w科富陽金橋北路地塊金色家園項目ppt課件

1、富陽金橋北路地塊可研報告杭州公司工程開展部2021年8月28日一 土地屬性分析二 市場分析與時機選擇三 客戶定位與產(chǎn)品處理方案四 工程運營分析五 土地獲取方式及風(fēng)險分析六 公司運營影響分析七 才干需求分析八 總結(jié)與建議目 錄PART 1 土地屬性分析 工程根本信息 區(qū)位情況 土地屬性 地價分析 土地屬性結(jié)論政府公開掛牌樓面價為1125元/平米；根據(jù)目前市場情勢，估計成交樓面價為2000元/平米本報告按2000元/平米測算1.1 工程根本概略 項目位置行政區(qū)富陽市地段金橋北路西側(cè)（緊鄰萬科金色家園項目）占地面積代征地面積0計容積率建筑面積可售面積301631凈地面積153336住宅面積29428

2、0小計153336非住宅面積0容積率2.0商業(yè)7351地價地價總額底價3.45億車庫(不含地下)0測算價6.13億不可售面積5041土地單價底價150萬元/畝小計306672測算價267萬元/畝不計容積率建筑面積可售面積 70537可售樓面地價底價1125元/m2不可售面積21280測算價2000元/m2小計91817土地使用權(quán)歸屬國有土地規(guī)劃用途商業(yè)辦公、住宅用地（商業(yè)辦公面積總建面5%）轉(zhuǎn)讓方式公開招拍掛 富陽城市根本情況 面積人口經(jīng)濟市域面積（平方公里）建成區(qū)面積（平方公里）常住人口（萬人）戶籍人口（萬人）GDP（億元）二產(chǎn)比例（%）人均可支配收入（元/人）1831-64-28962.7

3、190421.2 區(qū)位情況未來3-5年內(nèi)仍將維持其區(qū)域性購房特征富陽市行政隸屬于杭州，定位為杭州“第四副城；320國道為其城區(qū)與杭州的主要通路從杭州開展規(guī)模以及其他副城的飽和度分析，對于“第四副城的開展“遠(yuǎn)需時日運動休閑產(chǎn)業(yè)功能區(qū)現(xiàn)代工業(yè)經(jīng)濟功能區(qū)沿江富春江、沿路320-23國道兩條軸線，構(gòu)成了圍繞主城區(qū)的塊狀產(chǎn)業(yè)規(guī)劃構(gòu)造是高度自給自足的產(chǎn)業(yè)開展方式江南新城下沙新城臨平新城320國道之江轉(zhuǎn)塘杭千高速沿江大道本地塊西湖之江轉(zhuǎn)塘三墩城西富陽繞城高速1.2 區(qū)位情況 富陽城市根本情況 富陽城市開展城市向北1.2 區(qū)位情況 工程所在之城北片區(qū)成為開發(fā)熱點 區(qū)域人氣在逐漸積累的過程中，大型居住片區(qū)構(gòu)成趨

4、勢明顯富江春320國道西山虎山傳統(tǒng)老城區(qū)第一輪開展沿江西擴金橋北路北向腹地成為開展主要方向傳統(tǒng)城區(qū)位于東南部“沿江西擴告一段落西臨西山、東靠虎山、南臨富春江的地理特征北向開展成為必然趨勢金橋北路沿線逐漸構(gòu)成商品房開發(fā)本地塊西湖本地塊江南新城下沙新城臨平新城富陽320國道之江轉(zhuǎn)塘杭千高速沿江大道繞城高速 宗地域位1.3 土地屬性 宗地域位1.3 土地屬性地塊位于富陽市中心以北約3公里，金橋北路與公園西路交界處，萬科金色家園工程西側(cè)；間隔杭州市中心約30公里，約40分鐘車程市中心本地塊金色家園 宗地四至1.3 土地屬性宗地金色家園金橋北路規(guī)劃公園西路規(guī)劃道路規(guī)劃道路北：規(guī)劃公園西路(現(xiàn)狀為魚塘)南

5、：規(guī)劃道路(現(xiàn)狀為魚塘)西：規(guī)劃道路(現(xiàn)狀為魚塘)東：金橋北路 宗地現(xiàn)狀1.3 土地屬性宗地金色家園金橋北路規(guī)劃公園西路規(guī)劃道路規(guī)劃道路 宗地現(xiàn)狀為魚塘宗地阿周海鮮大酒店拆遷安頓房綠化帶及小區(qū)市第三期經(jīng)濟適用房容大酈城一期 周邊環(huán)境1.3 土地屬性金色家園魚塘魚塘 周邊配套1.3 土地屬性 道路交通情況良好,公共交通匱乏 具有一定景觀、環(huán)境資源安居房有一定影響 配套處于完善過程中道路金橋北路、春秋北路兩條南北主軸聯(lián)通工程與傳統(tǒng)城區(qū)公交暫無公交配套配套大型購物設(shè)備：大潤發(fā)賣場與本案相距約1.3km教育配套：永興初中部與本案相距500m醫(yī)療、金融、文體、休閑、文娛等效力類商業(yè)設(shè)備 目前處于匱乏形狀

6、景觀西北向可瞭望遠(yuǎn)山景觀環(huán)境東臨經(jīng)濟適用房空氣質(zhì)量優(yōu)于城區(qū)環(huán)境清幽，噪音較少規(guī)劃本案西北側(cè)規(guī)劃富陽市人民醫(yī)院本案正北項規(guī)劃賣場間隔市政府直線間隔約2.7km食品廠旅館海鮮酒樓公元名家農(nóng)民房永興幼兒園待定萬科金色家園宗地宗地 宗地周邊教育配套完善，有富陽最好的私立學(xué)校富陽永興學(xué)校含中學(xué)部及小學(xué)部； 周邊商業(yè)配套雖有涉及但是氣氛不濃重； 醫(yī)療和健身配套還比較欠缺。商業(yè)教育醫(yī)療土地屬性描述（配套共分成5個等級）配套設(shè)施教育文化項目周邊1公里范圍內(nèi)，有全市最好的私立學(xué)校富陽市永興學(xué)校（含中學(xué)部及小學(xué)部）和富陽市第四小學(xué)；項目3公里范圍之內(nèi)有市二中和鎮(zhèn)二小。商業(yè)配套項目1公里范圍內(nèi)有太陽城堡酒店和綠檳榔

7、廣場；項目3公里范圍內(nèi)有玉長城商業(yè)廣場（銀泰已簽約）、國美電器、世紀(jì)聯(lián)華和大潤發(fā)超市等醫(yī)療衛(wèi)生項目周邊有吳氏腫瘤?？漆t(yī)院；項目3公里范圍內(nèi)有婦保醫(yī)院、富陽中醫(yī)骨傷科醫(yī)院和富陽預(yù)防保健所。景觀健身項目東南側(cè)2公里有兒童公園。 區(qū)域配套1.3 土地屬性宗地商業(yè)教育醫(yī)療太陽城堡酒店富陽市永興學(xué)校富陽市綜合市場綠檳榔廣場富陽第四小學(xué) 區(qū)域配套1.3 土地屬性玉長城商業(yè)廣場銀泰已簽約1.3 土地屬性宗地金色家園金橋北路規(guī)劃公園西路規(guī)劃道路規(guī)劃道路 不利要素闡明地塊東側(cè)金橋北路及地塊紅線南側(cè)均有高壓電塔 地價與付款節(jié)拍地價包含內(nèi)容與價款組成：凈地價格總額：61334萬元；土地單價：267萬元/畝；樓面20

8、00 元/平方米支付節(jié)奏支付進度 2009 年 9 月2009 年 9 月2010 年 3 月2010 年 9 月2011 年 3 月支付金額（萬元） 6900536749067付款條件支付掛牌保證金公開摘牌后10日內(nèi)支付20%（保證金可抵扣）6個月內(nèi)，支付地價款總額20%12個月內(nèi)，支付地價款總額30%18個月內(nèi)，支付地價款總額30%1.4 地價分析公開掛牌樓面價為1125元/平米；本版測算按2000元/平米計；政府規(guī)定付款周期為18個月，付款節(jié)拍為2:2:3:3；為保證2021年結(jié)算，本地塊方案在2021年3月付清地價款 可比地價1.4 地價分析宗地水果市場地塊奔騰德邑上城出讓時間：202

9、1-1面積：32000方容積率：2.3成交樓面地價：2100元/方復(fù)地地塊出讓時間：2007-10面積：140.5畝容積率：2.5成交樓面地價：1300元/方 存量土地供應(yīng)1.4 地價分析宗地公園西路沿線地塊面積：合計約80畝容積率：2.0地價未定金橋北路沿線地塊面積：合計約360畝容積率：1.8-2.0地價未定迎賓北沿線地塊面積：合計約230畝容積率：1.5-2.3地價未定品 類 C（未來有向G升級的潛力）產(chǎn)品定位 改善型富陽高端城市公寓 土地屬性小結(jié)優(yōu)勢劣勢地塊規(guī)模較大，形狀規(guī)整臨近主干道金橋北路與公園西路，交通便捷地處富陽城市發(fā)展方向周邊樓盤集聚，未來會成為大型居住區(qū)，逐步形成良好的居住

10、氛圍相對富陽市場容量，地塊體量過大現(xiàn)狀配套欠成熟1.5 土地屬性結(jié)論PART 2 市場分析與時機選擇 富陽市場整體宏觀分析 富陽住宅市場分析 細(xì)分市場競爭格局趨勢判別 市場分析結(jié)論2.1 富陽市場整體宏觀分析產(chǎn)業(yè)構(gòu)造工業(yè)總產(chǎn)值占當(dāng)?shù)谿DP總量的70以上以通訊器材及紙業(yè)基地出名全國經(jīng)濟實力2007年全市實現(xiàn)消費總值289億元，增長21.2%2007年全國百強縣排名第28位生活程度2007城鎮(zhèn)居民人均可支配收入19042元，增長14.2%人均儲蓄余額16079元，增長4.5%。典型的浙江縣城經(jīng)濟開展方式，整體產(chǎn)業(yè)處于穩(wěn)定開展期，民間資本比較富庶總體市場與杭州關(guān)聯(lián)度不高，未來假設(shè)干年仍是獨立區(qū)域市場

11、城市研判2.1 富陽市場整體宏觀分析富陽市場總體供求匹配，非常安康城市化和城市擴張穩(wěn)步進展中，市場容量穩(wěn)步擴展08年受新增供應(yīng)影響；從07-08年土地出讓有限，未來新增供應(yīng)有限，供求非常安康趨勢預(yù)測2.1 富陽市場整體宏觀分析2007年富陽企業(yè)職工人數(shù)與工資情況年平均工資線：28477元數(shù)據(jù)來源：2007年富陽統(tǒng)計年鑒 機關(guān)事業(yè)單位、泛公務(wù)員以及大型制造業(yè)企業(yè)的中高管，必定會成為住宅的主力消費群體。 居民購買力2.2 富陽住宅市場分析 板塊劃分宗地類型：高層公寓 G2+TOP 賣點：稀缺的市中心地塊G2產(chǎn)品：65000-7500元/方 溫馨性三房、四房130-170方)TOP產(chǎn)品：江濱18號公

12、館，一線江景房，1.2萬元，200-350方平層公寓已售罄城北板塊市中心板塊鹿山新區(qū)類型：排屋+公寓賣點：自然環(huán)境，低密度住宅排屋：300-500方，15000-16000元/方疊排：230-300方，11000-12000元/方公寓：120-160方，7000-8000元/方類型：高層公寓，少量花園洋房賣點：開展?jié)摿Γ侠砜們r產(chǎn)品：溫馨性三房、四房，少量經(jīng)濟型兩房售價：5000-6500元/方2.2 富陽住宅市場分析20212007125-144180-210210-250200-25070-9090-1250-70144-180250-300主流產(chǎn)品：120-140方(三房) 次主力產(chǎn)品：

13、90方兩房，160-200方 (四房)08年，90方產(chǎn)品的集中供應(yīng)，呵斥了08年90方以下產(chǎn)品成交量井噴式提升； 需求特征：分面積段成交情況 單位：套數(shù)首置首改再改主力產(chǎn)品次主力產(chǎn)品次主力產(chǎn)品2.2 富陽住宅市場分析闡明：數(shù)據(jù)統(tǒng)計不全面，取主力在售樓盤數(shù)據(jù) 需求特征：分總價段成交情況 單位：套數(shù)2007年兩房90方集中在：50萬以內(nèi)三房125-144方集中在：50-90萬四房144-210方集中在：90-110萬大四房210-300方公寓：90-130萬疊排：200-300萬排屋300-500方集中在：400-600萬表格未表達2.2 富陽住宅市場分析 市場供需特征分析規(guī)范兩房 50萬以內(nèi)排屋

14、400-600萬溫馨三房 50-90萬四房 90-130萬疊排、市中心TOP 200-300萬供需特征：溫馨三房、四房，主流市場，容量較大，但競爭猛烈。其中G2品類工程，四房熱銷。C品類工程三房熱銷典型工程：丁香公寓、城市花園等時機點分析：主流市場，直面競爭。溢價才干中等，非最正確選擇方案供需特征：非主力需求，容量有限，現(xiàn)有產(chǎn)品多屬于90目的被迫選擇典型工程：公元名家、陽光里等時機點分析：溢價才干最弱，不建議開發(fā)此產(chǎn)品供需特征：集中在鹿山新區(qū)，供應(yīng)量有限，市場認(rèn)可度較高典型工程：錦繡蘭庭、御園、水印林語時機點分析：環(huán)境，產(chǎn)品均具有較高的稀缺性，溢價才干最高。供需特征：排屋社區(qū)中的補充產(chǎn)品。 整

15、體供應(yīng)量有限，認(rèn)可度較高.沿江TOP產(chǎn)僅一個工程江濱18號公館，已售罄。時機點分析：該總價段產(chǎn)品供應(yīng)量有限，供需矛盾最大，溢價才干較高。工程可經(jīng)過質(zhì)量提升，產(chǎn)品精裝修產(chǎn)品，彌補地段缺乏可提供空中復(fù)式產(chǎn)品，合理控制面積，控制總價，獲得競爭優(yōu)勢2.3 細(xì)分市場競爭格局趨勢判別 典型競品分析丁香花園宗地工程規(guī)模：總建筑面積約18萬方，其中地上建筑面積15萬方；產(chǎn)品：高層公寓120-140方三房為主，160-170方緊湊四房為輔；總戶數(shù)：1100余套車位比：1：0.6售價：6000元/方銷售情況：樓盤名稱總套數(shù)已推量去化量在售剩余套數(shù)成交均價 （元/）丁香花園11047536431105680 典型競

16、品分析丁香花園 規(guī)劃：強化小組團的圍合感 景觀：貝爾高林設(shè)計，內(nèi)部高低參差社區(qū).內(nèi)水景較多，疊式噴水池、噴泉、人工湖組成； 立面：新古典主義的建筑手法,模擬綠城風(fēng)格,大氣、典雅、流暢、穩(wěn)重2.3 細(xì)分市場競爭格局趨勢判別 典型競品分析城市花園 宗地工程規(guī)模：總占地90畝，總建筑面積近12萬平米產(chǎn)品：方，三房；180方，四房為主總戶數(shù)：16幢，588戶綠化率：40%售價：7000元/方銷售情況：城市花園 樓盤名稱總套數(shù)已推量去化量在售剩余套數(shù)成交均價 （元/）龍祥城市花園58458443514965002.3 細(xì)分市場競爭格局趨勢判別 典型競品分析城市花園 立面：新古典建筑風(fēng)格，模擬綠城風(fēng)格，成

17、熟 穩(wěn)重戶型：大開間客廳，弧形的落地飄窗，南北雙陽臺，采光通風(fēng)良好；景觀規(guī)劃：規(guī)劃中央大景觀，一些水系、雕塑等2.3 細(xì)分市場競爭格局趨勢判別戶型圖180方 典型競品分析錦秀蘭庭 宗地總用地面積：7萬平米，總建筑面積9萬，容積率1.15；產(chǎn)品：排屋：430450平方米疊排：265320平方米多層、小高層：108套，110、140、160售價：排屋：單價13000-16000元/，起價475萬/套疊排：單價在11000-12000元/，總價在260-350萬/套公寓：8000元./毛坯左右錦繡蘭庭 錦秀蘭庭 聯(lián)排：90套4幢小高層共108套二期：總建0.78萬疊排：132套2.3 細(xì)分市場競爭格

18、局趨勢判別 典型競品分析錦秀蘭庭 效果圖戶型圖322方2.3 細(xì)分市場競爭格局趨勢判別2.4 市場分析結(jié)論 工程時機點分析 整體市場：開展比較安康，未來兩年供需關(guān)系平穩(wěn)； 土地屬性：城市開展方向，市政府主力打造區(qū)塊，周邊教育資源、醫(yī)療配套規(guī)劃、商業(yè)配套規(guī)劃齊全，無艱苦不利要素； 產(chǎn)品競爭力：區(qū)域市場品牌開發(fā)商僅金都房產(chǎn)也告罄，復(fù)地房產(chǎn)未上市總體產(chǎn)品素質(zhì)不高，工程產(chǎn)品較容易引領(lǐng)市場；產(chǎn)品供需特征：200-300萬，總價市場供應(yīng)量有限，溢價才干較高工程可經(jīng)過質(zhì)量提升，精裝修產(chǎn)品，彌補地段缺乏,可提供復(fù)式產(chǎn)品類疊排產(chǎn)品，合理控制面積，控制總價，獲得競爭優(yōu)勢PART 3 客戶定位與產(chǎn)品處理方案 工程整

19、體定位 產(chǎn)品線的選擇與比例 產(chǎn)品處理方案 非住宅產(chǎn)品分析 商業(yè)配套操作思緒3.1 工程整體定位富陽高端再改社區(qū)客戶特征：再改客戶為主，少量高端首改客戶主力：市區(qū)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的高端私營企業(yè)主補充：政府及事業(yè)單位、金融行業(yè)的高管產(chǎn)品要點： 類疊排復(fù)式產(chǎn)品、奢華精裝修、公園式園林景觀、體恤周到物業(yè)管理類疊排復(fù)式產(chǎn)品，經(jīng)過合理控制面積，控制總價，獲得競爭優(yōu)勢充分滿足客戶愛面子，炫富的心態(tài)客人最容易看到的，就是最重要的，重點提升立面、大堂等最能表達樓盤檔次的地方；高端再改客戶改善的重點：居住環(huán)境重點是景觀的改善、物業(yè)效力的提升 產(chǎn)品線選擇高端再改產(chǎn)品3.2 產(chǎn)品線的選擇與比例類型面積范圍產(chǎn)品裝修標(biāo)準(zhǔn)面積配

20、比分布基本原則主力200復(fù)式（四房）200060%位于小區(qū)內(nèi)部次主力150-160平層（小四房）25%位于臨街位置250復(fù)式（四房）15%位于社區(qū)中央，景觀最佳位置景觀較佳的頂樓復(fù)式 初步強排方案3.3 產(chǎn)品處理方案 規(guī)劃設(shè)計條件3.3 產(chǎn)品處理方案用地性質(zhì)住宅用地總用地面積173929平方米代征地面積20593凈地面積153336平方米綜合容積率地上總建筑面積306670 住宅建筑面積294280 凈地容積率2.0公建建筑面積12390 人防要求車位比1.5輛/戶(160方以上)建筑密度20綠地率35建筑層數(shù)24-28F限高100m建筑間距要點面寬大于32米的板式高層住宅南北間距為1.0h,

21、面寬小于32米的點式住宅南北間距為0.6h；同時需進行日照分析報告，主照面的住宅需要3小時的日照時間；*注：h為建筑高度，s為建筑正南北向投影寬度退紅線要求東面退金橋北路多層為10m,高層為18m西面退規(guī)劃路多層為8m,高層為15m南面退規(guī)劃道路多層為7m,高層為12m北面退公園路多層為10m,高層為18m配套要求物業(yè)管理用房1073，社區(qū)用房224，垃圾收集站40交通規(guī)劃要點四周道路均可設(shè)置車行入口其他規(guī)劃要點容積率2.0，限高100；需建3200平米幼兒園地塊價值排序本地塊周圍均為城市道路，東面與北面為城市主干道，土地價值較低，幾個城市道路轉(zhuǎn)角適宜做160平米戶型、南面為景觀道路，東面為規(guī)

22、劃城市支路。小區(qū)內(nèi)中央集中綠地逾40000平方米，周邊適宜做大戶型。交通流線小區(qū)車行主入口設(shè)置在北面公園路，處理小區(qū)主要車流，在東側(cè)金橋北路設(shè)置小區(qū)次入口，內(nèi)部以環(huán)形車道溝通，根本到達每一單元，滿足日常運用和消防要求。地下車庫出入口接近主入口設(shè)置，以利于堅持小區(qū)內(nèi)部安靜。環(huán)境景觀小區(qū)景觀主軸由北側(cè)小區(qū)出入口廣場開場，經(jīng)過會所直至中央集中綠地，周邊的住宅左右對稱布置，構(gòu)成劇烈的景觀序列。另一條景觀軸由金橋北路次入口開場不斷到達中央集中綠地，與景觀主軸相交構(gòu)成完好的軸線體系。沿城市周邊的住宅間距也到達了80-90米，可以進展豐富的組團景觀設(shè)計，與中心景觀區(qū)構(gòu)成了多層次的景觀空間。 規(guī)劃方案闡明3.

23、3 產(chǎn)品處理方案 單體方案160方參考戶型3.3 產(chǎn)品處理方案 單體方案200方參考戶型3.3 產(chǎn)品處理方案 單體方案250方參考戶型3.3 產(chǎn)品處理方案 商業(yè)配套定位3.4 非住宅產(chǎn)品分析金色家園富陽市人民醫(yī)院(規(guī)劃)大型賣場(規(guī)劃)消防之隊海鮮酒樓永興中學(xué)容大酈城一期永興幼兒園代建經(jīng)濟適用房(規(guī)劃)拆遷安頓房公 園 路金橋北路規(guī)劃道路規(guī)劃道路宗地商業(yè)廣場工程規(guī)劃建議建議商業(yè)應(yīng)分布在公園西路；東北角建議規(guī)劃小商業(yè)廣場，與金色家園商業(yè)廣場相呼應(yīng)，構(gòu)成區(qū)域的商業(yè)中心工程規(guī)模建議定位：社區(qū)型商業(yè)+部分會所功能同時思索醫(yī)院等規(guī)劃，帶來的未來商鋪價值的提升建議總規(guī)?？刂圃?7000-8000方商業(yè)售價

24、建議參考容大五環(huán)城市花園10000元/方思索未來土地屬性變化及周邊規(guī)劃帶來的商業(yè)價值提升建議商鋪售價 13000元/方車位比 1：1.5車位個數(shù) 2264個，其中地下車位2044個，地面車位220個車位價錢 8萬元/ 個金色家園工程擬售7萬元/個去化率 到住宅售罄時車位銷售90%，余10%未售出 工程車位售價及銷售安排 3.4 非住宅產(chǎn)品分析PART 4 工程運營分析 首期工程開發(fā)方案 工程銷售方案 工程主要經(jīng)濟目的 工程開發(fā)各年的銷售及利潤表達 經(jīng)濟測算敏感性分析序號工作內(nèi)容時間開始完成1項目啟動時間2009-9-152規(guī)劃方案設(shè)計2009-9-302009-10-203單體方案設(shè)計2009

25、-10-202009-11-144施工圖設(shè)計2010-3-172010-5-35簽署土地協(xié)議或合同2009-9-306取得土地證2010-3-37基礎(chǔ)開工2010-3-258開盤2010-9-309竣工備案2011-11-2610入住2011-12-31 首期工程開發(fā)方案4.1 首期工程開發(fā)方案 工程銷售方案20102011201220132014合計開發(fā)計劃（不計地下車位）（m2）109522 101238 90871 -301631 銷售面積（m2）49297 87050 102892 81526 45104 365869 銷售額（萬元）44647 79024 110712 100449

26、72173 407006 售價（住宅）（元/ m2）10058 11167 12952 14817 16002 13007 售價（商業(yè)）（元/ m2）-13000 13000 13000 13000 13000 售價（車位）（萬元/ 個）-8 8 8 8 8 4.2 工程銷售方案注：車位按銷售90%計經(jīng)濟指標(biāo)總金額（萬元）銷售收入407,006開發(fā)成本276,123資金峰值88,703現(xiàn)金流為正時間2013年10月項目總投資294,438凈利潤57,419內(nèi)部收益率20.05%銷售凈利率14.11%經(jīng)濟指標(biāo)20102011201220132014合計銷售面積（m2）49297 87050 10

27、2892 81526 45104 365869 銷售金額（萬元）44647 79024 110712 100449 72173 407006 結(jié)算面積（m2）-136347 102892 81526 45104 365869 結(jié)算金額（萬元）-123671 110712 100449 72173 407006 單位凈利潤（元/m2）-432 2112 2493 3493 1904 凈利潤（萬元）-4734 16606 20322 15756 57418 銷售凈利率-4%15%20%22%14% 各年利潤表達 工程主要經(jīng)濟目的4.3&4.4 主要經(jīng)濟目的及各年利潤表達PART 5 土地獲取方式及

28、風(fēng)險分析 土地權(quán)屬情況與工程背景 土地獲取方式 工程風(fēng)險與防備 土地權(quán)屬情況與工程背景土地使用權(quán)人 富陽市國土資源局土地他項權(quán)利無土地用途 住宅（設(shè)配套公建）土地使用年限70年土地手續(xù)狀況 手續(xù)完備，由政府出讓項目信息來源 富陽讀地手冊及合作方富陽容大房產(chǎn)土地方或合作方背景 富陽市國土資源局項目出讓目的 無是否存在中介費 無5.1 土地權(quán)屬情況與工程背景土地買賣方式：公開掛牌公示時間：2021年8月25日掛牌時間：2021年9月8日掛牌保證金：6900萬競買方式：獨立競買買賣方式 獲取流程主要節(jié)點 公開掛牌 09-9-8立項會 09-8-31可行性研討報告 09-9-1決策會 09-9-2交保

29、證金 09-9-3摘牌 09-9-8 辦理后續(xù)各項開發(fā)手續(xù) 簽署出讓合同 09-9-15 土地獲取方式5.2 土地獲取方式主要風(fēng)險點風(fēng)險內(nèi)容防范措施國土、規(guī)劃風(fēng)險無-拆遷、補償風(fēng)險無-合作風(fēng)險無-政策風(fēng)險無-其它風(fēng)險無- 風(fēng)險分析5.3 工程風(fēng)險與防備競爭對手主要背景威脅程度綠城房產(chǎn)國內(nèi)知名的大型房地產(chǎn)企業(yè)，以產(chǎn)品品質(zhì)著稱，杭州市場占有率第一09年上半年，綠城旗下樓盤全線飄紅，全國項目合計總銷售額超過200億 威脅程度： 綠城09年至今未在杭州公開獲取新項目；綠城聯(lián)合當(dāng)?shù)亻_發(fā)商意向獲取本地塊金都房產(chǎn)杭州本土品牌開發(fā)商，主打科技住宅；目前可售資源匱乏，亟待獲取新項目 威脅程度： 金都在富陽銀湖板

30、塊開發(fā)有富春山居別墅項目，在當(dāng)?shù)鼐哂幸欢诒?；傳金都欲參與本地塊爭奪 潛在競爭對手分析PART 6 公司運營影響分析 公司運營現(xiàn)狀描畫 工程資金缺口及處理方案 工程獲取對公司整體運營影響主城區(qū)良渚文化村富陽項目名稱西溪蝶園白鷺郡東陽光天際白鷺郡南白鷺郡西綠野花語金色水岸金色家園公望土地屬性（品類）CT2CT2TOP2T2T2CTOP2產(chǎn)品線首改/再改首置再改再改高端首改/再改首改/再改首改/再改高端總可售建筑面積345,25091,342135,735683,414100,200 395,964 24,428 109,978 210,237 已開發(fā)可售建筑面積112,59491,342100,

31、270152,8580 0 0 0 58,549儲備情況可售面積9,94623,41428,28476,2480 0 0 0 19,762可開發(fā)周期（年） 2 0.52323223 現(xiàn)有資源情況注：1 白鷺郡北、竹徑茶語、威尼斯水城、逸天廣場、金色城品、魅力之城等均已根本售罄，不包含在統(tǒng)計范圍內(nèi) 2 可售面積包含住宅及商業(yè)，不包含車位，統(tǒng)計時間截止09年6月底6.1 公司運營現(xiàn)狀描畫 現(xiàn)有資源構(gòu)造T2及TOP類產(chǎn)品比重過大產(chǎn)品線構(gòu)造品類構(gòu)造首置首改類產(chǎn)品較缺乏再改及高端類產(chǎn)品比重過大注：按工程可售資源統(tǒng)計6.1 公司運營現(xiàn)狀描畫地鐵1號線杭州繞城 地塊位置 萬科工程 中心城區(qū)地鐵2號線西溪蝶園

32、 可售工程分布良渚文化村白鷺郡東、白鷺郡南、白鷺郡西、陽光天際、綠野花語、金色水岸公望金色家園6.1 公司運營現(xiàn)狀描畫 公司運營現(xiàn)狀目的分析6.1 公司運營現(xiàn)狀描畫指標(biāo)08年實際09年計劃全年銷售額（億元）32.84 30.53 計息負(fù)債率55%51%營運資本周轉(zhuǎn)率1.30 可售住宅資源（億元）25.17（08年底）7.20（09年底）從銷售額來看，09年杭州公司因主流產(chǎn)品缺乏，方案銷售額有所下降從負(fù)債率來看，杭州公司目前計息負(fù)債情況有余力運作新工程從周轉(zhuǎn)率來看，目前營運資本周轉(zhuǎn)率相對偏低，急需現(xiàn)金流奉獻型工程實現(xiàn)快速去化來提高周轉(zhuǎn)率從可售資源來看，如無新工程補充，到09年底杭州公司可售資源將

33、非常匱乏 工程運營定位打造富陽標(biāo)桿性高端城市公寓工程杭州公司08年戰(zhàn)略進入富陽，憑仗公望工程已在富陽樹立起良好的品牌籠統(tǒng)及口碑；金色家園工程因高附加值也引起廣泛關(guān)注；本地塊規(guī)模較大，外形規(guī)整，規(guī)劃目的優(yōu)越，是打造富陽最高端的精裝修城市公寓的時機點補充杭州公司后續(xù)可開發(fā)資源從現(xiàn)有資源來看，如無新工程補充，到09年底杭州公司可售資源將非常匱乏；本地塊可帶來30萬平米優(yōu)質(zhì)可開發(fā)資源6.1 公司運營現(xiàn)狀描畫 新工程現(xiàn)金流方案6.2 工程資金缺口及處理方案年度200920102011201220132014合計現(xiàn)金流入0 41360 79826 110896 98735 76189 407006 現(xiàn)金流

34、出14650 108026 72658 74506 40157 25127 335123 項目凈現(xiàn)金流-14650 -66666 7168 36390 58578 51063 71882 項目累計凈流量-14650 -81317 -74148 -37758 20820 71882 71882 待決策新工程資金峰值88776 萬元，出現(xiàn)時點: 2021 年8月 實現(xiàn)累計現(xiàn)金流為正的時間：2021 年10月 公司整體資金情況6.2 工程資金缺口及處理方案2009年末2010年末（一）公司全口徑可調(diào)用資金 49086133429 其中：救急貸款 減：已決策未獲取項目累計擬占用資金 已決策未獲取項目一 已決策未獲取項目二 已決策未獲取項目三 （二）考慮已決策未獲取新項目后全口徑可調(diào)用資金 =-49086133429 待決策新項目累計擬占用資金11222-88574（三）考慮待決策項目后可調(diào)用資金 =-37864222003 待決策工程資金處理方案6.2 工程資金缺口及處理方案（萬元）貸