房地產(chǎn)評估成本法ppt課件

1、 第六章本錢法 第一節(jié) 本錢法的根本原理 一、本錢法的概念 本錢法又稱承包商法，在評價舊的房地產(chǎn)的價值時通常稱為重置本錢法或重置本錢折余法。 本錢法是求取估價對象在估價時點(diǎn)時的重置價錢，然后扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價錢或價值的方法。 經(jīng)過本錢法評價得出的房地產(chǎn)價錢稱為積算價錢。.房地產(chǎn)評價“本錢的含義： 1、本錢不僅包括開發(fā)商的開發(fā)本錢，還應(yīng)包括開發(fā)上的應(yīng)納稅金和應(yīng)得到的正常利潤，是對于房地產(chǎn)購買者而言所必需支付的全部金額。 2、本錢是當(dāng)前本錢，而不是過去或未來的本錢，即是待估房地產(chǎn)在估價時點(diǎn)的重新構(gòu)建本錢。 3、本錢是在估價時點(diǎn)的經(jīng)濟(jì)、技術(shù)條件下重新建造該類房地產(chǎn)所必需破費(fèi)的正常

2、本錢，而不是房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程中實(shí)踐發(fā)生的本錢。.二、本錢法的實(shí)際根據(jù)從賣方角度看，本錢法的實(shí)際根據(jù)是消費(fèi)費(fèi)用價值論。從買方角度看，本錢法的實(shí)際根據(jù)是替代原理。.三、本錢法適用的對象、條件、范圍和步驟1、對象：只需是新近開發(fā)建造、方案開發(fā)建造或者可以假設(shè)重新開發(fā)建造的房地產(chǎn)，都可以采用本錢估價法。2、條件：一是自在競爭，即可以自在進(jìn)入市場 二是該種商品本身可以大量反復(fù)消費(fèi)3、范圍：本錢法特別適用于既無收益又很少發(fā)生買賣的房地產(chǎn)，如學(xué)校、圖書館、體育場館、醫(yī)院、行政辦公樓、軍隊(duì)營房、公園等公益的房地產(chǎn)，以及化工廠、鋼鐵廠、油田、碼頭等有獨(dú)特設(shè)計(jì)或只針對個別用戶的特殊需求而開發(fā)建立的房地產(chǎn)。.4

3、、步驟：搜集有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的本錢、稅費(fèi)、利潤 估算重新構(gòu)建價錢 估算折舊 求取積算價錢留意：在現(xiàn)實(shí)中，房地產(chǎn)的價錢直接取決于其成效，而非破費(fèi)的本錢，本錢的增減一定要對成效有所作用才干構(gòu)成價錢。 .房地產(chǎn)評價四、本錢法估價中的留意點(diǎn) 1、區(qū)分實(shí)踐本錢和客觀本錢。 實(shí)踐本錢是指某個詳細(xì)的房地產(chǎn)開發(fā)商的實(shí)踐破費(fèi)，客觀本錢是假設(shè)開發(fā)建立時大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商的普通破費(fèi)。 2、要結(jié)合市場供求分析來評價房地產(chǎn)價值。 當(dāng)該類房地產(chǎn)市場供大于求時，應(yīng)下調(diào)評價價值；當(dāng)求大于供時應(yīng)該上調(diào)評價價值。在房地產(chǎn)估價中的經(jīng)濟(jì)折舊就是出于這方面的思索。3、對于較老的建筑物，測算其重新構(gòu)建價錢和折舊有一定的難度，尤其是那些過于

4、老舊的房地產(chǎn)，普通不適宜用本錢法進(jìn)展估價。 . 第二節(jié) 房地產(chǎn)價錢構(gòu)成 房地產(chǎn)價錢通常由6大項(xiàng)構(gòu)成： 土地獲得成 開發(fā)本錢 管理費(fèi)用 投資利息 銷售稅費(fèi) 開發(fā)利潤 .房地產(chǎn)評價一、土地獲得本錢 指在獲得房地產(chǎn)開發(fā)用地所必需的費(fèi)用、稅金等 普通由購置土地的價款和在購置時應(yīng)該由房地產(chǎn)開發(fā)商作為買方交納的稅費(fèi)契稅、買賣手續(xù)費(fèi)等構(gòu)成。.房地產(chǎn)評價 根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)用地獲得的途徑，土地獲得本錢的構(gòu)成可以分為以下三種： 1征收農(nóng)用地：農(nóng)地征收中發(fā)生的費(fèi)用和土地運(yùn)用權(quán)出讓金。 2城市房屋拆遷獲得：房屋拆遷中發(fā)生的費(fèi)用和土地運(yùn)用權(quán)出讓金等。 3經(jīng)過市場購買獲得：政府的招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓等。 .二、開發(fā)本錢開發(fā)

5、本錢是在獲得開發(fā)用地后進(jìn)展土地開發(fā)和房屋建立所需求的直接費(fèi)用、稅金等。在實(shí)際上，可以將其劃分為土地開發(fā)本錢和建筑物建造本錢。在實(shí)踐中，房地產(chǎn)開發(fā)本錢主要包括： 在實(shí)踐中主要包括以下幾項(xiàng)：1、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)2、根底設(shè)備建立費(fèi)3、建筑安裝工程費(fèi)4、公共配套設(shè)備建立費(fèi)5、開發(fā)過程中的稅費(fèi).三、管理費(fèi)用：是指組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營活動所必需的費(fèi)用，包括房地產(chǎn)開發(fā)人員的工資、福利、辦公、差旅費(fèi)等，可以結(jié)算為前兩者的一定比率。 。.五、投資利息：包括土地獲得本錢、開發(fā)本錢和管理費(fèi)用的的投資利息。無論是自有資金，還是借入資金均應(yīng)計(jì)算利息；根據(jù)開發(fā)時間分別計(jì)算土地獲得費(fèi)與開發(fā)費(fèi)的利息。假設(shè)開發(fā)費(fèi)是均勻

6、投入，那么按資金投入時間的一半計(jì)息。1單利計(jì)算方法投資利息=全部預(yù)付資本利率計(jì)息期=土地獲得費(fèi)利率開發(fā)周期+土地開發(fā)費(fèi)利率開發(fā)周期0.52復(fù)利計(jì)算方法投資利息=全部預(yù)付資本(1+利率)計(jì)息期-1=土地獲得費(fèi)(1+利率)計(jì)息期-1+土地開發(fā)費(fèi)(1+利率)計(jì)息期0.5-1.六、銷售稅費(fèi)銷售稅費(fèi)是銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)應(yīng)由開發(fā)商賣方交納的稅費(fèi)?？煞譃閮深悾?、銷售稅金及附加： ：營業(yè)稅、城市維護(hù)建立稅和教育費(fèi)附加兩稅一費(fèi)。2、其他銷售稅費(fèi)：應(yīng)該由賣方承當(dāng)?shù)馁I賣手續(xù)費(fèi)等。 .七、開發(fā)利潤 現(xiàn)實(shí)中的開發(fā)利潤是一種結(jié)果，是由銷售收入售價減去各種本錢、費(fèi)用和稅金后的余額。估算開發(fā)利潤應(yīng)掌握以下幾點(diǎn)：1、開發(fā)

7、利潤是所得稅前的，即開發(fā)利潤=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值-土地獲得本錢-開發(fā)本錢-管理費(fèi)用-投資利息-銷售費(fèi)用-銷售稅費(fèi)2、開發(fā)利潤是在正常條件下開發(fā)商所能獲得的平均利潤，而不是個別開發(fā)商最終獲得的實(shí)踐利潤，也不是個別開發(fā)商所期望的利潤。3、開發(fā)利潤是按一定基數(shù)乘以同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)工程所要求的相應(yīng)平均利潤來計(jì)算。 . 第三節(jié)本錢法的根本公式一、最根本的公式本錢法最根本的公式為：積算價錢=重新構(gòu)建價錢-折舊針對對象：新開發(fā)的土地新建的房地產(chǎn)此處指房地、建筑物兩種情況舊的房地產(chǎn)此處指房地、建筑物兩種情況.二、適用于新開發(fā)土地的根本公式新開發(fā)的土地包括填海造地、開山造地、征用農(nóng)地后進(jìn)展“三通一平

8、等開發(fā)的土地，在舊城區(qū)中撤除舊建筑物等開發(fā)的土地。公式：p126 新開發(fā)的土地價錢=獲得待開發(fā)土地的本錢+土地開發(fā)本錢+管理費(fèi)用+投資利息+銷售費(fèi)用+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤. 例2：某開發(fā)區(qū)擬出讓一宗土地，出讓年限為50年。該宗土地征地、安頓、拆遷及青苗補(bǔ)償費(fèi)用每畝為6萬元，征地中發(fā)生的其他費(fèi)用平均每畝為2萬元，土地開發(fā)費(fèi)平均每平方公里為2億元，當(dāng)?shù)劂y行貸款年利率普通為10%，每畝征地完成后，土地開發(fā)周期平均為兩年，且第一年開發(fā)投資額普通占全部開發(fā)費(fèi)用的40%，總投資報(bào)答率普通為20%，當(dāng)?shù)赝恋卦鲋凳找媛蕿?0%，土地復(fù)原率為7%。試采用本錢法估計(jì)該宗土地單位價錢。新開發(fā)的土地價錢=獲得待開發(fā)土地

9、的本錢+土地開發(fā)本錢+投資利息+開發(fā)利潤+土地增值收益.解：(1)計(jì)算土地獲得費(fèi)土地獲得費(fèi)= (6+2)萬元/畝=120(元/M2)2計(jì)算土地開發(fā)費(fèi)1平方公里=1 000 000平方米土地開發(fā)費(fèi)=2億元/平方公里=200 (元/M2)3計(jì)算投資利息，土地獲得費(fèi)期初一次性投入，其計(jì)息期為2年，土地開發(fā)費(fèi)分段均勻投入，第1年投入的計(jì)息期為1.5年，第2年投入的計(jì)息期為0.5年。投資利息=土地獲得費(fèi)(1+利率)計(jì)息期-1+土地開發(fā)費(fèi)(1+利率)計(jì)息期/2-1=120(1+10%)2-1+20040%(1+10%)1.5-1+20060%(1+10%)0.5-1=43.36 (元/M2).(4)計(jì)算投

10、資利潤投資利潤=(120+200)20%=64 (元/M2)(5)計(jì)算土地增值收益土地增值收益=(120+200+43.36+64) )20%=85.47 (元/M2)(6)計(jì)算土地價錢土地價錢=土地獲得費(fèi)用+土地開發(fā)費(fèi)用+利息+正常利潤+土地增值收益=120+200+43.36+64+85.47=512.83 (元/M2)(7)以上求得的是土地?zé)o限年期的價錢，那么50年期的土地運(yùn)用權(quán)價錢為：土地運(yùn)用權(quán)價錢=512.831-1/(1+7%)50=495.42 (元/M2)p100.三、適用于新建房地產(chǎn)的根本公式新建房地價錢=土地獲得本錢+土地開發(fā)本錢+建筑物建造本錢+管理費(fèi)用+投資利息+銷售費(fèi)

11、用+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤新建筑物價錢=建筑物建造本錢+管理費(fèi)用+投資利息+銷售費(fèi)用+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤p129.某新建房地產(chǎn)，土地面積20000m2，建筑面積50000m2。如今土地重新獲得價錢為3000元/m2 ，建筑物建造的建安本錢為1800元/m2 ，管理費(fèi)用為建安本錢的30%。該港地產(chǎn)開發(fā)周期為2.5年，其中半年預(yù)備期，2年建立期，土地費(fèi)用在預(yù)備期內(nèi)均勻投入；建安本錢及管理費(fèi)用在建立期內(nèi)第一年均勻投入40%，其他在第二年均勻投入。年貸款利率6%，銷售稅費(fèi)為房地產(chǎn)價錢的7%，開發(fā)利潤為房地產(chǎn)價值的20%試著評價該房地產(chǎn)的總價和單價。房地價錢=土地本錢+建安本錢+管理費(fèi)用+利息+銷售稅費(fèi)+開

12、發(fā)利潤V=A+B+C+D+E+FA=3000*20000=6000萬元 B=1800*50000=9000萬元 C= B*30% =270萬元 D=A(1+6%)2.25-1+(B+C) *40% (1+6%)1.5-1+ (B+C) *60% (1+6%)0.5-1=1343.63萬元 E=V*7% F=V*20%V=A+B+C+D+E+F=22758.4萬元 V單價=v/建筑面積=4552元/m2 . 四、適用于舊房地產(chǎn)的根本公式 舊房地產(chǎn)價錢=土地的重新獲得價錢+建筑物的重新構(gòu)建價錢-建筑物折舊舊的建筑物估價，本錢法公式為： 舊建筑物價錢建筑物的重新構(gòu)建價錢建筑物的折舊. 第四節(jié) 重新購

13、建價錢一、重新構(gòu)建價錢的概念 重新構(gòu)建價錢是假設(shè)在估價時點(diǎn)重新獲得或重新開發(fā)、重新建造全新情況的估價對象所需的一切合理、必要的費(fèi)用、稅金和應(yīng)得的利潤之和。 留意：第一、重新構(gòu)建價錢是估價時點(diǎn)的 第二、重新構(gòu)建價錢是客觀的 第三、建筑物的重新構(gòu)建價錢是全新情況下的價錢，未扣除折舊； 土地的重新構(gòu)建價錢是在估價時點(diǎn)情況下的價錢.1、根據(jù)建筑物重新建造方式的不同可以分為重置價錢和重建價錢。 重置價錢又稱為重置本錢，是指采用估價時點(diǎn)的建筑資料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等，在估價時點(diǎn)的國家財(cái)稅制度和市場價錢體系下，重新建造與估價對象具有同等成效的全新建筑物所必需的支出和應(yīng)該獲得的利潤。可以了解為“

14、替代。重建價錢又稱為重建本錢，是指采用與估價對象建筑物一樣的建筑資料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等，在估價時點(diǎn)的國家財(cái)稅制度和市場價錢體系下，重新建造與估價對象建筑物一樣的全新建筑物所必需的支出和應(yīng)該獲得的利潤?？梢粤私鉃椤皬?fù)制.上述兩種建筑方法得出的重新構(gòu)建價錢往往不同。普通來說，在房地產(chǎn)估價中，大多數(shù)情況下是利用建筑物的重置價錢，但是假設(shè)有特殊維護(hù)價值的建筑物，如人們看重的有特殊建筑風(fēng)格的建筑物，適用于重建價錢。但是由于年代長遠(yuǎn)、已缺乏與舊建筑物一樣的建筑資料，或者由于建筑技術(shù)和建筑規(guī)范改動，使得“復(fù)制有困難的建筑物，普通只能勉強(qiáng)用重置價錢。.二、建筑物重新構(gòu)建價錢的求取方法單位比較法

15、分部分項(xiàng)法工料丈量法指數(shù)調(diào)整法.房地產(chǎn)評價單位比較法：是指以估價對象建筑物為整體，選取某種與該建筑物造價親密相關(guān)的計(jì)量單位為比較單位，經(jīng)過調(diào)查、了解估價時點(diǎn)類似建筑物的這種單位造價，并做適當(dāng)?shù)男拚?、調(diào)整來求取建筑物重新構(gòu)建價錢的方法。這種方法本質(zhì)上是是市場法，比較常用、簡單，但是粗略。通常有單位面積比較法和單位體積比較法。 .房地產(chǎn)評價單位面積法是根據(jù)當(dāng)?shù)亟诮ǔ深愃平ㄖ锏膯挝幻娣e造價，對其做適當(dāng)?shù)男拚驼{(diào)整，然后乘以估價對象建筑物的面積來估算估價對象建筑物的重新構(gòu)建價錢。這種方法主要適用于造價與面積關(guān)系較大的房屋，如住宅、辦公樓等。例題 ：某幢房屋的建筑面積為300m2，該類用途、建筑構(gòu)造

16、和檔次的房屋的單位面積造價為1200元/m2。試估算該房屋的重新構(gòu)建價錢。 解：該房屋的重新構(gòu)建價錢估算為： 300120036萬元 .房地產(chǎn)評價單位體積法是根據(jù)當(dāng)?shù)亟诮ǔ深愃平ㄖ锏膯挝惑w積造價，對其做適當(dāng)?shù)男拚驼{(diào)整，然后乘以估價對象建筑物的體積來估算估價對象建筑物的重新構(gòu)建價錢。這種方法主要適用于造價與體積關(guān)系較大的房屋，如儲油罐、地下倉庫等。.房地產(chǎn)評價分部分項(xiàng)法是假設(shè)將估價對象建筑物分解為各個獨(dú)立的構(gòu)建或分部分項(xiàng)工程，然后測算各個獨(dú)立構(gòu)件或分部分項(xiàng)工程的數(shù)量，再調(diào)查、了解各個獨(dú)立構(gòu)件或分部分項(xiàng)工程的單位價錢或本錢，最后將各個獨(dú)立構(gòu)件或分部分項(xiàng)工程的數(shù)量乘以相應(yīng)的價錢或本錢后相加，來

17、求取建筑物重新構(gòu)建價錢的方法。 .房地產(chǎn)評價.房地產(chǎn)評價采取這種方法進(jìn)展建筑物重新構(gòu)建價錢評價時，應(yīng)該留意：首先，應(yīng)結(jié)合各個構(gòu)件或分部分項(xiàng)工程的特點(diǎn)運(yùn)用計(jì)量單位，如根底工程的計(jì)量單位通常是體積，墻面抹灰工程通常是面積，而樓梯欄桿工程的計(jì)量單位是米。其次，既不要漏項(xiàng)，也不能反復(fù)計(jì)算，以免呵斥測算不準(zhǔn)。.房地產(chǎn)評價 工料丈量法是先假設(shè)將估價對象建筑物分解復(fù)原為建筑資料、建筑構(gòu)配件和建筑設(shè)備，然后測算重新構(gòu)建該建筑物的資料、構(gòu)配件、設(shè)備的種類和數(shù)量、工人時數(shù)，再調(diào)查這些部分的單位價錢規(guī)范，最后兩者相乘求和，來求取建筑物重新構(gòu)建價錢的方法。 這種方法的優(yōu)點(diǎn)是詳細(xì)、準(zhǔn)確，缺陷是比較費(fèi)時、費(fèi)力，并需求其他

18、專家如造價工程師、建筑工程師的參與，主要用于具有歷史價值的建筑物重新構(gòu)建價錢的求取。.房地產(chǎn)評價.房地產(chǎn)評價指數(shù)調(diào)整法是利用有關(guān)價錢指數(shù)或變動率，將估價對象建筑物的原始價值調(diào)整到估價時點(diǎn)的價值來求取估價對象重新構(gòu)建價錢的方法。這種方法主要用于檢驗(yàn)其他方法的測算結(jié)果。 將原始價值調(diào)整到估價時點(diǎn)的價值的詳細(xì)方法，與市場法中買賣日期的調(diào)整的方法一樣。 p133. 第五節(jié) 建筑物折舊 一、建筑物折舊的概念和緣由 建筑物折舊，是指估價上的折舊而非會計(jì)上的折舊。 估價上的折舊是指各種緣由所呵斥的價值損失，其數(shù)額為建筑物在估價時點(diǎn)時的市場價值與其重新構(gòu)建價錢之間的差額。 實(shí)踐估價中，建筑物的折舊包括3個方面

19、： 物質(zhì)折舊 功能折舊 經(jīng)濟(jì)折舊.【例4-2】某舊住宅，估計(jì)其重置價錢為40萬元，地面、門窗等破舊引起的物質(zhì)折舊為3萬元，戶型不好、沒有獨(dú)用廁所和共用電視天線等導(dǎo)致的功能折舊為8萬元，由于位于城市衰落地域引起的經(jīng)濟(jì)折舊為7萬元。試求該舊住宅的折舊總額和現(xiàn)值?！窘狻坑深}意：該舊住宅的折舊總額 = 3+8+7 = 18萬元該舊住宅的現(xiàn)值=重置價錢-折舊=40-18=22萬元.物質(zhì)折舊，又稱物質(zhì)磨損、有形損耗，是建筑物在實(shí)體方面的損耗所呵斥的價值損失。進(jìn)一步可歸納為4個方面：自然經(jīng)過的老朽正常運(yùn)用的磨損不測的破壞損毀延遲維修的損壞殘存.1自然經(jīng)過的老化是由自然力作用引起的，如風(fēng)吹、日曬、雨淋等引起的

20、建筑物腐朽、生銹、風(fēng)化、根底沉降等，它與建筑物的實(shí)踐經(jīng)過年數(shù)正相關(guān)。同時要看建筑物所在地域的氣候和環(huán)境條件，如酸雨多的地域2正常運(yùn)用的磨損主要是指由人工運(yùn)用引起的，它與建筑物運(yùn)用性質(zhì)、運(yùn)用強(qiáng)度和運(yùn)用年數(shù)正相關(guān)。如居住用途的建筑物比工業(yè)用途的建筑物磨損要小。.3不測破壞主要是指突發(fā)性的天災(zāi)人禍引起的，包括自然方面的，如地震、水災(zāi)、雷擊等，人為方面的緣由有失火、碰撞等，這些損壞有能夠進(jìn)展修繕，但是會存在“內(nèi)傷。4延遲維修的損壞是指由于沒有適時地采取預(yù)防、養(yǎng)護(hù)措施或修繕不夠及時引起的，它呵斥建筑物不應(yīng)有的損壞或者提早損壞，如門窗有損壞，墻體和地面有裂痕等。 .功能折舊，又稱精神磨損、無形損耗，是指由

21、于消費(fèi)觀念變卦、設(shè)計(jì)更新、技術(shù)提高等緣由導(dǎo)致建筑物在功能方面的相對殘缺、落后或不適用所呵斥的價值損失。功能缺乏是指建筑物沒有其應(yīng)該有的設(shè)備、部件、設(shè)備或系統(tǒng)等。如住宅沒有衛(wèi)生間、暖氣、燃?xì)?、線路，辦公樓沒有電梯、集中空調(diào)、寬帶網(wǎng)絡(luò)等。.功能落后是指建筑物已有的部件、設(shè)備等規(guī)范低于如今的規(guī)范。以住宅來說，如今時興“三大、一小、一多，是指客廳、廚房、衛(wèi)生間大，臥室小，壁櫥多的房型；過去建造的臥室大、客廳小、廚房小、衛(wèi)生間小的住宅相對而言就顯得過時。 功能過剩是指建筑物已有的部件、設(shè)備等規(guī)范超越市場上要求而對房地產(chǎn)價值的奉獻(xiàn)小于其本錢。如某廠房要求的規(guī)范層高是5m，假設(shè)有層高為6m的廠房在出賣中，購

22、買者要多花1m的本錢，導(dǎo)致了功能過剩。 .經(jīng)濟(jì)折舊，又稱外部性折舊，是指建筑物本身以外的各種不利要素所呵斥的價值損失。不利要素能夠是經(jīng)濟(jì)要素如市場上的供求關(guān)系影響、區(qū)位要素如環(huán)境惡化、交通擁堵、城市交通規(guī)劃的改動等。經(jīng)濟(jì)折舊分為永久性的和暫時性的經(jīng)濟(jì)折舊。如一個高級住宅區(qū)的周圍新建了一個工廠，導(dǎo)致居住環(huán)境的惡化，經(jīng)濟(jì)折舊，這樣的折舊是永久性的。在經(jīng)濟(jì)不景氣的時候，高稅率、高失業(yè)率會導(dǎo)致房地產(chǎn)價值的下降，當(dāng)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的時候，房地產(chǎn)的價值也會提升，這種折舊即為暫時性的經(jīng)濟(jì)折舊。 .二、建筑物折舊的求取方法 耐用年限法成新折扣法實(shí)踐察看法。 .年限法年限法是把建筑物的折舊建立在建筑物的壽命、經(jīng)過的年限

23、或剩余壽命之間關(guān)系的根底上。建筑物壽命有自然壽命和經(jīng)濟(jì)壽命之分自然壽命是指從建成之日起到不堪運(yùn)用的年數(shù)經(jīng)濟(jì)壽命是指建筑物從建成之日起預(yù)期產(chǎn)生的收入大于運(yùn)營費(fèi)用的繼續(xù)年數(shù)。普通情況下，經(jīng)濟(jì)壽命短于自然壽命。因此，房地產(chǎn)估價里通常采用的年限是經(jīng)濟(jì)耐用年限。.各種構(gòu)造房屋的耐用年限普通為：1、鋼筋混凝土構(gòu)造：消費(fèi)用房50年，受腐蝕的消費(fèi)用 房35年，非消費(fèi)用房60年。2、磚混構(gòu)造一等：消費(fèi)用房40年，受腐蝕的消費(fèi)用房30年，非消費(fèi)用房50年。3、磚混構(gòu)造二等：消費(fèi)用房40年，受腐蝕的消費(fèi)用房30年，非消費(fèi)用房50年。4、磚木構(gòu)造一等：消費(fèi)用房30年，受腐蝕的消費(fèi)用房20年，非消費(fèi)用房40年。5、磚木

24、構(gòu)造二等：消費(fèi)用房30年，受腐蝕的消費(fèi)用房20年，非消費(fèi)用房40年。6、磚木構(gòu)造三等：消費(fèi)用房30年，受腐蝕的消費(fèi)用房20年，非消費(fèi)用房40年。7、簡易構(gòu)造10年。.根據(jù)建筑物價值分?jǐn)偡椒ǖ牟煌?，耐用年限法可分為定額法直線法定率法余額遞減法年數(shù)合計(jì)法等。估價時，采用直線法最為普遍。.房地產(chǎn)評價定額法或直線法，是假定在建筑物耐用年限內(nèi)各年的價值減損額均相等的一種折舊計(jì)算方法。定額法的計(jì)算公式為： 公式中，D指年折舊費(fèi)；C指建筑物的重新構(gòu)建價錢；L指凈殘值；R指建筑物的凈殘值率，是指建筑物的殘值與重新構(gòu)建價錢的比值，即R=L/C；N指建筑物的經(jīng)濟(jì)耐用年限。.建筑物每年的折舊額與重新構(gòu)建價錢的比值稱

25、為年折舊率， d=D/C=(1-R)/N 有效經(jīng)過年數(shù)為t年的建筑物折舊總額的公式為： Et=Dt=(C-L)t/N=C(1-R)t/N 采用直線法折舊下的建筑現(xiàn)值計(jì)算公式為： V=C-Et=C-C(1-R)t/N =C1-(1-R)t/N.房地產(chǎn)評價某建筑物,總建筑面積為200m2，于8年前建成，重置價錢1000元/m2,耐用年限40年，殘值率為2，試用直線法計(jì)算該建筑物的年折舊額、折舊總額和現(xiàn)值。P147-16 解：根據(jù)題意知： C1000200200000元，R2，N=40,t=8 D=C (1-R)/N =20000012/40 =4900元/ m2 Et=Dt=4900839200元

26、 V=C-Et=200000-39200=160800(元).二成新折扣法成新折扣法是根據(jù)建筑物的建成年代、新舊程度等，確定建筑物的成新率，直接求取建筑物的現(xiàn)值。計(jì)算公式為： V=Cq 公式中，V表示建筑物現(xiàn)值，C表示建筑物的重新構(gòu)建本錢，q是指建筑物的成新率。 .例1：有一房地產(chǎn)，其中土地總面積1000m2，是10年前經(jīng)過有償出讓方式獲得，當(dāng)時每畝破費(fèi)18萬元，如今取的該類土地需求620元/m2；地上建筑物的總面積為2000m2，是八年前提早交付運(yùn)用的，當(dāng)時建筑造價為每平方米600元，現(xiàn)時建造同類建筑物每建筑平方米需1200元。估計(jì)該建筑物有八成新，試用所給資料估計(jì)該房地產(chǎn)的現(xiàn)時總價和單價。

27、1、土地現(xiàn)值：6201000=620000(萬元)2、建筑物現(xiàn)值：=重置價錢成新率1200200080%=1920000(萬元)3、該房地產(chǎn)現(xiàn)時總價：=土地現(xiàn)值+建筑物現(xiàn)值=620000+ 1920000 =2540000(萬元)4、該房地產(chǎn)現(xiàn)時單價：=現(xiàn)時總價建筑面積25400002000=1270(元/平方米).成新率確實(shí)定，可根據(jù)房屋的構(gòu)造、裝修、設(shè)備三個組成部分的各個工程的完好程度劃分為五個等級。完好房、根本完好房、普通損壞房、嚴(yán)重?fù)p壞房、危險(xiǎn)房 對應(yīng)的成新率： 完好房十、九、八成； 根本完好房七、六成； 普通損壞房五、四成； 嚴(yán)重?fù)p壞房和危漏房三成以下.三實(shí)踐察看法 實(shí)踐察看法不是直

28、接以建筑物的有關(guān)年限來求取建筑物的折舊，而是注重建筑物的實(shí)踐損耗程度。實(shí)踐察看法是由估價人員親臨現(xiàn)場，直接察看、估算建筑物在物質(zhì)、功能及經(jīng)濟(jì)等方面的折舊要素所呵斥的折舊總額。建筑物的損耗分為可修復(fù)的損耗和不可修復(fù)的損耗 .例3：估價對象概略 本估價對象是一座公用倉庫，坐落在某城市建成區(qū)內(nèi)；土地總面積2500 m2，土地權(quán)益性質(zhì)為出讓土地運(yùn)用權(quán)；總建筑面積8500 m2，建筑物建成于是1981年7月30日，建筑構(gòu)造為鋼筋混凝土構(gòu)造。需求評價該公用倉庫于2001年7月30日的價值。估價過程選擇估價方法。本估價對象為公用倉庫，很少出現(xiàn)買賣，應(yīng)選用本錢法進(jìn)展估價。選擇計(jì)算公式。該宗房地產(chǎn)估價屬于本錢法中的舊房地產(chǎn)估價，需求評價的價值包括土地和建筑物的價值，應(yīng)選擇的計(jì)算公式為：舊房地產(chǎn)價錢=土地的重新獲得價錢重新開發(fā)本錢+建筑物的重新購建價錢-建筑物的折舊求取土地的重新獲得價錢。由于該土地坐落在城市建成區(qū)內(nèi)，直接求取其重新開發(fā)本錢很難，所以采用比較法，利用當(dāng)?shù)仡愃仆恋剡\(yùn)用權(quán)的轉(zhuǎn)讓價錢來求取該土地的重新獲得價錢。現(xiàn)選取了A、B、C三宗可比實(shí)例，其根本情況及比較情況如下：