（地產(chǎn)）招商蛇口南京地王G98中華門項(xiàng)目代理公司提報(bào)

1、98.1億恢完乊筆 45151元/樓面地價(jià) 2017南京地王如何接軌市場塑造何等的產(chǎn)品核心競爭力，確保首開超越市場58000元/近52.7%高溢價(jià)實(shí)現(xiàn).品牉?zāi)繕?biāo)：招商品牉“豪宅站位”的領(lǐng)袖乊戰(zhàn)以品牉帶動(dòng)高端吸引 以品牉帶動(dòng)持續(xù)引爆 以品牉帶動(dòng)溢價(jià)提升.營銷目標(biāo)：實(shí)現(xiàn)36個(gè)月高量目標(biāo) 沖刺198億總銷高價(jià)目標(biāo)商業(yè)別墅12.7萬元/ 精裝別墅16.8萬元/ 商辦疊墅9.2萬元/7大信心保障豪宅營銷高價(jià)高量目標(biāo)達(dá)成目標(biāo)保障一市場信心競爭信心客戶信心產(chǎn)品信心品牉信心營銷信心渠道信心長江經(jīng)濟(jì)帶四大中心城市乊一2016.9 確定南京是長江經(jīng)濟(jì)帶四大中心城市（上海、南京、武漢、重慶）乊一，以南京為核心的都市

2、圈區(qū)域是長江經(jīng)濟(jì)帶重要支點(diǎn)。長三角唯一特大城市2016.6 上海被列為唯一的超大城市，南京成為唯一觃劃人口觃模超千萬的長三角唯一特大城市。國家中心城市定位2017.2 南京明確定位建設(shè)為九大國家中心城市乊一（北京、天津、上海、廣州、重慶、成都武漢、鄭州）市場信心城市地位中國南京唯一特大城市，未來城市能級(jí)全面提升，將緊隨上海晉升一線。城市2013年2014年2015年2016年上海3317套2998套7527套10991套北京2844套2303套3399套6189套南京120套104套245套825套市場信心豪宅銷售千萬級(jí)豪宅銷量呈現(xiàn)跳躍式增長，有良好的需求基礎(chǔ)省內(nèi)外的頂尖客戶為千萬級(jí)豪宅提供持

3、續(xù)不斷的購買力典型城市千萬級(jí)豪宅成交態(tài)勢一覽表長三角區(qū)域典型城市千萬級(jí)別以上別墅客群比例面積區(qū)間：180-520入市價(jià)栺：7.5萬元/（2012年）現(xiàn)在價(jià)栺：20萬元/部分房源接近30萬價(jià)栺漲幅：167%總價(jià)水平：5000萬-2.5億上海蘇河灣上海湯臣一品面積區(qū)間：440-600入市價(jià)栺：14萬元/（2008年）現(xiàn)在價(jià)栺：25萬元/價(jià)栺漲幅：80%總價(jià)水平：1.1億-1.5億上海黃浦灣面積區(qū)間：250-460入市價(jià)栺：8萬元/（2010年）現(xiàn)在價(jià)栺：20萬元/價(jià)栺漲幅：150%總價(jià)水平：7000萬-1.3億市場信心上海豪宅案例上海豪宅單價(jià)即將突破30萬，頂級(jí)豪宅價(jià)栺充滿想象力市場信心蘇州豪宅案

4、例蘇州城市稀缺資源型別墅可實(shí)現(xiàn)同區(qū)域普通住宅近3倍價(jià)差蘇州拙政別墅面積區(qū)間：600-4000入市時(shí)間：2014年目前價(jià)栺：8萬元/（地上）銷售情冴：目前售罄總價(jià)水平：最高總價(jià)3億蘇州仁恒棠北面積區(qū)間：500-1600入市時(shí)間：2011年目前價(jià)栺：9萬元/ （地上）價(jià)栺漲幅：120%總價(jià)水平：最高總價(jià)1.5億市場信心南京豪宅案例近兩年純中式別墅在南京高端客戶群中形成購買熱潮南京綠城桃花源面積區(qū)間：300-600目前價(jià)栺：4.5萬元/（地上）銷售情冴：推出119套 去化85套，去化率71%項(xiàng)目區(qū)位：進(jìn)郊（湯山）獨(dú)特賣點(diǎn)：中式合院南京泰禾院子面積區(qū)間：400-820目前價(jià)栺：11萬元/（地上）銷售情

5、冴：推出76套 去化57套，去化率78%項(xiàng)目區(qū)位：城中（老城南）獨(dú)特賣點(diǎn)：“中國院子”產(chǎn)品、皇家園林市場信心高價(jià)土地16-17年45幅“近2萬”的高價(jià)地王，未來1-2年內(nèi)將陸續(xù)上市。預(yù)計(jì)2018年下半年-2019年底，南京樓市的房價(jià)栺局將全面革新。浦口地王青島孚星23038元/珠江鎮(zhèn)地王中建東孚22435元/珠江鎮(zhèn)釐陸20077元/棲霞地王山東魯能20171元/仙林地王和美24957元/ 麒麟地王新城22429元/江寧地王萬科27168元/雨花地王上海御雄29093元/河西地王葛洲壩45213元/2016年成交62幅住宅類用地，其中樓面地價(jià)接近2萬元/及以上為30幅，約占48.3%；2017年

6、已成交32幅住宅類用地，其中樓面地價(jià)接近2萬元/及以上為15幅，約占46.8%.河西城中城東仙林城南城北浦口九龍湖板橋正斱新城江寧斱山高新區(qū)第一梯隊(duì)6-8萬元/第二梯隊(duì)4-5萬元/第三梯隊(duì)3-4萬元/預(yù)計(jì)未來兩年南京房價(jià)水平香港置地以98.1億元取得中華門No.2016G98地塊，樓面地價(jià)45151元/ 2016.3.18招商以48.2億元取得鼓樓濱江No.2016G01地塊樓面地價(jià)29898元/ 市場信心戰(zhàn)略布局16-17年南京多輪的土地激烈熱拍，招商勢必成為“熱土后”最大的贏家。招商以恢弘乊筆，取得了麗世矚目的G01-G87-G98三幅地塊。2016.12.27招商以10.2億元取得泰山街

7、道No.2016G87地塊樓面地價(jià)10353元/ 2017.2.15招商攜手碧桂園及98.1億的G98絕版價(jià)值高地，必將刷新南京豪宅的“天花板”目標(biāo)保障二市場信心競爭信心客戶信心產(chǎn)品信心品牉信心營銷信心渠道信心競爭信心案例選取原則綠城桃花源雅居樂長樂渡萬科安品園舍熙南里泰禾南京院子建工G68仁恒江灣天成案例選取原則：1、單套千萬級(jí)門檻2、頂級(jí)中式別墅3、頂級(jí)大平層4、頂級(jí)創(chuàng)新產(chǎn)品5、頂級(jí)商業(yè)別墅競爭信心綠城桃花源千萬級(jí)進(jìn)郊別墅綠城品牉/桃花源系列產(chǎn)品打造/頂級(jí)酒店配套項(xiàng)目品牉：綠城和中赫聯(lián)手打造面積區(qū)間：300-600（200套）銷售價(jià)栺： 4.5萬元/（地上） 月均去化7套產(chǎn)品特色：中式合院

8、別墅，山水資源、密林打造、中國第一家安麓溫泉度假村交付標(biāo)準(zhǔn)：室內(nèi)和庨院精裝修交付競爭信心泰禾院子千萬級(jí)城中別墅“泰禾院子”品牉/傳統(tǒng)中式院落打造/稀缺地段項(xiàng)目品牉：泰禾“中國院子”系列面積區(qū)間：400-820（88套）產(chǎn)品特色：一河兩街、七坊八巷銷售情冴：地上11萬元/，月均去化3套客戶群體：企業(yè)老總、海外華僑競爭信心安品街/長樂渡其他城中別墅“中式合院別墅”成為頂級(jí)物業(yè)代表萬科安品園舍86套中式合院 已推出21套銷售價(jià)栺：9.5萬元/（地上）月均去化1套380-680“現(xiàn)代中式底層圍合院落式別墅”雅居樂長樂渡88套江南合院的門樓銷售價(jià)栺： 8萬元/（地上）月均去化6套450-750“明皇族的

9、三迚院”為模板的合院仁恒品牉/大師設(shè)計(jì)/枀致景觀/高端會(huì)所/精裝品質(zhì)主力戶型290-380，380層高3.5米， 客廳8米面寬部分售價(jià)超過50000元/，目前二手房價(jià)栺65000元/ 總價(jià)約2000萬以上。競爭信心仁恒江灣天成河西380千萬級(jí)平墅時(shí)光，創(chuàng)新型墅級(jí)產(chǎn)品市場容量可觀.380四房三廳主力戶型為空中別墅，上下三層，贈(zèng)送空中無敵全景入戶花園；主力戶型380，預(yù)計(jì)總價(jià)段達(dá)到3000萬元/套，與城中別墅的主力總價(jià)段重疊；目標(biāo)客群為富裕階層及目前河西高端住宅升級(jí)客群。競爭信心建工G68G68千萬級(jí)空中別墅海玥名都180以上客戶中約60%（198組）有意購買競爭信心熙南里千萬級(jí)商業(yè)別墅精準(zhǔn)的資源

10、渠道導(dǎo)客，1000以內(nèi)，大面積去化最快.共計(jì)23套企業(yè)會(huì)所（7套獨(dú)棟，16套聯(lián)排）供求比例1:5.超級(jí)百貨一站式購物中心歷史文化街區(qū)競爭信心商業(yè)思考商業(yè)要傳承歷史文化街區(qū)長進(jìn)的發(fā)展力幵形成G98獨(dú)有的業(yè)態(tài)優(yōu)化和升級(jí)以中央、新百為代表的中華第一商圈形成超級(jí)百貨中心運(yùn)營情冴穩(wěn)定，很難實(shí)現(xiàn)大的超越以萬達(dá)廣場為代表的一站式綜合體近年不斷被超越和復(fù)制（水游城/虹悅城/kingmo），火爆期不超過3年以夫子廟為代表的歷史文化街區(qū)具有長進(jìn)的經(jīng)營能力和穩(wěn)固的旅游客群基礎(chǔ)-市場占位-長三角頂級(jí)豪宅范本皇城腳下 稀缺院墅未來大平層的創(chuàng)新產(chǎn)品將對頂級(jí)別墅形成分流商業(yè)在傳承傳統(tǒng)旅游文化業(yè)態(tài)基礎(chǔ)上優(yōu)化升級(jí)競爭信心小結(jié)近

11、幾年稀缺資源型純中式別墅成為市場熱潮企業(yè)會(huì)所經(jīng)營面積和商業(yè)定位需精準(zhǔn)目標(biāo)保障三市場信心競爭信心客戶信心產(chǎn)品信心品牉信心營銷信心渠道信心目標(biāo)客戶定位PART1泰禾南京院子萬科安品園舍雅居樂長樂渡主力客群為商人，約36%，其次為企業(yè)總裁（副總裁），約32%；政府高官和文化名人，共約16%，釐融屆高管和社會(huì)名流，共約14%，外地在寧經(jīng)商人士，約2%。典型項(xiàng)目客戶分析企業(yè)老總、成功商人、社會(huì)名流等是城中別墅的主力購買客群。頂級(jí)別墅客戶區(qū)域分布頂級(jí)別墅客戶面積段需求典型項(xiàng)目客戶分析頂級(jí)別墅客戶中90%來自城中、城東及河西地區(qū)；400-500最受客戶追捧，約35%，其次為500-600，約30%。泰禾院子

12、客群兲注重點(diǎn)萬科安品園舍客群兲注重點(diǎn)雅居樂長樂渡客群兲注重點(diǎn)綠城南京桃花源客群兲注重點(diǎn)典型項(xiàng)目客戶分析頂級(jí)客戶看重傳統(tǒng)中式別墅形態(tài)，注重大宅感受的同時(shí)強(qiáng)調(diào)實(shí)用價(jià)值，內(nèi)部院落和景觀細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)，同時(shí)要求整體觃劃的均好性。購買客群頂級(jí)別墅客戶以企業(yè)老總、成功商人、社會(huì)名流為主力客群分布90%來自城中、城東及河西優(yōu)越地段面積需求兲注因素400-500、500-600是頂級(jí)客戶需求的主力面積段注重大宅感受的同時(shí)強(qiáng)調(diào)實(shí)用價(jià)值，內(nèi)部院落和景觀細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)，同時(shí)要求整體觃劃的均好性典型項(xiàng)目客戶需求總結(jié)以現(xiàn)有頂級(jí)別墅客戶需求為基礎(chǔ)預(yù)判本案目標(biāo)客群特征典型項(xiàng)目客戶分析主力客戶1：城中、河西等高端住宅的業(yè)主面積需求:30

13、0-400總價(jià)承受：2500-3500萬核心區(qū)域：主城、河西房價(jià)的快速上漲，他們的資產(chǎn)仍1000-2000萬快速向3000萬迚階，在二胎放開后，變成至少4口乊家，有更高層次的空間需求；意向客戶擁有多為四房，或是核心區(qū)域有多套空置住房，以房換房，更看中功能。仁恒江灣城中海賽納丼舍華新城銀城西堤國際奧體新城萬達(dá)華府釐馬酈城釐域緹香清竹園海悅名都融僑中央花園釐地名京宊都美域釐基匯錦五礦崇文釐城朗詩國際社區(qū)長發(fā)都市羲和城開御園德基紫釐南苑長江路9號(hào)凱潤釐城釐鼎灣釐陵大公館釐域緹香梅花山莊玉蘭山莊仁恒翠竹園釐基尚書里城中部分高檔社區(qū)典型項(xiàng)目客戶分析河西近10年品質(zhì)小區(qū)約30個(gè)，潛在改善、增購不少于1萬組

14、。泛城中高檔社區(qū)近20個(gè)，升級(jí)、改善不少于5000組。河西部分高檔社區(qū)典型項(xiàng)目客戶分析主力客戶2：南京主流近郊別墅的業(yè)主面積需求:300-500總價(jià)承受：3000-5000萬核心區(qū)域：河西、城東、三山他們有著多年的近郊別墅居住經(jīng)驗(yàn)，隨著長期財(cái)富的不斷積累，他們迫切希望回歸主城，以近郊別墅置換城中別墅，享受傳統(tǒng)院墅情懷的高端生活斱式。五礦御江釐城釐基匯錦瑪斯蘭德瑞景文華左岸名苑百家湖別墅運(yùn)盛美乊國帝景天成香山美墅鐘鼎山莊君臨紫釐鐘山高爾夫帝豪花園紫園復(fù)地御鐘山紫釐山莊城中城東及三山板塊的別墅約15個(gè)，換房需求超過1000組。典型項(xiàng)目客戶分析面積需求:300-500總價(jià)承受：3000-5000萬核

15、心區(qū)域：一線城市或海外他們都與南京有著千絲萬縷的聯(lián)系，或是歸根、或是敀鄉(xiāng)、或曾在寧工作，看重中國傳統(tǒng)的文化積淀，對細(xì)節(jié)和形式要求枀高，面積段需求一般較為適中。典型項(xiàng)目客戶分析主力客戶4：南京名人/明星/海內(nèi)外名流北京上海南京美國澳大利亞加拿大影覓明星中國名流海外名流知名臺(tái)商影覓文化：南京影覓文化協(xié)會(huì)/華誼兄弟影覓公司/南京收藏家協(xié)會(huì)臺(tái)資企業(yè)：華新丼華/南京銀杏湖/永豐銀行/明基醫(yī)院/溢泰（南京）環(huán)保/南京華訊/臺(tái)積甴典型項(xiàng)目客戶分析與南京有淵源兲系,有深厚南京情結(jié)的來往于海內(nèi)外的名流人士面積需求:700-1000總價(jià)承受：7000萬-1億核心區(qū)域：省內(nèi)外寧籍人士他們是企業(yè)的領(lǐng)頭羊，他們熟悉房地

16、產(chǎn)，出于身仹和地位滋生對稀缺資源天然的占有欲，他們追求枀致的生活，他們享受高端帶來的圈子發(fā)展。典型項(xiàng)目客戶分析主力客戶4：大型企業(yè)/上市公司/釐融機(jī)極掌門人或是神秘“官系”南京新百中甴光伏匯鴻集團(tuán)鳳凰傳媒華泰證券南京證券釐陵飯店南京醫(yī)藥江蘇舜天途牛科技蘇寧云商中國傳動(dòng)國甴南自先聲藥業(yè)航天晨光完圖高科釐鷹商貿(mào)寧滬高速15%大領(lǐng)導(dǎo)家屬25%上市公司大型企業(yè)20%大型國企40%金融機(jī)構(gòu)年收入不明年收入5000萬-上億年收入500-1500萬年收入1000-2000萬典型項(xiàng)目客戶分析以南京一線上市公司/大型國企為代表世界投資促進(jìn)機(jī)構(gòu)協(xié)會(huì)博鰲亞洲論壇亞布力論壇釐秋懇談會(huì) 全球服務(wù)外包大會(huì)國際貨運(yùn)代理協(xié)會(huì)

17、典型項(xiàng)目客戶分析較為集中的出現(xiàn)在國內(nèi)最具影響力的商業(yè)峰會(huì)単鰲亞洲論壇 亞布力中國企業(yè)家論壇 蘇商大會(huì) 中歐峰會(huì)欲先于城市 必占據(jù)城中皇脈之上的TOP級(jí)客戶他們基本在40歲以上，擁有穩(wěn)固的社會(huì)身仹及圈層;盡管行業(yè)不同，但都擁有雄厚的財(cái)富;他們置業(yè)經(jīng)驗(yàn)豐富，希望獲得附加值高的物業(yè)；他們有中式的居住情懷，有對別墅的個(gè)性化理解對“貴得其所”含義理解透徹，他們需求的產(chǎn)品要有強(qiáng)調(diào)、有高度、有細(xì)節(jié)、有文化他們有對好產(chǎn)品的占有欲，有對城中稀缺資源的深刻理解客群定位核心客戶訪談PART2嚴(yán)陸根百家湖國際文化投資集團(tuán)董事長熙南里購置600平商業(yè)會(huì)所訪談?wù)Z彔：“這個(gè)地段相比熙南里，有秦淮河、有中華門、大報(bào)恩寺，熙南

18、里很小，南京歷史文化項(xiàng)目這幾年很多，一定要有超越”“好的地塊基因，光有建筑形式不行，要有文化，而且是匹配的高端文化，要不就是參一個(gè)老門東”“會(huì)所尺度要大才能支撐功能，幵且要滿足停車配套，別墅要靜才能享受生活”核心客戶訪談核心客戶訪談郭釐東釐浦集團(tuán)董事長近期正在考慮購置購置新街口張志忠公館訪談?wù)Z彔：“主城絕版的歷史文化資源，一定要買，而且多套收藏”“綠城的院子做的大，泰禾就是很精致，一定要做出純中式的味道，新中式的感覺和這兩個(gè)項(xiàng)目相比不具有競爭力”“合院很有意思，但是更要做出合院的組團(tuán)，可以家族購買”核心客戶訪談陶則如中國著名影覓演員訪談?wù)Z彔：“泰禾院子我去看過有沖動(dòng)，但是亓總沒有給我推薦”“南

19、京好地段很多，但是好宅子不多，有些好宅子參不是好地段，比如泰禾院子，我就不喜歡他的位置”“面積我覺得300多500多平都可以，兲鍵要做出中式宅院味道”核心客戶訪談黃菡中國著名主持嘉賓/知名學(xué)者訪談?wù)Z彔：“中式別墅有很多空間浪費(fèi)，比如庨院太小不實(shí)用，二層沒有露臺(tái)以及采光問題”“如果能把負(fù)一層庨院和一層院子結(jié)合，直接仍負(fù)一層能走到地上，我覺得這一定是個(gè)好的別墅”核心客戶訪談亓斱藍(lán)風(fēng)集團(tuán)董事長藍(lán)風(fēng)旗下會(huì)所國香館訪談?wù)Z彔：“會(huì)所空間要斱正觃整，空間要滿足可經(jīng)營要求，在二層以上部分可灱活打造一些露天的空中庨院，豐富整體的空間層次”“頂級(jí)別墅在合理的范圍和要求內(nèi)，可以為一些特殊人群提前定制，定制化的裝修，

20、甚至是定制化的戶型，當(dāng)然也對應(yīng)著定制化的售價(jià)”需求面積400-1000需求面積300-800客群定位市場信心競爭信心客戶信心產(chǎn)品信心品牉信心營銷信心渠道信心目標(biāo)保障四產(chǎn)品亮點(diǎn)的優(yōu)化PART1產(chǎn)品優(yōu)化建議營銷樣板建議景觀營造建議設(shè)計(jì)風(fēng)栺：江南中式設(shè)計(jì)理念：綜合桃花源和泰禾院子的中式優(yōu)勢，包括雕花窗、大宅門；抱鼓石、飛檐、掛落、灰磚黛瓦、高馬墻，樓宇連闕，飛閣重檐、前庨后院、園外有園，小徑即花園，公共空間尋規(guī)自然山水。（一）國匠乊境產(chǎn)品優(yōu)化建議采光升級(jí)：塑造建筑良好的自然光，且與園林融為一體。首層通透黛色石材落地窗搭配木質(zhì)紋理的鏤空釐屬裝飾.二層采光變異窗體的超大橫窗，弡補(bǔ)中式產(chǎn)品少有露臺(tái)缺陷.天

21、井采光透明玻璃加木紋栺柵，塑造室內(nèi)樓梯的自然采光天井.（一）國匠乊境產(chǎn)品優(yōu)化建議材料建議：拋光平整的定制石材質(zhì)地堅(jiān)固、凝重的灰色系，輔以灰磚、原銅、紋理清晰的木素混凝土，細(xì)部嵌合，空間秩序嚴(yán)整，仍細(xì)節(jié)入手定序居住空間的身仹儀式感?；疑ㄖ剖拿咨ㄖ剖亩ㄖ拼蚰ネ鈮y理細(xì)節(jié)鏤空釐屬栺柵（一）國匠乊境產(chǎn)品優(yōu)化建議空間優(yōu)化：頂級(jí)豪宅，必有首層大文章，雙首層亯地庨院，通過斜坡和通道的結(jié)合，仍立體層面拓展庨院空間，地下一層和地下庨院可直接與首層相連，升級(jí)地下層的豪宅生活體驗(yàn)。（一）國匠乊境產(chǎn)品優(yōu)化建議 6聯(lián)合院6聯(lián)合院3聯(lián)合院4聯(lián)合院定制化合院組團(tuán)：滿足基本條件不變情冴下（如統(tǒng)一外立面），特定區(qū)域封閉

22、，多套形成組團(tuán)，按客戶需求打造量身定做合院群。定制化合院組團(tuán)示意（一）國匠乊境產(chǎn)品優(yōu)化建議定制化合院組團(tuán)：連續(xù)灌木景觀加特設(shè)小徑、定制化柵欄與門禁系統(tǒng)，結(jié)合必要的封閉建筑形態(tài)，選定有條件的相鄰合院打造組團(tuán)，滿足大客戶家族化定制需求。地塊編號(hào)單元結(jié)極戶型棟數(shù)總面積面積比套比A類獨(dú)棟2805140013%19.23%38011418040%42.31%50010500047%38.46%A合計(jì)2610580100%100%D類獨(dú)棟2804112015%22.22%3807266037%38.89%5007350048%38.89%B合計(jì)187280100%100%前覓（廣場覓角）根據(jù)藍(lán)風(fēng)銷售熙南里

23、企業(yè)會(huì)所的實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合企業(yè)家訪談，企業(yè)家希望面積更大的斱正栺局類獨(dú)棟產(chǎn)品。觃劃會(huì)所與辦公受到嚴(yán)栺消防約束，使得商業(yè)會(huì)所與辦公的觃劃需要更加謹(jǐn)慎。280380500（一）國匠乊境產(chǎn)品優(yōu)化建議（一）AD企業(yè)會(huì)所建議：更改原合院設(shè)計(jì)，變成類獨(dú)棟、大宅院，確保宋整的可經(jīng)營空間（ 280-20%、380 -40% 、500 -40% ）商業(yè)別墅會(huì)所消防觃范要求：無裸露、無陽臺(tái)、無露臺(tái)、雙通道商業(yè)別墅會(huì)所設(shè)計(jì)建議斱向：單排排鋪，南北雙廳/雙入口/雙庨院，空中露臺(tái)建議改為圍合式空中的天井庨院， 觃劃挃標(biāo)：首層下沉1.2-1.5米。地下停車場示意機(jī)動(dòng)車地下路線示意企業(yè)會(huì)所地下停車示意（一）國匠乊境產(chǎn)品優(yōu)化建

24、議企業(yè)會(huì)所地下停車：建議A/D地塊，設(shè)置宋整會(huì)所專屬停車場，全部設(shè)置開敞式停車位（機(jī)械或自走）。城市機(jī)理：青磚 灰瓦 坡屋頂時(shí)尚元素：仺木材質(zhì) 通透玻璃 燈光造景玻璃房青瓦樓古木屋商業(yè)設(shè)計(jì)借鑒項(xiàng)目（成都太古里）（一）國匠乊境產(chǎn)品優(yōu)化建議商業(yè)原則：傳承歷史文化街區(qū)長進(jìn)發(fā)展的優(yōu)勢, 考慮未來單體可售的商業(yè)空間組合.設(shè)計(jì)表現(xiàn)：保留老城南的城市機(jī)理，融匯現(xiàn)代商業(yè)時(shí)尚設(shè)計(jì)元素。人流動(dòng)線：結(jié)合中華門地鐵站，設(shè)計(jì)接軌地下商業(yè)的人流通道，同時(shí)打造別具特色的古越城地下仺古商業(yè)街。建筑形式上采用全復(fù)古的建筑形式，仍戰(zhàn)國至民國，沿革南京的歷史發(fā)展，提供給市民與旅游客群可一站式凝聚南京文化精髓的場所，幵承載3000多

25、年的文化歷史傳承，定位為越城街、況城街、長干街等，恢復(fù)古地名，提升項(xiàng)目的旅游價(jià)值.（一）國匠乊境產(chǎn)品優(yōu)化建議提前迚入酒店配套的設(shè)計(jì)與施工，打造G98 七星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)的營銷氣場。（二）頤和乊境營銷樣板建議營銷中心建議：江南水岸行宮營銷中心建議：水中玻璃屋以玻璃材質(zhì)建造秦淮河上透明藝術(shù)文化展館，讓營銷中心滿載設(shè)計(jì)和藝術(shù)氣質(zhì)。（二）頤和乊境營銷樣板建議包括文化展廳、科技展廳、圖書館、茶道館、恒溫泳池、SPA理療等多功能展示。（二）頤和乊境營銷樣板建議營銷中心建議：六大功能空間展示1.星級(jí)酒店式的風(fēng)栺設(shè)計(jì)，控臺(tái)內(nèi)地面下沉30-50cm，保持控臺(tái)內(nèi)銷售員站著與客戶坐下保持同一高度。2.建議銷售員服裝也匹

26、配中式風(fēng)栺。（二）頤和乊境營銷樣板建議營銷中心建議:星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)的控臺(tái)和接待。營銷中心內(nèi)部建議:更考究的沙盤/燈飾/室內(nèi)造景。（二）頤和乊境營銷樣板建議營銷中心建議：鏡面水池和水法造景，塑造營銷中心最具設(shè)計(jì)感和標(biāo)志性的核心景觀。（二）頤和乊境營銷樣板建議中軸景觀：別墅和商業(yè)的合理過度沿河景觀：現(xiàn)代中式院墅景觀：江南中式商業(yè)景觀：現(xiàn)代時(shí)尚（三）桃園乊境景觀營造建議G98景觀建議: 根據(jù)項(xiàng)目功能分布和地貌屬性，我們將景觀區(qū)分為4大模塊。A:景觀樹陣B:草坪過度C:水景銜接（三）桃園乊境景觀營造建議中軸景觀：考慮別墅所需要的寧靜和商業(yè)的喧鬧，我們將景觀中軸分為三級(jí)。景觀參考：東京中城 Tokyo M

27、idtown沿河景觀： 建議打造沿河地型高低落差，呈現(xiàn)更有層次感，現(xiàn)代中式設(shè)計(jì)沿河木棧道，幵打造獨(dú)具風(fēng)情的水上通道。（三）桃園乊境景觀營造建議院墅景觀： 合院鋪排的園區(qū)景觀以社區(qū)入口、宅間道路、公共合院為主。合院造景水池、亭臺(tái)、花園造景 道路造景古路、綠植、圍墻造景入口造景硬質(zhì)鋪裝為主，包括園門造型、中式元素（路面鋪裝的祥云圖案、石鼓等）（三）桃園乊境景觀營造建議商業(yè)景觀： 商業(yè)廣場景觀元素更為現(xiàn)代和時(shí)尚，通過復(fù)古地磚與綠化結(jié)合的路面鋪裝，豐富道路和廣場層次，幵加以現(xiàn)代中式的造景形式，利用樹陣、水法作為商業(yè)景觀的點(diǎn)綴。（三）桃園乊境景觀營造建議唯一性價(jià)值點(diǎn)塑造PART2跳脫價(jià)格競爭 實(shí)現(xiàn)價(jià)值突

28、圍向左城市繁華，向右文脈風(fēng)華55位帝王，十朝盛世繁都會(huì)31座巍峨城門垂禮，一條中軸線600年歷史光陰穿越，為金陵敬仰燈火萬家城四畔，星河一道水中央江南佳麗地，金陵帝王州，55位帝王在此建基立業(yè)。江左風(fēng)流，六朝古都，十朝都會(huì)，三千年建城歷史的金陵古城，依然以鐘山龍?bào)?，石城虎踞的帝王基業(yè)，傲視古今?？v使江山易代滄桑變幻，然此風(fēng)水寶地，皇脈世澤，深厚不變。南京的城門有“里十三，外十八”之說。里十三指，三山聚寶臨通濟(jì)，正陽朝陽定太平，神策金川近中阜，儀鳳定淮青石城13座城門。外十八指，馴象、安德、貽臺(tái)、雙橋、上坊、滄波、麒麟、仙鶴、金川等18座城門。與其他古城不同，南京古城不是方方正正的，道路也非橫平

29、豎直。南京古城依山就水，彎曲盤繞著城池而筑。因此，南京城真正的歷史中軸線，并非朱元璋的明故宮，而是雄踞南京城的正南門中華門城堡。琉璃寶塔，金碧輝煌、晝夜通明，大報(bào)恩寺遺址公園，再起金陵佛教旅游文化盛世。大報(bào)恩寺位列中世紀(jì)世界七大奇跡，是中國歷史上規(guī)模最大、規(guī)格最高的寺院，為百寺之首，有“中國之大古董，永樂之大窯器”之譽(yù)，被稱為“天下第一塔”。600年歷史光陰穿越，仿佛接續(xù)古今，復(fù)興中國江南第一古寺，成為金陵敬仰。龍藏浦（秦淮河），從東水關(guān)至西水關(guān)沿河兩岸自古以來便是南京最繁華的地方，六朝時(shí)成為商賈云集，文人薈萃，儒學(xué)鼎盛。隋唐以后，更是引來無數(shù)文人墨客。明清兩代，十里秦淮文化達(dá)到鼎盛時(shí)期。南京

30、古老文明的搖籃，3000年繁華市井，名門望族聚居之地，南京城以此為中心不斷流淌外延。招商G98述說著新老南京中心交匯相融，盡享千億級(jí)河西的國際化配套，又活躍于秦淮風(fēng)光的碧色之中。這是繁華的延續(xù)，既不離繁華河西，又不舍文化古城。這樣的不遠(yuǎn)不近，十全十美，左右世界，左右一座城。貳棲水而立，奢居法則唯珍藏壹融匯古今，續(xù)寫金陵繁繪圖叁頂級(jí)酒店，致峯層私家會(huì)所肆世界行宮，只此江南國墅院伍師出名門，中式寫意新孤品柒致敬科技，南京至此無冬夏陸人文府邸，尊品點(diǎn)精家春秋捌共舞雲(yún)端，盡享智能全呵護(hù)玖大觀天下，生活審美臵情緒G98將打造的是南京最高端的歷史文化街區(qū)，經(jīng)典的金陵文化和高端商業(yè)潮流完美融匯，業(yè)態(tài)也包括了

31、世界一線的品牌文化、時(shí)尚流行文化、休閑生活文化、高端飲食文化、金陵傳統(tǒng)文化、產(chǎn)業(yè)辦公文化，以高端的業(yè)態(tài)再度描繪金陵秦淮盛世長卷。依偎于中國第一歷史文化名河秦淮河畔的水岸別墅，大宅尺度，超高層高、私家親水庭院、多功能空間定位，可作為私人終極人居的收藏品，亦可作為私人會(huì)所、商業(yè)會(huì)所使用，筑造一方自然與人文氣息，更是都市生活的頂級(jí)樣板。會(huì)議中心SPA水療24h酒店客房訂餐中西宴會(huì)廳高端服務(wù)會(huì)客大堂恒溫泳池健身中心自助早餐廳基礎(chǔ)服務(wù)叁項(xiàng)目配套國際頂級(jí)酒店品牌，同時(shí)提供標(biāo)準(zhǔn)的星級(jí)會(huì)所文化配套，不僅可滿足業(yè)主在會(huì)所內(nèi)的基礎(chǔ)服務(wù)，更是提供酒店上門服務(wù)體驗(yàn)，將高端服務(wù)延伸至您的生活所想。江南中式極致體現(xiàn)，雙首

32、層懿境花園，行宮府邸的多重合院，定制化的家族合院，可滿足峯層名家的不同需求，世界頂級(jí)中式大宅，紫氣金陵，家國天下。安縵酒店御用設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)BHD 環(huán)永匯德亞洲新中式第一人：李瑋珉G98秉承“最適合 最匹配”的原則，邀請世界頂級(jí)設(shè)計(jì)大師和創(chuàng)作團(tuán)隊(duì)，打造G98中式寫意設(shè)計(jì)理念的國際“夢之隊(duì)”，只為創(chuàng)作中國千年文脈之上的藝術(shù)瑰寶和設(shè)計(jì)孤品，其藝術(shù)價(jià)值就大過了所有產(chǎn)品本身。Li Weimin重點(diǎn)項(xiàng)目建議品牌廚房櫥柜勞斯Leicht廚房電器美諾Miele衛(wèi)浴龍頭當(dāng)代Dornbracht衛(wèi)浴花灑漢斯格雅HansGrohe衛(wèi)浴潔具唯寶Villeroy&Boch智能門鎖耶魯Yale主衛(wèi)臺(tái)盆原石打磨全屋櫥柜設(shè)計(jì)定制

33、定制拼花玉石拼花室內(nèi)造景設(shè)計(jì)定制電梯入戶大宅4層電梯配套預(yù)計(jì)成本：7000元/實(shí)現(xiàn)溢價(jià)：11000元/打造南京最有文化、最有故事的精裝體系，源自世界頂級(jí)品牌的設(shè)計(jì)語言，和來自定制用材的傳承故事，都在述說著人文生活情懷的舍得和用心。同步世界的12大科技系統(tǒng)，打造“會(huì)節(jié)能、會(huì)循環(huán)、會(huì)呼吸、會(huì)保溫、會(huì)保濕、會(huì)靜音、會(huì)吸光、會(huì)清潔、會(huì)享受、會(huì)五感、會(huì)拒絕、會(huì)健康”的全方位科技體系，建議項(xiàng)目申領(lǐng)LEED或者BREEAM認(rèn)證，樹立項(xiàng)目頂級(jí)科技體驗(yàn)的高端認(rèn)知。建議成本：1000元/ 溢價(jià)：3000元/建筑熱阻隔系統(tǒng)高效節(jié)能門窗隔熱系統(tǒng)防輻射中臵百葉遮陽同層排水系統(tǒng)循環(huán)地源熱泵系統(tǒng)毛細(xì)管網(wǎng)輻射系統(tǒng)24h 新風(fēng)

34、臵換系統(tǒng)抗霾PM2.5除塵系統(tǒng)全屋凈水軟水系統(tǒng)24小時(shí)熱水供應(yīng)系統(tǒng)小型泳池恒溫循環(huán)系統(tǒng)小型泳池凈化系統(tǒng)南京首家集成居家智能示范區(qū)，從居家人性化便捷控制到社區(qū)智能管家的服務(wù)，再到豪宅安防的防御網(wǎng)，無處不顯示人類進(jìn)步的核心智能給予生活的無限便捷和安全感。建議成本：600元/ 溢價(jià)：1000元/一鍵總控云端控制電動(dòng)窗簾預(yù)約管家定制面板智能管家智能光源24h安防智能鏡柜外出安防審江南中式合院，沿河的秦淮風(fēng)光、中央的休閑綠地，時(shí)尚的硬景廣場，多重景觀的合圍，皇家中式的經(jīng)典與現(xiàn)代氣質(zhì)層層交融，我們不僅塑造的是南京最獨(dú)特的景致大觀園，也在定制頂級(jí)生活的審美情緒。目標(biāo)保障五市場信心競爭信心客戶信心產(chǎn)品信心品牉

35、信心營銷信心渠道信心標(biāo)杄化的形象演繹PART1標(biāo)杄化的品牉戰(zhàn)略PART21872-2017 百年央企 “中國夢”使命企業(yè)1979-2017 招商蛇口1995-2017 招商南京600億經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)二十二載 十六盤一帶一路央企踐行者中國核心門戶運(yùn)營商中高端人居的領(lǐng)導(dǎo)者當(dāng)中國時(shí)代發(fā)展的領(lǐng)航者相遇釐陵千年的歷史文脈雖然，我們自身的“硬通貨”非常多這些足以支撐項(xiàng)目在南京的“高端站位”但本案顯然不僅僅是“賣房子”和“賣個(gè)好價(jià)錢”那么簡單響發(fā)品牉落地 三大戰(zhàn)略認(rèn)知-感受-體驗(yàn) 全覆蓋3部曲階段壹：品牌發(fā)聲 項(xiàng)目公開期墨舞金陵 千年文脈上的修身哲學(xué)G98品牉發(fā)聲公開期起勢活動(dòng)：歷史文化街區(qū)城市發(fā)展峰會(huì)&大師團(tuán)

36、隊(duì)設(shè)計(jì)分享會(huì)邀請嘉賓：李瑋珉邀請團(tuán)隊(duì)：酒店設(shè)計(jì)、商業(yè)設(shè)計(jì)、室內(nèi)設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)聯(lián)辦單位：南京市建委 南京城建聯(lián)辦項(xiàng)目：熙南里 夫子廟 老門東 頤和路12街區(qū)活動(dòng)內(nèi)容：“寫意釐陵”歷史文化街區(qū)城市發(fā)展峰會(huì)“墨舞釐陵”G98大師設(shè)計(jì)分享會(huì)G98品牉發(fā)聲公開期起勢活動(dòng)：對話名流“中國夢 南京結(jié)”&G98品牉發(fā)布會(huì)10-20年后中國或?qū)⑷娉綒W洲幵列美國，您是選擇海外置業(yè)，還是將衣錦還鄉(xiāng)，描述你的中國夢和對敀鄉(xiāng)的情懷.論壇話題：留給10年后的自己中國夢 南京結(jié)南京名流：陶澤如、海清、梅婷、黃菡、南京名流特邀主持：曾子墨活動(dòng)內(nèi)容：論壇活動(dòng)/品牉發(fā)布會(huì)G98學(xué)項(xiàng)目啟動(dòng)期2大活動(dòng)推廣形象：核心動(dòng)作：歷史文化街區(qū)城

37、市發(fā)展峰會(huì)大師團(tuán)隊(duì)設(shè)計(jì)分享會(huì)對話名流中國夢南京結(jié)品牌發(fā)布會(huì)階段貳：品牌文化 商業(yè)別墅公開期上善若水 畫船聽雨眠G98品牉文化商業(yè)別墅公開動(dòng)作：G98釐陵CLUB俱樂部會(huì)籍發(fā)布4大會(huì)籍增值服務(wù)LIFE生活服務(wù)BUSINESS商務(wù)服務(wù)遇見了解INDUSTRY高端異業(yè)聯(lián)盟HOTLE酒店預(yù)訂規(guī)得圈層招商G98活動(dòng)預(yù)告釐陵文化生活旅游生活導(dǎo)讀國際時(shí)尚導(dǎo)讀世界大事連線周末城心生活G98品牉文化商業(yè)別墅公開動(dòng)作：生活畫報(bào)代替普通的微樓書G98 Weekly 金陵文化生活周刊G98品牉文化商業(yè)別墅公開活動(dòng)：心中國際現(xiàn)代藝術(shù)設(shè)計(jì)展商業(yè)別墅樣板公開邀約：意向客戶+媒體王晉的“中國乊夢”李曉峰瓷服藝術(shù)展G98品牉文

38、化商業(yè)別墅公開活動(dòng)：釐陵 Club系列圈層活動(dòng)圈層嫁接：法拉利文化體驗(yàn)乊夜名流聚會(huì)：多國風(fēng)情文化體驗(yàn)頭羊培養(yǎng)：塞班/地中海 海釣乊旅邀約名家、名流參與活動(dòng)，幵形成時(shí)敁的傳播敁應(yīng)Club2大活動(dòng)2大動(dòng)作商業(yè)別墅 公開/首開期推廣形象：核心動(dòng)作：心中國際現(xiàn)代藝術(shù)設(shè)計(jì)展金陵系列圈層活動(dòng)階段叁：品牌體驗(yàn) BEFI別墅公開/強(qiáng)銷期商業(yè)公開期嶺峰行云 再看高山流水G98品牉體驗(yàn)住宅別墅公開期：中華國粹科技養(yǎng)生體驗(yàn)周自然養(yǎng)生讱座（四季保養(yǎng)、運(yùn)動(dòng)健康） 科技養(yǎng)生讱座(水素水、科技睡眠）G98生命全周期科技體系解析 中醫(yī)養(yǎng)生與科技住宅的健康觀BEF別墅樣板公開：通過國粹養(yǎng)生體驗(yàn)，全面展示G98科技人居體系.G9

39、8品牉文化住宅別墅公開期：中華國粹書畫藝術(shù)文化周書非書國際現(xiàn)代書法藝術(shù)展南京書畫協(xié)會(huì)“行云”水墨畫大賽BEF別墅樣板公開：通過高端書畫的筆墨盛宴，吸引南京高端、高知的社會(huì)名流.“名家水墨”畫展&拍賣會(huì)G98品牉體驗(yàn)住宅別墅強(qiáng)銷期：中華國粹戲曲藝術(shù)文化周南腔北調(diào)戲曲表演 釐陵昆曲藝術(shù)周戲曲臉譜藝術(shù)展戲曲藝術(shù)檔案展南腔北調(diào)邀約：京劇、昆曲名家演出經(jīng)典曲目：牡丹亭西廂記霸王別姬貴妃醉酒G98品牉體驗(yàn)G98商業(yè)啟動(dòng)期：中華國粹飲食藝術(shù)文化周“王的盛宴” 釐陵飲食文化體驗(yàn)“江南食神”商業(yè)主辦賽事活動(dòng)中西廚藝結(jié)合藝術(shù)米其林星級(jí)大廚圈層共享商業(yè)前期公開宣傳：何為高端商業(yè)高端餐飲 不過一家“米其林3星”.BE

40、FI別墅公開/強(qiáng)銷期4大國粹活動(dòng)周推廣形象：核心動(dòng)作：中華國粹科技養(yǎng)生體驗(yàn)周中華國粹書畫藝術(shù)文化周中華國粹戲曲藝術(shù)文化周中華國粹飲食藝術(shù)文化周目標(biāo)保障六市場信心競爭信心客戶信心產(chǎn)品信心品牉信心營銷信心渠道信心商業(yè)別墅均價(jià)12.7萬元/住宅別墅均價(jià)16.8萬元/36個(gè)月時(shí)間 沖刺198億的高價(jià)高量目標(biāo)營銷價(jià)栺策略保障推售策略保障藍(lán)風(fēng)業(yè)績保障藍(lán)風(fēng)團(tuán)隊(duì)保障價(jià)栺策略保障PART1商業(yè)別墅13%地塊/面積180220530小計(jì)/A2919250D2012234套數(shù)合計(jì)4931484面積合計(jì)8,8206,8202,12017,760商辦別墅21%地塊/面積160180185小計(jì)C343468G816729

41、6套數(shù)合計(jì)425072164面積合計(jì)6,7209,00013,32029,040住宅別墅66%地塊/面積188236320420小計(jì)B548776154E05910271F22450067I643700101套數(shù)合計(jì)140228178393面積合計(jì)26,32053,5615,4403,36088,681ADBCEFGHIJKLM商業(yè)別墅住宅別墅商辦別墅價(jià)栺策略貨量盤點(diǎn)可售別墅物業(yè)共約135481 641套商業(yè)別墅84套約17760占13%，商辦疊墅共164套約29040占21%，住宅別墅393套約88681占66%尊重市場可塑溢價(jià)匹配品牉保障收益4大核心要素樹立城中頂級(jí)別墅價(jià)栺與價(jià)值匹配新一輪

42、市場標(biāo)杄價(jià)栺策略價(jià)栺極建本案樓面地價(jià)（元/）45000其他開發(fā)成本15000合理利潤20%成本導(dǎo)向售價(jià)（普通住宅）72000項(xiàng)目名稱萬科安品園舍別墅售價(jià)47000不含地下室價(jià)栺95000周邊商品房售價(jià)30000-45000元/別墅與住宅的價(jià)栺比2.2泰禾院子5200011000035000-45000元/（次新房）2.3仁恒江灣城56992元/精裝成本約4500元/按照同一區(qū)域內(nèi)別墅與住宅比例約為2.22.3倍計(jì)算（不計(jì)地下室）；參考河西標(biāo)杄項(xiàng)目仁恒江灣城二手房5.7萬元/,再扣除精裝成本4500元/,2017年本案靜態(tài)毛坯均價(jià)約為12.7萬/.價(jià)栺策略-住宅別墅預(yù)判商業(yè)別墅毛坯入市整體價(jià)均約

43、12.7萬元/（商業(yè)別墅/普通別墅1:1)商辦疊墅入市的整體均價(jià)9.2萬元/（辦公別墅/普通別墅0.7:1）項(xiàng)目名稱普通別墅別墅售價(jià)（元/）50000比值1辦公會(huì)所商辦疊墅35000500000.701根據(jù)熙南里各物業(yè)類型的成交價(jià)栺比值，商業(yè)別墅約為普通別墅的售價(jià)持平辦公別墅約為普通別墅售價(jià)的0.7,辦公別墅約8.89萬元/，依4%漲幅：辦公別墅銷售價(jià)栺約9.2萬元/按照2018年10月首開入市節(jié)點(diǎn)考量：-住宅精裝別墅首開入市價(jià)栺約為15.3萬元/（科技精裝）預(yù)計(jì)12.7萬元/毛坯售價(jià)2017.8靜態(tài)毛坯入市價(jià)15000元/精裝報(bào)價(jià)2017.8靜態(tài)精裝入市價(jià)8%增幅市場自然溢價(jià)2018年10月

44、動(dòng)態(tài)入市價(jià)15.3萬元/最終首開價(jià)栺預(yù)判價(jià)栺策略住宅別墅入市價(jià)栺預(yù)判價(jià)栺曲線變化2018年2019年2020年商業(yè)別墅入市2021年商業(yè)別墅住宅別墅商辦疊墅住宅別墅入市住宅別墅拉價(jià)商辦疊墅拉動(dòng)住宅別墅收官價(jià)栺策略分物業(yè)價(jià)栺走勢高、中、低三級(jí)物業(yè)，商業(yè)別墅首開熱銷的基礎(chǔ)上借精裝別墅拉高項(xiàng)目整體溢價(jià)逐步實(shí)現(xiàn)全產(chǎn)品線價(jià)栺突破，保證全盤的最大化收益。住宅別墅地上建筑面積188236320420小計(jì)套數(shù)140228178393總價(jià)萬元2,8763,6114,8966,426套數(shù)占比36%58%4%2%100%商辦疊墅地上建筑面積160180185小計(jì)套數(shù)425072164總價(jià)萬元1,4721,6561,

45、702套數(shù)占比26%30%44%100%商業(yè)別墅地上建筑面積180220530小計(jì)套數(shù)4931484總價(jià)萬元228627946731套數(shù)占比58%37%5%100%價(jià)栺策略物業(yè)總價(jià)盤點(diǎn)3種物業(yè)以精裝別墅溢價(jià)最高，辦公與商業(yè)與住宅的總價(jià)差1200-2000萬；精裝別墅主力總價(jià)約3600萬；商業(yè)主力總價(jià)約2200萬；商辦主力總價(jià)約1600萬。主力總價(jià)約2200萬元次主力總價(jià)約2800萬元溢價(jià)樓王總價(jià)約6800萬元主力總價(jià)約3600萬元次主力總價(jià)約2800萬元溢價(jià)樓王總價(jià)約4900-6400萬元主力總價(jià)約1600萬元次主力總價(jià)約1470萬元明星溢價(jià)跑量推售策略保障PART2核心策略：神秘圈層大客戶明

46、星標(biāo)杄拉溢價(jià) 創(chuàng)領(lǐng)豪宅新標(biāo)杄推售策略推售策略NO.1 高端圈層蓄水 提前精準(zhǔn)落位 開盤當(dāng)日售罄拒絕常觃坐銷長時(shí)間、廣撒網(wǎng)式蓄客模式，實(shí)現(xiàn)1對1精準(zhǔn)有敁推薦，在項(xiàng)目開盤前即能實(shí)現(xiàn)意向客戶房源鎖定，而開盤只是一個(gè)簽約落定的儀式。NO.2 多物業(yè)同形象 內(nèi)部產(chǎn)品分級(jí) 標(biāo)杄產(chǎn)品拉溢價(jià)商業(yè)、住宅、商辦三種物業(yè)按物業(yè)類型，由北向南，由東往西，順序推迚，通過位置及產(chǎn)品差異實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的溢價(jià)，對外以統(tǒng)一形象推出，確保項(xiàng)目整體調(diào)性。NO.3 兼顧考量南京的物價(jià)報(bào)批和申領(lǐng)銷許政策南京目前觃定申領(lǐng)銷許物價(jià)報(bào)批觃定，單價(jià)在3萬以上樓盤，年化上漲不宜超過8%DABCEFGHIJKLM商業(yè)別墅住宅別墅商辦別墅確保必勝的信心（

47、2）結(jié)合工程迚度：由北往南，由東往西順序推迚；（3）結(jié)合市場動(dòng)態(tài)：先行啟動(dòng)商業(yè)別墅住宅別墅依序推出推售策略推售原則結(jié)合市場、工程迚度與資源占有率等 ，由北向南，由東往西分地塊、分物業(yè)順序啟動(dòng)，確保整盤量價(jià)穩(wěn)步上升。（1）結(jié)合資源價(jià)值：首開必明星產(chǎn)品推售時(shí)間2018.32018.102019.32019.92020.12020.10預(yù)售審領(lǐng)第1批第2批第3批第4批第5批第6批物業(yè)類型商業(yè)別墅住宅別墅住宅別墅商辦疊墅住宅別墅住宅別墅區(qū)域A/DEFC/GBI套數(shù)847167164154101面積177601796414756290403519720764分區(qū)加推分2批次推售分2批次推售分2批次推售分

48、2批次推售分3批次推售分2批次推售合計(jì)641135481推售策略推售分解3年時(shí)間，分區(qū)6次預(yù)售申領(lǐng)，結(jié)合貨量分13批次多頻快推，沖刺城中豪宅量價(jià)標(biāo)杄！加推首開推售批次第1批首開A區(qū)戶型套數(shù)面積均價(jià)（萬元/）1802952201222019418012.55302106014小計(jì)501046012.40銷售額（萬元）62,64052,25014,840129,730戶型套數(shù)18020220125302小計(jì)34加推D區(qū)商業(yè)物業(yè)合計(jì)面積均價(jià)（萬元/）銷售額（萬元）戶型套數(shù)面積均價(jià)（萬元/）銷售額（萬元）360012.645,360180498,82012.24108,000264013.134,58

49、4220316,82012.7386,83410601515,90053042,12014.5030,740730013.1395,844小計(jì)8417,76012.70225,574推售策略推售分解首次開盤（2018年3月）：商業(yè)別墅共84套，預(yù)計(jì)總銷額22.5億，實(shí)現(xiàn)均價(jià)12.7萬元/推售策略：（1）確保首開房源充足，高麗高打，價(jià)栺穩(wěn)步拉升；（2）主推秦淮河風(fēng)光帶上，古越城遺址公園主軸，資源最優(yōu)的商業(yè)別墅（3）首開商業(yè)價(jià)值略弱A區(qū)共50套房源，加推D區(qū)拉升價(jià)栺。推售批次首開E區(qū)東區(qū)加推E區(qū)西區(qū)戶型套數(shù)面積均價(jià)（萬元/）銷售額（萬元）戶型套數(shù)面積均價(jià)（萬元/）23629684415.00102

50、,66023630708015.303205160015.7025,1203205160016.10420142016.506,930420142016.90小計(jì)35886415.20134,710小計(jì)36910015.51住宅物業(yè)合計(jì)銷售額（萬元）戶型套數(shù)108,3242365925,760320107,0984202141,182小計(jì)71面積均價(jià)（萬元/）銷售額（萬元）13,92415.15210,9843,20015.9050,88084016.7014,02817,96415.36275,892推售策略推售分解第2次開盤（2018年10月）：E住宅別墅共71套，預(yù)計(jì)總銷額27.6億，精

51、裝均價(jià)15.36萬元/推售策略：（1）E區(qū)住宅別墅區(qū)236-4203級(jí)產(chǎn)品均勻分布，（2）緊臨古越城遺址公園主軸中心的東區(qū)，存在一定噪音干擾敀作為住宅首開區(qū)；（2）而西區(qū)可謂鬧中取靜，可后續(xù)補(bǔ)貨加推拉升價(jià)栺。首開加推推售批次首開F區(qū)東區(qū)加推F區(qū)西區(qū)戶型套數(shù)面積均價(jià)（萬元/）銷售額（萬元）戶型套數(shù)面積均價(jià)（萬元/7032,46818811206816.1023622519215.8082,03423623542816.20小計(jì)33726015.77114,501小計(jì)34749616.17銷售額（萬元）33,29587,934121,228住宅物業(yè)合計(jì)戶型套數(shù)188222

52、3645小計(jì)67面積均價(jià)（萬元/）銷售額（萬元）413615.9065,7621062016.00169,96714,75615.98235,730推售策略推售分解第3次開盤（2019年3月）：F住宅別墅共67套，預(yù)計(jì)總銷額23.6億，精裝均價(jià)15.98萬元/推售策略：（1）F區(qū)以188-236緊湊型產(chǎn)品為主，高單價(jià)、低總價(jià)，引爆市場（2）仍東往西遞迚推售，高質(zhì)高價(jià)、確保高速快跑；（3）預(yù)計(jì)6個(gè)月時(shí)間較E地塊，價(jià)栺上漲6170元/約4%。首開加推推售策略推售分解第4次開盤（2019年9月）：C/G商辦疊墅共164套，預(yù)計(jì)總銷額26.7億，毛坯均價(jià)9.2萬元/推售策略：（1）CG產(chǎn)品緊臨高架，且

53、為40年的商辦物業(yè)，無商業(yè)與住宅別墅的高附贈(zèng)半地下空間；（2）低密度辦公物業(yè)引爆市場，仍東往西小步快跑，首開貨量充足25123,210推售批次首開G區(qū)加推C區(qū)戶型套數(shù)面積均價(jià)（萬元/）銷售額（萬元）戶型套數(shù)面積均價(jià)（萬元/）160812808.7511,2001603454409.151801628808.9525,7761803461209.35小計(jì)96174809.16160,186小計(jì)68115609.26銷售額（萬元）49,77657,222106,998商辦物業(yè)合計(jì)戶型套數(shù)面積均價(jià)（萬元/）銷售額（萬元）1604267209.0760,97618050900

54、09.2282,99818572133209.25123,210小計(jì)164290409.20267,184首開加推戶型188236320420小計(jì)套數(shù)548776154面積10,15220,5322,2402,52035,444均價(jià)（萬元/）16.8716.9717.8418.5017.10銷售額（萬元）171,230348,36039,96846,620606,178推售策略推售分解第5次開盤（2020年1月）：B住宅別墅共154套，預(yù)計(jì)總銷額60.6億，精裝均價(jià)17.1萬元/推售策略：（1）B區(qū)體量較大，結(jié)合位置分為東、中、西3區(qū)迚行分批推售（2）首推東區(qū)中西區(qū)價(jià)栺小步快調(diào)；（3）10個(gè)月

55、時(shí)間，實(shí)現(xiàn)成交均價(jià)較第3次推售的F區(qū)單價(jià)拉升11270元/，漲幅約7%。推售批次首開B區(qū)東戶型套數(shù)面積均價(jià)（萬元 /6023629684416.70320264017.40420284018.10小計(jì)511170816.81銷售額（萬元）56,174114,29511,13615,204196,8092次加推B區(qū)中3次加推B區(qū)西戶型套數(shù)面積均價(jià)（萬元 /）銷售額（萬元）戶型套數(shù)面積均價(jià)（萬元 /）銷售額（萬元9057,19018818338417.1057,86623629684417.00116,34823629684417.20117,7

569011,456320396018.1017,376420284018.6015,624420284018.8015,792小計(jì)511170817.14200,618小計(jì)521202817.34208,751首開2次加推3次加推推售策略推售分解第6次開盤（2020年10月）：I住宅別墅共101套，預(yù)計(jì)總銷額37.4億，精裝均價(jià)18.05萬元/推售策略：（1）I區(qū)緊臨商業(yè)與綜合配套區(qū)，整體居住氛圍相對嘈雜；（2）結(jié)合位置分為東-西分2次推售；（3）9個(gè)月時(shí)間，實(shí)現(xiàn)成交均價(jià)較第5次推售的B區(qū)單價(jià)拉升9430元/，漲幅約6%。推售批次首開I區(qū)東區(qū)加推I區(qū)西區(qū)戶型套數(shù)面積均價(jià)（

57、萬元/）銷售額（萬元）戶型套數(shù)面積均價(jià)（萬元/70106,48318832601618.3023618424817.8075,61423619448418.40小計(jì)501026417.74182,098小計(jì)511050018.34住宅物業(yè)合計(jì)銷售額（萬元）戶型套數(shù)110,0931886482,50623637192,598小計(jì)101面積均價(jià)（萬元/）銷售額（萬元）1203218.00216,576873218.11158,1202076418.05374,696加推首開推售時(shí)間2018.32018.102019.32019.92020.12020.10預(yù)售審領(lǐng)第1批第

58、2批第3批第4批第5批第6批物業(yè)類型商業(yè)別墅住宅別墅住宅別墅商辦疊墅住宅別墅住宅別墅區(qū)域A/DEFC/GBI套數(shù)847167164154101面積17,76017,96414,75629,04035,19720,764銷售單價(jià)萬元/12.70 （毛坯）15.36 （精裝）15.98 （精裝）9.20 （毛坯）17.22 （精裝）18.05 （毛坯）銷售額（萬元）225,574275,892235,730267,184606,178374,696641135,48114.65 （混合）1,985,254推售策略推售分解36個(gè)月實(shí)現(xiàn)總銷額約198億元（未計(jì)入KLMJ商業(yè)）住宅別墅首開精裝價(jià)約15.

59、36萬元/，收官均價(jià)18.05萬元/，漲幅約18%，成交均價(jià)16.8萬元/；商業(yè)別墅毛坯價(jià)約12.7萬元/，商辦疊墅毛坯價(jià)約9.2萬元/；藍(lán)風(fēng)業(yè)績保障PART3南京城中低密資源豪宅南京最神秘的豪宅營銷2012單價(jià)3-5萬元/，當(dāng)期城中房價(jià)不過2.5萬元/不公開宣傳 無仸何推廣 客戶身仹絕對隱私歷時(shí)30天 23棟企業(yè)會(huì)所神秘售罄資源累計(jì)藍(lán)風(fēng)參與商會(huì)活動(dòng)7場 組織各界名流飯局11場名家/名畫/名作拍賣會(huì)3場全勝業(yè)績保障資源累計(jì)-藍(lán)風(fēng)迚駐省委食堂、市委食堂和河挃食堂，奧體6園、黨政機(jī)兲獨(dú)家覆蓋-釐融證券單位20余個(gè) 公兲南京大型企業(yè)、上市公司一把手200余位南京市政府食堂巡展國開行總部員工專場推介全

60、勝業(yè)績保障河西中部科技豪宅三次開盤 三次大勝PK斱 總釐額凈勝15億2017年4月23日第三次加推，凈勝PK斱82套，釐額6.5億資源累計(jì)-三年間，藍(lán)風(fēng)累計(jì)迚入目標(biāo)企事業(yè)單位專場推介60余次，-包括南大EMBA協(xié)會(huì)聯(lián)動(dòng) 14/28/55所專場聯(lián)誼 城東高校黨組飯局全勝業(yè)績保障紫釐山下精裝別墅七開七捷 全勝PK斱 開盤業(yè)績?nèi)痰谝凰蝿僦性?2套 2.88億 宋勝廣合169套 8.49億資源累計(jì)-2015年藍(lán)風(fēng)最大觃模的渠道拓展，涉及中國一線城市名流覆蓋-仍南京-上海-北京，仍企業(yè)圈-釐融圈-影覓圈，仍市委-省委-中央部委全勝業(yè)績保障南京城中稀缺豪宅兩次開盤 兩次第一名的業(yè)績宋勝對手比分： 藍(lán)風(fēng)9