按揭貸款“優(yōu)質(zhì)性”在于房地產(chǎn)周期性(共16頁(yè))

1、按揭貸款(di kun)“優(yōu)質(zhì)性”在于房地產(chǎn)周期性關(guān)鍵字： 按揭(n ji)貸款 房地產(chǎn)作者簡(jiǎn)介易憲容, 中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融(jnrng)研究所 這段時(shí)間，先是國(guó)內(nèi)股市大幅震蕩，隨即引起國(guó)際股市震蕩不已。國(guó)際市場(chǎng)股市的震蕩開(kāi)始有人說(shuō)是中國(guó)股市的蝴蝶效應(yīng)，認(rèn)為中國(guó)股市蝴蝶翅膀一動(dòng)，國(guó)際股市立即會(huì)反應(yīng)。對(duì)此，我則不以為然，即刻也撰文指出，就目前的情況而言，中國(guó)股市根本就沒(méi)有這種對(duì)國(guó)際股市的影響力。國(guó)際股市隨中國(guó)股市起舞，是一種偶發(fā)因素，是國(guó)際股市必然在發(fā)生大震蕩之時(shí)機(jī)。特別是美國(guó)股市，房地產(chǎn)抵押貸款市場(chǎng)的問(wèn)題早就是一觸即發(fā)的事情。 因?yàn)椋诖汗?jié)前曾參加過(guò)一個(gè)國(guó)際聯(lián)線(xiàn)的可視電話(huà)會(huì)議，已經(jīng)了解美國(guó)房地

2、產(chǎn)市場(chǎng)按揭貸款面臨著巨大的潛在風(fēng)險(xiǎn)。我們知道，盡管美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)從年初已開(kāi)始下跌，但是房地產(chǎn)抵押貸款市場(chǎng)的問(wèn)題最近才真正被暴露出來(lái)，其問(wèn)題是次級(jí)按揭貸款證券化那部分。據(jù)報(bào)道，將于年月日公布年度業(yè)績(jī)(yj)的匯豐控股，日前罕有地發(fā)出盈利預(yù)警，稱(chēng)去年集團(tuán)美國(guó)按揭貸款業(yè)務(wù)撇賬，將較市場(chǎng)普遍預(yù)期的億美元高，即高達(dá)億美元，多出的億美元，主要與當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)第二按揭業(yè)務(wù)有關(guān)。在此，我們并不必考慮匯豐已就現(xiàn)已確認(rèn)的風(fēng)險(xiǎn)做出足夠撥備，也不管匯豐將如何來(lái)改變現(xiàn)有的按揭業(yè)務(wù)策略，我們更關(guān)注的是匯豐銀行作為全球盈利能力排名第一、風(fēng)險(xiǎn)控制最好的銀行都會(huì)面對(duì)住房按揭住房的高風(fēng)險(xiǎn)，那么其他銀行、其他地方這種情況就會(huì)更為普遍

3、了。而且低估住房按揭的投資風(fēng)險(xiǎn)并非是美國(guó)匯豐個(gè)別事件，應(yīng)該是一個(gè)十分普遍的全球問(wèn)題。即房地產(chǎn)市場(chǎng)按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)，在市場(chǎng)繁榮時(shí)，什么問(wèn)題也沒(méi)有，但當(dāng)市場(chǎng)出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)時(shí)，所有的潛在風(fēng)險(xiǎn)都會(huì)顯示出現(xiàn)。如美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的逆轉(zhuǎn)，其住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)就完全顯示了出來(lái)。而房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的周期性變化所導(dǎo)致的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，這是任何銀行都無(wú)法避免的事情。 同時(shí)，今年月初，除匯豐控股之外， 以及 紛紛宣布由于客戶(hù)拖欠貸款的情況日益惡化，公司盈利將遭受重大沖擊。美國(guó)聯(lián)邦存款保險(xiǎn)公司發(fā)表的報(bào)告顯示，去年第季度房屋貸款拖欠還款的案例大幅增加了，新增金額達(dá)億美元，遠(yuǎn)高于第季度的增長(zhǎng)率。此外，現(xiàn)時(shí)美國(guó)銀行的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)大大降低，壞賬

4、撥備占整體貸款比率，是年以來(lái)最低的。在這樣的情況下，若壞帳問(wèn)題惡化，美國(guó)銀行的盈利會(huì)大幅下挫，自然不利股市。而且，實(shí)際情況還不止這些，如果美國(guó)住房市場(chǎng)繼續(xù)(jx)走低，那么不僅對(duì)美國(guó)股市會(huì)產(chǎn)生很大的影響，更為重要的是會(huì)影響美國(guó)銀行的金融的安全。 應(yīng)該說(shuō)，就目前美國(guó)住房按揭貸款(di kun)體系來(lái)看，它應(yīng)該是目前世界上最為健全與完善的房地產(chǎn)金融體系，這種體系在分散與控制住房按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)上也是最規(guī)范的。有人曾認(rèn)為，美國(guó)的住房按揭貸款市場(chǎng)，是現(xiàn)代住房金融市場(chǎng)的典范。它既讓市場(chǎng)機(jī)制充分發(fā)揮作用，又是政府高度干預(yù)和調(diào)控的市場(chǎng)。一個(gè)多世紀(jì)來(lái)，也正是這種金融體系促進(jìn)美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮。而這幾年，持續(xù)的利

5、率下降是支持年以來(lái)的房地產(chǎn)持續(xù)繁榮的重要因素。從年下半年開(kāi)始，美聯(lián)儲(chǔ)的貨幣政策開(kāi)始發(fā)生了根本轉(zhuǎn)變，從加息周期轉(zhuǎn)變?yōu)闇p息周期。年月，聯(lián)邦基金利率下調(diào)個(gè)基本點(diǎn)。此后，美聯(lián)儲(chǔ)更是連續(xù)次降低利率，到年月聯(lián)邦基金利率降低到，聯(lián)邦基金利率達(dá)到了年以來(lái)的最低水平。美聯(lián)儲(chǔ)低利率的政策使得美國(guó)有一個(gè)十分寬松的金融環(huán)境，也成了推動(dòng)美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮的動(dòng)力。 因?yàn)椋谝粋€(gè)低利率的時(shí)代，按揭貸款證券化產(chǎn)品能使投資者獲得比投資政府債券高得多的回報(bào)率，有越來(lái)越多的投資者愿意將資金投入其中。根據(jù)華爾街日?qǐng)?bào)的報(bào)道，資金的涌入，不僅來(lái)自美國(guó)投資者，而且有越來(lái)越多的歐洲和亞洲投資者，從而使得(sh de)房地產(chǎn)市場(chǎng)更加興旺。隨著

6、投資者不斷購(gòu)進(jìn)按揭貸款證券化的產(chǎn)品，銀行也就大量地放貸，讓房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上升或保持在較高的水平上。 但是，隨美國(guó)聯(lián)邦基金利率上升（年月聯(lián)邦基金利率上升到），美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮開(kāi)始出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。據(jù)美國(guó)一些房屋建造商表示(biosh)，他們的訂單已經(jīng)開(kāi)始減少，這種狀況持續(xù)到了年。根據(jù)美國(guó)商務(wù)部的數(shù)據(jù)顯示，美國(guó)年第三季度的新房開(kāi)工持續(xù)下降，月新建房?jī)r(jià)格與年同期相比，也下降了。這是年以來(lái)的最大降幅。而房?jī)r(jià)下降已經(jīng)引起了市場(chǎng)的普遍擔(dān)憂(yōu)。 比如說(shuō)，由于美國(guó)的經(jīng)濟(jì)前景不明朗，同時(shí)美國(guó)也進(jìn)入國(guó)會(huì)中期選舉的敏感階段，在年月的議息會(huì)議期間，美聯(lián)儲(chǔ)做出繼續(xù)維持現(xiàn)行利率水平的決定。在此之前，美聯(lián)儲(chǔ)已經(jīng)連續(xù)次將利率提高相

7、同幅度，美國(guó)聯(lián)邦基金基準(zhǔn)利率已經(jīng)達(dá)到的近兩年的最高點(diǎn)。連續(xù)多次的升息，提高了房屋借貸的成本，從而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始起到了降溫的作用。還有，目前，隨著美國(guó)汽油價(jià)格飆升，也帶動(dòng)了物價(jià)的上漲。物價(jià)的上漲使得公眾會(huì)壓縮像房屋這樣的大宗物品的開(kāi)支，這也是造成房?jī)r(jià)下跌的一個(gè)原因。雖然(surn)美聯(lián)儲(chǔ)的升息的宏觀調(diào)控旨在控制通貨膨脹的壓力，可公眾仍會(huì)感覺(jué)收入降低，會(huì)進(jìn)一步減縮開(kāi)支。 隨美國(guó)房?jī)r(jià)下跌，住房按揭違約風(fēng)險(xiǎn)逐漸(zhjin)地增加。根據(jù)美國(guó) 對(duì)住房按揭貸款證券化產(chǎn)品的調(diào)查研究，顯示過(guò)期的次優(yōu)級(jí)貸款在年第三季度同年相比，出現(xiàn)了倍的增長(zhǎng)。根據(jù)福布斯截至年月公布的情況，美國(guó)次優(yōu)級(jí)借款者支付的利息通常要比信

8、用良好的借款者高出到。截至年底，次優(yōu)級(jí)借款人占所有按揭貸款總額的四分之一。根據(jù)這一調(diào)查結(jié)果，美國(guó)的 機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，在這樣的情況下，被稱(chēng)為次優(yōu)級(jí)借款者的家庭，不是已經(jīng)失去了他們的房屋，就是在未來(lái)幾年內(nèi)失去他們的房屋。 早幾年，美國(guó)房地產(chǎn)的繁榮，很多銀行向投資者推銷(xiāo)有問(wèn)題的按揭貸款證券，這些高風(fēng)險(xiǎn)的按揭貸款被打包加入按揭貸款證券化產(chǎn)品中，據(jù)年底的估計(jì)，按揭貸款證券化產(chǎn)品占整個(gè)證券市場(chǎng)未償付(chn f)債務(wù)的。而現(xiàn)在據(jù)美國(guó)銀行監(jiān)管部門(mén)的人士表示，很多銀行現(xiàn)在還在繼續(xù)向消費(fèi)者提供他們無(wú)法負(fù)擔(dān)的貸款，這些銀行把問(wèn)題的貸款出售給投資者，以避免這些貸款放在自己的資產(chǎn)組合中。 這是現(xiàn)在美國(guó)住房按揭貸款市場(chǎng)上的一

9、個(gè)危險(xiǎn)的趨勢(shì)。據(jù)美國(guó)先生表示，華爾街的經(jīng)紀(jì)公司以欺騙性、不透明性的方式對(duì)按揭貸款進(jìn)行重新打包，讓國(guó)內(nèi)投資者和購(gòu)買(mǎi)這些產(chǎn)品(chnpn)的外國(guó)投資者無(wú)法理解其中的風(fēng)險(xiǎn)。有些經(jīng)紀(jì)公司甚至不通過(guò)市場(chǎng)，而是將高風(fēng)險(xiǎn)按揭貸款捆綁在一起，作為債務(wù)按揭貸款債券（）在企業(yè)債券市場(chǎng)上出售。 然而需要(xyo)注意的是，隨著近年來(lái)美國(guó)的年度發(fā)行量高速增長(zhǎng)，其風(fēng)險(xiǎn)也在劇增。 統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，發(fā)行余額由最初(zuch)年的億美元，增長(zhǎng)到年的億美元，十年間陡增了多倍。目前，已成為美國(guó)(mi u)資產(chǎn)證券化市場(chǎng)中的主流產(chǎn)品之一。而快速增長(zhǎng)，就在于上世紀(jì)年代末，美國(guó)的個(gè)人住房擁有率較低，所以美國(guó)政府和房地產(chǎn)界聯(lián)手提高美國(guó)住房

10、擁有率。在這個(gè)過(guò)程中，因?yàn)榭紤]到要規(guī)避相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)，促成了產(chǎn)生。自從住房貸款被證券化成為后，由于借貸機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)被轉(zhuǎn)移到投資者身上，貸款信用門(mén)檻被降低，導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)逐漸加重，并從傳統(tǒng)的整體經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，轉(zhuǎn)移到的投資者身上。 而風(fēng)險(xiǎn)最顯著的表現(xiàn)是美國(guó)住房貸款首付率逐年(zhnin)下降。據(jù)了解，美國(guó)標(biāo)準(zhǔn)的房貸首付額度是，但是近幾年已降到了零，甚至出現(xiàn)了負(fù)首付。據(jù)美國(guó)房地產(chǎn)專(zhuān)家羅斯納爾介紹，目前在美國(guó)貸款人的信用評(píng)估和房屋估價(jià)，也由以前的專(zhuān)業(yè)人員評(píng)估轉(zhuǎn)變?yōu)殡娔X自動(dòng)化評(píng)估，而這種自動(dòng)化評(píng)估的可靠性尚未經(jīng)過(guò)驗(yàn)證，這可能進(jìn)一步加大的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)這種高風(fēng)險(xiǎn)的按揭貸款證券化產(chǎn)品大量上市后，一旦出現(xiàn)貸款人不及時(shí)還款，其風(fēng)險(xiǎn)就容

11、易在投資者身上逐漸暴露出來(lái)，從而可能讓投資者面臨巨額的意外損失。 可見(jiàn)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮時(shí)，由于房?jī)r(jià)的上漲，各種住房信貸的金融機(jī)構(gòu)都會(huì)借助于這種房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮進(jìn)行信貸規(guī)模大擴(kuò)張。而且在這種住房信貸規(guī)模擴(kuò)張的過(guò)程中，往往會(huì)降低住房消費(fèi)者的市場(chǎng)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，讓一些無(wú)資格或沒(méi)有償還能力的消費(fèi)者進(jìn)入住房信貸市場(chǎng)。而對(duì)于住房購(gòu)買(mǎi)的消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，由于融資的市場(chǎng)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)降低，由于他們能夠輕易地借助金融機(jī)構(gòu)的杠桿炒作房地產(chǎn)，因此這些人不僅有強(qiáng)烈地進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)機(jī)，而且他們?cè)谶M(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)更多考慮的是資金的可獲得性而不是融資成本(chngbn)。這就使得在融資成本較低的情況下，市場(chǎng)的逆向選擇一定會(huì)使得這些高風(fēng)險(xiǎn)

12、的住房融資者大行其道，而讓風(fēng)險(xiǎn)謹(jǐn)慎者退出市場(chǎng)。 還有，當(dāng)美國(guó)的金融機(jī)構(gòu)把這些高風(fēng)險(xiǎn)的資產(chǎn)以證券化的方式進(jìn)入市場(chǎng)時(shí)，由于評(píng)級(jí)市場(chǎng)的不透明和評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的利益沖突而使得這些嚴(yán)重的高風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)以證券化方式進(jìn)入投資市場(chǎng)。這樣，表面上是房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)分散了，但實(shí)際上它可能傳導(dǎo)到證券市場(chǎng)，讓投資者購(gòu)買(mǎi)(gumi)本來(lái)達(dá)不到投資等級(jí)的資產(chǎn)。特別是，由于美國(guó)證券市場(chǎng)的開(kāi)放性，這種風(fēng)險(xiǎn)嚴(yán)重低估的證券化資產(chǎn)可能從美國(guó)金融體系傳導(dǎo)或轉(zhuǎn)嫁到國(guó)際資本市場(chǎng)。也就是說(shuō)，美國(guó)的住房信貸風(fēng)險(xiǎn)有很大的可能向國(guó)際市場(chǎng)出口。因?yàn)?，無(wú)論是還是的購(gòu)買(mǎi)者既包括美國(guó)國(guó)內(nèi)的養(yǎng)老基金、對(duì)沖基金和保險(xiǎn)公司，也包括海外投資者。在近年來(lái)國(guó)際經(jīng)濟(jì)高歌猛進(jìn)中，無(wú)

13、論是美國(guó)還是世界各地，金融機(jī)構(gòu)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的警惕性在降低。近幾年全球房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮，房地產(chǎn)價(jià)格年年上升，不少金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的警覺(jué)似乎已經(jīng)麻痹。 對(duì)中國(guó)來(lái)說(shuō)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)為什么能夠在短期內(nèi)迅速的發(fā)展，就在于國(guó)內(nèi)銀行推出住房按揭貸款產(chǎn)品。可以說(shuō)，在銀行住房按揭貸款的推動(dòng)下，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了前所未有的繁榮。而且住房按揭貸款不僅對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮起到至關(guān)重要的作用，它也是近幾年來(lái)國(guó)內(nèi)銀行改革(gig)大力推進(jìn)，國(guó)內(nèi)銀行贏利水平迅速提高最好的工具?？梢哉f(shuō)，住房按揭貸款成了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)、成了國(guó)內(nèi)銀行業(yè)及房地產(chǎn)投資最為理想的工具。 但是，由于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)根本就沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)周期性的變化，再加

14、上國(guó)內(nèi)住房按揭貸款在市場(chǎng)流行時(shí)間并不長(zhǎng)。因此，對(duì)于國(guó)內(nèi)各家銀行來(lái)說(shuō)，它們都把個(gè)人住房按揭貸款看作是銀行優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，因此，對(duì)住房按揭貸款之競(jìng)爭(zhēng)一直是國(guó)內(nèi)各銀行最為激烈的市場(chǎng)。在國(guó)內(nèi)不少銀行，為了爭(zhēng)奪一筆筆住房按揭貸款，往往會(huì)不惜突破規(guī)則限制，讓那些沒(méi)有資質(zhì)(zzh)的貸款者進(jìn)入市場(chǎng)。為了爭(zhēng)奪住房按揭貸款，基本上讓住房按揭貸款成為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)炒作最便利的工具。比如，在一些地方銀行，就曾對(duì)一個(gè)人貸款萬(wàn)，購(gòu)房套。 我們可以看到，在早幾年的國(guó)內(nèi)住房按揭市場(chǎng)，只要個(gè)人希望做住房按揭，沒(méi)有多少人會(huì)被銀行拒絕(jju)的。也正因?yàn)殂y行把個(gè)人住房按揭貸款看作是“優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”，這不僅使得國(guó)內(nèi)個(gè)人住房按揭貸款潛在風(fēng)險(xiǎn)巨

15、大，也使得中國(guó)的按揭貸款證券化產(chǎn)品無(wú)法在中國(guó)流行。因?yàn)椋瑳](méi)有一家銀行會(huì)愿意把自己“優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”拿出來(lái)讓利給其他的投資者。同時(shí)，正因?yàn)閲?guó)內(nèi)銀行把住房按揭貸款作為銀行貸款的“優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”，最近國(guó)內(nèi)股市價(jià)格暴漲，證券市場(chǎng)賺錢(qián)效應(yīng)誘導(dǎo)，從而使得國(guó)內(nèi)不少人通過(guò)假住房按揭貸款讓大量的銀行資金進(jìn)入證券市場(chǎng)。這不僅有害于國(guó)內(nèi)證券市場(chǎng)發(fā)展，也給國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)與銀行金融體系制造許多潛在的風(fēng)險(xiǎn)。 因?yàn)?，我們從美?guó)最近發(fā)生的事情就可以看到，在房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮時(shí)，由于房?jī)r(jià)的上漲(shngzhng)，各種住房信貸的金融機(jī)構(gòu)都會(huì)借助于這種房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮進(jìn)行信貸規(guī)模大擴(kuò)張。而且在這種住房信貸規(guī)模擴(kuò)張的過(guò)程中，往往會(huì)降低住房按揭貸

16、款者的市場(chǎng)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，讓一些無(wú)資格或沒(méi)有償還能力的人進(jìn)入個(gè)人住房信貸市場(chǎng)。而對(duì)于住房按揭貸款者來(lái)說(shuō)，由于融資的市場(chǎng)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)降低，由于他們能夠輕易地借助金融機(jī)構(gòu)的杠桿炒作房地產(chǎn)，因此這些人不僅有強(qiáng)烈地進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)機(jī)，而且他們?cè)谶M(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)更多考慮的是資金的可獲得性而不是融資成本。這就使得在融資成本較低的情況下，市場(chǎng)的逆向選擇一定會(huì)使得這些高風(fēng)險(xiǎn)的住房投資者在住房按揭市場(chǎng)大行其道，而讓那些風(fēng)險(xiǎn)謹(jǐn)慎者住房按揭者退出市場(chǎng)。 比如根據(jù)華盛頓郵報(bào)年月的報(bào)道，最近一次的發(fā)行按揭證券化產(chǎn)品并沒(méi)有向投資者披露房主他們不僅難以(nny)支付的高額可調(diào)息按揭付款，而且購(gòu)房者按揭貸款是零首付。也就是說(shuō)，目前進(jìn)入

17、美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的購(gòu)買(mǎi)者不僅還款能力差，而且不少金融機(jī)構(gòu)為促使這些購(gòu)買(mǎi)者進(jìn)入市場(chǎng)而以種種方式降低市場(chǎng)準(zhǔn)入，從而使得大量無(wú)償還能力購(gòu)買(mǎi)者進(jìn)入市場(chǎng)。特別是由于這些高風(fēng)險(xiǎn)的按揭者在他們的住房上沒(méi)有資產(chǎn)，其違約的可能性進(jìn)一步增加。 在中國(guó)，這些(zhxi)事情是不是早已發(fā)生了，在目前房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮時(shí)還不容易披露出來(lái)。但是，當(dāng)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)時(shí)，其情況就不同了。特別是，在中國(guó)目前法律制度不健全、信用基礎(chǔ)不好的情況下，如果國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，那么個(gè)人住房按揭貸款潛在的風(fēng)險(xiǎn)都會(huì)暴露出來(lái)。 而且，從一般的常識(shí)來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格是不可能永遠(yuǎn)只上漲而不跌的，房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮也不可能永遠(yuǎn)持續(xù)下去的，只不

18、過(guò)，這個(gè)市場(chǎng)的繁榮在什么時(shí)候終止，是什么時(shí)候出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)沒(méi)有誰(shuí)能夠完全預(yù)測(cè)到，特別是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然是一個(gè)政策市的情況(qngkung)下更是如此。如果國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，那么住房按揭貸款的“優(yōu)質(zhì)性”也就十分令人存疑。對(duì)此，國(guó)內(nèi)的銀行業(yè)準(zhǔn)備好了嗎？總之，從美國(guó)發(fā)生的情況來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)的市場(chǎng)，住房按揭產(chǎn)品也是一種高風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)品。當(dāng)市場(chǎng)嚴(yán)重低估該產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)并希望以證券化方式讓這些產(chǎn)品進(jìn)入證券市場(chǎng)時(shí)，它不僅把房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)到國(guó)內(nèi)證券市場(chǎng)，也可能傳導(dǎo)到國(guó)際市場(chǎng)。對(duì)于中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，住房按揭所面臨(minlng)的風(fēng)險(xiǎn)可能比我們所想象的要大得多，只不過(guò)在目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮時(shí)大家都視而不見(jiàn)。還有，既然美國(guó)的住