公寓學(xué)習(xí)培訓(xùn)基礎(chǔ)學(xué)習(xí)知識.ppt課件

1、公寓知識培訓(xùn)2015年12月目錄 1：公寓的概念界定 2：公寓產(chǎn)品類型 5：公寓產(chǎn)品特性4：公寓產(chǎn)權(quán)型3：商務(wù)公寓特征及用途 6：公寓目標(biāo)客戶 從用地性質(zhì)與土地年限來說，公寓與住宅的明顯區(qū)別是；非住宅用地，40年或50年產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)品。與住宅區(qū)別： = +公寓新定義： = + + 1：概念界定公寓非住宅房產(chǎn)證40、50年產(chǎn)權(quán)公寓 非住宅房產(chǎn)證40、50年產(chǎn)權(quán)不符合住宅日照與樓間距要求 1：概念界定 從客戶使用角度來說，公寓產(chǎn)品不同于寫字樓，它不僅可以滿足客戶辦公的需求，還兼?zhèn)淞司幼」δ埽δ軓?fù)合性是其重要特征。 住宅 寫字樓 公寓 對商務(wù)功能不具備集中辦公，形象展示較好對居住功能具備不具備 寫字樓

2、 住宅 公寓產(chǎn)品兩種功能無明顯界限，可自由轉(zhuǎn)換，處于不同的市場環(huán)境會呈現(xiàn)不同使用功能的偏向 1：概念界定VS區(qū)別于居住產(chǎn)品： 非居住用地，40年或50年產(chǎn)權(quán) 公建化外立面 大堂、電梯間等商務(wù)配套、商務(wù)化物業(yè)管理 套內(nèi)空間和平層空間的可分割區(qū)別于商務(wù)產(chǎn)品： 智能化消防要求不一致，無中央空調(diào)等 層高多為3-3.3米。商務(wù)物業(yè)3.6-4米 增加了天然氣等生活配套 1：概念界定功能復(fù)合的公寓產(chǎn)品公寓產(chǎn)品是一種物業(yè)形式；它具有公建化形式和住宅化內(nèi)核，可以同時滿足辦公與居住功能的復(fù)合需求 1：概念界定年限商務(wù)公寓：土地年限50年，不可以遷戶口住 宅：土地年限為70年公寓與住宅技術(shù)指標(biāo)對比水電費商務(wù)公寓：水

3、電費按商用算，電費1塊以上住 宅：水電費按民用算，電費0.6元天然氣商務(wù)公寓：由于為商業(yè)性質(zhì)，是無天然氣接入，只能用電或者煤氣瓶。住 宅：一般都接入天然氣管道，方便便宜。梯戶比商務(wù)公寓：梯戶比高，一般要達到3梯10戶以上，私密性較差不宜適合家居生活住 宅：土地年限為70年無陽臺商務(wù)公寓：公建立面，無陽臺，通風(fēng)較差，無法晾曬衣物住 宅：大陽臺（1）普通公寓（居住型公寓） 用地性質(zhì) 一般為住宅 產(chǎn)權(quán)類型 公寓 產(chǎn)權(quán)年限 70年 產(chǎn)品特點 戶型面積小，30-60平米精裝修標(biāo)準，拎包入住配套設(shè)施完善物 業(yè)管理提供高于普通住宅的而外優(yōu)質(zhì)服務(wù)銷售價格一般高于區(qū)域整體價格 2：公寓類型（2）商務(wù)公寓 用地性

4、質(zhì) 一般為綜合性用地（商?。┗蛏虡I(yè)用地 產(chǎn)權(quán)類型 商務(wù)公寓 產(chǎn)權(quán)年限 根據(jù)用地性質(zhì)而定，50年或40年 產(chǎn)品特點 一般處于城市核心地段及商務(wù)中心區(qū)即可居 住，又可辦公，具備寫字樓功能，部分城市 可注冊公司價格相對寫字樓較低首付最低可 達2成，按揭可達20年-30年，產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為 商務(wù)公寓，非純寫字樓 2：公寓類型（2）商務(wù)公寓 按產(chǎn)品類型分，可分為SOHO、loft、studio、club，產(chǎn)權(quán)式商務(wù)公寓等形式 2：公寓類型類型特點SOHO公寓商住兩用，可商可住、靈活多用Loft公寓層高較高，空間開闊，不受拘束的特色辦公空間Studio公寓主打工作室概念，帶有一定的藝術(shù)空間Club公寓俱樂部，為

5、一群人制定的商務(wù)空間產(chǎn)權(quán)式商務(wù)公寓新的產(chǎn)品形態(tài)（2）商務(wù)公寓 按空間性質(zhì)分，可分為平層、復(fù)式、錯式三類類型特點平層商務(wù)公寓又稱標(biāo)準商務(wù)公寓，是指標(biāo)準層高的商務(wù)空間，層高在3.3米-3.6米之間復(fù)式商務(wù)公寓立體而開闊的格局，上下雙層的復(fù)式結(jié)構(gòu)，層高一般在6米以上錯式商務(wù)公寓適當(dāng)?shù)腻e層設(shè)計與空間高差營造，有助于區(qū)隔功能空間、豐富空間環(huán)境 2：公寓類型按檔次分，可分為高、中、低類型特點高檔會所公寓CBD中心商務(wù)區(qū)、大型規(guī)模、標(biāo)志建筑、高端配套、專業(yè)管理中檔會所公寓城市中心地段、中等規(guī)模、中端配套、優(yōu)質(zhì)管理低檔會所公寓交通較方便、中小規(guī)模、簡單配套、普通物業(yè)管理（3）酒店式公寓 用地性質(zhì) 一般為商業(yè)用

6、地 產(chǎn)權(quán)類型 公寓或商務(wù)公寓 產(chǎn)權(quán)年限 根據(jù)用地性質(zhì)而定，40或50年 產(chǎn)品特點 戶型面積小，主力戶型主要在90平米以下，裝修檔次較高，大多位于城市核心繁華地帶、商圈周邊、交通方便，按照星級酒店設(shè)施標(biāo)準進行建筑外部內(nèi)部設(shè)計，體現(xiàn)檔次與舒適性，一般只租不售和產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營為主，大多聘請國際知名品牌物業(yè)管理公司，專業(yè)酒店管理集團提供專業(yè)、細致、科學(xué)的酒店式服務(wù)，因此物業(yè)管理費也較高 2：公寓類型（3）酒店式公寓 按產(chǎn)品類型分，可分為產(chǎn)權(quán)式酒店公寓、酒店式公寓 2：公寓類型類型特點酒店式公寓是一種提供酒店式管理服務(wù)的公寓，集住宅、酒店、會所多功能于一體，具有自用和投資兩大功效，但其本質(zhì)仍然是公寓產(chǎn)權(quán)式酒

7、店公寓實質(zhì)是酒店，其軟硬件配套是按照酒店標(biāo)準來配置，且納入酒店行業(yè)管理范疇，一般位于旅游度假勝地、酒店資源集合的、繁華商務(wù)地段，面對短期的日、月住客【公寓類型對比】 2：公寓類型普通公寓商務(wù)公寓酒店式公寓用地性質(zhì)住宅綜合性用地或商業(yè)用地商業(yè)用地產(chǎn)權(quán)性質(zhì)公寓商務(wù)公寓商務(wù)公寓或公寓產(chǎn)權(quán)年限70年40年或50年40年特點1、面積小30-60平米2、常帶裝修，拎包入住3、物業(yè)管理提供高于普通住宅的而外優(yōu)質(zhì)服務(wù)4、銷售價格一般高于區(qū)域整體水平5、首付3成，住宅利率6、層高不超過4米，梯戶比較高1、一般處于城市核心地段及商務(wù)中心區(qū)，即可居住又可辦公2、具備寫字樓功能，可注冊公司3、物業(yè)管理提供高于普通住宅

8、的而外優(yōu)質(zhì)服務(wù)4、首付5成，貸款為商業(yè)利率5、層高可達5-6米，梯戶比高1、面積較小，主力戶型主要在90以下，裝修檔次高2、大多位于城市繁華地帶商圈周邊，交通方便3、按照星級酒店的設(shè)施標(biāo)準進行建筑的外部及內(nèi)部設(shè)計，體現(xiàn)檔次與舒適性4、一般只租不售和產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營為主5、大多聘請國際知名品牌物業(yè)管理公司，專業(yè)酒店管理集團，提供專業(yè)、細致、科學(xué)的酒店式服務(wù)，因此物業(yè)管理費較高6、層高可達5-6米，梯戶比高公寓的目標(biāo)客戶及功能要求 2：公寓類型普通公寓（居住型公寓）商務(wù)公寓酒店式公寓1、高級白領(lǐng)及投資客2、低首付、低月供3、精裝修交房，配套完善，交通方便4、具有較大投資價值，升值潛力大1、自用型客戶，尤

9、其成長中的小企業(yè)及創(chuàng)業(yè)者的偏好2、投資者，可作為商住型出租，投資回報率高，升值潛力大3、可注冊公司，價格相對比寫字樓低，首付和貸款均有較大吸引1、租客主要以外籍跨國企業(yè)高管、在海外籍人士，來往海陸兩地的商務(wù)人士為主2、購買客戶主要以投資客為主3、具備良好的商業(yè)、商務(wù)、交通條件4、具備較高的投資價值商務(wù)公寓特征比較3：商務(wù)公寓特征及用途普通住宅商務(wù)公寓純辦公樓位置和品質(zhì).分布于全國各區(qū)，交通情況差別很大.建筑品質(zhì)高低不一，通常無裝修.靠近市中心商務(wù)區(qū)、開發(fā)區(qū).建筑品質(zhì)高低不一，公共部位通，常有裝修，小戶型以精裝修交房為主.位于市中心、主要商務(wù)區(qū).較高建筑品質(zhì)，通常提供公共部分精裝修，室內(nèi)簡單裝修

10、或毛坯房建筑形態(tài).高層、多層、別墅等形式.除市中心少數(shù)住宅外，通常由多棟建筑共同形成的小區(qū).多為高層帶電梯.通常只有1-2棟，或是大型居住小區(qū)的臨街建筑.通常為高層、超高層建筑，外光優(yōu)美.容易成為一個城市標(biāo)志建筑戶型大小.從50-數(shù)百平米的戶型.戶型大多在30-100之間可根據(jù)客戶需求自由分割所有產(chǎn)權(quán)式.70年產(chǎn)權(quán).50年或40年產(chǎn)權(quán).50年或40年產(chǎn)權(quán)室內(nèi)配套.戶內(nèi)配有完整的廚房衛(wèi)生間.戶內(nèi)配有衛(wèi)生間和簡易廚房，很少有煤氣.衛(wèi)生間與茶水間整層公用配套設(shè)施.以社區(qū)配套生活為主，如健身房零售超市等.提供簡單的商務(wù)配套設(shè)施.以商務(wù)配套設(shè)施為主，如商務(wù)中心、會議中心等物業(yè)管理.物業(yè)管理費用相對比較低

11、.不允許公司掛牌.相比普通住宅略高，有時對住家和企業(yè)不同收費.可注冊公司但掛牌和物業(yè)協(xié)商.管理費較高，物業(yè)管理公司質(zhì)量較高.允許公司掛牌水電標(biāo)準.民水民電.商用水電，部分民用水電.商用水電商務(wù)公寓分為兩類：居住型和辦公型，其區(qū)別主要體現(xiàn)在以下幾部分3：商務(wù)公寓特征及用途商務(wù)公寓用途比較居住型辦公型戶型、面積.下戶型和單間為主，面積多在40-90之間.以大開間劃分為主，面積大多在于80以上租戶.以自住或出租房為主，極少辦公租戶.以辦公租戶為主，住戶較少裝修.精裝修或毛坯.毛坯為主外墻.面磚.玻璃幕墻或花崗巖空調(diào).分體空調(diào)或不安裝空調(diào).可控式中央空調(diào)樓宇自動化.基本上無.多數(shù)配備機電、通訊、辦公自

12、動化廚房.有開放式廚房或預(yù)留上下水.沒有廚房或預(yù)留吧臺層高.普遍較低，與住宅層高相近.普遍較高，與辦公樓層高相近陽臺.有陽臺或封閉式陽臺.無水牌.基本上不掛水牌.大部分有水牌購買群體.青年置業(yè)人群.投資客或自用辦公客群購買目的.物業(yè)升值投資或過渡型自用.投資等待升值或獲取租金回報公寓產(chǎn)權(quán)大致歸納為三類1、出租型 它以出租給租客使用為目的，因此這類公寓可稱之為出租公寓2、自住型 公寓的每個單位屬于不同的擁有者，有獨立的產(chǎn)權(quán)，購買者主要用于自住3、混合型 混合型通常有一部分為商業(yè)用的辦公室、店鋪、醫(yī)療診所等，另一部分為寓所單位，此外我們還可以根據(jù)公寓的結(jié)構(gòu)和型態(tài)，將其區(qū)分為小型公寓、花園公寓、高層

13、公寓 4：公寓產(chǎn)權(quán)類型 5：公寓產(chǎn)品特性優(yōu)勢劣勢SW分析1、精裝修拎包入住2、層高優(yōu)勢，使用空間大3、總價低，購房門檻低4、酒店式服務(wù)5、租金回報率高6、地理位置佳，處于繁華地段1、土地性質(zhì)及年限2、戶型不合理，得房率低3、付款比例和利息較高4、沒有天然氣接入5、稅費較高6、定價比周邊住宅偏高 5：公寓產(chǎn)品特性 【價值一】挑高戶型：層高4米以上，loft公寓的層高可以達到5-6米，一層變兩層是對客戶的殺手锏 5：公寓產(chǎn)品特性 【價值二】總價低：即使單價較高，但公寓面積多在30-60，面積較小，折合下來總價自然較低 5：公寓產(chǎn)品特性 【價值三】高回報率：區(qū)域優(yōu)越，配套完善，裝修豪華，升值前景和租

14、金都高于一般住宅 5：公寓產(chǎn)品特性 【價值四】不限購不限貸：當(dāng)前限購限貸政策的影響，抑制投資需求，公寓的不限購不限貸的政策無疑受到了投資者的青睞 5：公寓產(chǎn)品特性 【價值五】可注冊公司：公寓用途即可居住也可以辦公，可作為辦公場所注冊公司 5：公寓產(chǎn)品特性 【不足一】年限短：土地出讓年限只有40年或50年，到投資者手里的年限就更短，是影響投資者購買的重要因素土地性質(zhì)皆為商業(yè)用地，使用年限一般為40年和50年兩種 5：公寓產(chǎn)品特性 【不足二】戶型不佳：礙于公寓樓層多戶的設(shè)計，在使用率、朝向、戶型結(jié)構(gòu)方面不如一般住宅得房率低，公攤面積大，實際使用率不高132每層戶數(shù)多，私密性較差塔樓建筑，朝向不如住

15、宅理想，通風(fēng)采光效果差 5：公寓產(chǎn)品特性 【不足三】首付高：比例3到5成，高于一般住宅，且無利率優(yōu)惠，貸款年限較短，不利于顧客購買首付高無利率優(yōu)惠貸款年限短總房款30-50%基準利率的1.1倍貸款年限最長10年公積金無法使用 5：公寓產(chǎn)品特性 【不足四】不通氣：無管道天然氣接入，使用灌裝煤氣的成本高，會給后期住戶帶來不便大部分商業(yè)立項的酒店式公寓無天燃氣，使用電磁爐和灌裝煤氣灌裝煤氣約為100-120元灌 5：公寓產(chǎn)品特性 【不足五】稅費高：水電天然氣的費用高于一般住宅，增加住戶的居住成本（注：契稅一律按3%交付）商業(yè)住宅電費普通住宅水費天然費3.45元/噸5.6元/噸0.45元/度0.9元/度（商業(yè)立項）1.2元/度（工業(yè)立項）2.98元/立方4.89元/立方 5：公寓產(chǎn)品特性 【不足六】投資風(fēng)險：無公寓的土地和開發(fā)成本比較高，最終的出售價格較高，由于本身的購買成本較高，壓縮后期的