建筑知識與房地產(chǎn)術(shù)語ppt課件

1、建 筑 知 識.讓每個人完全了解建筑的細(xì)節(jié)是強(qiáng)者所難，但學(xué)會從看得見的東西判別看不見的質(zhì)量，這是置業(yè)顧問的根本技藝.第一部分：房屋建筑根底知識第二部分：房地產(chǎn)專業(yè)術(shù)語解釋.房屋建筑的分類房屋建筑的組成第一部分：房屋建筑根底知識.第一部分：房屋建筑根底知識房屋建筑的分類房屋建筑從不同的角度可以進(jìn)展不同的分類：1、按建筑物運用性質(zhì)分類：居住建筑、公共建筑、工業(yè)建筑農(nóng)業(yè)建筑；居住建筑和公共建筑通常又被稱為民用建筑 2、按建筑物住宅的層數(shù)分類：1低層建筑：13層 多層建筑：46層 小高層建筑：816層 高層建筑：1730層530層以上：超高層公用建筑大于24米為高層，大于100米為超高層.建筑構(gòu)造是指

2、建筑物中由承重構(gòu)件根底、墻體、柱、梁、樓板、屋架等組成的體系。 第一部分：房屋建筑根底知識房屋建筑的分類 磚木構(gòu)造 描畫：這類建筑物的主要承重構(gòu)件是用磚、木做成。其 豎向承重構(gòu)件的墻體和柱采用磚砌，程度承重構(gòu)件的樓板、 屋架采用木材。 特點：層數(shù)較低，普通在3層以下。1949年以前建造的城鎮(zhèn) 居民住宅，20世紀(jì)5060年代建造的民用房屋和簡易房屋 大多為這種構(gòu)造。.第一部分：房屋建筑根底知識磚混構(gòu)造描畫：這類建筑物的豎向承重構(gòu)件采用磚墻或磚柱，水平承重構(gòu)件采用鋼筋混凝土樓板、屋頂板，其中也包括少量的屋頂采用木屋架。特點：建造層數(shù)普通在6層以下，造價較低，但抗震性能較差，開間和進(jìn)深的尺寸及層高都

3、遭到一定的限制。這類建筑物正逐漸被鋼筋混凝土構(gòu)造的建筑物所替代房屋建筑的分類.第一部分：房屋建筑根底知識房屋建筑的分類鋼筋混凝土構(gòu)造描畫：承重構(gòu)件如梁、板、柱、墻剪力墻、屋架等是由鋼筋和混凝土兩大資料構(gòu)成。其圍護(hù)構(gòu)件如外墻、隔墻等，是由輕質(zhì)磚或其他砌體做成特點：構(gòu)造順應(yīng)性強(qiáng)抗震性能好，耐用年限較長鋼構(gòu)造描畫：主要承重構(gòu)件均是用鋼材制成特點：建造本錢較高，多用于高層公共建筑和跨度大的工業(yè)建筑，如體育館、影劇院、跨度大的工業(yè)廠房等5剪力墻構(gòu)造和框剪構(gòu)造也稱框支剪力墻 .第一部分：房屋建筑根底知識4、按建筑施工方法分類現(xiàn)澆、現(xiàn)砌式建筑這種建筑物的主要承重構(gòu)件均是在施工現(xiàn)場澆筑和砌筑而成預(yù)制、裝配式建

4、筑這種建筑物的主要承重構(gòu)件均是在加工廠制成預(yù)制構(gòu)件在施工現(xiàn)場進(jìn)展裝配而成。部分現(xiàn)澆現(xiàn)砌、部分裝配式建筑這種建筑物的一部分構(gòu)件如墻體是在施工現(xiàn)場澆筑或砌筑而成，部分構(gòu)件如樓板、 樓梯是采用在加工廠制成的預(yù)制構(gòu)件房屋建筑的分類.第一部分：房屋建筑根底知識一幢建筑物普通由根底、墻體或柱、樓地層或梁樓梯、屋頂、門窗等六大部分組成。房屋建筑的組成1、根底根底是建筑物地面以下的承重構(gòu)件，它支撐著其上部建筑物的全部荷載，并將這些荷載及自重傳給下面的地基。地基不是建筑物的組成部分，是根底下面的土層，它接受著由根底傳下來的荷載。地基分為天然地基和人工地基。根底按構(gòu)造方式不同，可分為：.第一部分：房屋建筑根底知識

5、1條形根底是指呈延續(xù)的帶形根底，包括墻下條形根底和柱 下條形根底2獨立根底是指根底呈獨立的塊狀，構(gòu)成有臺階形、錐形、 杯形的等3筏板根底是一塊支承著許多柱子或墻的鋼筋混凝土板，板 直接作用于地基上，一塊整板把一切的單獨根底連在一同不僅使地基上的單位面積壓力減小,也使整個地基的承載力增大4箱形根底主要是指由底板、頂板、側(cè)板和一定數(shù)量內(nèi)隔墻 構(gòu)成的整體剛度較好的鋼筋混凝土箱形構(gòu)造。對于抵抗地震 荷載的作用極為有利。5樁根底由設(shè)置于土中的樁和承接上部構(gòu)造的承臺組成。房屋建筑的組成.第一部分：房屋建筑根底知識房屋建筑的組成2、墻體和柱墻體和柱均是豎向承重構(gòu)件，它支撐著屋頂、樓板等，并將這些荷載及自重傳

6、給根底墻體的分類A.按在建筑物中的方向，分為：外墻位于建筑物周圍，是建筑物的圍護(hù)構(gòu)件。內(nèi)墻位于建筑物內(nèi)部，主要起分隔空間的作用。B.按在建筑物中的方向，分為：縱墻沿建筑物長軸方向布置的墻稱為縱墻。橫墻沿建筑物短軸方向布置的墻稱為橫墻。外橫墻通常稱為山墻.第一部分：房屋建筑根底知識房屋建筑的組成C.按接受力情況，分為：承重墻凡直接受梁、樓板、屋頂?shù)葌飨聛淼暮奢d的墻稱為承重墻。非承重墻不接受外來荷載的墻稱為非承重墻。柱是獨立支撐構(gòu)造的豎向構(gòu)件。柱承當(dāng)、傳送梁和板兩種構(gòu)件傳來的荷載。3、樓地層和梁樓地層包括樓板和地面首層地面，是分隔建筑空間的程度承重構(gòu)件主要作用是接受人、家具等荷載，并把這些荷載及自

7、重傳給承重墻柱或根底.第一部分：房屋建筑根底知識樓板樓板的根本構(gòu)造層是面層、構(gòu)造層、頂棚首層地面是指建筑物底層的地坪梁是跨過空間的橫向構(gòu)件4、樓梯樓梯普通由3部分組成：樓梯段、休憩平臺和欄桿扶手按樓層間樓梯的數(shù)量和上下樓層方式的不同，可分為直跑式樓梯、雙跑式樓梯、多跑式樓梯等房屋建筑的組成.第一部分：房屋建筑根底知識房屋建筑的組成5、屋頂既是建筑物頂部起覆蓋作用的圍護(hù)構(gòu)件，又是建筑物頂部的承重構(gòu)件屋頂由屋面、承重構(gòu)造層、保溫隔熱層和頂棚組成。常見的屋頂類型有平屋頂、坡屋頂6門窗：門和窗都是建筑物的圍護(hù)構(gòu)件.第二部分：房地產(chǎn)專業(yè)術(shù)語解釋房地產(chǎn)概念的圖示：房地產(chǎn)土 地物 業(yè)不動產(chǎn)地下空間地 面地上

8、空間構(gòu)筑物房 屋建筑物房產(chǎn)附屬設(shè)備建筑主體.第二部分：房地產(chǎn)專業(yè)術(shù)語解釋容積率是反映和衡量建筑用地運用強(qiáng)度的一項重要目的，是指地塊內(nèi)建筑物的總建筑面積與地塊面積的比值即：容積率總建筑面積建筑用地面積。其中，總建筑面積是地上一切建筑面積之和。這個比值越小，意味著小區(qū)包容的建筑總量越小，居住生活質(zhì)量就會越高建立部關(guān)于容積率的規(guī)定：1、多層建筑的容積率比高于32、高層建筑的容積率部高于5了解小區(qū)的容積率，可為處理小區(qū)密度大，人口多的問題提供數(shù)據(jù)支撐.第二部分：房地產(chǎn)專業(yè)術(shù)語解釋綠地率居住區(qū)綠地面積/居住區(qū)用地總面積X100綠化率植被垂直投影面積/居住區(qū)用地總面積X100各地域的綠化率規(guī)定不盡一樣，成

9、都市規(guī)定小區(qū)綠化率不得低于30綠地率與綠化率綠化率相關(guān)技術(shù)規(guī)范規(guī)定：并不是一切長草的地方都能算做綠地率。計算時，要求距建筑外墻15米和道路邊線1米以內(nèi)的用地，不得計入綠化用地。此外，還有幾種情況也屬不能計入綠地率的綠化面積，如地下車庫、化糞池，這些設(shè)備的地表覆土普通達(dá)不到3米的深度，也就是說在上面種植的大型喬木成活率較低，所以計算綠地率時不能計入。相反計算綠化覆蓋率時，有塊草皮就可以計入，所以綠化覆蓋率有時能做到60以上。開發(fā)商當(dāng)然喜歡援用綠化覆蓋率的概念。 .第二部分：房地產(chǎn)專業(yè)術(shù)語解釋建筑面積 指建筑物的程度面積，其計算公式為：建筑面積套內(nèi)建筑面積應(yīng)分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e套內(nèi)建筑面積套內(nèi)建筑面

10、積套內(nèi)的運用面積廳、臥、廚、衛(wèi)、儲的凈面積墻面子積陽臺建筑面積套內(nèi)墻面子積套內(nèi)墻面子積12共用墻墻體投影面積 或非共用墻墻體、程度投影面積公共分?jǐn)偯娣e公共分?jǐn)偯娣e公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)套內(nèi)建筑面積.公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)整幢建筑物的公用建筑面積整幢建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和闡明：整幢建筑物的公用建筑面積，應(yīng)扣除已作為獨立運用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建筑面積居住面積是指住宅建筑各層平面中直接供住戶休憩生活運用的居室凈面積。居住面積與建筑面積不同其換算公式為：居住面積房屋的建筑面積建筑面積的換算系數(shù)第二部分：房地產(chǎn)專業(yè)術(shù)語解釋.第二部分：房地產(chǎn)專業(yè)術(shù)語解釋露臺 露

11、臺普通是指住宅中的屋頂平臺或由于建筑構(gòu)造需求而在其他樓層中做出大陽臺，由于它面積普通均較大，上邊又沒有屋頂，所以稱作露臺。陽臺普通陽臺突出于建筑物外墻邊沿線1.2M以上，分全封鎖全算面積和不封鎖算50%面積。飄窗普通來說，飄窗突出于建筑物外墻邊沿線80CM以內(nèi)，全封鎖落地居多，不計算面積。.第二部分：房地產(chǎn)專業(yè)術(shù)語解釋填充墻和幕墻 墻體按照構(gòu)造受力情況不同，有承重墻、非承重墻之分。非承重墻包括隔墻、填充墻、幕墻。凡分隔內(nèi)部空間其分量由樓板或梁接受的墻稱為隔墻；框架構(gòu)造中填充在柱子之間的墻稱框架填充墻。而主要懸掛于外部骨架間的輕質(zhì)墻稱幕墻。契稅 是指由于土地運用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、房屋買賣、交換或贈與

12、等發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移時向產(chǎn)權(quán)接受人征收的一種稅賦。 印花稅 指對在經(jīng)濟(jì)活動中或經(jīng)濟(jì)交往中書立的或領(lǐng)受的房地產(chǎn)憑證征收的一種稅賦。 .第二部分：房地產(chǎn)專業(yè)術(shù)語解釋什么是“樓花 “樓花一詞最早源自香港，是指未完工的物業(yè)即在建物業(yè)。假設(shè)把開發(fā)公司已建成的房屋看成建立完成后的果實，那么開發(fā)公司正在建立而未完成的建筑物那么可看做這一果實的花。由此進(jìn)一步引申出買“樓花、賣“樓花、炒“樓花等。普通稱賣“樓花為預(yù)售房屋，買“樓花為預(yù)購房屋。 房地產(chǎn)市場構(gòu)成 房地產(chǎn)市場是由參與房地產(chǎn)市場的主體、買賣對象和市場組織方式構(gòu)成的。參與者、買賣對象和組織方式是構(gòu)成房地產(chǎn)市場的三大要素。一級市場房地產(chǎn)一級市場又稱土地市場

13、，是指國家將國有土地運用權(quán)出讓給房地產(chǎn)開展商的運作過程。房地產(chǎn)一級市場實行國家壟斷。政府經(jīng)過對土地供應(yīng)量的調(diào)理，起到調(diào)控房地產(chǎn)市場的作用。.第二部分：房地產(chǎn)專業(yè)術(shù)語解釋二級市場房地產(chǎn)二級市場又稱增量市場，是指新建商品房的買賣市場。房地產(chǎn)二級市場的主體是住宅開展商、建造商和購房居民。三級市場房地產(chǎn)三級市場又稱存量房市場，普通指舊房租賃和二手房買賣。房地產(chǎn)物業(yè)在經(jīng)過第一次買賣后的再次轉(zhuǎn)讓，屬于房地產(chǎn)三級市場范疇。什么是市場比較法 什么是市場比較法是選擇實例與委托評價房地產(chǎn)在買賣時間接近，買賣情況無反常，非故意壓低或抬高成交價錢，房屋的地點相近，房屋構(gòu)造、朝向、戶型、運用功能、新舊程度類似，可將他們

14、的差別進(jìn)展指數(shù)調(diào)整，讓成交實例與委托評價房地產(chǎn)的情況到達(dá)一致，進(jìn)展房產(chǎn)比較后，測算出該房產(chǎn)的評價價。.第二部分：房地產(chǎn)專業(yè)術(shù)語解釋本錢法 本錢法又叫反復(fù)本錢法。新建商品房的價錢可以用開發(fā)本錢、建造本錢、銷售本錢、利息、稅費、利潤相加，除以建筑面積得出來。住宅二手房本錢法是把委托評價已運用多年的房屋，按如今的開發(fā)費用、建造費用、利息、稅費重新建造所耗用資金量，減去房屋運用多年的折舊費，得出委托評價房地產(chǎn)尚可運用年限的如今評價價值。本錢法適用于獨立或狹小市場，無法運用市場比較法進(jìn)展房產(chǎn)評價收益法 收益法是委托評價房地產(chǎn)將未來預(yù)期出租收益減去一切費用和稅收后的純收益，再除以資本比率求得評價現(xiàn)價，收益法注重對未來得收益，是估測的，資本比率是設(shè)定的.第二部分：房地產(chǎn)專業(yè)術(shù)語解釋住宅維修基金 凡商品住房和公有住房出賣后都該當(dāng)建立住宅共用部位、共用設(shè)備設(shè)備維修基金(以下簡稱維修基金)。維修基金的運用管理執(zhí)行，專項用于住宅共用部位、共用設(shè)備設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造。商品住房在銷售時，購房者與售房單位應(yīng) 當(dāng)有關(guān)