房地產(chǎn)開發(fā)項目成本分析ppt課件

1、房地產(chǎn)開發(fā)工程本錢分析.一、房地產(chǎn)運營本錢預測分析本錢預測是根據(jù)本錢的歷史資料，從本錢的開展趨勢或影響本錢的要素變化情況對未來本錢程度的定量描畫和邏輯推理。本錢預測是企業(yè)經(jīng)濟預測的重要內(nèi)容，是企業(yè)本錢分析的重要組成部分，是企業(yè)對其經(jīng)濟活動實觀事前控制管理的重要手段。本錢預測對于企業(yè)運營決策起著決議性作用。.本錢預測方法很多。從本錢預測的進展時間上來劃分，可分為先期本錢預測和期中本錢預測兩類。先期本錢預測所謂先期本錢預測分析，就是在編制本錢方案以前的目的本錢預測。普通來說，先期本錢預測包括兩方面內(nèi)容。其一是新工程開發(fā)前的本錢預測，如新的土地開發(fā)工程、新的綜合開發(fā)工程，在進展可行性研討時，必需根據(jù)

2、詳細條件和開發(fā)內(nèi)容預測出工程的開發(fā)本錢，以便根據(jù)銷售收入估算出工程的收益，為工程決策或工程開發(fā)方案的選擇提供重要根據(jù)。新工程開發(fā)前的本錢預測大多是按定額或歷史資料分科目進展估算的。其二是企業(yè)在編制消費財務方案前，對方案期本錢程度分科目本錢或總本錢的測算。這種預測過程實踐上就是測算本錢目的與分析各種要素對本錢的影響程度的過程，也是擬定本錢降低措施，發(fā)掘本錢潛力的過程。這且主要引見第二項內(nèi)容，即編制企業(yè)消費財務方案前的本錢程度預測。.房地產(chǎn)業(yè)的運營本錢也和其他的商品運營本錢一樣，按本錢額的大小與運營工程量的關系分為固定本錢和變動本錢兩類。固定本錢是在一定范圍內(nèi)不隨工程量變化而變化的。相對穩(wěn)定的本錢

3、。變動本錢那么是隨著工程量的變化而變化的本錢，如房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑工程費，就屬于變動本錢。開發(fā)工程量越大，建筑工程費就越高。.二、房地產(chǎn)開發(fā)預算的詳細內(nèi)容1土地開發(fā)預算 土地開發(fā)預算的內(nèi)容包括征地補償費、拆遷安頓費、七通一平費及勘察設計費等。1征地補償費 征地補償費是指用地單位依法征用土地后，為了不影響被征土地者的消費和生活而支付的補償費，包括： 土地補償費。它是指國家征用集體一切的土地時，直接對土地支付的補償費用，其本質(zhì)是對土地收益的補償。 青苗補償費。它是指對征用土地上種植的作物的補償費用。 安頓補助費。它是指為妥善安排被征地單位的消費和群眾生活，收征地單位“土地補償費和“青苗補償費之外，

4、支付給被征地單位的安頓補助費用。 農(nóng)轉非人口安頓費。它是指因征地被轉業(yè)的勞動力，由用地單位擔任安頓或委托其它有關單位代為安頓，所付給的安頓補助費及農(nóng)轉工勞動力工資差額補貼費。 超轉病殘人員安頓費。它是指對超齡老人、病殘人員給以生活補助費和醫(yī)療費，轉到當?shù)孛裾块T擔任管理 新菜田建立基金。它是指由用地單位按有關規(guī)定交納新菜田建立基金，作為被征地單位新開發(fā)菜田的建立費用。 .2新菜地開發(fā)建立基金 新菜地開發(fā)建立基金是指經(jīng)依法同意征用城市郊區(qū)的菜地，用地單位向財政部門交納的費用，不屬于征地補償費中的“新菜田建立基金。.3拆遷及安頓費用包括建立場地各妨礙物拆遷、處置費拆遷及安頓費用是指征地范圍內(nèi)的被拆

5、遷單位和居民在搬遷中所發(fā)生的費用，以及妨礙物拆遷、處置費。其中包括： 拆遷城鎮(zhèn)居民和鄉(xiāng)村居民，安頓用房的建立費或購買商品房的費用。 拆遷單位的公有房屋，撥付給被拆遷單位的新建房費和征地費。 撤除地上物的補償費，是指撤除原有的房屋、附屬物、樹木、機井等的撤除費及補償費。 其它費用。指安頓房的房租、維修費、取暖費、居民搬家費、暫時周轉房費等以及有關的法、公證、咨詢等費用。.4七通一平費。七通一平費是指為了滿足建立的需求，對被征用土地進展根底設備建立的費用?！捌咄òǖ缆吠?、供水通、供電通、通風通、供氣通、供熱通、排雨污水通；“一平是平整土地。 5勘察設計費 勘察設計費指為查明新開發(fā)區(qū)的地形、地貌、

6、地質(zhì)土壤、巖性、地質(zhì)構造、水文條件和各種自然地質(zhì)景象而進展的丈量、測繪、測試、察看、調(diào)查、勘探、實驗、鑒定、研討和綜合評價等任務發(fā)生的費用和進展開發(fā)工程設計所發(fā)生的費用。. 2建筑安裝工程預算 建筑安裝工程費用直接費間接費方案利潤稅金.1直接費 直接費是指直接耗用在建筑安裝工程上的各種費用的總和。它是由人工費、資料費、施工機械運用費和其它直接費組成。直接費的內(nèi)容如下：人工費，是指列入概預算定額的直接從事建筑安裝工程施工的消費工人的根本工資。 資料費，是指列入概預算定額的資料、構配件、零件和半廢品的用量以及周轉資料的 攤銷量按相應的預算價錢計算的費用。 施工機械運用費，是指列入概預算定額的施工機

7、械臺班量按相應機械臺班費定額計 算的建筑安裝工程施工機械運用費，施工機械安、拆及進出場費和定額所列其它機械費。 其它直接費，是指概預算定額分項定額規(guī)定以外發(fā)生的費用.2間接費 間接費由施工管理費和其它間接費組成： 施工管理費。它是指建筑安裝企業(yè)為了組織和管理建筑安裝工程的施工以及效力所耗用的人力、物力，這種耗用的貨幣表現(xiàn)，就是施工管理費。其它間接費。它是指建筑安裝工程施工所需的，但不包括在工程直接費和施工管理費范圍內(nèi)的費用，它包括暫時設備費和勞動保險基金。3方案利潤 方案利潤指按照國家規(guī)定的方案利潤率向建立單位計取的利潤。 4稅金 稅金是指按國家規(guī)定應計入建筑安裝工程造價內(nèi)的營業(yè)稅、城市建立維

8、護稅及教育費 .3其他預算 房地產(chǎn)開發(fā)預算的內(nèi)容，除以上土地開發(fā)預算和建筑安裝工程預算外，還包括按國家和當?shù)卣嘘P部門規(guī)定的，在房地產(chǎn)開發(fā)投資中支付并列入開發(fā)總概預算或單項工程綜合概預算的一些費用。這些費用目前工程繁多，各地有不同的規(guī)定，大體包括以下一些費用工程主要參考北京市的規(guī)定： 1城市根底設備“四源建立費 2市政支管線分攤費 3供電貼費 4工程合同預算或標底審查費 5工程質(zhì)量監(jiān)視費 6編制開工圖費 7建筑業(yè)流動資金貸款利息系數(shù) 8用電權費 9分散建立市政公用設備建立費 10；暫時用地費和暫時建立費 11建材開展補充基金 12綠化建立費 13施工圖預算編制費 14招標招標管理費 15合同

9、公證費 16施工執(zhí)照費 17工程監(jiān)理費 18施工機械遷移費 19工程保險費 20商業(yè)網(wǎng)點費 21人防費 22管理費 23貸款利息 24建立期預留調(diào)價指數(shù) 以上三部分應支付的土地開發(fā)費、建筑安裝工程費及其它費用，再加上不可預見費，就構成了開發(fā)區(qū)建立的總本錢，是商品房銷售的根底資料。在商品房定價時，還應思索開發(fā)公司的利潤和應交納的稅金。.2房地產(chǎn)開發(fā)預算文件的組成總概預算書普通可分為四部分 1、土地開發(fā)費用工程 2、開發(fā)工程費用工程 3、其它費用工程.土地開發(fā)費用工程 征地補償費； 拆遷安頓費； 七通一平費； 勘察設計費等開發(fā)工程費用工程 主要開發(fā)工程如住宅小區(qū)開發(fā)中的 附建工程，包括： A公共設

10、備工程； B行政管理工程； C文化、教育、衛(wèi)生工程等。其它費用工程 其它費用工程包括代收的費用和向有關部門交納的費用，如質(zhì)量監(jiān)視費、商業(yè)網(wǎng)點費、城市根底設備“四源建立費、電貼費等。第一、二、三部分工程費用合計之后，應列出第四部分：總預備費，即未能預見工程費用。在總概預算書的末尾還應列出總預算價值和可以回收的金額。.實例：一、直接費一、土地費用： 征地管理費：129畝10萬元/畝3%=38.7萬元 .二、拆遷安頓補償費： 1、 委托拆遷費：241戶450元/戶=10.85萬元 2、 拆遷管理費：241戶8元/M290M2/戶=17.35萬元 3、 搬家補助：241戶600元/戶=14.46萬元

11、4、 暫時安頓：241戶90M2/戶6元/月18月=234.25萬元 5、 無證房補助費：1500M2500元/M2=75萬元 6、 搬遷獎勵費：241戶5000元/戶=120.5萬元 7、 舊房評價費：241戶6萬元/戶1%=14.46萬元 小計：486.87萬元 .三、前期手續(xù)費： 1、 綜合開發(fā)費：10.3萬M2120元/M2=1236萬元 2、 開發(fā)管理費：1236萬元1.5%=18.54萬元 3、 人防費：10.3萬M213=133.9萬元 4、 網(wǎng)點費：10.3萬M221元/M2=216.3萬元 5、 白蟻防治費：10.3萬M22=20.6萬元 6、 水土堅持：10.3萬M22=2

12、0.6萬元 7、 物業(yè)管理基金：10.3萬M221/2=108.15萬元 8、 資源綜合利用開展基金：10.3萬M22=20.6萬元 9、 散裝水泥：10.3萬M20.7=7.21萬元 10、 質(zhì)量監(jiān)視、監(jiān)理費：83042%=166.08萬元 11、 勞?；穑?3042.6%=215.90萬元 12、 規(guī)劃管理費：10.3萬M21.5元/ M2=15.45萬元 13、 消防設備：10.3萬M21.5元/ M2=15.45萬元 14、 招招標管理費：8304(1%0+0.9%0)=15.78萬元 15、 建立工程合同簽證費：83040.2%0=1.66萬元 16、 墻體建筑資料節(jié)能費：10.3

13、10元/M2=103萬元 小計：2315.22萬元 .四、勘察設計及前期工程： 1、 規(guī)劃建立費：83040.5%=41.52萬元 2、 可行性研討：130000.1%=13萬元 3、 勘察測繪：83040.5%=41.52萬元 4、 設計費：83041.5%=124.56萬元 5、 三通一平工程：30萬元 小計：250.6萬元.五、房屋開發(fā)費： 1、 建安工程費： 住宅：9.98萬M2800元/M2=7984萬元 網(wǎng)點公建：4000M2800元/M2=320萬元 小計：8304萬元 2、 室外配套： 電力工程： a、 高壓輸電：長500米，約10萬元。 b、 變配電工程： 高壓柜10萬元，低

14、壓柜10萬元，變壓器5萬元，安裝10萬元。計：35萬元 c、 低壓線工程：長500米，約5萬元 小計：50萬元 煤制氣： 工程費：1000米300元/米=30萬元 綠化工程：60萬元 污水工程：1000米150元/米=15萬元 雨水工程：1000米150元/米=15萬元 道路工程：1000米7米150元/M2=105萬元 自來水工程： a、 增容費：24棟2萬元/棟=48萬元 b、 接頭費：10萬元 c、 工程費：1000米300元/米=30萬元 小計：88萬元 室外配套計：363萬元 房屋開發(fā)合計：8667萬元 直接開發(fā)費合計：11758.39萬元 .二、間接費 一、管理費：11758.39萬元1%=117.58萬元 二、銷售費用：11758.39萬元1%=117.58萬元 三、財務費用： 貸款1500萬元，利息150萬元。 其它財務費用：15010%=15萬元 四不可預見費： 11758.39+117.58+117.58+1653%=364.76萬元 開發(fā)間接費計：764.92萬元 總投資：12523.31萬元 .三、稅費 營業(yè)稅：18747.5+8003%=