中小型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商休閑購(gòu)物中心成功模式教案

1、中小型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商休閑購(gòu)物中心成功模式教案第一部分合和商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)集團(tuán)簡(jiǎn)介甲方視野，乙方心態(tài)“策劃代理+投資運(yùn)營(yíng)”商業(yè)地產(chǎn)雙棲企業(yè)2000年發(fā)韌于深圳，起步于商業(yè)地產(chǎn)策劃代理，發(fā)力于商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略投資運(yùn)營(yíng)，是目前中國(guó)少有的“策劃代理+投資運(yùn)營(yíng)”商業(yè)地產(chǎn)雙棲企業(yè)集團(tuán)。以“做中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)策劃代理第一品牌”為策劃代理中心愿景。以“做中國(guó)領(lǐng)先的商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略投資運(yùn)營(yíng)商”為投資運(yùn)營(yíng)中心愿景。 作為中國(guó)最早專注于商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的策劃代理服務(wù)商之一，2000年至今，合和商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)集團(tuán)操盤的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目類型涉及大型城市綜合體、購(gòu)物中心（SHOPPINGMALL）、商業(yè)街、社區(qū)商業(yè)、大型商貿(mào)物流市場(chǎng)（專業(yè)市場(chǎng)）、

2、寫字樓、酒店公寓等各個(gè)領(lǐng)域，業(yè)務(wù)遍布廣東、江蘇、浙江、山西、江西、河北、吉林、內(nèi)蒙古等地，累計(jì)服務(wù)項(xiàng)目40余個(gè)，建筑面積逾1000萬(wàn)平米，資產(chǎn)市值高達(dá)1000億元。 合和商業(yè)地產(chǎn)投資運(yùn)營(yíng)立足城市綜合體（休閑購(gòu)物中心）和大型商貿(mào)物流市場(chǎng)兩大領(lǐng)域。公司在江蘇無(wú)錫戰(zhàn)略投資運(yùn)營(yíng)的哥倫布廣場(chǎng)一期是無(wú)錫新的商業(yè)標(biāo)桿，被業(yè)界推崇為“中國(guó)街區(qū)式休閑購(gòu)物中心典范”，在山西晉中投資運(yùn)營(yíng)的三晉國(guó)際商貿(mào)物流城一期汽配博覽交易中心是山西省規(guī)模最大、業(yè)態(tài)最全、模式最新的汽車后市場(chǎng)。“真正懂得商業(yè)規(guī)律，真正懂得商業(yè)建筑，真正懂得商業(yè)運(yùn)營(yíng)”，這是合和所服務(wù)的開發(fā)商對(duì)合和的一致評(píng)價(jià)，也是合和獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)力。 “產(chǎn)權(quán)銷售+可持續(xù)繁

3、榮”是合和創(chuàng)建并身體力行成功實(shí)踐的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)模式，是幫助中國(guó)廣大中小型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商走向成功的寶貴經(jīng)驗(yàn)?！坝靡曳降男膽B(tài)做事，用甲方的心態(tài)決策”，乙方心態(tài)意味著專業(yè)的職業(yè)操守和專業(yè)能力，甲方心態(tài)意味著對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)的控制和投資回報(bào)的追求。不管是為合和投資的項(xiàng)目服務(wù)，還是為其他開發(fā)商服務(wù)，合和始終都遵循這樣的理念。 第二部分未來(lái)三年商業(yè)地產(chǎn)（城市綜合體）發(fā)展特點(diǎn)熱潮： 大牌住宅開發(fā)商紛紛布局商業(yè)地產(chǎn)， 開啟中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)黃金十年！區(qū)域： 商業(yè)地產(chǎn)熱潮由一線城市蔓延至二三線城市 乃至百?gòu)?qiáng)縣、中心鎮(zhèn)； 中國(guó)城市進(jìn)入多核商圈發(fā)展階段。形態(tài)： 商業(yè)地產(chǎn)主要兩大類別：城市綜合體（購(gòu)物 中心）、商貿(mào)物流市場(chǎng)；

4、 二三線城市綜合體蓬勃發(fā)展，中西部商貿(mào)物 流市場(chǎng)還有潛力。角色： 大型開發(fā)商布陣一二線城市 中小型開發(fā)商領(lǐng)舞二三線城市隱患： 盲目布局+規(guī)劃混亂+重復(fù)大建設(shè)=泡沫 人才滯后+理念滯后+同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)=陷井第三部分小型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商面臨的三大瓶頸第一大難題：資本，即資金瓶頸上游資本及下游資金：“兩手抓，兩手都要硬”左手：上游抓資本整合右手：下游抓資金回籠合和資金公式：項(xiàng)目自有資金=X+2000+Y第二大難題：專業(yè)瓶頸，即如何實(shí)現(xiàn)商業(yè)繁榮商業(yè)地產(chǎn)6大環(huán)節(jié)皆難：拿地、定位、設(shè)計(jì)、招商、銷售和運(yùn)營(yíng)，本質(zhì)上則是專業(yè)人才和專業(yè)資源的瓶頸第三大難題：競(jìng)爭(zhēng)瓶頸，即如何與商業(yè)大鱷共舞萬(wàn)達(dá)、華潤(rùn)、金地、中糧、保利、世

5、茂、龍湖等等地產(chǎn)大鱷搶灘掠地，小型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商生存環(huán)境十分險(xiǎn)峻。第三部分“產(chǎn)權(quán)銷售+可持續(xù)繁榮”合和在哥倫布廣場(chǎng)的成功實(shí)踐一期二期位置：無(wú)錫市城市副中心，距中心區(qū)5KM規(guī)模：占地100畝，總建面21萬(wàn)平米，商業(yè)10.5萬(wàn)平米， 寫字樓3.5萬(wàn)平米，酒店公寓4萬(wàn)平米，停車位1200個(gè)人口：1.5KM半徑12萬(wàn)人，3KM半徑28萬(wàn)人環(huán)境：220萬(wàn)平專業(yè)市場(chǎng)集群+200萬(wàn)平安置小區(qū)群+200萬(wàn)平新建住宅群業(yè)態(tài)（一期）：購(gòu)物60%+餐飲25%+娛樂(lè)10%+親子5%主店：家樂(lè)福、西西百貨、金逸影城、玩美道女人世界、 屈臣氏、本色健身、迪卡尼兒童樂(lè)園、婚宴廣場(chǎng)形態(tài)：街區(qū)式、開放式、體驗(yàn)式休閑購(gòu)物中心，主

6、體2層，局部3層分期：一期07.9取得土地，08.5開工，09.10.28開業(yè) 二期10.05.08開工，預(yù)計(jì)11.12開業(yè)租售：一期商業(yè)6.8萬(wàn)平米，銷售約2.2萬(wàn)平米（30%）哥倫布廣場(chǎng)簡(jiǎn)介哥倫布廣場(chǎng)1期開業(yè)盛況（2009.10.28）開業(yè)活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)人山人海市、區(qū)領(lǐng)導(dǎo)為開業(yè)剪彩家樂(lè)福創(chuàng)江蘇省2年內(nèi)新店開業(yè)銷售額之最開業(yè)當(dāng)晚步行街夜景招商率：開業(yè)時(shí)75%，目前99%（開業(yè)后8個(gè)月）開業(yè)日：客流約10萬(wàn)，家樂(lè)福（進(jìn)場(chǎng)3.7萬(wàn)，買單2.9萬(wàn)， 日營(yíng)業(yè)額250萬(wàn)，江蘇地區(qū)進(jìn)2年新開業(yè)最高記錄）坪 效：最高10元/日/平米，最低1元/日/平米， 平均首層4.5元/日/平米，二層 2元/日/平米售價(jià)（5

7、年返租35%后）：最高5.8萬(wàn)元/平米， 一層平均2.4萬(wàn)元/平米，二層平均1.2萬(wàn)元/平米，二手鋪：最高10萬(wàn)元/平米，一層平均4萬(wàn)元/平米哥倫布廣場(chǎng)1期開業(yè)經(jīng)營(yíng)情況進(jìn)行一定量的商鋪銷售，實(shí)現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)，確保項(xiàng)目正常運(yùn)轉(zhuǎn)。“產(chǎn)權(quán)銷售”是中國(guó)中小型地產(chǎn)商為了回籠資金而難以逾越的“不二法門”。只租不售持有物業(yè)追求長(zhǎng)線回報(bào)只適合于實(shí)力資本大鱷。產(chǎn)權(quán)銷售（資金瓶頸）： 中小型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商繞不過(guò)的坎然而，“產(chǎn)權(quán)銷售”與“可持續(xù)繁榮”在中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)中是一對(duì)天生的矛盾體，因?yàn)椤爱a(chǎn)權(quán)銷售”而導(dǎo)致項(xiàng)目失敗的項(xiàng)目比比皆是。如何讓“產(chǎn)權(quán)銷售”不影響或者盡可能少影響它未來(lái)的經(jīng)營(yíng)管理？合和成功探索出并實(shí)踐“產(chǎn)權(quán)銷

8、售”與“可持續(xù)繁榮”的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)模式，為中小開發(fā)商發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)提供了寶貴經(jīng)驗(yàn)。可持續(xù)繁榮（專業(yè)瓶頸）： 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商天然的責(zé)任和使命休閑購(gòu)物中心：開門6件事選好址 定好位 畫好圖 （拿地） （定位） （規(guī)劃）招好商 賣好鋪 旺好場(chǎng) （招商） （銷售） （運(yùn)營(yíng)）產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)的平衡技巧 1、商鋪可以賣，但賣了產(chǎn)權(quán)必須掌控經(jīng)營(yíng)權(quán) 2、長(zhǎng)租約商鋪必須帶租約銷售 3、室內(nèi)商業(yè)最好不要賣，虛擬產(chǎn)權(quán)商鋪千萬(wàn)不能賣 4、全賣光是不現(xiàn)實(shí)的，也是不負(fù)責(zé)任的， 當(dāng)然也是不必要的商鋪產(chǎn)權(quán)銷售4要素 眾所周知，萬(wàn)達(dá)是中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)龍頭老大，我們尊重他們，直面競(jìng)爭(zhēng)我們處于下風(fēng)，只能避其鋒芒。2007年至今，我們?cè)诟?/p>

9、倫布廣場(chǎng)上的戰(zhàn)略定位，實(shí)踐證明是非常成功的，哥倫布廣場(chǎng)已經(jīng)走出了一條適合自己的道路。哥倫布廣場(chǎng)VS萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)“副中心+中規(guī)模+全業(yè)態(tài)+休閑化+非標(biāo)準(zhǔn)” 在選址上，在二三線城市萬(wàn)達(dá)多選擇都會(huì)中心； 我們則更傾向選擇城市副中心； 1、副中心（拿地）哥倫布廣場(chǎng)選址示意圖 在規(guī)模上，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)有其最小規(guī)模限制，動(dòng)輒數(shù)十萬(wàn)甚至百萬(wàn)平米之巨；而哥倫布廣場(chǎng)因地制宜，體量很靈活，5-30萬(wàn)平米都可以，特別適合在二三線城市或者縣域城市發(fā)展。2、中規(guī)模一期二期在業(yè)態(tài)上，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)基本上是“6+1+1”標(biāo)準(zhǔn)組合，即：萬(wàn)千百貨、萬(wàn)達(dá)影院、大歌星、大玩家、大超市、電器賣場(chǎng)等六大標(biāo)準(zhǔn)業(yè)態(tài)加購(gòu)物街和餐飲街。比較而言哥倫布廣場(chǎng)作為

10、休購(gòu)物中心業(yè)態(tài)更齊全更靈活，從大賣場(chǎng)、百貨、餐飲、休閑、娛樂(lè)、親子、教育、培訓(xùn)等包羅萬(wàn)象，目的是滿足核心輻射圈里目標(biāo)消費(fèi)群方方面面的消費(fèi)需求。3、全業(yè)態(tài)哥倫布廣場(chǎng)1期業(yè)態(tài)定位示意圖 哥倫布廣場(chǎng)1期業(yè)態(tài)比例示意購(gòu)物品牌：60%娛樂(lè)品牌：10%餐飲品牌：25%親子品牌：5%在形態(tài)上，休閑化是哥倫布廣場(chǎng)的重要特質(zhì)。我們稱哥倫布廣場(chǎng)為休閑購(gòu)物中心，休閑放在前面，購(gòu)物放在后面。比較而言，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)是“更購(gòu)物”，哥倫布廣場(chǎng)是“更休閑”。休閑化，一方面指的是業(yè)態(tài)比例，另一方面指的是體驗(yàn)性氛圍的營(yíng)造。我們業(yè)態(tài)中餐飲、休閑、娛樂(lè)占到50%乃至以上的比例，商戶緊扣核心商圈中目標(biāo)客戶群需求，確保迅速吸聚巨大人氣，一開即旺。體驗(yàn)性氛圍，則要從環(huán)境小品、賣場(chǎng)布置和互動(dòng)性的經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)等硬件和軟件環(huán)節(jié)來(lái)營(yíng)造，讓顧客每次來(lái)逛街都有不一樣的感覺(jué)，不會(huì)出現(xiàn)審美疲勞。 4、休閑化哥倫布廣場(chǎng)1期經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)集錦 非標(biāo)準(zhǔn)，則可以說(shuō)是哥倫布廣場(chǎng)與萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)最本質(zhì)的區(qū)別。萬(wàn)科提出住宅產(chǎn)業(yè)化，你也看到萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)基本上都是標(biāo)準(zhǔn)生產(chǎn)的。標(biāo)準(zhǔn)化帶來(lái)了快速的擴(kuò)張，但它的劣勢(shì)就是千篇一律。體驗(yàn)性是購(gòu)物中心活力最重要的保障，作為消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，就是每到一個(gè)不同的購(gòu)物中心都希望帶來(lái)不同的感受，所以標(biāo)準(zhǔn)化的商業(yè)地產(chǎn)實(shí)際上是在扼殺客戶的消費(fèi)體驗(yàn)。上善