【房地產(chǎn)】中原：城市綜合體研究（品控中心）ppt課件

1、城市綜合體運營品控中心.坂田舊改工程布吉金稻田工程555新天地工程南聯(lián)工程中航城華潤萬象城金地崗夏村改造.體量大、兼容“商業(yè)、住宅、酒店、寫字樓、會展、餐飲、文娛多種功能于一體的復(fù)合型形狀的建筑群體。這種建筑群體在不同的功能空間之間建立一種相互依存、價值互補的依存關(guān)系，并與城市景觀和交通相協(xié)調(diào)，從而構(gòu)成一個功能復(fù)合、高效、復(fù)雜而一致的綜合體 城市綜合體深圳城市化開展，未來我們將面臨更多的城市綜合體類的復(fù)合形狀我們必需求面對的問題.城市綜合體城市綜合體是指城市中的居住、商務(wù)辦公、購物、文化、文娛、游憩等各種城市物業(yè)功能復(fù)合，互為作用、互為價值鏈的空間、文化認(rèn)識形狀高度集中的街區(qū)群體。城市綜合體不

2、同于城市中心密集的建筑群體，他具備完好的城市街區(qū)的特質(zhì)，是建筑群體向城市空間巨型化、城市價值復(fù)合化、城市功能集約化的結(jié)果，同時，城市綜合體經(jīng)過街區(qū)的關(guān)系，與外部空間有機結(jié)合，交通系統(tǒng)有效聯(lián)絡(luò)，延展城市的空間價值。.城市綜合體的特征123456789高可達(dá)性高密度、集約性整體一致性功能復(fù)合性土地運用平衡性空間的延續(xù)性內(nèi)外部關(guān)系完好性強大的對外輻射型升值價值.深圳城市綜合體的開展周邊環(huán)境問題道路系統(tǒng)問題功能搭配問題停車系統(tǒng)問題周邊環(huán)境問題道路系統(tǒng)問題功能搭配問題周邊環(huán)境問題功能搭配問題。城市綜合體隨著深圳城市化開展，其輪廓曾經(jīng)越來越明晰國貿(mào)地王中信城市廣場中航城萬象城.深圳城市綜合體的開展離不開城

3、市化開展進程.城市化開展“ 一個城市只需一個中心 廣州-北京路重慶-解放碑北京-西單上海-南京路“一個城市只需一個中心，上世紀(jì)90年代，這些中心開展的輝煌恰好應(yīng)證了這種說法，然而，城市在開展，這些中心還能順應(yīng)不斷增長的開展需求嗎？.上海由一個中心向多個中心開展上海-淮海路上海-人民廣場上海-陸家嘴上海-徐家匯上海-虹橋上海南京路城市化開展.北京西單的中心位置正逐漸被國貿(mào)CBD取代城市化開展.城市化多核開展是必然趨勢.深圳城市開展呈線性布置，其開展構(gòu)造正是根據(jù)深圳市狹長的地形特性，采用國際上先進的“城市多核構(gòu)造的開展實際而規(guī)劃的東部組團中部組團西部組團深圳城市化開展.深圳商城市化的擴張與開展得益

4、于交通的規(guī)劃與開展深圳城市化開展.未來深圳能夠面臨的城市綜合體形狀城市中心區(qū)城市次中心城市綜合體中心區(qū)內(nèi)的城市綜合體、次中心的綜合體、中心區(qū)和次中心間的綜合體.城市綜合體的開發(fā)與運營定位需滿足的目的：1、符合城市整體開展要求，符合政府控規(guī)要求2、具有鮮明特征，表達(dá)工程地段價值3、符合市場要求，實現(xiàn)整體開發(fā)與運營目的.城市綜合體的開發(fā)與運營定位根據(jù)：定位根據(jù)123456城市和區(qū)域市場城市化開展經(jīng)濟和人口情況城市和區(qū)域地理環(huán)境歷史、文化、民俗、民情政府規(guī)劃及功能定位.城市綜合體的開發(fā)與運營霍金斯“消費者決策過程模型.城市綜合體的開發(fā)與運營三位一體定位方法.城市綜合體商業(yè)形狀定位.中心商業(yè)形狀家庭效

5、力家庭時髦家庭文娛輔助商業(yè)形狀家庭休閑品家庭必需品家庭生活類城市綜合體商業(yè)形狀定位.城市綜合體商業(yè)形狀構(gòu)成5-10%其他效力20-25%餐飲30-35%商業(yè)零售30-40%休閑、文娛、酒店.城市綜合體商業(yè)零售業(yè)態(tài)按照零售業(yè)飽和實際，只需在零售飽和度大于平均值的前提下，才有在商圈開設(shè)集中商業(yè)的能夠臨街商業(yè)不計入零售飽和實際公式： IRS = C * RE / RFC： 潛在客戶數(shù)量RE： 人均消費支出RF： 營業(yè)面積.城市綜合體商業(yè)零售業(yè)態(tài)商業(yè)零售業(yè)態(tài)商業(yè)規(guī)模的設(shè)定.城市綜合體商業(yè)零售業(yè)態(tài)商業(yè)零售業(yè)態(tài)極限規(guī)模測算表.銷售額=購物概率*人口*人均零售開支商業(yè)面積=銷售額/單位面積營業(yè)額購物概率測算

6、公式選用赫夫模型公式：A =S /DijjaMijbS /DjaijbS /DjaijbPij=A ij為商店J對消費者I的吸引力；Sja為商店J的規(guī)模；Dijb為消費者I到商店J的間隔或時間；Pij為消費者I到商店J的規(guī)模購物的概率；城市綜合體商業(yè)零售業(yè)態(tài)商業(yè)零售業(yè)態(tài)引力模型.商業(yè)街分析需求處理的中心問題1、商業(yè)街的長度和寬度2、商業(yè)街的輻射半徑3、商業(yè)街與平行干道的間隔城市綜合體商業(yè)街東京商業(yè)街長度普通為600-1200M，平均880M；商業(yè)街輻射半徑為250-650M，平均輻射半徑為420M.東京商業(yè)街長度普通為600-1200M，平均880M；商業(yè)街輻射半徑為250-650M，平均輻射

7、半徑為420M東京商業(yè)街平均寬度城市綜合體商業(yè)街.城市綜合體商務(wù)城市綜合體的商務(wù)辦公容量普通受城市化開展的影響，而人均辦公面積受區(qū)域的主導(dǎo)功能和區(qū)域的重要性程度的影響.城市綜合體商務(wù)城市綜合體的商務(wù)辦公面積需求思索的內(nèi)容1、城市商務(wù)物業(yè)供應(yīng)總量和供應(yīng)構(gòu)造2、城市商務(wù)物業(yè)需求總量和需求構(gòu)造3、城市商務(wù)物業(yè)供應(yīng)矛盾分析4、城市未來供需開展趨勢預(yù)測就業(yè)人口和人均辦公面積，經(jīng)過租賃活動和市場吸納量預(yù)測未來市場需求5、確定城市綜合體對城市中心商務(wù)的分流指數(shù)5、中心商務(wù)的高度指數(shù)確定綜合體最終的商務(wù)容量.城市綜合體酒店城市綜合體的酒店規(guī)模估算E = N * P * L / T * KE ：酒店的床位數(shù)N

8、：全年的旅客人數(shù)P : 住宿旅客比例L : 平均住宿天數(shù)T : 全年可逗留天數(shù)K : 床位的利用率.城市綜合體運營的價值酒店商務(wù)辦公商業(yè)公寓住宅資源平臺商務(wù)租客提升質(zhì)量高消費人流旅游租客商務(wù)消費人流住家消費人流提升質(zhì)量資源平臺提升質(zhì)量商務(wù)消費人流商旅消費人流城市綜合體的運營價值主要取決于人流價值鏈.城市綜合體運營的價值城市綜合體的綜合開發(fā)價值鏈矩陣劇烈弱或不確定中立潛在市場沖突.城市綜合體運營的價值城市綜合體的綜合評價體系根底評價目的輔助評價目的.華潤萬象城城市綜合體運營的思索一期二期華潤萬象城作為城市中心區(qū)城市綜合體工程為什么一期工程開發(fā)會會選擇商業(yè)和寫字樓？.中航城城市綜合體運營的思索同樣

9、處于城市中心區(qū)的中航城城市綜合體工程為什么一期工程開發(fā)會選擇寫字樓而不是商業(yè)？.龍崗南聯(lián)港臺工程城市綜合體運營的思索龍崗南聯(lián)港臺工程處于城市次級中心區(qū)的輻射地帶，125萬的總建面，一期啟動以住宅為主？.商業(yè)辦公商務(wù)公寓住宅酒店公寓周邊高檔公寓眾多住宅高檔住宅缺失，中高檔住宅眾多酒店五星級酒店林立辦公地王大廈等甲級寫字樓會聚商務(wù)CFD帶來大量高等級商務(wù)人士商業(yè)缺乏有影響力的商業(yè)形狀華潤萬象城酒店商務(wù)辦公商業(yè)公寓住宅資源平臺商務(wù)租客提升質(zhì)量高消費人流旅游租客商務(wù)消費人流住家消費人流提升質(zhì)量資源平臺提升質(zhì)量商務(wù)消費人流商旅消費人流.商業(yè)辦公商務(wù)公寓住宅酒店公寓周邊高檔公寓眾多住宅高檔住宅缺失，中高檔住宅眾多酒店上海賓館等酒店檔次不高辦公寫字樓眾多，但檔次低商務(wù)商務(wù)氣氛濃重商業(yè)商業(yè)以中高檔為主，但本工程商業(yè)區(qū)位并不理想中航城酒店商務(wù)辦公商業(yè)公寓住宅資源平臺商務(wù)租客提升質(zhì)量高消費人流旅游租客商務(wù)消費人流住家消費人流提升質(zhì)量資源平臺提升質(zhì)量商務(wù)消費人流商旅消費人流.商業(yè)辦公商務(wù)公寓住宅酒店公寓公寓少住宅住宅工程多，酒店少，檔次低辦公寫字樓少，且檔次低商務(wù)商務(wù)氣氛淡薄商業(yè)臨近五洲風(fēng)情MALL龍崗南聯(lián)港臺工程酒