西部縣級城市城鎮(zhèn)化建設融資模式初探4900字

1、西部縣級城市城鎮(zhèn)化建立融資形式初探4900字 摘要:城鎮(zhèn)化程度是一個國家或地區(qū)經(jīng)濟開展、文明進步的重要標志之一。城鎮(zhèn)化建立已成為保持經(jīng)濟穩(wěn)定增長工作的重中之重,但城鎮(zhèn)化進程中城市建立資金需求量非常龐大,政府有限的財力無法滿足建立需求,這就需要有一個良好的融資平臺解決上述需資和融資之間的矛盾。通過對貴州省開陽縣的個案分析,把握該縣在實現(xiàn)城鎮(zhèn)化建立過程中城市根底設施建立所需資金的融資需求以及融資形式的解決方式和途徑,可以為西部地區(qū)縣級城市城市化建立的融資形式提供一個范本式的討論根底。 畢業(yè)關鍵詞:城鎮(zhèn)化;房地產(chǎn);融資中圖分類號:F127文獻標志碼:A文章編號:1673-291X(2022)30-0

2、132-04目前貴州省城鎮(zhèn)化程度較低的主要表現(xiàn)有城鎮(zhèn)數(shù)量較少、城鎮(zhèn)規(guī)模較小、城鎮(zhèn)開展依托的經(jīng)濟形勢較單一、城鎮(zhèn)根底設施建立投資較薄弱等幾個方面。貴州省的自然地理環(huán)境極大程度地限制了城鎮(zhèn)數(shù)量的增多和城鎮(zhèn)規(guī)模的擴大。同時,受環(huán)境和交通等條件約束,中心城市的經(jīng)濟帶動輻射才能被大大削弱。大多數(shù)城鎮(zhèn)的經(jīng)濟開展形式較為單一,企業(yè)較少,這就導致城鎮(zhèn)經(jīng)濟的開展后勁缺乏,缺乏長期開展的堅實動力。而城鎮(zhèn)根底設施建立資金投入較少,導致城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資比重偏低,這種投資嚴重缺乏的情況反過來又導致相關經(jīng)濟產(chǎn)業(yè),如建材業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)等開展滯后。綜上所述,城鎮(zhèn)化程度較低導致貴州省經(jīng)濟陷入“低程度平衡陷阱之中。一、開陽

3、縣具備“極核城鎮(zhèn)的極核特征,具有優(yōu)先進展城鎮(zhèn)化建立的必要性和合理性美國經(jīng)濟學家赫爾希曼認為,經(jīng)濟增長并不是出如今所有地方,為數(shù)不多的幾個區(qū)域?qū)嵙χ行囊子谝疠^高收入程度的經(jīng)濟開展1 。根據(jù)赫爾希曼的理論,可以在貴州省城鎮(zhèn)化建立進程中采取率先開展“極核城鎮(zhèn),帶動“次級城鎮(zhèn)的開展理念2。小城鎮(zhèn)位于城市之尾、鄉(xiāng)村之首,是連接城市與鄉(xiāng)村經(jīng)濟、文化、交通的紐帶與橋梁,而“極核城鎮(zhèn)又是小城鎮(zhèn)群的區(qū)域經(jīng)濟中心、文化中心、人口就業(yè)中心,優(yōu)先開展那些具有地理區(qū)位優(yōu)勢、經(jīng)濟開展形式多樣、經(jīng)濟開展后勁較足、對周邊經(jīng)濟社會輻射才能強的城鎮(zhèn),使其在具備極核特征后,逐漸成為小區(qū)域經(jīng)濟重心,當此類小區(qū)域經(jīng)濟重心增多后,勢必

4、會帶動貴州全省經(jīng)濟的快速、可持續(xù)開展。而貴州省的開陽縣正是具備了上述極核特征的、極具開發(fā)價值的經(jīng)濟縣域。開陽縣具備極核城鎮(zhèn)的潛質(zhì)主要表達在以下幾個方面:首先是良好的區(qū)位優(yōu)勢和便捷的交通環(huán)境。開陽縣距貴陽市和遵義市均不遠,近年來交通條件的極大改善使得開陽縣良好的區(qū)位優(yōu)勢開場表達。在建的公路、鐵路和水路工程將使得開陽的交通環(huán)境進一步改善。其次是多種經(jīng)濟類型并存的自身優(yōu)勢主導產(chǎn)業(yè)的成型。開陽縣是全國三大磷礦產(chǎn)區(qū)之一,天賜的磷礦資源已經(jīng)成為縣域經(jīng)濟的增長點。循環(huán)經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)鏈在磷化工行業(yè)中的形成不僅保持了開陽縣支柱經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)的安康有序開展,更為開陽縣的環(huán)境經(jīng)濟提供了有力保障。此外,開陽縣利用“中國富硒農(nóng)產(chǎn)品

5、之鄉(xiāng)的品牌效應,大力開展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)。開陽縣有目前全省最大規(guī)模的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園,一批農(nóng)產(chǎn)品龍頭企業(yè)在開陽的迅速開展壯大使得開陽的農(nóng)業(yè)經(jīng)濟走出了單純的、低級的農(nóng)產(chǎn)品種殖、養(yǎng)殖的農(nóng)業(yè)消費老套路,逐漸向產(chǎn)供銷一條龍、農(nóng)工貿(mào)一體化的方向轉(zhuǎn)變,初步形成了市場拉動、政府扶持推動、龍頭企業(yè)帶動的產(chǎn)業(yè)開展新格局3 。值得注意的是,開陽縣還具有豐富的旅游資源,旅游經(jīng)濟開展?jié)摿甏??？梢哉f,多種多樣的經(jīng)濟開展類型,一二三產(chǎn)業(yè)的合理搭配使開陽的縣域經(jīng)濟具有充足的開展后勁和廣闊的拓展空間,這就使開陽縣具有了良好的人口吸納才能。再次,開陽縣近年來經(jīng)濟開展速度迅速。GDP年均增長率、地方財政收入年均增長率、全社會固定資產(chǎn)投資年均

6、增長率、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入率均在兩位數(shù)以上。預計到2022年開陽縣仍將保持13%左右的GDP增長速度,實現(xiàn)GDP 245億元,是2022年的4.38倍。預計20212030年間,將保持10%左右的增長速度,2030年實現(xiàn)GDP 635億元,是2022年的11.34倍。在全省經(jīng)濟強縣建立中,綜合評價將繼續(xù)保持建制縣第一的優(yōu)勢。第四,人口構(gòu)造顯示城鎮(zhèn)化開展空間較大。目前,開陽縣城城鎮(zhèn)化率尚低,年齡構(gòu)成較年輕。其外來人口較少,這就為城鎮(zhèn)化必需的農(nóng)業(yè)人口的轉(zhuǎn)移提供了良好的平臺和根底。通過上述對開陽縣城四個方面的簡要分析,充分且必要地說明開陽縣具備作為“極核城鎮(zhèn)優(yōu)先加速城鎮(zhèn)化進程的先決條件。開陽縣縣

7、城有著進步城鎮(zhèn)化率的宏大空間,結(jié)合開陽縣19972022年的GDP、人均GDP的相關數(shù)據(jù),我們可以看到,20222022年是開陽城鎮(zhèn)化加速開展的一個時期,農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)化為城鎮(zhèn)人口為總?cè)丝诘?%1.5%。 通過預測,20222022年將是開陽縣城鎮(zhèn)化高速開展的一個時期,農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)化為城鎮(zhèn)人口的數(shù)量將為總?cè)丝跀?shù)量的1.5%2%;20222022年將是開陽縣城鎮(zhèn)化超速開展的一個時期,農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)化為城鎮(zhèn)人口的數(shù)量將為總?cè)丝跀?shù)量的2%2.5%;20222025年將是開陽縣城鎮(zhèn)化快速開展的一個時期,農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)化為城鎮(zhèn)人口的數(shù)量將為總?cè)丝跀?shù)量的2%1.5%;20252030年將是開陽縣城鎮(zhèn)化開展的未期,農(nóng)業(yè)人

8、口轉(zhuǎn)化為城鎮(zhèn)人口的數(shù)量將為總?cè)丝跀?shù)量的1.5 %1%;農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)化為城鎮(zhèn)人口的比例將逐漸消失。二、開陽縣城鎮(zhèn)化進程中的房地產(chǎn)需求城鎮(zhèn)化進程的顯著標志之一就是作為人口載體的城鎮(zhèn)容量的不斷擴大。開陽縣城的人口隨著城鎮(zhèn)化進程的不斷深化勢必會有顯著的增長。根據(jù)開陽經(jīng)濟開展和城市化開展規(guī)律,預計開陽縣城定居人口20222030年將從6.3萬增長到16.8萬,其中從外縣城到開陽純消費人口將逐漸增多,預計2030年將到達1.58萬,占城市人口的9.3%。隨著開陽經(jīng)濟在可預見的時間內(nèi)的高速增長,開陽城鎮(zhèn)居民的需求構(gòu)造將有很大的改變,具備改善住房條件的消費才能將大大增強,隨之而來的就是周邊居民大量進入縣城購房。

9、按照人均住房面積50平方米計算,從20222030年,開陽縣城需要新建住宅面積約為828萬平方米。三、房地產(chǎn)市場的用地需求及資金需求根據(jù)上述對開陽縣城居民用房的需求分析,按照綜合容積率2.0的比例計算,相應預測住宅用地需要約為6 211畝,可以預測居住用地及其他性質(zhì)用地需要合計23 602畝,其中新增建立用地18 680畝,舊城改造4 922畝。下表為2030年開陽縣城城區(qū)各類用地需求表和開陽縣20222030年需供給土地情況表。據(jù)相關城市建立開發(fā)資金投入統(tǒng)計,在縣城區(qū)建立中,每開發(fā)1平方公里土地,用于市政配套設施建立包括主干道路、綠化、照明、給排水及污水處理等方面的資金投入約1.6億元,其中

10、主干道路的路網(wǎng)密度按4公里/平方公里測算,路約寬30米40米,造價按2 800萬元3 200萬元/公里測算,折合道路修建資金投入約為1.2億元/平方公里,其余0.4億元用于綠化、照明、給排水及污水處理等方面,那么新增建立用地市政配套設施建立的資金投入量預計如下:城鎮(zhèn)化建立進程中對根底設施建立投入資金的需求量與政府財力的匱乏之間產(chǎn)生的籌資不力、融資困難的瓶頸問題將在下面的分析中凸顯出來。以開陽縣為例,開陽縣的財政赤字逐年擴大,建立資金缺口大。20222022年間,開陽縣財政總收入和地方財政收入雖呈上升趨勢,但從近幾年開陽縣地方財政收入、支出歷史數(shù)據(jù)看,開陽縣一直是財政赤字,地方財政收支逆差達一倍

11、以上。開陽縣要展開大規(guī)模的城市建立,資金缺口較大。財政資金的較大缺口導致固定資產(chǎn)投資從2022年起增幅逐年下滑,從78%下降到24.7%,新增固定資產(chǎn)2022年僅增長4.6%,2022年全年根底設施投資僅為13.1億元,比上年下降了20.1%,其中電力、交通、水利、通訊、城建等根底設施投資僅為4.6億元,下降69.3%,占全部根底設施投資比重為8.5%。根底設施建立,特別是城市根底設施建立投入嚴重缺乏,將制約開陽城鎮(zhèn)化開展程度。 在進展城鎮(zhèn)化建立的進程中出現(xiàn)的城鎮(zhèn)需要經(jīng)營,而政府又不能直接從事企業(yè)式運作的情況下,很多城市和地區(qū)都探究性地成立了城投類公司,作為政府受權(quán)經(jīng)營城市根底設施等資產(chǎn)的企業(yè)

12、式經(jīng)營機構(gòu),成為加快城鎮(zhèn)化建立和吸引社會優(yōu)良資金進展城鎮(zhèn)建立良好的融資平臺的利益分配載體。 四、解決根底設施建立資金缺乏的融資形式與融資流程土地一級開發(fā)是現(xiàn)階段解決根底設施建立資金缺乏的最有效、最便捷的籌資途徑。土地一級開發(fā),是對生地進展整治和“三通一平建立、對地上房屋建筑物和附著物進展拆遷安置,將其開發(fā)成可以立即進展開發(fā)建立的“熟地和凈地的過程。土地一級開發(fā)需要預先投入開發(fā)資金施行土地一級開發(fā),一級開發(fā)本錢一般由征地直接費、耕地占補平衡費、拆遷安置補償費、“三通一平費及相關稅費等組成(因地塊位置、建筑物、原產(chǎn)權(quán)人要求等重點不確定情況,土地一級開發(fā)本錢測算暫不考慮拆遷安置補償費)。根據(jù)國土資源

13、部門和財政部門對土地一級開發(fā)本錢的有關規(guī)定,測算出開陽縣中心城區(qū)土地一級開發(fā)本錢在12.52萬元/畝左右(如下表所示):在對開陽縣城土地一級開發(fā)本錢的分析測算后,我們再對近年來開陽縣城土地掛牌出讓底價進展簡要分析。目前,中國對經(jīng)營性用地實行市場公開招拍掛出讓制度,土地招拍掛成交價格反映了市場對該地塊的可承受程度。根據(jù)開陽縣20222022年土地掛牌出讓統(tǒng)計表反映,20222022年開陽縣土地出讓成交價格在30萬元40萬元/畝之間,2022年與2022年分別出讓一宗土地,成交價分別為116萬元/畝和287萬元/畝。商品房屋銷售價格里包含的土地價格即熟地價格為58.3萬元/畝左右,因新區(qū)土地大局部

14、為未開發(fā)利用的土地,需拆遷安置的房屋建筑物數(shù)量較小,拆遷安置本錢以6萬元/畝預計,那么生地掛牌出讓底價以不超過52萬元/畝比擬合適。通過土地籌集市政建立資金,在不含拆遷的情況下,用于根底設施建立的資金按照土地收益的65%計算,與生地出讓價格在40萬元52萬元情況下進展分析,可以得出新區(qū)土地出讓、行政劃撥以及老城區(qū)開發(fā)土地籌集資金情況。(一)新區(qū)土地出讓籌集資金情況(二)新區(qū)行政劃撥用地籌集資金情況。新區(qū)行政劃撥用地,主要是指經(jīng)濟適用房、廉租房用地、行政辦公、體育用地、醫(yī)療衛(wèi)生、教育科研、其他公共設施、中小學用地等,預計為新區(qū)建立用地的15%,數(shù)量約為2 475畝,應適當攤?cè)脒m當市政建立費,以彌

15、補建立資金的缺乏。如按7.5萬元/畝攤?cè)?土地劃撥價格約為20萬元/畝?？苫I集基設施建立資金1.86億元。(三)老城區(qū)開發(fā)土地籌集資金情況五、結(jié)語通過以上的分析可以看到,通過土地一級開發(fā)可以形成:(1)土地一級開發(fā)+土地儲藏形式,即公司投入自有資金+銀行信貸資金,進展土地一級開發(fā),形成土地產(chǎn)品,移交給土地儲藏中心,土地儲藏中心按照市場價格抵押給銀行,將市政建立費通過銀行信貸置換出來,投入開陽縣城的開發(fā)建立。(2)市政建立+政府回購形式,即公司投入自有資金+銀行信貸資金,進展市政工程建立;將土地出讓中攤?cè)氲氖姓①M,作為政府回購的資金來源。在市場承受的情況下,將土地出讓,完成資金的良性循環(huán)。綜