江蘇常州曦城商業(yè)整體操作策略建議ppt課件

1、常州曦城商業(yè)整體操作戰(zhàn)略建議集團商業(yè)組2021年04月目 錄一、工程現狀二、區(qū)域開展三、競品自創(chuàng)四、工程定位五、租售戰(zhàn)略六、推盤戰(zhàn)略七、包裝建議一、工程現狀商業(yè)概略效果表示圖本案占地140畝，總建筑面積近22萬平米，其中商業(yè)建筑面積25000平米。假設加上2#地塊商業(yè)8000平米，那么總體商業(yè)體量將到達33000平米，已到達普通的商業(yè)中心規(guī)模。本案商業(yè)體量較大，需求專業(yè)力量提早介入，整體把握和運作。工程周邊表示圖茶花路月季路龍江路玉龍路玫瑰路水杉路合歡路香樟路星港大道梧桐路常錫路棕櫚路銀杏路玉蘭路區(qū)政府童子河東路本案本案地塊周圍香樟路已建成，通往主干道玉龍路北：工程地塊位置茶花路已建成，對面是

2、青楓公園東：合歡路建立中，主干道南：玫瑰路建立中，區(qū)域商業(yè)街西：2. 工程地塊現狀周邊空地較多,部分道路還在建立中，區(qū)域商業(yè)氣氛尚未構成。區(qū)域內大多為在建、在售工程，已交房工程的入住率也非常的低。區(qū)域人氣非常有限。本工程商業(yè)主要依托的道路玫瑰路仍處于改造施工中，緩慢的進度將會嚴重影響商業(yè)的展現。工程周邊情況本案周邊道路系統(tǒng)南北走向東西走向龍江路主干道，建成月季路待改建茶花路已建成玫瑰路待建中玉龍路主干道，建成童子河東路建成玉蘭路待改建銀杏路待改建星港大道主干道，建成香樟路已建成合歡路建成、待延伸水杉路待改建梧桐路待改建棕櫚路待改建常錫路已建成目前-本案周邊現有建好的道路只需龍江路、星港大道、茶

3、花路等幾條規(guī)劃-本案周邊交通假設全部建成，將非常興隆和便利。星港大道合歡路梧桐路茶花路玉龍路本案周邊公共交通系統(tǒng)目前-本案周邊公交線路目前只需B23和52路，班次較少。規(guī)劃-未來將添加公交線路，星港大道和茶花路上將興建兩條軌道交通，公共交通才干將大大加強。交通是保證本案商業(yè)開展的先決條件，未來良好的交通情況將會有力地促進本案商業(yè)環(huán)境的提升。工程周邊交通商業(yè)分布在2#、3#、4#、5#、6#及16#、17#樓。其中2#、3#、4#、5#、6#商業(yè)為裙商。16#、17#樓為獨立商業(yè)，樓層在一層至三層之間。商業(yè)主要分布在香樟路，玫瑰路沿街，茶花路和合歡路上也有部分商業(yè)存在商業(yè)概略平面表示圖2#3#4

4、#5#6#16#17#香樟路茶花路玫瑰路合歡路本案商業(yè)分布較分散，且以裙商為主，在商業(yè)氣氛的營造及人流的集聚方面相對有限。商業(yè)概略總體各樓棟面積分布2#商業(yè)面積表房號面積（平米）樓層2-1299.6222-2213.4122-3296.3622-4293.7522-5167.4922-6287.9722-7286.7922-8310.4722-939.6722-10320.8522-11268.1322-12336.9822-1354.3912-1454.3912-1551.9212-1651.9212-1751.9212-1851.9212-19176.851總計3614.83#商業(yè)面積表房

5、號面積（平米）樓層3-1215.1723-2107.3513-3173.1823-4265.3723-5271.4523-6272.3523-7313.3623-8110.7123-962.3513-10271.4123-11202.1523-1240.6913-1340.6913-14216.012總計2562.244#商業(yè)面積表房號面積（平米）樓層4-1251.9524-2130.8324-3258.5524-4304.3124-511.0514-6161.1524-7201.522總計1319.365#商業(yè)面積表房號面積（平米）樓層5-1174.8225-2244.4625-3244.4

6、625-4174.8225-5172.3825-6122.5925-7261.1125-8260.8225-9171.7825-10156.1625-11209.9215-12272.241總計2465.566#商業(yè)面積表房號面積（平米）樓層6-1331.716-2342.5916-3104.8616-4104.8616-5104.8616-6104.8616-7103.816-873.8216-972.0216-1094.9516-11213.6726-12198.5826-13257.2626-14300.426-15308.4726-16281.4926-17237.332總計3235.

7、5216#商業(yè)面積表房號面積（平米）樓層16-1218.42116-272.27116-372.05116-436.88116-536.88116-646.42116-736.88116-8804.92216-9365.19216-10478.08216-1175.691總計2243.6817#商業(yè)面積表房號面積（平米）樓層17-19028.85-317-2163.79117-336.56117-436.34117-536.34117-636.56117-736.56117-836.46117-936.46117-1036.56117-1136.56117-1236.56117-13303.9

8、71總計9861.57商鋪面積分布不平均，主力戶型在150-300左右平米居多，部分商鋪如16#、17#樓，因樓層等制約存在過大商鋪，銷售存在較大抗性；戶型方正、利用率高、小面積商鋪那么易消化。本案商業(yè)單位面積偏大，結合區(qū)位、定位及周邊情況，大面積商業(yè)產品的去化將會相對較慢。商業(yè)概略2#樓商鋪概略2#商業(yè)面積表房號面積（平米）樓層2-1299.6222-2213.4122-3296.3622-4293.7522-5167.4922-6287.9722-7286.7922-8310.4722-939.6722-10320.8522-11268.1322-12336.9822-1354.3912-

9、1454.3912-1551.9212-1651.9212-1751.9212-1851.9212-19176.851總計3614.82#商鋪在茶花路與香樟路交界處，為裙商。商鋪面積從39.67-336.98平米不等。商鋪大部分為兩層，少部分商鋪為單層。商鋪房型較規(guī)整，不過部分面積過大?？墒勖娣e商業(yè)概略6#樓商鋪概略6#商業(yè)面積表房號面積（平米）樓層6-1331.716-2342.5916-3104.8616-4104.8616-5104.8616-6104.8616-7103.816-873.8216-972.0216-1094.9516-11213.6726-12198.5826-1325

10、7.2626-14300.426-15308.4726-16281.4926-17237.332總計3232.526#商鋪位置在玫瑰路，近合歡路一側。商鋪面積從72.02-342.59平米不等。商鋪有單一層和“一拖二兩種房型設計方正，利用率高。結論本案目前區(qū)域環(huán)境及人氣條件尚比較欠缺，但在不遠的未來，良好的區(qū)域規(guī)劃和建立將為本案商業(yè)產品的去化帶來日益增多的利好。二、區(qū)域開展周邊住宅情況項目名稱總建面積（萬m2）預計戶數去年年底已交房戶數今年交房戶數楓林雅都171400戶1100戶5月交300戶景瑞曦城423000戶750戶/凱爾風尚201500戶/5月300戶青楓公館181300戶850戶6月

11、450戶好享家12900戶600戶6月300戶鴻意錦苑171200戶/5月100戶御源林城282100戶1300戶/合計15411400戶4600戶1450戶區(qū)域成熟度 去年年底周邊工程交房4600戶；今年5、6月份周邊工程將有一次集中交房，合計到達1450戶。凱爾風尚閱歷了周邊工程在去年底和今年5、6月份的交房后，估計2021年第三季度本區(qū)域成熟度及人流量將得到較明顯改善，這將非常有利于商鋪的良好去化。區(qū)域成熟度別墅工程推出今年4月初，青楓壹號別墅曾經推出，均價在1.3萬/平米區(qū)域內別墅產品的陸續(xù)推出使得客戶層次明顯提升，間接拉動了商業(yè)價錢。景瑞曦城英郡別墅今年5月將盛大推出。周邊分析寶龍廣

12、場寶龍廣場本案常州寶龍城市廣場是寶龍集團在全國開發(fā)的第17個商業(yè)地產工程，工程占地面積435畝，總建筑面積92萬多平方米。工程建成后，將引進國際、國內領袖品牌商家作為主力店，打造集購物、旅游、文娛、餐飲、休閑、游樂、文化、酒店式公寓等功能于一體的城市主流商業(yè)廣場。建成之后的寶龍城市廣場將包括：主題商業(yè)步行街、大型Shopping Mall、酒店式公寓、辦公、快捷酒店、五星級酒店、住宅、幼兒園等多種業(yè)態(tài)方式產品。大型商業(yè)未來將與玫瑰路步行街一同，整體拉升區(qū)域商業(yè)檔次，迅速導入人流，帶動周邊開展，提高整個區(qū)域的商業(yè)價值。市場分析寶龍廣場結論區(qū)域內人口導入的日益增多與大型商業(yè)工程的啟動將為本案帶來更

13、加良好的商業(yè)開發(fā)氣氛進而促進商業(yè)產品的去化。三、周邊市場現有商業(yè)都市桃源位于星湖路與勤業(yè)路交口，西臨五星公園；近50萬平方米的大型住宅工程，聚集多層、小高層、高層、花園洋房、別墅、商業(yè)街等多種建筑形狀； 一期商鋪商業(yè)部分為2層沿街商鋪沿星湖路分布總量約6000平米左右。 現有商業(yè)都市桃源二期商鋪商業(yè)部分為大體量集中式商業(yè)，4層樓，定位于商業(yè)內街式休閑購物中心；沿星湖路分布，總量約20000平米左右。憑仗周邊良好的路況與較密集的人流，當前都市桃源工程商鋪已全部售馨?，F有商業(yè)都市桃源運營情況：商家入住率70%左右，運營情況普通，有許多店正在轉讓。目前三、四層根本上為辦公，已成為中小企業(yè)的聚集地，無

14、形中成為了“創(chuàng)業(yè)園孵化基地。運營方式：打散銷售，自主運營，只提供物業(yè)效力。租金程度：目前商鋪的租金在0.43-0.7元/平米/天。現有商業(yè)星港花園位于星港大道北側，為已建成工程，商鋪全部銷售終了；商業(yè)部分為2層沿街商鋪，沿星港大道分布；商鋪總量約9000平米左右，社區(qū)人口約4000人左右。商鋪的運營形狀以社區(qū)的根本生活配套商業(yè)為主。 現有商業(yè)星港花園星港花園配套商鋪中：比例最大的是生活類配套28%代表商家：中國農業(yè)銀行 其次為餐飲22%代表商家：菜根香餐廳，目前餐飲多集中在二期休閑文娛14%代表商家：會仙休閑中心 其他部分為社區(qū)居委會，物業(yè)等用途運營情況：一期由于面市早，認知度高，因此運營情況

15、相對較好，而二期那么仍有許多店面正處于轉讓或出租形狀當中。運營方式：開發(fā)商將商鋪分割銷售，商家自主運營，只提供根底物業(yè)效力。租金程度：目前商鋪的租金范圍在0.5-1元/平/天之間?，F有商業(yè)星港花園現有商業(yè)小結現有社區(qū)配套商業(yè)均以打散銷售為主，后期只提供根底物業(yè)管理效力。售價根據工程的地理位置、物業(yè)形狀、樓層及面積大小等有所不同，臨街的一層售價較高，二樓或內街商鋪售價相對較低。運營業(yè)態(tài)以社區(qū)配套業(yè)態(tài)為主，輔以餐飲類、文娛類、購物類以及住宿和其它等業(yè)態(tài)。運營檔次偏中低檔，主要效力本身小區(qū)居民，提供居家日常消費所需。運營情況與小區(qū)入住率成正比，前期均較清淡，隨著小區(qū)居民入住率添加，運營情況逐漸好轉。

16、在售商業(yè)工程分布楓林雅都星港花園運河花園港龍華庭區(qū)政府 星 港 大 道楓逸人家本案凱爾楓尚青楓公園青楓公館好享家青楓壹號本案北港中心小學御源林城御源林城寶龍城市廣場香 樟 路合 歡 路玫 瑰 路水 杉 路玉 龍 路茶 花 路公園出口商業(yè)部分在售商業(yè)根本情況項目名稱位置形式開盤時間推量（套）主力面積（平方米）開間（米）進深（米）層高（米）配套均價（元/平方米）銷售率購買用途入駐業(yè)態(tài)御源林城玫瑰路茶花路玫瑰路：二層沿街商鋪茶花路：三層沿街商鋪2008.0590100（雙層）4131層3米2層3.3米衛(wèi)生間水電齊全8500基本售罄投資/自營餐飲、建材、銀行、超市凱爾楓尚玫瑰路香樟路二層沿街商鋪200

17、9.1068100 （雙層）4121層4.5米2層3.3米衛(wèi)生間水電齊全1300076%投資無（2010.9交付）港龍華庭星港路茶花路二層沿街商鋪2009.10651004121層4米2層3米衛(wèi)生間水電齊全1200078%投資無（2010.6）楓林雅都銀杏路茶花路二層/單層沿街商鋪2008.124060-804.281層4.3米2層2.9米衛(wèi)生間水電齊全8000基本售罄主力面積自營，小面積投資五金、建材為主，少量餐飲超市等生活配套青楓公館星港大道單層沿街商鋪2009.112060-1103.89層高6米衛(wèi)生間水電齊全1300065%投資/自營藥店、飯店、超市好享家玉龍路香樟路二層沿街商鋪200

18、8.0530220-250（雙層）7-8101層4.22層2.8衛(wèi)生間水電齊全698090%投資/自營藥店、超市、文具用品、電器、建材等綜合生活配套楓逸人家星港路沿街商鋪，預計單層未定預計30套/在售商業(yè)根本情況本區(qū)域在售商業(yè)工程，均為社區(qū)配套商業(yè)，從商鋪建筑方式來看，主要都是兩層的沿街商鋪，面積主要在100平方米左右；在銷售價錢方面，規(guī)整適用的戶型、良好的沿街展現面以及本身社區(qū)的成熟度成為決議區(qū)域內商鋪價錢最主要的關鍵所在。從銷售情況來看，整體銷售情況并不理想，而且從好享家可以看到，面積過大商鋪因投資門檻較高而銷售困難；區(qū)域內總價超越100萬以上的商鋪銷售抗性較大；目前商業(yè)入駐業(yè)態(tài)以五金、建

19、材為主，少量餐飲超市等生活配套，整體檔次不高；本案商業(yè)產檔次于區(qū)域中心區(qū)，在分享商家資源和導入人流方面占有一定優(yōu)勢。項目名稱總套數（商業(yè)）開盤時間已推套數去化套數 剩余套數未推套數未來競爭量（套數）御源林城902008.059088202凱爾楓尚1242009.106852165672楓林雅都782008.127876202青楓公館202009.112012808好享家302008.053027303港龍華庭652009.9655015015楓逸人家30未定/3030合計437-3513054686132目前周邊已推商業(yè)已根本去化，剩余不到24%，短期內區(qū)域競爭有限。競品商業(yè)街鋪約有1/5的數

20、量未推，另外在御源林城南側將會有約92萬平方米的寶龍工程和估計約50萬平方米的龍湖工程兩個大型工程推出，因此區(qū)域未來競爭將會非常猛烈。在售商業(yè)未來競爭分析本工程商業(yè)和重點競品對比本案商鋪集中于香樟路與玫瑰路沿街，綜合區(qū)位與工程定位，本案周邊的凱爾楓尚與御源林城對本案的參考性與競爭性最強。楓林雅都星港花園運河花園港龍華庭區(qū)政府 星 港 大 道楓逸人家本案凱爾楓尚青楓公園青楓公館好享家青楓壹號本案北港中心小學御源林城御源林城寶龍城市廣場香 樟 路合 歡 路玫 瑰 路水 杉 路玉 龍 路茶 花 路公園出口商業(yè)部分在售商業(yè)御源林城玫瑰路 水 杉 路合 歡 路茶花路 御源林城御源林城玉龍路 紅線部分為商

21、業(yè)分布情況御源林城商業(yè)目前已推出位于玫瑰路鋪源和茶花路沿街商鋪，共90套，玫瑰路商鋪為兩層，合計50戶，面積主要為100平方米左右，開間4米，進深12米，為2層聯售方式，茶花路沿街商鋪為三層，合計40戶左右。工程商鋪目前報價為8500元/平方米。玫瑰路目前仍在建立當中，周圍居住氣氛較差，人氣缺乏，所以入駐商戶較少，共16戶左右，較多商鋪處于空置形狀，業(yè)態(tài)主要為餐飲、建材、銀行，超市等。茶花路沿街商鋪目前根本處于空置形狀。在售商業(yè)凱爾楓尚御源林城商業(yè)目前已推出位于玫瑰路商鋪和茶花路沿街商鋪，一期在玫瑰路段，已售罄，均價9000/平米；二期為玫瑰路段和香樟路段上的沿街商鋪，目前已去化1/3，三期為

22、香樟路段沿街商鋪，還未推出。一期商鋪均價9000/平米；目前2期商鋪均價1.3萬/平米,購買無優(yōu)惠。已售商鋪最早在2021年9月交付，目前尚在建立中。香樟路星港路玫瑰路茶花路凱爾楓尚概略比較項目御源林城凱爾楓尚本項目對比規(guī)模1萬平米1.5萬平米2.5萬平米本項目有規(guī)模優(yōu)勢商業(yè)定位社區(qū)基本生活配套區(qū)域生活配套區(qū)域生活配套本項目沒有明顯優(yōu)勢銷售模式不帶租約銷售不帶租約銷售不帶租約銷售本項目沒有明顯優(yōu)勢交房時間現鋪2010年9月部分現鋪交房時間有一定優(yōu)勢入住業(yè)態(tài)餐飲、建材、銀行、超市無優(yōu)勢可言楓林雅都星港花園運河花園港龍華庭區(qū)政府 楓逸人家本案凱爾楓尚青楓公園青楓公館好享家青楓壹號本案北港中心小學御

23、源林城御源林城寶龍城市廣場香 樟 路合 歡 路水 杉 路公園出口主要人流動線主要車行動線區(qū)位對比項目御源林城凱爾楓尚本項目對比位置主要集中在玫瑰路段沿街兩邊，水杉路段也有少量商鋪主要集中在玫瑰路與香樟路段本項目的商業(yè)在玫瑰路和香樟路上，夾在御源林城和凱爾風尚之間本案位于區(qū)域的核心位置區(qū)位資源占據區(qū)域人流主干道占據區(qū)域人流主干道占據區(qū)域人流主干道沒有明顯優(yōu)勢產品比較項目御源林城凱爾楓尚本項目對比主力面積100100150-200面積太大，無優(yōu)勢樓層2層2層部分2層，少量3-4層層數多，無優(yōu)勢開間4米4米4.2開間大，但無明顯優(yōu)勢進深131212沒有明顯優(yōu)勢層高1層3米2層3.3米1層4.5米2層

24、3.3米？配套水電衛(wèi)水電衛(wèi)水電衛(wèi)無明顯優(yōu)勢結論：目前周邊已推商業(yè)已根本去化，剩余不到25%，短期內區(qū)域競爭有限，也就導致了區(qū)域內商鋪產品的暫時稀缺。鐘樓區(qū)區(qū)政府的政策規(guī)劃起到了對市場投資的導向性作用，大大添加了本區(qū)域的商業(yè)開展?jié)摿?。隨著周邊工程入住率添加、步行街規(guī)劃落實及寶龍廣場等大型商業(yè)工程上市，將吸引市場關注度提升并促使大量人流導入，對區(qū)域內工程的商鋪產品的去化構成有力支撐。本案與競爭工程比較，在區(qū)位、商業(yè)形狀規(guī)劃及體量方面占據優(yōu)勢位置，但大進深、多樓層、大面積的商鋪產品去化將存在一定的難度。四、工程定位商業(yè)需求工業(yè)園區(qū)消費需求：目前工業(yè)園區(qū)共有近300余家企業(yè)注冊，實踐入住130多家企業(yè)

25、，后續(xù)還會有相當多的企業(yè)入住工業(yè)園區(qū)。目前工業(yè)園區(qū)消費主要到市區(qū)進展，假設區(qū)域商業(yè)得到很好的開展，會吸引園區(qū)消費者的商業(yè)需求來此。新的商業(yè)中心需求：步行街的規(guī)劃落實及寶龍廣場的上市，新的鐘樓區(qū)商業(yè)中心構成指日可待，由此發(fā)明并吸引大量消費需求。周邊小區(qū)入住人口需求：目前區(qū)域人口較少，隨著區(qū)域新建社區(qū)的開發(fā)、銷售、入住，人口會逐漸導入。對區(qū)域商業(yè)的需求會隨居住人口的添加而逐漸擴展。商務消費需求：區(qū)域規(guī)劃的商務金融區(qū)將會興建大量的寫字樓和酒店，及鐘樓區(qū)政府等機構往來的商務人士及帶來的相關大量商務宴請，將大大促進餐飲、文娛等消費需求。目前本案周邊商業(yè)需求量小、商業(yè)氣氛弱，缺乏消費支撐，但隨著周邊工程入

26、住率添加、步行街規(guī)劃落實及寶龍廣場等上市，將吸引大量商業(yè)需求。工程定位需求支撐依托于玫瑰路步行街的鄰里型商業(yè)中心以家庭型消費為主，提供購物、餐飲、文娛、休閑、社區(qū)配套業(yè)態(tài)于一體的新型社區(qū)商業(yè)中心。工程定位總體定位現場對于周邊商業(yè)在售工程購買客戶進展了解 ，客源主要還是以鐘樓區(qū)域客戶為主，購買目的也是以投資為主，數據了解情況詳見下表：商業(yè)客戶情況分析商業(yè)客戶情況分析商業(yè)客戶情況分析從上表情況看，區(qū)域內的商業(yè)產品銷售對象主要是區(qū)域內的投資客，存在自用客但比例非常有限；獲知媒體主要以工地實景以及圍板為主，其次老業(yè)主購買商業(yè)比例也較高。小結加強商業(yè)宣傳、招商及訴求區(qū)域未來商業(yè)潛力，提升投資者自信心；前期商業(yè)銷售以老客戶為主，延伸到周邊小區(qū)住戶，最終擴展至鐘樓區(qū)域；充分利用2#地塊臨星港路主干道優(yōu)勢，添加商鋪推行宣傳展現，吸引過往人群關注。綜合以上情況，綜合利潤空間與去化速度，建議本工程銷售均價為10000元/平方米詳細單價制定應以戶為單位，根據面積、開間以