論商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)資金鏈管理的科學(xué)策略3500字

1、論商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)資金鏈管理的科學(xué)策略3500字 摘要：資金作為企業(yè)的血液，在商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建立及經(jīng)營(yíng)管理中發(fā)揮著至關(guān)重要的作用。很多企業(yè)因?yàn)楝F(xiàn)金流失衡、資金鏈短缺遭到了重創(chuàng)，甚至出現(xiàn)了破產(chǎn)。在商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)開展中，具有資金投入多、投資風(fēng)險(xiǎn)高、開發(fā)建立周期長(zhǎng)、資金缺口大、銷售回籠慢等特點(diǎn)。相關(guān)國(guó)家政策的出臺(tái)，加大了企業(yè)融資難度，使得企業(yè)資金鏈更加緊張。本文主要對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈管理中存在的問題進(jìn)展分析，結(jié)合實(shí)際情況，提出有效的改良對(duì)策。 關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)企業(yè) 資金鏈 管理 策略資金鏈指的就是維系企業(yè)正常消費(fèi)經(jīng)營(yíng)運(yùn)行所需的根本循環(huán)資金鏈條?，F(xiàn)金、資產(chǎn)、現(xiàn)金的循環(huán)是企業(yè)經(jīng)營(yíng)的重要過程，企業(yè)要想正常

2、運(yùn)行，就一定要確保此循環(huán)的良性開展。在商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)開展中，其資金鏈構(gòu)成主要包括資金來源、資金使用、資金回流。目前，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)資金鏈管理中還存在著很多的缺乏，需要深化分析與研究，根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)與企業(yè)的開展情況，提出科學(xué)策略，促進(jìn)資金鏈管理的全面展開，實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)一步開展。一、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)資金鏈管理中存在的問題一資產(chǎn)負(fù)債率較高，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流偏低首先，在商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)資金鏈管理中，普遍存在著負(fù)債率高、現(xiàn)金流低的問題。過高的負(fù)債比，增加了企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，降低了企業(yè)的融資才能。在我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)開展過程中，存在著“空手套白狼的情況，只要具備35.0%的資本就能予以工程開發(fā)，資金的回報(bào)率到達(dá)了300.0

3、%，而英美國(guó)家根本不會(huì)大于30.0%。其次，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流普遍較差，企業(yè)資金較為緊張，出現(xiàn)了大量工程拖欠款的現(xiàn)象，加之各種建筑材料價(jià)格的不斷上漲，人工本錢的不斷增加，為商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的消費(fèi)經(jīng)營(yíng)帶來了很大的困擾。很多商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流均是處在負(fù)值狀態(tài)，只有局部企業(yè)到達(dá)了轉(zhuǎn)正狀態(tài)，總體而言，現(xiàn)金流并不充分。一旦企業(yè)出現(xiàn)突發(fā)情況，如房屋銷售淡季，就會(huì)導(dǎo)致企業(yè)面臨資金流斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。二資金沉淀嚴(yán)重，利用效率較低在國(guó)家政策與經(jīng)濟(jì)環(huán)境的雙重作用下，地產(chǎn)企業(yè)均是奉行“土地為王的理念，企業(yè)管理者均是用囤地形式，進(jìn)步企業(yè)銷售利潤(rùn)率，致使企業(yè)庫存的土地量明顯增加。在商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)開展過程中，對(duì)市場(chǎng)估計(jì)太過樂觀，經(jīng)

4、常大量購置土地，開發(fā)建房，導(dǎo)致目前房屋空置現(xiàn)象非常嚴(yán)重，出現(xiàn)了大量積壓的情況，降低了變現(xiàn)才能，資金回籠速度較慢，導(dǎo)致企業(yè)資金出現(xiàn)了嚴(yán)重的沉淀現(xiàn)象。除此之外，企業(yè)運(yùn)行資金管理才能較低，延長(zhǎng)了現(xiàn)金流的周轉(zhuǎn)期，降低了資金的利用效率。三資金鏈風(fēng)險(xiǎn)管理才能較差在商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)資金鏈中，存在的風(fēng)險(xiǎn)主要有管理型風(fēng)險(xiǎn)、工程經(jīng)營(yíng)型風(fēng)險(xiǎn)、銷售型風(fēng)險(xiǎn)、融資型風(fēng)險(xiǎn)。地產(chǎn)企業(yè)的資金來源主要是銷售回款、銀行貸款，所以，銷售型風(fēng)險(xiǎn)、融資型風(fēng)險(xiǎn)與企業(yè)資金鏈管理有著親密的聯(lián)絡(luò)。銷售型風(fēng)險(xiǎn)指的就是企業(yè)銷售預(yù)售款與售出款無法及時(shí)到位，進(jìn)而引發(fā)資金鏈趨緊的問題。融資型風(fēng)險(xiǎn)指的就是我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道單一，銀行一旦限制貸款，企業(yè)資金就

5、會(huì)出現(xiàn)缺口。2022年金融危機(jī)的出現(xiàn)，主要是因?yàn)槊绹?guó)房?jī)r(jià)的不斷下跌與貸款利率的不斷提升，購房貸款者的資金鏈斷裂致使房地產(chǎn)企業(yè)、融資機(jī)構(gòu)的資金鏈斷裂，進(jìn)而引發(fā)了金融危機(jī)，其向人們闡述了資金鏈管理的重要性，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的開展有著非常深化的警示作用與深遠(yuǎn)的意義。我國(guó)地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)和國(guó)家地產(chǎn)市場(chǎng)有著一定的共性關(guān)系，在次貸危機(jī)爆發(fā)的形勢(shì)下，要求我國(guó)地產(chǎn)企業(yè)需要提出有效的防范對(duì)策，促進(jìn)地產(chǎn)市場(chǎng)的可持續(xù)開展。在地產(chǎn)行業(yè)開展過程中，開發(fā)商均是采用高杠桿盈利的方式，以小局部資本，大局部銀行借貸予以工程開發(fā)，致使銷售貸款無法及時(shí)回收，高額的銀行利息加大了企業(yè)資金管理難度，引發(fā)企業(yè)資金鏈斷裂，進(jìn)而制約了企業(yè)的進(jìn)一

6、步開展。四現(xiàn)金回流慢令商業(yè)自持面臨考驗(yàn)自持被越來越多的開發(fā)商所看好，也成為一些投資者對(duì)工程升值空間衡量的標(biāo)準(zhǔn)之一，這種形式的優(yōu)點(diǎn)在于品牌做到一定程度，利潤(rùn)持久穩(wěn)定，但最大的缺點(diǎn)是，現(xiàn)金流回流速度慢，在開展速度上受到影響。二、強(qiáng)化商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)資金鏈管理的對(duì)策一構(gòu)建資金池，施行資金集中管理措施集團(tuán)企業(yè)資金可以利用現(xiàn)金池管理形式，沉淀企業(yè)內(nèi)部的閑置資金，促進(jìn)資源共享，同時(shí)開展一些有效的投資活動(dòng)，進(jìn)步企業(yè)的經(jīng)濟(jì)收益。通過資金池的構(gòu)建，母公司可以有效理解各子賬戶的現(xiàn)金流狀況，并且確定內(nèi)控職責(zé)與內(nèi)控效力，為管理工作的落實(shí)提供了便利條件。集團(tuán)企業(yè)資金均是集中在母公司，由母公司進(jìn)展控制與調(diào)配，子公司可以在需求

7、資金的時(shí)候，根據(jù)有關(guān)規(guī)定運(yùn)用資金池。一般而言，集團(tuán)企業(yè)均是施行資金集中管理措施，這樣可以減少資金沉淀現(xiàn)象，進(jìn)步了企業(yè)資金利用效率。在集團(tuán)企業(yè)間資金融通順暢的情況下，可以將外部融資轉(zhuǎn)變成內(nèi)源融資，進(jìn)而降低了銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)，減少了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。通過資金集中管理、實(shí)時(shí)監(jiān)控、統(tǒng)一調(diào)度等措施的落實(shí)，實(shí)現(xiàn)了企業(yè)資金收支的審核，有效進(jìn)步了企業(yè)資金周轉(zhuǎn)效率，為企業(yè)的安康、長(zhǎng)遠(yuǎn)開展提供了足夠的資金流。二增加流動(dòng)資產(chǎn)比例，施行現(xiàn)金為王的持有政策有關(guān)銀行界人士對(duì)地產(chǎn)企業(yè)的資信評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)由原來的“土地為王轉(zhuǎn)成了“現(xiàn)金為王。在有關(guān)國(guó)家政策出臺(tái)的形勢(shì)下，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的開展產(chǎn)生了重大影響，企業(yè)一定要通過強(qiáng)化自身財(cái)務(wù)管理措施，進(jìn)步

8、企業(yè)品牌效應(yīng)，防止政策變化影響企業(yè)資金鏈，出現(xiàn)大幅變動(dòng)，甚至出現(xiàn)資金鏈斷裂的情況。對(duì)于中小企業(yè)需要保持應(yīng)有的資金儲(chǔ)量，以備發(fā)生資金緊張的情況。三降低資產(chǎn)負(fù)債率，增加經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)樾袠I(yè)的特殊性，大多數(shù)資產(chǎn)負(fù)債率都比擬高，流動(dòng)負(fù)債率根本高于平均程度，此行業(yè)的長(zhǎng)短期償債才能較差，要想有效降低資產(chǎn)負(fù)債率，只有借助進(jìn)步資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的手段予以實(shí)現(xiàn)。企業(yè)需要加快應(yīng)收裝款與存貨變現(xiàn)，盡可能縮短資金周轉(zhuǎn)期。針對(duì)萬科公司而言，其主要就是通過加速銷售、擴(kuò)大現(xiàn)有資源的方式，縮短工程建立周期，進(jìn)而其周轉(zhuǎn)率一直處在較好的程度上。企業(yè)需要在房地產(chǎn)工程土地批租、開發(fā)到銷售整個(gè)過程中做好現(xiàn)金流的預(yù)算和監(jiān)控，此時(shí)，可

9、以采取責(zé)任制手段，將每個(gè)工程的現(xiàn)金溢余和業(yè)務(wù)考核予以結(jié)合，通過現(xiàn)金收付職責(zé)明細(xì)化，巧妙的在企業(yè)內(nèi)部實(shí)行“責(zé)權(quán)利，考核評(píng)價(jià)每個(gè)工程的現(xiàn)金溢余情況并進(jìn)展獎(jiǎng)懲，進(jìn)步員工的積極性。 四強(qiáng)化資金鏈風(fēng)險(xiǎn)管理在商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)開展過程中，資金鏈貫穿于企業(yè)開展的整個(gè)過程，任意環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，就會(huì)影響整個(gè)企業(yè)的開展。所以，一定要強(qiáng)化對(duì)企業(yè)資金鏈的管理與控制。在商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)消費(fèi)經(jīng)營(yíng)中，需要以資金鏈風(fēng)險(xiǎn)管理部門為核心，做好可行性評(píng)價(jià)，強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)調(diào)研，對(duì)企業(yè)資金鏈予以實(shí)時(shí)監(jiān)控，防止出現(xiàn)資金鏈斷裂的現(xiàn)象，影響企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)開展。在企業(yè)資金鏈風(fēng)險(xiǎn)管理中，主要包括兩個(gè)局部：內(nèi)部，指的就是從健全會(huì)計(jì)信息系統(tǒng)、優(yōu)化企業(yè)財(cái)務(wù)管理流程、加強(qiáng)現(xiàn)

10、金流監(jiān)控等方面入手，降低企業(yè)的管理型風(fēng)險(xiǎn)、工程經(jīng)營(yíng)型風(fēng)險(xiǎn)；外部，指的就是不斷改善企業(yè)的融資環(huán)境，降低企業(yè)融資型風(fēng)險(xiǎn)。在商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)消費(fèi)經(jīng)營(yíng)中，面臨著很多的資金短缺問題，怎樣優(yōu)化財(cái)務(wù)流程與財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)，進(jìn)步資金鏈風(fēng)險(xiǎn)管理程度，有效解決資金短缺問題，成為了促進(jìn)企業(yè)安康、可持續(xù)開展的重要問題，一定要予以高度重視。三、總結(jié)總而言之，房地產(chǎn)行業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)開展過程中發(fā)揮著非常重要的作用，與國(guó)民經(jīng)濟(jì)命脈有著非常親密的關(guān)系，是典型的資金密集型行業(yè)，需要大量的資金供給。而資金作為企業(yè)的血液，是促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的安康、可持續(xù)開展的重要保障。為此，在商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)消費(fèi)經(jīng)營(yíng)中，一定要重視資金鏈管理，發(fā)揮資金鏈作用，促進(jìn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)開展。參考文獻(xiàn)：1張芳芳.房產(chǎn)新政下房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈管理措施討論以并購交易為視角J.中國(guó)管理信息化，202220.2黃燕.以商業(yè)形式創(chuàng)新整合企業(yè)資源對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的幾點(diǎn)建議J.中國(guó)住宅設(shè)施，20226.3宋志華.關(guān)于完善中小房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理體系的討論J.中國(guó)外資下半月，20222.4