前期策劃舊城更新地產(chǎn)開發(fā)

1、1地區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略：城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)、人的需求層級(jí)、地段潛力特征、路徑2基地定位和開發(fā)策略：定位、理念、發(fā)展路線、價(jià)值變遷3基地項(xiàng)目策劃：休閑商業(yè)、創(chuàng)意辦公、專業(yè)賣場(chǎng)、城市T臺(tái)4基地業(yè)態(tài)配置：各功能區(qū)的業(yè)態(tài)比例目 錄1-近年來(lái)，銀川GDP增長(zhǎng)率均高于全國(guó)平均水平，說(shuō)明銀川在西部大開發(fā)的形式下，得到較快速的發(fā)展，隨著土地供應(yīng)的加大，銀川GDP增幅會(huì)持續(xù)高于全國(guó)平均水平。-銀川社會(huì)消費(fèi)零售總額的增加，除去通脹因素影響，依然有較明顯的增加。說(shuō)明受經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶動(dòng)效果明顯。但是，通過(guò)對(duì)比消費(fèi)支出項(xiàng)目比較，食品及生活用品只出比例較大，富裕程度中等。-2010年19月份，銀川市的社會(huì)消費(fèi)總額為138.28億元，同

2、比增長(zhǎng)21.87億元，同比增長(zhǎng)率為18.7%。-結(jié)論：宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r較好，但經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相對(duì)東部較低，未來(lái)潛力巨大。支出門類數(shù)量/元居住1267.5生活用品771.3食品4026.7醫(yī)療保健1092.5交通1220.7其他38932009年銀川城鎮(zhèn)居民消費(fèi)支出狀況地區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略社會(huì)發(fā)展態(tài)勢(shì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)2008年產(chǎn)業(yè)比重5.6%49.6%44.8%2009年產(chǎn)業(yè)比重5.2%49.8%45%2009年杭州產(chǎn)業(yè)比重3.70%47.80%48.50%2009年全國(guó)平均產(chǎn)業(yè)比重10.60%46.80%42.60%2-銀川城鎮(zhèn)居民平均可支配收入略低于全國(guó)平均水平，但是高于西部平均水平，

3、相比商品房?jī)r(jià)格，銀川消費(fèi)力不足，不利于商品房發(fā)展。-從橫向看，銀川城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增幅有所提升，但存在一定的波動(dòng)，增幅速度較為緩慢。從縱向看，相比全國(guó)、杭州水平，銀川城鎮(zhèn)居民人均可支配收入仍處于較低的水平，屬于欠發(fā)達(dá)地區(qū)。-銀川城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出近年來(lái)穩(wěn)步增長(zhǎng)，恩格爾系數(shù)甚至低于杭州，當(dāng)?shù)匚飪r(jià)水平偏低，從數(shù)據(jù)來(lái)看當(dāng)?shù)厝嗣裆钍孢m度高。-結(jié)論：人們消費(fèi)的重點(diǎn)將逐漸從基礎(chǔ)性消費(fèi)轉(zhuǎn)向彈性消費(fèi)、高端消費(fèi)，這將對(duì)城市的休閑、娛樂(lè)和高端商業(yè)的提出更多需求。 銀川2009年城鎮(zhèn)人均可支配收入比較城市人均可支配收入增幅銀川15715元8.7%杭州26864元11.50%全國(guó)平均17175元9.80%收

4、入狀況及生活舒適度城市恩格爾系數(shù)銀川32.8%杭州37.50%四川平均40.50%全國(guó)平均36.50%地區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略3-銀川市區(qū)有兩個(gè)方向，是城市的主發(fā)展方向，即金鳳區(qū)、興慶區(qū)沿向南方向，圖中紅色區(qū)域；另外一處是城北德勝東路一帶，是銀川北拓的重點(diǎn)，因?yàn)樗倾暯佑缹幙h的地帶。此類空間是規(guī)模擴(kuò)張，是一種外延式的增量發(fā)展。-規(guī)劃區(qū)所在的金鳳區(qū)是優(yōu)化發(fā)展的舊城區(qū)，是一種內(nèi)涵式的發(fā)展，重視質(zhì)量和品質(zhì)，需要上檔升級(jí)。結(jié)論：對(duì)于規(guī)劃區(qū)的要求是提升服務(wù)水平和等級(jí)。城市空間拓展態(tài)勢(shì)金鳳區(qū)西夏區(qū)興慶區(qū)南進(jìn)北拓 規(guī)劃區(qū)地區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略4馬斯洛需求層次理論（Maslows hierarchy of needs），亦稱“基本

5、需求層次理論”，是行為科學(xué)的理論之一，由美國(guó)心理學(xué)家亞伯拉罕馬斯洛于1943年在人類激勵(lì)理論論文中所提出。該理論將需求分為五種，像階梯一樣從低到高，按層次逐級(jí)遞升，分別為：生理上的需求，安全上的需求，情感和歸屬的需求，尊重的需求，自我實(shí)現(xiàn)的需求。另外兩種需要：求知需要和審美需要。這兩種需要未被列入到他的需求層次排列中，他認(rèn)為這二者應(yīng)居于尊重需求與自我實(shí)現(xiàn)需求之間。還討論了需要層次理論的價(jià)值與應(yīng)用等。 需求等級(jí)理論溫飽階段小康階段富裕階段精神性價(jià)值追求物質(zhì)性價(jià)值追求地區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略5商業(yè)等級(jí)布局城市業(yè)態(tài)發(fā)展商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局商業(yè)等級(jí)布局銀川寫字樓、商鋪分布，以興慶區(qū)最多，那里是銀川商業(yè)辦公的密集區(qū)。城北有

6、新建的高檔商業(yè)、生活綜合體。總的來(lái)說(shuō)，銀川城市綜合體建設(shè)已經(jīng)被部分開發(fā)商搶得先機(jī)，如果后續(xù)進(jìn)入的話，必須根據(jù)投資位置、城市發(fā)展規(guī)劃、定位思想進(jìn)行綜合慎重分析。結(jié)論1：大型的中高端商業(yè)體發(fā)展相對(duì)飽和。結(jié)論2：高端體驗(yàn)商業(yè)的缺乏，不能適應(yīng)未來(lái)發(fā)展需求。地區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略2公里4公里6根據(jù)不同城市新區(qū)開發(fā)歷程我們可以看出：新區(qū)商業(yè)發(fā)展一般滯后于市政設(shè)施建設(shè)和住宅開發(fā)45年時(shí)間，商業(yè)氛圍成熟需要58年甚至更長(zhǎng)時(shí)間。規(guī)劃區(qū)所在的金鳳區(qū)目前正處于第二和第三階段之間，區(qū)域商業(yè)氛圍的成熟需要經(jīng)過(guò)較長(zhǎng)時(shí)間結(jié)論：規(guī)劃區(qū)發(fā)展高端物業(yè)已經(jīng)成熟。城市房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)次序的規(guī)律性城市業(yè)態(tài)發(fā)展地區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略7基地優(yōu)勢(shì)位于興慶區(qū)，集中

7、了銀川中心城區(qū)70%的人口，也是商業(yè)辦公的密集區(qū)，人氣旺盛?；刂苓叞l(fā)展成熟，適宜開發(fā)高端物業(yè)。瀕臨北京路，形象敏感，有利于展示基地的標(biāo)志形象?？拷猩焦珗@，促進(jìn)休閑產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。結(jié)論：周邊業(yè)態(tài)需要整合，高端引領(lǐng)，提升服務(wù)能級(jí)優(yōu)地優(yōu)用，再現(xiàn)區(qū)位和資源環(huán)境價(jià)值基地潛力地區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略8地區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃區(qū)公共服務(wù)軸發(fā)展戰(zhàn)略制定9地區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃區(qū)尋求發(fā)展機(jī)會(huì)被圍剿？還是主動(dòng)尋求突破同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)平面圍剿錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)立體發(fā)展發(fā)展戰(zhàn)略制定戰(zhàn)略之一：錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)，精品路線10地區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃區(qū)體育中心體育中心商業(yè)次中心中山公園唐徠公園唐徠沿河公園人氣通道發(fā)展戰(zhàn)略制定戰(zhàn)略之二：構(gòu)建通道，截留人氣11地區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略

8、制定戰(zhàn)略之三：美化界面，樹立形象12地區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略制定戰(zhàn)略之四：高端引領(lǐng)，塑造品牌13地區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略發(fā)展戰(zhàn)略制定戰(zhàn)略之五：帶動(dòng)區(qū)域，全面發(fā)展規(guī)劃區(qū)體育中心體育中心商業(yè)次中心中山公園唐徠公園唐徠沿河公園人氣通道14發(fā)展戰(zhàn)略制定基地定位和開發(fā)策略目標(biāo) 面向未來(lái)，提供一種生活新體驗(yàn)；激發(fā)地區(qū)價(jià)值和活力，盤活區(qū)域資產(chǎn)；促進(jìn)城市經(jīng)營(yíng)，帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展。塞北不夜城 時(shí)尚新地標(biāo)精神目標(biāo)：心靈的綠洲每個(gè)人都可以在此找回那個(gè)生機(jī)勃勃的自我物質(zhì)目標(biāo)：城市的客廳每個(gè)美妙的故事都可以自此開始15發(fā)展戰(zhàn)略制定基地定位和開發(fā)策略定位 具有銀川特色文化的體驗(yàn)式頂級(jí)休閑場(chǎng)所； 以休閑旅游和精品購(gòu)物為引領(lǐng)，以高端辦公、酒

9、店和公寓為支撐的城市綜合體。策略差異化發(fā)展,高端引領(lǐng)：從城市消費(fèi)空間的金字塔，頂端優(yōu)勢(shì)，構(gòu)筑核心競(jìng)爭(zhēng)力。環(huán)境品質(zhì)導(dǎo)引：價(jià)值追隨環(huán)境，全面構(gòu)建地區(qū)環(huán)境。引入文化要素，開發(fā)精神產(chǎn)品：不僅構(gòu)成城市的商業(yè)圈，而是構(gòu)筑城市的文化圈、社會(huì)圈，成為人們生活交際的高端場(chǎng)所，引領(lǐng)城市時(shí)尚文化發(fā)展。體驗(yàn)式休閑場(chǎng)所塞北不夜城時(shí)尚新地標(biāo)城市綜合體文化提升環(huán)境引領(lǐng)錯(cuò)位發(fā)展兩大定位、三大策略兩定位一目標(biāo)三策略16理念 秀：秀麗、秀美；人與城市共秀麗 匯：人氣的積聚，建筑功能的匯集 悅：遠(yuǎn)者悅、近者來(lái)；賞心、悅目案名1：京鳳鑫街 京：北京路的文脈 鳳：塞北鳳凰城 鑫：金多興盛案名2：鳳舞天街 鳳：塞北鳳凰城 舞：活力之舞

10、天街：立體街道秀匯悅建筑秀我之秀景之秀吸引人氣匯集人氣交往之悅交往之悅基地定位和開發(fā)策略17城市T臺(tái)：自我價(jià)值的追尋和實(shí)現(xiàn) 特色項(xiàng)目模式1城市T臺(tái)城市大型公共活動(dòng)的載體人們交往交流的場(chǎng)所展示自我的舞臺(tái)商家展示產(chǎn)品的平臺(tái)歷史事件和城市大型公共活動(dòng)的載體企業(yè)推廣的平臺(tái)展示自我的舞臺(tái)體基地定位和開發(fā)策略18不夜城：24小時(shí)的持續(xù)活力高端餐館與酒吧，畫廊HIGH QUALITY RESTAURANTS& BARSART GALLERY體驗(yàn)EXPERIENCE 商業(yè)體驗(yàn)成為娛樂(lè) RETAIL EXPERIENCE BECOMES THE ENTERTAINMENT特別主題的午夜俱樂(lè)部SPECIAL TH

11、EME NIGHT CLUBS中檔餐館與酒吧MEDIUM QUALITY RESTAURANTS& BARS040224222018161214100806奢侈品旗艦店Concept store娛樂(lè)ENTERTAINMENT高檔餐館與酒吧HIGH QUALITY RESTAURANTS & BARS高端商務(wù)休閑中心PASSIVE ENTERTAINMENTFOCUS特色項(xiàng)目模式2A區(qū)B區(qū)C區(qū)A區(qū)B區(qū)C區(qū)24小時(shí)營(yíng)業(yè)時(shí)間分布合理搭配業(yè)態(tài)配比，實(shí)現(xiàn)地區(qū)的持續(xù)活力；綜合考慮動(dòng)靜分區(qū)，?；囟ㄎ缓烷_發(fā)策略19精品街：小眾積聚，引領(lǐng)時(shí)尚特色項(xiàng)目模式3小尺度與休閑業(yè)態(tài)的融合與地面空間的良好結(jié)合對(duì)景觀的高度

12、重視靈活而又新奇的建設(shè)外觀，十分具有吸引力是商品的高端市場(chǎng)水景、綠化、庭院與零售空間融為一體基地定位和開發(fā)策略20個(gè)性店：富有創(chuàng)意的小店特色項(xiàng)目模式4舊物復(fù)活店：“過(guò)去的物品，現(xiàn)在的快樂(lè)”舊物風(fēng)潮來(lái)襲舊物收藏店特色酒吧：以傳統(tǒng)文化為主要基調(diào)，以夜間娛樂(lè)為主要功能癿時(shí)尚休閑場(chǎng)所。舊衣改造店創(chuàng)意婚慶策劃：以傳統(tǒng)文化為主要基調(diào)，以夜間娛樂(lè)為主要功能癿時(shí)尚休閑場(chǎng)所。時(shí)尚繪畫吧紅色主題酒吧 豐富業(yè)態(tài) 體現(xiàn)特色 發(fā)掘創(chuàng)意建筑自身的創(chuàng)意與店鋪個(gè)性相呼應(yīng)基地定位和開發(fā)策略21大事件策劃 這里是見證城市發(fā)展和時(shí)代進(jìn)步的一個(gè)重要場(chǎng)所； 這里是一個(gè)讓你增強(qiáng)自我存在感的領(lǐng)域。 明星見面會(huì)：時(shí)尚 新產(chǎn)品發(fā)布會(huì)：前沿 財(cái)

13、經(jīng)論壇：高端財(cái)經(jīng)論壇：高端明星會(huì)面：時(shí)尚時(shí)裝發(fā)布：流行產(chǎn)品發(fā)布：前沿基地定位和開發(fā)策略22城市綜合體基地定位和開發(fā)策略開發(fā)模式選擇國(guó)內(nèi)外城市綜合體的英文名為HOPSCA，是英文單詞Hotel（酒店）、office（寫字樓）、park（公園）、shopping mall（購(gòu)物中心）、convention或cinema & creation(會(huì)議中心、會(huì)展中心，影院，創(chuàng)意空間)、apartment（公寓）、首個(gè)字母的縮寫。Complex domestic and international cities the English to named hopsca, is the English wor

14、d Hotel (hotel), office (office buildings), park (Park), shopping mall (shopping centers), the convention (conference center, exhibition center), apartment (apartment)first-letter abbreviation.CBD：英文全稱為Central Business District-即中央商務(wù)區(qū)-最早產(chǎn)生于上世紀(jì)20年代的美國(guó)現(xiàn)代大都市的CBD：是經(jīng)濟(jì)生活國(guó)際化的產(chǎn)物；-是適應(yīng)生產(chǎn)力進(jìn)步的結(jié)果；-同時(shí)也應(yīng)是一個(gè)城市現(xiàn)代化的象

15、征與標(biāo)志。小結(jié)：綜合體與所在區(qū)域的CBD形成與擴(kuò)張有著互相推動(dòng)的蝴蝶效應(yīng)23200m超高層住宅F(xiàn)loor residential健身中心Health Club酒店Floor Hotel高位辦公區(qū)Floor Office High Rise低位辦公區(qū)Floor Office Low Rise穿插體驗(yàn)式商業(yè)區(qū)Mall IntersectionParking超高層復(fù)合式塔樓作為產(chǎn)生于上個(gè)世紀(jì)美國(guó)的最成熟，并最具市場(chǎng)導(dǎo)向的商業(yè)建筑產(chǎn)品，之于此項(xiàng)目的至高點(diǎn)設(shè)計(jì)具有較強(qiáng)的可實(shí)施性由于本身的景觀性，標(biāo)志性與功能復(fù)合性三者合一，現(xiàn)今國(guó)內(nèi)主流商業(yè)綜合體較為推崇，并在市場(chǎng)取得良好反應(yīng)，如重慶星光時(shí)代，天津大悅城項(xiàng)

16、目等“星光時(shí)代”純商業(yè)城市綜合體，重慶南坪-協(xié)信地產(chǎn)超高層復(fù)合式塔樓開發(fā)模式選擇基地定位和開發(fā)策略24大型的商業(yè)綜合體內(nèi)含多種商業(yè)功能空間，建筑體量較大，中間空間多位中空的中庭采光通風(fēng)空間，同時(shí)用以人流交通，為商業(yè)綜合體的核心區(qū)域。兩個(gè)或兩個(gè)以上的建筑體量通過(guò)架空中連廊連接，視線商業(yè)流線上的轉(zhuǎn)換，也在很大程度上激活了室外的商業(yè)空間在商業(yè)綜合體內(nèi)部功能由下而生分布多為停車庫(kù)，大型超級(jí)市場(chǎng)，專賣場(chǎng)及零售空間，餐飲空間，KTV娛樂(lè)電玩城等娛樂(lè)空間，電影院大空間開發(fā)模式選擇基地定位和開發(fā)策略超高層復(fù)合式塔樓25基地定位和開發(fā)策略業(yè)態(tài)選擇業(yè)態(tài)選擇與項(xiàng)目設(shè)置業(yè)態(tài)細(xì)分建議 星級(jí)酒店、甲級(jí)辦公、時(shí)尚公寓精品街

17、、酒吧街、休閑、時(shí)尚秀場(chǎng)、24小時(shí)書城、創(chuàng)意辦公26業(yè)態(tài)配置建議業(yè)態(tài)配比城市綜合體分析開發(fā)量1.城市綜合體開發(fā)量比較2.城市綜合體功能配置比較開發(fā)總量介于20100萬(wàn)平方米之間開發(fā)總量與城市規(guī)模無(wú)線性關(guān)系，與周圍商圈態(tài)勢(shì)有關(guān)開發(fā)總量的平均值為70萬(wàn)平方米左右廣場(chǎng)、公園成為提升城市綜合體品質(zhì)的重要手段與旅游商業(yè)街配合開發(fā)可以相互促進(jìn)，實(shí)現(xiàn)共贏地下空間開發(fā)是一個(gè)重要趨勢(shì)27業(yè)態(tài)配置建議業(yè)態(tài)配比城市綜合體分析購(gòu)物娛樂(lè)中心：相對(duì)穩(wěn)定，集中在18%35%之間，平均值為27%；寫字樓：差別較大，分布范圍在3%35%之間，平均值為19%；酒店：相對(duì)穩(wěn)定，集中在在5%15%之間，平均值為8%；公寓住宅：主要集中在20%30%之間，平均值為30%；其他：差別較大，分布范圍在7%30%之間，平均值為15%。27%19%8%30%15%平均值3.城市綜合體業(yè)態(tài)比例28業(yè)態(tài)配置建議休閑商業(yè)街配比分析業(yè)態(tài)配比零售：平均為50%，介于40%60%之間餐飲：平均為20%，介于10%40%之間文化娛樂(lè)：平均為10%，介于5%25%之間四城市典型休閑商業(yè)街主要業(yè)態(tài)配比商業(yè)街各業(yè)態(tài)所占比例比較29業(yè)態(tài)配置建議業(yè)態(tài)配比建議：