廣州白云萬達(dá)廣場(chǎng)5號(hào)停機(jī)坪廣場(chǎng)高德置地廣場(chǎng)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告課件

1、廣州白云萬達(dá)廣場(chǎng)/5號(hào)停機(jī)坪購(gòu)物廣場(chǎng)/高德置地廣場(chǎng)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告2目 錄一、項(xiàng)目概述1、廣州白云萬達(dá)廣場(chǎng)2、5號(hào)停機(jī)坪購(gòu)物廣場(chǎng)3、高德置地廣場(chǎng)二、項(xiàng)目對(duì)比分析1、項(xiàng)目指標(biāo)2、業(yè)態(tài)規(guī)劃3、人員架構(gòu)4、主要大型活動(dòng)三、項(xiàng)目存在問題分析1、總體分析2、工程規(guī)劃3、總結(jié)一、 項(xiàng)目概述 1、廣州白云萬達(dá)廣場(chǎng) 2、5號(hào)停機(jī)坪購(gòu)物廣場(chǎng) 3、高德置地廣場(chǎng)341、 廣州白云萬達(dá)廣場(chǎng)廣州白云萬達(dá)廣場(chǎng)廣州白云萬達(dá)廣場(chǎng)位于廣州北部的白云區(qū)白云新城，白云山西部，舊廣州白云機(jī)場(chǎng)板塊。區(qū)域消費(fèi)人口約80萬，包括傳統(tǒng)住宅區(qū)、城中村、機(jī)場(chǎng)航空系統(tǒng)、白云山板塊高尚住宅群以及周邊從事商貿(mào)的從業(yè)人員。5萬達(dá)廣場(chǎng)5號(hào)停機(jī)坪廣州體育館廣州

2、白云國(guó)際會(huì)議中心機(jī)場(chǎng)路云城西路飛翔公園站飛翔公園站廣州白云萬達(dá)廣場(chǎng)規(guī)劃人流動(dòng)線82、5號(hào)停機(jī)坪購(gòu)物廣場(chǎng)5號(hào)停機(jī)坪購(gòu)物廣場(chǎng)9萬達(dá)廣場(chǎng)5號(hào)停機(jī)坪廣州體育館廣州白云國(guó)際會(huì)議中心機(jī)場(chǎng)路云城西路飛翔公園站飛翔公園站5號(hào)停機(jī)坪位于舊廣州白云國(guó)際機(jī)場(chǎng)候機(jī)樓，屬于舊機(jī)場(chǎng)改造項(xiàng)目，與廣州白云萬達(dá)廣場(chǎng)隔路相對(duì)，同處于白云新城區(qū)域。人流動(dòng)線113、高德置地廣場(chǎng)12高德置地廣場(chǎng)珠江新城站西塔恒大中心高德置地廣場(chǎng)位于廣州珠江新城花城廣場(chǎng)的正中央地塊，CBD核心位置，在區(qū)位上享有無可比擬的優(yōu)越性。項(xiàng)目周邊環(huán)繞著廣州國(guó)際金融中心（西塔），廣州合景國(guó)際金融廣場(chǎng)，廣州歌劇院，廣州塔等城市標(biāo)志性建筑。高德置地廣場(chǎng)高德置地廣場(chǎng)由國(guó)

3、際時(shí)尚購(gòu)物中心（分春、夏、中、秋、冬五個(gè)主題板塊）、超甲級(jí)寫字樓、高德酒店式公寓朱美拉及高級(jí)服務(wù)式公寓組成。春夏秋冬朱美拉公寓高德置地廣場(chǎng)規(guī)劃14二、項(xiàng)目對(duì)比分析 1、項(xiàng)目指標(biāo) 2、業(yè)態(tài)規(guī)劃 3、人員架構(gòu) 4、主要大型活動(dòng)151、 項(xiàng)目指標(biāo)161、 項(xiàng)目指標(biāo)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目類型總面積商業(yè)樓層工期停車場(chǎng)開業(yè)時(shí)間運(yùn)營(yíng)時(shí)間開業(yè)招商率停車位及收費(fèi)情況日客流量外廣場(chǎng)面積廣州白云萬達(dá)廣場(chǎng)綜合體40萬平方米，商業(yè)面積為17萬平方米8層B2-6全層，B1部分為停車場(chǎng)1年4個(gè)月1700個(gè)車位2010.1218個(gè)月100%4元/小時(shí)，沃爾瑪消費(fèi)100以上可以免費(fèi)1小時(shí)約7萬人東外廣場(chǎng)面積8000平方米5號(hào)停機(jī)坪購(gòu)物廣

4、場(chǎng)購(gòu)物中心10萬平方米項(xiàng)目所有樓層，共3層4年6個(gè)月2000個(gè)車位，沒有地下停車場(chǎng)2011.126個(gè)月70%現(xiàn)暫時(shí)免費(fèi)約1萬人東廣場(chǎng)：8萬平方米；西廣場(chǎng)：2萬平方米高德置地廣場(chǎng)綜合體92萬平方米，商業(yè)面積為17萬平方米春廣場(chǎng)：6層 夏廣場(chǎng)：3層 秋廣場(chǎng)：3層 冬廣場(chǎng)：4層 5年3000個(gè)車位春：2010.12 夏：2011.1 秋：待定 冬：待定春：18個(gè)月 夏：17個(gè)月85%商場(chǎng)白天8元/小時(shí)，晚上4元/小時(shí)，吉之島購(gòu)物滿80元免費(fèi)停車2小時(shí)約1萬人下沉式廣場(chǎng)，約500平方左右172、 業(yè)態(tài)規(guī)劃2、 業(yè)態(tài)規(guī)劃-廣州白云萬達(dá)廣場(chǎng)18業(yè)態(tài)組合2、 業(yè)態(tài)規(guī)劃-廣州白云萬達(dá)廣場(chǎng)銷售數(shù)據(jù)202、 業(yè)態(tài)

5、規(guī)劃-廣州白云萬達(dá)廣場(chǎng)212、 業(yè)態(tài)規(guī)劃-廣州白云萬達(dá)廣場(chǎng)222、 業(yè)態(tài)規(guī)劃-廣州白云萬達(dá)廣場(chǎng)23業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)商戶名稱百貨天河城百貨(1F-2F建面約 16000m2)影院嘉禾電影院（3F建面約 4000 m2）超市吉之島（1F建面約5000 m2）電器蘇寧（2F建面約3000 m2）電玩天空之城 （3F建面約2000 m2）KTV堂會(huì)（3F建面約KTV4000 m2）零售主要品牌勝道、FTV、MANGO、哥弟、歐時(shí)力、卡賓、屈臣氏、金寶貝等餐飲廣州酒家天極品、九毛九、肯德基、必勝客、千味涮、拉丁餐廳、長(zhǎng)野拉面等其它主力店星期八小鎮(zhèn) （2F建面約8000 m2）2、 業(yè)態(tài)規(guī)劃5號(hào)停機(jī)坪購(gòu)物廣場(chǎng)

6、242、 業(yè)態(tài)規(guī)劃5號(hào)停機(jī)坪購(gòu)物廣場(chǎng)25業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)商戶名稱百貨廣百百貨(1F-2F建面約 15000m2)影院無超市吉之島（負(fù)一建面約5000 m2）電器蘇寧（二F建面約3000 m2）電玩無KTV匣子Kbox （3F建面約KTV3500 m2）零售主要品牌H&M、優(yōu)衣庫(kù)、蘋果數(shù)碼、FOLIO皮具、時(shí)間廊、DAZZLE、妍麗等餐飲和民居食屋、宴江南、味食尚、牛亭烤肉山東老家、九毛九、麥當(dāng)勞、上一籠、吉野家、其它主力店小Q兒童城（負(fù)一建面約4000方）2、 業(yè)態(tài)規(guī)劃高德置地廣場(chǎng)262、 業(yè)態(tài)規(guī)劃綜合比較業(yè)態(tài)廣州白云萬達(dá)廣場(chǎng)5號(hào)停機(jī)坪購(gòu)物廣場(chǎng)高德置地廣場(chǎng)商戶名稱面積商戶名稱面積商戶名稱面積百貨萬

7、千百貨31000 m2天河城百貨16000m2廣百百貨15000m2影院萬達(dá)影院7000 m2嘉禾電影院4000 m2無超市沃爾瑪15000 m2吉之島5000 m2吉之島5000 m2電器國(guó)美電器5000 m2蘇寧3000 m2蘇寧3000 m2電玩大玩家電玩城4000 m2天空之城 2000 m2無KTV大歌星量販?zhǔn)終TV4000 m2堂會(huì)4000 m2匣子Kbox 3500 m2其它主力店無 -星期八小鎮(zhèn)8000 m2小Q兒童城4000 m2零售主要品牌菲拉格慕、范思哲、華斯度、周大福、伊麗莎白雅頓、玉蘭油、東方紅、嘉寶、其樂、沙馳、安瑞井-勝道、FTV、MANGO、哥弟、歐時(shí)力、卡賓、

8、屈臣氏、金寶貝等-H&M、優(yōu)衣庫(kù)、蘋果數(shù)碼、FOLIO皮具、時(shí)間廊、DAZZLE、妍麗等-餐飲雨打芭蕉、薈點(diǎn)、漢拿山、九毛九、拾味館、芙蓉樓、大漁、萬歲日本料理、麥當(dāng)勞、肯德基、必勝客等-廣州酒家天極品、九毛九、肯德基、必勝客、千味涮、拉丁餐廳、長(zhǎng)野拉面等-和民居食屋、宴江南、味食尚、牛亭烤肉山東老家、九毛九、麥當(dāng)勞、上一籠、吉野家、-273、 人員架構(gòu)284、 主要大型活動(dòng)294、 主要大型活動(dòng)-廣州白云萬達(dá)廣場(chǎng)新聞發(fā)布會(huì)、主題性活動(dòng)、節(jié)日性活動(dòng)、公益性活動(dòng)、 萬達(dá)廣場(chǎng)活動(dòng)類型招商發(fā)布會(huì) 品牌簽約儀式 開業(yè)啟動(dòng)儀式大型嘉年華活動(dòng) 美食節(jié)名車展會(huì) 時(shí)尚花生秀 大型品牌特賣 世界選秀活動(dòng) 春節(jié)商

9、品展銷夏日青春激賞秀 秋冬新品發(fā)布 圣誕嘉年華304、 主要大型活動(dòng)-5號(hào)停機(jī)坪購(gòu)物廣場(chǎng)新聞發(fā)布會(huì)、主題性活動(dòng)、節(jié)日性活動(dòng)、公益性活動(dòng)、 5號(hào)停機(jī)坪活動(dòng)類型彩燈展、白云時(shí)尚音樂節(jié)，車展，美食節(jié)，花市，圣誕嘉年華、品牌簽約儀式、開業(yè)啟動(dòng)儀式314、 主要大型活動(dòng)-高德置地廣場(chǎng)以主題性活動(dòng)為主 高德置地活動(dòng)類型圣誕新年?duì)I銷活動(dòng)-白雪公主和7個(gè)小矮人 圣誕新年?duì)I銷活動(dòng)-灰姑娘與水晶鞋 哆啦A夢(mèng)劇場(chǎng)32三、項(xiàng)目存在問題分析 1、總體分析 2、工程規(guī)劃 3、總結(jié)331、 總體分析34招商的成功因素萬達(dá)在全國(guó)的名氣具有一定的影響力。在住宅房地產(chǎn)調(diào)控的情況下，眾多投資商轉(zhuǎn)航瞄準(zhǔn)商業(yè)地產(chǎn)。萬達(dá)是第一個(gè)進(jìn)入白云

10、區(qū)的大型購(gòu)物中心，由于區(qū)域問題，前期定位為中高檔，現(xiàn)在進(jìn)行調(diào)整，引進(jìn)快時(shí)尚品牌及高檔女裝。業(yè)態(tài)規(guī)劃方面購(gòu)物中心整體業(yè)態(tài)：餐飲、娛樂、休閑、星級(jí)酒店、主力百貨店、大型超市，零售業(yè)態(tài)缺少。目前以主力餐飲、特色影院等娛樂休閑等配套作為引動(dòng)人流的主要支持。經(jīng)營(yíng)方面自營(yíng)主力百貨欠號(hào)召力，五星級(jí)酒店也非主流之選，大型超市也并未形成慣性消費(fèi)?，F(xiàn)階段經(jīng)營(yíng)策略，以具有特色及號(hào)召力的休閑娛樂等業(yè)態(tài)旺場(chǎng)保持人氣，帶動(dòng)其他商家的經(jīng)營(yíng)提升。1、總體概述廣州白云萬達(dá)廣場(chǎng)351、 總體概述5號(hào)停機(jī)坪購(gòu)物廣場(chǎng)招商問題由于項(xiàng)目董事局決策層的內(nèi)部矛盾，以及對(duì)發(fā)展方向的猶豫不決，對(duì)招商產(chǎn)生嚴(yán)重消極影響，導(dǎo)致招商過程一波三折。項(xiàng)目發(fā)

11、展商的知名度不大，招商難度加大。業(yè)態(tài)規(guī)劃購(gòu)物中心走傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)組合：餐飲、娛樂、休閑、主力百貨店、大型超市，零售業(yè)。餐飲區(qū)規(guī)劃過于分散，形成不了聚客效應(yīng)；而且項(xiàng)目總體的人流動(dòng)線較分散。經(jīng)營(yíng)方面由于餐飲規(guī)劃的過于分散，以及缺少具有號(hào)召力的品牌，餐飲達(dá)不到旺場(chǎng)的預(yù)期。傳統(tǒng)業(yè)態(tài)規(guī)劃的組合，與區(qū)內(nèi)萬達(dá)廣場(chǎng)形成同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)。區(qū)位問題白云新城處于開發(fā)的初級(jí)階段，項(xiàng)目周邊未形成商圈氛圍。交通問題公共交通網(wǎng)絡(luò)未完善，尤其地鐵站離項(xiàng)目雖然不遠(yuǎn)，但需要橫跨主干道和大廣場(chǎng)，形成了較長(zhǎng)的消費(fèi)距離，對(duì)依靠公共交通的消費(fèi)者的二次消費(fèi)產(chǎn)生消極影響。361、 總體概述高德置地廣場(chǎng)珠江新城作為新的區(qū)域，商業(yè)還未夠成熟。春、夏、中

12、、秋、冬各個(gè)廣場(chǎng)距離分散較遠(yuǎn)，導(dǎo)致商業(yè)不集中，不能有效的聚集人流。缺少大型的活動(dòng)廣場(chǎng)。商場(chǎng)內(nèi)人流動(dòng)線不夠明朗。零售業(yè)態(tài)較少，品牌不夠豐富。大多數(shù)為附近寫字樓的白領(lǐng)消費(fèi)，家庭消費(fèi)較少。372、工程規(guī)劃白云萬達(dá)廣場(chǎng)優(yōu)點(diǎn)：1、項(xiàng)目主出入口靠近城市主干道，有利于吸引客流到商場(chǎng)內(nèi)消費(fèi)；2、廣場(chǎng)視野開闊，既有利于吸引周邊居民前來休閑娛樂、又有利于企劃活動(dòng)的開展；3、項(xiàng)目四面樓頂都設(shè)有LOGO及夜景照明，在進(jìn)行品牌宣傳同時(shí)也起到引導(dǎo)顧客的作用；優(yōu)點(diǎn)：4、商場(chǎng)內(nèi)部動(dòng)線設(shè)計(jì)合理，每個(gè)鋪位都在主動(dòng)線上，沒有死角鋪；5、商場(chǎng)中庭、連廊采用玻璃設(shè)計(jì)，可利用自然采光降低能耗；6、商場(chǎng)二樓、三樓玻璃護(hù)欄及商鋪門楣高度設(shè)計(jì)

13、合理，顧客可從一樓直觀看到二、三樓商家品牌信息；白云萬達(dá)廣場(chǎng)優(yōu)點(diǎn)：7、VI系統(tǒng)點(diǎn)位設(shè)計(jì)合理及內(nèi)容準(zhǔn)確；8、連廊兩側(cè)設(shè)計(jì)有自動(dòng)開啟玻璃，可在空調(diào)過渡季節(jié)開啟調(diào)節(jié)通風(fēng)，節(jié)約能耗。白云萬達(dá)廣場(chǎng)不足：1、中庭及連廊玻璃遮光簾電機(jī)設(shè)計(jì)未做美化處理，影響美觀；2、室內(nèi)、室外步行街有良好的互動(dòng)性，但室外步行街只有一個(gè)出入口與外界的連接，不利于室外街的經(jīng)營(yíng)；3、中庭觀光電梯對(duì)部分鋪位有一定的遮擋，同時(shí)觀光電梯也影響中庭整體通透效果；白云萬達(dá)廣場(chǎng)不足：4、透過中庭、連廊玻璃看到建筑物外立面未做好表面裝飾，影響美觀；5、中庭、連廊玻璃兩側(cè)設(shè)置的通風(fēng)口未進(jìn)行美化設(shè)計(jì)，影響美觀；6、商場(chǎng)出入口單道門設(shè)計(jì)，對(duì)能耗有一定

14、損失。白云萬達(dá)廣場(chǎng)5號(hào)停機(jī)坪不足：1、商場(chǎng)出入口過多，且沒有主次之分，不利于客流的引導(dǎo)和動(dòng)線的合理設(shè)計(jì)；2、商場(chǎng)內(nèi)柱梁太多，且很多柱子立在主通道中間，影響視線的通透性；3、廣場(chǎng)配套車位不夠；4、客流動(dòng)線設(shè)計(jì)不合理，沒有形成主 次動(dòng)線區(qū)分；不足：5、天花設(shè)計(jì)缺少層次和立體感，比較呆板；6、商鋪分割沒有很好的與建筑柱網(wǎng)結(jié)構(gòu)結(jié)合起來，導(dǎo)致很多商鋪門口有柱子直接影響商鋪通透效果；7、商場(chǎng)內(nèi)結(jié)構(gòu)伸縮縫沒有進(jìn)行美化設(shè)計(jì)與施工；5號(hào)停機(jī)坪不足：8、未設(shè)置樓層指引設(shè)施；9、吊牌點(diǎn)位設(shè)置不合理，且指示不夠清晰； 10、項(xiàng)目外墻廣告燈箱及LOGO設(shè)計(jì)不夠明顯。5號(hào)停機(jī)坪高德置地廣場(chǎng)優(yōu)點(diǎn)：1、項(xiàng)目位置優(yōu)越，是目前珠江新城片區(qū)最大的商業(yè)項(xiàng)目；2、與地鐵珠江新城站實(shí)現(xiàn)無縫對(duì)接，客流有保障。不足：1、項(xiàng)目樓層凈高偏低，給人壓抑感；2、防火卷簾門導(dǎo)軌設(shè)計(jì)不合理，占用公共空間和通道；3、樓層指引及導(dǎo)視系統(tǒng)偏少，且設(shè)置位置不合理；高