深圳市房地產(chǎn)泡沫成因及對(duì)策分析2300字

1、深圳市房地產(chǎn)泡沫成因及對(duì)策分析2300字 摘 要：近些年來，房地產(chǎn)行業(yè)成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。闡述了深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)的開展現(xiàn)狀，分析了深圳市房地產(chǎn)泡沫的成因，進(jìn)一步分析了深圳市房地產(chǎn)泡沫評(píng)價(jià)指標(biāo)，提出理解決深圳市房地產(chǎn)泡沫的對(duì)策。 畢業(yè)關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；深圳市；泡沫經(jīng)濟(jì)中圖分類號(hào)：D9文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：Adoi：10.19311/j ki.1672-3198.2022.31.0631 深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)的開展現(xiàn)狀經(jīng)下列圖數(shù)據(jù)分析，2022年上半年深圳房?jī)r(jià)均價(jià)為51746元/m2，而下半年商品房成交均價(jià)為56852元/m2，環(huán)比上漲9.87%。在2022年到2022年這短短一年期間，深圳房?jī)r(jià)成交均價(jià)就

2、由33426元/m2上漲至53454元/m2，上漲了59.92%。2 深圳市房地產(chǎn)泡沫形成的原因2.1 投機(jī)炒房深圳市房產(chǎn)市場(chǎng)存在著巨額的資金，在市場(chǎng)上惡意投機(jī)炒作，實(shí)際價(jià)格遠(yuǎn)高于其資產(chǎn)價(jià)值，導(dǎo)致了泡沫的呈現(xiàn)與膨脹。再加上房產(chǎn)業(yè)學(xué)者人士預(yù)期短時(shí)間內(nèi)，深圳房?jī)r(jià)不會(huì)下跌，仍維持上漲。投機(jī)炒房是深圳市房?jī)r(jià)出現(xiàn)泡沫的最直接原因。投機(jī)者為了追逐高額利潤(rùn)，這使得社會(huì)大量閑置資金流入房產(chǎn)市場(chǎng)。而這種投機(jī)行為不但會(huì)使房?jī)r(jià)暴漲、居高不下，而且還會(huì)導(dǎo)致商品住宅房空置率進(jìn)步。投機(jī)者購(gòu)房的目的是等房?jī)r(jià)上升后再轉(zhuǎn)手賣出，而不是為了購(gòu)房去居住。2.2 政府有關(guān)部門調(diào)控的不當(dāng)2022年年初，政府采取了一系列的措施刺激樓市，

3、例如：中國(guó)人民銀行宣布，自2022年3月1日起，普遍下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。2022年2月2日，銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)規(guī)定，商業(yè)貸款首付比例最低25%，各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)。二套房最低首付比例調(diào)整為不低于30%。個(gè)人將購(gòu)置2年以上含2年的住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。這些措施無異于火上澆油，是導(dǎo)致2022年多個(gè)城市的房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)重要的因素。2.3 高金融杠桿配資，眾籌炒房第一種眾籌炒房方式是一些有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的炒房人組團(tuán)，與開發(fā)商簽定合同，以某個(gè)價(jià)格買下整棟樓，然后再漸漸出售。這種眾籌炒房要面臨法律風(fēng)險(xiǎn)，假如房產(chǎn)證上只有某一個(gè)人的名字，那么該房屋就屬于這個(gè)人的私有財(cái)產(chǎn)。即使是炒房人共

4、同出資，在購(gòu)置房屋時(shí)有協(xié)議，產(chǎn)權(quán)人只需要將其別人所出的資金歸還。第二種眾籌炒房方式是互聯(lián)網(wǎng)眾籌炒房，同樣也有風(fēng)險(xiǎn)，例如平臺(tái)的風(fēng)險(xiǎn)控制才能，平臺(tái)信息披露監(jiān)管不到位等。3 深圳市房地產(chǎn)泡沫的評(píng)價(jià)指標(biāo)分析3.1 房?jī)r(jià)收入比房?jī)r(jià)收入比指標(biāo)又稱房?jī)r(jià)與居民年收入之比。國(guó)際通用的房?jī)r(jià)收入比顯示，該指標(biāo)指數(shù)值在3-6 之間是比擬正常的。根據(jù)我國(guó)經(jīng)濟(jì)情況，該指標(biāo)合理值一般認(rèn)為是在6-7之間。而據(jù)IMF發(fā)布的全球房?jī)r(jià)報(bào)告顯示，截至2022年，深圳市房?jī)r(jià)收入比為40.49，超過國(guó)際通用的標(biāo)準(zhǔn)。3.2 房?jī)r(jià)租售比指標(biāo)房?jī)r(jià)租售比是指每月使用每平方米面積的租金與建筑每平方米面積的房?jī)r(jià)之比。國(guó)際上一般的標(biāo)準(zhǔn)為房?jī)r(jià)租售比在1

5、3001200區(qū)間內(nèi)，房地產(chǎn)業(yè)能安康穩(wěn)定運(yùn)行。根據(jù)此標(biāo)準(zhǔn)，深圳該指數(shù)指標(biāo)值已超1800，意味著在深圳市房產(chǎn)市場(chǎng)泡沫化嚴(yán)重。3.3 房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率與GDP增長(zhǎng)率之比房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率與GDP增長(zhǎng)率之比是從居民住房需求角度來反映市場(chǎng)是否存在泡沫的指標(biāo)。假如GDP增長(zhǎng)率高，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率高那么是正常的。假如GDP增長(zhǎng)率緩慢，而房?jī)r(jià)暴漲，脫離其實(shí)際價(jià)值，那么反映房產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)泡沫。國(guó)際上一般認(rèn)為該指標(biāo)值的正常區(qū)域在1之內(nèi)，警覺范圍在1-2之間，而指標(biāo)值在2以上那么反映市場(chǎng)出現(xiàn)泡沫。2022年，深圳市的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率與GDP增長(zhǎng)率之比的數(shù)值大于2，即深圳市房產(chǎn)市場(chǎng)已存在泡沫。4 深圳市房地產(chǎn)泡沫治理的對(duì)策4.1 抑制過度投機(jī)

6、炒房面對(duì)過度投?C行為帶來的危害，深圳市政府必須加大監(jiān)管力度，打擊違規(guī)投機(jī)行為。建議采取開征房產(chǎn)稅，并且可以增加地方政府收入。房產(chǎn)稅征收需做到公正透明，才能到達(dá)應(yīng)有效果?？梢圆扇∵m當(dāng)增收住房空置稅、土地財(cái)產(chǎn)稅和物業(yè)稅的政策，可以進(jìn)一步抑制炒房行為，進(jìn)步購(gòu)房本錢，進(jìn)而抑制開發(fā)商的囤積牟利行為。4.2 調(diào)整住房供給構(gòu)造要優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給構(gòu)造，保持配套商品房、中低價(jià)普通商品房、廉租房的供給比例相對(duì)合理。優(yōu)化住房設(shè)計(jì)，增加緊湊型、小戶型的比例；完善配套商品房、中低價(jià)普通商品房的定價(jià)機(jī)制。中低價(jià)普通商品房的地價(jià)定在土地招標(biāo)的市場(chǎng)底價(jià)以下，房?jī)r(jià)按照低于周邊市場(chǎng)價(jià)格的原那么確定。4.3 限購(gòu)限貸限購(gòu)的核心就是通過進(jìn)步房產(chǎn)的首付貸款比率。深圳市政府發(fā)布了有史以來最嚴(yán)的限購(gòu)政策即 “10.4政策。經(jīng)“10.4政策調(diào)控后，極大抑制大批投機(jī)資金步入樓市，深圳房產(chǎn)市場(chǎng)的成交量也逐漸有顯著回落現(xiàn)象，房?jī)r(jià)漲幅也有所收落，市場(chǎng)也開場(chǎng)降溫。在限購(gòu)限貸的根底上，政府還可以從社保、公積金、納稅年限、加息等進(jìn)一步采取收緊政策。4.4 嚴(yán)禁眾籌炒房2022年3月深圳市政府發(fā)布文件，規(guī)定“嚴(yán)禁互聯(lián)網(wǎng)金融企業(yè)、小額貸款公司從事首付貸、眾籌購(gòu)房、過橋貸等金融杠桿配資業(yè)務(wù)。眾籌平臺(tái)只是作為信息中介效勞的功能，不能從事?lián)I(yè)務(wù)，不能進(jìn)展非法集資。金融監(jiān)管尤為必要，需要有關(guān)部門之間的互相配合。參考文獻(xiàn)1胡