物業(yè)管理75973

1、第六組收樓計劃組長：朱雪妹組員：張漢彬、張浩軍、張國明、曾江龍、鐘志雄、周坤章。1一、物業(yè)接管驗收應達到的條件1.各項工程通過竣工驗收，物業(yè)滿足入住使用條件：建設工程按照工程合同規(guī)定和設計圖紙要求已全部/分期施工完畢，達到國家規(guī)定的質(zhì)量標準，能夠滿足使用要求；經(jīng)竣工驗收合格，有相關部門驗收合格的證明（竣工驗收備案）；2.交接驗收的房屋達到窗明、地凈、水通、燈亮；排水管正常使用,疏通無阻；3.技術檔案資料齊全。2二、 接管驗收的程序 1.成立物業(yè)接管驗收小組成立由開發(fā)公司項目經(jīng)理指定的項目工程部1人、客服部1人、施工單位1人、物業(yè)公司負責人1人、管理處經(jīng)理1人以及物業(yè)公司各專業(yè)人員3人組成的物業(yè)

2、接管驗收小組，并委任小組組長。3驗收小組組成小組組長：朱雪妹（物業(yè)公司負責人）張國明（客服部）張漢彬（施工單位）張浩軍（管理處經(jīng)理） 周坤章、鐘志雄、外援（專業(yè)人員）曾江龍（項目工程部）41 物業(yè)預驗收 圖紙資料的預驗收：應在實物移交七天前完成圖紙資料驗收和歸檔工作。負責圖紙資料預驗收的責任人，應按計劃規(guī)定的時限完成圖紙資料的清點和校對工作，認為缺少有關資料時，應向移交單位索取。 圖紙預驗收首先需要準備的東西：物業(yè)產(chǎn)權資料綜合竣工驗收資料（含小區(qū)規(guī)劃圖）；所交接的竣工圖紙資料必須是經(jīng)規(guī)劃部門審批，并蓋有審核章。 施工設計資料機電設備資料 業(yè)主資料 其他資料52 物業(yè)現(xiàn)場驗收 1鑰匙的交接驗收接

3、收鑰匙工作人員要提前準備好標簽，在現(xiàn)場按照售樓書所定的棟號、房號，采取逐戶核實、逐個標識的方法驗收，做到清點核對無誤。鑰匙核對完成后，進行鑰匙交接記錄，填寫鑰匙交接記錄表，由開發(fā)公司和物業(yè)公司雙方負責交接的工作人員簽字確認，貼驗訖封條。接收鑰匙的工作人員負責將所接管的鑰匙分類、分棟、分戶有序存放，并按鑰匙管理規(guī)定實行管理。 鑰匙密封包裝破損的不予接收。已經(jīng)辦理鑰匙交接的樓宇、房屋的管理：樓宇所有鑰匙交接驗收后，除管理處經(jīng)理、管理處相關工作人員因工作需要進入外，其他人員一律不準再進入樓宇。若施工單位人員對工程進行收尾工作，必須經(jīng)管理處批準，憑出入證方能進入。 6 2房屋本體及設施的交接驗收 交接

4、驗收前三天，施工單位必須將所交付的房屋本體、公共設施設備及房屋內(nèi)外的周邊環(huán)境打掃干凈。由驗收責任人根據(jù)接管驗收計劃，按設計及房屋銷售合同規(guī)定，逐棟逐戶驗收房屋本體及其他設施。驗收項目主要包括以下內(nèi)容： 房屋墻、地、門、窗裝修情況； 有線電視、網(wǎng)絡系統(tǒng)、電話、智能化系統(tǒng)情況； 水、電、氣設施，五金、潔具及其他設施（對衛(wèi)生間進行24小時閉水試驗）；如出現(xiàn)下列情況及時向開發(fā)商反映： 73公共設備設施驗收 設備的實物驗收,要做到符合以下幾點：圖紙設計與設備的規(guī)格、型號、數(shù)量符合。主要設備、設施的安裝位置與安裝質(zhì)量符合。設備與連接整個系統(tǒng)的技術性能,應與設計要求符合,檢查結果對應不同類設備記錄在設施、設

5、備接管驗收清單中。對物業(yè)的其它配套系統(tǒng)、設施進行驗收，驗收結果記錄在設施、設備接管驗收清單相應的表格內(nèi)。移交檔案、資料驗收：根據(jù)驗收提交檔案、資料進行對照檢查，并將檢查結果填寫在樓宇資料交接清單中。8公共設施設備交接驗收的原則設備調(diào)試驗收合格一項接管一項，經(jīng)調(diào)試仍末達到合格的必須進行重新調(diào)試，直至調(diào)試合格為止，否則不予簽字接管驗收。公共設施設備交接驗收的內(nèi)容驗收責任人根據(jù)接管計劃的分工對共用設施進行驗收，驗收項目主要包括以下內(nèi)容： 給排水系統(tǒng)； 電氣系統(tǒng)； 燃氣系統(tǒng)； 消防系統(tǒng)；通訊系統(tǒng)；智能化系統(tǒng)；電梯系統(tǒng)； 防雷系統(tǒng)；園林綠化系統(tǒng)；公共配套設施及公共照明系統(tǒng)； 管理配套系統(tǒng)及其他系統(tǒng)（含管

6、理房、停車場、車棚、垃圾房等）。 93 物業(yè)的正式驗收接管1物業(yè)接管小組組長在圖紙資料，房屋及公共設備設施均完成驗收后，制作房屋及共用設施接管驗收交接表和物業(yè)整體移交驗收表，物業(yè)即正式接管。 2物業(yè)整體移交驗收表應一式三份，由施工單位、開發(fā)公司和物業(yè)公司三方簽章后各執(zhí)一份。 3物業(yè)公司同開發(fā)公司和保修單位簽訂三方保修協(xié)議，明確保修期限和保修內(nèi)容： 開發(fā)公司、物業(yè)公司在質(zhì)保期間對保修單位進行監(jiān)督、考核工作； 質(zhì)保期滿，根據(jù)開發(fā)公司、物業(yè)公司雙方簽訂的意見確定質(zhì)?？铐椀闹Ц?； 4物業(yè)公司各專業(yè)部門將收集匯總的基本資料移交資料管理人員與移交資料一并歸檔。 5物業(yè)工程部依據(jù)已移交設備設施著手編制機電設

7、備、設施接管驗收清單 104 接管驗收資料的收集整理1房屋及共用設施接管驗收交接表和物業(yè)整體移交驗收表，圖紙資料驗收清單和機電設備、設施接管驗收清單等表格由驗收責任人交接管小組組長審閱后歸檔。2接管驗收資料的整理存檔：搭建目錄；將資料分類整理、裝訂、命名；將資料存檔，一式二份，總部、管理處各一份。115 接管驗收中存在的問題及遺留問題的處理1.對遺留問題的登記確認： 對資料驗收中發(fā)現(xiàn)的資料不全、不真實、不合格等問題，驗收責任人應當 將問題逐項記錄在交接問題處理單中并與開發(fā)公司相關人員簽字確認； 對資料遺留的問題，驗收責任人應當積極同開發(fā)公司聯(lián)系補齊。 對物業(yè)設施設備接管驗收中發(fā)現(xiàn)的不合格等問題

8、，驗收責任人應當將問題逐項記錄在交接問題處理單中，并與移交單位代表確定整改期限，該表由移交單位代表和驗收人簽字后，副本交移交單位代表并督促整改，正本由驗收責任人和接管小組組長存底備查。126 開發(fā)公司與物業(yè)公司簽訂物業(yè)交接驗收的協(xié)議、報告、備忘錄1交接驗收協(xié)議書；2物業(yè)交接驗收報告；3物業(yè)驗收備忘錄此外，整個流程如下圖所示：1314三 、前期物業(yè)管理服務內(nèi)容 （一）前期介入和物業(yè)接管驗收是維護廣大業(yè)主及物業(yè)使用人合法權益，保障其利益的重要環(huán)節(jié)，也是搞好今后物管工作的前提條件。1、項目設計方案的建議；2、施工工程的跟進及發(fā)現(xiàn)問題的建議并督促整改；3、參與單項工程的甲乙方交接驗收；4、參與整體工程

9、的甲乙方交接驗收；5、行物業(yè)的接管驗收及問題的整改、督促；6、接受業(yè)主入住前的相關咨詢；7、供業(yè)主入住前的上門服務。 15（二）、業(yè)主入住管理1、辦理業(yè)主入住及接房的相關手續(xù)；2、對業(yè)主及物業(yè)使用人的二次裝修進行管理。 （三）、物業(yè)管理服務質(zhì)量標準 1、房屋管理與維修 10、環(huán)境衛(wèi)生管理 2、設備管理 11、治安管理 3、供電系統(tǒng) 12、業(yè)戶滿意率 4、消防系統(tǒng) 5、電梯 6、給排水系統(tǒng) 7、空調(diào)系統(tǒng) 8、市政公用設施管理 9、綠化管理 16物業(yè)公司的人員安排 ：張漢彬 （總經(jīng)理） 張國明（行政人事財務） 朱雪妹（物業(yè)管理部 ）曾江龍、張文星（保潔與綠化） 鐘志雄、張浩軍（保安 ）周坤章（日常

10、維護保養(yǎng) ）171、收樓時間確認的收樓時間為：2011年*月*日2、發(fā)出的收樓通知書的時間為確認發(fā)出收樓通知書時間：2011年*月*日2.采取分日分時分批收樓交付的方式，安排時應注意：當知有問題業(yè)主可安排在最后時間收房，避免影響其他業(yè)主收樓。同時建議集中收樓時間，準備一名律師在收樓現(xiàn)場咨詢辦公，較有權威性。18現(xiàn)場布置及各個區(qū)域內(nèi)容在業(yè)主進入小區(qū)的入口處設立指示背景一組，烘托入住現(xiàn)場的氣氛。在通道入口處設立指示背景預祝*小區(qū)入住順利進行歡迎回家19在服務部右側(cè)對面通道口設立活動歡迎背景，在辦理區(qū)現(xiàn)場用紅色地毯為業(yè)主指示辦理區(qū)的方向，設立路引指示牌。welcome home20主路口拐彎處設置收樓指示牌，會客大堂、客用電梯內(nèi)可設置賀語歡迎標識。辦理收樓現(xiàn)場放兩臺飲水機，擺供杯與水，方便業(yè)主及工作人員的飲用。