中國房產的總市值究竟有多大

1、中國房產的總市值究竟有多大一直以來都有一個傳言，說中國的房產總市值超過400萬億人民幣，或者說一線城市加起來可以買下一個美國，但都沒有比較有信服力的計算流程。今天我們就計算一下四個一線城市以及全國的房產總市值究竟有多少，并且對比分析中美兩國之間的大類資產。需要備注一下，我們計算的只是住宅，不包括寫字樓、商鋪、工業(yè)廠房、農村建筑等不動產在內的非住宅物業(yè)。同時，我們的計算全部基于來自官方公布的數(shù)據(jù)，力求客觀、不低估也不高估?，F(xiàn)在直接進入主題，第一部分我們計算全國住宅市值。全國住宅市值全國的計算并不會比單個城市的住房市值計算復雜，因為我們可以直接把中國城鎮(zhèn)人口乘以城鎮(zhèn)人均居住面積得出總市值的數(shù)字。城

2、鎮(zhèn)人均住房面積最新的數(shù)據(jù)更新至2019年，這一年鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積達到39.8平方米，由于過去兩年城鎮(zhèn)新建的商品房也有不少，所以我們以人均39.8平米來對現(xiàn)在的總市值進行計算會有一定程度的低估。要解決這個問題，需要對目前的居住面積進行估算，回顧2014年至2019年，這五年里人均城鎮(zhèn)居住面積從36平米逐步提高到了39.8平米，平均每年增長0.76平米，按照這個速度，2021年中國城鎮(zhèn)人均住房面積應該是39.8 +0.76*2 = 41.32平米。目前中國城市化率超過60%，即全國有8.4億人居住在城鎮(zhèn)，所以城鎮(zhèn)住宅的存量面積是：8.4億 *41.32 =347億平米現(xiàn)在就差單價了，單價的計

3、算要依托官方數(shù)據(jù)需要進行一次計算，因為統(tǒng)計局沒有統(tǒng)計全國平均的二手房單價（計算存量房產市值，用二手房單價顯然比新房更合理），我們只能通過新房銷售總額和銷售面積來算出新房的平均單價作為參考。根據(jù)統(tǒng)計局的官方數(shù)據(jù)，2020年全國商品房住宅銷售面積15.49億，住宅銷售總額達到15.46萬億元，同比增加10.6%，兩者一除，可知2020年全國（新房）住宅均價9980元/，接近1萬。根據(jù)這個數(shù)字，全國城鎮(zhèn)住宅的總市值是：0.998萬 * 347億平米 =346.3 萬億人民幣這里有一個地方需要留意，那就是9980元/的數(shù)據(jù)是來自于新房，但現(xiàn)在大部分熱點城市新房的位置都比較偏遠，所以成交單價低于二手房，

4、再加上一線城市是以二手房交易為主要供給的，他們的新房占比遠遠低于二三四線城市和縣城，所以我們以全國新房平均價格來計算全國所有的存量房是會有一定程度的低估的。這樣看，之前400萬億的傳說并沒有什么問題。一線城市看完全國的市值，我們來算一下一線城市。由于具體城市（尤其是熱點城市）的二手房價格統(tǒng)計更加全面詳實，所以不會出現(xiàn)我們上面計算全國住宅市值時出現(xiàn)的低估問題。根據(jù)中國房地產協(xié)會提供的數(shù)據(jù)，北上廣深四個城市在最近一個月的二手房評價分別為：6.48萬、5.86萬、3.92萬、8.98萬，在這個基礎上，我們還是通過計算城鎮(zhèn)人口數(shù)量和人均住房面積累乘得到城市的住房總市值。（1）北京：北京總人口2153.

5、6萬，城鎮(zhèn)化率87%（2019年數(shù)據(jù)）、城鎮(zhèn)人均住房面積32.54平米、二手房均價6.48萬/。北京住房總市值為：0.21536億* 87% * 32.54* 6.48萬/= 39.51萬億（2）上海：上?？側丝?428.1萬，城鎮(zhèn)化率88%、城鎮(zhèn)人均住房面積37.2平米、二手房均價5.86萬/。上海住房總市值為：0.24281億 * 88% * 37.2 * 5.86萬/= 46.58萬億元（3）廣州：廣州總人口1530.6萬，城鎮(zhèn)化率86.5%、城鎮(zhèn)人均住房面積34.4平米、二手房均價3.92萬/。廣州住房總市值為：0.15301億* 86.5% * 34.4* 3.92萬/ = 17.8

6、5萬億（4）深圳：深圳總人口1343.9萬、城鎮(zhèn)化率100%、城鎮(zhèn)人均住房面積27.8、二手房均價8.98萬/。深圳住房總市值為：0.13439億 * 100% * 27.8 * 8.98萬/ = 33.55萬億。深圳這部分計算可能存在爭議，這里解釋一下。因為深圳這個城市的住宅結構和其他城市不太一樣，深圳的城中村、工業(yè)廠房宿舍等集體物業(yè)占比很大，而商品房占比少，但我們不妨退一步想，如果深圳要拆遷和改造城中村，單位面積的補償金額恐怕不會比市場上二手房均價低，這樣看城中村市值可以和住宅按相同標準計算。四個城市都得出了結果，所以北上廣深住房的總市值累計為：39.51萬億 + 46.58萬億 + 17

7、.85萬億 + 33.55萬億 =137.49萬億我們第一部分算出全國住房總市值是346.3萬億，這意味著僅僅四個一線城市的住房價值就占了全國的約40%?？紤]到北上廣深以外的不少熱點城市存量巨大，而且單價也不低，北上廣深占比40%有些偏高了，全國346.3萬億這個基數(shù)很大概率是存在低估的，400萬億可能是合理估值。按照400萬億估計，則中國住房總市值是GDP總量的四倍，這還只是住宅價值，不包括寫字樓、商業(yè)、廠房、農村物業(yè)等不動產的價值。中美大類資產對比有對比才有意思，我們看完中國看美國，根據(jù)Zillow Research的一則主題，2019年底時美國住房總市值是33.6萬億美元（合217萬億人

8、民幣），這也是美國不包括商業(yè)在內的住宅物業(yè)總價值，由此看來美國的房價沒有我們想象的那么低。按照這個數(shù)據(jù)，中國四大一線城市的住房價值可以買下整個美國63%的房子。值得注意的是，美國這些住房不分城市農村，都納入了住房總市值。2019年末美國住房總市值33.6萬億美元這個數(shù)據(jù)是目前能查到最新的 盡管2020年美國房價有所上漲 我們仍以此作為參考但買下美國的房子不代表就能買下美國，因為美國還有比房子貴得多的資產：截止2020年的最后一天，美國股市總市值達到50.8萬億美元?？梢娒绹闹髁Y產的確是股票，美股的總市值也遠高于美國住房的總市值。美股總市值這里做一個簡單表格和柱狀圖讓大家直觀對比一下中美房產

9、和股票的價值，表中計價單位已統(tǒng)一為美元?？梢钥闯鲋袊》靠偸兄蹈哂谡麄€美股，現(xiàn)階段應該是全球市值最大的一項資產了，但中國股票總市值比美國小得多。中美房地產和股票對比中美房地產和股票對比柱狀圖如果把房產和股票這兩個資產加起來，中國的資產總市值是不如美國多的，而且資產所占本國GDP的比例相差也沒多大（中國486% vs 美國402%），只不過兩者結構差異特別明顯：美國住房和股票的市值相對來說要均勻一些，美國住房總市值是股票總市值的三分之二，考慮到美國還有大量海外上市公司為美股市場貢獻市值（比如阿里巴巴和臺積電這些美國以外的公司市值都達到了約7000億美元），如果只計算美國自己的上市公司，美國住房和

10、股票的市值應該是差不多的；而中國住房市值是股票市值的4倍還多。所以中國房價存在高估是沒什么疑問的，但不存在中國一個城市買下半個美國的說法。一是因為中國沒有哪個城市的住房市值高到超過美國住房總市值的一半，現(xiàn)在最大的上海大概相當于四分之一個美國，二是因為美國最有價值的東西不是房產，而是那些具有創(chuàng)新能力的頭部公司，蘋果、微軟、亞馬遜三家公司的市值加起來要大過整個深圳房產的總市值，也大過深圳所有上市公司的市值總和。房價和匯率的傳言如果你稍微關注房產和財經話題，那么一定聽過一個說法：保房價還是保匯率？但千萬別被帶偏了，我們面對這個問題的時候，要先問這個選擇題存不存在，再問保哪一個。匯率和房價可能存在一些

11、間接關系，比如房價上漲提高人們的居住成本和企業(yè)的地租成本，然后降低我們的成本優(yōu)勢，最終削弱我們在外貿中的競爭力，然后使得人民幣弱勢。這個因素傳導了這么多次，已不構成主要因素了。房價和匯率兩者之間沒有直接關聯(lián)，最主要原因是房產是不可貿易品，而且市值雖然很大，但交易量可以很小甚至壓縮到幾乎為零（有價無市）。再者中國目前資本項目不可兌換，也就是說，就算你賣房套現(xiàn)了一大筆錢，想去美國或加拿大過財務自由的養(yǎng)老生活，這錢對絕大多數(shù)人來說也沒有辦法弄出去。至于日本和俄羅斯的故事，也根本就不是大多數(shù)人想象的那樣各自主動做出選擇，而是各自碰巧走出的一條路。日本1990年房價漲到歷史最高水平，當時通脹也比較高，日本央行需要通過加息來平抑物價，只是下手快了一點，所以把日本的房價泡沫刺破了。后來日本不斷降息，在新世紀初就把利率降到0了，可是房價也沒漲起來。日本1990年之后房價的下行周期本質上是人口結構決定的，而不是說日本央行當時只要不加息就能一直把房價泡沫維系下去。日本六大都市（即日本一線城市）房價一蹶不振俄羅斯的情況更不是主動選擇，俄羅斯盧布貶值的最大原因是國際原油價格大跌導致俄羅斯出口額銳減，惡化的經常賬戶使得盧布大幅貶值。但俄羅斯國內以盧布計價的物價沒有發(fā)生明顯變化，房價也比較平穩(wěn)，所以出現(xiàn)了盧布計價之下房價