我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的困境分析

1、我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的困境分析【摘要】為遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)而造成的房?jī)r(jià)持續(xù)快速上漲，國(guó)家連續(xù)出臺(tái)了一系列宏觀調(diào)控政策。但其效果不盡如人意，究其原因在于我國(guó)特殊的國(guó)情以及復(fù)雜多變的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境。本文就我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控面臨的困境進(jìn)行了分析，并得出推廣開(kāi)征房產(chǎn)稅和加強(qiáng)中低收入者住房保障應(yīng)作為今后房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的兩大重點(diǎn)的結(jié)論?！娟P(guān)鍵詞】房地產(chǎn)宏觀調(diào)控困境房產(chǎn)稅住房保障近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，房?jī)r(jià)持續(xù)快速上漲。為了穩(wěn)定房?jī)r(jià)，保障居民的住房消費(fèi)能力，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，中央政府連續(xù)出臺(tái)了一系列調(diào)控政策，但效果不盡如人意。自2010年4月17日新國(guó)十條”發(fā)布以來(lái)，各地陸續(xù)實(shí)施了最嚴(yán)厲的調(diào)控手段一一

2、限購(gòu)后，有效地抑制了非剛性需求，為房?jī)r(jià)的下行打開(kāi)了通道。但放眼長(zhǎng)遠(yuǎn)，限購(gòu)帶來(lái)的負(fù)面影響也不可忽視，它在過(guò)濾非剛性需求的同時(shí)，必然會(huì)大大壓縮房地產(chǎn)的總需求。因此，當(dāng)前我們應(yīng)該重新審視限購(gòu)政策，逐步調(diào)整政策的著力點(diǎn)，在對(duì)過(guò)去的調(diào)控政策進(jìn)行總結(jié)、分析的基礎(chǔ)上，尋找未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的有效途徑。一、2003年以來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控政策的簡(jiǎn)要梳理1、2003年初一2005年上半年，規(guī)范管理階段2003年2月8日，國(guó)土資源部發(fā)布關(guān)于清理各類(lèi)園區(qū)用地、加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控的緊急通知，旨在嚴(yán)格控制土地供應(yīng)總量。2003年6月5日，央行出臺(tái)關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知，控制并且規(guī)范銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的貸款以及對(duì)個(gè)人

3、的房貸。2004年3月30日，國(guó)土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了關(guān)于繼續(xù)開(kāi)展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知，明確商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地供應(yīng)必須嚴(yán)格按規(guī)定采用招標(biāo)拍賣(mài)掛牌的方式。2、2005年下半年一2008年上半年，適度控制階段2005年3月17日，個(gè)人住房貸款利率從即日起再次上調(diào)，宣布取消住房貸款優(yōu)惠利率。2006年5月17日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，會(huì)上提出了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六項(xiàng)措施，稱之為國(guó)六條”2006年5月30日，國(guó)土資源部下發(fā)了關(guān)于目前進(jìn)一步從嚴(yán)土地管理的緊急通知，堅(jiān)決執(zhí)行停止別墅類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地供應(yīng)的規(guī)定。2007年9月

4、27日，央行發(fā)出中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知，提高了購(gòu)買(mǎi)非首套住房的首付款比例和貸款利率，以抑制住房需求增長(zhǎng)。3、2008年下半年一2009年底，大力發(fā)展階段2008年12月20日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)，提出鼓勵(lì)普通商品住房消費(fèi)；支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化。2009年1季度至4季度商品住宅交易量同比增速大幅回升，2009年2季度房?jī)r(jià)重拾漲勢(shì)，2010年2季度房?jī)r(jià)同比漲幅達(dá)到14%，為1998年以來(lái)的最高點(diǎn)。4、2010年初至今，從嚴(yán)調(diào)控階段2010年1月7日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)出國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知，

5、強(qiáng)調(diào)合理引導(dǎo)住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求，規(guī)定家庭二套房貸”首付款比例不低于40%。2010年4月17日，國(guó)務(wù)院發(fā)出國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知，進(jìn)一步提高家庭二套房貸”首付款比例至50%,并對(duì)外埠居民購(gòu)房進(jìn)行限制。2010年9月暫停第三套及以上購(gòu)房貸款，并嚴(yán)格施行問(wèn)責(zé)制。2011年1月26日，國(guó)務(wù)院召開(kāi)會(huì)議，確定了八項(xiàng)政策措施（新國(guó)八條”政策），再次提高家庭二套房貸”首付款比例至60%，并從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購(gòu)措施。2011年7月20日，溫家寶總理在第164次國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上，要求必須堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控方向不動(dòng)搖、調(diào)控力度不放松，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸。從中央對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的時(shí)間階段

6、上可以看出，我國(guó)對(duì)于房地產(chǎn)的調(diào)控具有多樣性，同時(shí)采取了行政政策、財(cái)政政策、土地政策以及金融政策對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控。每一次新一輪的調(diào)控政策都是在嚴(yán)密分析當(dāng)前市場(chǎng)變化的基礎(chǔ)上制定的，根據(jù)市場(chǎng)的反應(yīng)，來(lái)決定調(diào)控的時(shí)機(jī)和力度。但縱觀近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)的震蕩發(fā)展，雖然宏觀調(diào)控政策對(duì)市場(chǎng)發(fā)展起到了一定的積極作用，但同時(shí)也產(chǎn)生了很多負(fù)面影響，有些政策甚至成為房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步發(fā)展的障礙。尤其是自2010年一些城市逐步實(shí)行限購(gòu)政策以來(lái)，房地產(chǎn)交易量出現(xiàn)了較大幅度的回落，房?jī)r(jià)也呈現(xiàn)出穩(wěn)中有降的趨勢(shì)。從表面看來(lái)，這種變化是限購(gòu)政策對(duì)市場(chǎng)交易形成的壓制所導(dǎo)致的，符合了當(dāng)前民眾及政府對(duì)房?jī)r(jià)的期望。但房地產(chǎn)交易的萎縮也可能會(huì)

7、帶來(lái)整個(gè)行業(yè)的發(fā)展停滯，甚至?xí)绊懙奖姸嗟南嚓P(guān)行業(yè)。因此，為避免整個(gè)行業(yè)的劇烈波動(dòng)，需要有效把握調(diào)控政策的走向和時(shí)機(jī)。二、房地產(chǎn)宏觀調(diào)控面臨的困境1、宏觀調(diào)控與地方政府之間的矛盾從稅收上講，目前正規(guī)稅收方面，中央財(cái)政集中太多，地方政府留得太少，造成中央靠稅收，地方政府特別是市縣政府靠賣(mài)地、收費(fèi)和融資的現(xiàn)狀。其中，賣(mài)地收入成為地方政府籌集資金的一個(gè)越來(lái)越重要的渠道。雖然土地收入越多，但是房?jī)r(jià)卻始終沒(méi)有辦法從根本上控制下來(lái)。從體制上來(lái)看，目前中央對(duì)地方政府政績(jī)的考察過(guò)多關(guān)注于GDP,而房地產(chǎn)作為一個(gè)關(guān)聯(lián)性與帶動(dòng)性極強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展可以帶動(dòng)上下游很多產(chǎn)業(yè)的共同繁榮，這就足以讓GDP有顯著的提升，而諸

8、多產(chǎn)業(yè)發(fā)展的同時(shí)也增加了居民收入，從而提高了普通居民對(duì)住房的需求量，最終帶動(dòng)了房?jī)r(jià)快速上揚(yáng)。房地產(chǎn)規(guī)模越大，房?jī)r(jià)越高，其對(duì)GDP的貢獻(xiàn)也就越大。因此，過(guò)高的土地價(jià)格與地方政府盲目的發(fā)展都是推高房?jī)r(jià)的成因，也是調(diào)控房?jī)r(jià)中最難以克服和解決的問(wèn)題。2、宏觀調(diào)控與經(jīng)濟(jì)發(fā)展之間的矛盾在我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略中，房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)GDP的貢獻(xiàn)越來(lái)越大。由表1和圖1可以看出，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)增加值逐年上升。由圖2可以看出，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)增加值占第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值和國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比例穩(wěn)中有增，在20022009年間，除2008年有一定幅度的下降外，其他年份都呈現(xiàn)增長(zhǎng)的趨勢(shì)。而近年來(lái)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的效應(yīng)在對(duì)房地產(chǎn)

9、行業(yè)本身形成沖擊的同時(shí)，萎縮的效應(yīng)必然會(huì)傳導(dǎo)到宏觀經(jīng)濟(jì)層面。在我國(guó)的發(fā)展戰(zhàn)略中，房地產(chǎn)作為第三產(chǎn)業(yè)的支柱性產(chǎn)業(yè)，對(duì)GDP的貢獻(xiàn)非常大，在我國(guó)逐漸占據(jù)主導(dǎo)地位，其對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響至關(guān)重要。然而經(jīng)濟(jì)全面快速發(fā)展的同時(shí)，又要對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行合理降溫，實(shí)施極其嚴(yán)厲的調(diào)控政策一一限購(gòu)，這必然會(huì)產(chǎn)生矛盾。3、區(qū)域差異影響宏觀調(diào)控政策的效果由于住房具有不可移動(dòng)的特性，且房地產(chǎn)宏觀調(diào)控不可能兼顧到每一個(gè)地區(qū)，所以不同區(qū)域之間的宏觀調(diào)控政策差異非常大，這就需要地方政府自己制定合適的調(diào)控政策進(jìn)行合理調(diào)控。但是，每一個(gè)地方政府都希望作為支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)飛速發(fā)展，不愿意單獨(dú)制定抑制政策。因此，全國(guó)的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控就必須把每

10、一個(gè)地區(qū)的情況都考慮進(jìn)去，這在一定程度上加大了房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的難度。4、宏觀調(diào)控力度難以把握我國(guó)當(dāng)前宏觀調(diào)控的主要目的是穩(wěn)定房?jī)r(jià)，即抑制房?jī)r(jià)瘋狂性的過(guò)快上漲，而非普通居民認(rèn)為的房?jī)r(jià)下調(diào)。從宏觀經(jīng)濟(jì)層面分析，房?jī)r(jià)下降導(dǎo)致的不僅僅是經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，更會(huì)引發(fā)一系列的社會(huì)問(wèn)題，如自限價(jià)后部分地區(qū)的售樓中心遭到購(gòu)買(mǎi)者打砸就可體現(xiàn)出如果房?jī)r(jià)大幅跳水，對(duì)我國(guó)各方面穩(wěn)定將會(huì)造成巨大沖擊。因此，既要穩(wěn)定房?jī)r(jià)，又不能過(guò)度地抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，這樣房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的力度很難把握。三、未來(lái)調(diào)控政策的重點(diǎn)1、推廣開(kāi)征房產(chǎn)稅目前，我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的首要目標(biāo)是抑制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)，雖然在限購(gòu)令出臺(tái)之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)有了明顯的降溫，但

11、限購(gòu)令在一定程度上限制了房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。因此，我們需要找到一條可以長(zhǎng)期施行且對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展不會(huì)產(chǎn)生太大負(fù)面影響的政策開(kāi)征房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅目前已經(jīng)在重慶和上海兩個(gè)地方開(kāi)始征收，并且取得初步成效，可慢慢向全國(guó)推廣。重慶市征收房產(chǎn)稅標(biāo)準(zhǔn)：稅率，平均價(jià)格3倍以下0.5%,34倍1%，4倍以上1.2%，在重慶市同時(shí)無(wú)戶籍、無(wú)企業(yè)、無(wú)工作的個(gè)人新購(gòu)的第二套房（含第二套）以上的普通住房，稅率統(tǒng)一都是0.5%。免稅面積，2011年1月28日前擁有的獨(dú)棟商品住宅，免稅面積為180平方米；新購(gòu)獨(dú)棟商品住宅、高檔住房，免稅面積為100平方米。免稅面積以家庭為單位進(jìn)行扣除，一個(gè)家庭只能按時(shí)間順序?qū)ο荣?gòu)的第一

12、套應(yīng)稅住房扣除免稅面積。不予扣除免稅面積，在重慶市同時(shí)無(wú)戶籍、無(wú)企業(yè)、無(wú)工作的個(gè)人應(yīng)稅住房不予扣除；納稅人家庭擁有的第二套（含第二套）以上的應(yīng)稅住房不予扣除。上海征收房產(chǎn)稅標(biāo)準(zhǔn)：征收范圍，本地戶籍新購(gòu)且屬于家庭第二套以上及外地戶籍新購(gòu)的征收房產(chǎn)稅。計(jì)稅價(jià)格，交易價(jià)格70%，以后按評(píng)估價(jià)算。稅率，人均超過(guò)60平方米的，對(duì)超出部分的面積征收0.6%的稅，如果應(yīng)稅住房每平方米市場(chǎng)交易價(jià)格低于本市上年度新建商品住房平均銷(xiāo)售價(jià)格2倍（含2倍）的，稅率暫減為0.4%。免稅額，人均60平方米（含60）的免稅。退稅，第二套購(gòu)入后一年內(nèi)第一套賣(mài)出的退稅。從上述對(duì)比可以看出，兩種房產(chǎn)稅征收的不同點(diǎn)在于：重慶對(duì)于房

13、產(chǎn)稅的征收依據(jù)主要來(lái)自房地產(chǎn)交易時(shí)的價(jià)格，依據(jù)價(jià)格的高低制定出不同的適用稅率。而上海市則主要是參考人均住房面積，只對(duì)超過(guò)人均住房面積的部分，即大于人均60平米的面積增收房產(chǎn)稅。兩種房產(chǎn)稅征收的優(yōu)點(diǎn)表現(xiàn)在：一是房產(chǎn)稅將增大炒房者的炒房成本，有利于遏制房地產(chǎn)業(yè)的投機(jī)行為，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)。二是有效調(diào)節(jié)社會(huì)貧富差距。通過(guò)對(duì)居住豪宅者或多房者征以高稅，對(duì)貧窮家庭居住劣房者減少征稅甚至減免稅費(fèi)，這是調(diào)節(jié)社會(huì)貧富差距、維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的有效舉措。三是大大拓寬地方政府稅收征收面。在拓展地方政府稅收征收面后，可增加地方政府財(cái)政收入，彌補(bǔ)一些地方政府財(cái)政赤字，避免一些地方政府的財(cái)政收入過(guò)度依賴于土地出讓金，從而合理控

14、制房?jī)r(jià)。2、加強(qiáng)中低收入者保障房建設(shè)我國(guó)的保障性住房體系日漸完善，但仍存在嚴(yán)重問(wèn)題。一是效率低下。盡管每年政府投入上千億，但建成的保障性住房最多讓5%的低收入者有房住。二是容易滋生腐敗。立項(xiàng)開(kāi)始到分配住房的各個(gè)環(huán)節(jié)都是腐敗的溫床。三是執(zhí)行起來(lái)行政成本非常高。因此，保障房建設(shè)機(jī)制的透明化，讓廣大住房需求者共同監(jiān)督保障房的建設(shè)是至關(guān)重要的。同時(shí)，應(yīng)將地方政府土地出讓金大部分用于保障房建設(shè)，加強(qiáng)保障房建設(shè)速度。3、將解決民眾住房問(wèn)題納入政績(jī)考核體系將解決民眾住房問(wèn)題納入地方政府的考核體系，直接把抑制高房?jī)r(jià)與地方政府的切身利益綁定一一政府從土地上得到的收入多了，房?jī)r(jià)就會(huì)上漲，居民就買(mǎi)不起房，住房狀況就

15、會(huì)下降，對(duì)政府官員的考核評(píng)價(jià)就會(huì)降低，從而提高地方政府對(duì)于抑制房?jī)r(jià)過(guò)咼的積極性。另外，將民眾住房狀況及抑制咼房?jī)r(jià)納入政績(jī)考核，對(duì)規(guī)范保障房建設(shè)中的政府行為及防止腐敗滋生也有著積極意義。四、結(jié)論宏觀調(diào)控抑制房地產(chǎn)過(guò)熱，目的是為了使經(jīng)濟(jì)更好更健康的發(fā)展。宏觀調(diào)控成功不是以犧牲房地產(chǎn)業(yè)為代價(jià)，而是要使房地產(chǎn)市場(chǎng)更健康、更規(guī)范，更有利于解決收入和支付能力有巨大差異的公民的住房問(wèn)題。有利于和諧、有序和高效的發(fā)展，是房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的根本出發(fā)點(diǎn)和立足點(diǎn)。我國(guó)不斷在緊縮與擴(kuò)張性政策中摸索，旨在逐漸找出能夠使房地產(chǎn)供需平衡以及房?jī)r(jià)趨于穩(wěn)定的宏觀調(diào)控政策，使房地產(chǎn)業(yè)在興旺與衰退時(shí)的差值達(dá)到最小，從而創(chuàng)造一個(gè)穩(wěn)定、健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)。【參考文獻(xiàn)】張金娟：我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題及未來(lái)發(fā)展J.當(dāng)代經(jīng)濟(jì)，2009(2)