西部縣級(jí)城市城鎮(zhèn)化建設(shè)融資模式初探4900字

1、西部縣級(jí)城市城鎮(zhèn)化建立融資形式初探4900字 摘要:城鎮(zhèn)化程度是一個(gè)國(guó)家或地區(qū)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展、文明進(jìn)步的重要標(biāo)志之一。城鎮(zhèn)化建立已成為保持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)工作的重中之重,但城鎮(zhèn)化進(jìn)程中城市建立資金需求量非常龐大,政府有限的財(cái)力無(wú)法滿足建立需求,這就需要有一個(gè)良好的融資平臺(tái)解決上述需資和融資之間的矛盾。通過(guò)對(duì)貴州省開(kāi)陽(yáng)縣的個(gè)案分析,把握該縣在實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)化建立過(guò)程中城市根底設(shè)施建立所需資金的融資需求以及融資形式的解決方式和途徑,可以為西部地區(qū)縣級(jí)城市城市化建立的融資形式提供一個(gè)范本式的討論根底。 畢業(yè)關(guān)鍵詞:城鎮(zhèn)化;房地產(chǎn);融資中圖分類(lèi)號(hào):F127文獻(xiàn)標(biāo)志碼:A文章編號(hào):1673-291X(2022)30-0

2、132-04目前貴州省城鎮(zhèn)化程度較低的主要表現(xiàn)有城鎮(zhèn)數(shù)量較少、城鎮(zhèn)規(guī)模較小、城鎮(zhèn)開(kāi)展依托的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)較單一、城鎮(zhèn)根底設(shè)施建立投資較薄弱等幾個(gè)方面。貴州省的自然地理環(huán)境極大程度地限制了城鎮(zhèn)數(shù)量的增多和城鎮(zhèn)規(guī)模的擴(kuò)大。同時(shí),受環(huán)境和交通等條件約束,中心城市的經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)輻射才能被大大削弱。大多數(shù)城鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)開(kāi)展形式較為單一,企業(yè)較少,這就導(dǎo)致城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)的開(kāi)展后勁缺乏,缺乏長(zhǎng)期開(kāi)展的堅(jiān)實(shí)動(dòng)力。而城鎮(zhèn)根底設(shè)施建立資金投入較少,導(dǎo)致城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資比重偏低,這種投資嚴(yán)重缺乏的情況反過(guò)來(lái)又導(dǎo)致相關(guān)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè),如建材業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)等開(kāi)展滯后。綜上所述,城鎮(zhèn)化程度較低導(dǎo)致貴州省經(jīng)濟(jì)陷入“低程度平衡陷阱之中。一、開(kāi)陽(yáng)

3、縣具備“極核城鎮(zhèn)的極核特征,具有優(yōu)先進(jìn)展城鎮(zhèn)化建立的必要性和合理性美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家赫爾希曼認(rèn)為,經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)并不是出如今所有地方,為數(shù)不多的幾個(gè)區(qū)域?qū)嵙χ行囊子谝疠^高收入程度的經(jīng)濟(jì)開(kāi)展1 。根據(jù)赫爾希曼的理論,可以在貴州省城鎮(zhèn)化建立進(jìn)程中采取率先開(kāi)展“極核城鎮(zhèn),帶動(dòng)“次級(jí)城鎮(zhèn)的開(kāi)展理念2。小城鎮(zhèn)位于城市之尾、鄉(xiāng)村之首,是連接城市與鄉(xiāng)村經(jīng)濟(jì)、文化、交通的紐帶與橋梁,而“極核城鎮(zhèn)又是小城鎮(zhèn)群的區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心、文化中心、人口就業(yè)中心,優(yōu)先開(kāi)展那些具有地理區(qū)位優(yōu)勢(shì)、經(jīng)濟(jì)開(kāi)展形式多樣、經(jīng)濟(jì)開(kāi)展后勁較足、對(duì)周邊經(jīng)濟(jì)社會(huì)輻射才能強(qiáng)的城鎮(zhèn),使其在具備極核特征后,逐漸成為小區(qū)域經(jīng)濟(jì)重心,當(dāng)此類(lèi)小區(qū)域經(jīng)濟(jì)重心增多后,勢(shì)必

4、會(huì)帶動(dòng)貴州全省經(jīng)濟(jì)的快速、可持續(xù)開(kāi)展。而貴州省的開(kāi)陽(yáng)縣正是具備了上述極核特征的、極具開(kāi)發(fā)價(jià)值的經(jīng)濟(jì)縣域。開(kāi)陽(yáng)縣具備極核城鎮(zhèn)的潛質(zhì)主要表達(dá)在以下幾個(gè)方面:首先是良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和便捷的交通環(huán)境。開(kāi)陽(yáng)縣距貴陽(yáng)市和遵義市均不遠(yuǎn),近年來(lái)交通條件的極大改善使得開(kāi)陽(yáng)縣良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)開(kāi)場(chǎng)表達(dá)。在建的公路、鐵路和水路工程將使得開(kāi)陽(yáng)的交通環(huán)境進(jìn)一步改善。其次是多種經(jīng)濟(jì)類(lèi)型并存的自身優(yōu)勢(shì)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的成型。開(kāi)陽(yáng)縣是全國(guó)三大磷礦產(chǎn)區(qū)之一,天賜的磷礦資源已經(jīng)成為縣域經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)點(diǎn)。循環(huán)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)鏈在磷化工行業(yè)中的形成不僅保持了開(kāi)陽(yáng)縣支柱經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)的安康有序開(kāi)展,更為開(kāi)陽(yáng)縣的環(huán)境經(jīng)濟(jì)提供了有力保障。此外,開(kāi)陽(yáng)縣利用“中國(guó)富硒農(nóng)產(chǎn)品

5、之鄉(xiāng)的品牌效應(yīng),大力開(kāi)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)。開(kāi)陽(yáng)縣有目前全省最大規(guī)模的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園,一批農(nóng)產(chǎn)品龍頭企業(yè)在開(kāi)陽(yáng)的迅速開(kāi)展壯大使得開(kāi)陽(yáng)的農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)走出了單純的、低級(jí)的農(nóng)產(chǎn)品種殖、養(yǎng)殖的農(nóng)業(yè)消費(fèi)老套路,逐漸向產(chǎn)供銷(xiāo)一條龍、農(nóng)工貿(mào)一體化的方向轉(zhuǎn)變,初步形成了市場(chǎng)拉動(dòng)、政府扶持推動(dòng)、龍頭企業(yè)帶動(dòng)的產(chǎn)業(yè)開(kāi)展新格局3 。值得注意的是,開(kāi)陽(yáng)縣還具有豐富的旅游資源,旅游經(jīng)濟(jì)開(kāi)展?jié)摿甏?。可以說(shuō),多種多樣的經(jīng)濟(jì)開(kāi)展類(lèi)型,一二三產(chǎn)業(yè)的合理搭配使開(kāi)陽(yáng)的縣域經(jīng)濟(jì)具有充足的開(kāi)展后勁和廣闊的拓展空間,這就使開(kāi)陽(yáng)縣具有了良好的人口吸納才能。再次,開(kāi)陽(yáng)縣近年來(lái)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展速度迅速。GDP年均增長(zhǎng)率、地方財(cái)政收入年均增長(zhǎng)率、全社會(huì)固定資產(chǎn)投資年均

6、增長(zhǎng)率、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入率均在兩位數(shù)以上。預(yù)計(jì)到2022年開(kāi)陽(yáng)縣仍將保持13%左右的GDP增長(zhǎng)速度,實(shí)現(xiàn)GDP 245億元,是2022年的4.38倍。預(yù)計(jì)20212030年間,將保持10%左右的增長(zhǎng)速度,2030年實(shí)現(xiàn)GDP 635億元,是2022年的11.34倍。在全省經(jīng)濟(jì)強(qiáng)縣建立中,綜合評(píng)價(jià)將繼續(xù)保持建制縣第一的優(yōu)勢(shì)。第四,人口構(gòu)造顯示城鎮(zhèn)化開(kāi)展空間較大。目前,開(kāi)陽(yáng)縣城城鎮(zhèn)化率尚低,年齡構(gòu)成較年輕。其外來(lái)人口較少,這就為城鎮(zhèn)化必需的農(nóng)業(yè)人口的轉(zhuǎn)移提供了良好的平臺(tái)和根底。通過(guò)上述對(duì)開(kāi)陽(yáng)縣城四個(gè)方面的簡(jiǎn)要分析,充分且必要地說(shuō)明開(kāi)陽(yáng)縣具備作為“極核城鎮(zhèn)優(yōu)先加速城鎮(zhèn)化進(jìn)程的先決條件。開(kāi)陽(yáng)縣縣

7、城有著進(jìn)步城鎮(zhèn)化率的宏大空間,結(jié)合開(kāi)陽(yáng)縣19972022年的GDP、人均GDP的相關(guān)數(shù)據(jù),我們可以看到,20222022年是開(kāi)陽(yáng)城鎮(zhèn)化加速開(kāi)展的一個(gè)時(shí)期,農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)化為城鎮(zhèn)人口為總?cè)丝诘?%1.5%。 通過(guò)預(yù)測(cè),20222022年將是開(kāi)陽(yáng)縣城鎮(zhèn)化高速開(kāi)展的一個(gè)時(shí)期,農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)化為城鎮(zhèn)人口的數(shù)量將為總?cè)丝跀?shù)量的1.5%2%;20222022年將是開(kāi)陽(yáng)縣城鎮(zhèn)化超速開(kāi)展的一個(gè)時(shí)期,農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)化為城鎮(zhèn)人口的數(shù)量將為總?cè)丝跀?shù)量的2%2.5%;20222025年將是開(kāi)陽(yáng)縣城鎮(zhèn)化快速開(kāi)展的一個(gè)時(shí)期,農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)化為城鎮(zhèn)人口的數(shù)量將為總?cè)丝跀?shù)量的2%1.5%;20252030年將是開(kāi)陽(yáng)縣城鎮(zhèn)化開(kāi)展的未期,農(nóng)業(yè)人

8、口轉(zhuǎn)化為城鎮(zhèn)人口的數(shù)量將為總?cè)丝跀?shù)量的1.5 %1%;農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)化為城鎮(zhèn)人口的比例將逐漸消失。二、開(kāi)陽(yáng)縣城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的房地產(chǎn)需求城鎮(zhèn)化進(jìn)程的顯著標(biāo)志之一就是作為人口載體的城鎮(zhèn)容量的不斷擴(kuò)大。開(kāi)陽(yáng)縣城的人口隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷深化勢(shì)必會(huì)有顯著的增長(zhǎng)。根據(jù)開(kāi)陽(yáng)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展和城市化開(kāi)展規(guī)律,預(yù)計(jì)開(kāi)陽(yáng)縣城定居人口20222030年將從6.3萬(wàn)增長(zhǎng)到16.8萬(wàn),其中從外縣城到開(kāi)陽(yáng)純消費(fèi)人口將逐漸增多,預(yù)計(jì)2030年將到達(dá)1.58萬(wàn),占城市人口的9.3%。隨著開(kāi)陽(yáng)經(jīng)濟(jì)在可預(yù)見(jiàn)的時(shí)間內(nèi)的高速增長(zhǎng),開(kāi)陽(yáng)城鎮(zhèn)居民的需求構(gòu)造將有很大的改變,具備改善住房條件的消費(fèi)才能將大大增強(qiáng),隨之而來(lái)的就是周邊居民大量進(jìn)入縣城購(gòu)房。

9、按照人均住房面積50平方米計(jì)算,從20222030年,開(kāi)陽(yáng)縣城需要新建住宅面積約為828萬(wàn)平方米。三、房地產(chǎn)市場(chǎng)的用地需求及資金需求根據(jù)上述對(duì)開(kāi)陽(yáng)縣城居民用房的需求分析,按照綜合容積率2.0的比例計(jì)算,相應(yīng)預(yù)測(cè)住宅用地需要約為6 211畝,可以預(yù)測(cè)居住用地及其他性質(zhì)用地需要合計(jì)23 602畝,其中新增建立用地18 680畝,舊城改造4 922畝。下表為2030年開(kāi)陽(yáng)縣城城區(qū)各類(lèi)用地需求表和開(kāi)陽(yáng)縣20222030年需供給土地情況表。據(jù)相關(guān)城市建立開(kāi)發(fā)資金投入統(tǒng)計(jì),在縣城區(qū)建立中,每開(kāi)發(fā)1平方公里土地,用于市政配套設(shè)施建立包括主干道路、綠化、照明、給排水及污水處理等方面的資金投入約1.6億元,其中

10、主干道路的路網(wǎng)密度按4公里/平方公里測(cè)算,路約寬30米40米,造價(jià)按2 800萬(wàn)元3 200萬(wàn)元/公里測(cè)算,折合道路修建資金投入約為1.2億元/平方公里,其余0.4億元用于綠化、照明、給排水及污水處理等方面,那么新增建立用地市政配套設(shè)施建立的資金投入量預(yù)計(jì)如下:城鎮(zhèn)化建立進(jìn)程中對(duì)根底設(shè)施建立投入資金的需求量與政府財(cái)力的匱乏之間產(chǎn)生的籌資不力、融資困難的瓶頸問(wèn)題將在下面的分析中凸顯出來(lái)。以開(kāi)陽(yáng)縣為例,開(kāi)陽(yáng)縣的財(cái)政赤字逐年擴(kuò)大,建立資金缺口大。20222022年間,開(kāi)陽(yáng)縣財(cái)政總收入和地方財(cái)政收入雖呈上升趨勢(shì),但從近幾年開(kāi)陽(yáng)縣地方財(cái)政收入、支出歷史數(shù)據(jù)看,開(kāi)陽(yáng)縣一直是財(cái)政赤字,地方財(cái)政收支逆差達(dá)一倍

11、以上。開(kāi)陽(yáng)縣要展開(kāi)大規(guī)模的城市建立,資金缺口較大。財(cái)政資金的較大缺口導(dǎo)致固定資產(chǎn)投資從2022年起增幅逐年下滑,從78%下降到24.7%,新增固定資產(chǎn)2022年僅增長(zhǎng)4.6%,2022年全年根底設(shè)施投資僅為13.1億元,比上年下降了20.1%,其中電力、交通、水利、通訊、城建等根底設(shè)施投資僅為4.6億元,下降69.3%,占全部根底設(shè)施投資比重為8.5%。根底設(shè)施建立,特別是城市根底設(shè)施建立投入嚴(yán)重缺乏,將制約開(kāi)陽(yáng)城鎮(zhèn)化開(kāi)展程度。 在進(jìn)展城鎮(zhèn)化建立的進(jìn)程中出現(xiàn)的城鎮(zhèn)需要經(jīng)營(yíng),而政府又不能直接從事企業(yè)式運(yùn)作的情況下,很多城市和地區(qū)都探究性地成立了城投類(lèi)公司,作為政府受權(quán)經(jīng)營(yíng)城市根底設(shè)施等資產(chǎn)的企業(yè)

12、式經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu),成為加快城鎮(zhèn)化建立和吸引社會(huì)優(yōu)良資金進(jìn)展城鎮(zhèn)建立良好的融資平臺(tái)的利益分配載體。 四、解決根底設(shè)施建立資金缺乏的融資形式與融資流程土地一級(jí)開(kāi)發(fā)是現(xiàn)階段解決根底設(shè)施建立資金缺乏的最有效、最便捷的籌資途徑。土地一級(jí)開(kāi)發(fā),是對(duì)生地進(jìn)展整治和“三通一平建立、對(duì)地上房屋建筑物和附著物進(jìn)展拆遷安置,將其開(kāi)發(fā)成可以立即進(jìn)展開(kāi)發(fā)建立的“熟地和凈地的過(guò)程。土地一級(jí)開(kāi)發(fā)需要預(yù)先投入開(kāi)發(fā)資金施行土地一級(jí)開(kāi)發(fā),一級(jí)開(kāi)發(fā)本錢(qián)一般由征地直接費(fèi)、耕地占補(bǔ)平衡費(fèi)、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)、“三通一平費(fèi)及相關(guān)稅費(fèi)等組成(因地塊位置、建筑物、原產(chǎn)權(quán)人要求等重點(diǎn)不確定情況,土地一級(jí)開(kāi)發(fā)本錢(qián)測(cè)算暫不考慮拆遷安置補(bǔ)償費(fèi))。根據(jù)國(guó)土資源

13、部門(mén)和財(cái)政部門(mén)對(duì)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)本錢(qián)的有關(guān)規(guī)定,測(cè)算出開(kāi)陽(yáng)縣中心城區(qū)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)本錢(qián)在12.52萬(wàn)元/畝左右(如下表所示):在對(duì)開(kāi)陽(yáng)縣城土地一級(jí)開(kāi)發(fā)本錢(qián)的分析測(cè)算后,我們?cè)賹?duì)近年來(lái)開(kāi)陽(yáng)縣城土地掛牌出讓底價(jià)進(jìn)展簡(jiǎn)要分析。目前,中國(guó)對(duì)經(jīng)營(yíng)性用地實(shí)行市場(chǎng)公開(kāi)招拍掛出讓制度,土地招拍掛成交價(jià)格反映了市場(chǎng)對(duì)該地塊的可承受程度。根據(jù)開(kāi)陽(yáng)縣20222022年土地掛牌出讓統(tǒng)計(jì)表反映,20222022年開(kāi)陽(yáng)縣土地出讓成交價(jià)格在30萬(wàn)元40萬(wàn)元/畝之間,2022年與2022年分別出讓一宗土地,成交價(jià)分別為116萬(wàn)元/畝和287萬(wàn)元/畝。商品房屋銷(xiāo)售價(jià)格里包含的土地價(jià)格即熟地價(jià)格為58.3萬(wàn)元/畝左右,因新區(qū)土地大局部

14、為未開(kāi)發(fā)利用的土地,需拆遷安置的房屋建筑物數(shù)量較小,拆遷安置本錢(qián)以6萬(wàn)元/畝預(yù)計(jì),那么生地掛牌出讓底價(jià)以不超過(guò)52萬(wàn)元/畝比擬合適。通過(guò)土地籌集市政建立資金,在不含拆遷的情況下,用于根底設(shè)施建立的資金按照土地收益的65%計(jì)算,與生地出讓價(jià)格在40萬(wàn)元52萬(wàn)元情況下進(jìn)展分析,可以得出新區(qū)土地出讓、行政劃撥以及老城區(qū)開(kāi)發(fā)土地籌集資金情況。(一)新區(qū)土地出讓籌集資金情況(二)新區(qū)行政劃撥用地籌集資金情況。新區(qū)行政劃撥用地,主要是指經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房用地、行政辦公、體育用地、醫(yī)療衛(wèi)生、教育科研、其他公共設(shè)施、中小學(xué)用地等,預(yù)計(jì)為新區(qū)建立用地的15%,數(shù)量約為2 475畝,應(yīng)適當(dāng)攤?cè)脒m當(dāng)市政建立費(fèi),以彌

15、補(bǔ)建立資金的缺乏。如按7.5萬(wàn)元/畝攤?cè)?土地劃撥價(jià)格約為20萬(wàn)元/畝?？苫I集基設(shè)施建立資金1.86億元。(三)老城區(qū)開(kāi)發(fā)土地籌集資金情況五、結(jié)語(yǔ)通過(guò)以上的分析可以看到,通過(guò)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)可以形成:(1)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)+土地儲(chǔ)藏形式,即公司投入自有資金+銀行信貸資金,進(jìn)展土地一級(jí)開(kāi)發(fā),形成土地產(chǎn)品,移交給土地儲(chǔ)藏中心,土地儲(chǔ)藏中心按照市場(chǎng)價(jià)格抵押給銀行,將市政建立費(fèi)通過(guò)銀行信貸置換出來(lái),投入開(kāi)陽(yáng)縣城的開(kāi)發(fā)建立。(2)市政建立+政府回購(gòu)形式,即公司投入自有資金+銀行信貸資金,進(jìn)展市政工程建立;將土地出讓中攤?cè)氲氖姓①M(fèi),作為政府回購(gòu)的資金來(lái)源。在市場(chǎng)承受的情況下,將土地出讓,完成資金的良性循環(huán)。綜