關(guān)于開發(fā)商抵押商品房大產(chǎn)權(quán)證(共8頁)

1、關(guān)于(guny)開發(fā)商抵押商品房大產(chǎn)權(quán)證。業(yè)主(yzh)能不能收房會有什么風(fēng)險大產(chǎn)證本質(zhì)(bnzh)上就是“房”或“地”從“無”到“有”的一個初始登記的發(fā)證,如同嬰兒出生,發(fā)個出生證一樣。開發(fā)商在一塊地上建了若干套房屋,這房屋原先地球上是沒有的,現(xiàn)在有了,要取得國家管理機構(gòu)對其法律上的認可確權(quán),我們把這個認證過程稱之為“房屋初始登記”,把經(jīng)過確權(quán)的結(jié)果以頒發(fā)房屋產(chǎn)權(quán)證形式固定下來。這張證俗稱“大產(chǎn)證”。又因為產(chǎn)權(quán)人把它擁有的某套房屋賣給了或“送”給了別人,受讓人也要對其取得的房屋確權(quán),取得法律文書。我們把這房屋的過戶過程稱之為“房屋轉(zhuǎn)移登記”。登記的過程就是審核的過程。若它符合國家的規(guī)定,則對

2、這套房屋的新產(chǎn)權(quán)人發(fā)證,這個證稱為“小產(chǎn)證”。2、“開發(fā)商拿不出大產(chǎn)證是因為抵押給銀行了”是個混淆的錯誤的概念。首先弄清楚,抵押物是“大產(chǎn)證”?“房屋”?大產(chǎn)證是不能做抵押物的!即便是房屋抵押也不用將辦出的大產(chǎn)證押給銀行的,這點開發(fā)商和銀行都懂的。既然交房前就存在抵押了,從開發(fā)商角度講,只能是發(fā)生過“在建工程抵押”,從購房人角度講,是“預(yù)購商品房”的抵押。國家規(guī)定(gudng),凡是被列入在建工程抵押的房屋不能進行預(yù)售,除非銀行對該套房屋先解除了抵押。因為賣給個人,個人完全可以拿它辦“按揭(n ji)”抵押給銀行(ynhng)的。這會形成一套期房的雙重抵押,是不許可的。 再則,“抵押”不轉(zhuǎn)移“

3、占有權(quán)”,這是抵押與典當(dāng)?shù)谋举|(zhì)區(qū)別。你把房屋抵押給了銀行,你照樣可以使用該房屋啊!3、抵押不影響產(chǎn)權(quán)登記,也不影響交房。交房是房屋的實物轉(zhuǎn)移,*是房屋的權(quán)屬轉(zhuǎn)移,兩者可以有條件地分離,現(xiàn)實中幾乎無法做到同時轉(zhuǎn)移。房屋買賣,雙方約定的交房條件可以有兩種:一是取得了住宅入住許可證,但還沒辦出大產(chǎn)證就交房;二是辦出大產(chǎn)證后的交房。法規(guī)上都是可以的。你的屬于哪種,參見購房合同約定。符合約定的就能交房。即便抵押還存在,開發(fā)商照樣可以辦出大產(chǎn)證并自己拿著,你按揭的房屋照樣可以辦出小產(chǎn)證你并持有它。辦理了抵押登記后,銀行取得的是“其他權(quán)利證明”或“他項權(quán)利證明”。用專業(yè)術(shù)語來表達:產(chǎn)權(quán)證發(fā)給產(chǎn)權(quán)人,“他項權(quán)

4、利證明”發(fā)給債權(quán)人或抵押權(quán)人,兩碼事。關(guān)于土地使用權(quán)證抵押問題土地使用權(quán)證 又稱國有土地使用權(quán)證,是指經(jīng)土地使用者申請，由城市各級人民政府頒發(fā)的國有土地使用權(quán)的法律憑證。該證主要載明土地使用者名稱，土地坐落、用途，土地使用權(quán)面積、使用年限和四至范圍。人們通常將購買商品房關(guān)注的焦點放在房屋質(zhì)量及房產(chǎn)所有權(quán)證上，而忽略了另一項重要權(quán)利，即房產(chǎn)范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。由于我國實行的是土地公有制，購置房地產(chǎn)時只是取得相應(yīng)的土地使用權(quán)。人們通常對土地使用權(quán)問題是漠視的，并想當(dāng)然地認為土地是房屋的附屬，取得了房產(chǎn)的所有權(quán)即取得了土地使用權(quán)。其實，房產(chǎn)所有權(quán)和房產(chǎn)土地使用權(quán)之間并無法律上當(dāng)然的附屬關(guān)系。如果忽視

5、土地使用權(quán)，勢必會給住宅地產(chǎn)購置及交易帶來風(fēng)險。第一，不辦理土地使用權(quán)證，難以知曉在土地使用權(quán)上設(shè)定抵押權(quán)的情況。有些房地產(chǎn)開發(fā)商由于資金不足，便用建設(shè)用地土地使用權(quán)到銀行做貸款抵押。而根據(jù)物權(quán)法第一百八十二條規(guī)定，以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。購房人如果不要求辦理土地使用權(quán)證，就不容易了解到在土地使用權(quán)上設(shè)定的抵押，也就無法及時規(guī)避風(fēng)險。一旦房地產(chǎn)開發(fā)商無力償還銀行貸款，銀行將依法拍賣該土地使用權(quán)，并從價款中優(yōu)先受償。而此時房地產(chǎn)購買者的合法權(quán)益將很難得到維護。第二，不辦理土地使用權(quán)證，難以發(fā)現(xiàn)開發(fā)商違規(guī)用地的事實。有些開發(fā)商一味追求經(jīng)濟利益，在建設(shè)用地手續(xù)不全甚至沒有建

6、設(shè)用地使用權(quán)的情況下就進行房地產(chǎn)開發(fā)。購房者不注意辦理土地使用權(quán)證，就無法發(fā)現(xiàn)自己購買的是無土地使用權(quán)的違規(guī)建筑。此時開發(fā)商或是逃之夭夭或是無力賠償，最后受損失的還是購房者。第三，不辦理土地使用權(quán)證，無法進行二手房交易。城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定，房地產(chǎn)上市交易，必須出示房屋所有權(quán)證和國有土地使用權(quán)證。許多業(yè)主在進行二手房交易時，方才想到去找開發(fā)商要求辦理土地使用權(quán)證，但此時開發(fā)商多已人去樓空。這就給想要交易的房主帶來了很大麻煩，也影響到了二手房市場的發(fā)展。第四，不辦理土地使用權(quán)證，在拆遷補償時會遭受損失。建設(shè)部城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見第三條規(guī)定，房屋拆遷評估價格為拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價格。因此，拆

7、遷補償金不僅包含房屋所有權(quán)價值，還包含了土地使用權(quán)價值。消費者在購買房地產(chǎn)時，就已經(jīng)支付了相應(yīng)的土地使用費。但是購房者如果未辦理土地使用權(quán)證，在拆遷過程中就可能得不到關(guān)于土地使用權(quán)的相應(yīng)補償。因為沒有土地使用權(quán)證，動遷單位就無法確認業(yè)主對土地的合法使用權(quán)利。第五，忽視土地使用權(quán)內(nèi)容，容易遭受意外損失。土地使用權(quán)依據(jù)用途可以分成住宅用地、工業(yè)用地、福利性項目用地及綜合類性質(zhì)用地等類別。我們通常購買的商品房都是建造在住宅性用地上。但是近些年興起了一些所謂“單身公寓”、“酒店式公寓”或是商住兩用樓，開發(fā)商以商住兩用或是酒店式管理來吸引購房者，有時卻是給消費者設(shè)下的陷阱，因為此類樓盤有些是建設(shè)在公共性

8、建設(shè)用地上。由于建設(shè)用地的用途不同，購買此類房地產(chǎn)會給消費者帶來許多意想不到的損失。諸如，房屋分攤的公共面積較大；交易契稅較普通的住宅樓要高；物業(yè)管理費用較高；按揭貸款的年限較短等。更為重要的是，此類樓盤通常并不認為是住宅，因此一般不允許落戶。所以，購買商品房時，還應(yīng)關(guān)注建設(shè)土地用途。收集證據(jù)，去法院告開發(fā)商。虛假銷售，合同違約，賠償損失。為了周轉(zhuǎn)資金，不少開發(fā)商會將土地及土地上的在建商品房抵押給銀行，甚至將銷售后的房子仍然作為在建工程抵押給銀行。如果(rgu)10年后，您突然發(fā)現(xiàn)買的房子還是抵押物，房產(chǎn)證也因此“難產(chǎn)”，您是不是很難接受？近日，澗西區(qū)新新家園小區(qū)的93戶業(yè)主就遭遇到了這樣的尷

9、尬。業(yè)主遭遇買房10年才知道(zh do)房子被開發(fā)商當(dāng)作在建工程抵押4月5日，市民梁先生看到市住房保障和房產(chǎn)管理局發(fā)布的一條公告解決關(guān)于辦理房屋登記的遺留問題。公告中提到河南通元置業(yè)股份有限公司(簡稱通元公司)等9家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已被工商注銷、吊銷或未年檢登記公示，導(dǎo)致購房人無法辦理房屋登記的問題，購房者可以(ky)限期到房管部門辦理房屋登記。梁先生居住的小區(qū)是澗西區(qū)新新家園，開發(fā)商就是通元公司。2004年10月21日，梁先生和通元公司簽訂了購房合同，購買了小區(qū)6號樓4單元(dnyun)501房，直到現(xiàn)在，房產(chǎn)證遲遲辦不下來。梁先生看到公告后滿心歡喜，以為房產(chǎn)證這下該有著落了。不料，他到房管

10、部門后卻聽到一個讓他震驚的消息：他的房子在購買時已經(jīng)被開發(fā)商當(dāng)作在建工程抵押，至今沒有解除，所以房產(chǎn)證依然辦不了。洛陽晚報記者了解到，2005年，省內(nèi)多家媒體報道：通元公司欠銀行貸款，法院已查封其資產(chǎn)，現(xiàn)無法解決還款問題。梁先生說：“就算現(xiàn)在辦下來房產(chǎn)證，契稅和滯納金我們交還是不交？”房管部門共93套房產(chǎn)沒有解除抵押，房產(chǎn)證“難產(chǎn)”市住房保障和房產(chǎn)管理局受理科工作人員介紹，新新小區(qū)至今仍有93套房產(chǎn)處在抵押狀態(tài)，抵押時間為2002年前后。除此之外，這93套房子都沒有經(jīng)過房管部門備案?！昂贤姆饷嬉兴{色印章商品房已預(yù)售登記；合同的最后一頁要有紅色印章洛陽市房地產(chǎn)市場管理處合同備案專用章，有這兩

11、個章才表示在我們這里備過案。”受理科張科長說，梁先生等人的合同都沒有加蓋這兩個印章。如果(rgu)沒有在房管部門備過案，業(yè)主就沒法交納契稅、維修基金等費用，房產(chǎn)證也就沒法辦理。張科長表示，梁先生等業(yè)主辦不了(blio)房產(chǎn)證最大的原因是抵押沒有解除。律師支招業(yè)主可先墊付解除(jich)抵押，后起訴股東補償晚報律師幫幫團成員、河南大進律師事務(wù)所律師謝亮說，開發(fā)商把房屋當(dāng)作在建工程抵押后，如果因資金困難不能及時歸還貸款，銀行就不能將房屋解除抵押，這將導(dǎo)致業(yè)主無法辦理房屋備案和房產(chǎn)證。謝亮稱，開發(fā)商銷售在建工程抵押房必須滿足兩個條件：一是通知抵押權(quán)人并經(jīng)其同意；二是如實告知買受人。如果開發(fā)商未通知銀

12、行或者未告知購房者，則銷售行為無效。另外，企業(yè)注銷前或被吊銷后，股東應(yīng)當(dāng)組織清算，如果股東沒有實施這道程序，則須承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任。針對新新家園小區(qū)部分業(yè)主的遭遇，謝亮建議業(yè)主可到開發(fā)商注冊公司所在地的工商部門查詢企業(yè)股東信息，向法院起訴股東；如果急需房產(chǎn)證，業(yè)主只能先自行墊付解除抵押，然后起訴股東，通過法律手段追回解除抵押的資金以及維護自己的合法權(quán)益。(記者 劉亮 線索提供者 張女士)相關(guān)鏈接如何避免(bmin)買到在建工程抵押房？到市、區(qū)兩級的房屋權(quán)屬登記部門或登錄房管(fn un)部門官方網(wǎng)站查詢所購房子是否為在建工程抵押房，以規(guī)避風(fēng)險。查驗開發(fā)商的有關(guān)證件。根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，購房者在購房時有權(quán)要求開發(fā)商出示所承建的建筑物相關(guān)證件；購房者與開發(fā)商簽訂購房合同時，除了(ch le)注意“權(quán)利瑕疵”條款中是否如實填寫“土地或房屋已被抵押”之外，最好在補充協(xié)議中與開發(fā)商約定“違約賠償”條款，把“如果開發(fā)商隱瞞房屋所有權(quán)狀況將承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任”寫入合同。簽訂合同后，購房者要敦促開發(fā)商將購房合同在房產(chǎn)主管部門備案，以盡量降低購房風(fēng)險。內(nèi)容總結(jié)