物業(yè)管理第八章物業(yè)效勞企業(yè)管理

1、物業(yè)管理第八章物業(yè)效勞企業(yè)管理第八章物業(yè)效勞企業(yè)管理【學(xué)習(xí)目標(biāo)】通過(guò)對(duì)本章的學(xué)習(xí)，學(xué)生應(yīng)掌握如下內(nèi)容：1物業(yè)效勞企業(yè)的性質(zhì)和資質(zhì)管理；2. 物業(yè)效勞企業(yè)人員的招聘與績(jī)效考核；3. 物業(yè)效勞企業(yè)管理資金的來(lái)源與主要用途；4物業(yè)效勞企業(yè)的質(zhì)量認(rèn)證體系。第一節(jié) 物業(yè)效勞企業(yè)的設(shè)立與資質(zhì)管理一、物業(yè)效勞企業(yè)的設(shè)立 由于物業(yè)效勞企業(yè)是有明確經(jīng)營(yíng)宗旨和章程，有必需的人員、資金和場(chǎng)地，具有獨(dú)立的法人資格，自主經(jīng)營(yíng)、獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧，獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。因此，物業(yè)效勞企業(yè)的設(shè)立要遵循一定的法律依據(jù)。一建立物業(yè)效勞企業(yè)的可行性研究 設(shè)立物業(yè)效勞企業(yè)之前，進(jìn)行充分合理的論證和可行性研究，以保證物業(yè)效勞企

2、業(yè)建立后能夠生存并經(jīng)營(yíng)良好。1.市場(chǎng)調(diào)查 市場(chǎng)調(diào)查的主要內(nèi)容包括物業(yè)效勞市場(chǎng)需求、物業(yè)效勞市場(chǎng)供給、業(yè)主和使用人對(duì)物業(yè)效勞的要求以及國(guó)家和地方政府相關(guān)的法律法規(guī)。2.綜合分析 市場(chǎng)調(diào)查的結(jié)果必需經(jīng)過(guò)分析研究，才能作為決策的依據(jù)。從已有的數(shù)據(jù)和資料中，分析和發(fā)現(xiàn)出有用的、真實(shí)的局部。一般情況下，物業(yè)效勞需求大于供給，并且23年后仍能保持盈利時(shí)，物業(yè)效勞企業(yè)的建立即可行。否那么，需要慎重。3.編寫(xiě)可行性研究報(bào)告 可行性研究報(bào)告是可行性研究的過(guò)程和結(jié)果的文字表達(dá)，是決定是否設(shè)立物業(yè)效勞企業(yè)的主要依據(jù)。報(bào)告的主要內(nèi)容是：市場(chǎng)調(diào)查情況分析、自身所具備的資質(zhì)條件分析、建立物業(yè)效勞企業(yè)的前景預(yù)測(cè)，未來(lái)物業(yè)效

3、勞經(jīng)濟(jì)效益的分析及最終結(jié)論等二設(shè)立條件 現(xiàn)代物業(yè)效勞企業(yè)大都是以公司的形式出現(xiàn)，因此，申請(qǐng)?jiān)O(shè)立物業(yè)效勞企業(yè)應(yīng)該按照?中華人民共和國(guó)公司法?約定的條件執(zhí)行。1.有限責(zé)任公司的設(shè)立條件 ?中華人民共和國(guó)公司法?第19條規(guī)定，設(shè)立物業(yè)管理有限責(zé)任公司，應(yīng)當(dāng)具備以下條件：1股東符合法定人數(shù)；2股東出資到達(dá)法定資本最低限額；3股東共同制定公司章程；4有公司名稱，建立符合有限責(zé)任公司要求的組織機(jī)構(gòu)；5有固定的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所和必要的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)條件。2. 股份的設(shè)立條件 ?中華人民共和國(guó)公司法?第73條規(guī)定，設(shè)立物業(yè)管理股份，應(yīng)當(dāng)具備以下條件：1發(fā)起人符合法定人數(shù)；2發(fā)起人認(rèn)繳和社會(huì)公開(kāi)募集的股本到達(dá)法定資本最低

4、限額；3股份發(fā)行、籌辦事項(xiàng)符合法律規(guī)定；4發(fā)起人制定公司章程，并經(jīng)創(chuàng)立大會(huì)通過(guò)；5有公司名稱，建立符合有限責(zé)任公司要求的組織機(jī)構(gòu)；6有固定的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所和必要的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)條件。 三設(shè)立程序 物業(yè)效勞企業(yè)設(shè)立的程序一般報(bào)括資質(zhì)審批、工商注冊(cè)登記、稅務(wù)登記和公章刻制四個(gè)步驟。1根據(jù)?公司法?規(guī)定的設(shè)立條件，準(zhǔn)備好有關(guān)資料和文件。2向所在地房地產(chǎn)行政主管部門(mén)提出書(shū)面申請(qǐng)。以北京為例，北京市公布的?物業(yè)效勞企業(yè)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)審批規(guī)定?第5條規(guī)定，設(shè)立物業(yè)效勞企業(yè)要按照以下程序辦理審批手續(xù)：1申請(qǐng)單位向所在區(qū)、縣房地局提出申請(qǐng)。涉外物業(yè)效勞企業(yè)的設(shè)置直接向市房地局申請(qǐng)。申請(qǐng)采用書(shū)面形式，并須填寫(xiě)?物業(yè)效勞企業(yè)審

5、批申請(qǐng)表?；2區(qū)、縣房地局接到申請(qǐng)后，先進(jìn)行初步審查，經(jīng)審查合格，在15日內(nèi)報(bào)市房地局審批，市房地局應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)作出是否批準(zhǔn)的規(guī)定。經(jīng)批準(zhǔn)，核發(fā)?物業(yè)管理資質(zhì)合格證書(shū)?。3向所在地工商行政管理機(jī)關(guān)申請(qǐng)法人注冊(cè)登記和開(kāi)業(yè)登記，領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照。4取得上述有關(guān)證件后，物業(yè)效勞企業(yè)還要持有關(guān)證件到稅務(wù)部門(mén)辦理稅務(wù)登記，到公安部門(mén)辦理公章登記和刻制。上述程序結(jié)束后，物業(yè)效勞企業(yè)即可合法地開(kāi)展物業(yè)效勞各項(xiàng)業(yè)務(wù)。三、 物業(yè)效勞企業(yè)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的辦理 一物業(yè)效勞企業(yè)資質(zhì)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn) ?物業(yè)效勞企業(yè)資質(zhì)管理方法?把物業(yè)效勞企業(yè)分為三個(gè)資質(zhì)等級(jí)。各資質(zhì)等級(jí)物業(yè)效勞企業(yè)的條件如下：1資質(zhì)一級(jí)企業(yè) 1注冊(cè)資本人民幣500萬(wàn)元

6、以上。2物業(yè)效勞專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于30人。其中，具有中級(jí)以上職稱的人員不少于20人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱。3物業(yè)效勞專業(yè)人員按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書(shū)。4管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占以下相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于100%。計(jì)算基數(shù)是：多層住宅200萬(wàn)平方米，高層住宅100萬(wàn)平方米，獨(dú)立式住宅別墅15萬(wàn)平方米，辦公樓、工業(yè)廠房及其他物業(yè)50萬(wàn)平方米。5建立并嚴(yán)格執(zhí)行效勞質(zhì)量、效勞收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有優(yōu)良的經(jīng)營(yíng)管理業(yè)績(jī)。2資質(zhì)二級(jí)企業(yè) 1注冊(cè)資本人民幣30

7、0萬(wàn)元以上。2物業(yè)效勞專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于20人。其中，具有中級(jí)以上職稱的人員不少于10人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱。3物業(yè)效勞專業(yè)人員按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書(shū)。4管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占以下相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于100%。計(jì)算基數(shù)是：多層住宅100萬(wàn)平方米，高層住宅50萬(wàn)平方米，獨(dú)立式住宅別墅8萬(wàn)平方米，辦公樓、工業(yè)廠房及其他物業(yè)20萬(wàn)平方米。5建立并嚴(yán)格執(zhí)行效勞質(zhì)量、效勞收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有優(yōu)良的經(jīng)營(yíng)管理業(yè)績(jī)。3資質(zhì)三級(jí)企業(yè) 1注冊(cè)資本人民幣5

8、0萬(wàn)元以上。2物業(yè)效勞專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于10人。其中，具有中級(jí)以上職稱的人員不少于5人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱。3物業(yè)效勞專業(yè)人員按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書(shū)。4有委托的物業(yè)管理工程。5建立并嚴(yán)格執(zhí)行效勞質(zhì)量、效勞收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)。二物業(yè)效勞企業(yè)的資質(zhì)管理物業(yè)效勞企業(yè)的資質(zhì)是企業(yè)實(shí)力、規(guī)模、業(yè)績(jī)和誠(chéng)信的綜合反映，是國(guó)家對(duì)物業(yè)效勞市場(chǎng)準(zhǔn)入管理的重要標(biāo)志。在現(xiàn)階段對(duì)物業(yè)效勞行業(yè)實(shí)行市場(chǎng)準(zhǔn)入制度，嚴(yán)格審查物業(yè)效勞企業(yè)的資質(zhì)，是加強(qiáng)行政監(jiān)管、有效解決圈中投訴、改善物業(yè)效勞市場(chǎng)環(huán)境的必要手段。1物業(yè)

9、效勞企業(yè)資質(zhì)管理的必要性 1針對(duì)當(dāng)前中國(guó)物業(yè)管理的開(kāi)展現(xiàn)狀，由必要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)效勞企業(yè)的資質(zhì)管理，把好市場(chǎng)準(zhǔn)入關(guān)。2針對(duì)物業(yè)效勞企業(yè)的效勞特征，有必要對(duì)物業(yè)效勞企業(yè)建立市場(chǎng)準(zhǔn)入和清出制度。3針對(duì)物業(yè)管理的專業(yè)特征，需要實(shí)行企業(yè)資質(zhì)審批制度。2資質(zhì)等級(jí)的申請(qǐng) ?物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理方法?規(guī)定：申請(qǐng)核定資質(zhì)登記的物業(yè)效勞企業(yè)，應(yīng)當(dāng)提交以下材料：1企業(yè)資質(zhì)等級(jí)申報(bào)表；2營(yíng)業(yè)執(zhí)照；3企業(yè)資質(zhì)證書(shū)正、副本；4物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書(shū)和勞動(dòng)合同；5物業(yè)效勞合同復(fù)印件；6物業(yè)管理業(yè)績(jī)材料。新設(shè)立的物業(yè)效勞企業(yè)，其資質(zhì)等級(jí)按照最低等級(jí)核定，并設(shè)一年的暫定期。3資質(zhì)等級(jí)的審批 物業(yè)效勞企業(yè)的資質(zhì)管理實(shí)行分級(jí)

10、審批制度。國(guó)務(wù)院建設(shè)主管部門(mén)負(fù)責(zé)一級(jí)物業(yè)效勞企業(yè)資質(zhì)證書(shū)的頒發(fā)方法和管理；省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門(mén)負(fù)責(zé)二級(jí)物業(yè)效勞企業(yè)資質(zhì)證書(shū)的頒發(fā)和管理，直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門(mén)負(fù)責(zé)二級(jí)和三級(jí)物業(yè)效勞企業(yè)資質(zhì)證書(shū)的頒發(fā)和管理，并接受國(guó)務(wù)院建設(shè)主管部門(mén)的指導(dǎo)和監(jiān)督；設(shè)區(qū)的市人民政府房地產(chǎn)主管部門(mén)負(fù)責(zé)三級(jí)物業(yè)效勞企業(yè)資質(zhì)證書(shū)的頒發(fā)和管理，并接受省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門(mén)的指導(dǎo)和監(jiān)督。資質(zhì)審批部門(mén)應(yīng)當(dāng)自受理企業(yè)申請(qǐng)之日起20個(gè)工作日內(nèi)，對(duì)符合相應(yīng)資質(zhì)條件的企業(yè)頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)；一級(jí)資質(zhì)審批前，應(yīng)當(dāng)由省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門(mén)或者直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門(mén)審查，審查期限為20個(gè)工作日。4資質(zhì)等級(jí)的動(dòng)

11、態(tài)管理 物業(yè)效勞企業(yè)資質(zhì)實(shí)行年檢制度。各資質(zhì)等級(jí)物業(yè)效勞企業(yè)的年檢由相應(yīng)資質(zhì)審批部門(mén)負(fù)責(zé)。符合原定資質(zhì)等級(jí)條件的，物業(yè)效勞企業(yè)的資質(zhì)年檢結(jié)論為合格。不符合原定資質(zhì)等級(jí)條件的，物業(yè)效勞企業(yè)的資質(zhì)年檢結(jié)論為不合格，原資質(zhì)審批部門(mén)應(yīng)當(dāng)注銷其資質(zhì)證書(shū)，由相應(yīng)資質(zhì)審批部門(mén)重新核定其資質(zhì)等級(jí)。資質(zhì)審批部門(mén)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)效勞企業(yè)資質(zhì)年檢結(jié)果向社會(huì)公布。5資質(zhì)等級(jí)的業(yè)務(wù)規(guī)模管理 一級(jí)資質(zhì)物業(yè)效勞企業(yè)可以承接各種物業(yè)效勞工程。二級(jí)資質(zhì)物業(yè)效勞企業(yè)可以承接30萬(wàn)平方米以下的住宅工程和8萬(wàn)平方米以下的非住宅工程的物業(yè)效勞業(yè)務(wù)。三級(jí)資質(zhì)物業(yè)效勞企業(yè)可以承接20萬(wàn)平方米以下住宅工程和5萬(wàn)平方米以下的非住宅工程的物業(yè)效勞業(yè)務(wù)

12、。第二節(jié)物業(yè)效勞企業(yè)的人力資源管理一、人力資源管理的含義及主要內(nèi)容一人力資源管理的含義人力資源一般是指蘊(yùn)含在人體內(nèi)的一種生產(chǎn)能力，以及具有這種能力的人，而生產(chǎn)能力是指在勞動(dòng)活動(dòng)中可資運(yùn)用的體力和腦力的總和，是存在于勞動(dòng)者身上的、以勞動(dòng)者的數(shù)量和質(zhì)量表示的資源。人力資源管理是指組織為了實(shí)現(xiàn)既定的目標(biāo)，運(yùn)用現(xiàn)代管理措施和手段，對(duì)人力資源的取得、開(kāi)發(fā)、保持和運(yùn)用等方面進(jìn)行管理的一系列活動(dòng)的總和。二人力資源管理的主要內(nèi)容人力資源管理效勞于企業(yè)的總體戰(zhàn)略目標(biāo)，是一系列管理環(huán)節(jié)的綜合體。人力資源管理的主要內(nèi)容包括以下幾方面。1人力資源戰(zhàn)略規(guī)劃2人力資源管理的根底業(yè)務(wù)3人力資源管理的核心業(yè)務(wù)4人力資源管理的

13、其他工作二、物業(yè)效勞企業(yè)人力資源管理的主要內(nèi)容物業(yè)效勞企業(yè)人力資源管理的主要內(nèi)容包括對(duì)企業(yè)員工進(jìn)行的方案、組織、領(lǐng)導(dǎo)、控制，到對(duì)人力資源的充分開(kāi)掘，合理利用、培養(yǎng)與開(kāi)展等豐富的內(nèi)容。本書(shū)主要介紹物業(yè)效勞人員的素質(zhì)要求、物業(yè)效勞企業(yè)員工的招聘、培訓(xùn)和績(jī)效考核幾個(gè)方面。一物業(yè)管理人員的素質(zhì)要求物業(yè)效勞人員除具備根本的職業(yè)素質(zhì)之外，還需具備物業(yè)管理師資格。1物業(yè)效勞人員的根本素質(zhì)與要求 1品德素質(zhì)。 2業(yè)務(wù)素質(zhì)。 3文化素質(zhì)。 4審美素質(zhì)。 5身心素質(zhì)。 2物業(yè)管理師制度為了標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理行為，提高物業(yè)管理專業(yè)人員素質(zhì)，維護(hù)房屋所有權(quán)人及使用人的利益，根據(jù)?物業(yè)管理?xiàng)l例?及國(guó)家職業(yè)資格證書(shū)制度的有關(guān)規(guī)

14、定，人事部、建設(shè)部于2005年制定了?物業(yè)管理師制度暫行規(guī)定?以下簡(jiǎn)稱?暫行規(guī)定?及?物業(yè)管理師資格考試實(shí)施方法?，自2005年12月1日起施行。?暫行規(guī)定?第3條規(guī)定：“本規(guī)定所稱物業(yè)管理師，是指經(jīng)全國(guó)統(tǒng)一考試，取得?中華人民共和國(guó)物業(yè)管理師資格證書(shū)?，并依法注冊(cè)取得?中華人民共和國(guó)物業(yè)管理師注冊(cè)證?，從事物業(yè)管理工作的專業(yè)管理人員。1物業(yè)管理師必備的知識(shí)和能力。 2物業(yè)管理師的領(lǐng)導(dǎo)藝術(shù)3物業(yè)管理師資格考試。物業(yè)管理師資格考試實(shí)行全國(guó)統(tǒng)一大綱、統(tǒng)一命題制度，原那么上每年舉行一次。 二物業(yè)效勞企業(yè)員工的招聘物業(yè)效勞企業(yè)員工的招聘根本內(nèi)容包括制訂招聘方案和組織實(shí)施招聘。1制訂招聘方案2組織實(shí)施招

15、聘1招聘方式。2招聘程序。公布招聘信息。對(duì)應(yīng)聘者進(jìn)行初審確定選拔方法。人員的錄用。三物業(yè)效勞企業(yè)員工的培訓(xùn)1培訓(xùn)的分類及內(nèi)容1上崗培訓(xùn)2在職培訓(xùn)具體的培訓(xùn)形式有：輪轉(zhuǎn)學(xué)習(xí)：要求員工除學(xué)習(xí)本崗位知識(shí)外，輪流到相關(guān)崗位學(xué)習(xí)。總結(jié)經(jīng)驗(yàn)：對(duì)于物業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)進(jìn)行總結(jié)，取其精髓，去其糟粕。專題培訓(xùn)：為到達(dá)某一專門(mén)目的或解決某一專門(mén)問(wèn)題而組織專題介紹、交流和探討。外派培訓(xùn)：外派培訓(xùn)是提高物業(yè)效勞企業(yè)員工素質(zhì)的一個(gè)重要途徑。物業(yè)效勞企業(yè)的外派培訓(xùn)包括：企業(yè)性外訓(xùn)，即企業(yè)工作開(kāi)展需要所需的外派培訓(xùn)；崗位性外訓(xùn)，即員工工作崗位性質(zhì)所需的外派培訓(xùn)；個(gè)人性外訓(xùn)，即員工個(gè)人開(kāi)展需要所需的外派培訓(xùn)；獎(jiǎng)勵(lì)性外訓(xùn)，即企業(yè)

16、為獎(jiǎng)勵(lì)員工而外派其參加的培訓(xùn)。2培訓(xùn)的組織與實(shí)施物業(yè)效勞人員的培訓(xùn)是物業(yè)管理工作的重要組成局部。物業(yè)效勞企業(yè)應(yīng)有專人負(fù)責(zé)，最好有1名主管領(lǐng)導(dǎo)分管，并設(shè)立專門(mén)的機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)培訓(xùn)工作。四物業(yè)效勞企業(yè)員工的績(jī)效考核1績(jī)效考核的概念及原那么1績(jī)效考核的概念績(jī)效考核也稱成績(jī)或成果測(cè)評(píng)，績(jī)效考核是企業(yè)為了實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)目的，運(yùn)用特定的標(biāo)準(zhǔn)和指標(biāo)，取科學(xué)的方法，對(duì)承擔(dān)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程及結(jié)果的各級(jí)管理人員完成指定任務(wù)的工作實(shí)績(jī)和由此帶來(lái)的諸多效果做出價(jià)值判斷的過(guò)程。2績(jī)效考核的原那么物業(yè)效勞企業(yè)在進(jìn)行員工的績(jī)效考核時(shí)，需要遵循的原那么主要有：公開(kāi)性原那么、客觀公正原那么、公平與可接受原那么和可行性原那么。2物業(yè)效勞企業(yè)

17、績(jī)效考核的方法1客觀型考核方法客觀行考核方法主要依靠?jī)深愔笜?biāo)的考核。一是生產(chǎn)性或質(zhì)量性指標(biāo)，如工作質(zhì)量。二是個(gè)人性指標(biāo)，如出勤率、事故率等。 2主觀型考核方法主觀型考核方法受考核者經(jīng)驗(yàn)和主觀判斷的左右，但應(yīng)用較廣，適用于包括管理等專業(yè)人員的各類員工。 3物業(yè)效勞企業(yè)績(jī)效考核的實(shí)施過(guò)程1確定考核內(nèi)容。2選擇考核者。3分析考核結(jié)果。4反響考核結(jié)果。5業(yè)績(jī)考核的管理。第三節(jié)物業(yè)效勞企業(yè)的財(cái)務(wù)管理一、物業(yè)效勞企業(yè)財(cái)務(wù)管理概述一含義企業(yè)財(cái)務(wù)管理是企業(yè)為了取得最大的效益，按照資金運(yùn)動(dòng)規(guī)律和國(guó)家財(cái)經(jīng)政策，籌集、運(yùn)用、分配和監(jiān)督企業(yè)資金，處理企業(yè)同各方面的財(cái)務(wù)關(guān)系的一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)管理工作，是企業(yè)管理活動(dòng)的根底和中心

18、。物業(yè)效勞企業(yè)財(cái)務(wù)管理是指物業(yè)效勞企業(yè)的財(cái)務(wù)活動(dòng)，是協(xié)調(diào)、處理各方面財(cái)務(wù)關(guān)系的一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)管理工作。二內(nèi)容財(cái)務(wù)管理是企業(yè)管理的根底和中心，其主要內(nèi)容包括：資金的籌集、資金的投放及資金的收回和分配三個(gè)方面。二、物業(yè)效勞資金的來(lái)源物業(yè)效勞資金按其來(lái)源可分為物業(yè)維修基金、物業(yè)效勞費(fèi)、物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入和國(guó)家財(cái)政補(bǔ)貼四種類型。一物業(yè)維修基金物業(yè)維修基金又稱代管基金，是物業(yè)效勞企業(yè)接受業(yè)主管理委員會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人，使用人委托代管的專項(xiàng)用于房屋共用局部，共用設(shè)備和公用設(shè)施維修、更新的專項(xiàng)基金。1商品住宅維修基金的籌措購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)按購(gòu)房款2%3%的比例向售房單位繳交維修基金。售房單位代為收取的維修基金屬全體業(yè)主共同所有，

19、不計(jì)入住宅銷售收入。2公有住房售后的維修基金籌措根據(jù)?住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金的管理方法?第六條規(guī)定，公有住房售后的維修基金來(lái)源于兩局部：1售房單位按照一定比例從售房款中提取，原那么上多層住宅不低于售房款的20%，高層住宅不低于售房款的30%，該局部基金屬售房單位所有。2購(gòu)房者按購(gòu)房款2%的比例向售房單位繳交維修基金。售房單位代為收取的維修基金屬全體業(yè)主共同所有，不計(jì)入住宅銷售收入。3物業(yè)管理用房、經(jīng)營(yíng)用房的維修基金籌措財(cái)政部公布的?物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定?中明確規(guī)定，物業(yè)效勞企業(yè)使用業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的管理用房、經(jīng)營(yíng)用房和共用設(shè)施設(shè)備，應(yīng)按照國(guó)家法律、法規(guī)的規(guī)定或者

20、雙方簽訂的合同，協(xié)議支付有關(guān)費(fèi)用如租賃費(fèi)、承包費(fèi)。物業(yè)效勞企業(yè)支付的管理用房、經(jīng)營(yíng)用房、共用設(shè)施設(shè)備有償使用費(fèi)，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人認(rèn)可后轉(zhuǎn)作管理用房、經(jīng)營(yíng)用房的房屋共用局部維修基金和共用設(shè)施設(shè)備維修基金。二物業(yè)效勞費(fèi)物業(yè)效勞費(fèi)是業(yè)主與物業(yè)效勞企業(yè)在物業(yè)效勞合同中約定的，由業(yè)主和非業(yè)主使用人向物業(yè)效勞企業(yè)繳納的物業(yè)效勞費(fèi)用。物業(yè)效勞費(fèi)是保證日常物業(yè)管理工作正常運(yùn)轉(zhuǎn)的主要資金來(lái)源。三經(jīng)營(yíng)性收入物業(yè)管理小區(qū)內(nèi)的商業(yè)用房，屬小區(qū)配套設(shè)施，這些物業(yè)的產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主共有，可采取靈活多樣的方式，委托物業(yè)效勞企業(yè)經(jīng)營(yíng)。 四國(guó)家財(cái)政補(bǔ)貼收入由房管站房管所改制的物業(yè)效勞企業(yè)，主要從事直管公房的物業(yè)管

21、理工作，在一定的時(shí)期內(nèi)政府會(huì)給予適當(dāng)?shù)呢?cái)政補(bǔ)貼。 三、物業(yè)管理資金的使用原那么物業(yè)效勞企業(yè)是受業(yè)主委員會(huì)的委托提供物業(yè)效勞的，物業(yè)效勞費(fèi)是業(yè)主預(yù)付給物業(yè)效勞企業(yè)用于委托物業(yè)效勞的費(fèi)用，資金所有權(quán)屬于業(yè)主，物業(yè)效勞企業(yè)在使用物業(yè)效勞資金時(shí)應(yīng)遵循以下原那么：1“必要合理原那么2“效勞第一原那么 3“方案使用原那么 4“合理收益原那么 5“民主管理的原那么 四、物業(yè)效勞資金的主要用途一共用部位、共用設(shè)施和設(shè)備的大修及更新消耗支出 二物業(yè)效勞企業(yè)各類人員的工資和福利支出 三物業(yè)效勞企業(yè)原材料消耗、設(shè)備折舊及辦公費(fèi)支出四機(jī)電、消防設(shè)備的委托維護(hù)費(fèi)和年檢費(fèi) 五物業(yè)效勞企業(yè)的利潤(rùn)和國(guó)家稅收 五、本錢(qián)和費(fèi)用一

22、營(yíng)業(yè)本錢(qián)物業(yè)效勞企業(yè)的營(yíng)業(yè)本錢(qián)，是指企業(yè)在從事物業(yè)管理活動(dòng)中，為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供維修管理和效勞所發(fā)生的各項(xiàng)直接支出。1營(yíng)業(yè)本錢(qián)的構(gòu)成物業(yè)效勞企業(yè)的營(yíng)業(yè)本錢(qián)包括：直接人工費(fèi)、直接材料費(fèi)和間接費(fèi)用等工程。2進(jìn)行營(yíng)業(yè)本錢(qián)核算應(yīng)注意的幾個(gè)問(wèn)題物業(yè)效勞企業(yè)進(jìn)行營(yíng)業(yè)本錢(qián)核算時(shí)，應(yīng)注意以下兩個(gè)問(wèn)題：1實(shí)行一級(jí)本錢(qián)核算的企業(yè)，為簡(jiǎn)化本錢(qián)核算，可以不設(shè)間接費(fèi)用，所發(fā)生的各項(xiàng)支出直接計(jì)入管理費(fèi)用。2?財(cái)務(wù)管理規(guī)定?中確定的營(yíng)業(yè)本錢(qián)是針對(duì)物業(yè)效勞企業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)來(lái)講的。企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)以外的其他附營(yíng)活動(dòng)，如企業(yè)從事的工業(yè)生產(chǎn)、運(yùn)輸、商業(yè)貿(mào)易、物資供銷、飲食效勞等，其本錢(qián)核算比照相關(guān)的行業(yè)財(cái)務(wù)制度執(zhí)行。但對(duì)其他附營(yíng)活

23、動(dòng)無(wú)論怎樣核算，均要作為其他業(yè)務(wù)支出納入物業(yè)效勞企業(yè)的經(jīng)營(yíng)收支體系管理。二期間費(fèi)用物業(yè)效勞企業(yè)的期間費(fèi)用是指與企業(yè)經(jīng)營(yíng)沒(méi)有直接關(guān)系或關(guān)系不密切，不需要在各個(gè)會(huì)計(jì)期分?jǐn)偠苯佑?jì)入當(dāng)期損益的費(fèi)用。主要包括管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。 1管理費(fèi)用管理費(fèi)用是指企業(yè)行政管理部門(mén)為管理和組織經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的費(fèi)用，包括：公司經(jīng)費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)、待業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)、董事會(huì)費(fèi)、咨詢費(fèi)、審計(jì)費(fèi)、訴訟費(fèi)、排污費(fèi)、綠化費(fèi)、稅金、土地使用費(fèi)、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費(fèi)、技術(shù)開(kāi)發(fā)費(fèi)、無(wú)形資產(chǎn)攤銷、開(kāi)辦費(fèi)攤銷、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、團(tuán)體會(huì)費(fèi)、獨(dú)生子女補(bǔ)助費(fèi)、壞賬損失、存貨的盤(pán)虧毀損和報(bào)廢減盤(pán)盈損失以及其他管理費(fèi)用等。 2財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用是指企

24、業(yè)在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中為籌集資金所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括：企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)期間發(fā)生的利息支出減利息收入、匯兌凈損失、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)以及籌集資金發(fā)生的其他財(cái)務(wù)費(fèi)用等。 三不得列入本錢(qián)和費(fèi)用的工程物業(yè)效勞企業(yè)購(gòu)置和建造固定資產(chǎn)、購(gòu)入無(wú)形資產(chǎn)和其他資產(chǎn)的支出，不得列入本錢(qián)費(fèi)用。購(gòu)建固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)所發(fā)生的支出屬于資本性支出，不能混淆于費(fèi)用性支出列人本錢(qián)、費(fèi)用。購(gòu)建固定資產(chǎn)所發(fā)生的支出只能通過(guò)固定資產(chǎn)折舊方式從當(dāng)期收人中補(bǔ)回。至于其他資產(chǎn)屬于有專門(mén)用途或因其他原因參與企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)周轉(zhuǎn)的資產(chǎn)在財(cái)務(wù)上也不得列入本錢(qián)、費(fèi)用工程。六、營(yíng)業(yè)收入及利潤(rùn)一營(yíng)業(yè)收入物業(yè)效勞企業(yè)的營(yíng)業(yè)收入，是指物業(yè)效勞企業(yè)從事物業(yè)和其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所

25、取得的收入。 1主營(yíng)業(yè)務(wù)收入主營(yíng)業(yè)務(wù)收入包括物業(yè)效勞收入、物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入和物業(yè)大修收入三項(xiàng)。1物業(yè)效勞收入是指物業(yè)效勞企業(yè)利用自身的專業(yè)技術(shù)，為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供效勞，為保持房產(chǎn)物業(yè)完好無(wú)損而從事日常維修、管理活動(dòng)而取得的收入。管理收入劃分為公共性效勞費(fèi)收入、公眾代辦性效勞費(fèi)收入和特約效勞收入三塊。2物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入是指物業(yè)效勞企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的房屋建筑物及其附屬設(shè)施取得的收入，如房屋出租收入和經(jīng)營(yíng)停車場(chǎng)、游泳池、各類球場(chǎng)等共用設(shè)施的收入。3物業(yè)大修收入是指物業(yè)效勞企業(yè)接受業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的委托，對(duì)房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行大修等工程施工活動(dòng)所取得

26、的工程結(jié)算收入。2其他業(yè)務(wù)收入其他業(yè)務(wù)收人，是指企業(yè)從事主營(yíng)業(yè)務(wù)以外的其他業(yè)務(wù)活動(dòng)所取得的收入。包括：房屋中介代銷手續(xù)費(fèi)收入、材料物資銷售收入、廢品回收收入、商業(yè)用房經(jīng)營(yíng)收入及無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入等。3房屋出租收入與商業(yè)用房經(jīng)營(yíng)收入的區(qū)別房屋出租收入作為主營(yíng)業(yè)務(wù)收入物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入處理，商業(yè)用房經(jīng)營(yíng)收入那么作為其他業(yè)務(wù)收入處理。這主要是由于物業(yè)效勞企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)所決定的。 4物業(yè)效勞企業(yè)營(yíng)業(yè)收入確實(shí)認(rèn)原那么根據(jù)企業(yè)營(yíng)業(yè)收人確認(rèn)的一般原那么，對(duì)物業(yè)效勞企業(yè)營(yíng)業(yè)收入確實(shí)認(rèn)原那么問(wèn)題，?財(cái)務(wù)管理規(guī)定?中規(guī)定“企業(yè)應(yīng)當(dāng)在勞務(wù)已經(jīng)提供，同時(shí)收訖價(jià)款或取得收取價(jià)款的憑證時(shí)確認(rèn)營(yíng)業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)。這是物業(yè)效勞企業(yè)營(yíng)業(yè)收

27、入確認(rèn)的一般原那么。根據(jù)物業(yè)效勞企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，對(duì)營(yíng)業(yè)收入確實(shí)認(rèn)原那么又作了兩方面的具體補(bǔ)充規(guī)定：1企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人雙方簽訂付款合同或協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同或者協(xié)議所規(guī)定的付款日期，作為營(yíng)業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)。2物業(yè)大修收入，應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人簽證認(rèn)可的工程價(jià)款結(jié)算賬單確認(rèn)為營(yíng)業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)。二利潤(rùn)1利潤(rùn)總額的組成內(nèi)容物業(yè)效勞企業(yè)的利潤(rùn)組成，用公式表示如下：利潤(rùn)總額=營(yíng)業(yè)利潤(rùn)+投資凈收益+營(yíng)業(yè)外收支凈額+補(bǔ)貼收入營(yíng)業(yè)利潤(rùn)=主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)+其他業(yè)務(wù)利潤(rùn)主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)=營(yíng)業(yè)收入-營(yíng)業(yè)本錢(qián)-營(yíng)業(yè)稅金及附加-管理費(fèi)用-財(cái)務(wù)費(fèi)用其他業(yè)務(wù)利潤(rùn)=其他業(yè)務(wù)收入-其他業(yè)務(wù)支出 投資凈

28、收益=投資收益-投資損失營(yíng)業(yè)外收支凈額=營(yíng)業(yè)外收入-營(yíng)業(yè)外支出2利潤(rùn)總額的組成局部1營(yíng)業(yè)稅金及附加2投資凈收益3營(yíng)業(yè)外收入4營(yíng)業(yè)外支出5補(bǔ)貼收入第四節(jié) 物業(yè)效勞企業(yè)的ISO系列認(rèn)證與CI設(shè)計(jì)一、ISO 9000系列國(guó)際質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)ISO是國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)化組織International Standarlization Organization的英語(yǔ)簡(jiǎn)稱。ISO是世界上最大的非政府性國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)化機(jī)構(gòu)，也是世界上最大的國(guó)際科學(xué)技術(shù)組織之一。它成立于1947年，主要活動(dòng)是制定各行業(yè)的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)效勞企業(yè)的ISO系列認(rèn)證主要包括ISO9000系列國(guó)際質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和ISO14000系列環(huán)境管理標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)證。所謂ISO900

29、0系列國(guó)際質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，是指由ISO的第176個(gè)技術(shù)委員會(huì)ISOTC176制定的所有有關(guān)質(zhì)量管理體系國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的總稱。 一ISO9000質(zhì)量體系的根本概念I(lǐng)SO9000質(zhì)量體系在ISO84021994中的定義是：為實(shí)施質(zhì)量管理所需的組織結(jié)構(gòu)、程序、過(guò)程和資源，實(shí)施質(zhì)量管理是質(zhì)量體系的核心，質(zhì)量體系應(yīng)當(dāng)是組織結(jié)構(gòu)、程序過(guò)程和資源的集合體，四者缺一不可，質(zhì)量體系是實(shí)施質(zhì)量管理的根本保證。其要點(diǎn)如下：1供方應(yīng)建立和保持以文件為表征形式的質(zhì)量體系。2質(zhì)量體系文件對(duì)各項(xiàng)質(zhì)量活動(dòng)的職責(zé)和方法加以規(guī)定，使之有章可循，有法可依，編制質(zhì)量體系文件是確保產(chǎn)品符合規(guī)定要求的一種手段。3完善和實(shí)施質(zhì)量體系對(duì)各項(xiàng)質(zhì)量體系文件的過(guò)程是企業(yè)建立、健全質(zhì)量體系的過(guò)程。4質(zhì)量體系文件通常包括質(zhì)量手冊(cè)、質(zhì)量體系程序、作業(yè)指導(dǎo)書(shū)、表格與記錄。物業(yè)管理質(zhì)量體系主要是指依據(jù)ISO9000標(biāo)準(zhǔn)建立的文件化的質(zhì)量體系，使物業(yè)管理的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)管理納入國(guó)際軌道。對(duì)物業(yè)管理操作經(jīng)營(yíng)中的每一個(gè)崗位、每一個(gè)人員、每一個(gè)系統(tǒng)、每一個(gè)環(huán)節(jié)都應(yīng)有嚴(yán)格的科學(xué)的管理標(biāo)準(zhǔn)和檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)，以便為實(shí)施質(zhì)量管理提供根底。二ISO9000質(zhì)量體系的文件結(jié)構(gòu)1質(zhì)量手冊(cè)質(zhì)量手冊(cè)是說(shuō)明物業(yè)效勞企業(yè)的質(zhì)量方針即描述其質(zhì)量體系的文件。它是企業(yè)實(shí)施質(zhì)量體系的需要而產(chǎn)生的綱領(lǐng)性文件，是對(duì)體系的總體描述。2質(zhì)量體系程序質(zhì)量體系程序文件是描述質(zhì)量體系程序的文件，是對(duì)質(zhì)