XXXX番禺黃金海岸項目發(fā)展定位報告ppt課件

1、謹呈：廣州三新房地產建立番禺黃金海岸工程開展定位報告世聯地產2021年5月.研討背景.地塊1地塊2地塊3地塊4工程位置：廣州市番禺區(qū)南村鎮(zhèn)陳邊村、市頭村土地性質：二類居住用地R2南沙港快速路兩側各退讓100米沿江退讓30米作為公共綠地退讓道路紅線10米黃金海岸花園工程規(guī)劃工程根底目的及限制地 塊容積率用地面積建筑密度計容建面限高地塊一1.78425830%7600地塊二0.82096925%1677524米地塊三0.84513730%3610924米地塊四2.02900430%58466合計計容建筑面積 118950平方米.目 標1、一線臨江的地塊，需用好稀缺的資源，不孤負該地塊的價值；2、充

2、分思索市場的變動要素，產品規(guī)劃定位具有前瞻性；3、以往開發(fā)的工程以收買現樓進展銷售居多，需尋覓與企業(yè)實踐相匹配的開發(fā)方式；4、穩(wěn)健運營，兼顧價值最大化和風險可控，承載為企業(yè)品牌起勢的責任；找準價值最大化和風險可控的平衡點世聯對貴司開展需求的了解.區(qū)域背景研討第一部分番禺的經濟番禺的規(guī)劃番禺的房地產市場.番禺區(qū)在廣州城市規(guī)劃中的位置：廣州繼續(xù)實施南拓、北優(yōu)、東進、西聯城市空間開展戰(zhàn)略，番禺作為廣州未來城市副中心、城市南拓重點區(qū)域，區(qū)域開展?jié)摿甏蟆幕瑓^(qū)特征生態(tài)農業(yè)示范區(qū)、區(qū)域生態(tài)旅游基地、水源涵養(yǎng)地，在廣州北優(yōu)開展戰(zhàn)略下，正利用良好生態(tài)優(yōu)勢，大力開展生態(tài)農業(yè)增城片區(qū)特征生態(tài)農業(yè)示范區(qū)/現代制

3、造業(yè)基地，區(qū)域生態(tài)旅游基地，全國出名的荔枝之鄉(xiāng)、牛仔服裝名城、新興的汽車產業(yè)基地和生態(tài)旅游示范區(qū)，以創(chuàng)建廣州東部現代化生態(tài)新城區(qū)為目的。東部副城區(qū)包括黃埔及蘿崗兩部分。定位區(qū)域港口，珠江三角洲現代物流中心，先進制造業(yè)基地和技術創(chuàng)新中心，歷史文化旅游基地、配套產業(yè)的居住城區(qū)南沙片區(qū)廣州實施“南拓戰(zhàn)略的龍頭，靈感經濟開展突出。作為廣州市最年輕的行政區(qū)，南沙正努力于花園式生態(tài)型濱海新城的打造，重點開展高新技術、生態(tài)環(huán)保產業(yè)北部片區(qū)區(qū)域航空樞紐、臨空型先進制造業(yè)基地、國際物流效力中心等中心片區(qū)廣東省行政管理中心，珠三角世界級城鎮(zhèn)群的高端消費性效力業(yè)中心番禺片區(qū)珠江三角洲客運交通樞紐，商貿、旅游、咨訊綜

4、合效力中心，知識與創(chuàng)意產業(yè)基地、適宜居住的生態(tài)住區(qū)。 建成廣州鐵路新客站綜合樞紐； 重點培育市橋、番禺新城的第三產業(yè)功能； 發(fā)揚大學城的知識創(chuàng)新優(yōu)勢，建立番禺東部的創(chuàng)新型產業(yè)園，啟動廣州新城建立，承接主中心城區(qū)的鐵路樞紐、文化、商貿效力等職能。城市開展重心南移，番禺區(qū)未來開展空間宏大番禺區(qū)總體規(guī)劃定位第一，珠三角重要的消費效力先進制造業(yè)基地。第二，南方的科技資訊中心。第三，旅游宜居城區(qū)。廣州新城中心大學城教育研發(fā)中心城市功能強化帶商貿旅游文化開展帶知識創(chuàng)新軸線生活效力軸線重裝產業(yè)中心團大學城組團廣州新城組團重裝基地組團廣州南站-番禺新城組團市橋組團都市農業(yè)組團市橋中心廣州-番禺新城中心番禺區(qū)目

5、前經濟開展在對廣州總體GDP的奉獻上占據中上游位置，估計未來板塊開展獲得政策關注和傾斜的優(yōu)勢較大；但番禺區(qū)人均GDP偏低也在一定程度上反響了番禺本地整體的富有程度并不突出，因此，定位高端的工程不能僅僅局限于鎖定番禺本地客戶。番禺區(qū)經濟開展情況：2021年番禺區(qū)GDP在廣州十區(qū)二市中排名第四，人均GDP排名第八，年均增長率位居全市第三。天河越秀蘿崗番禺白云海珠花都荔灣增城黃埔南沙從化2011年GDP（億）213918641602123610588727556926376145712242011年GDP排名1234567891011122011年人均GDP(元)149580162086422973

6、702274765754842803197688861844136444219615379662011年人均GDP排名431811106795212年均GDP增長率（%）12 9.5 14 13.10 12 12.212.0 10.513.1 913.1 13.2 年均GDP增長率排名611136661031232延續(xù)5年堅持穩(wěn)定增長的良好勢頭2021年番禺GDP增速在廣州排名第三，比全市平均程度高2.1個百分點，堅持了快速增長的良好態(tài)勢，加速了番禺本地的財富累積和城市中心化進程。東北部高新技術產業(yè)帶番禺現代信息產業(yè)總部基地廣州汽車自主品牌消費研發(fā)基地廣日集團產業(yè)基地沙灣珠寶產業(yè)園南部新型配備

7、工業(yè)帶星力動遨游戲產業(yè)園天安節(jié)能科技園數字家庭和數字電視產學研孵化基地萬洲工業(yè)園番禺綜合物流園番禺數控機床產業(yè)園廣州大型配備制造產業(yè)園中船大崗船舶配套基地跨國產業(yè)園現代產業(yè)園清華科技園廣州創(chuàng)新基地廣州國家生物產業(yè)基地番禺園區(qū)傳統(tǒng)工業(yè)類工程高新技術類工程新型配備制造類工程番禺未來將積極打造以下四個效力業(yè)中心：廣州南站現代效力業(yè)中心：構成輻射華南地域、影響東南亞的大型商務區(qū)；現代化商業(yè)區(qū)：著力在長隆-漢溪-萬博地塊打造，以萬博中央商務區(qū)、海印又一城二期等工程建立為重點，集商貿、旅游、物流、文化和資訊等效力于一體中心城區(qū)綜合商貿中心：積極推進繁華一鉆匯商圈、圣鑫國際商城、德興商貿城、奧園廣場等工程建

8、立商品展貿中心：加快廣州國際商品展貿城建立，打造全國最大、世界知名的商品展貿中心。番禺區(qū)主要產業(yè)分布目前以現代制造業(yè)為主，產業(yè)人口密集，已構成相應板塊分規(guī)劃面，并積極打造4大效力業(yè)中心，未來將會聚大量高端消費及高消人群。廣州南站現代效力業(yè)中心現代化商業(yè)區(qū)中心城區(qū)綜合商貿中心商品展貿中心洛溪商圈廣州南站商圈萬博商圈市橋商圈2005年7月蝶變新生現狀：洛溪新城開發(fā)已二十年，各樣生活配套設備相對完善，百佳、華潤萬家早已進駐，生活購物非常方便 未來：未來將朝著社區(qū)型商業(yè)中心開展，商業(yè)效力業(yè)將進駐社區(qū)商業(yè)中心。 2021年開場規(guī)劃藍圖：未來5年內，廣州南站將被打呵斥為以商務商貿為主導功能的現代效力業(yè)集聚

9、區(qū)。 2006年逐漸成型現狀：萬博中心的定位是現代的效力業(yè)總部基地和信息產業(yè)銷售基地。 目前曾經聚集了如沃爾瑪山姆會員店、海印又一城等商業(yè)龍頭未來：將在5年之內從一個社區(qū)級商圈，躍升為都市級的商圈，購物中心達50萬以上，還將建成萬達廣場、天河城等商業(yè)巨擘 2005年3月開場打造現狀：地處番禺區(qū)商業(yè)中心位置 ，商業(yè)繁華區(qū)分布在大北路、繁華路、光明北路等路段，但目前仍處于鄰居生意階段，消費群體相對低端，目前還不適宜建立高端購物新城 。番禺區(qū)主要商圈及分布目前擁有萬博商圈、市橋商圈、洛溪商圈和在建的廣州南站商圈等四大商圈，工程受萬博、南站、洛溪等商圈“聚合共振輻射，區(qū)域開展動力充足。工程受萬博商圈影

10、響最大，萬博商圈將吸引天河城百貨及奧特萊斯購物城、沃爾瑪山姆會員店、友誼商店、萬達廣場、海印又一城幾大商業(yè)巨頭聚集 ，構成規(guī)模效應，工程未來周邊商業(yè)配套晉級及區(qū)域升值有跡可循。番禺區(qū)市場房地產均價走勢番禺房價從2002年至2021年10年間漲了4倍多，隨著政府對南區(qū)的規(guī)劃逐漸落實，道路路網不斷成型，大開展商聚首，番禺樓市越來越成熟，市場對番禺樓盤接受程度逐漸提升。番禺主要房地產板塊分布：基盛水韻藍灣珠江怡景灣洛溪板塊大學城板塊大學小筑星匯文華尚軒103大學城馨園珊瑚天峰時代外灘諾德名都錦繡香江信基城萬科紅郡矯捷上城國際諾德中心城華南板塊市橋板塊星晨時代豪庭雅居樂錦官城上軒保利香檳國際雅居樂城南

11、源著海倫堡流金歲月金海岸花園東湖州花園亞運城板塊華南板塊聚集了眾多品牌社區(qū)，崛起開展十幾年，交通與商業(yè)配套逐漸完善，即將開通的地鐵七號線將帶來更便利的交通，隨著萬達廣場的落地以及 萬博商業(yè)區(qū)的進一步開展，華南板塊開展將更加成熟和宜居。 洛溪板塊是番禺起步最早，開展最成熟的區(qū)域。洛溪新城從1989年至今已開發(fā)二十余年，社區(qū)開展比較成熟，居住氣氛濃重，生活設備規(guī)模齊全。從自然生態(tài)環(huán)境看，洛溪的江景可稱得上最具自然生態(tài)而又最貼近廣州市區(qū)的一片天然水域。 雅居樂劍橋郡大學城是堅持低密度建筑、低容積率開展方式的城市新區(qū)。在大學城僅有的20.15平方公里土地上，住宅用地僅22塊，大學城板塊憑仗其獨有的稀缺

12、性資源、優(yōu)越的居住環(huán)境成為引人矚目的純豪宅板塊 市橋板塊是番禺本地人置業(yè)的首選區(qū)域，開展相對成熟，政府對市橋定位為“嶺南水鄉(xiāng)特征。交通日漸完善，地鐵三號線貫穿。該板塊的教育資源也是吸引購房者的一大要素。廣 州亞運城處于珠江三角洲幾何中心的位置，地理位置和自然條件有很大的優(yōu)勢。充分利用這一優(yōu)勢，可以將廣州新城建立成為珠三角對外溝通聯絡的交通樞紐，進 一步穩(wěn)定廣州作為中心城市的位置，隨著南沙的大開發(fā)，緊鄰南沙的亞運城板塊價值也將跟著提升。 星河灣盛薈富豪山莊招商金山谷莊士映蝶藍灣亞運城祈福新村區(qū)域項目名稱價格（萬元/）占地（）建面（）裝修情況主力戶型（）剩余貨量（）華南板塊星河灣盛薈2500010

13、53345329精裝修308-342的4房36925星河灣海怡半島27000420000930000精裝修93的2房，100的3房，306的4房，480-518的5房17441雅居樂劍橋郡佰利山14000320000011000003000元/96-128的三房，139-170的四房176686錦繡香江1500087650012264004000元/139的三房，148-255的四房54644諾德中心城1200090000340000毛坯41的1房、74-81的2房、99-102的3房30654諾德名都1200062000210000毛坯89-92的2房，100-131的3房，148的4房14

14、3642華南新城1650021000003000002000元/92的2房和142的3房7936招商金山谷10500100000013000000精裝修33-71的1房，78-115的2房90199信基城18000630001000003000元/108-160的三房，170-202的四房30654萬科紅郡200003646667000002000元/90-100平米的2-3房，50公寓9919洛溪板塊珊瑚天峰12000491000500000精裝修188-191的3房，290的4房42788時代外灘19000921232222706000元/145的3房，168的4房67536錦繡半島140

15、0040000010000001500元/120-170的3-4房107382市橋板塊雅居樂錦官城12000800001500002300元/95-145的3-4房232792保利香檳國際1300022978505522500元/45的1房至140的4房23257星晨時代豪庭1850061379150255毛坯120-320的平層、復式單位83255雅居樂城南源著未定103824172619精裝修61-64的1房，83-90的2房，96的三房51558海倫堡流金歲月140005002493286000元/113、146、160的3-4房99986大學城星匯文華220001564948825精裝

16、修82-1102房，118-1383房，164-180的4房106504大學城馨園2500011875370506000元/135的3房，175-195的4房11050亞運板塊雅居樂七里海800019190344772500元/99-123的3房，135的4房2724廣州亞運城1150026400004380000基本裝修70-1052房，114-1453房，138-317的4房324809東湖洲花園110001040001800001800元/85-95的3房225258珊瑚天峰由著名港資地產商和記黃埔開發(fā)，是豪宅社區(qū)珊瑚灣畔的在售大戶型洋房。開盤前已售均價為15889元/平方米，4月9日開

17、盤直降5000元/時代外灘3月10日開售，采用“低開高走戰(zhàn)略，其145-168平方米的精裝單位成交單價均僅在1.9萬元/平米左右星河灣盛薈2021年4月推出部分特價單位，最低1.95萬元/平方米，帶1萬元/平方米裝修，與之前均價2.5萬元/相比，每平米直降5000元。 競爭白熱化，但缺乏真正的豪宅標桿今年以來，番禺區(qū)的降價潮從以往的中小戶型向大戶型分散，由普通住宅向中高端物業(yè)蔓延，缺乏高質量及個性但卻定位高端的泛豪宅抗風險才干差，價錢難以穩(wěn)定。.區(qū)域市場小結政府及規(guī)劃扶持，未來前景看好政府規(guī)劃利好將使番禺成為城市副中心，吸引聚攏高端消費商圈及高端人群，市場未來開展?jié)摿春?；產品同質，競爭白熱化

18、區(qū)域內產品兩極化，一種是居家的剛需型產品，一種是面積較大的豪宅產品，但產品之間質量區(qū)隔度較小，極易墮入價錢戰(zhàn)，星河灣、時代外灘、珊瑚灣畔等工程在市場變動環(huán)境下，市場表現并不穩(wěn)定；區(qū)域缺乏真正的豪宅標桿區(qū)域內雖有部分產品貼上豪宅標簽，但并沒有樹立真正的豪宅標桿，既擁有先天稀缺資源又高質量個性化的高端產品目前在番禺市場仍是空白。.工程地塊分析第二部分.本案劍橋郡華南新城星匯文華星匯文宇大學城馨園大學光陰星河灣海怡半島工程區(qū)位番禺南村鎮(zhèn)陳邊村、市頭村|大學城對岸|一線臨江.工程地形北向臨江|南靠劍橋郡|南沙港快速路分割地塊北側：與大學城隔江相望地塊中間：南沙港快速路橫穿而過南側：與雅居樂劍橋郡僅一路

19、之隔北側：一線臨1.7公里珠江景觀.工程規(guī)模中等規(guī)模|低容積率|地塊狹長|限制條件較多地塊一地塊二地塊三地塊四用地4258，容積率1.78，總建面7600，建筑密度30%，綠地率35%；不限高！用地20969，容積率0.8，總建面16775，建筑密度25%，綠地率30%；限高24米！用地45137，容積率0.8，總建面36109，建筑密度30%，綠地率35%；限高24米！用地29004，容積率2.0，總建面58466，建筑密度30%，綠地率35%；不限高！地塊位置：番禺南村鎮(zhèn)雅居樂劍橋郡北面地塊1地塊3地塊4地塊2南沙港快速路，兩側各退讓100米限高24米不限高不限高限高24米黃金海岸花園工程

20、規(guī)劃.與劍橋郡一路之隔工程資源1.7公里珠江岸線|北望大學城|30米寬濱江綠地1.7公里一線濱景景觀與大學城隔江相望濱江大道.珠江沿線已被豪宅板塊占據，本工程成為城市中心絕版一線臨江工程！本工程白鵝潭沙 面二沙島珠江新城琶 洲大學城洛 溪濱江東珠江 城市中心區(qū)域工程資源城市中心|絕版一線臨珠江|超長沿江岸線. 非常鐘車程生活圈區(qū)位 位處番禺區(qū)華南板塊，片區(qū)作為廣州未來新中心開展迅速，處于生長期。交通1地鐵：距規(guī)劃的7號線南村站約2公里估計2021年開通，離地鐵3、4號線均在6公里左右；2公交：暫無公交通行；3路網：南面為濱江路，華南快速、新光快線以及南沙港快速3條快速道環(huán)繞而立，跨江即達廣州大

21、學城，20分鐘內通達琶洲、珠江新城。配套 依賴雅居樂劍橋郡社區(qū)配套，主要依托于萬博CBD，約10分鐘車程。工程配套目前交通不便|配套依賴周邊工程|區(qū)域籠統(tǒng)不高.地塊分析小結一線臨江資源優(yōu)越坐擁1.7公里珠江岸線，北向望江，城市中心最優(yōu)質資源；缺乏交通、商業(yè)等生活配套地塊狹長，除幼兒園外，無其他商業(yè)配套，需依賴周邊的交通、商業(yè)配套；受南沙港快速分割影響南沙港快速路分割地塊，將呵斥地塊分區(qū)明顯，小區(qū)規(guī)模受影響；.世聯對地塊資質和潛力的研判瑕不掩瑜只需最好的產品才干與之匹配.工程競爭分析第三部分.江景高層.廣州江景高層洋房分布：以珠江新城及番禺較為集中,其中珠江新城價錢3.5-6.5萬/,番禺價錢2

22、-3萬/,區(qū)域價值差別明顯；4萬以上/3-4萬/2.5-3萬/凱旋新世界6.5萬/ 天鑾5.5萬/ 億泉尚園3.8萬/ 名悅3.6萬/ 保利西海岸2萬/ 逸翠灣3.8萬/ 中海錦榕灣2.6萬/ 嘉裕君玥公館4萬/ 華標品峰3.6萬/ 珠江帝景3萬/ 珊瑚天峰1.2萬/ 星河灣海怡半島2.8萬/ 星河灣盛薈2.6萬/ 睿峰3.8萬/ 愛群薈景灣6.5萬/ 君華天匯4萬/ 大學馨園2.5萬/ 星匯文華2.1萬/ 時代外灘1.9萬/ 2萬/以下保利天悅3.5萬/ .番禺區(qū)中高端洋房分布： 集中分布在洛浦島、大學城，主打景觀資源；在產品打造上兼顧江景資源與裝修質量；待售在售星河灣海怡半島2.8萬/ 珊

23、瑚天峰1.2萬/ 時代外灘1.9萬/ 星河灣盛薈2.6萬/ 星匯文華2.1萬/ 大學馨園2.3萬/ 大學小筑待售大學城尚軒待售雅居樂劍橋郡1.5萬/ 錦繡香江1.5萬/ 本案星匯文宇待售星匯文瀚待售.本項目海怡半島（二期）星河灣盛薈珊瑚天峰時代外灘雅居樂劍橋郡錦繡香江大學馨園星匯文華大學小筑大學城尚軒星匯文宇星匯文瀚番禺區(qū)中高端洋房供應：未來各工程貨量繼續(xù)供應超140萬，競爭猛烈；2021年初 2021年中 2021年底工程稱號310640；約1000-1200套貨量(500000 )270310；147套貨量(44000 )180；約837套貨量(172310 )-260；1034套貨量(5

24、50000 )116-142 ；1169套貨量(197729 )-260 ；496套貨量(63290 )-199 ；65套貨量240 ；374套貨量(58375 )-260 ；667套貨量(102229 )-260 ；103套貨量(27522 )179749 .在售洋房產品面積區(qū)間五房三房四房六房80280320400240200160120星河灣盛薈海怡半島珊瑚天峰時代外灘雅居樂劍橋郡錦繡香江大學馨園星匯文華大學小筑大學城尚軒360500番禺區(qū)內洋房主流戶型分布：區(qū)域內洋房產品主流戶型為： 120-180三房，160-320四房，280-500五房。.番禺區(qū)內高端樓盤景觀資源分析：洛浦板塊內

25、豪宅工程江景資源因地塊要素遭到一定程度的限制，臨江不望江是大部分產品存在的情況。江景面偏窄星河灣海怡半島：工程整體采景面較小，南向江景面較為狹窄。樓棟較密，部分單位無法看到江景。時代外灘：非一線臨江，前后均有遮擋，且南向江景面較狹窄。星河灣盛薈：北向江景面較為狹窄，工程本體沿江面窄，僅1/4的戶型能望江。珊瑚灣畔：工程地塊相對江岸有較大的退讓，高層單位非一線臨江，江景資源非純粹。.典型工程：星河灣盛薈主力戶型308-342五房，均價25,000元/ ，去年7月份開盤，至今銷售151套，月均去化21套/月項目基本情況產品類型高層豪宅占地面積5萬平方米建筑面積13.6萬平方米容積率4.3開發(fā)商廣州

26、宏富房地產有限公司地址番禺區(qū)迎賓路沙溪大橋南岸售價均價25,000元/平方米元/，帶6,000元/裝修整體規(guī)劃項目規(guī)劃有4棟15層高洋房（二梯二戶），1棟18層高洋房（二梯二戶）、4棟19層高洋房（二梯二戶）工程從2021年7月份開盤至今，累計銷售151套洋房，去化速度為21套/月。.從各戶型的去化量及去化率綜合思索,340的大平面戶型產品去化率最理想，為工程的暢銷戶型戶型類型 面積區(qū)間 戶型套數 套數比例 已售套數 去化率四房277-310 103.29%770.00%五房 303-307 11437.50%4135.96%342 17858.55%11262.92%390 20.66%15

27、0.00%合計 304100.00%15149.7%342溫馨型大戶型的去化速度明顯好于緊湊型大戶型?？臻g尺度大的房型比較受客戶歡迎。.設備：家庭中央空調、家庭集中供暖、熱水系統(tǒng):工人房：獨立生活區(qū)域一梯一戶：最大化尊貴感客房：公衛(wèi)與客衛(wèi)的合一設計，保證功能完好性與運用合理性。3.7米面寬臥室。層高：3.6米層高玄關：2.1米凈寬流線：主、客區(qū)獨立功能：26平至92平四套房、三廳附加值：管線隱藏、生活空間均有陽臺中、西餐廳：主臥：完好衣帽間 書房、衛(wèi)生間 約92.4平 過廳：戶型圍繞橢圓廳展開，多過廳串聯客廳：5.6米寬，40平走道：3.1凈寬戶型亮點：十字過廳，主、客功能分區(qū)明確；大客廳，多

28、套房，多陽臺，大主臥，3.6層高，中西餐區(qū)，管線隱藏，獨立電梯，滿足客戶空間溫馨感和尊貴感；342.落地窗光線良好八角形的270度觀景主臥室運用多種燈飾，營造溫馨、溫馨的環(huán)境化裝臺主人房獨立衣帽間，奢華入墻式衣柜次臥室偏中式風格的書房臥室、書房及衣帽間主人房獨立衣帽間，奢華入墻式衣柜，鋁合金外包木皮，柜內鑲嵌射燈。室內裝修：奢華裝修，更偏重天、地、墻的鋪裝和飾面，強調觀感與尺度注重材質的運用，裝修規(guī)范高,主要用材和設備根本上以進口資料和品牌為主對工藝要求精益求精營造裝修的華美感和尊貴感室內裝修。園林綠化：綠植、水系、建筑融為一體；開創(chuàng)坡度式綠化先河，將社區(qū)平均綠化到達了層次感豐富、四季常綠的綠

29、化境界；園林小品的每個細節(jié)營造一個心境怒放的地方星河灣下沉停車場一隅項目內容占地面積92123平方米建筑面積222270平方米容積率2.6地址番禺區(qū)沙窖島東側（即星河灣海怡半島旁）開發(fā)商時代地產在售主力戶型140平米的三房及170平米的四房單位價格均價19000元/(帶6000元/平裝修),位處三江會聚處，緊鄰星河灣海怡半島，景觀資源較好，板塊內以豪宅為主，工程開盤以18000元/ 起低價出賣，帶6000元/ 豪裝，拉低整個板塊的成交均價。后期供應280平米的四房加工人套房、360平米的六房加工人套房戶型。典型工程：時代外灘現售145 三房與168 四房 ，均價19000元/ ，今年3月開盤，

30、至今銷售131套。.社區(qū)打造：現代風格外立面設計，高端的中心庭院園林及藝術性會所打造，構建以文藝為主調性的高檔社區(qū)；園林：英國ACLA巨匠主筆室內：達觀國際設計+羅志雄設計會所：達觀國際設計建筑：香港嘉柏建筑師事務所.項目內容占地面積491000平方米建筑面積500000平方米容積率1.02地址番禺大石鎮(zhèn)沙溪大道（洛溪島東端，番禺大橋東側）開發(fā)商和記黃埔地產有限公司在售主力戶型188192平方米的三房價格均價11500 元/平方米推出約400套190與290的大平層單位；折后均價約1.1-1.3萬/平米毛坯交樓價錢直降近6000元/ ！典型工程：珊瑚天峰主力戶型為190 ，降價至1.1萬-1.

31、3萬/ 出賣，毛胚交樓，降價前月均銷售不到10套。.戶型分析：開間小，大進深，戶型整體狹長，北向觀景陽臺，長過道，三房三衛(wèi)三廳設計。滯銷戶型分析：1、開間小，大進深，整體通風采光效果欠佳；2、純北向設計，兼顧江景資源，但戶型不通 透，通風采光效果差；3、長過道、偏廳，整體空間空間利用率不高；4、毛胚交樓，欠奢華與尊貴感；.【區(qū)域洋房結論】 區(qū)域高端工程的景觀資源遭到一定程度的限制，生長為頂級豪宅的條件受限； 區(qū)域內高端工程的產品力打造上，星河灣沿襲傳統(tǒng)的豪宅打造規(guī)范，時代外灘與珊瑚灣畔工程在產品力打造上，缺乏亮點與創(chuàng)新，片區(qū)整體豪宅根基薄弱；.180-300產品作為主力產品，供應量最大，去化率

32、也較高，而且在溢價才干較好。此類產品為區(qū)域市場中流砥柱，既能堅持銷售速度，也能保證溢價報答。120-150產品供應偏小，去化率最高，但產品走性價比道路，銷售價錢整體并未到達區(qū)域均價。此類產品抗風險性強、適銷才干強、溢價才干低；300-380產品供應量較多，去化率普通，但在溢價方面表現好。此類產品作為明星，能保證溢價報答。全市江景豪宅產品暢銷戶型的研討闡明：180-300 產品可以最好地兼顧去化速度與溢價報答率別墅產品.區(qū)域主要板塊名稱代表樓盤中心版塊南湖板塊頤和高爾夫、金湖翡翠谷科學城板塊帝景山莊、龍光香悅山華南板塊萬科紅郡、雅居樂劍橋郡、招商金山谷金沙洲版塊恒大御景半島、金沙熙岸（保利西海岸

33、、金域藍灣、御金沙、星匯金沙）外圍版塊東部廣園東板塊鳳凰城、譽山國際、僑建御溪谷、中信香樟墅南部南沙板塊南沙奧園、南沙境界、南沙碧桂園、時代南灣北部花都板塊玖瓏湖、萬科蘭喬圣菲、美林湖、天湖峰境、頤和山莊、勤天一品樹院從化版塊富力泉天下、東方夏灣拿、逸泉山莊、方圓明月山溪全市別墅視角：目前廣州在售的別墅工程約35個，其中主要分布在花都、增城板塊，中心區(qū)域供應主要集中在金沙州、番禺板塊。.版塊樓盤名稱在售產品類型產品面積（）主力成交總價段(萬元)南湖頤和高爾夫莊園獨棟700-10004000-8000聯排368-5502000-3000金沙洲恒大御景半島獨棟400-8001500-3000萬科.

34、金域藍灣類獨棟2931200聯排220-235600-800中海金沙灣雙拼、聯排290-530800-1000保利西海岸雙拼、聯排、類獨棟250-450900-1600番禺招商金山谷雙拼340-440900-1100雅居樂劍橋郡聯排300-510800-2000萬科紅郡獨棟560-6302500-4500聯排380-4301000-2500天河頤德公館疊拼（創(chuàng)新）310-4202400-3000城市中心板塊別墅：城市別墅供應稀缺，目前主要分布于金沙洲與番禺兩區(qū)，產品總價跨度較大；.400450550350300250200恒大御景半島金域藍灣中海金沙灣保利西海岸招商金山谷雅居樂劍橋郡萬科紅郡頤

35、和高爾夫莊園頤德公館500600600以上中心板塊別墅面積段分布：區(qū)域內別墅主要為聯排、雙拼、類獨棟產品，面積段主要為300-500 ，獨棟別墅普遍在550 以上。獨棟別墅非獨棟別墅聯排、雙拼、疊拼、類獨棟別墅.中心板塊別墅建筑風格研討：建筑風格主要為異域風情感別墅與現代簡約別墅；異域風情別墅注重細節(jié)，質感的打造，現代簡約別墅線條感足，突出層次感。版塊樓盤名稱建筑風格風格亮點白云南湖頤和高爾夫莊園現代簡約風格直線條，強調現代工業(yè)美感金沙洲恒大御景半島歐陸式建筑風格，暖黃色外立面，紅色屋頂。歐式風格，海岸風情萬科.金域藍灣歐式英倫王朝風格石材外立面，質感強，小品設計到位中海金沙灣新古典主義建筑風

36、格“歐陸風”與“現代簡約版”的結合保利西海岸歐式英倫建筑風格番禺招商金山谷現代簡約風格線條感強雅居樂劍橋郡現代簡約風格直線條，層次感強萬科紅郡北美南加洲風格異域風情感十足異域風情版現代簡約版.中心板塊別墅戶型研討：中心區(qū)別墅戶型多為大露臺，多花園設計，下沉式庭院，通風采光效果佳，高贈送率。戶型設計適當添加和室外互動的空間，下沉式庭院，添加采光，多露臺、花園的設計，充分利用戶外空間；接近1：1的高贈送率。.50【區(qū)域別墅結論】 城市別墅，特別是臨江的城市別墅稀缺，價超越城市價錢體系，可獨立定價； 市場多數是供應聯排和雙拼，從稀缺角度看，獨棟實現價值更高； 市場供應角度看，獨立別墅主流面積400-

37、800 平方米，聯排面積220-400平方米；雙拼面積340-440平方米；.雅居樂劍橋郡2021年12月17日推出“香樟道2號組團，316525 聯排，總約110套，開盤價錢2.5萬-3.5萬元/ ，開盤銷售38套，銷售率約34%產品類型別墅容積率2.25占地面積62萬建筑面積139萬 主推產品“香樟道2號”組團約100套戶型面積316525 聯排當前價格2600040000元/濱爵洋房佰利山洋房香樟道2號別墅泊爵別墅.2021年9月推出首期別墅組團“泊爵2021年12月推出最后一期“香樟道2號 組團。占地：41042平方米，容積率：0.89。總貨量110套聯排別墅五房到七房設計。別墅概略別

38、墅采用全地下車庫設計，小區(qū)內專門設有私家車庫入戶通道，銜接別墅負二層。車位配比達1：3.2。地下室方面，香樟道2號地下兩層空間均為贈送，負二層為車庫，負一層那么可作為影音室、臺球室、酒吧等功能分區(qū)。在露臺設計上，延續(xù)一期別墅的大平層露臺，并贈送別墅屋頂整層空間，電梯直通一切樓層，三層空間，六層運用。.A1型別墅產品設計香樟道2號建筑面積：385-388負一層面積：107-109含贈送面積71-73首層面積：134，二層建筑面積133三層面積：84，帶私家電梯前后花園：約83-123全部贈送，露臺66-69，天臺71.一樓三廳設計，小型賓客交流廳、雙邊采光開放式餐廳、360度下沉式觀景寬闊客廳無

39、縫對接，主人待客悅賓尺度自在轉換產品設計香樟道2號二樓三間套房設計，大客臥更與梯間家庭活動廳相連，帶寬闊衣帽間、衛(wèi)生間，和觀景大陽臺A1型別墅.戶型分析：空間運用較好，三層空間六層面積運用的設計，空間功能運用較好；與負一層半的地下車庫連通，獨門入戶A3戶型建筑面積：約348370平方米贈送前后花園面積達6067平方米、82115平方米間隔：負一層全能私家會館、一層開放式景觀客廳、二層客居空間、三層全層主人套房戶型特點：首層、二層、三空間集中了會客廳、主客臥房功能，負一層打造“泛會所，天井自然采光通風，可作影音室、臺球廳、酒吧等功能負一層一層二層三層天面層“泛會所.產品類型別墅容積率0.40占地

40、面積34713 平方米建筑面積30532 平方米主推樓棟目前在售三期別墅組團“紅郡翡翠”戶型面積570-630的雙拼別墅；380-430獨棟別墅當前價格獨棟別墅，單價3-4萬/；雙拼別墅單價3萬/左右。毛坯交樓萬科紅郡目前在售三期別墅組團“紅郡翡翠， 560-630獨棟別墅，售價30000元起，毛坯交樓，消化速度約5套/月。.建筑風格：南加洲風格建筑立面，紅瓦坡頂，米黃主顏色暖和耐舊，圓拱、弧形渲染異域風情。南加洲風格建筑立面優(yōu)點：歐式風格本地客戶接受度高，暖顏色外墻感官上相對溫馨，石材、木材的運用可以添加建筑的質量感。.園林風格：歐式水景主題園林，植物種類豐富，顏色搭配顯眼，中景和遠景的處置

41、使得園林層次感強。歐式水景主題園林優(yōu)點：園林的層次感強，得益于不同種類和高度的植物搭配，中景和遠景的層次感強。.戶型分析：面積區(qū)間380-600平方米，大進深，小面寬，帶下沉式陽光花園,花園贈送面積多。A戶型，面積564優(yōu)點：戶型設計適當添加和室外互動的空間，結合地形可以將地下一層部分做成下沉式花園，添加采光。.啟示洋房線：區(qū)域內外同質競爭猛烈，必需建立工程獨有的價值；別墅線：最大化地發(fā)揚城市價值和江景資源價值的雙重優(yōu)勢。.客戶研討第四部分.廣州高端客戶根本情況區(qū)域來源廣泛，以中心六區(qū)為主。多為實業(yè)/貿易/電子/等行業(yè)私企業(yè)主，或是企業(yè)高管從居住區(qū)域看，廣州高端客戶居住區(qū)域集中分布在天河和番禺

42、。白云、海珠次之，多數選擇有景觀資源的區(qū)域。從客戶行業(yè)看，廣州高端客戶行業(yè)集中在制造業(yè)/實業(yè)、貿易、服裝、電子、建筑等行業(yè)，這部分客戶八成以上為私企業(yè)主。從家庭構造看，130180的客戶約四成家庭有一個孩子，在上幼兒園或小學。250400的客戶約四成家庭有一個孩子在上中學或大學，約三成客戶家庭有兩個以上孩子。.廣州高端客戶置業(yè)需求多3次以上置業(yè)閱歷，以自住或自住性投資為主；主要關注地段與景觀資源和產品規(guī)劃；其次品牌、風水、身份感從置業(yè)目的看，約5成以上客戶為自住需求。其次130180的客戶投資需求相對明顯。250400的客戶度假需求相對明顯。從置業(yè)次數看， 130180多為二次或三次置業(yè)， 2

43、50400的客戶八成有三次以上置業(yè)閱歷。從置業(yè)關注點來看，廣州高端客戶置業(yè)時最關注地理位置、景觀資源/交通，其次是風水、開展商品牌和居住時尊貴的身份感。.關注點1 : 高端客戶對工程江景資源的認同度番禺本地客戶對江景較不敏感，而中心城區(qū)的客戶對江景的偏好更明顯。番禺能看到江的地方比較多，但是劍橋郡前面的這一片江確實不錯，算是比較開闊了。江有什么美觀的，我在番禺從小看到大，沒有太多覺得，關鍵是看他們的產品打造的怎樣樣。珠江邊的房子很值錢，濱江東一線江景的豪宅二手都要去到4-5萬，但覺得他們那邊江面比濱江東這片還更開闊，但是要是濱江修好了，還是有能夠成為第二個濱江東的。我有好幾個朋友都住在同一個小

44、區(qū)，住了七八年了都沒有搬出去過，就是由于這里有珠江。.關注點2 : 高端客戶對“番禺板塊的認知度高端客戶表示看好番禺前景，但對片區(qū)的整體印象還停留于僅供應中端住宅階段。如今在番禺買房子的話能夠還是不太方便，但是番禺這幾年開展很好，政府也比較注重，我看番禺如今的規(guī)劃比當初的珠江新城還好，說不定會開展得比如今的珠江新城還快。我聽說番禺要有萬達了，白云的萬達廣場讓那附近的房子貴了那么多，當時沒有在那里買房子我還挺懊悔的。番禺如今幾個大盤，都是些小戶型，略微大點的戶型又不是很喜歡。我覺得本人有車的話住在番禺還是不錯的，至少空氣比較好，我也想過要在番禺換套房子，但是我在番禺找不到比較上檔次的樓盤，星河灣

45、也有點俗。.關注點3 : 高端客戶對配套的要求高端客戶希望有夠檔次的會所方便交際，希望會所可以配備SPA及高端特征餐飲。會所很重要，要有一個高端的有品味的會所，最好可以提供各類效力，我經常會有朋友過來，可以帶朋友去坐坐。我經常都會做生意的客戶或是朋友過來，想去個好點的會所，可是沒有，去酒店又費事，所以豪宅盤還是要有一個有高端的會所。我的女兒快要上幼兒園了，其實我是很想讓小孩有一個更好的教育，但是由于生意的關系，不能移民到國外去啊。最好，他們能引入一個比較知名的國際雙語幼兒園，從小就開場好好培育小孩的外語、接觸比較國際化的文化理念。小區(qū)的不需求太多的商業(yè)街，反而會產生很多問題，只需有一條比較高端

46、的商業(yè)配套就好，引入一些便利店、小超市、餐飲就好。.關注點4 : 高端客戶對物業(yè)效力的要求我上次去香港比華利山別墅和客戶談生意，他們的整個小區(qū)看不了幾個保安，但是給人覺得很平安，香港的物管做得非常精細化，會讓他覺得到他是個富人，他住這里，就是他們的主人。廣州的物管效力真實做得不好，經常都跑進來一些送快遞、送水、拉保險的人，這個很沒平安感，我要思索他們的別墅，首先思索他們物管程度怎樣樣。豪宅的話，還是要匹配國際知名的物管公司來做，象世邦、高力啊，這個在國外都做得非常好。物業(yè)管理，別光講智能化，這個是必備的，我們花那么多錢買一個豪宅盤，享遭到的應該是更加貼心的效力，真實一點好?？蛻粝Ｍ奈飿I(yè)效力有

47、品牌方面的要求，對平安要求較高，希望得到貼心效力。.關注點5 : 高端客戶對開展商品牌的要求高端客戶希望選擇知名品牌開發(fā)商的產品，更多是基于小區(qū)管理和未來升值的思索。他們這個開發(fā)商我們沒有聽說過，我會比較擔憂物管問題，由于我和先生平常在忙任務，家里只需兩個老人一個孩子，最好他們能引入比較知名的物管公司，有比較細致貼心的效力，讓業(yè)主能覺得本人能遭到尊貴的待遇。番禺人普通都認星河灣，錦繡香江也還可以。覺得買品牌開展商的房子，一是面子上，一是思索未來的升值。做豪宅做的好的還是新鴻基，香港人比較用心。.關注點6 : 高端客戶對產品打造的細節(jié)要求高端客戶對產品的差別化有較高的要求，同時對產品的設計普遍有

48、氣派、個性的思索。廣州的房子如今建得太沒特征了，要不就是千篇一概的歐陸式，打造的不夠純粹，變成一個四不象，象星河灣那種我也不喜歡，貼金貼銀的。房間最好是套房吧，老人小孩有洗手間方便一些。車位最好2-3個，2個有點少?；▓@當然是越大越好，但是這不能夠實現的，只需前后院都有花園就行了。別墅就沒有必要做電梯了，本來就不高，做個電梯搞得不倫不類的別墅一定要每間房都有陽臺，大廳一定要有挑高，一定要夠氣派 .客戶調研小結1、客戶雖然普遍對江景有很強的偏好，但普通要結合對于區(qū)域價值和產品質量的判別；2、中心城區(qū)客戶比較認可江景資源價值，番禺客戶對江景那么并沒中心城區(qū)客戶敏感，但對區(qū)域開展前景都比較看好；3、

49、從客戶的反響來看，高端客戶對工程質量要求高，注重細節(jié)和工程調性，光有江景缺乏以支撐工程構成中心競爭力，須綜合思索產品創(chuàng)新、配套、效力等要素.工程定位第五部分.工程開展的時機思索.本案劍橋郡華南新城星匯文華星匯文宇大學城馨園大學光陰星河灣海怡半島時代外灘珊瑚天峰星河灣錦繡銀灣萬科紅郡碧桂園嶺御苑僅僅立足番禺、南村，我們的舞臺將很有限.本工程白鵝潭沙 面二沙島珠江新城琶 洲大學城洛 溪濱江東廣州，珠江，是我們的價值得以提升的平臺.崛起中的新濱江板塊，是本工程開展的重要時機。世聯觀念廣州豪宅板塊的開展歷程闡明：.80年代 二沙島開發(fā)終了已達10年之久項目建筑類型開發(fā)商二手房價格宏城花園別墅宏城760

50、00元/平方米新世界花園別墅新世界發(fā)展有限公司85000元/平米棕櫚園別墅廣州富城房產發(fā)展有限公司40000元/平米金亞花園洋房廣州金亞房地產公司34000元/平米花城苑洋房廣州城威房地產有限公司26000元/平米獨特的地理位置：珠江中一個沙洲，地處珠江航道江心，珠水環(huán)島而過，二沙島北倚CBD珠江新城，西連成熟老城，南望海珠濱江東豪宅街、中大學府，是最具有廣州現代風情的寶地；市政工程配套：星海音樂廳，廣東美術館，一片片高尚的生活住宅小區(qū)和體育訓練基地一同掩映在寬廣的綠地中。各種藝術雕塑分布周圍，文化藝術氣氛撲面而來。 .90年代 濱江東目前開發(fā)已接近尾聲濱江東背景：功能混雜，包括游泳場、碼頭、

51、船塢、廠房、農田等。在2001年之前，濱江東路不斷是一條“斷頭路，濱江東路中大北門至廣州大橋段不斷沒有貫穿，交通可達性和環(huán)境質量均較差。開發(fā)商“圈地運動曾經開場。因此，濱江東用地根本上是以“生地的性質經過協議轉讓給開發(fā)商。 94年第一個開售的海珠半島花園每套房子超百萬引發(fā)市場關注。政府動作：建成了延續(xù)的濱江步行道，濱江東路也于2001年底貫穿，同時建成了中大北門廣場，開放了海印公園。項目建筑類型占地建面主力戶型均價裝修華標品峰超高層2.39萬15萬250560的四房單元，560為頂層復式33000元/平米毛坯信達陽光海岸超高層0.4萬5萬209287的四房至五房 34500元/平米毛坯.21世

52、紀初 珠江新城進入開發(fā)后期珠江新城是城市中心區(qū)保管的獨一可供開發(fā)的成片土地，位于廣州東部新中軸線上，北接黃埔大道，南達珠江北岸，西臨廣州大道中，東抵華南大道。規(guī)劃占地面積6.6平方公里，規(guī)劃建筑面積約1300萬平米。2002年，廣州市的城市規(guī)劃，明確珠江新城將建成為現代化大都市。 珠江新城住宅的稀缺性表達在，一是珠江新城的地塊面積有限，二是珠江新城住宅用地比例有限。珠江新城總占地面積僅6.5平方公里，其中住宅用地約占23%左右的比例。項目建筑類型占地建面戶型均價裝修嘉裕丹頓陽光高層0.9萬8.4萬130-180平方米三、四房 29000元/平米3000元/平米星匯云錦高層1.9萬19萬330-

53、734的三四房復式 50000元/平米13000元/平米博雅首府高層1.86萬17.8萬196-380平米48000元/平米毛坯凱旋新世界高層11萬29萬180三房、225四房和304五房65000元/平米精裝天鑾高層11萬57萬488方六房、250房四房5-11萬精裝.尋覓深圳富人區(qū)的開展腳?。号c城市中心堅持車行20分鐘以內的合理間隔，山水資源比較豐富，物業(yè)以別墅和高層大平面為主銀湖90年代末資源：山/水庫與城市的間隔：間隔羅湖中心車行15分鐘物業(yè)類型：別墅波托菲諾-華僑城2001-2004資源：湖/山與城市的間隔：間隔福田中心區(qū)車行15-20分鐘物業(yè)類型：別墅+高層高層為主香蜜湖2001-

54、2004資源：香蜜湖與城市間隔：距福田中心區(qū)車行5-10分鐘物業(yè)類型：別墅+高層高層為主紅樹灣2005資源：海景/紅樹林公園與城市間隔：距福田中心區(qū)車行20分鐘物業(yè)類型：高層后海2007資源：深圳灣海景與城市間隔：距福田中心區(qū)25分鐘物業(yè)類型：高層、別墅參考深圳新豪宅板塊：隨著深圳城市中心的轉移，富人區(qū)向西遷移，近年新興區(qū)域加快崛起深圳利用濱海資源由東向西逐漸開展.參考上海新豪宅板塊：古北版塊90年代末資源：租借區(qū)，歷史緣由呵斥，區(qū)域內配套成熟，是外籍人士聚集地物業(yè)類型：高層尋覓上海富人區(qū)的開展腳?。簛碓从?0年代租界區(qū)，依托佘山山水資源，政府規(guī)劃，開發(fā)商進駐黃埔濱江板塊新起；物業(yè)以別墅和超高

55、層大平面為主佘山版塊2001資源：稀缺自然資源，配套市政：國家旅游度假區(qū)物業(yè)類型：別墅，少量低矮洋房黃埔濱江版塊2003資源：自然資源黃浦江、更多的是商務資源，新天地的崛起，以及政府規(guī)劃的傾斜物業(yè)類型：高層、超高層為主隨著上海城市中心的轉移，富人區(qū)向濱江遷移，由于市政規(guī)劃，近年新興區(qū)域加快崛起佘山版塊古北黃埔濱江.白云區(qū)花都區(qū)從化區(qū)增城區(qū)番禺區(qū)蘿崗區(qū)黃埔區(qū)天河區(qū)海珠區(qū)越秀區(qū)荔灣區(qū)番禺集產業(yè)、大型居住、商業(yè)、旅游、休閑文娛于一體的綜合開展區(qū)域.4條地鐵線2條高速、1個客運港碼頭組成的交通網絡.地鐵4號線地鐵3號延伸線至大良、江門廣州新火車站地鐵3號線地鐵7號線地鐵12號線地鐵10號線至東莞平南高

56、速待定京珠高速南沙港快速實線：已有交通線虛線：規(guī)劃交通線亞運村蓮花山客運港廣州城市開展格局: 亞運助力番禺城市晉級，作為廣州副中心是未來廣州開展的重要方向番禺開展定位廣州市現代化新城區(qū).御景半島金沙熙岸華標品峰逸翠灣中海錦榕灣博雅首府信達陽光海岸雅居樂劍橋郡星河灣海怡半島江景豪宅價值隨著與城市的關系而遞減，由于番禺得天獨厚的交通等優(yōu)勢，將率先受害于城市價值外擴珊瑚灣畔本工程星河灣七號保利西海岸凱旋新世界城市中心區(qū)域城市價值外擴區(qū)域.城市稀缺資源視角：未來1-2年的供應，不斷為點狀的江景豪宅；番禺珠江沿岸的三江會聚有希望構成“富人區(qū)廣州目前在售的，而且能稱之為豪宅的工程分布較為零散，如廣園東的匯

57、景新城、南湖的頤和高爾夫莊園；未來由于城央土地的稀缺，誕生新豪宅板塊能夠性很小，豪宅新趨勢是點狀分布，兼具城市價值和稀缺自然資源的成為新豪宅。 匯景新城星河灣海怡半島星河灣城建大學城工程 在售豪宅未來豪宅保利琶洲灣新鴻基獵德村博雅首府、凱旋新世界華標品峰信達陽光海岸廣鐵南站中信灣大一山莊保利白云新城工程頤和高爾夫新鴻基林和村珊瑚灣畔本工程.奢華的建筑并不難求，自然的河流、湖泊、森林、綠地才是真正稀缺的資源。在擁有充足財富和一流目光的世界級富豪階層眼里臨灣而居，成為富人居住的趨勢.為什么李嘉誠、包玉剛、何鴻燊、董建華都選擇淺水灣作為居所？在香港眾多的海灣之中，淺水灣是最誘人的一個。它坐落在港島之

58、南，依山傍海，海灣呈新月形，坡緩灘長，波平浪靜，水清沙細，沙灘寬闊干凈而水淺，且冬暖夏涼，水溫在十六攝氏度至二十七攝氏度之間，歷來是港人消夏弄潮的勝地，也是游人必至的著名風景區(qū)。這里的藍天、碧水、青山、金沙、綠樹，還有花香、海濤、華廈構成一幅聲色并茂的亞熱帶風情畫，無愧素有“東方夏威夷、“天下第一灣之譽。作為香港著名的豪宅區(qū)，眾多的別墅豪宅散落在淺水灣之海灣碧波環(huán)繞、綠樹掩映的山坡上。香港淺水灣富人區(qū).東京灣富人區(qū)20世紀80年代起，日本政府大手筆規(guī)劃出來的世界著名的富人區(qū)。這是世界上第一個主要依托人工規(guī)劃而締造的國際一流的海灣生態(tài)圈，注重生態(tài)和可繼續(xù)開展是其特征，建筑設計、建筑風格、建立質量

59、和居住文化等方面都引導世界的潮流。它的實現，提高了各國政府注重對灣區(qū)資源維護、利用的認識，并證明了社會自然的文明共生關系。 .下一個濱江板塊，會在哪里？.崛起中的新濱江板塊，賦予工程價值宏大的想象空間大學城瀛洲生態(tài)公園海怡半島時代外灘珊瑚灣畔星河灣七號廣東科學中心時機本工程.世聯觀念本工程具備打造濱江一線頂級豪宅的資質；本工程所在區(qū)域有望接棒珠江新城成為新興的濱江豪宅富人區(qū)。.工程開展能夠面臨的問題思索.開展局限地塊雖擁有難得的一線臨江資源條件，但由于遭到南沙港快速路分割整個社區(qū)且臨近快速路出口，打造頂級豪宅存在一定的客觀限制，尤其對高端置業(yè)人群的心思影響較難以消除。地塊區(qū)域競爭企業(yè)番禺市場目

60、前的產品多定位于中端，區(qū)域內客戶對豪宅的認知限于“星河灣，區(qū)外高端客群對番禺較少認知。從最近珊瑚灣畔、時代外灘的降價促銷行為來看，番禺定位為濱江豪宅板塊尚需時日培育。目前番禺聚集了國內知名的一線品牌開發(fā)商，無論是高層住宅還是別墅產品，都面臨不同程度的競爭。與星河灣、時代外灘等工程比拼高規(guī)格和奢華度，需求較大的投入。與區(qū)域內的其他大開發(fā)商相比，貴司在從事開發(fā)建立方面的閱歷較為缺乏，在客戶根底和品牌影響力方面均處于優(yōu)勢，需求找到可以有效突圍的競爭方式。 定位于一線豪宅需求尋求突破點.區(qū)域欠成熟、快速路分割、配套及開發(fā)閱歷欠缺等條件制約，本工程假設定位為一線豪宅必需尋求突破點。世聯觀念.本工程的突破