質(zhì)量?jī)?yōu)于城區(qū)環(huán)境清幽，噪音較少規(guī)劃本案西北側(cè)規(guī)劃富陽(yáng)市人民醫(yī)院本案正北項(xiàng)規(guī)劃賣場(chǎng)間隔市政府直線間隔約2.7km食品廠旅館海鮮酒樓公元名家農(nóng)民房永興幼兒園待定萬(wàn)科金色家園宗地宗地 宗地周邊教育配套完善，有富陽(yáng)最好的私立學(xué)校富陽(yáng)永興學(xué)校含中學(xué)部及小學(xué)部； 周邊商業(yè)配套雖有涉及但是氣氛不濃重； 醫(yī)療和健身配套還比較欠缺。商業(yè)教育醫(yī)療土地屬性描述（配套共分成5個(gè)等級(jí)）配套設(shè)施教育文化項(xiàng)目周邊1公里范圍內(nèi)，有全市最好的私立學(xué)校富陽(yáng)市永興學(xué)校（含中學(xué)部及小學(xué)部）和富陽(yáng)市第四小學(xué)；項(xiàng)目3公里范圍之內(nèi)有市二中和鎮(zhèn)二小。商業(yè)配套項(xiàng)目1公里范圍內(nèi)有太陽(yáng)城堡酒店和綠檳榔

7、廣場(chǎng)；項(xiàng)目3公里范圍內(nèi)有玉長(zhǎng)城商業(yè)廣場(chǎng)（銀泰已簽約）、國(guó)美電器、世紀(jì)聯(lián)華和大潤(rùn)發(fā)超市等醫(yī)療衛(wèi)生項(xiàng)目周邊有吳氏腫瘤?？漆t(yī)院；項(xiàng)目3公里范圍內(nèi)有婦保醫(yī)院、富陽(yáng)中醫(yī)骨傷科醫(yī)院和富陽(yáng)預(yù)防保健所。景觀健身項(xiàng)目東南側(cè)2公里有兒童公園。 區(qū)域配套1.3 土地屬性宗地商業(yè)教育醫(yī)療太陽(yáng)城堡酒店富陽(yáng)市永興學(xué)校富陽(yáng)市綜合市場(chǎng)綠檳榔廣場(chǎng)富陽(yáng)第四小學(xué) 區(qū)域配套1.3 土地屬性玉長(zhǎng)城商業(yè)廣場(chǎng)銀泰已簽約1.3 土地屬性宗地金色家園金橋北路規(guī)劃公園西路規(guī)劃道路規(guī)劃道路 不利要素闡明地塊東側(cè)金橋北路及地塊紅線南側(cè)均有高壓電塔 地價(jià)與付款節(jié)拍地價(jià)包含內(nèi)容與價(jià)款組成：凈地價(jià)格總額：61334萬(wàn)元；土地單價(jià)：267萬(wàn)元/畝；樓面20

8、00 元/平方米支付節(jié)奏支付進(jìn)度 2009 年 9 月2009 年 9 月2010 年 3 月2010 年 9 月2011 年 3 月支付金額（萬(wàn)元） 6900536749067付款條件支付掛牌保證金公開摘牌后10日內(nèi)支付20%（保證金可抵扣）6個(gè)月內(nèi)，支付地價(jià)款總額20%12個(gè)月內(nèi)，支付地價(jià)款總額30%18個(gè)月內(nèi)，支付地價(jià)款總額30%1.4 地價(jià)分析公開掛牌樓面價(jià)為1125元/平米；本版測(cè)算按2000元/平米計(jì)；政府規(guī)定付款周期為18個(gè)月，付款節(jié)拍為2:2:3:3；為保證2021年結(jié)算，本地塊方案在2021年3月付清地價(jià)款 可比地價(jià)1.4 地價(jià)分析宗地水果市場(chǎng)地塊奔騰德邑上城出讓時(shí)間：202

9、1-1面積：32000方容積率：2.3成交樓面地價(jià)：2100元/方復(fù)地地塊出讓時(shí)間：2007-10面積：140.5畝容積率：2.5成交樓面地價(jià)：1300元/方 存量土地供應(yīng)1.4 地價(jià)分析宗地公園西路沿線地塊面積：合計(jì)約80畝容積率：2.0地價(jià)未定金橋北路沿線地塊面積：合計(jì)約360畝容積率：1.8-2.0地價(jià)未定迎賓北沿線地塊面積：合計(jì)約230畝容積率：1.5-2.3地價(jià)未定品 類 C（未來(lái)有向G升級(jí)的潛力）產(chǎn)品定位 改善型富陽(yáng)高端城市公寓 土地屬性小結(jié)優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)地塊規(guī)模較大，形狀規(guī)整臨近主干道金橋北路與公園西路，交通便捷地處富陽(yáng)城市發(fā)展方向周邊樓盤集聚，未來(lái)會(huì)成為大型居住區(qū)，逐步形成良好的居住

10、氛圍相對(duì)富陽(yáng)市場(chǎng)容量，地塊體量過(guò)大現(xiàn)狀配套欠成熟1.5 土地屬性結(jié)論P(yáng)ART 2 市場(chǎng)分析與時(shí)機(jī)選擇 富陽(yáng)市場(chǎng)整體宏觀分析 富陽(yáng)住宅市場(chǎng)分析 細(xì)分市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局趨勢(shì)判別 市場(chǎng)分析結(jié)論2.1 富陽(yáng)市場(chǎng)整體宏觀分析產(chǎn)業(yè)構(gòu)造工業(yè)總產(chǎn)值占當(dāng)?shù)谿DP總量的70以上以通訊器材及紙業(yè)基地出名全國(guó)經(jīng)濟(jì)實(shí)力2007年全市實(shí)現(xiàn)消費(fèi)總值289億元，增長(zhǎng)21.2%2007年全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣排名第28位生活程度2007城鎮(zhèn)居民人均可支配收入19042元，增長(zhǎng)14.2%人均儲(chǔ)蓄余額16079元，增長(zhǎng)4.5%。典型的浙江縣城經(jīng)濟(jì)開展方式，整體產(chǎn)業(yè)處于穩(wěn)定開展期，民間資本比較富庶總體市場(chǎng)與杭州關(guān)聯(lián)度不高，未來(lái)假設(shè)干年仍是獨(dú)立區(qū)域市場(chǎng)

11、城市研判2.1 富陽(yáng)市場(chǎng)整體宏觀分析富陽(yáng)市場(chǎng)總體供求匹配，非常安康城市化和城市擴(kuò)張穩(wěn)步進(jìn)展中，市場(chǎng)容量穩(wěn)步擴(kuò)展08年受新增供應(yīng)影響；從07-08年土地出讓有限，未來(lái)新增供應(yīng)有限，供求非常安康趨勢(shì)預(yù)測(cè)2.1 富陽(yáng)市場(chǎng)整體宏觀分析2007年富陽(yáng)企業(yè)職工人數(shù)與工資情況年平均工資線：28477元數(shù)據(jù)來(lái)源：2007年富陽(yáng)統(tǒng)計(jì)年鑒 機(jī)關(guān)事業(yè)單位、泛公務(wù)員以及大型制造業(yè)企業(yè)的中高管，必定會(huì)成為住宅的主力消費(fèi)群體。 居民購(gòu)買力2.2 富陽(yáng)住宅市場(chǎng)分析 板塊劃分宗地類型：高層公寓 G2+TOP 賣點(diǎn)：稀缺的市中心地塊G2產(chǎn)品：65000-7500元/方 溫馨性三房、四房130-170方)TOP產(chǎn)品：江濱18號(hào)公

12、館，一線江景房，1.2萬(wàn)元，200-350方平層公寓已售罄城北板塊市中心板塊鹿山新區(qū)類型：排屋+公寓賣點(diǎn)：自然環(huán)境，低密度住宅排屋：300-500方，15000-16000元/方疊排：230-300方，11000-12000元/方公寓：120-160方，7000-8000元/方類型：高層公寓，少量花園洋房賣點(diǎn)：開展?jié)摿?，合理總價(jià)產(chǎn)品：溫馨性三房、四房，少量經(jīng)濟(jì)型兩房售價(jià)：5000-6500元/方2.2 富陽(yáng)住宅市場(chǎng)分析20212007125-144180-210210-250200-25070-9090-1250-70144-180250-300主流產(chǎn)品：120-140方(三房) 次主力產(chǎn)品：

13、90方兩房，160-200方 (四房)08年，90方產(chǎn)品的集中供應(yīng)，呵斥了08年90方以下產(chǎn)品成交量井噴式提升； 需求特征：分面積段成交情況 單位：套數(shù)首置首改再改主力產(chǎn)品次主力產(chǎn)品次主力產(chǎn)品2.2 富陽(yáng)住宅市場(chǎng)分析闡明：數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)不全面，取主力在售樓盤數(shù)據(jù) 需求特征：分總價(jià)段成交情況 單位：套數(shù)2007年兩房90方集中在：50萬(wàn)以內(nèi)三房125-144方集中在：50-90萬(wàn)四房144-210方集中在：90-110萬(wàn)大四房210-300方公寓：90-130萬(wàn)疊排：200-300萬(wàn)排屋300-500方集中在：400-600萬(wàn)表格未表達(dá)2.2 富陽(yáng)住宅市場(chǎng)分析 市場(chǎng)供需特征分析規(guī)范兩房 50萬(wàn)以內(nèi)排屋

14、400-600萬(wàn)溫馨三房 50-90萬(wàn)四房 90-130萬(wàn)疊排、市中心TOP 200-300萬(wàn)供需特征：溫馨三房、四房，主流市場(chǎng)，容量較大，但競(jìng)爭(zhēng)猛烈。其中G2品類工程，四房熱銷。C品類工程三房熱銷典型工程：丁香公寓、城市花園等時(shí)機(jī)點(diǎn)分析：主流市場(chǎng)，直面競(jìng)爭(zhēng)。溢價(jià)才干中等，非最正確選擇方案供需特征：非主力需求，容量有限，現(xiàn)有產(chǎn)品多屬于90目的被迫選擇典型工程：公元名家、陽(yáng)光里等時(shí)機(jī)點(diǎn)分析：溢價(jià)才干最弱，不建議開發(fā)此產(chǎn)品供需特征：集中在鹿山新區(qū)，供應(yīng)量有限，市場(chǎng)認(rèn)可度較高典型工程：錦繡蘭庭、御園、水印林語(yǔ)時(shí)機(jī)點(diǎn)分析：環(huán)境，產(chǎn)品均具有較高的稀缺性，溢價(jià)才干最高。供需特征：排屋社區(qū)中的補(bǔ)充產(chǎn)品。 整

15、體供應(yīng)量有限，認(rèn)可度較高.沿江TOP產(chǎn)僅一個(gè)工程江濱18號(hào)公館，已售罄。時(shí)機(jī)點(diǎn)分析：該總價(jià)段產(chǎn)品供應(yīng)量有限，供需矛盾最大，溢價(jià)才干較高。工程可經(jīng)過(guò)質(zhì)量提升，產(chǎn)品精裝修產(chǎn)品，彌補(bǔ)地段缺乏可提供空中復(fù)式產(chǎn)品，合理控制面積，控制總價(jià)，獲得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)2.3 細(xì)分市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局趨勢(shì)判別 典型競(jìng)品分析丁香花園宗地工程規(guī)模：總建筑面積約18萬(wàn)方，其中地上建筑面積15萬(wàn)方；產(chǎn)品：高層公寓120-140方三房為主，160-170方緊湊四房為輔；總戶數(shù)：1100余套車位比：1：0.6售價(jià)：6000元/方銷售情況：樓盤名稱總套數(shù)已推量去化量在售剩余套數(shù)成交均價(jià) （元/）丁香花園11047536431105680 典型競(jìng)

16、品分析丁香花園 規(guī)劃：強(qiáng)化小組團(tuán)的圍合感 景觀：貝爾高林設(shè)計(jì)，內(nèi)部高低參差社區(qū).內(nèi)水景較多，疊式噴水池、噴泉、人工湖組成； 立面：新古典主義的建筑手法,模擬綠城風(fēng)格,大氣、典雅、流暢、穩(wěn)重2.3 細(xì)分市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局趨勢(shì)判別 典型競(jìng)品分析城市花園 宗地工程規(guī)模：總占地90畝，總建筑面積近12萬(wàn)平米產(chǎn)品：方，三房；180方，四房為主總戶數(shù)：16幢，588戶綠化率：40%售價(jià)：7000元/方銷售情況：城市花園 樓盤名稱總套數(shù)已推量去化量在售剩余套數(shù)成交均價(jià) （元/）龍祥城市花園58458443514965002.3 細(xì)分市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局趨勢(shì)判別 典型競(jìng)品分析城市花園 立面：新古典建筑風(fēng)格，模擬綠城風(fēng)格，成

17、熟 穩(wěn)重戶型：大開間客廳，弧形的落地飄窗，南北雙陽(yáng)臺(tái)，采光通風(fēng)良好；景觀規(guī)劃：規(guī)劃中央大景觀，一些水系、雕塑等2.3 細(xì)分市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局趨勢(shì)判別戶型圖180方 典型競(jìng)品分析錦秀蘭庭 宗地總用地面積：7萬(wàn)平米，總建筑面積9萬(wàn)，容積率1.15；產(chǎn)品：排屋：430450平方米疊排：265320平方米多層、小高層：108套，110、140、160售價(jià)：排屋：?jiǎn)蝺r(jià)13000-16000元/，起價(jià)475萬(wàn)/套疊排：?jiǎn)蝺r(jià)在11000-12000元/，總價(jià)在260-350萬(wàn)/套公寓：8000元./毛坯左右錦繡蘭庭 錦秀蘭庭 聯(lián)排：90套4幢小高層共108套二期：總建0.78萬(wàn)疊排：132套2.3 細(xì)分市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格

18、局趨勢(shì)判別 典型競(jìng)品分析錦秀蘭庭 效果圖戶型圖322方2.3 細(xì)分市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局趨勢(shì)判別2.4 市場(chǎng)分析結(jié)論 工程時(shí)機(jī)點(diǎn)分析 整體市場(chǎng)：開展比較安康，未來(lái)兩年供需關(guān)系平穩(wěn)； 土地屬性：城市開展方向，市政府主力打造區(qū)塊，周邊教育資源、醫(yī)療配套規(guī)劃、商業(yè)配套規(guī)劃齊全，無(wú)艱苦不利要素； 產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力：區(qū)域市場(chǎng)品牌開發(fā)商僅金都房產(chǎn)也告罄，復(fù)地房產(chǎn)未上市總體產(chǎn)品素質(zhì)不高，工程產(chǎn)品較容易引領(lǐng)市場(chǎng)；產(chǎn)品供需特征：200-300萬(wàn)，總價(jià)市場(chǎng)供應(yīng)量有限，溢價(jià)才干較高工程可經(jīng)過(guò)質(zhì)量提升，精裝修產(chǎn)品，彌補(bǔ)地段缺乏,可提供復(fù)式產(chǎn)品類疊排產(chǎn)品，合理控制面積，控制總價(jià)，獲得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)PART 3 客戶定位與產(chǎn)品處理方案 工程整

19、體定位 產(chǎn)品線的選擇與比例 產(chǎn)品處理方案 非住宅產(chǎn)品分析 商業(yè)配套操作思緒3.1 工程整體定位富陽(yáng)高端再改社區(qū)客戶特征：再改客戶為主，少量高端首改客戶主力：市區(qū)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的高端私營(yíng)企業(yè)主補(bǔ)充：政府及事業(yè)單位、金融行業(yè)的高管產(chǎn)品要點(diǎn)： 類疊排復(fù)式產(chǎn)品、奢華精裝修、公園式園林景觀、體恤周到物業(yè)管理類疊排復(fù)式產(chǎn)品，經(jīng)過(guò)合理控制面積，控制總價(jià)，獲得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)充分滿足客戶愛面子，炫富的心態(tài)客人最容易看到的，就是最重要的，重點(diǎn)提升立面、大堂等最能表達(dá)樓盤檔次的地方；高端再改客戶改善的重點(diǎn)：居住環(huán)境重點(diǎn)是景觀的改善、物業(yè)效力的提升 產(chǎn)品線選擇高端再改產(chǎn)品3.2 產(chǎn)品線的選擇與比例類型面積范圍產(chǎn)品裝修標(biāo)準(zhǔn)面積配

20、比分布基本原則主力200復(fù)式（四房）200060%位于小區(qū)內(nèi)部次主力150-160平層（小四房）25%位于臨街位置250復(fù)式（四房）15%位于社區(qū)中央，景觀最佳位置景觀較佳的頂樓復(fù)式 初步強(qiáng)排方案3.3 產(chǎn)品處理方案 規(guī)劃設(shè)計(jì)條件3.3 產(chǎn)品處理方案用地性質(zhì)住宅用地總用地面積173929平方米代征地面積20593凈地面積153336平方米綜合容積率地上總建筑面積306670 住宅建筑面積294280 凈地容積率2.0公建建筑面積12390 人防要求車位比1.5輛/戶(160方以上)建筑密度20綠地率35建筑層數(shù)24-28F限高100m建筑間距要點(diǎn)面寬大于32米的板式高層住宅南北間距為1.0h,

21、面寬小于32米的點(diǎn)式住宅南北間距為0.6h；同時(shí)需進(jìn)行日照分析報(bào)告，主照面的住宅需要3小時(shí)的日照時(shí)間；*注：h為建筑高度，s為建筑正南北向投影寬度退紅線要求東面退金橋北路多層為10m,高層為18m西面退規(guī)劃路多層為8m,高層為15m南面退規(guī)劃道路多層為7m,高層為12m北面退公園路多層為10m,高層為18m配套要求物業(yè)管理用房1073，社區(qū)用房224，垃圾收集站40交通規(guī)劃要點(diǎn)四周道路均可設(shè)置車行入口其他規(guī)劃要點(diǎn)容積率2.0，限高100；需建3200平米幼兒園地塊價(jià)值排序本地塊周圍均為城市道路，東面與北面為城市主干道，土地價(jià)值較低，幾個(gè)城市道路轉(zhuǎn)角適宜做160平米戶型、南面為景觀道路，東面為規(guī)

22、劃城市支路。小區(qū)內(nèi)中央集中綠地逾40000平方米，周邊適宜做大戶型。交通流線小區(qū)車行主入口設(shè)置在北面公園路，處理小區(qū)主要車流，在東側(cè)金橋北路設(shè)置小區(qū)次入口，內(nèi)部以環(huán)形車道溝通，根本到達(dá)每一單元，滿足日常運(yùn)用和消防要求。地下車庫(kù)出入口接近主入口設(shè)置，以利于堅(jiān)持小區(qū)內(nèi)部安靜。環(huán)境景觀小區(qū)景觀主軸由北側(cè)小區(qū)出入口廣場(chǎng)開場(chǎng)，經(jīng)過(guò)會(huì)所直至中央集中綠地，周邊的住宅左右對(duì)稱布置，構(gòu)成劇烈的景觀序列。另一條景觀軸由金橋北路次入口開場(chǎng)不斷到達(dá)中央集中綠地，與景觀主軸相交構(gòu)成完好的軸線體系。沿城市周邊的住宅間距也到達(dá)了80-90米，可以進(jìn)展豐富的組團(tuán)景觀設(shè)計(jì)，與中心景觀區(qū)構(gòu)成了多層次的景觀空間。 規(guī)劃方案闡明3.

23、3 產(chǎn)品處理方案 單體方案160方參考戶型3.3 產(chǎn)品處理方案 單體方案200方參考戶型3.3 產(chǎn)品處理方案 單體方案250方參考戶型3.3 產(chǎn)品處理方案 商業(yè)配套定位3.4 非住宅產(chǎn)品分析金色家園富陽(yáng)市人民醫(yī)院(規(guī)劃)大型賣場(chǎng)(規(guī)劃)消防之隊(duì)海鮮酒樓永興中學(xué)容大酈城一期永興幼兒園代建經(jīng)濟(jì)適用房(規(guī)劃)拆遷安頓房公 園 路金橋北路規(guī)劃道路規(guī)劃道路宗地商業(yè)廣場(chǎng)工程規(guī)劃建議建議商業(yè)應(yīng)分布在公園西路；東北角建議規(guī)劃小商業(yè)廣場(chǎng)，與金色家園商業(yè)廣場(chǎng)相呼應(yīng)，構(gòu)成區(qū)域的商業(yè)中心工程規(guī)模建議定位：社區(qū)型商業(yè)+部分會(huì)所功能同時(shí)思索醫(yī)院等規(guī)劃，帶來(lái)的未來(lái)商鋪價(jià)值的提升建議總規(guī)?？刂圃?7000-8000方商業(yè)售價(jià)

24、建議參考容大五環(huán)城市花園10000元/方思索未來(lái)土地屬性變化及周邊規(guī)劃帶來(lái)的商業(yè)價(jià)值提升建議商鋪售價(jià) 13000元/方車位比 1：1.5車位個(gè)數(shù) 2264個(gè)，其中地下車位2044個(gè)，地面車位220個(gè)車位價(jià)錢 8萬(wàn)元/ 個(gè)金色家園工程擬售7萬(wàn)元/個(gè)去化率 到住宅售罄時(shí)車位銷售90%，余10%未售出 工程車位售價(jià)及銷售安排 3.4 非住宅產(chǎn)品分析PART 4 工程運(yùn)營(yíng)分析 首期工程開發(fā)方案 工程銷售方案 工程主要經(jīng)濟(jì)目的 工程開發(fā)各年的銷售及利潤(rùn)表達(dá) 經(jīng)濟(jì)測(cè)算敏感性分析序號(hào)工作內(nèi)容時(shí)間開始完成1項(xiàng)目啟動(dòng)時(shí)間2009-9-152規(guī)劃方案設(shè)計(jì)2009-9-302009-10-203單體方案設(shè)計(jì)2009

25、-10-202009-11-144施工圖設(shè)計(jì)2010-3-172010-5-35簽署土地協(xié)議或合同2009-9-306取得土地證2010-3-37基礎(chǔ)開工2010-3-258開盤2010-9-309竣工備案2011-11-2610入住2011-12-31 首期工程開發(fā)方案4.1 首期工程開發(fā)方案 工程銷售方案20102011201220132014合計(jì)開發(fā)計(jì)劃（不計(jì)地下車位）（m2）109522 101238 90871 -301631 銷售面積（m2）49297 87050 102892 81526 45104 365869 銷售額（萬(wàn)元）44647 79024 110712 100449

26、72173 407006 售價(jià)（住宅）（元/ m2）10058 11167 12952 14817 16002 13007 售價(jià)（商業(yè)）（元/ m2）-13000 13000 13000 13000 13000 售價(jià)（車位）（萬(wàn)元/ 個(gè)）-8 8 8 8 8 4.2 工程銷售方案注：車位按銷售90%計(jì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總金額（萬(wàn)元）銷售收入407,006開發(fā)成本276,123資金峰值88,703現(xiàn)金流為正時(shí)間2013年10月項(xiàng)目總投資294,438凈利潤(rùn)57,419內(nèi)部收益率20.05%銷售凈利率14.11%經(jīng)濟(jì)指標(biāo)20102011201220132014合計(jì)銷售面積（m2）49297 87050 10

27、2892 81526 45104 365869 銷售金額（萬(wàn)元）44647 79024 110712 100449 72173 407006 結(jié)算面積（m2）-136347 102892 81526 45104 365869 結(jié)算金額（萬(wàn)元）-123671 110712 100449 72173 407006 單位凈利潤(rùn)（元/m2）-432 2112 2493 3493 1904 凈利潤(rùn)（萬(wàn)元）-4734 16606 20322 15756 57418 銷售凈利率-4%15%20%22%14% 各年利潤(rùn)表達(dá) 工程主要經(jīng)濟(jì)目的4.3&4.4 主要經(jīng)濟(jì)目的及各年利潤(rùn)表達(dá)PART 5 土地獲取方式及

28、風(fēng)險(xiǎn)分析 土地權(quán)屬情況與工程背景 土地獲取方式 工程風(fēng)險(xiǎn)與防備 土地權(quán)屬情況與工程背景土地使用權(quán)人 富陽(yáng)市國(guó)土資源局土地他項(xiàng)權(quán)利無(wú)土地用途 住宅（設(shè)配套公建）土地使用年限70年土地手續(xù)狀況 手續(xù)完備，由政府出讓項(xiàng)目信息來(lái)源 富陽(yáng)讀地手冊(cè)及合作方富陽(yáng)容大房產(chǎn)土地方或合作方背景 富陽(yáng)市國(guó)土資源局項(xiàng)目出讓目的 無(wú)是否存在中介費(fèi) 無(wú)5.1 土地權(quán)屬情況與工程背景土地買賣方式：公開掛牌公示時(shí)間：2021年8月25日掛牌時(shí)間：2021年9月8日掛牌保證金：6900萬(wàn)競(jìng)買方式：獨(dú)立競(jìng)買買賣方式 獲取流程主要節(jié)點(diǎn) 公開掛牌 09-9-8立項(xiàng)會(huì) 09-8-31可行性研討報(bào)告 09-9-1決策會(huì) 09-9-2交保

29、證金 09-9-3摘牌 09-9-8 辦理后續(xù)各項(xiàng)開發(fā)手續(xù) 簽署出讓合同 09-9-15 土地獲取方式5.2 土地獲取方式主要風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)容防范措施國(guó)土、規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)無(wú)-拆遷、補(bǔ)償風(fēng)險(xiǎn)無(wú)-合作風(fēng)險(xiǎn)無(wú)-政策風(fēng)險(xiǎn)無(wú)-其它風(fēng)險(xiǎn)無(wú)- 風(fēng)險(xiǎn)分析5.3 工程風(fēng)險(xiǎn)與防備競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手主要背景威脅程度綠城房產(chǎn)國(guó)內(nèi)知名的大型房地產(chǎn)企業(yè)，以產(chǎn)品品質(zhì)著稱，杭州市場(chǎng)占有率第一09年上半年，綠城旗下樓盤全線飄紅，全國(guó)項(xiàng)目合計(jì)總銷售額超過(guò)200億 威脅程度： 綠城09年至今未在杭州公開獲取新項(xiàng)目；綠城聯(lián)合當(dāng)?shù)亻_發(fā)商意向獲取本地塊金都房產(chǎn)杭州本土品牌開發(fā)商，主打科技住宅；目前可售資源匱乏，亟待獲取新項(xiàng)目 威脅程度： 金都在富陽(yáng)銀湖板

30、塊開發(fā)有富春山居別墅項(xiàng)目，在當(dāng)?shù)鼐哂幸欢诒?；傳金都欲參與本地塊爭(zhēng)奪 潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析PART 6 公司運(yùn)營(yíng)影響分析 公司運(yùn)營(yíng)現(xiàn)狀描畫 工程資金缺口及處理方案 工程獲取對(duì)公司整體運(yùn)營(yíng)影響主城區(qū)良渚文化村富陽(yáng)項(xiàng)目名稱西溪蝶園白鷺郡東陽(yáng)光天際白鷺郡南白鷺郡西綠野花語(yǔ)金色水岸金色家園公望土地屬性（品類）CT2CT2TOP2T2T2CTOP2產(chǎn)品線首改/再改首置再改再改高端首改/再改首改/再改首改/再改高端總可售建筑面積345,25091,342135,735683,414100,200 395,964 24,428 109,978 210,237 已開發(fā)可售建筑面積112,59491,342100,

31、270152,8580 0 0 0 58,549儲(chǔ)備情況可售面積9,94623,41428,28476,2480 0 0 0 19,762可開發(fā)周期（年） 2 0.52323223 現(xiàn)有資源情況注：1 白鷺郡北、竹徑茶語(yǔ)、威尼斯水城、逸天廣場(chǎng)、金色城品、魅力之城等均已根本售罄，不包含在統(tǒng)計(jì)范圍內(nèi) 2 可售面積包含住宅及商業(yè)，不包含車位，統(tǒng)計(jì)時(shí)間截止09年6月底6.1 公司運(yùn)營(yíng)現(xiàn)狀描畫 現(xiàn)有資源構(gòu)造T2及TOP類產(chǎn)品比重過(guò)大產(chǎn)品線構(gòu)造品類構(gòu)造首置首改類產(chǎn)品較缺乏再改及高端類產(chǎn)品比重過(guò)大注：按工程可售資源統(tǒng)計(jì)6.1 公司運(yùn)營(yíng)現(xiàn)狀描畫地鐵1號(hào)線杭州繞城 地塊位置 萬(wàn)科工程 中心城區(qū)地鐵2號(hào)線西溪蝶園

32、 可售工程分布良渚文化村白鷺郡東、白鷺郡南、白鷺郡西、陽(yáng)光天際、綠野花語(yǔ)、金色水岸公望金色家園6.1 公司運(yùn)營(yíng)現(xiàn)狀描畫 公司運(yùn)營(yíng)現(xiàn)狀目的分析6.1 公司運(yùn)營(yíng)現(xiàn)狀描畫指標(biāo)08年實(shí)際09年計(jì)劃全年銷售額（億元）32.84 30.53 計(jì)息負(fù)債率55%51%營(yíng)運(yùn)資本周轉(zhuǎn)率1.30 可售住宅資源（億元）25.17（08年底）7.20（09年底）從銷售額來(lái)看，09年杭州公司因主流產(chǎn)品缺乏，方案銷售額有所下降從負(fù)債率來(lái)看，杭州公司目前計(jì)息負(fù)債情況有余力運(yùn)作新工程從周轉(zhuǎn)率來(lái)看，目前營(yíng)運(yùn)資本周轉(zhuǎn)率相對(duì)偏低，急需現(xiàn)金流奉獻(xiàn)型工程實(shí)現(xiàn)快速去化來(lái)提高周轉(zhuǎn)率從可售資源來(lái)看，如無(wú)新工程補(bǔ)充，到09年底杭州公司可售資源將

33、非常匱乏 工程運(yùn)營(yíng)定位打造富陽(yáng)標(biāo)桿性高端城市公寓工程杭州公司08年戰(zhàn)略進(jìn)入富陽(yáng)，憑仗公望工程已在富陽(yáng)樹立起良好的品牌籠統(tǒng)及口碑；金色家園工程因高附加值也引起廣泛關(guān)注；本地塊規(guī)模較大，外形規(guī)整，規(guī)劃目的優(yōu)越，是打造富陽(yáng)最高端的精裝修城市公寓的時(shí)機(jī)點(diǎn)補(bǔ)充杭州公司后續(xù)可開發(fā)資源從現(xiàn)有資源來(lái)看，如無(wú)新工程補(bǔ)充，到09年底杭州公司可售資源將非常匱乏；本地塊可帶來(lái)30萬(wàn)平米優(yōu)質(zhì)可開發(fā)資源6.1 公司運(yùn)營(yíng)現(xiàn)狀描畫 新工程現(xiàn)金流方案6.2 工程資金缺口及處理方案年度200920102011201220132014合計(jì)現(xiàn)金流入0 41360 79826 110896 98735 76189 407006 現(xiàn)金流

34、出14650 108026 72658 74506 40157 25127 335123 項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)金流-14650 -66666 7168 36390 58578 51063 71882 項(xiàng)目累計(jì)凈流量-14650 -81317 -74148 -37758 20820 71882 71882 待決策新工程資金峰值88776 萬(wàn)元，出現(xiàn)時(shí)點(diǎn): 2021 年8月 實(shí)現(xiàn)累計(jì)現(xiàn)金流為正的時(shí)間：2021 年10月 公司整體資金情況6.2 工程資金缺口及處理方案2009年末2010年末（一）公司全口徑可調(diào)用資金 49086133429 其中：救急貸款 減：已決策未獲取項(xiàng)目累計(jì)擬占用資金 已決策未獲取項(xiàng)目一 已決策未獲取項(xiàng)目二 已決策未獲取項(xiàng)目三 （二）考慮已決策未獲取新項(xiàng)目后全口徑可調(diào)用資金 =-49086133429 待決策新項(xiàng)目累計(jì)擬占用資金11222-88574（三）考慮待決策項(xiàng)目后可調(diào)用資金 =-37864222003 待決策工程資金處理方案6.2 工程資金缺口及處理方案（萬(wàn)元）貸