寧波市咸祥鎮(zhèn)項(xiàng)目市場研究報(bào)告-68-課件

1、寧波市咸祥鎮(zhèn)項(xiàng)目初步市場研究報(bào)告2008年5月8日本項(xiàng)目前期研究部分整體流程初步市場研究項(xiàng)目深度定位及可行性研究在深入研究本地塊屬性的基礎(chǔ)上，對本區(qū)域及周邊房地產(chǎn)市場進(jìn)行實(shí)地調(diào)研，再結(jié)合寧波總體房地產(chǎn)市場，確定本項(xiàng)目的初步產(chǎn)品定位。針對目標(biāo)客戶進(jìn)行市場問卷調(diào)研及深入訪談，深化項(xiàng)目定位，結(jié)合項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測算與營銷活動(dòng)費(fèi)用，對本項(xiàng)目可行性進(jìn)行論證。最后確定本項(xiàng)目的營銷策略。做 什 么 ？怎 么 做 ？第 一 階 段第 二 階 段本初步市場研究報(bào)告整體思路項(xiàng) 目 總 論總 體 及 區(qū) 域 房 地 產(chǎn) 市 場 分 析項(xiàng) 目 初 步 產(chǎn) 品 定 位地塊要素分析地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)價(jià)值分析地塊區(qū)位價(jià)值體系研究項(xiàng)目地塊

2、SWOT分析項(xiàng)目地塊綜述房地產(chǎn)總體市場區(qū)域土地市場區(qū)域房地產(chǎn)市場同類型房地產(chǎn)競爭市場項(xiàng)目住宅定位物業(yè)發(fā)展建議第一部分項(xiàng)目總論宗地位置：本地塊位于咸祥鎮(zhèn)南部，咸祥中路東側(cè)，咸三村級路南面。城市角色：咸祥鎮(zhèn)是鄞州區(qū)20個(gè)建制鎮(zhèn)之一。東瀕象山港入海口，北倚福泉山，東南與象山縣隔港相望，西南與奉化市接壤，東北經(jīng)沿海大通道與北侖相連，西北與浙江省第一大淡水湖（東錢湖）僅有18公里路程。素有“濱海重鎮(zhèn)”之稱?！笆晃逡?guī)劃”定位咸祥鎮(zhèn)為寧波市遠(yuǎn)郊重要的以海洋產(chǎn)業(yè)和濱海居住、旅游為特色的綜合型城鎮(zhèn)，鄞東南片區(qū)中心鎮(zhèn)。 本項(xiàng)目地塊位于咸祥新鎮(zhèn)區(qū)開發(fā)建設(shè)的率先啟動(dòng)區(qū)域，緊鄰老鎮(zhèn)區(qū)，距目前主要商業(yè)配套中心約800米

3、，現(xiàn)狀交通等基礎(chǔ)設(shè)施條件較好，近期教育、商業(yè)等部分生活配套可以依靠老鎮(zhèn)區(qū)，但后期升級配套需要自身提供。鄞州咸祥鎮(zhèn)現(xiàn)狀本案本地塊老鎮(zhèn)區(qū)主要商業(yè)配套地塊要素分析基礎(chǔ)設(shè)施及發(fā)展：現(xiàn)狀：老鎮(zhèn)區(qū)除了金山公園和鎮(zhèn)南文化公園外，基本沒有其他基礎(chǔ)設(shè)施配套。老鎮(zhèn)區(qū)新鎮(zhèn)啟動(dòng)區(qū)規(guī)劃發(fā)展：新鎮(zhèn)啟動(dòng)區(qū)將規(guī)劃影劇院、文化館、文化廣場、三星級酒店等形成咸祥鎮(zhèn)文化中心，并結(jié)合綠化步行系統(tǒng)及景觀廣場形成商業(yè)街和商業(yè)餐飲中心，位置都集中在本項(xiàng)目西南面；新鎮(zhèn)區(qū)還將充分利用周邊現(xiàn)有的水系和河岸綠化，將休閑步道、濱水廣場、親水平臺、游船碼頭等功能有機(jī)地組合于其中。本啟動(dòng)區(qū)將規(guī)劃形成大型商業(yè)街區(qū)、文化中心、旅游酒店、生活居住、生態(tài)綠地等

4、功能于一體的咸祥新鎮(zhèn)綜合功能區(qū)。本啟動(dòng)區(qū)的建設(shè)形成將大大提升本項(xiàng)目的形象和集聚力，但需要依靠當(dāng)?shù)劓?zhèn)政府較長時(shí)間和較大資金的開發(fā)建設(shè)投入，也需要企業(yè)承擔(dān)一定區(qū)域復(fù)興的社會(huì)責(zé)任?，F(xiàn)狀公園本地塊地塊要素分析周圍環(huán)境及發(fā)展：現(xiàn)狀：東側(cè)現(xiàn)狀為河流及農(nóng)田；南側(cè)現(xiàn)狀為農(nóng)田和村落；西側(cè)目前隔現(xiàn)71省道有漁政辦、派出所及兩處行政辦公用房和部分辦公用房；北側(cè)為咸三村村民房和部分農(nóng)田；西北有相對完整的綠化公園。發(fā)展：未來南面將會(huì)建設(shè)一條新71省道；現(xiàn)71省道將會(huì)多為綠化帶及商業(yè)中心；西側(cè)規(guī)劃以影劇院、文化館、文化商業(yè)廣場和一座三星級的酒店構(gòu)成的商業(yè)文化中心。東側(cè)河流會(huì)將休閑步道、河岸綠化及規(guī)劃道路有機(jī)結(jié)合。目前周邊

5、環(huán)境一般，只有西北角公園能利用，東側(cè)的天然河流需要深度整理。但后期該區(qū)域?qū)⒁?guī)劃成為咸祥鎮(zhèn)中心景觀區(qū)。項(xiàng)目北側(cè)村民自建房項(xiàng)目東側(cè)河流及空地項(xiàng)目西南主要交通咸祥中路項(xiàng)目周邊空地地塊要素分析咸球公路現(xiàn)連接道本案省道咸球公路咸三村村道交通狀況及發(fā)展：現(xiàn)狀：目前咸三村村集資道路分割公園和本項(xiàng)目；北側(cè)是咸球路連接線；現(xiàn)71省道橫貫項(xiàng)目南北，是連接本項(xiàng)目與鎮(zhèn)中心的主要道路；南面5分鐘車程即有通往象山的輪渡碼頭，30分鐘可到。發(fā)展：東面規(guī)劃新建的快速路沿海中路，南面規(guī)劃71省道復(fù)線線，中遠(yuǎn)期現(xiàn)71省道將改建為新鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)的步行綠化商業(yè)帶，碼頭附近規(guī)劃象山港大橋，預(yù)計(jì)2010年建成通車。與市區(qū)及周邊的交通網(wǎng)線整體對

6、接良好。考慮到規(guī)劃周期的問題，較長一段時(shí)間內(nèi)老71省道即咸祥中路仍將承擔(dān)本地塊內(nèi)主要的車行交通。省道（咸祥中路）咸三村村道橫碼碼頭地塊要素分析咸祥菜場鄞州銀行農(nóng)業(yè)銀行郵政儲(chǔ)蓄華聯(lián)超市新華書店加貝超市新江廈超市加貝超市生活配套及發(fā)展：現(xiàn)狀：銀行：鄞州銀行、農(nóng)業(yè)銀行和郵政儲(chǔ)蓄等。超市：新江廈超市、華聯(lián)超市和加貝超市等。菜場：咸祥菜場。書店：新華書店。 發(fā)展：規(guī)劃在新鎮(zhèn)區(qū)興建一批重要文化設(shè)施，如圖書館、科技館、文化中心等；建設(shè)各類公共體育設(shè)施；通過市場調(diào)節(jié)機(jī)制重點(diǎn)發(fā)展商業(yè)、金融、保險(xiǎn)、家政等社會(huì)服務(wù)設(shè)施。咸祥鎮(zhèn)整體生活配套相對比較齊全，主要集中在以菜場為中心的周邊區(qū)域，超市的人氣積聚效應(yīng)較明顯。目前

7、本地塊生活配套依靠老鎮(zhèn)，未來可由地塊所在的新鎮(zhèn)啟動(dòng)區(qū)配套支撐。（包括本商業(yè)內(nèi)部的商業(yè)配套）。地塊要素分析生活配套及發(fā)展：現(xiàn)狀：高中：咸祥中學(xué)初中：咸祥初中小學(xué)：咸祥小學(xué)幼兒園：咸祥中心幼兒園和一個(gè)民辦幼兒園醫(yī)療：咸祥中心衛(wèi)生院發(fā)展：增建和擴(kuò)建教育設(shè)施，遠(yuǎn)期普及學(xué)前教育和九年義務(wù)教育；遠(yuǎn)期在鎮(zhèn)南新建一所醫(yī)院。咸祥的教育配套比較完善，且有一所周邊區(qū)域唯一的省三級重點(diǎn)高中，基本能滿足當(dāng)?shù)丶爸苓吘用竦慕逃枨?；咸祥只有一個(gè)初具規(guī)模的鄉(xiāng)鎮(zhèn)醫(yī)院，醫(yī)療配套有待改善。咸祥初中咸祥小學(xué)咸祥中學(xué)幼兒園咸祥中心衛(wèi)生院咸祥中心幼兒園地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)價(jià)值分析地塊四至：規(guī)劃地塊位于整個(gè)新鎮(zhèn)啟動(dòng)區(qū)的東部，東至長大河支流，南至鮑

8、家北面農(nóng)田，中間斜向?yàn)楝F(xiàn)狀兩車道的71省道及咸祥中路，西北角是約8000平方米個(gè)人捐贈(zèng)公園，北面為7米寬的村級道路。地塊被城市干道圍繞和分割，交通條件較好，但景觀方面除鎮(zhèn)南文化公園外相對一般（無直接可利用的水系景觀）。地塊編號用地屬性土地面積（萬平方米）建筑面積（萬平方米）容積率建筑密度（）綠地率（）居住用地商業(yè)辦公綜合用地居住用地居住用地地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)價(jià)值分析本地塊由四塊基地組成，規(guī)劃總用地7.31萬平方米，其中除B-02地塊為商業(yè)辦公綜合用地外，其余均為住宅用地。規(guī)劃居住面積9.63萬平方米，居住規(guī)模較大，規(guī)劃商業(yè)辦公面積2.5萬平方米。是區(qū)域內(nèi)規(guī)模相對較大的復(fù)合地產(chǎn)，可塑性較強(qiáng)。容積率可進(jìn)

9、行微調(diào)。整體1.4-1.8的容積率可規(guī)劃小高層、多層結(jié)合低層等多種物業(yè)形態(tài)組成的綜合性項(xiàng)目。規(guī)劃區(qū)塊內(nèi)地勢平坦，周邊河網(wǎng)水系密布，水體景觀豐富，但需要進(jìn)行規(guī)劃改造。現(xiàn)狀區(qū)塊交通主要依托71省道與老鎮(zhèn)區(qū)聯(lián)系?；貎?nèi)基本為現(xiàn)狀農(nóng)田，有少量工業(yè)用房?；緵]有拆遷成本?，F(xiàn)狀用地沿71省道有一處鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)相對較完整的綠地公園，可充分利用。地塊北面為現(xiàn)狀農(nóng)民房，規(guī)劃上需要進(jìn)行隔離。地塊內(nèi)部地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)價(jià)值分析鎮(zhèn)南文化公園北面農(nóng)民房項(xiàng)目屬性界定 三線城市鎮(zhèn)新中心區(qū)大盤開發(fā)屬性界定描述詮釋區(qū)位屬性鄞東南片區(qū)象山港沿岸城鎮(zhèn)新鎮(zhèn)中心區(qū)鄞州與象山港接壤的區(qū)域，未來海洋、物流、旅游等產(chǎn)業(yè)的重點(diǎn)培育地距離象山港只有10分鐘

10、車程，未來象山港大橋的建造點(diǎn)，共享海港經(jīng)濟(jì)鎮(zhèn)的新中心區(qū)，未來的政治、文化、商業(yè)和景觀中心，潛在價(jià)值高項(xiàng)目屬性與城市交通網(wǎng)絡(luò)對接良好，交通進(jìn)入性好項(xiàng)目規(guī)模較大，有強(qiáng)大商業(yè)配套地塊內(nèi)部條件較好成為未來鎮(zhèn)區(qū)文化、商業(yè)和景觀中心的一部分沿界面長，昭示性好目前有71省道到市區(qū)，咸球路到濱海投資創(chuàng)業(yè)中心，未來有甬臺溫復(fù)線、沿海中路和象山港大橋項(xiàng)目建面超過12萬，其中商業(yè)配套有2.5萬，將建成咸祥最早最大的商業(yè)中心廣場地勢平坦，可塑性強(qiáng)項(xiàng)目能直接享受對面建設(shè)影劇院、文化廣場、酒店、綠化景觀中心等配套與老中心僅10分鐘步行距離，可以吸引老城區(qū)的商業(yè)人流地塊區(qū)位價(jià)值體系研究區(qū)位定位片區(qū)生活居住中心 濱海旅游特色

11、城鎮(zhèn) 鄞東南片區(qū)規(guī)劃以咸祥為中心，外聯(lián)瞻歧和塘溪。鎮(zhèn)區(qū)限制工業(yè)，大力發(fā)展生態(tài)，作為為濱海投資創(chuàng)業(yè)中心的生活居住服務(wù)中心，強(qiáng)調(diào)為周邊地區(qū)服務(wù)的職能。鎮(zhèn)域人口近期3.8萬，遠(yuǎn)期5.5萬，鎮(zhèn)區(qū)人口近期2.3萬，遠(yuǎn)期4.0萬。咸祥鎮(zhèn)山海資源豐富，海岸線是鄞東南地區(qū)僅剩的原生態(tài)岸線，鎮(zhèn)域內(nèi)老宅有濃郁的解放時(shí)期特色，結(jié)合大嵩所城、海防遺址和塘溪名人古居等，有打造城鄉(xiāng)休閑旅游地的優(yōu)越先天條件，聞名寧波的象山港海鮮也是絕佳優(yōu)勢之一。地塊區(qū)位價(jià)值體系研究區(qū)位輻射塘溪鎮(zhèn)東錢湖風(fēng)景區(qū)奉化松岙鎮(zhèn)北侖港春曉象山賢庠 瞻歧鎮(zhèn)橫溪鎮(zhèn)12km6.4km17km15km30km13km6.5km18km象山港本案咸祥目前有71

12、省道直接貫穿塘溪到達(dá)東錢湖，直接有公路經(jīng)過瞻岐到達(dá)濱海創(chuàng)業(yè)投資中心和悖論，未來甬臺溫復(fù)線、沿海中路、象山港大橋建成后，咸祥將成為一個(gè)交通要道，區(qū)位優(yōu)勢將有所提升。但目前區(qū)位集聚度和對外吸引力不足。地塊區(qū)位價(jià)值體系研究區(qū)位特征及發(fā)展咸祥古稱嵩南（位于大嵩之南）。元、明間，外來移民利用海涂高阜處煮鹽，因名鹽場。至清嘉慶年間，正式更名為咸祥。咸祥鎮(zhèn)于1986年被批準(zhǔn)設(shè)立建制鎮(zhèn)，是當(dāng)時(shí)的大嵩區(qū)區(qū)公所駐地。1992年撤擴(kuò)并時(shí)，咸祥鎮(zhèn)合并了球山鄉(xiāng)，同時(shí)也撤掉了大嵩區(qū)。目前，咸祥鎮(zhèn)是鄞州區(qū)20個(gè)建制鎮(zhèn)之一。東瀕象山港，北倚福泉山，東南與象山縣隔港想望，西南與奉化市接壤，東北經(jīng)沿海大通道與北侖相連，西北與浙江

13、省第一大淡水湖（東錢湖）僅有18公里路程。鎮(zhèn)域面積64.54平方公里，下轄17個(gè)行政村，2個(gè)村級公司、1個(gè)居委會(huì)。全鎮(zhèn)常住人口30564人，鎮(zhèn)區(qū)13000人,外來人口10000余人。鎮(zhèn)內(nèi)林特、海洋資源豐富，土地肥沃，有耕地3萬畝，山林3萬畝，淺海海涂3萬畝。寧波市、象山港“十一五”規(guī)劃中將咸祥作為鄞東南片區(qū)重點(diǎn)發(fā)展的城鎮(zhèn)，規(guī)劃人口5.5萬，是鄞州重點(diǎn)發(fā)展的特色鎮(zhèn)中心之一，是象山港開發(fā)的重要功能組成部分。目前咸祥鎮(zhèn)為人口和規(guī)模相對較小的邊緣小鎮(zhèn)，多年處于自然發(fā)展?fàn)顟B(tài)，未來隨著規(guī)劃的實(shí)施以及政府支持力度的加大，將呈現(xiàn)一定的發(fā)展契機(jī)。地塊區(qū)位價(jià)值體系研究區(qū)位地位咸祥北接鄞州和寧波市區(qū)，西連奉化松岙，

14、東鄰北侖春曉，南隔象山港與象山賢庠隔海對望。奉化象山跨海大橋通車后咸祥將直接成為市區(qū)、北侖和舟山連接奉化東部、寧海和象山的重要交通樞紐。隨著北侖和舟山港區(qū)規(guī)模的擴(kuò)大，咸祥地區(qū)廣闊的沿海平原將成為這兩個(gè)港口的物資集散地，咸祥有望偕同周邊地區(qū)一起進(jìn)入象山港時(shí)代。咸祥北侖市區(qū)象山寧海奉化地塊區(qū)位價(jià)值體系研究本鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)：2005年全鎮(zhèn)國內(nèi)生產(chǎn)總值5.66億元，工業(yè)總產(chǎn)值31.53億元，農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值1.62億元。工業(yè)以金屬箱柜、服裝針織、水產(chǎn)加工為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，涌現(xiàn)出東方船舶、申江科技、東海粉末、威達(dá)西服、精業(yè)箱柜、諾布爾制衣等龍頭企業(yè)。農(nóng)業(yè)以水產(chǎn)養(yǎng)殖和林特水果為主，擁有紫云堂食品有限公司、海王食品有限公司等一

15、批農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)。但就總體而言，本鎮(zhèn)企業(yè)數(shù)量不多，產(chǎn)業(yè)不及周邊塘溪和瞻歧發(fā)達(dá)。周邊產(chǎn)業(yè)：濱海投資創(chuàng)業(yè)中心，位于鄞州區(qū)東部瞻岐鎮(zhèn)，東鄰象山港，西依沿海中線一級公路，北與北侖區(qū)春曉鎮(zhèn)接壤，南至大嵩江。中心近期規(guī)劃面積7平方公里，遠(yuǎn)期規(guī)劃面積15平方公里。中心啟動(dòng)建設(shè)兩年多來，已引進(jìn)項(xiàng)目96個(gè)。首批24家企業(yè)已在2007年底陸續(xù)建成投產(chǎn)。區(qū)位產(chǎn)業(yè)本項(xiàng)目也可設(shè)法借助周邊這股強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)力量，但07年初該中心規(guī)劃建設(shè)外來人口服務(wù)中心，該項(xiàng)目總投資1.7億元人民幣，占地183母，每期5萬平方米將分三期最終建成15萬平方米外來人口居住房及相關(guān)生活配套設(shè)施，屆時(shí)將能有效容納2萬人口居住和生活。地塊區(qū)位價(jià)值體系研究

16、區(qū)位人文咸二村后道路13號的馬氏故居，緊鄰市鎮(zhèn)。這是一幢歷盡滄桑而保存完好的傳統(tǒng)江南民居，粉墻黛瓦，馬頭墻高聳，庭院內(nèi)是兩層樓的磚木結(jié)構(gòu)老屋，寬敞整齊。半個(gè)多世紀(jì)以來，老屋見證了中國社會(huì)的動(dòng)蕩和振興，如今老屋早已人去樓空，在當(dāng)?shù)卣袜l(xiāng)親們的盡心修繕保護(hù)下，幸存至今。在咸祥鎮(zhèn)西南有一座楊公祠,該祠瀝經(jīng)滄桑,原祠毀于上世紀(jì)六十年代。后于2005年在原址上重建，于2006年12月落成。該祠完全是當(dāng)?shù)鼐用褡园l(fā)捐款，由當(dāng)?shù)氐慕橙私ㄔ?，建筑風(fēng)格具有地方特色，里面存放有楊公碑記，治鄞政略等文獻(xiàn)。 作為曾經(jīng)的“東海鹽場”，咸祥擁有悠久而輝煌的歷史，有一定的文脈，但目前對外知名度一般。咸祥中路商業(yè)老街商業(yè)菜場

17、周邊商業(yè)咸興路商業(yè)菜場周邊商業(yè)老街商業(yè)咸祥中路商業(yè)咸興路商業(yè)現(xiàn)狀：日常商業(yè)主要以菜場周邊和老街的底商為主，咸祥中路、咸興路底商為輔。整體較為凌亂，形象差，檔次不高。距離項(xiàng)目的步行時(shí)間為15分鐘。發(fā)展：中遠(yuǎn)期規(guī)劃的城鎮(zhèn)商業(yè)中心以本項(xiàng)目商業(yè)地塊和西側(cè)商業(yè)文化廣場為主體，形成集聚的中心效應(yīng)。整體而言，目前項(xiàng)目周邊日常商業(yè)配套非常不成熟，且以中低檔次為主，咸祥鎮(zhèn)整體商業(yè)缺乏有效的規(guī)劃和引導(dǎo)。也無集聚力較強(qiáng)的商業(yè)中心。地塊區(qū)位價(jià)值體系研究區(qū)位商業(yè)地塊區(qū)位價(jià)值體系研究區(qū)位自然景觀象山港濱海景觀：位于咸祥鎮(zhèn)東南，這里可以欣賞到沿海灘涂景觀和優(yōu)美的象山港海景。金山公園：位于咸祥鎮(zhèn)西南的金山上，該公園依山勢而建

18、，設(shè)有登山步道，休憩涼亭和文化雕塑等，是休閑、運(yùn)動(dòng)的良好去所。鎮(zhèn)南文化公園：位于咸三村村口，緊鄰本項(xiàng)目，設(shè)有休閑回廊、景觀綠化和運(yùn)動(dòng)器材等，是離項(xiàng)目最近的一個(gè)公園。古鎮(zhèn)風(fēng)韻：位于鎮(zhèn)中心的老宅還可見當(dāng)年咸祥的輝煌歷史，改造過的護(hù)城河更為次增添濃郁的古城風(fēng)韻。區(qū)位整體自然環(huán)境資源充足，但因缺乏有序開發(fā)和整合，目前還不具備足夠的周邊輻射力和旅游吸引力。地塊區(qū)位價(jià)值體系研究區(qū)位規(guī)劃濱海經(jīng)濟(jì)區(qū)：咸祥是濱海經(jīng)濟(jì)區(qū)之一。以保護(hù)、利用、整治為主線，在發(fā)展中加強(qiáng)生態(tài)環(huán)境保護(hù)，有序利用岸線、灘涂等自然資源。功能定位：生態(tài)型濱海經(jīng)濟(jì)區(qū)。產(chǎn)業(yè)發(fā)展重點(diǎn)：能源、造船、現(xiàn)代物流等生態(tài)型臨港產(chǎn)業(yè)和海洋養(yǎng)殖、水產(chǎn)加工、濱海旅游

19、等資源型產(chǎn)業(yè)。城鎮(zhèn)性質(zhì)：寧波市遠(yuǎn)郊重壓迫的以海洋產(chǎn)業(yè)和濱海居住、旅游為特色的綜合型城鎮(zhèn)；鄞東南片區(qū)中心鎮(zhèn)，片區(qū)生活居住服務(wù)中心；象山港城開發(fā)的重要功能組成部分。 濱海經(jīng)濟(jì)區(qū)地塊區(qū)位價(jià)值體系研究小結(jié)本區(qū)位擁有得天獨(dú)厚的自然資源、人文景觀和產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)等優(yōu)勢，強(qiáng)化規(guī)劃引導(dǎo)，加快項(xiàng)目推進(jìn)，可建成特色鮮明的產(chǎn)業(yè)強(qiáng)鎮(zhèn)、生態(tài)美鎮(zhèn)、文化名鎮(zhèn)。但目前這些資源都相對零散，沒有形成規(guī)模。 可依托甬臺溫高速復(fù)線、71省道該線、沿海中路和象山港大橋成為區(qū)域交通要道，有利于本鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。目前商業(yè)配套落后，導(dǎo)致區(qū)位商業(yè)對外沒有積聚力，甚至內(nèi)部消費(fèi)力向外流失，未來新鎮(zhèn)商業(yè)文化中心的規(guī)劃建設(shè)能較好的改善這個(gè)情況。本區(qū)位產(chǎn)業(yè)相對

20、軟弱，后期有1600畝的本鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃地和濱海經(jīng)濟(jì)區(qū)的產(chǎn)業(yè)輻射會(huì)帶動(dòng)本區(qū)域的發(fā)展?！?十一五”期間將作為寧波市重要的海洋產(chǎn)業(yè)和濱海居住、旅游綜合型城鎮(zhèn)得到政府政策上的一定支持。項(xiàng)目地塊SWOT分析Strength 優(yōu)勢Weakness 劣勢Opportunity 機(jī)會(huì)Threat 威脅S1、項(xiàng)目周邊水系發(fā)達(dá)，自然環(huán)境優(yōu)越，適于居?。籗2、規(guī)劃區(qū)緊領(lǐng)咸祥鎮(zhèn)區(qū)，生活配套基本完善；S3、項(xiàng)目用地條件良好，規(guī)劃區(qū)內(nèi)大部分都是閑置用地，開發(fā)成本少；S4、本項(xiàng)目緊領(lǐng)71省道和咸球公路，交通方便，區(qū)位優(yōu)勢明顯。W1、咸祥城市化水平低，二、三產(chǎn)業(yè)不夠發(fā)達(dá)，農(nóng)業(yè)人口規(guī)模大，人均年收入不高；W2、咸祥鎮(zhèn)目前商業(yè)配套

21、差，對周邊的吸引力不夠；W3、目前本項(xiàng)目周邊無生活配套；W4、71省道車流輛較大，噪音污染嚴(yán)重。T1、項(xiàng)目占地面積大，開發(fā)周期長，成本回收時(shí)間長；T2、當(dāng)?shù)厝藢ι唐贩康慕邮艹潭炔幻骼?；T3、地塊內(nèi)的工業(yè)用地拆遷成本不確定；T4、濱海投資創(chuàng)業(yè)中心內(nèi)部配套大規(guī)模的外來人口生活中心；T5、商業(yè)建筑面積超過本鎮(zhèn)目前的消費(fèi)里水平。O1、項(xiàng)目規(guī)劃面積大，產(chǎn)品種類多，自身配套齊全，能提高樓盤檔次；O2、濱海投資創(chuàng)業(yè)中心吸引大量的外來人口；O3、71省道改線、甬臺溫高速公路復(fù)線、沿海中路和象山港大橋等的建設(shè)將大大提升本區(qū)域的價(jià)值；O4、濱海旅游規(guī)劃區(qū)的建設(shè)也能為本區(qū)域積聚人氣；O5、城市化進(jìn)程對居民住房消費(fèi)心

22、理的沖擊。地塊屬性綜述雖然本項(xiàng)目周邊區(qū)域擁有非常良好的自然環(huán)境資源，但由于分布零散，發(fā)展規(guī)劃不到位，導(dǎo)致目前區(qū)位景觀還沒有達(dá)到旅游房產(chǎn)的高度，所以本地塊近期的定位基本為區(qū)域居住型。而寧波市政府重點(diǎn)在建的濱海投資創(chuàng)業(yè)中心也為這一定位提供相當(dāng)大的客源支持，再加上城市化進(jìn)程引發(fā)的住房心理的轉(zhuǎn)變，讓本地塊區(qū)域居住型定位的可能性更加穩(wěn)固。地塊可能性定位綜合本地塊的用地規(guī)劃指標(biāo)和區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀，本項(xiàng)目基本作為新鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)的啟動(dòng)項(xiàng)目。作為咸祥鎮(zhèn)首個(gè)如此大規(guī)模的住宅項(xiàng)目和首個(gè)集中的中心商業(yè)廣場，本項(xiàng)目的開發(fā)必定成為鄞東南片區(qū)的標(biāo)志性進(jìn)程。項(xiàng)目發(fā)展方向在入市時(shí)機(jī)的選擇上，基本以當(dāng)?shù)卣畬π骆?zhèn)開發(fā)的力度為主導(dǎo)因素，具

23、體還需要經(jīng)過深入的市場調(diào)研才能最終確定。入市時(shí)機(jī)選擇第二部分總體及區(qū)域房地產(chǎn)市場分析房地產(chǎn)總體市場2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年固定資產(chǎn)投資總額（億元）360.75470.28601.27835.91103.811336.301543.0房地產(chǎn)開發(fā)投資總額（億元）59.7187.08125.97184.26244.26259.5313.1房地產(chǎn)投資占固定投資比重16.55%18.52%20.95%22.04%22.13%19.42%20%房地產(chǎn)銷售額100157.19195.6234.78326.8房地產(chǎn)業(yè)對GDP的貢獻(xiàn)率6.67%8.8%9.06%9.

24、59%11%自2000以來,寧波市房地產(chǎn)開發(fā)投資一直處于升溫狀態(tài)，其中2006年房地產(chǎn)投資313.1億元，比2005年增長20.7%，這比同期全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增速還要高5.2個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)業(yè)在寧波的發(fā)展歷史不是很長，但在寧波良好的整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，近些年得到了高速的發(fā)展，對寧波GDP的貢獻(xiàn)率每年不斷的上升。房地產(chǎn)總體市場05年在政策作用下市場走入低谷，放量的高位持續(xù)和消費(fèi)者的長期觀望導(dǎo)致05、06年供應(yīng)過剩較為嚴(yán)重。07年市場供求關(guān)系發(fā)生逆轉(zhuǎn)，剛性需求進(jìn)一步釋放，市場整體呈明顯供不應(yīng)求狀態(tài)，存量基本消化（07年銷售存量約90萬平米），新開樓盤銷售率普遍較好。07年市四區(qū)住宅供應(yīng)為04年以來最

25、低，僅230萬方。但07年市四區(qū)共計(jì)消化房源293萬方，為04年以來最高，是05年的2倍。進(jìn)入08年以來，由于國家宏觀調(diào)控加嚴(yán)信號的頻頻出現(xiàn)，市場出現(xiàn)部分觀望情緒，導(dǎo)致春節(jié)前后供求雙低。但3月份以來，被壓抑的剛性需求開始抬頭，市場整體轉(zhuǎn)暖。1-4月份，寧波共成交住宅4207套，成交量為43.8萬方。房地產(chǎn)總體市場從市場成交均價(jià)的走勢來看，近年來寧波房價(jià)整體呈上漲趨勢，05-06年整體上漲幅度較?。ň植康囟纬霈F(xiàn)下跌），07年房價(jià)全面上漲，年均漲幅突破20%，市四區(qū)價(jià)格從6700余元到年末突破萬元大關(guān)，上漲幅度達(dá)40%以上。尤其是自4月份以來，房價(jià)曲線呈35上揚(yáng)。07年房產(chǎn)政策調(diào)控從未放松，但房價(jià)

26、且調(diào)且高。年末隨著政策力度持續(xù)加大，進(jìn)入08年以來，隨然市四區(qū)的成交量在下降，但價(jià)格依舊在高位運(yùn)行，1-4個(gè)月四區(qū)均價(jià)保持在1萬元/。城市化進(jìn)程、經(jīng)濟(jì)增長、人口增長等都是影響城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要因素。寧波現(xiàn)階段正處在高速發(fā)展時(shí)期，城市擴(kuò)張?zhí)峁┝朔康禺a(chǎn)發(fā)展的空間；經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展推動(dòng)城市消費(fèi)水平不斷提升，給房地產(chǎn)發(fā)展提供了消費(fèi)環(huán)境；寧波十五期間人口約3的增長率，以及伴隨適婚人群高峰期的到來，住房的剛性需求進(jìn)一步膨脹。加上國家對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的進(jìn)一步加強(qiáng)和落實(shí)，可以預(yù)計(jì)未來市場的主要需求將以剛性占主導(dǎo)，投資的比例會(huì)地位運(yùn)行。未來5年城市房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢預(yù)測依據(jù)行業(yè)地位支柱產(chǎn)業(yè)，對GDP的貢

27、獻(xiàn)率增加良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)展前景較大的發(fā)展空間和市場機(jī)會(huì)十一五規(guī)劃、近期發(fā)展規(guī)劃競爭格局實(shí)力競爭；外地大腕級開發(fā)商進(jìn)入帶動(dòng)品牌競爭 商品房市場反饋房地產(chǎn)總體市場區(qū)域土地市場區(qū)域土地市場供應(yīng)特征： 村、鎮(zhèn)宅基地的分配標(biāo)準(zhǔn)：每戶居民應(yīng)分配宅基地占地為108平方米。村民在自己宅基地的占地范圍內(nèi)可任意翻新房屋甚至縱向增加建筑面積。 獨(dú)立宅基地的申批：對象為本鎮(zhèn)戶口居民，目前已經(jīng)停止該類土地的出讓，市場上還剩余極少前幾年獲得但還未建設(shè)的存量。 集資房基地的申批：對象為村、鎮(zhèn)所有大齡青年和原戶均面積分配不足居民，土地的供應(yīng)視本村、鎮(zhèn)建設(shè)用地推出情況而定，基本沒有計(jì)劃性。未來新鎮(zhèn)啟動(dòng)區(qū)也會(huì)規(guī)劃部分集資房。 政

28、府近期正在著力進(jìn)行撤村并鎮(zhèn)的土地政策。到時(shí)將對征集的土地進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，或退耕還田，或集中出讓建設(shè)，以后者為主。區(qū)域土地市場需求特征： 本鎮(zhèn)區(qū)目前大齡青年的數(shù)量約350戶左右； 改善類的需求約150戶； 撤村并鎮(zhèn)過程中原村民住房的更補(bǔ)，數(shù)量較難估計(jì)。區(qū)域房地產(chǎn)市場 人口結(jié)構(gòu)：07年全鎮(zhèn)人口3萬左右，其中鎮(zhèn)中心人口約1.3萬，全鎮(zhèn)外來人口數(shù)量僅1萬；政府機(jī)關(guān)及事業(yè)單位工作人員數(shù)量在1000人左右，且基本為本區(qū)域居民；鄉(xiāng)鎮(zhèn)支柱企業(yè)的中高層管理人員也以本地居民為主； 收入情況：07年全鎮(zhèn)人均年收入約8000元人民幣；政府機(jī)關(guān)及事業(yè)單位工作人員的年收入一般在4-8萬元；房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀：目前本區(qū)域內(nèi)基本沒

29、有商務(wù)辦公樓；商業(yè)以滿足日?；旧钚枨蟮闹械蜆I(yè)態(tài)為主，沒有中心商業(yè)廣場，配套與周邊鎮(zhèn)區(qū)幾乎不存在差異性；居住形式以村民自建房為主，近年來陸續(xù)出現(xiàn)多層公寓形式的集資建房。由于是宅基地性質(zhì)，所以基本沒有二手市場。金江花園是目前本區(qū)域及附近區(qū)域唯一的一個(gè)商品住宅房。 近期需求預(yù)測：隨著當(dāng)?shù)鼐用裆钏降奶岣?，城市化水平的提高，消費(fèi)觀念的更新，居民的換房需求會(huì)逐步增多。區(qū)域房地產(chǎn)市場咸祥除了政府機(jī)構(gòu)辦公場所外還沒有純粹的辦公樓出現(xiàn)。咸祥的工廠基本是集生產(chǎn)辦公于一體，在廠區(qū)自建獨(dú)立或混合的辦公場所。商業(yè)全部沒有用作商務(wù)用途。作為辦公樓市場需求的貿(mào)易、物流等的第三產(chǎn)業(yè)目前在咸祥還非常薄弱。商務(wù)辦公從目前

30、市場來看， 咸祥對寫字樓市場需求非常小。至于未來市場 ，看產(chǎn)業(yè)發(fā)展能否為寫字樓市場提供發(fā)展平臺，如政府招商引資的力度及未來對第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)劃等。建議本地塊暫不考慮辦公用途。商業(yè)路咸西加貝超市新江廈祥路街咸興鄞州銀行農(nóng)業(yè)銀行鄞州銀行菜場以咸祥路及咸興路東段為核心，餐飲、建材、五金為核心的商業(yè)以西街為核心的服裝類商圈以菜場為核心的農(nóng)貿(mào)類商業(yè)圈目前咸祥商業(yè)基本屬于于自發(fā)形成的沿街底商，整體還處于起步階段，消費(fèi)檔次較低。未來發(fā)展需要咸祥整體經(jīng)濟(jì)提供平臺以及政府的引導(dǎo)。華聯(lián)超市區(qū)域房地產(chǎn)市場區(qū)域房地產(chǎn)市場商業(yè)主要業(yè)態(tài)檔次租金個(gè)案消費(fèi)群體菜場周邊菜場(約4000)，華聯(lián)超市（200），農(nóng)貿(mào)類商品30一年

31、租金在1.8萬元左右咸祥本地居民及外來民工西街服裝（大部分營業(yè)面積約為20-30，部分有80-100，大約有120家，共約在3000），床上用品（10家左右，約300）中低檔30一年租金在2萬左右，到東街一帶30租金1500-4000元/年不等咸祥路餐飲，超市（加貝（800）、新江廈（1500 ），五金建材、家電30一年租金在1.8萬元左右咸祥鎮(zhèn)本地居民西街菜場周邊咸祥路區(qū)域房地產(chǎn)市場目前咸祥各類居住類型的分布狀況類別墅次新住宅老住宅多層套間區(qū)域房地產(chǎn)市場以木材結(jié)構(gòu)和青磚瓦片房為主；交通道路狹窄，只能人步行或自行車出入；房子比較低矮，每戶空間狹??；建筑密度大，幾乎沒有任何綠化空間；建筑比較凌亂

32、，沒有規(guī)劃，缺乏整體感。老住宅特征：由于老住宅存在居住環(huán)境較差,當(dāng)?shù)鼐用衿蛴谙蛑苓呣D(zhuǎn)移，目前老住宅主要以出租為主,出租對象為外來人員。這也一定程度說明居民的住房消費(fèi)心理正在發(fā)生變化，但是具體到達(dá)何種程度需要更加深入的調(diào)查。住宅區(qū)域房地產(chǎn)市場住宅有整體規(guī)劃，房子坐落比較整齊。道路狹窄，大部分戶數(shù)只能步行或自行車通行。房子建筑密度大，視線空間感差，采光性較差?；疽粦粢辉?，空間私密性較好。每戶一般為2開間，兩層，建筑面積約為110左右。次新住宅特征：這類房子目前是咸祥主要的居住類型，相對規(guī)劃比較整齊，居住環(huán)境相對尚可，但也存在交通、采光等問題。對本項(xiàng)目而言，具有少量的客群可挖掘性。區(qū)域房地產(chǎn)市場

33、住宅類別墅住宅特征：主要交通道路寬暢，可容量1輛汽車通行，但其他道路仍舊只有2米不到的距離。一戶一院，且基本擁有一個(gè)較大的私家花園。每戶有較大的大門，建筑風(fēng)格比較現(xiàn)代化?；疽?層建筑為主，2-3開間，主力面積在150平方米左右。類別墅式住宅是咸祥目前居住環(huán)境最好的房子，由于政府的規(guī)劃控制，現(xiàn)在不再供給該類房產(chǎn)的宅基地，未來市場供應(yīng)量僅限于及少量已批給但還未建造的地塊。區(qū)域房地產(chǎn)市場住宅多層住宅特征：多層建筑，目前主要分為2類，即村鎮(zhèn)集資房和商品房。村鎮(zhèn)集資房目前價(jià)格大約在1100-1400元/，二手商品房價(jià)格在3500-4000元/。集資房由整體統(tǒng)一規(guī)劃，主要客戶對象為所有大齡青年及部分目前

34、居住條件較差且原宅基地不足標(biāo)準(zhǔn)的家庭。村、鎮(zhèn)分級統(tǒng)籌管理。相對本項(xiàng)目而言，集資房雖然在產(chǎn)品質(zhì)量、環(huán)境、舒適度方面等處于劣勢，但在價(jià)格上卻占有極大優(yōu)勢。從目前來看，近期本地居民的居住需求基本上可以通過集資房解決，但也有可能存在部分改善型細(xì)分市場。住宅市場的發(fā)展趨勢咸祥住宅市場未來發(fā)展方向目前老宅可以自由翻新,但由于老宅道路狹窄,居住環(huán)境較差,這一類未來量較小。集資房是滿足未來當(dāng)居民需求的主要來源。未來供應(yīng)將增加。目前已經(jīng)在咸祥有出現(xiàn)，處于起步階段，未來發(fā)展需要咸祥經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展提供良好平臺基礎(chǔ)上，更需要政府的引導(dǎo)和支持。老宅拆舊翻新村鎮(zhèn)集資房商品房未來商品房發(fā)展將受集資房等供應(yīng)量的影響，但與此同時(shí)

35、，商品房在產(chǎn)品質(zhì)量、環(huán)境等方面上的優(yōu)勢也將沖擊集資房和老房子翻新。區(qū)域房地產(chǎn)市場同類型房地產(chǎn)競爭市場區(qū)位：咸興路以南，西南緊鄰長大河。建筑形態(tài)：多層（5層加閣樓）。經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：總建筑面積約3萬平方米，共11幢板式多層，有3梯6戶和4梯8戶。住宅共287戶，東、西、北三面沿街挑高底商約1200平方米。產(chǎn)品：面積涵蓋96-147，主力戶型為120多的三房和約147的四房。開盤時(shí)間：2005年當(dāng)時(shí)銷售價(jià)格：2層、3層、5層加閣樓，價(jià)格在3000元/左右。1層、4層價(jià)格在2700-2800元/。金江花園4、7號樓，共38戶，中間套約106三房，端頭套為多120三房。1-3號樓，共62戶，面積分別由96、

36、106-107和127，其中小面積分布在中間，基本以三房為主。9-11號樓，共88戶，面積為140-147，四房為主。5、6、8號樓，共89戶，中間120多，東西邊套140多，都為三房。同類型房地產(chǎn)競爭市場金江花園底商：5.2米挑高，底層平均面積40平方米每戶，共約30戶。從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)配比上分析，區(qū)域消費(fèi)者在居住心理上仍強(qiáng)調(diào)對空間功能性，主要表現(xiàn)在房型基本以三房為主，基本沒有兩房結(jié)構(gòu)。并且每戶都在底層架空層配備相應(yīng)的儲(chǔ)物間，面積從7-10平方米不等。由于目前區(qū)域整體的收入水平一般，所以對車庫的需求量并不高，以本小區(qū)為例，不到1：3的車庫配比空置率超過一半。同類型房地產(chǎn)競爭市場金江花園小區(qū)整體為現(xiàn)

37、代簡約式的建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格。多層5樓加坡屋頂閣樓，并有大面積露臺。戶型方正，能最大限度地利用空間。底層為車庫及配套儲(chǔ)物間。前后陽臺落地窗設(shè)計(jì)，采光性好，部分房型有飄窗設(shè)計(jì)，體現(xiàn)出一定的創(chuàng)新性。金江小區(qū)作為咸祥鎮(zhèn)首個(gè)商品房住宅，建筑形象在本區(qū)域鮮明突出，能被多數(shù)人接受的。同類型房地產(chǎn)競爭市場金江花園入口中庭環(huán)河景觀帶在景觀設(shè)計(jì)方面，是區(qū)域內(nèi)首創(chuàng)的園林式景觀設(shè)計(jì)，不但在小區(qū)內(nèi)部打造了兩個(gè)約1000平方米的中庭景觀，更將難免環(huán)河景觀帶為設(shè)計(jì)成濱河休閑步道，這是目前咸祥其他居住小區(qū)所不能達(dá)到的。金江花園的規(guī)劃設(shè)計(jì)中規(guī)中矩，為傳統(tǒng)的排列式。底層綠化帶中央花園同類型房地產(chǎn)競爭市場金江花園政府機(jī)關(guān)公務(wù)員投資客（

38、以寧波地區(qū)的為主，其他如舟山等地）客戶來源工作在咸祥的醫(yī)生、教師等為主的事業(yè)單位人員子女購房給父母養(yǎng)老主要客戶邊緣客戶同類型房地產(chǎn)競爭市場金江花園價(jià)格分析目前咸祥居民的主要住宅以自家宅基地上建造的房子以及鎮(zhèn)村集資房為主，幾乎不存在交易，同時(shí)也沒有新建商品房。因此僅以金江花園的價(jià)格走勢代表咸祥鎮(zhèn)整體房產(chǎn)價(jià)格走勢概況。北面沿街商鋪東面和西面沿街商鋪目前狀態(tài)2005年新房銷售價(jià)格2008年二手房價(jià)格個(gè)案1-4層外觀還較新，整體入住率還不高。2、3層價(jià)格在3000元/，1、4層2700元/目前2樓價(jià)格為4000元/頂樓（加送閣樓）價(jià)格在3000元/目前價(jià)格在3500-3700元/。有加送車庫，價(jià)格在4

39、200元/。裝修好的價(jià)格在4600元/底層挑高商鋪底商北面沿咸興路開業(yè)率較高，也業(yè)態(tài)較為豐富；東、西面上鋪只有1、2家作為食品倉庫。價(jià)格在7400-8000元/未知車庫總量133個(gè)，但實(shí)際使用率不到50%。6萬/個(gè) 未知同類型房地產(chǎn)競爭市場金江花園整體解讀優(yōu)勢劣勢該項(xiàng)目是咸祥首個(gè)區(qū)域大社區(qū)商品房；項(xiàng)目當(dāng)時(shí)地理位置優(yōu)越，位于鎮(zhèn)開發(fā)新街；景觀規(guī)劃較好，有兩個(gè)中庭和南面濱河綠化；項(xiàng)目交通可達(dá)性好；咸祥首個(gè)有較正規(guī)物業(yè)管理的社區(qū)。建筑的整體規(guī)劃機(jī)械排列；產(chǎn)品類型單一，不利于社區(qū)整體形象的塑造；商業(yè)形成較差，不能滿足居民日常所需；入住率較低，沒有形成整體居住氛圍。房地產(chǎn)市場小結(jié)07年以來的市場整體狀況良

40、好，對本區(qū)域有一定帶動(dòng)作用1區(qū)域土地供應(yīng)及人口收入的現(xiàn)狀不利于本項(xiàng)目客戶的積累，需要挖掘細(xì)分市場以及借助附近區(qū)域的外來人口市場2區(qū)域內(nèi)基本沒有商品房供應(yīng)，且價(jià)格要遠(yuǎn)高于集資建房和自建房成本3產(chǎn)品講究功能性，一般消費(fèi)人群對車庫要求不高4配套商業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀較差，對周邊地區(qū)沒有輻射力，甚至中高消費(fèi)力外流現(xiàn)象嚴(yán)重5第三部分項(xiàng)目初步產(chǎn)品定位在綜合分析了地塊自身價(jià)值潛力和房地產(chǎn)市場之后 讓我們通過中原在鎮(zhèn)區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)方面的經(jīng)驗(yàn) 對本項(xiàng)目的產(chǎn)品進(jìn)行初步定位鎮(zhèn)區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展歷程的一般規(guī)律總結(jié)起步階段快速發(fā)展階段穩(wěn)定發(fā)展階段一次置業(yè)，滿足基本生活需求市場處于起步階段，需求量少鎮(zhèn)區(qū)價(jià)格體系，價(jià)格較低本鎮(zhèn)區(qū)客戶二

41、次置業(yè)，不滿足自建房的居住品質(zhì)，少量投資需求量大突破鎮(zhèn)區(qū)價(jià)格體系，后期全面跟市區(qū)價(jià)格接軌本鎮(zhèn)區(qū)客戶為主，少量周邊鎮(zhèn)區(qū)客戶及外來人口定居改善居住品質(zhì)，投資需求放緩，各鎮(zhèn)房地產(chǎn)消化量總和與市區(qū)相當(dāng)完全跟市區(qū)價(jià)格體系對接周邊鎮(zhèn)區(qū)客戶，外來人口需求特征需求量價(jià)格體系客戶演變轉(zhuǎn)折點(diǎn)一轉(zhuǎn)折點(diǎn)二自身具有良好產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)；居民比較富裕，具有潛在的購買力；房地產(chǎn)市場長期緩慢的發(fā)展集聚了一定的潛在需求。產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)升級及經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，自身形成完整的城市功能體系。轉(zhuǎn)折基礎(chǔ)轉(zhuǎn)折模式自然發(fā)展模式鎮(zhèn)區(qū)大盤開發(fā)啟動(dòng)；政府推動(dòng)模式1、抓住“大機(jī)遇”迅速推進(jìn)區(qū)域的中心化、城市化進(jìn)程；2、大力投資基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，實(shí)現(xiàn)城市

42、功能配套；3、講自身納入城市體系，承擔(dān)城市功能。本項(xiàng)目對照解讀目前咸祥鎮(zhèn)的房地產(chǎn)市場處于“轉(zhuǎn)折點(diǎn)”，未來將進(jìn)入快速發(fā)展的階段。整體產(chǎn)業(yè)發(fā)展尚可，消費(fèi)力由于本鎮(zhèn)商業(yè)配套的不及向外流失嚴(yán)重未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿Υ螅I海創(chuàng)業(yè)投資中心、1600畝后繼產(chǎn)業(yè)規(guī)劃用地）宏觀經(jīng)濟(jì)所在區(qū)域定位以濱海居住、旅游為特色的綜合型城鎮(zhèn)，是鄞東南片區(qū)的生活居住服務(wù)中心海洋產(chǎn)業(yè)的重點(diǎn)培育成為象山港域開發(fā)的重要功能組成部分甬臺溫高速復(fù)線、沿海中路和象山港大橋，全面提升咸祥對外交通體系城市規(guī)劃及交通目前咸祥房地產(chǎn)市場處于起步階段，供應(yīng)主要分鎮(zhèn)區(qū)舊改、大齡青年和少量商品房開發(fā)，2005-2007年市場總體供應(yīng)量不到5萬平方米未來經(jīng)濟(jì)發(fā)

43、展?jié)摿Υ螅I海創(chuàng)業(yè)投資中心、1600畝后繼產(chǎn)業(yè)規(guī)劃用地）房地產(chǎn)市場鎮(zhèn)區(qū)房地產(chǎn)市場進(jìn)入“快速發(fā)展階段”的一般規(guī)律總結(jié)開發(fā)模式：新市鎮(zhèn)開發(fā)模式主導(dǎo)開發(fā)理念高水平開發(fā)，引爆市場需求，給客戶以全新的體驗(yàn)，從而重新建立了市場體系對絕對資源的利用打開市場需求是成功的關(guān)鍵之一控制開發(fā)節(jié)奏，逐漸加大開發(fā)量產(chǎn)品特征：市場以多樣化、中高密度為主、中高檔的住區(qū)為主中高檔物業(yè)面積總體偏大，頂端物業(yè)面積要適當(dāng)控制客戶特征：從鎮(zhèn)區(qū)相互影響看，高品質(zhì)住區(qū)帶來的相滲透客觀存在本項(xiàng)目對照解讀快速發(fā)展階段前期后期中等規(guī)模開發(fā)大規(guī)模開發(fā)中低密度中高密度面積有所減少，相對成熟的產(chǎn)品仍然偏大，產(chǎn)品品質(zhì)有一定提升中檔，后期逐步走向中高檔

44、，打造一種新的居住、生活氛圍基本生活配套一些休閑娛樂配套開始出現(xiàn)規(guī)模密度檔次產(chǎn)品配套發(fā)展戰(zhàn)略及開發(fā)策略解決的核心問題：建立和培育市場戰(zhàn)略：高舉、高打、抓住市場“轉(zhuǎn)折”機(jī)會(huì)，培育區(qū)域房地產(chǎn)市場；通過整合資源，打造中心化，形成核心競爭力開發(fā)策略：影響政府加大市政配套建設(shè)，加快區(qū)域城市化進(jìn)程新市鎮(zhèn)開發(fā)模式主導(dǎo)開發(fā)理念產(chǎn)品的全面升級，建立全新的市場體系，給客戶以全新的體驗(yàn)絕對資源的利用打開市場需求政府策略：推動(dòng)政府盡快啟動(dòng)新鎮(zhèn)區(qū)的開發(fā)計(jì)劃加快鎮(zhèn)政府城市配套功能（游泳館、體育館等）設(shè)施建設(shè)，凸現(xiàn)區(qū)域城市化意向要求政府加大市政基礎(chǔ)設(shè)施（污水廠等）投入，完善區(qū)域城市化的市政配套新市鎮(zhèn)開發(fā)規(guī)劃的重要構(gòu)成元素新市鎮(zhèn)商業(yè)中心新市鎮(zhèn)的核心生活服務(wù)區(qū)園林景觀新市鎮(zhèn)的核心競爭力建筑風(fēng)格新市鎮(zhèn)的形象標(biāo)志新市鎮(zhèn)的象征軸線街區(qū)新市鎮(zhèn)的秩序分區(qū)中心新市鎮(zhèn)的重要節(jié)點(diǎn)新市鎮(zhèn)開發(fā)模式總結(jié)開發(fā)理念開發(fā)密度開發(fā)檔次 配套開發(fā)節(jié)奏開發(fā)價(jià)格塑造一種新的居住環(huán)境及生活氛圍中高密度為主中檔次將區(qū)域的市政功能配套納入自身配套體系前期控制開發(fā)節(jié)奏，后期逐步加快節(jié)奏，增加推售量整體低開高走，控制啟動(dòng)期價(jià)格，以后逐步提升 住宅產(chǎn)品初步定位項(xiàng)目住宅定位客戶定位客戶類型客戶來源購買訴求客群特征描述主力客群濱海投資創(chuàng)業(yè)