dcjianghu_1237709160_蕪湖和瑞動漫科技園投資商業(yè)計劃書

1、蕪湖*動漫科技園投資商業(yè)計劃書（第三稿）二零零八年三月正文目錄 TOC o 1-4 h z u HYPERLINK l _Toc194132102 第一章 項目背景介紹 PAGEREF _Toc194132102 h 1 HYPERLINK l _Toc194132103 1 概要 PAGEREF _Toc194132103 h 1 HYPERLINK l _Toc194132104 2 項目公司 PAGEREF _Toc194132104 h 1 HYPERLINK l _Toc194132105 3 項目簡介 PAGEREF _Toc194132105 h 1 HYPERLINK l _T

2、oc194132106 4 市場基礎(chǔ) PAGEREF _Toc194132106 h 1 HYPERLINK l _Toc194132107 5 項目投資價值 PAGEREF _Toc194132107 h 1 HYPERLINK l _Toc194132108 6 項目資金及合作 PAGEREF _Toc194132108 h 2 HYPERLINK l _Toc194132109 7 項目成功關(guān)鍵 PAGEREF _Toc194132109 h 2 HYPERLINK l _Toc194132110 8 項目發(fā)展使命與經(jīng)濟目標 PAGEREF _Toc194132110 h 2 HYPER

3、LINK l _Toc194132111 第二章 蕪湖投資環(huán)境分析 PAGEREF _Toc194132111 h 3 HYPERLINK l _Toc194132112 1 整體經(jīng)濟發(fā)展概況 PAGEREF _Toc194132112 h 3 HYPERLINK l _Toc194132113 1.1 增長分析 PAGEREF _Toc194132113 h 3 HYPERLINK l _Toc194132114 1.2 固定投資增長分析 PAGEREF _Toc194132114 h 4 HYPERLINK l _Toc194132115 1.3 第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展分析 PAGEREF _Toc

4、194132115 h 4 HYPERLINK l _Toc194132116 2 蕪湖經(jīng)濟在安徽省中的地位分析 PAGEREF _Toc194132116 h 5 HYPERLINK l _Toc194132117 2.1 P比較分析 PAGEREF _Toc194132117 h 5 HYPERLINK l _Toc194132118 2.2 固定投資增長比較分析 PAGEREF _Toc194132118 h 5 HYPERLINK l _Toc194132119 2.3 第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展比較分析 PAGEREF _Toc194132119 h 5 HYPERLINK l _Toc19413

5、2120 3 蕪湖未來發(fā)展機遇 PAGEREF _Toc194132120 h 6 HYPERLINK l _Toc194132121 3.1 中部崛起的政策機遇 PAGEREF _Toc194132121 h 6 HYPERLINK l _Toc194132122 3.2 長三角一體化的機遇 PAGEREF _Toc194132122 h 6 HYPERLINK l _Toc194132123 3.3 城市化進程加快的機遇 PAGEREF _Toc194132123 h 6 HYPERLINK l _Toc194132124 3.4 先進制造業(yè)帶動新興產(chǎn)業(yè)的機遇 PAGEREF _Toc19

6、4132124 h 6 HYPERLINK l _Toc194132125 第三章 蕪湖房地產(chǎn)市場分析 PAGEREF _Toc194132125 h 7 HYPERLINK l _Toc194132126 1 蕪湖房地產(chǎn)市場綜合分析 PAGEREF _Toc194132126 h 7 HYPERLINK l _Toc194132127 1.1 宏觀層面分析 PAGEREF _Toc194132127 h 7 HYPERLINK l _Toc194132128 1.1.1 房地產(chǎn)開發(fā)量增速 PAGEREF _Toc194132128 h 7 HYPERLINK l _Toc194132129

7、1.1.2 近三年來地產(chǎn)價格的變化趨勢 PAGEREF _Toc194132129 h 7 HYPERLINK l _Toc194132130 1.1.3 蕪湖土地市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)分析 PAGEREF _Toc194132130 h 8 HYPERLINK l _Toc194132131 1.1.4辦公樓市場現(xiàn)狀分析 PAGEREF _Toc194132131 h 8 HYPERLINK l _Toc194132132 1.1.5 蕪湖房地產(chǎn)未來走勢分析 PAGEREF _Toc194132132 h 10 HYPERLINK l _Toc194132133 1.2 微觀層面分析 PAGEREF

8、_Toc194132133 h 11 HYPERLINK l _Toc194132134 1.2.1 蕪湖主要地產(chǎn)市場板塊分析 PAGEREF _Toc194132134 h 11 HYPERLINK l _Toc194132135 1.2.2 2007年蕪湖地產(chǎn)銷售市場解讀 PAGEREF _Toc194132135 h 13 HYPERLINK l _Toc194132136 1.2.3 2007蕪湖地產(chǎn)租賃市場解讀 PAGEREF _Toc194132136 h 14 HYPERLINK l _Toc194132137 1.3 蕪湖大商業(yè)市場解讀 PAGEREF _Toc19413213

9、7 h 15 HYPERLINK l _Toc194132138 1.4 蕪湖高校資源解讀 PAGEREF _Toc194132138 h 16 HYPERLINK l _Toc194132139 第四章 動漫產(chǎn)業(yè)發(fā)展分析 PAGEREF _Toc194132139 h 17 HYPERLINK l _Toc194132140 1 2006年第三產(chǎn)業(yè)投資態(tài)勢與趨勢 PAGEREF _Toc194132140 h 17 HYPERLINK l _Toc194132141 2 動漫產(chǎn)業(yè)總體發(fā)展態(tài)勢與市場前景展望 PAGEREF _Toc194132141 h 18 HYPERLINK l _Toc

10、194132142 2.1 動漫產(chǎn)業(yè)發(fā)展概況 PAGEREF _Toc194132142 h 18 HYPERLINK l _Toc194132143 2.2 國內(nèi)動漫產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析 PAGEREF _Toc194132143 h 19 HYPERLINK l _Toc194132144 2.3 國內(nèi)動漫產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境分析 PAGEREF _Toc194132144 h 20 HYPERLINK l _Toc194132145 2.3.1 經(jīng)濟環(huán)境 PAGEREF _Toc194132145 h 20 HYPERLINK l _Toc194132146 2.3.2 消費環(huán)境 PAGEREF _

11、Toc194132146 h 20 HYPERLINK l _Toc194132147 2.3.3 政策環(huán)境 PAGEREF _Toc194132147 h 20 HYPERLINK l _Toc194132148 2.4 國內(nèi)動畫產(chǎn)業(yè)發(fā)展面臨的問題與挑戰(zhàn) PAGEREF _Toc194132148 h 21 HYPERLINK l _Toc194132149 2.4.1 漫畫市場板塊 PAGEREF _Toc194132149 h 21 HYPERLINK l _Toc194132150 2.4.2 原創(chuàng)動畫板塊 PAGEREF _Toc194132150 h 21 HYPERLINK l

12、_Toc194132151 2.4.3 加工動畫板塊 PAGEREF _Toc194132151 h 22 HYPERLINK l _Toc194132152 2.4.4 衍生產(chǎn)品板塊 PAGEREF _Toc194132152 h 22 HYPERLINK l _Toc194132153 2.5 國內(nèi)動漫產(chǎn)業(yè)市場發(fā)展前景分析 PAGEREF _Toc194132153 h 23 HYPERLINK l _Toc194132154 2.5.1 動漫創(chuàng)作發(fā)展前景 PAGEREF _Toc194132154 h 23 HYPERLINK l _Toc194132155 2.5.2 動漫加工制作發(fā)展

13、前景 PAGEREF _Toc194132155 h 23 HYPERLINK l _Toc194132156 2.5.3 衍生產(chǎn)品發(fā)展前景 PAGEREF _Toc194132156 h 23 HYPERLINK l _Toc194132157 2.6 動漫產(chǎn)業(yè)與高新技術(shù)聯(lián)動發(fā)展前景分析 PAGEREF _Toc194132157 h 24 HYPERLINK l _Toc194132158 2.6.1網(wǎng)絡(luò)動漫 PAGEREF _Toc194132158 h 24 HYPERLINK l _Toc194132159 2.6.2 網(wǎng)絡(luò)游戲 PAGEREF _Toc194132159 h 25

14、HYPERLINK l _Toc194132160 2.6.3 手機動漫 PAGEREF _Toc194132160 h 26 HYPERLINK l _Toc194132161 2.6.4 手機游戲 PAGEREF _Toc194132161 h 27 HYPERLINK l _Toc194132162 第五章 蕪湖動漫產(chǎn)業(yè)發(fā)展分析與前景預(yù)測 PAGEREF _Toc194132162 h 28 HYPERLINK l _Toc194132163 1 蕪湖動漫產(chǎn)業(yè)發(fā)展的SWOT分析 PAGEREF _Toc194132163 h 28 HYPERLINK l _Toc194132164 1.

15、1優(yōu)勢 PAGEREF _Toc194132164 h 28 HYPERLINK l _Toc194132165 1.2 劣勢 PAGEREF _Toc194132165 h 29 HYPERLINK l _Toc194132166 1.3 機會 PAGEREF _Toc194132166 h 30 HYPERLINK l _Toc194132167 1.4 威脅 PAGEREF _Toc194132167 h 30 HYPERLINK l _Toc194132168 2 蕪湖動漫產(chǎn)業(yè)前景預(yù)測 PAGEREF _Toc194132168 h 30 HYPERLINK l _Toc1941321

16、69 2.1 動漫原創(chuàng)前景預(yù)測 PAGEREF _Toc194132169 h 30 HYPERLINK l _Toc194132170 2.2 動漫加工制作前景預(yù)測 PAGEREF _Toc194132170 h 31 HYPERLINK l _Toc194132171 2.3 動漫衍生產(chǎn)品前景預(yù)測 PAGEREF _Toc194132171 h 32 HYPERLINK l _Toc194132172 3 國內(nèi)主要動漫基地比較分析 PAGEREF _Toc194132172 h 32 HYPERLINK l _Toc194132173 3.1 動漫基地介紹 PAGEREF _Toc1941

17、32173 h 32 HYPERLINK l _Toc194132174 3.2 動漫基地分類 PAGEREF _Toc194132174 h 33 HYPERLINK l _Toc194132175 3.2.1產(chǎn)業(yè)孵化型 PAGEREF _Toc194132175 h 33 HYPERLINK l _Toc194132176 3.2.2 產(chǎn)業(yè)示范開發(fā)型 PAGEREF _Toc194132176 h 33 HYPERLINK l _Toc194132177 3.2.3產(chǎn)業(yè)教育型 PAGEREF _Toc194132177 h 34 HYPERLINK l _Toc194132178 3.3

18、國內(nèi)幾大動漫產(chǎn)業(yè)基地運營狀況 PAGEREF _Toc194132178 h 34 HYPERLINK l _Toc194132179 3.4 動漫產(chǎn)業(yè)基地發(fā)展存在問題 PAGEREF _Toc194132179 h 36 HYPERLINK l _Toc194132180 3.5 蕪湖*動漫科技園發(fā)展對策 PAGEREF _Toc194132180 h 36 HYPERLINK l _Toc194132181 第五章 項目建設(shè)選址及建設(shè)條件論證 PAGEREF _Toc194132181 h 40 HYPERLINK l _Toc194132182 1 項目建設(shè)選址 PAGEREF _Toc

19、194132182 h 40 HYPERLINK l _Toc194132183 2 選址建設(shè)條件 PAGEREF _Toc194132183 h 42 HYPERLINK l _Toc194132184 2.1 區(qū)位條件和交通條件 PAGEREF _Toc194132184 h 42 HYPERLINK l _Toc194132185 2.2 環(huán)境條件 PAGEREF _Toc194132185 h 42 HYPERLINK l _Toc194132186 2.3 基礎(chǔ)配套設(shè)施 PAGEREF _Toc194132186 h 42 HYPERLINK l _Toc194132187 3 項目

20、規(guī)劃方案 PAGEREF _Toc194132187 h 42 HYPERLINK l _Toc194132188 4 詳細規(guī)劃設(shè)計指標 PAGEREF _Toc194132188 h 44 HYPERLINK l _Toc194132189 5 項目建設(shè)內(nèi)容 PAGEREF _Toc194132189 h 44 HYPERLINK l _Toc194132190 6 項目建設(shè)用地及建設(shè)規(guī)劃 PAGEREF _Toc194132190 h 45 HYPERLINK l _Toc194132191 7 項目建設(shè)進度計劃 PAGEREF _Toc194132191 h 45 HYPERLINK l

21、 _Toc194132192 第六章 招商規(guī)劃 PAGEREF _Toc194132192 h 47 HYPERLINK l _Toc194132193 1 概述 PAGEREF _Toc194132193 h 47 HYPERLINK l _Toc194132194 2 招商優(yōu)勢 PAGEREF _Toc194132194 h 47 HYPERLINK l _Toc194132195 3 招商目標行業(yè)市場研究 PAGEREF _Toc194132195 h 48 HYPERLINK l _Toc194132196 4 招商行業(yè)方向與目標企業(yè)鎖定 PAGEREF _Toc194132196 h

22、 48 HYPERLINK l _Toc194132197 4.1 產(chǎn)業(yè)招商 PAGEREF _Toc194132197 h 48 HYPERLINK l _Toc194132198 4.2 其它招商 PAGEREF _Toc194132198 h 49 HYPERLINK l _Toc194132199 4.3 招商重點區(qū)域 PAGEREF _Toc194132199 h 49 HYPERLINK l _Toc194132200 5 招商方式與策略 PAGEREF _Toc194132200 h 51 HYPERLINK l _Toc194132201 5.1招商方式 PAGEREF _To

23、c194132201 h 51 HYPERLINK l _Toc194132202 5.2 招商策略 PAGEREF _Toc194132202 h 51 HYPERLINK l _Toc194132203 6 招商計劃 PAGEREF _Toc194132203 h 52 HYPERLINK l _Toc194132204 第七章 項目營銷推廣策略 PAGEREF _Toc194132204 h 53 HYPERLINK l _Toc194132205 1 項目營銷推廣總體理念 PAGEREF _Toc194132205 h 53 HYPERLINK l _Toc194132206 2 項目

24、營銷推廣的階段性工作構(gòu)思 PAGEREF _Toc194132206 h 53 HYPERLINK l _Toc194132207 2.1 籌備期 PAGEREF _Toc194132207 h 53 HYPERLINK l _Toc194132208 2.2 試水期 PAGEREF _Toc194132208 h 53 HYPERLINK l _Toc194132209 2.3 強推期 PAGEREF _Toc194132209 h 53 HYPERLINK l _Toc194132210 2.4 收割期 PAGEREF _Toc194132210 h 54 HYPERLINK l _Toc

25、194132211 3 項目宣傳手段構(gòu)思 PAGEREF _Toc194132211 h 54 HYPERLINK l _Toc194132212 3.1硬件塑造 PAGEREF _Toc194132212 h 54 HYPERLINK l _Toc194132213 3.2 活動新聞軟性宣傳 PAGEREF _Toc194132213 h 54 HYPERLINK l _Toc194132214 3.3 項目合作性推廣策劃 PAGEREF _Toc194132214 h 54 HYPERLINK l _Toc194132215 第八章 項目開發(fā)運營模式分析 PAGEREF _Toc19413

26、2215 h 55 HYPERLINK l _Toc194132216 1 項目開發(fā)節(jié)奏 PAGEREF _Toc194132216 h 55 HYPERLINK l _Toc194132217 2 物業(yè)租售模式分析 PAGEREF _Toc194132217 h 55 HYPERLINK l _Toc194132218 2.1 模式A：短期投資策略 PAGEREF _Toc194132218 h 55 HYPERLINK l _Toc194132219 2.2 模式B：中期持有策略 PAGEREF _Toc194132219 h 56 HYPERLINK l _Toc194132220 2.

27、3 模式C：長期持有策略 PAGEREF _Toc194132220 h 56 HYPERLINK l _Toc194132221 3 定價策略 PAGEREF _Toc194132221 h 56 HYPERLINK l _Toc194132222 3.1 租賃價格 PAGEREF _Toc194132222 h 56 HYPERLINK l _Toc194132223 3.2 銷售價格 PAGEREF _Toc194132223 h 56 HYPERLINK l _Toc194132224 4 園區(qū)經(jīng)營管理模式分析 PAGEREF _Toc194132224 h 57 HYPERLINK

28、l _Toc194132225 4.1 園區(qū)經(jīng)營管理指導(dǎo)思路 PAGEREF _Toc194132225 h 57 HYPERLINK l _Toc194132226 4.2 園區(qū)經(jīng)營管理系統(tǒng)框架 PAGEREF _Toc194132226 h 57 HYPERLINK l _Toc194132227 4.3 園區(qū)盈利模式分析 PAGEREF _Toc194132227 h 59 HYPERLINK l _Toc194132228 第九章 項目建設(shè)與運營相關(guān)政策體系分析 PAGEREF _Toc194132228 h 61 HYPERLINK l _Toc194132229 1 民營科技園政策

29、研究背景分析 PAGEREF _Toc194132229 h 61 HYPERLINK l _Toc194132230 1.1民營科技園運行內(nèi)涵概述 PAGEREF _Toc194132230 h 61 HYPERLINK l _Toc194132231 1.2 民營科技園政策體系分析 PAGEREF _Toc194132231 h 61 HYPERLINK l _Toc194132232 2. 政策體系研究整體思路解讀 PAGEREF _Toc194132232 h 62 HYPERLINK l _Toc194132233 2.1 國外動漫產(chǎn)業(yè)政策借鑒分析 PAGEREF _Toc19413

30、2233 h 62 HYPERLINK l _Toc194132234 2.2 現(xiàn)有動漫產(chǎn)業(yè)扶持政策解讀 PAGEREF _Toc194132234 h 63 HYPERLINK l _Toc194132235 第十章 項目財務(wù)分析與評價 PAGEREF _Toc194132235 h 65 HYPERLINK l _Toc194132236 1 基于不同開發(fā)模式下的財務(wù)評價路徑 PAGEREF _Toc194132236 h 65 HYPERLINK l _Toc194132237 2 基于開發(fā)模式A的財務(wù)分析 PAGEREF _Toc194132237 h 65 HYPERLINK l _

31、Toc194132238 2.1 項目建設(shè)階段成本費用測算 PAGEREF _Toc194132238 h 65 HYPERLINK l _Toc194132239 2.2 項目銷售收入測算 PAGEREF _Toc194132239 h 66 HYPERLINK l _Toc194132240 2.3 項目運營收入測算 PAGEREF _Toc194132240 h 67 HYPERLINK l _Toc194132241 2.4 項目運營效益分析 PAGEREF _Toc194132241 h 68 HYPERLINK l _Toc194132242 3 基于開發(fā)模式B的財務(wù)分析 PAGE

32、REF _Toc194132242 h 69 HYPERLINK l _Toc194132243 3.1 建設(shè)成本費用測算 PAGEREF _Toc194132243 h 69 HYPERLINK l _Toc194132244 3.2 銷售收入分析 PAGEREF _Toc194132244 h 70 HYPERLINK l _Toc194132245 3.2 租賃收入分析 PAGEREF _Toc194132245 h 70 HYPERLINK l _Toc194132246 3.3 投資效益分析 PAGEREF _Toc194132246 h 71 HYPERLINK l _Toc194

33、132247 3.4 現(xiàn)金流分析 PAGEREF _Toc194132247 h 71 HYPERLINK l _Toc194132248 4 基于模式C的財務(wù)評價 PAGEREF _Toc194132248 h 72 HYPERLINK l _Toc194132249 4.1 項目建設(shè)成本費用測算 PAGEREF _Toc194132249 h 72 HYPERLINK l _Toc194132250 4.2 項目租賃收入測算 PAGEREF _Toc194132250 h 72 HYPERLINK l _Toc194132251 4.3 項目投資效益分析 PAGEREF _Toc19413

34、2251 h 73 HYPERLINK l _Toc194132252 4.4 項目現(xiàn)金流分析 PAGEREF _Toc194132252 h 73 HYPERLINK l _Toc194132253 5 三種投資模式比較分析 PAGEREF _Toc194132253 h 73 HYPERLINK l _Toc194132254 6 基于前期免租條件下的財務(wù)評價 PAGEREF _Toc194132254 h 75 HYPERLINK l _Toc194132255 6.1 項目建設(shè)成本費用測算 PAGEREF _Toc194132255 h 75 HYPERLINK l _Toc19413

35、2256 6.2 項目經(jīng)營收入測算 PAGEREF _Toc194132256 h 75 HYPERLINK l _Toc194132257 6.3 項目投資效益分析 PAGEREF _Toc194132257 h 76 HYPERLINK l _Toc194132258 6.4 項目現(xiàn)金流分析 PAGEREF _Toc194132258 h 76 HYPERLINK l _Toc194132259 6.5 結(jié)論 PAGEREF _Toc194132259 h 77 HYPERLINK l _Toc194132260 7 800畝意向地塊的財務(wù)分析 PAGEREF _Toc194132260

36、h 77 HYPERLINK l _Toc194132261 8 園區(qū)項目與800畝意向地塊項目合并財務(wù)分析 PAGEREF _Toc194132261 h 79 HYPERLINK l _Toc194132262 第十一章 項目股權(quán)轉(zhuǎn)讓方案分析 PAGEREF _Toc194132262 h 82 HYPERLINK l _Toc194132263 1方案一：股權(quán)收購方案 PAGEREF _Toc194132263 h 82 HYPERLINK l _Toc194132264 2 方案二: 增資擴股方案 PAGEREF _Toc194132264 h 82 HYPERLINK l _Toc1

37、94132265 3 兩種方案比較分析 PAGEREF _Toc194132265 h 82 HYPERLINK l _Toc194132266 第十二章 結(jié)論與建議 PAGEREF _Toc194132266 h 83 HYPERLINK l _Toc194132267 1 項目戰(zhàn)略前景 PAGEREF _Toc194132267 h 83 HYPERLINK l _Toc194132268 2 項目可行性綜合評價 PAGEREF _Toc194132268 h 83 HYPERLINK l _Toc194132269 2.1 市場可行性 PAGEREF _Toc194132269 h 83

38、 HYPERLINK l _Toc194132270 2.2 財務(wù)可行性 PAGEREF _Toc194132270 h 83 HYPERLINK l _Toc194132271 2.3 實施可行性 PAGEREF _Toc194132271 h 83 HYPERLINK l _Toc194132272 3 實施建議 PAGEREF _Toc194132272 h 84 HYPERLINK l _Toc194132273 附件一：基于開發(fā)模式下的財務(wù)測算 PAGEREF _Toc194132273 h 85 HYPERLINK l _Toc194132274 附件二：基于開發(fā)模式下的財務(wù)分析

39、PAGEREF _Toc194132274 h 90 HYPERLINK l _Toc194132275 附件三：基于開發(fā)模式下的財務(wù)分析 PAGEREF _Toc194132275 h 94 HYPERLINK l _Toc194132276 附件四：基于前期免租條件下的財務(wù)分析 PAGEREF _Toc194132276 h 98圖表目錄 TOC h z c 圖表 HYPERLINK l _Toc194132327 圖-1 蕪湖生產(chǎn)總值與增長值的變化 PAGEREF _Toc194132327 h 4 HYPERLINK l _Toc194132328 圖-2 蕪湖固定資產(chǎn)投資總額與增長率

40、的變化 PAGEREF _Toc194132328 h 4 HYPERLINK l _Toc194132329 圖-3 蕪湖第三產(chǎn)業(yè)增加值及增長率的變化 PAGEREF _Toc194132329 h 5 HYPERLINK l _Toc194132330 圖-4蕪湖住宅、辦公樓、商業(yè)用房的新開工面積 PAGEREF _Toc194132330 h 9 HYPERLINK l _Toc194132331 圖-5 蕪湖辦公樓新開工面積 PAGEREF _Toc194132331 h 9 HYPERLINK l _Toc194132332 圖-6 蕪湖辦公樓平均價格 PAGEREF _Toc194

41、132332 h 10 HYPERLINK l _Toc194132333 圖-7 2004年至2007年動畫產(chǎn)量與增速圖 PAGEREF _Toc194132333 h 19 HYPERLINK l _Toc194132334 圖-8國際主流動漫產(chǎn)業(yè)價值鏈演示圖 PAGEREF _Toc194132334 h 19 HYPERLINK l _Toc194132335 圖-9 2005年至2010年網(wǎng)絡(luò)動漫市場預(yù)測 PAGEREF _Toc194132335 h 25 HYPERLINK l _Toc194132336 圖-10 2006年至2011年大型角色扮演類網(wǎng)絡(luò)游戲市場預(yù)測 PAGER

42、EF _Toc194132336 h 25 HYPERLINK l _Toc194132337 圖-11 2006年至2011年休閑游戲市場預(yù)測 PAGEREF _Toc194132337 h 26 HYPERLINK l _Toc194132338 圖-12 2006年至2010年手機動漫市場預(yù)測 PAGEREF _Toc194132338 h 26 HYPERLINK l _Toc194132339 圖-13手機游戲市場預(yù)測 PAGEREF _Toc194132339 h 27 HYPERLINK l _Toc194132340 圖-14 動漫基地分類比例 PAGEREF _Toc1941

43、32340 h 34 HYPERLINK l _Toc194132341 圖-15 日本動畫產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)圖 PAGEREF _Toc194132341 h 37 HYPERLINK l _Toc194132342 圖-16 窗口戰(zhàn)略和資源重復(fù)使用戰(zhàn)略圖 PAGEREF _Toc194132342 h 37 HYPERLINK l _Toc194132343 圖-17 制作委員會流程圖 PAGEREF _Toc194132343 h 38 HYPERLINK l _Toc194132344 圖-18 項目地塊在蕪湖的位置 PAGEREF _Toc194132344 h 41 HYPERLINK l

44、_Toc194132345 圖-19 項目地塊在蕪湖高新區(qū)的位置 PAGEREF _Toc194132345 h 41 HYPERLINK l _Toc194132346 圖-20 *動漫科技園總體規(guī)劃圖 PAGEREF _Toc194132346 h 43 HYPERLINK l _Toc194132347 圖-21園區(qū)經(jīng)營管理系統(tǒng)框架圖 PAGEREF _Toc194132347 h 58 HYPERLINK l _Toc194132348 圖-22 園區(qū)盈利模式圖 PAGEREF _Toc194132348 h 59 HYPERLINK l _Toc194132349 圖-23 三種模式

45、回報率分析 PAGEREF _Toc194132349 h 74表格目錄 TOC h z c 表格 HYPERLINK l _Toc194132359 表-1蕪湖2007年新建商品房平均銷售價格情況分析表 PAGEREF _Toc194132359 h 7 HYPERLINK l _Toc194132360 表-2 城中板塊介紹 PAGEREF _Toc194132360 h 11 HYPERLINK l _Toc194132361 表-3 城南板塊介紹 PAGEREF _Toc194132361 h 11 HYPERLINK l _Toc194132362 表-4 鳩江區(qū)板塊介紹 PAGER

46、EF _Toc194132362 h 12 HYPERLINK l _Toc194132363 表-5 三山區(qū)板塊介紹 PAGEREF _Toc194132363 h 12 HYPERLINK l _Toc194132364 表-6 2007年主要住宅新盤介紹 PAGEREF _Toc194132364 h 13 HYPERLINK l _Toc194132365 表-7 2007年主要寫字樓線盤介紹 PAGEREF _Toc194132365 h 13 HYPERLINK l _Toc194132366 表-8 2007年配套商業(yè)新盤介紹 PAGEREF _Toc194132366 h 14

47、 HYPERLINK l _Toc194132367 表-9 2007年分區(qū)、分物業(yè)類型租賃價格介紹 PAGEREF _Toc194132367 h 14 HYPERLINK l _Toc194132368 表-10 蕪湖主要大商業(yè)列表 PAGEREF _Toc194132368 h 15 HYPERLINK l _Toc194132369 表-11 蕪湖高校列表 PAGEREF _Toc194132369 h 16 HYPERLINK l _Toc194132370 表-12 2006年第三產(chǎn)業(yè)各行業(yè)固定投資增速排名 PAGEREF _Toc194132370 h 17 HYPERLINK

48、l _Toc194132371 表-13國家級動漫基地名單 PAGEREF _Toc194132371 h 32 HYPERLINK l _Toc194132372 表-14 國內(nèi)幾大動漫基地運營情況 PAGEREF _Toc194132372 h 35 HYPERLINK l _Toc194132373 表-15 項目建設(shè)用地及規(guī)劃面積表 PAGEREF _Toc194132373 h 45 HYPERLINK l _Toc194132374 表-16 項目建設(shè)進度計劃表 PAGEREF _Toc194132374 h 45 HYPERLINK l _Toc194132375 表-17 項目

49、開發(fā)節(jié)奏 PAGEREF _Toc194132375 h 55 HYPERLINK l _Toc194132376 表-18 日韓動漫產(chǎn)業(yè)扶持政策 PAGEREF _Toc194132376 h 62 HYPERLINK l _Toc194132377 表-19 國家、省、市對動漫出納也扶持政策要點解讀 PAGEREF _Toc194132377 h 63 HYPERLINK l _Toc194132378 表-20 項目建設(shè)總成本費用表（模式A） PAGEREF _Toc194132378 h 66 HYPERLINK l _Toc194132379 表-21 項目銷售收入表（模式） PAG

50、EREF _Toc194132379 h 67 HYPERLINK l _Toc194132380 表-22 項目租賃收入表（模式A） PAGEREF _Toc194132380 h 68 HYPERLINK l _Toc194132381 表-23 項目運營效益分析表（模式） PAGEREF _Toc194132381 h 68 HYPERLINK l _Toc194132382 表-24 現(xiàn)金流量表（模式） PAGEREF _Toc194132382 h 69 HYPERLINK l _Toc194132383 表-25 項目總建設(shè)成本表（模式） PAGEREF _Toc194132383

51、 h 70 HYPERLINK l _Toc194132384 表-26 項目銷售收入分析表（模式） PAGEREF _Toc194132384 h 70 HYPERLINK l _Toc194132385 表-27 項目租賃收入分析表（模式） PAGEREF _Toc194132385 h 70 HYPERLINK l _Toc194132386 表-28 項目投資效益分析（模式） PAGEREF _Toc194132386 h 71 HYPERLINK l _Toc194132387 表-29項目現(xiàn)金流量表（模式B） PAGEREF _Toc194132387 h 71 HYPERLINK

52、 l _Toc194132388 表-30項目總建設(shè)成本費用表（模式） PAGEREF _Toc194132388 h 72 HYPERLINK l _Toc194132389 表-31項目經(jīng)營收入表（模式） PAGEREF _Toc194132389 h 72 HYPERLINK l _Toc194132390 表-32項目投資效益分析表（模式） PAGEREF _Toc194132390 h 73 HYPERLINK l _Toc194132391 表-33項目現(xiàn)金流量表（模式） PAGEREF _Toc194132391 h 73 HYPERLINK l _Toc194132392 表-

53、34三種開發(fā)模式財務(wù)評價 PAGEREF _Toc194132392 h 74 HYPERLINK l _Toc194132393 表-35 項目租賃收入表（基于前期免租條件） PAGEREF _Toc194132393 h 76 HYPERLINK l _Toc194132394 表-36 項目投資效益分析（基于前期免租條件） PAGEREF _Toc194132394 h 76 HYPERLINK l _Toc194132395 表-37 項目現(xiàn)金流量表（基于前期免租條件） PAGEREF _Toc194132395 h 76 HYPERLINK l _Toc194132396 表-38畝

54、意向地塊投資開發(fā)強度 PAGEREF _Toc194132396 h 77 HYPERLINK l _Toc194132397 表-39畝意向地塊銷售總量預(yù)測 PAGEREF _Toc194132397 h 78 HYPERLINK l _Toc194132398 表-40畝意向地塊分年度銷售預(yù)測 PAGEREF _Toc194132398 h 78 HYPERLINK l _Toc194132399 表-41畝意向地塊投資效益分析 PAGEREF _Toc194132399 h 78 HYPERLINK l _Toc194132400 表-42畝意向地塊現(xiàn)金流分析 PAGEREF _Toc1

55、94132400 h 79 HYPERLINK l _Toc194132401 表-43項目與畝意向地塊捆綁開發(fā)投資效益分析（模式） PAGEREF _Toc194132401 h 79 HYPERLINK l _Toc194132402 表-44項目與畝意向地塊捆綁開發(fā)現(xiàn)金流分析（模式） PAGEREF _Toc194132402 h 80 HYPERLINK l _Toc194132403 表-45項目與畝意向地塊捆綁開發(fā)投資效益分析（模式） PAGEREF _Toc194132403 h 80 HYPERLINK l _Toc194132404 表-46項目與畝意向地塊捆綁開發(fā)現(xiàn)金流分析

56、（模式） PAGEREF _Toc194132404 h 80第一章 項目背景介紹1 概要本報告為蕪湖*動漫科技園項目投資商業(yè)計劃書，為新黃浦領(lǐng)導(dǎo)層對投資本項目提供決策參考。2 項目公司本項目開發(fā)建設(shè)的主體是蕪湖*科技投資，由杭州*科技全資控股。公司注冊地址蕪湖市交通銀行利民路支行，注冊資本1億元，法人代表汪清沅。3 項目簡介蕪湖*動漫科技園坐落在蕪湖弋江區(qū)九華南路與峨山路路口地塊，占地200畝，建筑面積27萬平方米左右。本項目將規(guī)劃建設(shè)以動漫游戲生產(chǎn)制作為核心的動漫基地與以軟件設(shè)計開發(fā)為主體的IT軟件園；同時圍繞動漫基地與IT軟件園的主體功能，項目將規(guī)劃科技服務(wù)中心、研發(fā)中心、人才公寓與商業(yè)

57、配套，承擔動漫游戲與高科技研發(fā)、公共科技服務(wù)與綜合配套的功能。4 市場基礎(chǔ)在產(chǎn)業(yè)升級與結(jié)構(gòu)調(diào)整的驅(qū)使并由相關(guān)扶持政策的推動下，由于蕪湖以動漫、軟件及衍生的相關(guān)產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，對開發(fā)區(qū)與高新區(qū)內(nèi)的郊區(qū)型寫字樓以及相關(guān)配套的需求量大大提升，為本項目創(chuàng)造了良好的市場基礎(chǔ)。5 項目投資價值項目在以銷售為主的開發(fā)模式A下，30年平均投資回報率6.23%，30年內(nèi)部回報率15.12%；20年平均投資回報率3.62%，20年內(nèi)部回報率13.59%；投資回收期6.3年。項目在以租賃為主的開發(fā)模式B下，30年平均投資回報率7.24%，30年內(nèi)部回報率12.97%；20年平均投資回報率2.49%，20年內(nèi)部回報率9

58、%；投資回收期15.6年。項目在只租不售的開發(fā)模式C下，30年平均投資回報率6.29%，30年內(nèi)部回報率11.61%；20年平均投資回報率0.23%，20年內(nèi)部回報率3.07%；投資回收期19.6年。800畝意向地塊6年平均投資回報率在14.8%，投資回收期2.81年，內(nèi)部回報率36.8%；如果本項目與800意向地塊捆綁開發(fā)，合并財務(wù)報表，則在開發(fā)模式B下，項目8年平均投資回報率9.08%，投資回收期4.31年，內(nèi)部回報率23.75%；在開發(fā)模式C下，項目8年平均投資回報率8%，投資回收期4.55年，內(nèi)部回報率18.34%。6 項目資金及合作項目總投資4.5億，投資商杭州*科技將通過出讓項目公

59、司60%股權(quán)，和潛在的戰(zhàn)略投資者新黃浦共同出資1億元作為自有開發(fā)建設(shè)資金，其余資金通過銀行貸款與預(yù)售回籠資金解決。7 項目成功關(guān)鍵項目在強大的資金基礎(chǔ)支持下，按照既定計劃于年底完成建設(shè)任務(wù)，同時借助于新黃浦強大的招商資源與管理平臺，在項目全面運營后帶來充沛的現(xiàn)金流。8 項目發(fā)展使命與經(jīng)濟目標以動漫產(chǎn)業(yè)與軟件產(chǎn)業(yè)的引入、培育為主要發(fā)展目標，通過核心企業(yè)的引入，并在園區(qū)建立良好的管理、服務(wù)、支持、孵化體系，在當?shù)匦纬煽萍肌?chuàng)意類企業(yè)與有孵化需求的中小企業(yè)的首選辦公地點，并由此帶動租售率與平均租售價格的提高，最終在財務(wù)上形成資金流的良性循環(huán)。 第二章 蕪湖投資環(huán)境分析1 整體經(jīng)濟發(fā)展概況蕪湖市作為一

60、個擁有220萬人口的濱江之都，位于安徽省東南部，地處長江下游南岸，是安徽省內(nèi)無可厚非的經(jīng)濟中心。根據(jù)有關(guān)機構(gòu)評測，在國內(nèi)200個城市中，蕪湖綜合競爭力排第52位，增長指數(shù)高居全國城市第8位，其經(jīng)濟成長空間正得到越來越多的重視與垂青。 2006年蕪湖國民經(jīng)濟仍保持穩(wěn)定增長，發(fā)展連創(chuàng)新高，GDP總值和增長率增長較快，固定資產(chǎn)投資繼續(xù)增長。這一良好局面首先得益于工業(yè)增勢強勁的支撐，而第三產(chǎn)業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定增長，也大大提升了蕪湖經(jīng)濟運行質(zhì)量。在安徽省各市的經(jīng)濟發(fā)展中，蕪湖市的各項指標一直走在前列。而與同類型城市的對比中，蕪湖的經(jīng)濟發(fā)展有著自己的特色，總體而言，蕪湖的市場潛力巨大。蕪湖經(jīng)濟的快速增長，人均收