人民銀行簡介ppt課件

1、王洪清華大學經(jīng)濟管理學院房地產(chǎn)投融資決策及其風險管理案例分析Case Study on How to Make Real Estate Investmentand Financing Decisions, Risk Management.1.房地產(chǎn)投資決策一項商業(yè)行為的目的能夠往往包括：使股東的財富人長久來說到達最大短期的財務目的，比如現(xiàn)金流的要求或者非金融性質(zhì)的目的，例如友好任務環(huán)境，時機均等的雇傭政策困難的時期留住高素質(zhì)的雇員擁有最高質(zhì)量的地產(chǎn)擁有某種物業(yè)的最大地產(chǎn)商.1.房地產(chǎn)投資決策開發(fā)商的目的：將資本投資在那些產(chǎn)生的稅后收益較高的工程上，與其它可選投資比較時必需思索到風險要素并作適當

2、的調(diào)整投資家的目的：以小于其內(nèi)在價值即資產(chǎn)可產(chǎn)生未來現(xiàn)金流的現(xiàn)值的價錢來購買不動產(chǎn)或者不動產(chǎn)證券.1.房地產(chǎn)投資決策計算程式估計毛租金減去估算的空置損失加上其它收入實踐的總收入減去運營費用凈運營收入或“NOI減去債務還本付息稅前現(xiàn)金流“BTCF把抵押歸還本金加到BTCF上減去折舊須納稅的收入減去應繳稅金或者加上節(jié)省的稅款稅后現(xiàn)金流“ATCF應對上述各項參數(shù)投資期5到10年的變化進展估測.1.房地產(chǎn)投資決策重要的金融比率用于決議投資的可行性毛租金乘數(shù)貸款價值LTV比債務覆蓋率DCR盈虧平衡點費用比稅前股本報答率稅后股本報答資產(chǎn)報答內(nèi)部報答率轉(zhuǎn)售價錢.1.房地產(chǎn)投資決策有關(guān)財務杠桿和運營的比率用于

3、風險管理貸款價值比率債務覆蓋率DCR盈虧平衡點費用比.1.房地產(chǎn)投資決策毛租金乘數(shù)相當于“投資回收期收買價除以毛租金此比率越低越好一個很簡單的數(shù)字比較，普通只能用作投資工程的初略挑選.1.房地產(chǎn)投資決策貸款價值比抵押貸款額Loan/收買價Value估量房地產(chǎn)投資的金融風險違約風險隨LTV的升高而升高行業(yè)內(nèi)典型的LTV控制在75%以下債務覆蓋率DCR凈營運收入/債務還本付息必需超越1.0才有才干歸還抵押貸款大多數(shù)貸出方普通要求債務覆蓋率到達約1.1或1.3.1.房地產(chǎn)投資決策盈虧平衡點運營費用+抵押付款/估計毛租金建筑為了能支付一切的現(xiàn)金開支和融資歸還必需到達的入住率普通在65%至95%范圍內(nèi)費

4、用比運營費用/實踐的總收入用于與其他的房地產(chǎn)作比較，單獨本身并無太大的用途應該足夠高以堅持物業(yè)的正常運轉(zhuǎn)，同時使有關(guān)費用如能源本錢得到控制防止浪費.1.房地產(chǎn)投資決策單一期間的或者靜態(tài)的贏利量度規(guī)范稅前股本報答率稅后股本報答率資產(chǎn)報答或者期初資本復原率.1.房地產(chǎn)投資決策稅前股本報答率稅前現(xiàn)金流量/股本投資額往往用一測度初始贏利程度此比率越高越好通常第一年稅前股本報答率普通在4-10%的范圍內(nèi)稅后股本報答稅后現(xiàn)金流/股本投資額類似于稅前股本報答率加上思索到投資房地產(chǎn)常可避稅的益處能常第一年大致在5-12%范圍內(nèi).1.房地產(chǎn)投資決策資產(chǎn)報答率凈營運收入/收買價或者市場價值又稱資本復原率，反映總體

5、報答程度一項物業(yè)可以接受多大的債務；此比率越高，表示可支持的倆務就越多通常資本復原率大致在8-12%范圍內(nèi).1.房地產(chǎn)投資決策多期間或者動態(tài)報答量度凈現(xiàn)值NPV內(nèi)部報答率IRR.1.房地產(chǎn)投資決策轉(zhuǎn)售價錢計算預定年的凈運營收/R這里R表示物業(yè)的期末資本復原率記住從等待的轉(zhuǎn)售價錢中扣除合理的買賣本錢并須思索到稅收的影響.1.房地產(chǎn)投資決策凈現(xiàn)值NPV的計算預測未來的現(xiàn)金流以要求的報答率把未來的現(xiàn)金流折成現(xiàn)值：現(xiàn)值V0=CF1/(1+r)+CF2/(1+r)2+(CFt+Vt)/(1+r)t決策的根本原那么是選擇NPV=CF0+V0最大的方案，即NPV最大化永遠不要選擇NPV小于0的方案要求的報答

6、率=底限報答率=無風險報答+風險報答正常的投資收益即預期報答中已思索了風險程度的影響，假設NPV0，r就會超出正常收益.1.房地產(chǎn)投資決策內(nèi)部報答率IRR的計算NPV=0，或：股本CF0=未來現(xiàn)金流貼現(xiàn)V0=CF1/(1+ irr)+CF2/(1+irr)2+(CFt+預定轉(zhuǎn)售CFt)/(1+irr)t可運用稅前或者稅后現(xiàn)金流分別計算稅前或者稅后內(nèi)部報答率丈量預定投資期總體報答最常運用的方法，常與投資者要求的報答率相比較通常IRR大到在12%至15%的范圍內(nèi)，對于新的或投機性的投資可超越20%以上.1.房地產(chǎn)投資決策房地產(chǎn)投資與現(xiàn)代投資組合實際及資產(chǎn)定價模型投資組合報答是各資產(chǎn)報答的加權(quán)平均線

7、性代數(shù)；而投資組合風險并非各資產(chǎn)風險的回權(quán)平均房地產(chǎn)投資信托REIT公司，通常在市場上公開地買賣，是為股東賺取利潤為目的的擁有和運營包括房地產(chǎn)和或抵押貸款的投資組合。抵押貸款支持證券MBS是由許多抵押貸款的組協(xié)作保而發(fā)行的一種債券或其它的債務投資方式。資本資產(chǎn)定價模型CAPM資產(chǎn)要求等待報答等于無風險報答加在市場的風險報答乘以此資產(chǎn)的貝他系數(shù)；Eri=rf+RPi=rf+i(ErM-rf).1.房地產(chǎn)投資決策期權(quán)價值實際與房地產(chǎn)與房地產(chǎn)有關(guān)的一些重要期權(quán)土地開發(fā)期權(quán)土地價值與最正確開展時機買入期權(quán)模型土地買入期權(quán)抵押貸款提早償付期權(quán)無追索權(quán)抵押貸款違約期權(quán)租約期權(quán)，等等.1.房地產(chǎn)投資決策投資

8、案例分析例如投資可行性研討開發(fā)可行性研討建立工程.2.房地產(chǎn)融資決策資金來源傳統(tǒng)渠道：自有資金，協(xié)作，銀行貸款，施工單位墊資，預售我國長期以來，房地產(chǎn)開發(fā)商的融資渠道單一，主要依托銀行貸款融資。目前我國房地產(chǎn)企業(yè)有3萬多家，但是以單個工程開發(fā)公司為主，規(guī)模小且缺乏繼續(xù)開發(fā)才干，資產(chǎn)負債率大多在70%以上，自有資金所占的比重相當小，主要依托銀行貸款和工程銷售回款來周轉(zhuǎn)。除開發(fā)商直接銀行直接貸款外，在建筑企業(yè)墊資和預售款中都有相當多的銀行貸款。所調(diào)查，不省北京開發(fā)商對銀行信貸資金的依賴度竟到達90%以上。2003年6月121號文件后央行銀根緊縮使得一半以上的房地產(chǎn)企業(yè)面臨資金鏈斷裂之患，甚至面臨出

9、局的危險。.2.房地產(chǎn)融資決策銀行貸款121文件后，雖然各種不同的房地產(chǎn)融資渠道都有所加強，比如全國房地產(chǎn)信托的數(shù)量增長很快，但2003全年募集的資金不超越100億元。而當年全國房地產(chǎn)開發(fā)貸款添加了近2000億元。銀行信貸依然是中國如今房產(chǎn)界資金主力。銀行貸款有著很多優(yōu)點：便利，本錢相對較低，財務杠桿作用大。同時，房地產(chǎn)信貸業(yè)務目前被普遍視為銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。銀行貸款現(xiàn)階段從緊，其對工程開發(fā)程度和開發(fā)商自有資金的要求，不是大多數(shù)開發(fā)商短期內(nèi)可以到達的。美國的房地產(chǎn)金融業(yè)很興隆，融資種類多，在房地產(chǎn)企業(yè)運用資金總額中銀行貸款只占15%左右，貸款總額占銀行資產(chǎn)的比重不到10%。而有些東南亞國家以及我

10、國的香港特區(qū)，房地產(chǎn)企業(yè)的大部分開發(fā)資金來自銀行貸款，銀行資產(chǎn)中房地產(chǎn)信貸占了40%50%。在國際商業(yè)銀行領(lǐng)域有兩個所謂“三七開的慣例，一個是給房地產(chǎn)業(yè)貸款占全部貸款余額的30%，其他行業(yè)占70%；二是發(fā)放給開發(fā)商開發(fā)性貸款占給房地產(chǎn)業(yè)貸款總余額的30%，住房抵押貸款及其他業(yè)務占70%。.2.房地產(chǎn)融資決策上市集資有的以為國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)不適宜上市，由于沒有長期穩(wěn)定的收租型物業(yè)，也就沒有穩(wěn)定的現(xiàn)金流。如今國內(nèi)大多數(shù)的房產(chǎn)企業(yè)，資本規(guī)模都比較小，根本沒有才干像海外房地產(chǎn)機構(gòu)那樣去大量收買并持有收租物業(yè)，所在在資本規(guī)模較小的情況下，要想快速增長，必需求快速周轉(zhuǎn)。國際上很多大的地產(chǎn)公司在他們開展初期，

11、也是像中國目前的房地產(chǎn)企業(yè)一樣。開展到一定規(guī)模之后，為了堅持公司的平衡，添加資產(chǎn)的抗風險才干，才選擇做一部分收租物業(yè)。上海復地勝利地于2004年2月在香港上市，某一程度的闡明了投資者曾經(jīng)突破了這一種心思妨礙。今年國際投資者接受了上海復地的快速周轉(zhuǎn)業(yè)務方式，以這樣一個方式，公司可以堅持一個繼續(xù)的增長。國內(nèi)與國外上市比較：國內(nèi)上市主要的困難在于政策變化，房地產(chǎn)公司對資本市場的準入是幾經(jīng)周折。有些房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)而采取“借殼上市的方式，而這些借殼上市的公司，較難獲得再融資。海外上市方面，以香港聯(lián)交所的規(guī)定，三年業(yè)績規(guī)定的扣除非主管業(yè)務后的凈利潤絕對數(shù)，前兩年累計不少于3000萬港元，最近一年不少于200

12、0萬元。與國內(nèi)上市相比，雖然在海外IPO的本錢較A股上市要高，但再融資本錢低，靈敏性強，這是吸引很多中資公司到海外上市的重要緣由之一。選擇國內(nèi)或者海外，最終還是看企業(yè)本身的開展需求，假設是志存高遠的企業(yè)，想引入新的股東和現(xiàn)代企業(yè)制度，應該將海外上市作為首選，由于可以借助海外投資者的監(jiān)管與規(guī)模推進企業(yè)本身的規(guī)模、透明，提高運營管理程度，假設是為了圈錢，上海A股市場的市盈率高于香港股市。.2.房地產(chǎn)融資決策上市集資買殼上市與IPO的比較上市后的再融資：配股，可轉(zhuǎn)債就目前的市場情況而言，資本市場也并不過于看好房地產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)工程本身詳細的投資回收期長，現(xiàn)金流不均勻，業(yè)務變化大等特征，在股市上往往

13、表現(xiàn)為優(yōu)勢。新的公司上市規(guī)那么似乎放寬了上市限制，但券商等中介機構(gòu)將承當完全責任，極大限制了暗箱操作。在新規(guī)那么面前，真正有實力、守規(guī)矩的開發(fā)商可以順利上市，而在目前開發(fā)商數(shù)量過多、食用程度普遍低下的情況下，欲經(jīng)過大規(guī)模上市處理行業(yè)性的獎金短缺，似乎并不現(xiàn)實。.2.房地產(chǎn)融資決策信托信托以其極強的順應及其中介功能，遭到了各方面的注重。到目前為止用于房地產(chǎn)投資的信托方案可歸納為以下四種方式：債務、股權(quán)、準REIT、財富信托。信托方案風險中外比較就集合信托資金產(chǎn)品來說，委托人在購買資金信托產(chǎn)品之后，獲得信托受害權(quán)，但喪失了對資金的控制權(quán)，其收益完全有賴于信托公司的投資操作，如不思索投資者對信托公司

14、的依賴程度，投資者的利益一定程度上將有賴于信托公司的信息披露。.2.房地產(chǎn)融資決策基金案例分析如今國內(nèi)多數(shù)基金公司是根據(jù)采用投資公司方式運作的，而不是以基金方式運作的。采用公司、信托制的房地產(chǎn)基金，將采用私募方式，因受和的限制，其投資者數(shù)量分別不超越50人和200份。國內(nèi)房地產(chǎn)基金按資金類型分類投資方式國外房地產(chǎn)基金中國成立房地產(chǎn)信托基金的妨礙.2.房地產(chǎn)融資決策債券可轉(zhuǎn)債：優(yōu)勢，風險控制目前還不會有很多房地產(chǎn)上市公司支發(fā)行可轉(zhuǎn)債，主要是由于它們的資產(chǎn)負債率普遍偏高。根據(jù)，發(fā)行債券主體要求嚴厲，只需國有獨資公司、上市公司、兩上個國有投資主體設立的有限責任公司才有發(fā)行資歷，并且對企業(yè)資產(chǎn)負債率、

15、資本金以及但保等都有嚴厲限制，加之我國倆券市場相對規(guī)模較小，交投清淡，發(fā)行和持有的風險均較大。長期債券還面臨較大的利率風險，欠缺避險金融工具。這些都限制了大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)利用發(fā)行債券這一融資渠道。.3.房地產(chǎn)價值評價方法常見評價方法本錢法比較法收益法復原法剩余法實踐運用.4.房地產(chǎn)投資主要投資方式和戰(zhàn)略主要思索要素：工程，有關(guān)各方，投資環(huán)境，投資過程主要投資方式：土地，開發(fā)，運營物業(yè)投資戰(zhàn)略.5.房地產(chǎn)風險管理從投資量來說，以美國90年代的投資價值為例主要有四類資產(chǎn)方式：現(xiàn)金、股票、債券、不動產(chǎn)ReturnTbillsMuniMBSBondsREStocksRish.5.房地產(chǎn)風險管理每一類資

16、產(chǎn)都有其各自不同的特點，包括不同的優(yōu)點和缺陷。此外，這四類資產(chǎn)的投資表現(xiàn)通常沒有太親密的相關(guān)度，因此可以提供投資者經(jīng)過分散投資降低風險的時機。價錢“有漲有落或者“周期性的活動方式是典型的不動產(chǎn)運轉(zhuǎn)方式，但與股票和債券相比，往往更表現(xiàn)為長期的、大范圍的上下動搖，反映不動產(chǎn)市場普遍的低效性和泡沫性。.5.房地產(chǎn)風險管理風險類型市場、融資、變現(xiàn)、管理、利率、法律、環(huán)境風險的量化風險與報答.5.房地產(chǎn)風險管理房地產(chǎn)市場、資本市場和房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的互動關(guān)系.5.房地產(chǎn)風險管理開發(fā)工程風險分析有關(guān)要素社會經(jīng)濟、法制環(huán)境、市場情況、技術(shù)條件土地地理位置、征用、購入本錢、產(chǎn)權(quán)、拆遷、根底設備開發(fā)本錢規(guī)劃設計、環(huán)境調(diào)查、假設條件及其實現(xiàn)用途、高度、密度、綠化、交通、功能組織、面積的定義和控制、構(gòu)造、質(zhì)量規(guī)范/超前/長期投資價值/本錢，施工，環(huán)捍衛(wèi)生，建造工期，資料，利率資金實力，組織；現(xiàn)金流分析，風險控制營銷定位，戰(zhàn)略，媒體 .5.房地產(chǎn)風險管理投資風險分析有關(guān)要素盈利才干市場、工程質(zhì)量、買賣記錄租售協(xié)議物業(yè)管理產(chǎn)權(quán)、地契、貸款合同法令法規(guī)規(guī)劃、環(huán)境、維護、稅費以北京為例保險房地產(chǎn)債務投資的風險管理通貨膨脹利率風險提早歸還風險變現(xiàn)風險違約風險.5.房地產(chǎn)風險管理市場風險細述.5.房地產(chǎn)風險管理財務風險財務杠桿，即負債程度細述資本本錢的加權(quán)平均公式r=(L/V)rD=1-(L