春風與湖周邊樓盤市調及分析ppt課件

1、春風與湖周邊項目分析報告PART 1 奧園盤龍壹號分析項目位于重慶市九龍坡區(qū)火炬一路，總占地約176畝，總建筑面積45.52萬方，是集商業(yè)、商務、住宅于一體的開發(fā)項目；項目引進1,2萬方永輝超市，3000方海派健身，4000方萬達影院，占領盤龍商業(yè)中心核心價值。在售面積區(qū)間56-78，均價7900.項目基本情況開發(fā)商奧園地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目地址 重慶市九龍坡區(qū)火炬一路（原康福德高駕校處）占地面積176畝總建面45.52萬方容積率3.9 綠化率30%規(guī)劃戶數(shù)4775戶面積范圍高層：56-100建筑形態(tài)高層、商務、商業(yè)建筑風格哥特式幾梯幾戶高層：3梯8戶、3梯10戶樓層戶車比例1：0.86交

2、房標準清水物管費用2.00元/平方米月電梯品牌待定區(qū)位情況地理位置：項目地處西城中央生活區(qū)盤龍新城核心區(qū)，地理口岸獨一無二交通情況：緊鄰輕軌2號線（已通車）和5號線支線（規(guī)劃中）鏈接全城，公交路線：233、311、313、330、332、822、841、858等。配套情況：彩云湖濕地公園、新視界公園，九龍坡第一人民醫(yī)院， 重慶育才中學、謝家灣小學、重慶楊家坪中學、項目大體量的商業(yè)將是盤龍未來的消費中心；三橫三縱交通，通達全城；周邊市民中心、市政廣場環(huán)繞、5小學4中學的優(yōu)質教育資源，使得項目在此地區(qū)明珠璀璨。項目戶型配比目前高層共推出2627套，其中以64-81平米的兩房半戶型為主，占比高達61

3、%，以56-59平米為輔，占比30%。而其余戶型為補充戶型，共占9%左右。從中可以知道，奧園產(chǎn)品以中小戶型為主，針對的客群是剛需客戶，改善性和一次到位的客戶并不多。主力戶型分析57641238銷售面積58.89使用面積66.95贈送比例15.0%贈送內容 飄窗+空調機位（3.87），陽臺+院館（4.99），戶型分析一室兩廳單衛(wèi)+院館設計，戶型方正、緊湊，院館贈送功能性強，廚房采光、通風較差。一室兩廳單衛(wèi)+院館主力戶型分析57641238兩室兩廳單衛(wèi)+院館銷售面積64.07使用面積75.03贈送比例17.1%贈送內容陽臺+院館（5.30），飄窗+空調機位（5.66）戶型分析兩室兩廳單衛(wèi)+院館設計

4、，戶型方正、緊湊，院館贈送功能性強，次臥帶景觀陽臺事，視野景觀效果較好，廚房采光、通風較差。主力戶型分析兩室兩廳單衛(wèi)+院館43615279108銷售面積69.23使用面積79.80贈送比例15.2%贈送內容陽臺+院館（5.77），飄窗+空調機位（4.8）戶型分析兩室兩廳單衛(wèi)+院館設計，戶型方正、緊湊，院館贈送功能性強，次臥帶景觀陽臺事，視野景觀效果較好，廚房采光、通風較差。主力戶型分析兩室兩廳雙衛(wèi)+院館銷售面積78.88使用面積95.67贈送比例21.2%贈送內容陽臺+院館（6.61），飄窗+空調機位（10.18）戶型分析兩室兩廳雙衛(wèi)+院館設計，戶型方正、緊湊，動靜分區(qū)合理，院館贈送功能性強，

5、主臥套房設計，其余各臥室?guī)帮h窗，提升舒適度。57641238主力戶型分析三室兩廳雙衛(wèi)+院館57641238銷售面積98.11使用面積115.07贈送比例17.3%贈送內容陽臺+院館（8.21），飄窗+空調機位（9.92）戶型分析三室兩廳雙衛(wèi)+院館設計，戶型方正、緊湊，動靜分區(qū)合理，院館贈送功能性強，主臥套房設計，提升舒適度。項目銷售情況項目最近2月的銷售情況月份物業(yè)類型認購面積（）認購均價（元/） 可供銷售(套數(shù))認購套數(shù)可供銷售(體量)認購體量認購金額（萬元）存量新開存量新開存量新開存量新開1月高層105567795796321677852479208144877568082282月高層

6、1171677889721961462562737138799924.0817929124項目銷量平穩(wěn)，隨著上月的春節(jié)返鄉(xiāng)置業(yè)，去化較好，銷量上升。營銷活動廣告主題：區(qū)域地標綜合體宣傳手段： 電視 廣播 網(wǎng)媒 單張 戶外大牌 促銷優(yōu)惠政策：交1萬元抵3萬元；奧園入會9.9折；會員升級9.5折；認購當天9.8折；總經(jīng)理特批9.8折；按時認購9.9折；按時簽約9.9折；一次性9.7折，按揭9.8折。優(yōu)劣勢總結優(yōu)勢分析：目前推出的產(chǎn)品均為可變戶型，贈送比例大，性價比較高，市場接受度高；區(qū)域發(fā)展?jié)摿^大，并且有眾多品質樓盤，區(qū)域吸客能力較強；區(qū)域商業(yè)配套不完善，本項目獨有1.2萬方永輝超市、3000方

7、海派健身、4000方萬達影城、健身步道、運動設施，形成智能城市綜合體，填補區(qū)域空白；劣勢分析：周邊有大型鋼鐵、機械市場造成區(qū)域內大貨車集聚，灰層較多，嘈雜噪音嚴重；客戶群體主要集中在九龍坡區(qū)，對于外區(qū)域居民吸引能力不足；盤龍商圈尚未成熟，配套較為不完善，區(qū)域交通、生活、購物較為不便；本身產(chǎn)品與周邊樓盤產(chǎn)品戶型嚴重類似，產(chǎn)品沒有明顯優(yōu)勢，競爭壓力大PART 2 魯能九龍花園分析項目位于重慶市九龍坡區(qū)火炬一路，總占地約93畝，總建筑面積22.46萬方，是集商業(yè)、商務、住宅于一體的開發(fā)項目；項目引進市級重點中學-育才中學，是區(qū)域里唯一真正的學區(qū)房，形成對。在售面積區(qū)間56-88，均價8050.在售5

8、/6號樓項目基本情況開發(fā)商重慶魯能開發(fā)(集團)有限公司項目地址 九龍坡區(qū)盤龍新城火炬大道9號(隆鑫西城匯對面)占地面積93畝總建面22.46萬方容積率3.6 綠化率30%規(guī)劃戶數(shù)2072戶面積范圍59-88建筑形態(tài)高層、商務、商業(yè)建筑風格新古典幾梯幾戶3梯8戶樓層戶車比例1：0.93交房標準清水物管費用2.3元/平方米月電梯品牌待定區(qū)位情況地理位置：項目地處西城中央生活區(qū)盤龍新城核心區(qū)，地理優(yōu)勢獨一無二（與奧園一樣）交通情況：緊鄰輕軌2號線（已通車）和5號線支線（規(guī)劃中）鏈接全城，公交路線：233、311、313、330、332、822、841、858等。配套情況：彩云湖濕地公園、新視界公園，

9、九龍坡第一人民醫(yī)院， 重慶育才中學、謝家灣小學、重慶楊家坪中學、項目引進重慶名牌中學-育才中學，打造盤龍新城高尚學區(qū)住房，三橫三縱交通網(wǎng)絡輻射全城；10分鐘對接巴國城核心商圈和楊家坪商圈，近距離承享九龍坡區(qū)優(yōu)質資源，形成獨樹一幟的型格。本案項目戶型配比目前高層共推出915套，以56-77平米的兩房半戶型為主，占比高達84%，以89平米為輔助戶型，占比16%。從中可以知道，魯能與奧園一樣以中小戶型為主，針對的客群是剛需客戶，改善性和一次到位的客戶主要以學區(qū)房優(yōu)勢去消化。主力戶型分析兩室兩廳單衛(wèi)+院館銷售面積約63使用面積約70贈送比例11.1%贈送內容景觀陽臺（3.5）、院館（2.5）、飄窗（1

10、.2）戶型分析戶型方正，院館贈送，二房變三房，可改造性強，但功能分區(qū)相對較亂。主力戶型分析兩室兩廳雙衛(wèi)+院館銷售面積約76使用面積約87贈送比例14.5%贈送內容景觀陽臺（2.4）、院館（3.84）、飄窗（4.72）戶型分析戶型方正，動靜功能分區(qū)合理，院館贈送，靈活性強，贈送比例高，性價比高。主力戶型分析三室兩廳雙衛(wèi)+院館銷售面積約88使用面積約101贈送比例14.8%贈送內容景觀陽臺（3.74）、院館（2.7）、飄窗（6.64）戶型分析戶型方正，院館贈送，三房變四房，可改造性強，動靜干濕功能分區(qū)合理，舒適度較高。項目銷售情況月份物業(yè)類型認購面積（）認購均價（元/） 可供銷售(套數(shù))認購套數(shù)可

11、供銷售(體量)認購體量認購金額（萬元）存量新開存量新開存量新開存量新開1月高層118267580198222615112079158723391148789642月高層1182874902632106810616124.32139284311.2475177421項目銷量與新開量都比較平穩(wěn)，變動較小優(yōu)劣勢總結優(yōu)勢分析：簽約育才中學，業(yè)主可免試入讀，主打教育，彌補區(qū)域教育樓盤空白，對業(yè)主吸引力大；相對周邊競爭樓盤，價格便宜，性價比較高；區(qū)域發(fā)展?jié)摿^大，并且有眾多品質樓盤，集中發(fā)展，吸客能力較強；劣勢分析：周邊有大型鋼鐵、機械市場造成區(qū)域內大貨車集聚，灰層較多，嘈雜噪音嚴重；客戶群體主要集中在九

12、龍坡區(qū)，對于外區(qū)域居民吸引能力不足；盤龍商圈尚未成熟，配套較為不完善，區(qū)域交通、生活、購物較為不便；營銷活動廣告主題：教育品質盤宣傳手段：電視 廣播 單張 戶外大牌 促銷優(yōu)惠政策：總價減免2萬元；預選優(yōu)惠9.8折；雙12促銷9.9折；魯能18載優(yōu)惠9.9折；老帶新9.9折；按時簽約9.9折；年終優(yōu)惠9.9折；一次性9.7折，按揭9.8折，分期及公積金9.9折。PART 3 金茂悅分析項目位于重慶市九龍坡區(qū)火炬一路，總占地約71畝，總建筑面積22.58萬方，是集商務辦公、住宅于一體的開發(fā)項目；項目由品牌開發(fā)商金茂全力打造，自身配套3萬方商業(yè)內部有籃球場、羽毛球場設施等。項目基本情況開發(fā)商重慶興浩

13、置業(yè)有限公司項目地址九龍坡區(qū)石坪橋盤龍正街中段占地面積71畝總建面22.58萬方容積率4.8綠化率25.1%規(guī)劃戶數(shù)1268戶面積范圍46-75建筑形態(tài)高層、商務建筑風格Artdeco 風格幾梯幾戶3梯10戶樓層33f、30f戶車比例1：1.43交房標準清水物管費用2.3元/平方米月層高3米區(qū)位情況地理位置：項目地處西城中央生活區(qū)盤龍新城核心區(qū)，地理優(yōu)勢獨一無二（與奧園、魯能一樣）交通情況：緊鄰輕軌2號線（已通車）和5號線支線（規(guī)劃中）鏈接全城，公交路線：233、311、313、330、332、822、841、858等。配套情況：彩云湖濕地公園、新視界公園，九龍坡第一人民醫(yī)院， 重慶育才中學、

14、謝家灣小學、重慶楊家坪中學、項目位于盤龍新城核心地帶，被各大品牌樓盤圍繞，盡享奧園、皇庭等樓盤商業(yè)配套，并坐擁4大公園使得業(yè)主進而幽靜，出而繁華。項目戶型配比目前高層共推出1294套，其中以55-68平米的兩房半戶型為主，占比高達60%，46-47平米、75平米各占比30%。從中可以知道，金茂產(chǎn)品比較平均化，雖然主要客群依然是剛需客戶，但針對剛需的產(chǎn)品線則非常豐富，選擇余地較大。主力戶型分析兩室兩廳單衛(wèi)+院館銷售面積67.59使用面積79.35贈送比例17.4%贈送內容生活陽臺（1.89），院館（3.22），飄窗（6.65）。戶型分析戶型方正，可變緊促三房，實用性強；無景觀陽臺，舒適性差。主力

15、戶型分析銷售面積55.39使用面積71.04贈送比例28.25%贈送內容生活陽臺（1.5），院館（3.22），飄窗（5.46），挑空（5.47）戶型分析贈送面積大，戶型方正，可變緊促三房，實用性強；無景觀陽臺，舒廚房采光差。兩室兩廳單衛(wèi)+院館主力戶型分析一室兩廳單衛(wèi)+院館銷售面積47.04使用面積56.54贈送比例20.2%贈送內容生活陽臺（2.27），院館（3.12），飄窗（2.59），挑空（1.52）戶型分析帶院館設計，可變性較強，戶型緊湊實用。主力戶型分析銷售面積75.19使用面積89.16贈送比例18.6%贈送內容入戶花園(2.3)，景觀陽臺（2.7），生活陽臺（1.48），飄窗（7.

16、49）戶型分析戶型方正，動靜分區(qū)，帶入戶花園，舒適度高；三室兩廳雙衛(wèi)營銷活動廣告主題：宣傳手段：電視 廣播 單張 戶外 網(wǎng)媒 促銷優(yōu)惠政策：交1.2萬抵7萬，方興入渝兩周年9.8折，一次性9.7折，按揭9.8折，按時簽約9.11折，首付分期（分期3個月）優(yōu)劣勢總結優(yōu)勢分析：相對周邊樓盤戶型設計更為合理，符合剛需客戶需求；區(qū)域發(fā)展?jié)摿^大，并且有眾多品質樓盤，集中發(fā)展，吸客能力較強；劣勢分析：周邊有大型鋼鐵、機械市場造成區(qū)域內大貨車集聚，灰層較多，嘈雜噪音嚴重；客戶群體主要集中在九龍坡區(qū)，對于外區(qū)域居民吸引能力不足；盤龍商圈尚未成熟，配套較為不完善，區(qū)域交通、生活、購物較為不便；PART 4 保

17、利愛尚里分析重慶首個為以青年為主力的置業(yè)群體的專屬住區(qū)，占地約173畝，規(guī)劃建筑面積約73萬方，項目涵蓋商業(yè)、住宅、公寓等多種物業(yè)形態(tài)。平層的面積58 85 90 均價格8100 躍層的69 79均價9700 項目基本情況開發(fā)商保利（重慶）投資實業(yè)有限公司項目地址九龍坡區(qū)石坪橋正街119號（駿逸新視界對面）占地面積279畝總建面90.72萬（一期54.98萬，二期35.74萬）容積率4.88 綠化率25%規(guī)劃戶數(shù)5030戶面積范圍59-99m建筑形態(tài)高層建筑風格現(xiàn)代幾梯幾戶5梯12戶樓層32/33戶車比例1：0.9交房標準清水物管費用2.2元/平方米月層高3m區(qū)位情況地理位置：項目位于九龍坡區(qū)

18、石坪橋正街，駿逸新視界的正對面，周圍分布著學校、博物館和動物園等，人、文、教育豐富，并且緊鄰楊家坪商圈，到楊家坪步行街僅2個站，交通生活便捷。交通情況：117、209、268、298、325、341、365、404、421、429、454、456、486等10多條公交線路，輕軌環(huán)線（規(guī)劃中）配套情況：大洋百貨、富安百貨、立丹百貨、新世紀百貨、永輝超市、重百；重慶市動物園、巴國城公園、彩云湖公園、奧體中心；重慶醫(yī)科大學附屬一院(重慶三甲醫(yī)院)、區(qū)第一人民醫(yī)院：巴蜀幼兒園、育才中學(市重點中學)、楊家坪中學、謝家灣小學、重慶醫(yī)科大學(國家211重點醫(yī)學院校)等項目距楊家坪步行街僅2站公交車車程，能

19、全面依托楊家坪街商圈的完善配套，將成為青年人理想的生活標志。項目戶型配比 項于目共推出4853套房源，其中兩房占52%，三房占43%，四房占5%，一房占0.2%。保利愛尚里一期已基本清盤，其產(chǎn)品定位于年輕人，雖然主要客群依然是剛需客戶，但也有為追求品質而設定的一次性到位的三房及四房。主力戶型分析主力戶型分析主力戶型分析銷售面積78.29使用面積111.17（贈送32.88）贈送比例42.00%贈送內容飄窗（2.1），景觀陽臺（4.14），挑空（24），生活陽臺（2.64）戶型分析躍層戶型，贈送率大，性價比；入戶無玄關設計，私密性差。項目銷售情況月份物業(yè)類型認購面積（）認購均價（元/） 可供銷售

20、(套數(shù))認購套數(shù)可供銷售(體量)認購體量認購金額（萬元）存量新開存量新開存量新開存量新開1月高層81567920195357536313623242463451470664602月高層1658579894362382971316585.3613250項目一期處于清盤狀態(tài)，價格經(jīng)過調整后，客戶接受度高，支持首付分期，降低客戶購房門檻，去化持續(xù)走好，使得上月在高位成交。截止3月11日項目一期僅余10來套在售優(yōu)劣勢總結優(yōu)勢分析：支持首付分期，降低客戶購房門檻；價格經(jīng)過調整后，在區(qū)域優(yōu)勢較大，客戶接受度高，性價比較高；保利品牌優(yōu)勢，深受年輕人喜歡；有一群忠實客戶；項目位于石坪橋核心地段，周邊交通，配套

21、齊全劣勢分析：區(qū)域堵車較為嚴重，人流量較大，比較嘈雜；項目容積較高，綠化率相對較低，居住品質會受影響；PART 5 中鐵玖城壹號分析項目是陳家坪首個28萬方全能生活大城，由精品高層住宅、社區(qū)幼兒園、3000品牌超市、30000BLOCK主題商業(yè)街、SOHO辦公等多元業(yè)態(tài)構成。中國鐵建玖城壹號主推3號樓，戶型面積47-70。套內47小兩房，套內8200元/；58戶型，朝中庭套內8400元/、朝公園8550元/；70朝中庭套內8700元/項目基本情況開發(fā)商中鐵十一集團重慶房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目地址 九龍坡區(qū)陳家坪立交旁科城路路口占地面積73畝總建面20.45萬方容積率4.2綠化率25%規(guī)劃戶數(shù)22

22、00面積范圍45-87建筑形態(tài)高層、商業(yè)建筑風格Artdeco 風格幾梯幾戶3梯10戶5梯12戶樓層戶車比例1：0.8交房標準清水物管費用2元/平方米月電梯品牌待定區(qū)位情況地理位置： 項目位于九龍坡區(qū)陳家坪立交旁科城路路口，緊鄰石橋鋪商圈。交通情況：536,858,234,238,325,341,404,421,429,454,277,466中,469等多條線路；軌道環(huán)線，1號線，5號線軌道交通，通達全城配套情況：教育配套：項目緊鄰陳家坪小學及擴建用地。項目內規(guī)劃幼兒園，且簽約紅黃藍幼兒園； 小區(qū)配套：紅黃藍幼兒園、3000方加拿品牌大超市、3萬方商業(yè)街、游泳池及其他健身設施一應俱全項目周邊主

23、題商業(yè)、生活購物、全程教育、綠地公園、健康醫(yī)療一應俱全近在咫尺。34條公交線路，軌道環(huán)線，1號線，5號線軌道交通，通達全城。是重慶人流量項目戶型配比項目共推出高層房源1737套，其中一房半占31%，兩房半占69%，三房半占0.23%。套內47小兩房，套內8200元/；58戶型，朝中庭套內8400元/、朝公園8550元/；70朝中庭套內8700元/從中可以知道，中鐵玖城壹號產(chǎn)品主要針對的是剛需客戶，并且在短時間內推出大量房源。主力戶型分析銷售面積46.79使用面積52.24贈送比例11.7%贈送內容生活陽臺（1.28）、院館（2.97）、飄窗（1.2）戶型分析戶型方正，代院館設計，可變兩房，實用性強；無景觀陽臺，舒適性稍差主力戶型分析銷售面積65.65使用面積74.39贈送比例13.3%贈送內容生活陽臺（1.32）、景觀陽臺（1.62）、院館（3.24）、飄窗（2.