養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式專題研究資料(共11頁)

1、養(yǎng)老(yng lo)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式專題研究進(jìn)行養(yǎng)老(yng lo)地產(chǎn)開發(fā)，首先要解決兩個(gè)問題，一是養(yǎng)老(yng lo)地產(chǎn)的盈利模式問題，即盈利模式可持續(xù)的問題：如何能將短期、中期、長(zhǎng)期的盈利模式結(jié)合，維持項(xiàng)目運(yùn)轉(zhuǎn)現(xiàn)金流；二是養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的后期運(yùn)營(yíng)管理問題。本篇專題研究將重點(diǎn)對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的商業(yè)運(yùn)作模式、盈利模式進(jìn)行分析研究，挖掘目前市場(chǎng)上主流養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)亮點(diǎn)。 盈利模式 后期運(yùn)營(yíng)一、養(yǎng)老地產(chǎn)商業(yè)運(yùn)作模式分析目前，中國(guó)市場(chǎng)上養(yǎng)老地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)方式包括全部出售、出售與自持結(jié)合、會(huì)員制銷售、只租不售等四種模式模式一：全部出售（掛羊頭賣狗肉）以老年住宅概念，出售房屋產(chǎn)權(quán)為主，區(qū)域級(jí)別配套并舉模式二：出售與

2、持有相結(jié)合（以售養(yǎng)租）養(yǎng)老地產(chǎn)的相關(guān)物業(yè)全部進(jìn)行出售，將住宅建設(shè)與社區(qū)管理相結(jié)合模式三：會(huì)員制銷售養(yǎng)老地產(chǎn)的相關(guān)物業(yè)采用租售并舉、以租為主，但是租期長(zhǎng)，實(shí)際為變相出售。采取會(huì)員制管理模式，出售長(zhǎng)、短租會(huì)員卡，變相的“出售+持有”模式一次性支付(zhf)一筆入會(huì)費(fèi)，便可自由選擇房型入住，每年另根據(jù)(gnj)房型不同(b tn)支付金額不等的年費(fèi)。收費(fèi)：會(huì)員制+管理費(fèi)模式四：只租不售對(duì)自理、半自理、非自理客戶區(qū)別對(duì)待，收取不同的租金案例：四個(gè)典型養(yǎng)老地產(chǎn)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作模式一覽目前(mqin)，根據(jù)關(guān)于保險(xiǎn)資金投資股權(quán)和不動(dòng)產(chǎn)有關(guān)問題的通知，為了約束保險(xiǎn)公司假借“養(yǎng)老地產(chǎn)”等名義建設(shè)和銷售商品房，通知

3、明確保險(xiǎn)公司不得以投資不動(dòng)產(chǎn)為目的，運(yùn)用自用性不動(dòng)產(chǎn)的名義，變相參與一級(jí)土地開發(fā)。即東方(Dngfng)太陽城這種建房賣房的模式暫不被允許，眼下留給保險(xiǎn)養(yǎng)老社區(qū)(sh q)的營(yíng)運(yùn)模式只有出租式，與臺(tái)灣市場(chǎng)的情況相符，也與美國(guó)大部分養(yǎng)老社區(qū)一致。因此，保險(xiǎn)公司直接進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)將采取只租不售的形式。二、盈利模式設(shè)計(jì)真正意義上的養(yǎng)老地產(chǎn)在盈利模式上應(yīng)實(shí)現(xiàn)多贏利點(diǎn)組合、彼此互補(bǔ)，中短期盈利相結(jié)合，才能提高項(xiàng)目收益，控制投資風(fēng)險(xiǎn)。護(hù)理配套商品住宅養(yǎng)生產(chǎn)品養(yǎng)老產(chǎn)品以護(hù)理完善的持有型養(yǎng)老地產(chǎn)為賣點(diǎn)，炒熱社區(qū)一期養(yǎng)老產(chǎn)品二期養(yǎng)老產(chǎn)品三期養(yǎng)老產(chǎn)品一期護(hù)理配套一期商品住宅一期養(yǎng)生產(chǎn)品二期康復(fù)配套預(yù)售款與租賃費(fèi)投資

4、推動(dòng)住宅熱銷中端銷售產(chǎn)品供養(yǎng)生開發(fā)二期商品住宅三期醫(yī)療配套完善與住宅回款支持高端養(yǎng)老產(chǎn)品開發(fā)推動(dòng)三期醫(yī)療開發(fā)三期高端住宅三期商品住宅回款支撐養(yǎng)生開發(fā)，二期養(yǎng)生為社區(qū)共享服務(wù)、收益平臺(tái)二期養(yǎng)生產(chǎn)品1、回報(bào)周期長(zhǎng)短錯(cuò)配單一的盈利點(diǎn)很難使項(xiàng)目獲得長(zhǎng)期發(fā)展，確定養(yǎng)老地產(chǎn)贏利模式的關(guān)鍵是設(shè)計(jì)一個(gè)多贏利點(diǎn)的體系，考慮哪些點(diǎn)是當(dāng)下盈利，哪些為未來盈利。綜合考慮以后再看項(xiàng)目的產(chǎn)品規(guī)劃，如何分期開發(fā)，第一期開發(fā)多少、開發(fā)什么樣的產(chǎn)品，這樣短期、中期、長(zhǎng)期的現(xiàn)金流和利潤(rùn)都能夠得到保證，現(xiàn)金流應(yīng)該安全，劉潤(rùn)要足夠高。2、業(yè)態(tài)種類齊全、產(chǎn)品配比及規(guī)模符合項(xiàng)目需求養(yǎng)老地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)在業(yè)態(tài)上實(shí)現(xiàn)多元化，包含醫(yī)療、護(hù)理、娛樂、居

5、住、適老化設(shè)計(jì)、旅游、新農(nóng)業(yè)等綜合業(yè)態(tài)；以上業(yè)態(tài)可進(jìn)行再細(xì)分，如養(yǎng)生業(yè)態(tài)可分為室內(nèi)養(yǎng)生和戶外養(yǎng)生，醫(yī)療可以分為疾病治療和康復(fù)護(hù)理，居住可分為度假休閑和普通居住，新型農(nóng)業(yè)可細(xì)分為種植、觀賞、深加工等等。三、保險(xiǎn)業(yè)掛鉤養(yǎng)老地產(chǎn)(dchn)商業(yè)模式解析（一）保險(xiǎn)(boxin)掛鉤養(yǎng)老地產(chǎn)的商業(yè)模式1保險(xiǎn)掛鉤養(yǎng)老(yng lo)地產(chǎn)的驅(qū)動(dòng)力產(chǎn)品端與投資端的資金對(duì)接通道（提前鎖定現(xiàn)金流）：通過產(chǎn)品與入住掛鉤，將社區(qū)開發(fā)資金在早期回籠。地產(chǎn)商做房地產(chǎn)開發(fā)的預(yù)售時(shí)間也只有兩年左右，而保險(xiǎn)公司將產(chǎn)品與社區(qū)居住權(quán)相結(jié)合，則是把地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的預(yù)售期提前至中年投保的時(shí)候，實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)品端與投資端的直接對(duì)接。對(duì)于已購(gòu)買保險(xiǎn)的

6、入住者，提前鎖定了入住現(xiàn)金流，有利于經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定性的提高?，F(xiàn)金回流2年普通地產(chǎn)中年投保期 預(yù)售期 入住養(yǎng)老地產(chǎn) 15年左右提前回流資金現(xiàn)金回流2、全生命的產(chǎn)業(yè)鏈：養(yǎng)老社區(qū)向上銜接養(yǎng)老險(xiǎn)、護(hù)理險(xiǎn)、醫(yī)療險(xiǎn)等保險(xiǎn)產(chǎn)品，同時(shí)帶動(dòng)下游的老年醫(yī)療、護(hù)理服務(wù)、老年科技產(chǎn)品等產(chǎn)業(yè)，可以有效延長(zhǎng)產(chǎn)業(yè)鏈，并整合相關(guān)產(chǎn)業(yè)增加盈利渠道，實(shí)現(xiàn)從搖籃到天堂的全生命周期覆蓋?；貓?bào)周期(zhuq)改善長(zhǎng)短錯(cuò)配：壽險(xiǎn)(shu xin)負(fù)債(f zhi)久期一般在15年左右，養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)滿足了保險(xiǎn)資金對(duì)于投資回報(bào)長(zhǎng)期和穩(wěn)定性的需求。政策性地產(chǎn)增值預(yù)期：通過投資養(yǎng)老地產(chǎn)而以優(yōu)惠的價(jià)格獲得土地，享受地產(chǎn)增值帶來的利潤(rùn)。（二）地產(chǎn)：養(yǎng)老選址

7、的路徑預(yù)判我們認(rèn)為保險(xiǎn)系養(yǎng)老社區(qū)的發(fā)展路徑為先試點(diǎn)、后推廣；先生活、后度假。保險(xiǎn)公司做養(yǎng)老社區(qū)的優(yōu)勢(shì)在于全國(guó)網(wǎng)絡(luò)和品牌，長(zhǎng)期協(xié)同效應(yīng)體現(xiàn)在客戶的廣覆蓋。開發(fā)的第一批客戶均為高凈值（短期交費(fèi)200萬以上門檻）的養(yǎng)老需求，量少以保證入住率，價(jià)高以鎖定現(xiàn)金流。而后圍繞這部分既有客戶來開發(fā)圍繞旅游和氣候主題的候鳥式度假養(yǎng)老社區(qū)，同時(shí)開發(fā)新地域的客戶，并達(dá)到與各地保費(fèi)的協(xié)同效用。第二條線，是圍繞著經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)和沿海旅游城市而建立，可以(ky)開發(fā)度假式養(yǎng)老園區(qū)。例如國(guó)壽的第二三個(gè)基地選在廈門和蘇州，新華的第四個(gè)養(yǎng)老基地選在廣州，合眾的第三個(gè)養(yǎng)老基地在南寧邕江，平安不動(dòng)產(chǎn)公司的養(yǎng)老基地選在浙江(zh ji

8、n)桐鄉(xiāng)。四、中美養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)(kif)模式對(duì)比美國(guó)：養(yǎng)老地產(chǎn)(dchn)發(fā)展成熟，市場(chǎng)高度細(xì)分由于美國(guó)(mi u)房地產(chǎn)已經(jīng)高度細(xì)分：土地開發(fā)商負(fù)責(zé)土地開發(fā)，地塊劃分(hu fn)商負(fù)責(zé)地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)，中介經(jīng)紀(jì)負(fù)責(zé)市場(chǎng)銷售策劃，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)分散災(zāi)害風(fēng)險(xiǎn)、抵押信用風(fēng)險(xiǎn)、產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)等，抵押服務(wù)商則負(fù)責(zé)抵押貸款的后續(xù)管理就其投資商而言，也有很多是由REITs等專門的證券化產(chǎn)品來負(fù)責(zé)。因此，美國(guó)保險(xiǎn)公司一般是通過抵押貸款和REITs等金融產(chǎn)品進(jìn)行房地產(chǎn)類投資。中國(guó)：養(yǎng)老地產(chǎn)處于跑馬圈地的階段，集成效應(yīng)優(yōu)勢(shì)突出自建社區(qū)(sh q)的獨(dú)立王國(guó)：目前國(guó)內(nèi)保險(xiǎn)公司介入養(yǎng)老地產(chǎn)均采取自建養(yǎng)老社區(qū)的形式，擁有所

9、有權(quán)，出租居住權(quán)。在社區(qū)內(nèi)持續(xù)建設(shè)醫(yī)療護(hù)理等配套機(jī)構(gòu)，通過(tnggu)保險(xiǎn)產(chǎn)品支持實(shí)體機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)。高門檻策略將高凈值客戶吸入并將其老年的主要消費(fèi)行為集中在自有社區(qū)內(nèi)。五、美國(guó)(mi u)保險(xiǎn)公司與地產(chǎn)公司合作方式：養(yǎng)老社區(qū)投資：美國(guó)的養(yǎng)老社區(qū)的主要投資者是REITs、政府投資、企業(yè)投資和慈善機(jī)構(gòu)的捐款。所以保險(xiǎn)公司較少直接開發(fā)養(yǎng)老社區(qū)，但是會(huì)通過兩種方式介入：一是通過抵押貸款證券等資本市場(chǎng)方式。2010年美國(guó)壽險(xiǎn)資金有6.2%投資于抵押貸款類資產(chǎn)，其中93%為商業(yè)地產(chǎn)類、6%為農(nóng)產(chǎn)抵押、1%投資于多家庭住宅。過去十年間，商業(yè)地產(chǎn)類在全部抵押貸款中的占比有所提升。二是保險(xiǎn)業(yè)在養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)中買斷其居

10、住權(quán)，采取酒店式管理，收取會(huì)員管理費(fèi)用，并開發(fā)養(yǎng)老保險(xiǎn)客戶。目前美國(guó)養(yǎng)老社區(qū)的現(xiàn)金回報(bào)率達(dá)到8%11%，高于商業(yè)地產(chǎn)。例如2009年商業(yè)租房回報(bào)率是5%，而同期的養(yǎng)老社區(qū)投資回報(bào)率則超過6%。其收費(fèi)模式主要以租為主：比如對(duì)于75歲以上老人入住的持續(xù)照護(hù)社區(qū)（ContinuingCareRetirementCommunities），主要支付模式是“入門費(fèi)加月費(fèi)”或者是無入門費(fèi)的“租賃模式”，其中前者主要是與長(zhǎng)期護(hù)理保險(xiǎn)相結(jié)合。附件1：新華的養(yǎng)老項(xiàng)目進(jìn)展全方位壽險(xiǎn)戰(zhàn)略新華保險(xiǎn)的發(fā)展愿景是建立中國(guó)最優(yōu)秀的以全方位壽險(xiǎn)業(yè)務(wù)為核心的金融服務(wù)集團(tuán)，戰(zhàn)略是一個(gè)中心（以客戶為中心），三個(gè)堅(jiān)持（堅(jiān)持現(xiàn)有業(yè)務(wù)持續(xù)

11、穩(wěn)定增長(zhǎng)，堅(jiān)持變革創(chuàng)新，堅(jiān)持價(jià)值和回歸保險(xiǎn)本原），兩個(gè)機(jī)遇（抓住城鎮(zhèn)化和老齡化歷史機(jī)遇）。新華養(yǎng)老的發(fā)展目標(biāo)是做成全國(guó)性的品牌，盡管現(xiàn)在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)獲得了許多政策支持，但同時(shí)養(yǎng)老社區(qū)要涉及諸多領(lǐng)域，比如其中的土地屬于國(guó)土部、房屋建設(shè)屬于建委、老年人政策屬于民政部、里面的生活部分又屬于衛(wèi)生部，還有發(fā)改委和規(guī)劃委等，因此是一個(gè)多頭管理的系統(tǒng)。其中北京算是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)建設(shè)比較快的城市：北京市2011年8月份要求各區(qū)縣制定了2013-2015年養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的包括用地方面的發(fā)展規(guī)劃。同業(yè)比較：國(guó)內(nèi)來看成熟的、已經(jīng)盈利的持有型養(yǎng)老住區(qū)是上海的親和源和北京的英智老年公寓（北京東方太陽城和上海親和源兩種模式均在我們的深度

12、報(bào)告養(yǎng)老主題中的保險(xiǎn)機(jī)遇專題之三-提前布局養(yǎng)老地產(chǎn)，重心后移不會(huì)太遠(yuǎn)中有詳細(xì)介紹；報(bào)告中沒介紹的英智，目前的租金和服務(wù)費(fèi)每人每月在8000-10000，處于已經(jīng)多人排隊(duì)等入住的狀態(tài)）。截至(jizh)2013年10月三個(gè)養(yǎng)老(yng lo)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)展延慶(yn qn)項(xiàng)目：延慶養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目位于延慶縣內(nèi)，距離天安門74公里，已經(jīng)北京市發(fā)改委的立項(xiàng)審批和北京市規(guī)委的項(xiàng)目規(guī)劃，總建筑面積30萬平方米，容積率1.1，土地性質(zhì)為醫(yī)療用地；目前北京還沒有養(yǎng)老用地這一屬性，但正在開創(chuàng)中。住滿后可以容納2000人。其中涉及的業(yè)態(tài)非常廣，在30萬平米的土地上既要包括照料、看護(hù)、醫(yī)療、還要包括老年娛樂、老年消費(fèi)

13、、并且要全覆蓋從全身體狀況的老年人（分為三類人群：活躍的自理消費(fèi)型、行動(dòng)不便需要輔助型、肌體病變需要醫(yī)療照護(hù)型）。2013年，延慶項(xiàng)目的展示區(qū)已經(jīng)開工建設(shè)；一期工程各項(xiàng)準(zhǔn)備工作在進(jìn)行中，計(jì)劃于2013年底動(dòng)工。一期為自理型老人區(qū)域（包含娛樂、消費(fèi)、健康等配套服務(wù)設(shè)施），預(yù)計(jì)于2015年下半年投入使用（試運(yùn)營(yíng)），2016年正式運(yùn)營(yíng)。該項(xiàng)目建成后，將成為新華的示范品牌。蓮花池項(xiàng)目：蓮花池項(xiàng)目是公司自持的辦公物業(yè)，位于西三環(huán)蓮花橋附近，是以前公司的辦公樓，有200套房，30000多平米。未來將打造成和延慶項(xiàng)目關(guān)聯(lián)、互動(dòng)，而服務(wù)于不同目標(biāo)客群的養(yǎng)老住區(qū)。該項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)在于地理位置靠近市中心，占地面積74

14、00平米，建筑面積34200平米，。截至2013年10月，針對(duì)該項(xiàng)目開發(fā)定位，對(duì)大樓的加固、改造、裝修等各項(xiàng)準(zhǔn)備工作已經(jīng)開始進(jìn)行。預(yù)計(jì)2015年下半年項(xiàng)目建成投入使用（試運(yùn)營(yíng)），2016年正式運(yùn)營(yíng)。密云項(xiàng)目：進(jìn)展不如前面兩個(gè)項(xiàng)目那么迅速?，F(xiàn)在還在和合作伙伴就市場(chǎng)定位、功能配置、土地規(guī)劃進(jìn)行研究；土地是合作伙伴的土地。未來展望和掛鉤產(chǎn)品：新華目前正在長(zhǎng)三角、珠三角和海南等區(qū)域拓展相關(guān)項(xiàng)目。這些項(xiàng)目已經(jīng)有一定意向，但還處在跟蹤、談判階段。和國(guó)內(nèi)外知名的養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)合作，將新華養(yǎng)老做成全國(guó)知名品牌。和養(yǎng)老掛鉤的保險(xiǎn)產(chǎn)品：2012年已經(jīng)有終身年金和終身壽險(xiǎn)兩款產(chǎn)品向保監(jiān)會(huì)報(bào)備，何時(shí)發(fā)售還未確定，真正發(fā)

15、售的產(chǎn)品還可能作調(diào)整。附件(fjin)2：相關(guān)公司(n s)推薦中國(guó)平安：綜合運(yùn)營(yíng)商的代表標(biāo)的。要建立一個(gè)(y )高端養(yǎng)老社區(qū)需要涵蓋醫(yī)療、護(hù)理、商鋪、娛樂、文化等多個(gè)產(chǎn)業(yè)，例如在“專題之三”中提到的臺(tái)灣長(zhǎng)庚文化養(yǎng)生村，就是依托母集團(tuán)的醫(yī)療教育和醫(yī)院資源優(yōu)勢(shì)而打造出的醫(yī)療養(yǎng)老互助建設(shè)品牌。平安集團(tuán)一方面通過旗下的平安信托和平安置業(yè)間接投資了多個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，另一方面也有運(yùn)作慈銘體檢和1號(hào)藥網(wǎng)的經(jīng)歷，現(xiàn)在又取得了全金融牌照，有利于確立其作為社區(qū)服務(wù)綜合提供商的角色。2012年9月23日，國(guó)平安宣布通過旗下不動(dòng)產(chǎn)公司在浙江桐鄉(xiāng)開建養(yǎng)生綜合養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)。項(xiàng)目總投資170億元，與其他保險(xiǎn)公司操作模式不

16、同，資金的來源并非保險(xiǎn)資金，而是集團(tuán)自有資金以及第三方渠道，因此可以參與一級(jí)土地開發(fā)，多元經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)帶來了更快的投資回收期。中國(guó)人壽：國(guó)壽已在河北廊坊興建高檔養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目“國(guó)壽（廊坊）生態(tài)健康城”。該項(xiàng)目占地約4平方公里，于2011年11月開工，被確定為河北省2011重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目。2013年9月27日，國(guó)壽進(jìn)一步增持遠(yuǎn)洋地產(chǎn)，持股比例由24.71%增至29%，進(jìn)一步鞏固第一大股東地位，布局養(yǎng)老地產(chǎn)：遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在2012年已經(jīng)成立了養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展中心；次年成立養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)管理公司，創(chuàng)建品牌“椿萱茂”，其“椿萱茂凱建”將建成近6000平米的高級(jí)養(yǎng)老護(hù)理設(shè)施，床位數(shù)約110張。國(guó)壽養(yǎng)老險(xiǎn)占據(jù)了一半的年金繳

17、費(fèi)市場(chǎng)份額，在未來試點(diǎn)遺產(chǎn)稅的廣東省市場(chǎng)份額最高，在養(yǎng)老地產(chǎn)、稅延養(yǎng)老金、遺產(chǎn)稅三個(gè)主題中均有亮點(diǎn)。新華保險(xiǎn)：明確將養(yǎng)老地產(chǎn)和健康管理作為重要戰(zhàn)略的上市公司，目前已在西安、武漢建立兩個(gè)健康管理中心，在北京延慶和密云的項(xiàng)目選點(diǎn)也獲得了董事會(huì)批準(zhǔn)，與養(yǎng)老社區(qū)掛鉤的新型養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品也在申報(bào)中，其通過產(chǎn)品創(chuàng)新進(jìn)軍養(yǎng)老、醫(yī)療看護(hù)和健康產(chǎn)業(yè)鏈的戰(zhàn)略符合未來養(yǎng)老和金改主題。附件3：保險(xiǎn)產(chǎn)品：三款里程碑式的保單2009年11月19日，保監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)泰康人壽獲得中國(guó)保險(xiǎn)行業(yè)第一個(gè)養(yǎng)老社區(qū)投資試點(diǎn)資格。2012年6月，泰康推出“幸福有約終身養(yǎng)老計(jì)劃”，成為國(guó)內(nèi)首家提供養(yǎng)老社區(qū)掛鉤型保險(xiǎn)產(chǎn)品的保險(xiǎn)公司。2012年11月

18、，合眾人壽推出一款分紅型兩全保險(xiǎn)，凡是在2012年11月20日至2013年11月19日期間投保并最終承保合眾人壽優(yōu)年養(yǎng)老定投兩全保險(xiǎn)（分紅型）且保費(fèi)達(dá)到約定標(biāo)準(zhǔn)的保險(xiǎn)客戶，在未來可以享受由合眾健康產(chǎn)業(yè)武漢合眾優(yōu)年生活養(yǎng)老社區(qū)提供的增值優(yōu)惠入住養(yǎng)老社區(qū)的服務(wù)。2012年6月新華保險(xiǎn)在北京延慶的新華家園養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目舉行了奠基儀式。但其與養(yǎng)老社區(qū)掛鉤的保險(xiǎn)產(chǎn)品尚未發(fā)布。養(yǎng)老社區(qū)向上銜接養(yǎng)老險(xiǎn)、護(hù)理險(xiǎn)、醫(yī)療險(xiǎn)等保險(xiǎn)產(chǎn)品，同時(shí)帶動(dòng)下游的老年(lonin)醫(yī)療、護(hù)理服務(wù)、老年(lonin)科技產(chǎn)品等產(chǎn)業(yè)，可以有效延長(zhǎng)產(chǎn)業(yè)鏈，并整合相關(guān)產(chǎn)業(yè)增加盈利渠道，實(shí)現(xiàn)從搖籃到天堂(tintng)的全生命周期覆蓋。這一商業(yè)模式正在被越來越多的保險(xiǎn)公司所嘗試，按照新華模式的預(yù)測(cè)，投資收益在6.5%以上，超過長(zhǎng)期保險(xiǎn)投資收益率假設(shè)。首先比較一下這三家的養(yǎng)老社區(qū)模式。預(yù)計(jì)最先上市的三款保險(xiǎn)產(chǎn)品掛鉤的養(yǎng)老社區(qū)均能在2015年建成。泰康模式將養(yǎng)老居家與保險(xiǎn)聯(lián)系的最為緊密，提前鎖定居住成本，泰康將以保險(xiǎn)方式承受房租漲價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)。合眾通過被保險(xiǎn)人入住社區(qū)后保險(xiǎn)金額