《房地產基本知識》word版

1、房地產基本知識篇一房地產與房地產業(yè)的概念1房地產定義：是指房屋和與之相關的土地,即由房產與地產組成.從房屋建筑開始,直至房地產的買賣、租賃、抵押等各種活動,房產與地產密不可分,因此,較少將房產與地產分開考慮,統(tǒng)稱為房地產。2房地產業(yè)：是指從事房地產開發(fā)、經營、管理和服務的產業(yè),具體包括土地的開發(fā)經營、房屋的開發(fā)建設、買賣、租賃、信托、物業(yè)管理和以房地產為依托所進行的多種經營管理等諸項工作。二房地產開發(fā)流程1、 前期的準備 前期準備工作主要包括由計委對房地產項目進行立項審批，規(guī)委對項目進行規(guī)劃審批，進行設計施工，土地出讓或轉讓等。此階段的主要工作是取得項目開工建設的一系列許可證和取得項目建設用地

2、的國有土地使用權。五證中的建設工程規(guī)劃許可證、建設工程開工許可證、建設工程規(guī)劃許可證都是在這個階段取得的。而國有土地使用權證由于開發(fā)商支付土地出讓金的時間不同，取得的時間也不盡相同。在房地產開發(fā)中，土地的取得是最重要的?，F階段，土地的取得有兩種方式：劃撥和出讓。劃撥是指國家將土地無償劃撥給使用人使用，劃撥出讓的土地由于未向國家交納土地出讓金，不允許作開發(fā)利用。一般都是劃撥給國家機關、學校等單位使用。出讓是指與國家簽訂土地出讓合同，交納土地出讓金獲得國有土地使用權的方式。目前的房地產開發(fā)除經濟適用房外，都屬于這種方式。同樣，如果要在劃撥土地上進行開發(fā)，也要交納土地出讓金，將劃撥土地轉為出讓土地。

3、出讓的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。主要分為：居住用地70年，工業(yè)用地50年，商業(yè)用地40年等。 2、 建筑施工階段 建筑施工階段是開發(fā)商委托建筑公司進行項目建設的階段。該階段是房地產開發(fā)的重要階段。在本階段，為了更快的收回成本，回籠資金，實現贏利，開發(fā)商通常在建筑階段采用項目預售的方式對物業(yè)進行銷售。 3、 銷售階段 銷售階段是開發(fā)商出售商品房，回收資金實現贏利的階段。一個項目銷售的成敗決定著開發(fā)商的根本利益。銷售分為預售和現房銷售兩個階段，預售即通常所說的期房銷售，是指開發(fā)商在建設工程竣工之前進行銷售，現房銷售即開發(fā)商在取得竣工證或竣工驗收合格文件后進行銷售。由于預售可以提前

4、回收資金，目前開發(fā)商大多采用此種銷售方式。三建筑識圖（一）常用建筑符號的認識（二）平面圖、立面圖、剖面圖、效果圖的認識四名詞解釋（一）建筑名詞地下室/負層：指地面以下地基以上的建筑層，一般用做停車場或商場。裙樓：從地面一直到標準層或平臺花園的建筑層，一般由首層至四層或以上不等，多用作商場。會所或其他配套設施。架空層：至由地面至標準層或裙樓頂至標準層間，以柱梁承托標準層建筑物的空間，一般用綠化或會所用途。框架結構：由鋼筋混凝土柱子、梁及樓板構件作為承重的結構。因未砌墻時象個框架，故叫框架結構。這種房屋的墻壁只起圍護或間隔的作用，可以拆改，但不能在樓板中隨意加一幅磚墻，因會減弱抗震能力。剪力墻：因

5、高層建筑物高，故著重設防的是刮強風或地震產生的水平荷載，橫向推力會產生剪力，抵抗水平荷載為主的墻稱剪力墻，剪力墻是鋼筋混凝土搗制成的，內含雙層鋼筋，而剪力墻上的門窗洞是設計時按力學要求定好的，洞口四周均設鋼筋加固，故剪力墻建成后是不能拆除的?；旌辖Y構：指磚墻及鋼筋混凝土樓板構成的房屋墻壁是承重構件，故不可隨便拆移，否則有垮下來的危險。樓板（樓層厚度）：多層一般有810厘米，高層在10厘米以上。厚度一般根據跨度定。外墻：大廈或住宅外面墻體稱之為外墻。內墻：單位里面的內隔墻體，也稱間隔墻。層高：室內地面到樓面之間的高度。凈高：室內地面到樓板底之間的高度。交樓（交吉）：經過質量驗收的單位，收樓標準為

6、客人領取鑰匙的日期。套房：通常指帶有洗手間的房間，而較大套房還包括有書房及衣帽間。毛坯房：交樓時單位內沒有任何裝修，只留有線路及排水的房屋（其中部分有墻板間隔，如區(qū)分廳或睡房用途，另外亦有全無間隔）裝修標準：由發(fā)展商向買家承諾交樓時附送的室內（外）裝修內容。一般分為豪華裝修、一級一類、一級二類裝修。（外墻，內墻，地面，廚廁，窗，電路）錯層設計：指單位內部分空間較地面升高，以制造出清晰各空間區(qū)使用及彰現豪華氣派感覺。（二）物業(yè)類型名詞解釋商品房：有合法產權，購買后，能領取國有土地使用證及房屋所有證和房地產證的住宅，業(yè)主有自由依法買賣轉讓、租憑權利。集資房：指城市郊區(qū)的農民集資利用宅基地或自留用地

7、建設的住宅（集資房是不需要交地價的，大部分是違法用地，少數經市有關部門批準）。安居房：政府為解決中低收入職工住房而建設的普通住宅，其建設用地通過行政劃撥，住宅以成本價出售。購房人士需符合收入限制，一般通過登記搖珠方式出售。宅基地：自留山、自留地：指農村集體經濟組織撥給村民建造住宅地用地（原意是作為村民自用）。自流山和自留地是農村集體經濟組織分配給村民長期使用的土地，主要作作農、林、牧、漁業(yè)等生產。住宅：主要作為居住用途的物業(yè)，每單位設有獨立廳、房、廚、廁等房間，并設有獨立水、電、煤氣表及電話、電視線路。寫字樓：主要作為辦公用途的物業(yè)，一般設有中央空調，智能通訊設備（光纖網絡、越洋視像會議等），

8、每單位可提供多條電話線路及每層采用公共衛(wèi)生間及茶水間。廠房：主要作為生產用途的物業(yè)，大廈結構與住宅及寫字樓存在一定差別，如承重復合量、電力供應量及交通運輸等方面。臨街鋪：作為營商用途地物業(yè)，并設有獨立廚窗及門戶直接連接街道，一般同時擁有閣樓及獨立衛(wèi)生間。商場鋪：在大型建筑物內分間多個獨立營商空間的物業(yè)，由于商鋪吸引人流量是以自身內部為主題特色，與自然街道的臨街鋪截然不同，故商場多設有大型休息、觀賞景致及寬敞空間等配套。高層：（高級高層）安裝有電梯，配套完善，帶有會所、保安嚴密的樓（樓高超過18層）。（一般高層）安裝有電梯，裙樓做商鋪，塔樓為住宅的樓（樓高不超過18層）小高層：一般指914層高住

9、宅， 改樓宇附有一部電梯供使用，通常為一梯三戶或四戶間格。多層：指7層以下的住宅，該類樓宇不帶電梯。（7層以上，包括7層帶電梯。）別墅：小區(qū)內獨立或半獨立的一棟二層以上的底層住宅。復式：上下兩層相連的單位，其中包括中空復式及封密復式。單身公寓：也稱酒店式公寓，廳房合一，但有獨立廚房據洗手間的單位，面積一般在30平方米以下。服務式公寓：以提供酒店式管理服務的住宅，如送餐、洗燙衣服、中央空調及設有商務中心等酒店功能設施。一般面積界于4080平方米，單位分布為長條形，即兩邊為住宅，中間設通道模式（只有單面采光）；另室內附設獨立洗手間及廚房（尤以開放式廚房為主），房間分布以一至三間不等?，F樓：已經交付

10、使用的商品房，客戶交付部分或全部房款后即可入住，稱之為現樓。準現樓：已經平頂，正在搞裝修，即交付使用的樓。樓花：處于施工階段，離交樓期甚遠的樓。CBD：城市中央商務區(qū)CLD：中央生活區(qū)五樓宇面積計算資料（一）計算全部建筑面積的范圍1、永久性結構的單層房屋，不論其高度均算一層，按其外墻勒腳以上外圍水平面積計算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計算。2、自然層內的附層、技術層，按其層高在2.20M以上部位的上口外圍水平投影面積計算。3、穿過房屋的通道，房屋內的門廳、大廳，不論其高度，均按一層計算。門廳、大廳內的回廊部分，層高在2.20M以上的，按其水平投影面積計算。4、樓梯間、電梯（觀光梯）井

11、、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋的自然層計算。5、突出房屋屋面，有圍護結構且層高在2.20M以上的方形或坡形樓梯間、水箱間、電梯機房，按其維護結構外圍水平投影面積計算。6、封閉陽臺、挑廊，按其外圍水平投影面積計算。7、屬永久性結構有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積面積計算。8、建筑物墻外有頂蓋和柱的走廊、檐廊，按其柱外圍水平投影面積計算。9、房屋間永久性的、封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計算。10、凈高在2.05M以上的地下室或半地下室，按其外墻(不包括采光井、防潮層及保護墻)外圍水平面積計算。有柱雨蓬或有維護結構的門廊、門斗，按其柱或維護結構外圍水平面積計算。11、玻璃幕墻等作為房屋

12、外墻的，按其外圍水平投影面積計算。12、屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱外圍水平投影面積計算。13、位于自然層以上的假層房屋或斜面結構房屋，按其高度超過2.20M以上部位的水平投影面積計算。(應具備通風、采風條件)（二）計算一半建筑面積的范圍1、與房屋相連有上蓋、未封閉的架空通廊和無柱的走廊、檐廊，按其圍護結構外圍水平投影面積一半計算。2、獨立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚、站臺等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積的一半計算。未封閉的陽臺，挑廊按其水平投影面積的一半計算。（三）不計算建筑面積的范圍1、1層高在2.20M以下的房屋，凈高在2.05M以下的地下室和半地下室。2、突出房屋墻面的構件

13、、配件、藝術裝飾、垛、挑沿、半圓柱，勒腳，臺階等。3、房屋之間無上蓋的架空通廊。4、無柱的雨蓬。5、建筑物內的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺。6、騎樓、過街道的用作街巷通行的部分，以及房屋底層用作街巷通行的部分。7、房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池。8、消防、檢修等用途的室外爬梯。9、構建物，如獨立煙囪、煙道、水塔、儲油（水）池、罐、地下人防干、支線等。六物業(yè)面積及技術指標說明建筑面積= 套內建筑面積 + 分攤的建筑面積套內建筑面積：指有套內房屋的使用面積、套內墻體面積、套內陽臺建筑面積三部分組成。套內墻體面積是套內使用空間周圍的維護或承重墻體或其他承重支撐體所占面積

14、，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔墻以及外墻等共有墻，均按水平投影面積的一半計入套內墻體面積。使用面積(凈空/內壟面積)：除磚墻外，實際室內可以使用到的面積。分攤面積：公共場所(如樓梯、大堂、升降機等)及公共設施(如供電房)所占的面積，是按一定的比例分配給每戶住戶的。實用率：實用面積建筑面積(高層一般為80%，多層一般為90%)。使用率：使用面積建筑面積(一般不用同客人計算)。小區(qū)規(guī)劃：整個項目總體規(guī)模，其中包括建筑規(guī)模，公共設施等。小區(qū)配套：整個項目的公共設施配套。容積率：整個項目總建筑面積與占地面積的比率。如項目總建筑面積為10萬平方米，占地面積為5萬平方米，則容積率為2。覆蓋

15、率：此為建筑物的某一層面積與地盤面積的比率。如某大廈每層2000平方米，地盤面積為35000平方米，則覆蓋率為57.1%。而覆蓋率與容積率的限制是有互相關系的。建筑密度：指建筑物的投影面積占整個小區(qū)用地的比例。小區(qū)分類：一類：市政公用設施齊備，布局完整，環(huán)境良好。 二類：市政公用設施齊備，布局完整，環(huán)境較好。 三類：市政公用設施齊備，布局不完整，環(huán)境一般，或住宅與工業(yè)或其他用地混合交叉使用。樓距(間距)：指建筑物之間南北向和東西向距離。住宅類別層數南北向住宅間距東西向住宅間距一類小區(qū)低層1.0H4M多層、中高層2.0H4M低層1.0H4M二類小區(qū)多層、中層2.0H6M高層30M+0.3(H-3

16、0)15M三類小區(qū)多層、中高層0.8H6M高層24M+0.2(H-30)15M注：H代表樓高，如“1.0H”則代表1倍樓高。綠化： 小區(qū)內綠化包括公共綠地、宅旁綠地、庭院綠地、公建配套附屬綠地和道路綠地等。一類小區(qū)綠化率不得小于45%；二類小區(qū)綠化率不得小于30%；三類小區(qū)綠化率不宜小于25%。應分攤的共有面積不應分攤的共有建筑面積1、各產權戶共有的電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、配電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室，以及為整棟房屋服務的共有房屋和管理用房均作為共有部位計算建筑面積。從屬于人防工程的地下室、半地下室。2、套（單元）于公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體

17、水平投影面積的一半，為共有建筑面積。1、供出租或出售的固定車位或專用車庫2、棟外用作公共休息的設施或架空層。共有建筑面積分攤原則1、產權雙方有合法權屬分割文件或協議的，按其文件或協議規(guī)定計算分攤。2、無權屬分割文件或協議的可按相關面積比例進行計算分攤。共有建筑面積的分攤方法1、多層商品住宅樓，須先求出整棟房屋的共有建筑面積分攤系數，在按棟內的各套內建筑面積比例分攤。2、多功能綜合樓，須分別求出整棟房屋和棟內不同功能區(qū)的共有建筑面積分攤系數，再按棟內各功能區(qū)內各套內建筑面積比例分攤。發(fā)展商：指負責開發(fā)建設房地產項目并籌資建設的房地產公司投資組合：實際向該項目投入資金的單位承建商：負責房地產項目建

18、筑施工的單位監(jiān)理單位：整個項目建設過程中負責監(jiān)督其質量的單位代理商：指負責項目具體宣傳推廣及銷售策劃的房地產中介機構認購書：客戶在交付定金時，所簽訂的臨時合同房地產預售契約：已取得預售商品房許可證的發(fā)展商，房管局將根據預約，同時必須送交房管局辦理交易監(jiān)證，經過審核、登記方可生效。經監(jiān)證后的合同受法律保障。若項目在樓花期間轉讓，此契約將是唯一依法轉讓依據。購房抵押貸款合同：如購房人以按揭貸款形式購房，必須與按揭銀行以產權抵押形式簽訂合同，并送交房管局作他項權利登記。房地產證：當樓宇建成驗收交付使用后，有關物業(yè)的產權登記等手續(xù)將由發(fā)展商全部代辦。發(fā)展商根據樓宇報批及驗收文件，到房地產登記所確立整棟物業(yè)產權，核發(fā)樓宇的“權屬證明書”，在取得“權屬證明書”及該樓宇內各單位的“預售契約