珠海市前期物業(yè)服務(wù)合同

1、珠 海 市 前 期 物 業(yè) 服 務(wù) 合 同（示范文本）珠海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局印制二二年十二月說 明本文本為示范文本，適用于在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)前，由建設(shè)單位與其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同時參考使用。合同雙方當(dāng)事人在簽訂合同之前，應(yīng)當(dāng)仔細(xì)閱讀本示范文本的內(nèi)容。為體現(xiàn)合同雙方自愿的原則，雙方當(dāng)事人可對本示范文本的內(nèi)容進(jìn)行選擇、填寫、修改、增補(bǔ)或刪減。合同生效后，未被修改的印刷文字對合同雙方均具有約束力。本示范文本中有符號的為選擇項(xiàng)，選用內(nèi)容的，以劃方式表示；對于實(shí)際情況未發(fā)生或雙方不作約定的，應(yīng)當(dāng)在中及其它留有空格的部位打，以示刪除。本示范文本未盡事項(xiàng)，雙方當(dāng)事人可以在簽訂

2、合同時另行補(bǔ)充約定，補(bǔ)充約定內(nèi)容作為本示范文本的組成部分，與本示范文本具有相同約束力。前期物業(yè)服務(wù)合同受益主體包括全體業(yè)主及物業(yè)使用人，受益主體享有合同明確約定的各項(xiàng)權(quán)利，并應(yīng)當(dāng)依法履行合同約定的義務(wù)。前 期 物 業(yè) 服 務(wù) 合 同 編號： 第一章 總 則合同雙方當(dāng)事人甲方（開發(fā)建設(shè)單位）： 住所地： 統(tǒng)一社會信用代碼： 法定代表人： 聯(lián)系電話： 乙方（物業(yè)服務(wù)企業(yè)）： 住所地： 統(tǒng)一社會信用代碼： 法定代表人： 聯(lián)系電話： 根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例、珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例、珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施細(xì)則等其他相關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，雙方就甲方委托乙方為 物業(yè)管理區(qū)域（

3、以下簡稱“本物業(yè)管理區(qū)域”）提供前期物業(yè)服務(wù)事宜達(dá)成一致意見，簽訂本合同，雙方共同遵守。第一章 物業(yè)項(xiàng)目基本情況第一條 本物業(yè)管理區(qū)域基本情況物業(yè)類型：高層住宅 多層住宅 商住 辦公 商業(yè) 獨(dú)立式住宅（別墅）廠房 其他物業(yè) 。坐落位置： 市 區(qū) 路（街道） 號四 至：東 南 西 北 占地面積： 平方米，其中綠地面積 平方米?？偨ㄖ娣e： 平方米，其中:住宅 平方米（多層 平方米，高層 平方米）；商 業(yè) 平方米；寫 字 樓 平方米；停 車 場 平方米；工業(yè)廠房 平方米； 。本物業(yè)管理區(qū)域范圍示意圖詳見附件一。本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地構(gòu)成詳見附件二。第二條 物業(yè)服務(wù)用房物業(yè)服

4、務(wù)用房建筑面積為 平方米，位于本物業(yè)管理區(qū)域 。其中業(yè)主委員會辦公用房建筑面積為 平方米，位于本物業(yè)管理區(qū)域 。 物業(yè)服務(wù)用房屬全體業(yè)主所有，乙方在本合同期限內(nèi)無償使用并負(fù)責(zé)維護(hù)管理，但不得改變其用途。第二章物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)第三條 甲方按照法律、法規(guī)及相關(guān)規(guī)定，通過【公開招標(biāo)】【邀請招標(biāo)】【協(xié)議選聘】的方式選聘乙方為本物業(yè)管理區(qū)域提供前期物業(yè)服務(wù)。第四條 本物業(yè)竣工驗(yàn)收交付使用后，乙方應(yīng)當(dāng)向業(yè)主或物業(yè)使用人提供以下服務(wù)內(nèi)容：（一）負(fù)責(zé)制定本物業(yè)管理區(qū)域的服務(wù)工作計(jì)劃并組織實(shí)施；受甲方委托保管與本物業(yè)管理區(qū)域相關(guān)的工程建設(shè)等檔案資料；依法制定本物業(yè)管理區(qū)域的管理制度；（二）負(fù)責(zé)本物業(yè)管理區(qū)

5、域內(nèi)共有部分的維修、養(yǎng)護(hù)、管理，包括房屋的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等；（三）負(fù)責(zé)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和管理，包括電梯、中央空調(diào)、天線、照明、消防設(shè)施設(shè)備、智能系統(tǒng)、綠地、道路、路燈、排水設(shè)施、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、物業(yè)服務(wù)用房、信報箱、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的建筑物和構(gòu)筑物等；屬于水、電、氣、通訊、有線電視等專業(yè)單位管理、維護(hù)的設(shè)施設(shè)備，以及納入市政管理的道路除外；（四）負(fù)責(zé)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用綠地、花木、景觀、體育文化設(shè)施等的維護(hù)與管理；（五）負(fù)責(zé)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共環(huán)境衛(wèi)生，包括公共場所、物業(yè)共有部分的

6、清潔衛(wèi)生、四害消殺防疫、排水和排污管道的疏通、生活垃圾分類投放的管理；（六）負(fù)責(zé)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)交通與車輛停放秩序管理及相關(guān)設(shè)施設(shè)備的維護(hù)；（七）協(xié)助做好本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序維護(hù)、安全監(jiān)督、巡視、門崗執(zhí)勤等安全防范工作；但不包含對業(yè)主專有部分、專有財(cái)產(chǎn)的保管責(zé)任；（八）協(xié)助社區(qū)居委會等單位組織開展社區(qū)文化活動等；（九） 。 第五條 乙方應(yīng)當(dāng)按照甲方招標(biāo)文件、乙方投標(biāo)文件及本合同約定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)（前期物業(yè)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)詳見附件三）提供前期物業(yè)服務(wù)。第三章 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用第六條 本物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)采用下述第（ ）種方式：（一）包干制：乙方按照本合同第八條約定標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)成本由

7、乙方列支，盈虧由乙方自行承擔(dān)。（二）酬金制：乙方按照本合同第八條約定預(yù)收物業(yè)服務(wù)資金，在按照下述第 種方式先提取酬金后，物業(yè)服務(wù)資金余額，應(yīng)當(dāng)全部用于本合同約定的支出。年度結(jié)算后結(jié)余部分轉(zhuǎn)入下一年度繼續(xù)使用，不足部分由全體業(yè)主承擔(dān)。1.每 （月/季/半年）按應(yīng)收物業(yè)服務(wù)資金 %的比例提?。?.每 （月/季/半年）按 元的標(biāo)準(zhǔn)從預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中提??；3. 。第七條 乙方按房屋建筑面積向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)/物業(yè)服務(wù)資金，具體標(biāo)準(zhǔn)約定如下：多層住宅： 元/月.平方米；高層住宅： 元/月.平方米；獨(dú)立式住宅（別墅）： 元/月.平方米；辦公樓： 元/月.平方米；廠 房： 元/月.平方米；商業(yè)物業(yè)：

8、元/月.平方米；其他物業(yè)： 元/月.平方米。本條約定的物業(yè)服務(wù)費(fèi)/物業(yè)服務(wù)資金不含公攤水電費(fèi)、防雷檢測費(fèi)以及物業(yè)保修期滿后物業(yè)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備維修和更新、改造的費(fèi)用。第八條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行酬金制的，乙方應(yīng)當(dāng)制定物業(yè)服務(wù)資金的年度預(yù)決算，向全體業(yè)主公示。乙方應(yīng)當(dāng)于（每季度）首月 日之前向全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金的收支明細(xì)情況。物業(yè)服務(wù)費(fèi)采用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金。第九條 物業(yè)服務(wù)費(fèi)采用包干制的，乙方收取的物業(yè)服務(wù)費(fèi)屬于乙方經(jīng)營性收入，歸乙方所有，由乙方根據(jù)物業(yè)服務(wù)成本的需求自行支配。物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤。第十條 物

9、業(yè)服務(wù)成本或物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：（一）物業(yè)服務(wù)人員的工資、獎金（含績效獎金和年終獎）、社會保險、住房公積金、解除勞動合同的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金、工會經(jīng)費(fèi)、教育經(jīng)費(fèi)、殘疾人保障金和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；（二）物業(yè)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；（三）本物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；（四）本物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；（五）本物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；（六）辦公費(fèi)用；（七）物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；（八）物業(yè)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費(fèi)用；（九）管理費(fèi)用分?jǐn)?；（十）社區(qū)文化活動費(fèi)用；（十一）法定稅費(fèi)；（十二）經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。第十一條 本物業(yè)管理區(qū)域共用設(shè)施設(shè)備（包括電梯、

10、水泵、中央空調(diào)、公共照明等）運(yùn)行期間發(fā)生的水電費(fèi)，根據(jù)實(shí)際發(fā)生的金額，由業(yè)主按所擁有的專有部分面積比例分?jǐn)?，未出售專有部分的費(fèi)用由甲方承擔(dān)。第十二條 業(yè)主從辦理收樓手續(xù)后的次月1日開始交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)；物業(yè)服務(wù)費(fèi)按月、季度、半年交納，業(yè)主應(yīng)當(dāng)在每月、每季度、每半年的第 日前履行交納義務(wù)。乙方不得向業(yè)主預(yù)收物業(yè)服務(wù)費(fèi)。第十三條 本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已竣工但尚未售出，或者因甲方原因未能按時交付物業(yè)買受人的物業(yè)，其物業(yè)服務(wù)費(fèi)由甲方承擔(dān)。因物業(yè)買受人原因，未按交付使用通知書約定的交付時間辦理物業(yè)交付手續(xù)的，其物業(yè)服務(wù)費(fèi)由物業(yè)買受人自甲方與物業(yè)買受人在交付使用通知書中約定的交付日期屆滿后的次月1日起全額交納。

11、第十四條 業(yè)主和物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定；業(yè)主與物業(yè)使用人對物業(yè)服務(wù)費(fèi)用承擔(dān)連帶交納責(zé)任。業(yè)主與物業(yè)使用人之間關(guān)于物業(yè)服務(wù)費(fèi)的約定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)及時書面告知乙方。第十五條 本物業(yè)工程竣工驗(yàn)收交付使用后，車位物業(yè)服務(wù)費(fèi)及車位使用費(fèi)由乙方按下列標(biāo)準(zhǔn)向車位使用人收取：露天車位：1.車位物業(yè)服務(wù)費(fèi)【小型車輛】 元/月；【中型車輛】 元/月；【大型車輛】 元/月；【摩托車】 元/月。2.車位使用費(fèi)【小型車輛】 元/月；【中型車輛】 元/月；【大型車輛】 元/月；【摩托車】 元/月。3.臨時停車的，【每小時】【每次】收取 元。4. 。車庫（含地面、地下車庫）：1.車位物業(yè)服務(wù)費(fèi)【

12、小型車輛】 元/月；【中型車輛】 元/月；【大型車輛】 元/月；【摩托車】 元/月。2.車位使用費(fèi)【小型汽車】 元/月；【中型汽車】 元/月；【大型汽車】 元/月；【摩托車】 元/月。3.臨時停車的，【每小時】【每次】收取 元。4.乙方收取車位物業(yè)服務(wù)費(fèi)和車位使用費(fèi)不代表乙方與業(yè)主或者車位使用人之間建立保管關(guān)系，乙方不承擔(dān)車輛及車內(nèi)物品的保險、保管責(zé)任；雙方另有書面約定的除外。5.乙方應(yīng)當(dāng)建立健全車輛停放服務(wù)的內(nèi)部管理制度，做好車輛進(jìn)出管理以及停車場所的保潔、照明、巡視和日常維護(hù)等服務(wù)工作。6.業(yè)主或物業(yè)使用人對專有部分進(jìn)行裝飾裝修的，應(yīng)當(dāng)簽訂裝飾裝修管理服務(wù)合同，辦理相關(guān)手續(xù)，并根據(jù)裝飾裝修

13、管理服務(wù)合同約定的標(biāo)準(zhǔn)交納建筑垃圾清運(yùn)費(fèi)；如果業(yè)主或者物業(yè)使用人自行清運(yùn)建筑垃圾，則無需交納建筑垃圾清運(yùn)費(fèi)。7. 。第十六條 本物業(yè)竣工驗(yàn)收交付使用后，其共有部分、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用按以下方式承擔(dān)：1.在法定或者約定的保修期內(nèi)，屬保修范圍內(nèi)的房屋共有部分、共用設(shè)施設(shè)備、公共場地的維修和更新、改造費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān)；2.保修期滿后，由業(yè)主依法根據(jù)其所擁有的專有部分面積按比例分?jǐn)偅?. 。第十七條 乙方受甲方、業(yè)主或者物業(yè)使用人委托對其物業(yè)專有部分、專有設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)及其它特約服務(wù)的事項(xiàng)及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由當(dāng)事人與乙方自行約定。第十八條 業(yè)主的專有部分或者專有設(shè)施設(shè)備存在安全隱患，危

14、及公共利益及他人合法權(quán)益的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時維修養(yǎng)護(hù)，相關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)予以配合。由于業(yè)主不履行維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任，給公共利益、他人合法權(quán)益造成損害的，由乙方進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，相關(guān)費(fèi)用由該業(yè)主承擔(dān)。第十九條 本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)新增設(shè)的共用設(shè)施設(shè)備的費(fèi)用由全體業(yè)主根據(jù)其所擁有的專有部分面積按比例分?jǐn)?。第四?服務(wù)期限第二十條 本合同期限自 年 月 日至 年 月 日止，但是:（一）合同期內(nèi)，經(jīng)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主大會表決同意解聘乙方且業(yè)主委員會代表全體業(yè)主依法與其他物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同生效時，本合同自動終止。（二）如合同到期，未出現(xiàn)上述（一）之情形，則當(dāng)同時具備以下兩個條件時，本合同繼續(xù)有效，且有效期順延

15、至業(yè)主大會決定與乙方解除合同之日：1.乙方同意繼續(xù)履行本合同；2.本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會尚未依法對續(xù)聘或者解聘乙方依法作出決議。第二十一條 本合同任何一方依據(jù)法律、法規(guī)規(guī)定或者合同約定，決定在合同期限屆滿前或在本合同期限屆滿后繼續(xù)履行期間終止或解除本合同，均應(yīng)當(dāng)至少提前三個月書面通知對方。第二十二條 本合同終止后，乙方應(yīng)當(dāng)及時退出本物業(yè)管理區(qū)域。并依法將物業(yè)服務(wù)用房、物業(yè)管理檔案等屬于全體業(yè)主共同所有的財(cái)物移交給甲方、業(yè)主委員會或者鎮(zhèn)政府、街道辦。第五章雙方的權(quán)利與義務(wù)第二十三條 甲方的權(quán)利義務(wù)（一）應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定和房屋買賣合同的約定，移交權(quán)屬明確、資料完整、質(zhì)量合格的物業(yè)；（二）乙方提

16、供物業(yè)服務(wù)的受益人為本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主及物業(yè)使用人，甲方應(yīng)當(dāng)在物業(yè)預(yù)/銷售時將本合同的內(nèi)容向物業(yè)買受人進(jìn)行明示，并要求物業(yè)買受人承諾履行本合同，享有相應(yīng)的權(quán)利、承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)；（三）制定臨時管理規(guī)約，在物業(yè)銷售前將臨時管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示，并予以說明，要求物業(yè)買受人出具遵守臨時管理規(guī)約的書面承諾；（四）甲方為了有利于物業(yè)銷售而向物業(yè)買受人做出減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)的承諾，物業(yè)買受人減免的費(fèi)用由甲方承擔(dān)；（五）配合、支持乙方做好物業(yè)服務(wù)工作和宣傳教育、文化活動，不得干涉乙方依法、依本合同約定內(nèi)容所進(jìn)行的物業(yè)服務(wù)活動；（六）根據(jù)合同的約定和法律規(guī)定按時足額向乙方支付各項(xiàng)費(fèi)用；（七）依法向乙方移交符

17、合法定標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)服務(wù)用房，物業(yè)服務(wù)用房的位置與建筑面積應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理行政主管部門備案內(nèi)容一致；（八）依法承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任，負(fù)責(zé)處理開發(fā)建設(shè)遺留問題引發(fā)的糾紛；（九）甲方不得擅自占用、損壞本合同小區(qū)內(nèi)道路、共有場地等其他物業(yè)共有部分和共用設(shè)施設(shè)備，不得擅自改變其使用功能；甲方因物業(yè)維修或者公共利益需要確需臨時占用、挖掘本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、共有場地的，應(yīng)當(dāng)征得相關(guān)業(yè)主和乙方同意，并在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。甲方在占用期間給其他業(yè)主造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任；（十）依法向物業(yè)所在鎮(zhèn)政府、街道辦提出成立業(yè)主大會的書面報告，并提供業(yè)主清冊、物業(yè)建筑面積、物業(yè)出售并交付使用時間等文件資料；（十一）甲

18、方未出售的車位、車庫，業(yè)主、物業(yè)使用人要求承租車位、車庫的，建設(shè)單位不得以只售不租為由拒絕；（十二） ；（十三）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利義務(wù)。第二十四條 乙方的權(quán)利義務(wù)（一）按照物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定及本合同約定，獨(dú)立開展物業(yè)服務(wù)活動，接受業(yè)主的監(jiān)督，每半年一年向全體業(yè)主報告一次本合同履行及物業(yè)服務(wù)工作開展情況；（二）根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)及本合同約定，提供物業(yè)服務(wù)、收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；（三）在甲方首期房屋交付前，乙方應(yīng)當(dāng)安排主要管理人員和工程技術(shù)人員進(jìn)駐現(xiàn)場，配合甲方做好房屋驗(yàn)收、承接查驗(yàn)及房屋交付、業(yè)主入住等服務(wù)工作；（四）對業(yè)主和物業(yè)使用人存在違反法律法規(guī)規(guī)定或者本合同、臨時管理規(guī)約、業(yè)主大

19、會議事規(guī)則約定的行為，乙方有權(quán)進(jìn)行勸阻、制止，對上述違法、違約行為勸阻、制止無效，應(yīng)當(dāng)及時向行政主管部門報告；（五）乙方有權(quán)將本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)一并委托給他人；（六）結(jié)合本物業(yè)的實(shí)際情況，編制物業(yè)服務(wù)方案、年度服務(wù)計(jì)劃、年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃、年度費(fèi)用預(yù)算和決算報告；保修期滿后，乙方應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)實(shí)際情況制定本物業(yè)的年度維修和更新、改造方案，并依法定程序履行維修和更新、改造義務(wù)；（七）在業(yè)主辦理交房手續(xù)時，應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)書面告知業(yè)主，并按規(guī)定與裝飾裝修房屋的業(yè)主簽訂裝飾裝修管理服務(wù)合同；（八）乙方應(yīng)當(dāng)及時向全體業(yè)

20、主通告本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)物業(yè)管理的重大事項(xiàng)，及時處理業(yè)主和物業(yè)使用人的投訴；（九）乙方不得擅自占用、損壞本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、共有場地等其他物業(yè)共有部分和共用設(shè)施設(shè)備，不得擅自改變其使用功能；乙方確需臨時占用、挖掘本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、共有場地的，應(yīng)當(dāng)征得甲方或相關(guān)業(yè)主的同意，并在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀；乙方在占用期間給其他業(yè)主造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任；（十）建立并妥善保管和正確使用本物業(yè)的管理服務(wù)檔案，并負(fù)責(zé)及時記載有關(guān)變更情況，不得泄露業(yè)主個人信息資料；（十一）乙方在實(shí)施前期物業(yè)管理期間，可以利用本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營，乙方有權(quán)扣除稅金等經(jīng)營成本，其余部

21、分歸全體業(yè)主所有，乙方扣除稅金等經(jīng)營成本應(yīng)當(dāng)以本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營收入的 %為限；屬于業(yè)主的經(jīng)營性收入，由乙方代為保管，首先用于支付本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的日常維修費(fèi)用；乙方應(yīng)當(dāng)對屬于業(yè)主所有的經(jīng)營性收入單獨(dú)列帳，并每月季度半年向全體業(yè)主進(jìn)行公示經(jīng)營收入的收支明細(xì)，接受業(yè)主的監(jiān)督；（十二） ；（十三）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利義務(wù)。第二十五條 本合同任何一方均不得擅自變更本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備的規(guī)劃用途。甲方依法確需改變共有部分、共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知乙方。乙方確需改變共有部分、共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請業(yè)主大會討論決定同意后，由業(yè)主依法辦

22、理有關(guān)手續(xù)。第二十六條 乙方未能全面履行前期物業(yè)服務(wù)合同約定，導(dǎo)致業(yè)主和物業(yè)使用人人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，業(yè)主和物業(yè)使用人可依法向法院起訴，由法院裁定乙方是否承擔(dān)責(zé)任。第六章物業(yè)專項(xiàng)維修資金的籌集、管理與使用第二十七條 物業(yè)專項(xiàng)維修資金專項(xiàng)用于保修期滿后物業(yè)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備除日常維修保養(yǎng)以外的維修和更新、改造費(fèi)用開支。第二十八條 保修期滿后物業(yè)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備需要維修和更新、改造，乙方應(yīng)當(dāng)向相關(guān)業(yè)主提出維修和更新、改造方案，經(jīng)相關(guān)業(yè)主審批后執(zhí)行。相關(guān)業(yè)主不批準(zhǔn)乙方所編制的物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用方案，或資金不足所導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)損失及法律責(zé)任，由相關(guān)業(yè)主承擔(dān)。第七章 承接查驗(yàn)第二十九條 物

23、業(yè)承接查驗(yàn)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)（一）甲、乙雙方應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)承接查驗(yàn)辦法和珠海市物業(yè)承接查驗(yàn)辦法的規(guī)定履行承接查驗(yàn)義務(wù)；（二）甲方應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付使用十五日前，與乙方完成物業(yè)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗(yàn)工作，并簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議；（三）現(xiàn)場查驗(yàn)十五日前，甲方應(yīng)當(dāng)向乙方移交下列資料：1.物業(yè)規(guī)劃批準(zhǔn)資料、竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，分幢分層平面圖和套型圖，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、景觀、綠化、水系、地下停車庫、配套設(shè)施、地下管網(wǎng)竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；2.共用設(shè)施設(shè)備清單及其安裝、使用、維護(hù)保養(yǎng)和使用培訓(xùn)等技術(shù)資料,包括消防設(shè)施合格證、電梯準(zhǔn)用證、機(jī)電設(shè)備出廠合格證、設(shè)備使用說明書、設(shè)備安裝、調(diào)試

24、報告和設(shè)備保修卡、保修協(xié)議等資料;3.供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等準(zhǔn)許使用文件；4.物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；5.業(yè)主購房合同備案范本、業(yè)主清冊和物業(yè)清單；6.臨時管理規(guī)約；7.物業(yè)服務(wù)用房相關(guān)資料;8.房屋銷售時公布的物業(yè)管理方案與承諾、前期物業(yè)服務(wù)合同；9.物業(yè)專項(xiàng)維修資金交納明細(xì)；10.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)根據(jù)規(guī)劃和住宅區(qū)域配套標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，未計(jì)入共有建筑面積進(jìn)行分?jǐn)偟能噹欤ㄎ唬曳戏课莸怯洍l件，所有權(quán)人為甲方的權(quán)屬材料；11.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)根據(jù)規(guī)劃和住宅區(qū)域配套標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，依法屬于全體業(yè)主共有的車庫（位），且符合房屋登記條件，所有權(quán)人為全體業(yè)主共有的權(quán)屬材料；12.物業(yè)承

25、接查驗(yàn)所必需的其他資料。未能全部移交前款所列資料的，甲方應(yīng)當(dāng)列出未移交資料的詳細(xì)清單，并書面承諾補(bǔ)交的具體時限。（四）現(xiàn)場查驗(yàn)應(yīng)當(dāng)形成包括查驗(yàn)時間、項(xiàng)目名稱、查驗(yàn)范圍、查驗(yàn)方法、存在問題、修復(fù)情況以及查驗(yàn)結(jié)論等內(nèi)容的物業(yè)承接查驗(yàn)記錄，由物業(yè)承接查驗(yàn)人員共同簽字確認(rèn)。乙方應(yīng)當(dāng)將物業(yè)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備關(guān)于數(shù)量和質(zhì)量不符合約定或者規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑安裝標(biāo)準(zhǔn)的情形進(jìn)行記錄，并書面通知甲方。甲方應(yīng)當(dāng)及時解決問題，并組織乙方復(fù)檢。（五）物業(yè)承接查驗(yàn)費(fèi)用的承擔(dān)方式，由甲方和乙方在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。沒有約定或者約定不明確的，由甲方承擔(dān)。（六）乙方應(yīng)當(dāng)在完成物業(yè)承接查驗(yàn)備案之日起五日內(nèi)，將備案情況書面告知

26、物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目所在地的鎮(zhèn)政府或者街道辦，同時在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置長期公示物業(yè)承接查驗(yàn)情況。第三十條 甲方應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。乙方有權(quán)就房屋本體、共有部分及共用設(shè)施設(shè)備等質(zhì)量問題要求甲方承擔(dān)保修責(zé)任。在法定或者約定的保修期限內(nèi)，如屬保修范圍內(nèi)的房屋共有部分、共用設(shè)施設(shè)備存在質(zhì)量問題，按以下第 種方式處理：1.甲方負(fù)責(zé)維修；2.委托乙方維修，甲方支付全部費(fèi)用；3. 。業(yè)主專有部分存在質(zhì)量問題，業(yè)主根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)及購房合同要求甲方承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任的，乙方應(yīng)當(dāng)積極協(xié)調(diào)甲方及時履行維修義務(wù)。第八章 違約責(zé)任第三十一條 因甲方原因?qū)е乱曳轿催_(dá)到本合同約定的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，乙方有權(quán)要求甲方在一定期限

27、內(nèi)解決，逾期未解決且給乙方造成嚴(yán)重經(jīng)濟(jì)損失的，乙方有權(quán)依法解除本合同，并要求甲方給予乙方經(jīng)濟(jì)賠償。第三十二條 乙方未達(dá)到本合同約定的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，甲方有權(quán)要求乙方在一定期限內(nèi)解決，逾期未解決且給甲方造成嚴(yán)重經(jīng)濟(jì)損失的，甲方有權(quán)依法解除本合同，并要求乙方給予甲方經(jīng)濟(jì)賠償。第三十三條 甲方、業(yè)主或者物業(yè)使用人違反本合同約定，未能按時足額支付乙方物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的，乙方有權(quán)要求限期交納。甲方、業(yè)主或物業(yè)使用人逾期交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從逾期之日起每日按欠交費(fèi)用的千分之 向乙方支付違約金。第三十四條 本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)如發(fā)生煤氣泄漏、漏電、火災(zāi)、水管破裂、強(qiáng)臺風(fēng)、暴雨、救助人命、協(xié)助公安機(jī)關(guān)執(zhí)行任務(wù)等

28、突發(fā)事件，乙方為維護(hù)甲方、公眾、業(yè)主、物業(yè)使用人的人身和財(cái)產(chǎn)利益，在迫不得已的情況下應(yīng)當(dāng)采取緊急措施，由此造成業(yè)主、物業(yè)使用人財(cái)產(chǎn)損失的，雙方按有關(guān)法律、法規(guī)和有關(guān)規(guī)定處理。第三十五條 因房屋建造質(zhì)量、設(shè)備設(shè)施質(zhì)量或安裝質(zhì)量等原因，使物業(yè)或者物業(yè)的一部分達(dá)不到正常使用功能，造成重大事故的，由甲方承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任并作善后處理。因乙方管理不善或操作不當(dāng)?shù)仍蛟斐芍卮笫鹿实模梢曳匠袚?dān)責(zé)任并負(fù)責(zé)善后處理。產(chǎn)生質(zhì)量事故的直接原因，以具有國定規(guī)定資質(zhì)的鑒定機(jī)構(gòu)的鑒定結(jié)論為準(zhǔn)。第三十六條 因不可抗力導(dǎo)致物業(yè)管理服務(wù)中斷而給甲方、業(yè)主造成損失，乙方不承擔(dān)責(zé)任。第九章 附則第三十七條 本合同簽訂后，甲乙雙方需要變

29、更合同條款或有其他事項(xiàng)需要補(bǔ)充約定的，應(yīng)當(dāng)協(xié)商一致后以書面形式簽訂補(bǔ)充合同，補(bǔ)充合同與本合同具有同等效力。第三十七條 本合同之附件均為合同有效組成部分。本合同及其附件內(nèi)空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。本合同及其附件和補(bǔ)充合同中未規(guī)定的事宜，均遵照中華人民共和國有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章執(zhí)行。第三十八條 本合同在履行中如發(fā)生爭議，雙方可以通過協(xié)商或者調(diào)解解決，協(xié)商或者調(diào)解不成的，雙方同意選擇以下第 方式解決：（一）向珠海仲裁委員會申請仲裁；（二）向有管轄權(quán)的人法院提起訴訟。第三十九條 本合同連同附件共 頁，一式 份，本合同甲乙雙方及物業(yè)服務(wù)企業(yè)各存一份，具有同等法律效力。第四十條 本合同自甲

30、乙雙方簽字、加蓋公章之日起生效。（以下無正文）甲方（簽章）： 乙方（簽章）：法定代表人（簽名）： 代表人（簽名）：年 月 日 年 月 日附件一：本物業(yè)管理區(qū)域范圍示意圖附件二：本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地構(gòu)成細(xì)目類 型幢（棟）數(shù)套（單元）數(shù)建筑面積（平方米）高層住宅 小高層住宅多層住宅別 墅商業(yè)用房辦公用房設(shè)備用房 車 庫 架空層 會所學(xué) 校幼兒園衛(wèi)生站郵政所公共廁所 社區(qū)居委會 物業(yè)服務(wù)用房 防空地下室 合 計(jì)附件三： 物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備明細(xì)共有部分共用設(shè)施設(shè)備序號名稱序號名稱數(shù)量1 1 2 2 3 3 4 4 5 5 6 6 7 7 8 8 12 1213131414151

31、516161717181819192020212122222323附件四前期物業(yè)服務(wù)的基本內(nèi)容（政府要求）一、物業(yè)綜合性管理服務(wù)按照相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章、規(guī)范性文件、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定實(shí)施綜合性管理服務(wù)，制定完善的管理服務(wù)方案，并組織實(shí)施。制定和執(zhí)行員工工作程序與工作標(biāo)準(zhǔn)、員工崗位責(zé)任與考核、共用部位和共用設(shè)施設(shè)備管理、電梯管理、環(huán)境衛(wèi)生質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、園林綠化設(shè)施管理、公共秩序維護(hù)、安防和消防的協(xié)助管理、人員和大宗物品進(jìn)出登記、投訴處理、報修服務(wù)、業(yè)主（物業(yè)使用人）資料保密等工作制度和標(biāo)準(zhǔn)。配備物業(yè)管理員、工程技術(shù)人員、秩序維護(hù)員、保潔員等必要的工作人員，員工服裝統(tǒng)一、儀表整潔、掛牌上崗、行為規(guī)范。財(cái)

32、務(wù)管理運(yùn)作規(guī)范，賬目清晰。及時受理投訴，妥善處理糾紛。二、物業(yè)共用部位（不含建筑幕墻）的維修、養(yǎng)護(hù)和管理按照相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章、規(guī)范性文件、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定管理、檢查、維修、養(yǎng)護(hù)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部位。保持小區(qū)道路、場地的平整、有序。按照法定用途、業(yè)主意見使用物業(yè)共用部位，對共用部位的收入單獨(dú)設(shè)帳，合理提取管理成本和經(jīng)營酬金。勸阻、制止業(yè)主、物業(yè)使用人等破壞共用部位、侵占共用部位利益的行為。- 4 -三、物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)和管理按照相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章、規(guī)范性文件、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定管理、檢查、維修、養(yǎng)護(hù)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用設(shè)施設(shè)備。各類共用設(shè)施設(shè)備的標(biāo)志清晰明確、規(guī)范齊全，

33、各類共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)作正常、狀態(tài)良好。做好電梯管理工作，主要包括：在電梯投入使用前向特種設(shè)備安全監(jiān)督管理部門辦理電梯使用登記，使用管理人變更的應(yīng)當(dāng)自變更之日起三十日內(nèi)辦理變更登記；指定或者配備電梯安全管理人員，督促其規(guī)范管理和使用電梯鑰匙；健全電梯事故風(fēng)險防范、應(yīng)急救援等安全管理制度；在電梯的明顯位置標(biāo)明使用登記標(biāo)志、檢驗(yàn)標(biāo)志、警示標(biāo)志、安全注意事項(xiàng)、使用年限屆滿日期以及服務(wù)、投訴、救援電話；確保電梯緊急報警裝置有效使用和值班人員在電梯運(yùn)行期間在崗；對電梯進(jìn)行經(jīng)常性維護(hù)保養(yǎng)和定期自行檢查，并作出記錄，沒有相應(yīng)資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)委托取得相應(yīng)制造、安裝、改造、修理資質(zhì)的單位維護(hù)保養(yǎng)電梯；對電梯使用情況進(jìn)行

34、日常檢查，發(fā)現(xiàn)不安全乘坐電梯行為的，及時制止；對運(yùn)載建筑材料、建筑垃圾以及容易造成電梯損壞的家具、家用電器等物品的，采取有效的安全防護(hù)技術(shù)措施或者安排人員進(jìn)行現(xiàn)場管理；電梯發(fā)生故障或者存在事故隱患的，立即停止使用，在電梯口的顯著位置設(shè)置停用標(biāo)志，并及時進(jìn)行檢修，未取得維護(hù)保養(yǎng)相關(guān)資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)及時通知電梯維護(hù)保養(yǎng)單位檢修；發(fā)生乘客被困故障時，立即通知電梯維護(hù)保養(yǎng)單位，配合電梯維護(hù)保養(yǎng)單位實(shí)施救援，并按規(guī)定及時報告特種設(shè)備安全監(jiān)督管理部門；對電梯轎廂進(jìn)行裝修可能影響電梯使用安全的，應(yīng)當(dāng)在電梯制造單位的指導(dǎo)下進(jìn)行，裝修完成后，應(yīng)當(dāng)通知電梯制造單位進(jìn)行測試，經(jīng)測試符合國家相關(guān)安全技術(shù)規(guī)范后方可投入使用

35、；協(xié)助做好電梯的更新、改造、修理、檢驗(yàn)和風(fēng)險評估工作。配合井蓋設(shè)施權(quán)屬單位做好井蓋設(shè)施維護(hù)管理工作，如井蓋設(shè)施權(quán)屬單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)維護(hù)管理的，應(yīng)簽訂協(xié)議明確雙方權(quán)利義務(wù)。四、物業(yè)共用部位和相關(guān)場地的清潔衛(wèi)生、四害消殺防疫、排水和排污管道的疏通、垃圾相對集中分類投放的管理按照相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章、規(guī)范性文件、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定實(shí)施共用部位和相關(guān)場地的清潔衛(wèi)生工作。各類清潔設(shè)施設(shè)備配備齊全，使用環(huán)保的清潔劑。垃圾日產(chǎn)日清，保持公共區(qū)域整潔、無異味。履行生活垃圾分類管理責(zé)任人的責(zé)任，主要包括：建立責(zé)任區(qū)生活垃圾分類投放日常管理制度，并公告不同類別的生活垃圾的投放時間、地點(diǎn)、方式等；開展生活垃圾分類知

36、識宣傳，指導(dǎo)業(yè)主、物業(yè)使用人分類投放，并向業(yè)主、物業(yè)使用人派發(fā)或者在生活垃圾投放點(diǎn)的顯著位置張貼宣傳生活垃圾分類標(biāo)準(zhǔn)、指南、方法的圖文資料；監(jiān)督物業(yè)項(xiàng)目生活垃圾分類投放，對業(yè)主、物業(yè)使用人不符合生活垃圾分類投放要求的行為，要求其改正，拒不改正的，報告所在地的區(qū)城市管理和綜合執(zhí)法行政主管部門處理；制止混合已分類投放的生活垃圾；除可回收物可以直接交售外，有害垃圾、餐廚垃圾和其他垃圾應(yīng)當(dāng)移交給有經(jīng)營權(quán)的生活垃圾分類收集單位；建立生活垃圾分類管理臺賬，記錄生活垃圾種類、數(shù)量、去向等情況，并按照要求向區(qū)主管部門和鎮(zhèn)街報送。實(shí)行物業(yè)項(xiàng)目清掃保潔服務(wù)外包的，應(yīng)當(dāng)將生活垃圾分類投放要求納入清掃保潔服務(wù)合同，并

37、對生活垃圾投放結(jié)果不符合分類標(biāo)準(zhǔn)的責(zé)任作出相應(yīng)約定，督促保潔員協(xié)助業(yè)主、物業(yè)使用人開展生活垃圾分類投放工作。保證窖井不漫溢，排水和排污管道通暢。定期對公共部位進(jìn)行四害消殺、防疫，定期清理化糞池。五、公共綠化的養(yǎng)護(hù)和管理按照相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章、規(guī)范性文件、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定實(shí)施公共綠化的養(yǎng)護(hù)和管理。開展綠化養(yǎng)護(hù)管理，及時修剪和補(bǔ)種草坪，整形花卉、綠籬、樹木。做好病蟲害防治工作，選用高效低毒、低殘留的化學(xué)藥劑控制有害生物，噴藥前告知業(yè)主、物業(yè)使用人。六、公共秩序維護(hù)、安防和消防等事項(xiàng)的協(xié)助管理按照相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章、規(guī)范性文件、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定實(shí)施公共秩序維護(hù)、安防和消防等事項(xiàng)的協(xié)助管理。按照相關(guān)法律法規(guī)和技術(shù)規(guī)范落實(shí)人防、物防、技防措施。配有專職的公共秩序維護(hù)員，24小時值班，開展安全監(jiān)控、門崗執(zhí)勤、物業(yè)區(qū)域內(nèi)巡邏等工作。發(fā)生安全事故時，在采取應(yīng)急措施的同時及時向有關(guān)行政管理部門報告，并協(xié)助做好救助工作。做好物業(yè)區(qū)域內(nèi)共用消防設(shè)施和器材的維修養(yǎng)護(hù)管理工作，主要包括：明確共用消防設(shè)施和器材的管理人員、工作職