130910008656237663第一章資產(chǎn)評估概論

1、資 產(chǎn) 評 估 學(xué)周 明 智E-mail: Tel: 181 0720 1755幾點要求：1.上課不允許高聲喧嘩；2.手機(jī)關(guān)機(jī)或振動；3.不允許隨意進(jìn)出教室；課程考核：開卷計算題平時成績20%+期末考試成績80%平時成績：考勤、作業(yè)、提問、 案例分析賣 方資 產(chǎn)買 方資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評估確定資產(chǎn)在某一時點的公允價值注冊資產(chǎn)評估師（CPV）資產(chǎn)評估經(jīng)濟(jì)法財務(wù)會計機(jī)電設(shè)備評估基礎(chǔ)建筑工程評估基礎(chǔ) 中國注冊資產(chǎn)評估師協(xié)會關(guān)注兩個新聞：1.2014.7.22，國務(wù)院關(guān)于取消和調(diào)整一批行政審批工程等事項的決定（國發(fā)201427號）公布取消注冊資產(chǎn)評估師等11項準(zhǔn)入類職業(yè)資格。-注冊資產(chǎn)評估師職業(yè)資風(fēng)格整為水

2、平評價類職業(yè)資格2. 2015.2.26，不動產(chǎn)登記暫行條例將從2015年3月1日起施行。-第一個然后：舊版房屋所有權(quán)證怎么辦？-第二個然后：商品房使用權(quán)70年后怎么辦？-第三個然后：房地產(chǎn)稅征收會怎么辦？根本理論：概論、根本方法評估實務(wù)：機(jī)器設(shè)備評估房地產(chǎn)評估流動資產(chǎn)評估無形資產(chǎn)評估長期投資及其它長期性資產(chǎn)評估企業(yè)價值評估資產(chǎn)評估案例資產(chǎn)評估報告、程序、準(zhǔn)則第一章 概 論第一節(jié) 資產(chǎn)概述第二節(jié) 資產(chǎn)評估的概念及其特點第三節(jié) 資產(chǎn)評估的目的及價值類型第四節(jié) 資產(chǎn)評估的假設(shè)與原則第五節(jié) 資產(chǎn)評估與會計和審計的關(guān)系第一節(jié) 資產(chǎn)概述一、資產(chǎn)的含義二、資產(chǎn)的類型一、資產(chǎn)概述會計學(xué)中的資產(chǎn)是指過去的交易

3、或事項形成并由企業(yè)擁有或控制的資源，該資源預(yù)期會給企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)利益。經(jīng)濟(jì)學(xué)中的資產(chǎn)是泛指特定經(jīng)濟(jì)主體擁有或控制的，能夠給特定經(jīng)濟(jì)主體帶來經(jīng)濟(jì)利益的經(jīng)濟(jì)資源。資產(chǎn)具有以下根本特征（三者缺一不可）（1）資產(chǎn)必須是經(jīng)濟(jì)主體擁有或者控制的。所有權(quán)（占有、使用、收益、處分靜態(tài) ）產(chǎn)權(quán)（平等所有權(quán)主體的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系動態(tài)）（2）資產(chǎn)是能夠給經(jīng)濟(jì)主體帶來經(jīng)濟(jì)利益的資源，即可望給經(jīng)濟(jì)主體帶來現(xiàn)金流入的資源。（3）資產(chǎn)必須能以貨幣計量。二、資產(chǎn)的分類（1）按資產(chǎn)存在形態(tài)分類，可以分為有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)。（2）按資產(chǎn)構(gòu)成和是否具有綜合獲利能力分類，可以分為單項資產(chǎn)和整體資產(chǎn)。（3）按資產(chǎn)能否獨立存在分類，可以分為

4、可確指的資產(chǎn)和不可確指的資產(chǎn)。（4）按資產(chǎn)與生產(chǎn)經(jīng)營過程的關(guān)系分類，可以分為經(jīng)營性資產(chǎn)和非經(jīng)營性資產(chǎn)。（5）按現(xiàn)行企業(yè)會計制度及其資產(chǎn)的流動性分類，可以分為流動資產(chǎn)、長期性投資資產(chǎn)、固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)等。第二節(jié) 資產(chǎn)評估的概念及其特點一、資產(chǎn)評估的概念二、資產(chǎn)評估的特點一、資產(chǎn)評估的概念1.定義 資產(chǎn)評估是專業(yè)機(jī)構(gòu)和人員，按照國家法律法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則，根據(jù)特定目的，遵循評估原則，依照相關(guān)程序，選擇適當(dāng)?shù)膬r值類型，運用科學(xué)方法，對資產(chǎn)價值進(jìn)行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程。 即：資產(chǎn)評估是對資產(chǎn)在某一時點的價值進(jìn)行估計的行為或過程。2.包含十個要素一、評估主體誰來評（評估機(jī)構(gòu)和人員） 二

5、、評估客體評什么（評估對象） 三、評估依據(jù)憑什么（相關(guān)法規(guī)、準(zhǔn)則等） 四、評估目的干啥用（具體用途） 五、評估原則堅持啥（行為標(biāo)準(zhǔn)-工作原則、執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則等） 六、評估程序咋樣評（工作步驟） 七、評估價值類型對號否（質(zhì)的規(guī)定） 八、評估方法用啥法（特定技術(shù)） 九、資產(chǎn)評估假設(shè)十、資產(chǎn)評估基準(zhǔn)日3.價格與價值 問題：這件古董多少錢買的？值多少錢？價格是一個歷史數(shù)據(jù)或事實，是特定的交易行為中特定買方和賣方對商品或效勞實際支付或收到的貨幣數(shù)額。資產(chǎn)評估中的價值不是一個歷史數(shù)據(jù)或事實，它只是專業(yè)人士根據(jù)特定的價值定義在特定時間內(nèi)對商品、效勞價值的估計。 4.資產(chǎn)評估的種類按評估對象的構(gòu)成和獲利能力，可分為

6、單項資產(chǎn)評估和整體資產(chǎn)評估；按引起資產(chǎn)評估的經(jīng)濟(jì)行為，可分為資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓評估，企業(yè)兼并評估，企業(yè)出售評估，企業(yè)改制評估，股權(quán)重組評估，中外合資、合作資產(chǎn)評估，企業(yè)清算評估，稅基評估，抵押評估，資產(chǎn)擔(dān)保評估，債務(wù)重組評估；按資產(chǎn)評估效勞的對象、評估的內(nèi)容和評估者承擔(dān)的責(zé)任，可分為評估、評估復(fù)核和評估咨詢；按資產(chǎn)評估面臨的條件、資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)過程中遵循資產(chǎn)評估準(zhǔn)則的程度及其對評估報告披露的要求的角度，可分為完全資產(chǎn)評估和限制性資產(chǎn)評估。5.資產(chǎn)評估特點 現(xiàn)實性（時點性）以評估基準(zhǔn)日為時間參照，按這一時點的資產(chǎn)實際狀況對資產(chǎn)進(jìn)行評估。1、以實際狀況為依據(jù)2、以現(xiàn)實狀況反映未來3、強(qiáng)調(diào)客觀存在市場性模擬市場

7、條件下，對資產(chǎn)確認(rèn)、估價、報告。1、評估資料源于市場2、評估結(jié)果接受市場檢驗預(yù)測性以資產(chǎn)未來時空的潛能說明現(xiàn)實。公正性評估機(jī)構(gòu)與人員應(yīng)與資產(chǎn)業(yè)務(wù)的當(dāng)事人無利害關(guān)系組織保證。評估必須按法定的程序、準(zhǔn)則進(jìn)行技術(shù)保證。咨詢性評估結(jié)論僅僅是資產(chǎn)作價意見，無強(qiáng)制執(zhí)行的效力。最后的成交價是由買賣雙方討價還價決定的。6.資產(chǎn)評估的功能和作用資產(chǎn)評估的功能：評價和評值資產(chǎn)評估的根本作用咨詢管理（2001年12月21日已取消）第三節(jié) 資產(chǎn)評估的目的及價值類型一、資產(chǎn)評估的目的 資產(chǎn)評估的目的是說明為什么進(jìn)行資產(chǎn)評估，評估結(jié)果為何種資產(chǎn)業(yè)務(wù)效勞。（1）資產(chǎn)評估一般目的資產(chǎn)評估所要實現(xiàn)的一般目的只能是資產(chǎn)在評估時點

8、的公允價值。 評估目的估價標(biāo)準(zhǔn)評估方法（2）資產(chǎn)評估的特定目的 資產(chǎn)評估作為資產(chǎn)估價活動，總是為滿足特定資產(chǎn)業(yè)務(wù)的需要而進(jìn)行的。 通常把資產(chǎn)業(yè)務(wù)對評估結(jié)果用途的具體要求稱為資產(chǎn)評估的特定目的。 資產(chǎn)評估特定目的：1.資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓：轉(zhuǎn)讓非整體資產(chǎn) 2.企業(yè)出售 ：整體資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)出售3.企業(yè)兼并 ：有償接收企業(yè)產(chǎn)權(quán) 4.企業(yè)聯(lián)營 ：組成聯(lián)合經(jīng)營實體 5.股份經(jīng)營：股份制 6.中外合資、合作：特定目的7.企業(yè)清算：破產(chǎn)+終止+結(jié)業(yè)清算 8.抵押 ：抵押資產(chǎn)獲得貸款 9.擔(dān)保 ：為他家擔(dān)保承擔(dān)連帶責(zé)任 10.企業(yè)租賃：轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)經(jīng)營權(quán)獲取租金 11.債務(wù)重組 ：修改債務(wù)條件二、資產(chǎn)評估的價值類型1.價值類型的

9、含義 價值類型是指資產(chǎn)評估結(jié)果的價值屬性（類型）及其表現(xiàn)形式。對被評估資產(chǎn)價值的質(zhì)的規(guī)定。不同的價值類型從不同角度反映資產(chǎn)評估的屬性和特征。 特定資產(chǎn)業(yè)務(wù)約束估價標(biāo)準(zhǔn) 但并非唯一依據(jù)，還需考慮評估的時間、地點、評估時的市場條件業(yè)務(wù)當(dāng)事人的狀況、資產(chǎn)自身狀況。2.價值類型的分類以資產(chǎn)評估的估價標(biāo)準(zhǔn)分：重置本錢、收益現(xiàn)值、現(xiàn)行市價、清算價值。從資產(chǎn)評估假設(shè)的角度分：繼續(xù)使用價值、公開市場價值、清算價值。按資產(chǎn)業(yè)務(wù)的性質(zhì)分：抵押價值、保險價值、課稅價值、投資價值、清算價值、轉(zhuǎn)讓價值、保全價值、交易價值、兼并價值、拍賣價值、租賃價值、補(bǔ)償價值等。按評估時依據(jù)的市場條件及被評估資產(chǎn)使用狀態(tài)來劃分的價值類

10、型：（國際資產(chǎn)評估準(zhǔn)則）市場價值市場價值以外的價值（非市場價值） 資產(chǎn)評估中的市場價值是指資產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日公開市場上最正確使用（或正常使用、最有可能使用）狀態(tài)下可能實現(xiàn)的交換價值的估計數(shù)額。或者說評估資產(chǎn)價值依據(jù)的所有信息資料都來源于公開市場的資產(chǎn)評估價值結(jié)論是市場價值。 市場價值以外的價值也稱非市場價值或其他價值。它是一系列不符合資產(chǎn)市場價值定義條件的所有價值形式的總稱或組合，它包括了一系列具體的價值形式。例如，在用價值、投資價值、持續(xù)經(jīng)營價值、保險價值、清算價值、課稅價值、特殊價值等。（1）在用價值：是指作為企業(yè)組成局部的特定資產(chǎn)對其所屬企業(yè)能夠帶來的價值，而并不考慮該資產(chǎn)的最正確用途或資

11、產(chǎn)變現(xiàn)的情況。（2）投資價值：是指資產(chǎn)對于具有明確投資目標(biāo)的特定投資者或某一類投資者所具有的價值。區(qū)分：資產(chǎn)的投資價值與投資性資產(chǎn)價值投資性資產(chǎn)價值是指特定主體以投資獲利為目的而持有的資產(chǎn)在公開市場上按其最正確用途實現(xiàn)的市場價值。（3）持續(xù)經(jīng)營價值：是指企業(yè)作為一個整體的價值。由于企業(yè)的各個組成局部對該企業(yè)整體價值都有相應(yīng)的奉獻(xiàn)，可以將企業(yè)總的持續(xù)經(jīng)營價值分配給企業(yè)的各個組成局部，即構(gòu)成企業(yè)持續(xù)經(jīng)營的各局部資產(chǎn)的在用價值。(非最正確使用狀態(tài))（4）保險價值：是指根據(jù)保險合同或協(xié)議中規(guī)定的價值定義所確定的價值。（5）清算價值：是指資產(chǎn)處于清算、迫售或快速變現(xiàn)等非正常市場條件下所具有的價值。（6）

12、課稅價值：是指根據(jù)稅法中規(guī)定的與征納稅收相關(guān)的價值定義所確定的價值。3.價值類型的選擇資產(chǎn)評估特定目的資產(chǎn)自身的功能、利用方式和使用狀態(tài)評估時的市場條件三、明確市場價值與非市場價值的意義1.有利于評估人員對其評估結(jié)果性質(zhì)的認(rèn)識，便于評估人員在撰寫評估報告時更清楚明了的說明其評估結(jié)果確實切含義。2.便于評估人員劃定其評估結(jié)果的適用范圍和使用范圍。適用范圍與評估目的所要求的評估結(jié)果用途的匹配和適應(yīng)。使用范圍評估結(jié)果能否被正確使用或被誤用。第四節(jié) 資產(chǎn)評估的假設(shè)與原則一、資產(chǎn)評估的假設(shè)（1）持續(xù)使用假設(shè)（繼續(xù)使用）繼續(xù)使用假設(shè)是指資產(chǎn)按現(xiàn)行用途繼續(xù)使用，或轉(zhuǎn)換用途繼續(xù)使用，資產(chǎn)的價值取決與它對使用者

13、的效用。 持續(xù)使用假設(shè)也是對資產(chǎn)擬進(jìn)入的市場的條件，以及在這樣的市場條件下的資產(chǎn)狀態(tài)的一種假定性描述或說明。持續(xù)使用假設(shè)又細(xì)分為三種具體情況：在用續(xù)用指的是處于使用中的被評估資產(chǎn)在產(chǎn)權(quán)發(fā)生變動或資產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)生后，將按其現(xiàn)行正在使用的用途及方式繼續(xù)使用下去。轉(zhuǎn)用續(xù)用指的是被評估資產(chǎn)將在產(chǎn)權(quán)發(fā)生變動后或資產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)生后，改變資產(chǎn)現(xiàn)時的使用用途，調(diào)換新的用途繼續(xù)使用下去。移地續(xù)用指的是被評估資產(chǎn)將在產(chǎn)權(quán)變動發(fā)生后或資產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)生后，改變資產(chǎn)現(xiàn)在的空間位置，轉(zhuǎn)移到其他空間位置上繼續(xù)使用。（2）公開市場假設(shè) 公開市場是指充分興旺與完善的市場條件，指一個有自愿的買者和賣者的競爭性市場。在這個市場上，買者和賣者的

14、地位是平等的，彼此都有獲取足夠市場信息的時機(jī)和時間，買賣雙方的交易行為都是在自愿的、理智的，而非強(qiáng)制或不受限制的條件下進(jìn)行的。關(guān)于假設(shè)中的公開市場可以是區(qū)域的、國內(nèi)的或國際的。（3）清算（清償）假設(shè)清算假設(shè)是對資產(chǎn)擬進(jìn)入的市場條件的一種假定說明或限定。具體而言，是對資產(chǎn)在非公開市場條件下被迫出售或快速變現(xiàn)條件的假定說明。資產(chǎn)的價格明顯低于公開市場假設(shè)下的價格二、資產(chǎn)評估的原則1.經(jīng)濟(jì)原則（1）預(yù)期收益原則 預(yù)期收益原則是以技術(shù)原則的形式概括出資產(chǎn)及其資產(chǎn)價值的最根本的決定因素。 預(yù)期收益原則是評估人員判斷資產(chǎn)價值的一個最根本的依據(jù)。 （2）奉獻(xiàn)原則奉獻(xiàn)原則要求資產(chǎn)價值的上下要由該資產(chǎn)的奉獻(xiàn)來決

15、定。奉獻(xiàn)原則主要適用于構(gòu)成某整體資產(chǎn)的各組成要素資產(chǎn)的奉獻(xiàn)，或者是當(dāng)整體資產(chǎn)缺少該項要素資產(chǎn)將蒙受的損失。 （3）替代原則作為一種市場規(guī)律，在同一市場上，具有相同使用價值和質(zhì)量的商品，應(yīng)有大致相同的交換價值。如果具有相同使用價值和質(zhì)量的商品，具有不同的交換價值或價格，買者會選擇價格較低者。當(dāng)然，作為賣者，如果可以將商品賣到更高的價格水平上，他會在較高的價位上出售商品。在資產(chǎn)評估中確實存在著評估數(shù)據(jù)、評估方法等合理替代的問題，正確運用替代原則是公正進(jìn)行資產(chǎn)評估的重要保證。 2.工作原則（1）獨立性原則（2）客觀性原則（3）科學(xué)性原則（4）專業(yè)性原則第五節(jié) 資產(chǎn)評估與會計和審計的關(guān)系一、資產(chǎn)評估與

16、會計和審計的聯(lián)系與區(qū)別（1）資產(chǎn)評估與會計的聯(lián)系 資產(chǎn)評估與會計的聯(lián)系主要表現(xiàn)在特定條件下，資產(chǎn)會計計價和財務(wù)報告利用資產(chǎn)評估結(jié)論，以及資產(chǎn)評估需要參考會計數(shù)據(jù)資料兩個方面。（2）資產(chǎn)評估與會計計價之間的區(qū)別執(zhí)行操作者不同二者目的不同會計計價的根本目標(biāo)是為企業(yè)管理、會計核算和會計信息披露效勞。資產(chǎn)評估的根本目標(biāo)是為資產(chǎn)交易和產(chǎn)權(quán)變動效勞。會計計價是就資產(chǎn)論資產(chǎn)，資產(chǎn)評估是就資產(chǎn)論權(quán)益。二者發(fā)生的前提條件不同（3）資產(chǎn)評估與審計的區(qū)別審計是在現(xiàn)代企業(yè)兩權(quán)別離背景下產(chǎn)生的旨在對企業(yè)財務(wù)報表所反映的企業(yè)財務(wù)狀況和經(jīng)營成果的真實性和公允性做出事實判斷，具有明顯的公正性特征。資產(chǎn)評估是在市場經(jīng)濟(jì)充分開展，適應(yīng)資產(chǎn)交易、產(chǎn)權(quán)變動的需要，旨在為委托人與有關(guān)當(dāng)事人的被評估資產(chǎn)做出價值判斷，具有明顯的咨詢性特征。審計人員在執(zhí)業(yè)過程中，要自始至終地貫徹公證、防護(hù)和建設(shè)三大專業(yè)原則，而資產(chǎn)評估人員在執(zhí)業(yè)過程中