房地產(chǎn)小區(qū)工程項目質(zhì)監(jiān)工作經(jīng)驗交流

1、房地產(chǎn)小區(qū)工程項目質(zhì)監(jiān)工作經(jīng)驗交流房地產(chǎn)小區(qū)工程項目質(zhì)監(jiān)工作經(jīng)驗交流近幾年來，我站質(zhì)量監(jiān)督二組曾先后監(jiān)督多個房地產(chǎn)開發(fā)小區(qū)工程項目，我作為質(zhì)監(jiān)二組負(fù)責(zé)人，在實施工程質(zhì)量監(jiān)督工作方案過程中，發(fā)現(xiàn)部分小區(qū)工程項目質(zhì)量管理極不規(guī)范，為了使開發(fā)小區(qū)工程質(zhì)量逐漸步入規(guī)范化監(jiān)督管理，質(zhì)監(jiān)組做了大量的工作。下面就和建設(shè)界同行們共同探討我這幾年來工程質(zhì)量監(jiān)督管理工作經(jīng)驗。一房地產(chǎn)開發(fā)小區(qū)目前存在的一些問題房地產(chǎn)開發(fā)過程中存在的一些問題，直接或間接地影響到建筑工程的整體質(zhì)量狀況和使用安全，嚴(yán)重威脅到建設(shè)市場正常秩序的規(guī)范化和公正性，具體反映如下：1部分開發(fā)商在壓基壓價的前提下，拖欠各項費用，以此控制勘察、設(shè)計、

2、監(jiān)理、和施工等各參建方，使各參建方在工程的檢查和評價等方面不得不做出不公正的結(jié)論，這種現(xiàn)象較為普遍，在這種情況下，作為行使政府行政監(jiān)督職能的質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)，在行使政府質(zhì)量監(jiān)督職能時，對其公正性的要求也必須有更高的要求。2在材料采購方面，開發(fā)商的采購范圍正在逐步擴大化，大到“三材”，小到零配件，而且采購的材料質(zhì)量有日趨下滑的跡象，不僅使工程的質(zhì)量狀況有所下滑，而且使承建方的利潤所剩無幾，損害了承建方的生產(chǎn)積極性，也增大了產(chǎn)生工程質(zhì)量問題的隱患率，這種做法類似于“殺雞取蛋”，作為承建方不能取得合理的利潤，就不能提高其技術(shù)裝備水平，長此下去，最終將導(dǎo)致破產(chǎn)，不利于建筑事業(yè)的發(fā)展。3房地產(chǎn)開發(fā)商在工程項

3、目上的分包率有逐年擴大的趨勢如防水施工、門窗安裝、水電安裝等，且分包合同大部分由總承包方簽署，而管理往往又由建設(shè)單位的工程管理部門負(fù)責(zé)，造成現(xiàn)場質(zhì)量管理混亂，質(zhì)量責(zé)任劃分不清，相互推委的局面，建設(shè)方違反合同約定，對工程材料和部分分項工程進(jìn)行分包，損害了施工方的利益。4工程竣工驗收時的未完項目逐年增多，并逐年擴大化，既對用戶利益造成了無形的損害，也給工程竣工驗收帶來了難題，特別是水電安裝方面的有關(guān)抽查檢測工作無法進(jìn)行，加大了存在隱患問題的可能性，也造成了用戶投訴量的增加和投訴的質(zhì)量責(zé)任往往不易劃清的情況。二房地產(chǎn)開發(fā)小區(qū)工程質(zhì)量監(jiān)督管理的重點和需加強監(jiān)管部分工程質(zhì)量監(jiān)督的使命是在建設(shè)領(lǐng)域內(nèi)嚴(yán)厲查

4、處違法的質(zhì)量行為，盡力杜絕違規(guī)行為，應(yīng)用法律和行政等手段促使參建各方規(guī)范其質(zhì)量行為，使開發(fā)小區(qū)工程項目依照基本建設(shè)程序的要求良好運行。房地產(chǎn)開發(fā)小區(qū)的監(jiān)督管理在不同的時段都有不同的重點，在按正常的監(jiān)督管理程序進(jìn)行監(jiān)管外，根據(jù)小區(qū)的特點，應(yīng)注意以下的幾個方面：1前期核查工作中應(yīng)加強注意的問題：對工程的前期核查工作主要是在與參建各方的首次見面會和工程施工初期的監(jiān)督管理過程中進(jìn)行的，主要核查建設(shè)單位建設(shè)手續(xù)，如規(guī)劃許可、施工許可和施工圖審查許可等是否完備屬實；核查監(jiān)理單位監(jiān)理資質(zhì)范圍是否符合規(guī)定，監(jiān)理權(quán)限和監(jiān)理人員是否持證上崗，各專業(yè)工種人員配備是否齊全到位等；核查施工單位施工資質(zhì)范圍是否符合規(guī)定，

5、特別是外地進(jìn)*縣企業(yè)進(jìn)行項目施工時其企業(yè)資質(zhì)是否能符合規(guī)定要求；核查項目部人員資格和質(zhì)量保證體系健全情況；對新材料、新工藝的應(yīng)用以及專項施工情況應(yīng)于了解和關(guān)注。2對項目部施工質(zhì)量控制水平的摸底工作：對項目部進(jìn)行施工質(zhì)量控制水平的摸底，主要是對該項目部以往施工的項目其質(zhì)量控制能力和質(zhì)量水平進(jìn)行了解，初步判斷其施工項目生產(chǎn)能力的穩(wěn)定性和應(yīng)達(dá)到的質(zhì)量水平，為實行項目的差別化管理，提高政府工作效率做好準(zhǔn)備。3對企業(yè)工程管理部門和監(jiān)理單位工作公正性的了解：這是一個非常重要的過程，因為工程有效的監(jiān)督管理是由多部門多層次的監(jiān)管共同完成的，單一部門的監(jiān)督管理很難有效完成。政府宏觀的監(jiān)督管理必須依托企業(yè)的微觀管

6、理來共同完成，因此，了解企業(yè)工程管理部門和監(jiān)理企業(yè)的工作公正性就顯得非常重要和必要了。4對開發(fā)小區(qū)第一棟進(jìn)行結(jié)構(gòu)或竣工驗收的工程項目的掌握尺度，作為“示范性”、“樣板性”的工程，這是一個非常關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，通過驗收可以使參建各方對監(jiān)督驗收組掌握規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)的深度和控制程度有一個清晰明確的了解和對比，對后續(xù)工程的質(zhì)量控制有很大的影響；根據(jù)對開發(fā)小區(qū)日常監(jiān)督管理工作過程中了解的情況，針對小區(qū)建設(shè)中存在的薄弱環(huán)節(jié)應(yīng)加大監(jiān)督管理的力度，使參建各方在思想認(rèn)識上引起足夠的重視，從根本上解決建設(shè)小區(qū)所存在的薄弱問題；真正體現(xiàn)政府質(zhì)量監(jiān)督的有效性和嚴(yán)肅性。三房地產(chǎn)開發(fā)小區(qū)工程質(zhì)量監(jiān)督管理應(yīng)注意的事項搞好房地產(chǎn)開發(fā)小

7、區(qū)的監(jiān)督管理工作需要有相應(yīng)的一些對策，在工程建設(shè)管理的過程中，人是首要的因素，出現(xiàn)問題，解決問題，干好各項工作都是由人來完成的。合理和準(zhǔn)確應(yīng)用有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)等對工程進(jìn)行質(zhì)量監(jiān)督管理，是對作為政府質(zhì)量監(jiān)督管理人員搞好工程質(zhì)量監(jiān)督管理的最基本的要求。應(yīng)用和執(zhí)行規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)要考慮規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)的適用性和調(diào)整性。1監(jiān)督房地產(chǎn)小區(qū)工程項目質(zhì)監(jiān)工作經(jīng)驗交流第2頁是手段，服務(wù)是目的。作為履行行政職能監(jiān)督員，必須有質(zhì)量第一社會責(zé)任感和服務(wù)意識，通過服務(wù)來實現(xiàn)監(jiān)督管理的目標(biāo)，既要當(dāng)好工程質(zhì)量監(jiān)督員，又要當(dāng)好服務(wù)員，不斷改進(jìn)工作作風(fēng)，營造良好發(fā)展環(huán)境，通過良好的監(jiān)督服務(wù)獲得參建各方的認(rèn)同和配合，爭取參建各方的信任與支持，避免脫離實際而無法查驗實情，盡可能防止參建各方共同隱瞞工程實際情況的現(xiàn)象發(fā)生，爭取多方共贏。2在對各工程施工的質(zhì)量控制狀況有了基本了解和核實的前提下，實行差別化管理，對質(zhì)量控制較好、質(zhì)量水平穩(wěn)定的項目，可減小監(jiān)控的力度；集中精力，對質(zhì)量控制較差的項目加大監(jiān)控力度，實施重點監(jiān)督。3對現(xiàn)場監(jiān)理單位的監(jiān)理工作給予大力支持，也是十分重要的。對監(jiān)理單位的資質(zhì)核查和人員資格的核查與對給監(jiān)理單位工作給予支持并不矛盾，核查的目的是為進(jìn)一步落實和確保監(jiān)理工作的質(zhì)