自持商業(yè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)啟動會評審會匯報(bào)模板2019

1、會議目的及組織形式成果不體現(xiàn)本頁內(nèi)容會議目的：在項(xiàng)目土地獲取初期通過會議的形式，使集團(tuán)研發(fā)與地區(qū)公司就項(xiàng)目(銷售+持有)的投資目標(biāo)、操盤方向、難點(diǎn)痛點(diǎn)、資源需求達(dá)成初步共識，確定項(xiàng)目(銷售+持有)研發(fā)分級(/檔)，明確工作方式，以提高項(xiàng)目(銷售+持有)后期的工作效率及質(zhì)量。討論維度：戰(zhàn)略解讀、經(jīng)營指標(biāo)、土地解讀、操盤策略、管控星級(僅銷售)與會人員：集團(tuán)研發(fā)部總經(jīng)理、中心負(fù)責(zé)人及對接人； 地區(qū)公司總經(jīng)理、研發(fā)負(fù)責(zé)人、項(xiàng)目研發(fā)負(fù)責(zé)人召開時(shí)間：運(yùn)營立項(xiàng)會后5天匯報(bào)人員：項(xiàng)目研發(fā)負(fù)責(zé)人紀(jì)要人員：集團(tuán)項(xiàng)目對接人集團(tuán)研發(fā)部2018年XX月XX日XX公司XX項(xiàng)目(銷售+持有)研發(fā)啟動會模板目錄戰(zhàn)略解讀：城

2、市地圖、項(xiàng)目獲取目的經(jīng)營指標(biāo)：運(yùn)營及財(cái)務(wù)指標(biāo)、運(yùn)營節(jié)奏、產(chǎn)品定位及目標(biāo)客群、股權(quán)結(jié)構(gòu)土地解讀：區(qū)位信息、競品指標(biāo)、交通及資源、規(guī)劃條件操盤策略：公司操盤策略、研發(fā)工作模式、研發(fā)難點(diǎn)亮點(diǎn)及資源訴求、人員 組織及分供方規(guī)劃管控星級(僅銷售)：申請X星管控研發(fā)方案：僅表示總圖、業(yè)態(tài)、指標(biāo)即可。注：1、本會議為項(xiàng)目策略及方向的溝通討論，而非方案匯報(bào)，不注重表達(dá)形式及手法，關(guān)注表述內(nèi)容。2、圖紙及項(xiàng)目信息均可從投發(fā)預(yù)案中直接引用。經(jīng)營指標(biāo)操盤策略管控星級戰(zhàn)略解讀土地解讀城市地圖項(xiàng)目用地銷售型業(yè)態(tài)存貨比5存貨比8目標(biāo)年銷售額：16年XX.7億17年X9.9億18年X4.6億XX公司未來三年存貨比及銷售資源

3、缺口（截止2016年年底,貨值XX9.2億元）核心區(qū)46.0億擴(kuò)展區(qū)252.4億二環(huán)新城65.7億城市核心區(qū)（龍頭寺、新牌坊、冉家壩、江北農(nóng)場、大石壩、觀音橋、江北嘴、渝中半島、高九路、大坪、大公館、石坪橋、楊家坪、二郎、石橋鋪、大堰、灘子口、老沙區(qū)、鳳鳴山、南濱路、南坪商圈、新南湖、人和-高新園組團(tuán)）城市擴(kuò)展區(qū)（南山、李家沱、大渡口商圈、華巖、歌樂山、雙碑-井口、大竹林、禮嘉、照母山、汽博、臺商工業(yè)園、寸灘、彈子石組團(tuán)）二環(huán)新城（茶園、鹿角、界石、龍洲灣、魚洞、釣魚嘴、大學(xué)城、西永、蔡家、悅來、中央公園、空港新城、兩路回興、空港工業(yè)園、北碚老城、北碚新城-歇馬、龍興、水土-復(fù)興、西彭、組團(tuán)）

4、經(jīng)營指標(biāo)操盤策略管控星級戰(zhàn)略解讀土地解讀存貨盤點(diǎn)銷售型業(yè)態(tài)目標(biāo)宗地XX公司西區(qū)高業(yè)態(tài)產(chǎn)品貨源缺失，供應(yīng)緊張本項(xiàng)目將成為重要補(bǔ)貨經(jīng)營指標(biāo)操盤策略管控星級戰(zhàn)略解讀土地解讀獲取目的銷售型業(yè)態(tài)城市地圖項(xiàng)目地塊本項(xiàng)目位于 市 商圈, 該商圈常住人口 萬人, 其中,人口男女比例： 人口年齡結(jié)構(gòu)： 人口職業(yè)結(jié)構(gòu)：該商圈目前人均商業(yè)配比為XX 平米/人,商業(yè)產(chǎn)品供給XX(充足,不足),本項(xiàng)目5KM輻射范圍現(xiàn)有競品： TOP1 名稱 商業(yè)類型(購物中心/百貨) 建面(不含車庫) TOP2 名稱 商業(yè)類型(購物中心/百貨) 建面(不含車庫) TOP3 名稱 商業(yè)類型(購物中心/百貨) 建面(不含車庫)周邊交通便利

5、是否便利,是否有軌道,公交無縫接駁,場地四至道路等級(城市干道,支路,內(nèi)部規(guī)劃路)主力客群為XXXX歲,XX職業(yè),XX型家庭示意城市商圈分布及項(xiàng)目所在區(qū)位經(jīng)營指標(biāo)操盤策略管控星級戰(zhàn)略解讀土地解讀持有型業(yè)態(tài)圈層下襯城市地圖存量盤點(diǎn)XX公司5年內(nèi)持有商業(yè)開業(yè)及布局計(jì)劃：位于核心商圈的天街:建面(不含車庫)合計(jì)：第三年收入合計(jì)：位于區(qū)域商圈的天街:建面(不含車庫)合計(jì)：第三年收入合計(jì)：位于成長商圈的天街:建面(不含車庫)合計(jì)：第三年收入合計(jì)：位于頂級商圈的天街:建面(不含車庫)合計(jì)：第三年NPI合計(jì)：核心商圈第三年收入XX億區(qū)域商圈第三年收入XX億成長商圈第三年收入XX億頂級商圈第三年收入XX億核心

6、商圈 XXX區(qū)區(qū)域商圈XXX區(qū)成長商圈XXX區(qū)頂級商圈 XXX區(qū)持有型業(yè)態(tài)經(jīng)營指標(biāo)操盤策略管控星級戰(zhàn)略解讀土地解讀獲取目的西六環(huán)本項(xiàng)目王佐鎮(zhèn)萬科地塊金融街麗澤商務(wù)區(qū)豐臺科技園50 min中關(guān)村50 min40 min南苑機(jī)場基于本項(xiàng)目外部條件(人口,商業(yè)格局,可達(dá)性及中遠(yuǎn)期經(jīng)營目標(biāo))的產(chǎn)品定位持有型業(yè)態(tài)經(jīng)營指標(biāo)操盤策略管控星級戰(zhàn)略解讀土地解讀留存物業(yè)投資評價(jià)指標(biāo)營改增前營改增后留存物業(yè)IRR留存物業(yè)凈收益運(yùn)營第三年NPI運(yùn)營第三年商場租金及物業(yè) Y- Cost（NPI/總成本）運(yùn)營第三年平均租金財(cái)務(wù)指標(biāo)經(jīng)營指標(biāo)操盤策略管控星級戰(zhàn)略解讀土地解讀項(xiàng)目總體投資評價(jià)指標(biāo)營改增前營改增后項(xiàng)目總收入XX2

7、642XX0671項(xiàng)目總投入XX2034XX5437項(xiàng)目毛利率X8%X0.8%項(xiàng)目總體收益率X0.1%X2.2%項(xiàng)目總體IRRx0.9%X4.5%首次開盤去化率70%70%首年去化量X38XXxx478經(jīng)營性現(xiàn)金流平衡時(shí)間20XX年9月20XX年8月項(xiàng)目現(xiàn)金流平衡時(shí)間20XX年2月20 xX年4月銷售物業(yè)投資評價(jià)指標(biāo)營改增前營改增后銷售物業(yè)收入322642290671銷售物業(yè)投入292034255437銷售物業(yè)凈利潤3069035236銷售物業(yè)毛利率18%20.8%銷售物業(yè)凈利率10.1%12.2%銷售物業(yè)IRR20.9%24.5%測算基準(zhǔn)建議樓面地價(jià)（元/）2100別墅銷售單價(jià)（元/）146

8、26商業(yè)銷售單價(jià)（元/）14500洋房銷售單價(jià)（元/）8996全項(xiàng)目對標(biāo)成本（元/）6736銷售型+持有型業(yè)態(tài)項(xiàng)目分期獲取土地開工開盤竣工交房施工周期一期2017/12017/X2017/X2019/32019/42X個(gè)月二期2017/12018/X2018/XX2010/32020/42X個(gè)月表1 開發(fā)排期表2 銷售排期及分年結(jié)利業(yè)態(tài) 2017201820192020三季度 四季度 一季度 二季度 三季度 四季度 - - 別墅銷售額（萬元） 2110812968791501768726403- 洋房銷售額（萬元） 22713164491349020652175898499024312商業(yè)銷售

9、額（萬元） - - - - - - 15216車庫銷售額（萬元） - - - - - - 21101年度銷售額（萬元） XXXXXXXXX9XX1393x0630結(jié)算收入（萬元） - - 150620172022結(jié)算毛利潤（萬元） - - 2583628874結(jié)算毛利率（%） - - 18.19%17.8%結(jié)算凈利潤（萬元） - - 1490015708結(jié)算凈利率（%） - - 1X.49%9.68%運(yùn)營節(jié)奏一期二期經(jīng)營指標(biāo)操盤策略管控星級戰(zhàn)略解讀土地解讀銷售型+持有型業(yè)態(tài)產(chǎn)品定位結(jié)論主要理由定位項(xiàng)目土地及資源條件主要匹配洋房及別墅的炫耀型客群（首改及再改），少量均好型，做經(jīng)濟(jì)型洋房+別墅的業(yè)

10、態(tài)搭配O1類土地，容積率1.5道路交通便利，公共交通相對不便周邊無大型商業(yè)，以社商為主東側(cè)臨虎溪河公園，資源條件好業(yè)態(tài)選型炫耀型洋房+別墅為主力，少量均好型O1類土地，與U、C類板塊相比，以同總價(jià)、更高業(yè)態(tài)吸引客戶；老沙區(qū)外溢主要方向，可吸引少量均好型客戶價(jià)格定位洋房：首年建面單價(jià)8300，套均108萬別墅：首年計(jì)容單價(jià)14000，套均186-264萬商業(yè)：建面單價(jià)14500，套均140萬以內(nèi)（兩種住宅業(yè)態(tài)每年可考慮5%的價(jià)格增長）洋房：參考龍湖北區(qū)與西區(qū)項(xiàng)目合理價(jià)差，金科天宸及萬達(dá)城價(jià)格、銷售速度別墅：參考金科天宸及萬達(dá)城價(jià)格、銷售速度商業(yè)：參考區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目商業(yè)一手房售價(jià)及平均去化速度，租金反

11、算售價(jià)（按5%回報(bào)率）銷售排期洋房：57套/月別墅：24套/月商業(yè)：1500/月經(jīng)營指標(biāo)操盤策略管控星級戰(zhàn)略解讀土地解讀銷售型業(yè)態(tài)樓層單位主力店次主力店零售專賣餐飲專賣娛樂服務(wù)家居商場內(nèi)可租賃面積合計(jì)商場建面()-不含車庫商場總體面積（商場產(chǎn)權(quán)面積+商場車位面積）得房率(可租賃面積/商場產(chǎn)權(quán)面積）F54,500 - - 3,585 - - - 8,085 11,476.95 - 70.4%200 - - 8,412 - 1,969 - 10,581 20,404.53 F4200 - 3,000 2,839 2,300 2,358 1,219 11,915 23,002.53 - 51.9%F

12、3 - - 7,734 - - 637 1,918 10,289 20,025.52 - 51.8%F2 - - 7,803 900 - 1,372 - 10,075 19,610.23 - 51.4%F18,000 - 3,600 1,000 - - - 12,600 16,953.24 - 51.4%B1 - - - - - - - - - 74.3%B2 - - - - - - - - - B3 - - - - - - - - - - B412,900 - 22,137 16,736 2,300 6,336 3,137 63,545 111,473 - 合計(jì)12,900 - 43,085

13、.90 32,573.78 4,476.62 12,331.36 6,105.33 111,473 149,705 57.0%商場各業(yè)態(tài)面積占比11.6%0.0%38.7%29.2%4.0%11.1%5.5%100.0%持有指標(biāo)經(jīng)營指標(biāo)操盤策略管控星級戰(zhàn)略解讀土地解讀持有型業(yè)態(tài)持有指標(biāo)第三年租金預(yù)估 (未考慮免租期)(運(yùn)營周期）樓層單位主力店次主力店零售專賣餐飲專賣娛樂服務(wù)家居樓層平均租金（不含物管、推廣)F5（元/月/平方米）40-90 - - - 62F4（元/月/平方米）40-85 40 - 76F3（元/月/平方米）40-12090 60 50 50 79F2（元/月/平方米）0-13

14、060 50 111F1（元/月/平方米）0-140120 60 - 127B1（元/月/平方米）40-150140 - - - 79B2（元/月/平方米） - - - - - - - - B3（元/月/平方米） - - - - - - - - B4（元/月/平方米） - - - - - - - - 各業(yè)態(tài)平均租金（元/月/平方米）40- 1359260505089第三年物業(yè)費(fèi)預(yù)估 (未考慮免租期)(運(yùn)營周期）主力店（元/月/平方米）5 次主力店（元/月/平方米） - 零售專賣（元/月/平方米）60 餐飲專賣（元/月/平方米）60 娛樂（元/月/平方米）60 服務(wù)（元/月/平方米）60 家居（

15、元/月/平方米）60 業(yè)態(tài)平均（元/月/平方米）49經(jīng)營指標(biāo)操盤策略管控星級戰(zhàn)略解讀土地解讀持有型業(yè)態(tài)股權(quán)結(jié)構(gòu)龍湖獨(dú)資或者合資經(jīng)營指標(biāo)操盤策略管控星級戰(zhàn)略解讀土地解讀如果合資，誰控股、操盤、并表合作分成及分工銷售型+持有型業(yè)態(tài)區(qū)位信息項(xiàng)目用地拉特芳斯U城江與城照母山九曲河兩江新宸項(xiàng)目用地軌道1號線雙碑大橋高家花園大橋高灘巖立交大學(xué)城隧道雙碑隧道大學(xué)城南路沙坪壩區(qū)大學(xué)城區(qū)域，在西永和大學(xué)城之間，屬于O1類土地。項(xiàng)目位于重慶城市科技學(xué)院旁，片區(qū)土地已近供應(yīng)尾聲，土地稀缺。經(jīng)營指標(biāo)操盤策略管控星級戰(zhàn)略解讀土地解讀城市區(qū)位、城市規(guī)劃項(xiàng)目區(qū)位銷售型+持有型業(yè)態(tài)競品指標(biāo)大學(xué)城區(qū)內(nèi)供地接近尾聲，供地價(jià)格對比

16、微電園，明顯具有性價(jià)比龍湖U城2009年9月882畝/2.35/765別墅：9222洋房：7706高層：4846富力城2006年5月1077畝/1.3/562高層：4418金科廊橋水鄉(xiāng)2009年12月1022畝/2.2/815別墅：8228洋房：5800高層：4517旭陽臺北城2010年12月564畝/2.9/1319洋房：4553高層：4380協(xié)信城立方2010年6/12月586畝/2.6/888洋房：6474高層：4419金科天宸2013年12月133畝/2.6/1871別墅：7506洋房：7263高層：5113龍湖拉特芳斯2013年4月351畝/3.3/1608洋房：6333高層：501

17、7首創(chuàng)光和城2013年4月220畝/2.6/2050高層：5307本案2017年1月300畝/1.5/1500國盛園墅2006年5月168畝/1.2/2001別墅：9860洋房：6229經(jīng)營指標(biāo)操盤策略管控星級戰(zhàn)略解讀土地解讀銷售型+持有型業(yè)態(tài)交通及資源交通情況：地塊位于大學(xué)城主干道旁，開車通達(dá)性較好。通過雙碑隧道和大學(xué)城隧道能快速到達(dá)江北區(qū)和沙坪壩核心區(qū)，通過大學(xué)城南二路可迅速達(dá)到外環(huán)。項(xiàng)目北側(cè)1.5公里處有陳家橋輕軌站。軌道1號線雙碑大橋高家花園大橋高灘巖立交大學(xué)城隧道雙碑隧道大學(xué)城南二路大學(xué)城南路項(xiàng)目用地陳家橋輕軌站經(jīng)營指標(biāo)操盤策略管控星級戰(zhàn)略解讀土地解讀銷售型+持有型業(yè)態(tài)規(guī)劃條件周邊現(xiàn)

18、狀：地塊西側(cè)有重慶城市科技學(xué)院，東側(cè)有虎溪河和陳家橋變電站，北側(cè)臨近大學(xué)城水務(wù)公司地塊與周邊道路有一定高差，地塊內(nèi)部較為平整地塊周邊道路，僅西側(cè)道路修通，三個(gè)地塊的中間道路及東側(cè)道路均未開通場地內(nèi)部較平整地塊與周邊道路有一定高差虎溪河已開通道路未開通道路陳家橋變電站大學(xué)城水務(wù)公司經(jīng)營指標(biāo)操盤策略管控星級戰(zhàn)略解讀土地解讀項(xiàng)目四至銷售型+持有型業(yè)態(tài)不利因素項(xiàng)對 策可能造成的成本影響項(xiàng)目內(nèi)部110千伏高壓線已與地產(chǎn)集團(tuán)溝通，根據(jù)慣例可下地處理預(yù)留9000萬下地費(fèi)用陳家橋變電站距離項(xiàng)目直線距離約700米景觀弱化項(xiàng)目邊界處臨近500千伏高壓線（直線距離約150米）景觀弱化現(xiàn)場棄土形成的高填方區(qū)（高度約2

19、0m）重新測繪現(xiàn)場高程，規(guī)劃方案時(shí)統(tǒng)籌考慮，盡量在內(nèi)部平衡土石方軌道交通保護(hù)線（17號線，遠(yuǎn)景規(guī)劃，暫定未確定建設(shè)日期）在項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)排布時(shí)，預(yù)留方案軌道論證的時(shí)間110KV500KV陳家橋 變電站軌道交通保護(hù)線高填方區(qū)高壓線經(jīng)營指標(biāo)操盤策略管控星級戰(zhàn)略解讀土地解讀不利因素規(guī)劃條件銷售型+持有型業(yè)態(tài)地塊編號用地性質(zhì)用地面積(）計(jì)容面積(）容積率建筑密度（%）綠地率（%）限高（m)W13-1/02R2830291245441.5303540，臨河限高24W14-1/02R2771801157701.5303540W15-1/02R239691595371.5303540合計(jì)-199900299850

20、1.5-W13-1/02W14-1/02W15-1/02規(guī)劃特殊要求：1、總體：按20/100戶，配置社區(qū)工作用房和居民公益性服務(wù)設(shè)施；2、W13-1/02地塊：9班幼兒園（2700），公廁（30-60）；3、W15-1/02地塊：9班幼兒園（2700），社區(qū)居委會（500 ），社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站（150 ），文化活動站（540 ）；經(jīng)營指標(biāo)操盤策略管控星級戰(zhàn)略解讀土地解讀規(guī)劃條件規(guī)劃特殊要求銷售型+持有型業(yè)態(tài)經(jīng)營指標(biāo)操盤策略管控星級戰(zhàn)略解讀土地解讀公司操盤策略公司對項(xiàng)目的核心要求，如利潤優(yōu)先？去化優(yōu)先？落地形象？等銷售型+持有型業(yè)態(tài)經(jīng)營指標(biāo)操盤策略管控星級戰(zhàn)略解讀土地解讀研發(fā)工作模式對其他職能、對分供方、對集團(tuán)等銷售型