《房地產(chǎn)項目開發(fā)流程簡介》學習教學筆記

1、房地產(chǎn)項目開發(fā)流程簡介學習筆記共八章：土地一級開發(fā)拿地及確權(quán)研發(fā)設(shè)計項目報建施工建設(shè)項目預售竣工驗收備案交付及售后土地一級開發(fā)線下土地制度。國有，居住70年，工業(yè)50年，商業(yè)40年生地-熟地。毛地到三通一平，五通一平，七通一平。一級市場指發(fā)行市場，二級市場指交易市場。土地一級開發(fā)流程。項目可行性研究-項目公司-項目定位-規(guī)劃方案-征地拆遷基礎(chǔ)建設(shè)-區(qū)域推廣-啟動盤打造-土地出讓組織驗收。審核一級開發(fā)成本，驗收開發(fā)程度是否達到合同要求，支付土地開發(fā)費，納入市土地儲備庫拿地及確權(quán)取得土地的方式。1）土地市場，招標、拍賣、掛牌2）資本市場：投資參股，土地收購，收購有土地公司3）行政命令式可行性研究報

2、告。地產(chǎn)自己的可行性報告。項目資源調(diào)查，法律政策風險分析，市場調(diào)研，項目規(guī)劃設(shè)計，項目發(fā)展規(guī)劃，項目經(jīng)濟分析項目立項。項目建議書，批復，研究報告，報發(fā)改委土地確權(quán)。土地合同的簽訂與不動產(chǎn)權(quán)證的獲取。研發(fā)設(shè)計規(guī)劃設(shè)計。面積指標、規(guī)劃結(jié)構(gòu)、地庫范圍、輪廓、車位、日照方案設(shè)計。戶型確定、外立面、配套面積位置報規(guī)。同時開展的工作：初勘詳勘、基坑支護與土方開挖、樁基施工圖、管綜、立面方案、景觀設(shè)計施工圖設(shè)計。設(shè)計出圖鏈條；報建鏈條：土地確權(quán)報建，規(guī)劃報建，規(guī)劃許可報建，施工許可報建施工圖設(shè)計階段的完成是房地產(chǎn)開發(fā)階段的結(jié)束，標志施工許可證的辦理項目報建項目報批流程。開發(fā)辦-紀委-規(guī)劃局-國土資源局-開發(fā)

3、辦、人防辦、消防支隊、環(huán)保局-規(guī)劃局-質(zhì)監(jiān)站、勞保辦、定額站、安檢站-住建局五證一表簡析。建設(shè)用地規(guī)劃許可證，土地不動產(chǎn)權(quán)證，建設(shè)工程規(guī)劃許可證，施工許可證，預售許可證，竣工備案表。施工建設(shè)施工建設(shè)概述。建設(shè)組成：土建、水電、安裝、設(shè)備；周期：多層9-11月，小高層1.5年，高層2年；施工組織：基礎(chǔ)-主體-外墻-園區(qū)管線-景觀-竣工。影響工程造價的因素：結(jié)構(gòu)形式、外立面材質(zhì)、施工取費、地基情況、場地條件、抗震等級、節(jié)能要求、景觀環(huán)境造價項目施工時間軸。土方支護-樁基-總包-塔樓先行搶預售-封頂-砌筑抹灰-公區(qū)裝修-外墻-施工梯拆除-塔吊拆除-室外工程-項目完成-竣工驗收項目預售商品房預售審查。

4、1）開發(fā)資質(zhì)2）企業(yè)經(jīng)營范圍3）五證4）是否有抵押商品房銷售三階段。售前、售中、售后銷售關(guān)鍵節(jié)點。組建銷售團隊、形象定位、賣點提煉、執(zhí)行方案、推廣方案、包裝方案、合作資源、廣告出街、品牌推廣、展示區(qū)開放、定價、開盤、營銷費用預算。項目竣工驗收、備案竣工驗收概述?？⒐を炇帐且?guī)劃設(shè)計、報批報建、施工建設(shè)的閉合循環(huán)?？⒐を炇辗诸惣斑壿嫛?）竣工初驗。分部工程驗收、逐套驗收、竣工初驗2)電梯消防驗收。高低壓配電驗收、電梯運行合格證；正式通水，消防驗收合格證3）節(jié)能、防雷、燃氣驗收4）規(guī)劃驗收?？⒐げ檎桑⒐y繪，查丈報告）5）環(huán)保驗收。排水驗收，發(fā)電機驗收（噪聲、排煙）6）竣工驗收7）人防驗收、檔案驗收竣工備案。備案表標志工程完成交付及售后交付關(guān)鍵點?？蛻纛A驗房，交付風險檢查流程，模擬驗收流程，集中交付現(xiàn)場接待流程，交付后房屋維修集中交付流程。