一手房交易流程,全國(guó)適用

1、商品房交易流程一、選房：選擇地理位置對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，應(yīng)選擇黃金地段、有政策傾斜的地段和環(huán)境、交通、基礎(chǔ)配套設(shè)施馬 上會(huì)得到較大改善的地段，這樣的地段今后將有較大的升值潛力。對(duì)于其他購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，一般老年人應(yīng)選擇環(huán)境幽雅、空氣清新的地段，就醫(yī)看病也應(yīng)是重點(diǎn)考慮的因 素；上班族應(yīng)選擇上、下班和社會(huì)交往方便的地段；有子女上學(xué)的家庭應(yīng)考慮靠近學(xué)校的地段。選擇戶型近年來(lái)，開(kāi)發(fā)商在房屋設(shè)計(jì)時(shí)大多遵循“三大一小”的原則，可以說(shuō)提出這一觀點(diǎn)，挨棄 了傳統(tǒng)的居住理念，符合百姓對(duì)住房功能不斷完善的要求。但一些開(kāi)發(fā)商盲目追求“三大一小”，反而 給消費(fèi)者帶來(lái)使用上的不足或浪費(fèi)。專家認(rèn)為，在追求“三大一小”的前提下，還應(yīng)

2、滿足以下幾個(gè)條件： 主臥室應(yīng)保證15平米以上；起居室不要過(guò)大，一般在25平米即可。同時(shí)在選擇戶型時(shí)應(yīng)注意：A、廳內(nèi)戶門不要過(guò)多，面寬（或稱廳跨）應(yīng)在3.9米以上，至少也應(yīng) 滿足3.6米；B、動(dòng)靜區(qū)域宜分清。臥室位置要求深一些，戶門最好不要直接面對(duì)著廳，同時(shí)衛(wèi)生間與主 臥的距離要近，避免穿廳；C、注意房屋通氣性。戶內(nèi)空氣對(duì)流也是考察戶型好壞的重要指標(biāo)。D、購(gòu)房人 在選擇居室朝向的同時(shí)，也應(yīng)考慮室外景觀。如能看到山、水、社區(qū)花園，會(huì)讓您感到心曠神怡，使您一 天緊張的心情得以放松?？疾焐鐓^(qū)環(huán)境社區(qū)內(nèi)外環(huán)境的品質(zhì)高低是體現(xiàn)居住質(zhì)量的核心?？疾煨^(qū)內(nèi)環(huán)境，可從以下幾個(gè)方面審視：1.小區(qū)內(nèi)綠化程度；2.小

3、區(qū)內(nèi)功能劃分；3.社區(qū)內(nèi)無(wú)干 擾，人、車分流。社區(qū)外環(huán)境應(yīng)多觀察，是否靠近體育場(chǎng)、公園、高校等，或依山、臨江?？疾炫涮自O(shè)施購(gòu)房人在選擇樓盤時(shí)，還應(yīng)考慮菜市、醫(yī)院、銀行、學(xué)校、公交線路等生活配套設(shè)施。 配套設(shè)施越全，日后越會(huì)讓您感到生活的便利。查看法律文件法律文件包括：五證、兩書、開(kāi)發(fā)商營(yíng)業(yè)執(zhí)照，現(xiàn)房還應(yīng)有竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。五證：建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程開(kāi)工證、國(guó)有土地使用證、銷售（預(yù)售） 許可證。兩書：是指住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說(shuō)明書。二、物業(yè)管理詢問(wèn)物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)目前北京商品房大致可分為乙級(jí)住宅、甲級(jí)住宅、公寓等幾類，北京市小區(qū)管理辦 公室都做出了相應(yīng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。購(gòu)房人應(yīng)先

4、了解開(kāi)發(fā)商擬定選擇的物管公司，然后了解收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和內(nèi)容。這 樣既可以保證您今后的合法權(quán)益不受侵害，又可以讓您對(duì)今后的生活負(fù)擔(dān)，做到心中有數(shù)。三、總價(jià)格、單位價(jià)格、樓面地價(jià)總價(jià)格：簡(jiǎn)稱總價(jià)，是指一宗房地產(chǎn)的整體價(jià)格。一般來(lái)說(shuō)，總價(jià)不能說(shuō)明房地產(chǎn)價(jià)格水平的高低。單位價(jià)格：簡(jiǎn)稱單價(jià)，是指單位土地面積或單位建筑物面積的地價(jià)、房?jī)r(jià)或房地價(jià)格。單價(jià)可以反映 房地產(chǎn)價(jià)格水平的高低。樓面地價(jià)：又稱單位建筑面積地價(jià)，簡(jiǎn)稱樓面價(jià)，是平均到每單位建筑面積上的土地價(jià)格。樓面地價(jià) =土地總價(jià)格-建筑總面積；樓面地價(jià)=土地單價(jià)-容積率。四、簽訂認(rèn)購(gòu)書商品房正式銷售工作開(kāi)始后，一般會(huì)設(shè)立售樓處，購(gòu)房人在認(rèn)可本項(xiàng)目后，可到售樓

5、處簽訂認(rèn)購(gòu)書， 并繳納訂金。銷售方應(yīng)實(shí)事求是地向購(gòu)房人介紹項(xiàng)目的進(jìn)展情況，并將簽約須知及有關(guān)的宣傳資料和法律 文件交給購(gòu)房人。簽訂認(rèn)購(gòu)書是商品房銷售程序的一個(gè)環(huán)節(jié)，買賣雙方簽訂認(rèn)購(gòu)書的主要內(nèi)容包括：（1）開(kāi)發(fā)商名稱、地址、電話；銷售代理商名稱、地址、電話；認(rèn)購(gòu)方名稱、地址、電話、身份證 件；指定律師所名稱、地址、電話。（2）認(rèn)購(gòu)物業(yè)的樓層；戶型；房號(hào)；面積。（3）房?jī)r(jià)。包括單價(jià)；總價(jià)。（4）付款方式。包括一次性付款；分期付款；按揭付款。（5）認(rèn)購(gòu)條件。包括：定金金額；簽訂正式契約的時(shí)間、地點(diǎn)；付款地址和帳戶，簽認(rèn)購(gòu)書至正式 簽約期間違約補(bǔ)償方式和爭(zhēng)議解決方式。當(dāng)簽訂完認(rèn)購(gòu)書后，銷售方應(yīng)給購(gòu)房人

6、簽約需知，以使購(gòu)房人清楚下一環(huán)節(jié)及簽約有關(guān)細(xì)節(jié)。簽 約須知主要內(nèi)容包括：-項(xiàng)目法律文件：國(guó)有土地使用證號(hào)、銷售許可證。-購(gòu)房人應(yīng)攜帶的有效身份證件。公司應(yīng)攜帶的文件、購(gòu)房批文等。-房款支付方式。-購(gòu)房應(yīng)繳納的稅費(fèi)說(shuō)明：印花稅、契稅、手續(xù)費(fèi)、房產(chǎn)權(quán)屬登記費(fèi)、權(quán)證工本費(fèi)、權(quán)證印花稅。五、預(yù)售買賣雙方只有辦理完預(yù)售登記后，契約方能具備法律效力。買賣雙方應(yīng)在契約簽訂后30日內(nèi)，到所 屬房屋土地管理局市場(chǎng)處辦理。同時(shí)交納印花稅。在此期間，買方如轉(zhuǎn)讓其所購(gòu)房產(chǎn)，買方與受讓人應(yīng)在 契約上做背書，在背書簽字之日起十五日內(nèi)，雙方持有關(guān)證件到市場(chǎng)處辦理轉(zhuǎn)讓登記，在轉(zhuǎn)讓登記申請(qǐng)表 上簽字，市場(chǎng)處在辦理轉(zhuǎn)讓登記之日起

7、十日內(nèi)通知賣方。六、簽訂買賣契約購(gòu)房人在簽訂認(rèn)購(gòu)書后，應(yīng)在認(rèn)購(gòu)書中約定的時(shí)間內(nèi)到指定地點(diǎn)簽訂正式契約。契約包括：內(nèi)銷商品 房銷售契約、內(nèi)銷商品房預(yù)售契約、外銷商品房銷售契約、外銷商品房預(yù)售契約、經(jīng)濟(jì)適用住房買賣契約 等。簽訂買賣契約是整個(gè)購(gòu)房程序中最重要一環(huán)，契約也是銷售中最重要的法律文件。契約一般為一式肆 份，其中正本貳份，開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房人各執(zhí)壹份。副本貳份，開(kāi)發(fā)商和當(dāng)?shù)胤抗懿块T各壹份。契約的主要條 款包括：（1）土地使用證號(hào)及使用年限（2）商品房銷售許可證號(hào)（3）房產(chǎn)名稱及購(gòu)房人購(gòu)買房產(chǎn)的類型（4）所購(gòu)物業(yè)的樓層、面積、房號(hào)、戶型、交付使用日期（5）房?jī)r(jià)款。包括單價(jià)和總價(jià)（6）付款方式（7）雙方違約條款（8）保修條款（9）買方接受物業(yè)管理公司管理?xiàng)l款（10）預(yù)售登記（11）房屋轉(zhuǎn)讓（12）房屋過(guò)戶糾紛、爭(zhēng)議的解決方式附件一：房屋戶型圖附件二：裝修設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)附件三：共有共用部位同時(shí)購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商還可就其它內(nèi)容簽訂補(bǔ)充條款。七、辦理入住簽物管合同，辦理入住手續(xù)：當(dāng)購(gòu)房人按契約有關(guān)條款約定付清房款后，開(kāi)發(fā)商入住通知單，并安排 購(gòu)房人與物管公司接洽。物管公司將給購(gòu)房人出具物管公約和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)購(gòu)房人與