年成都恩威地產(chǎn)XXXX開發(fā)戰(zhàn)略設(shè)想報告P

1、成都恩威地產(chǎn)產(chǎn)物開發(fā)戰(zhàn)略設(shè)想陳訴2006-10-10前 言恩威地產(chǎn)創(chuàng)建時間不長，缺乏富厚的開發(fā)經(jīng)驗，但公司應(yīng)該在成 都生長的大配景下，創(chuàng)建以專業(yè)化、市場化、范圍化、品牌化為目標(biāo) 的開發(fā)體系，此為起點，成為一個具有一定影響力的都市運營商。使 公司在品牌、資金、經(jīng)驗、機制等層面皆得到提升，逐步實現(xiàn)“全國 性大型專業(yè)化開發(fā)商”的生長偏向與籌劃。產(chǎn)物開發(fā)戰(zhàn)略陳訴， 是基于公司生長現(xiàn)狀、 成都市場競爭態(tài)勢及 房地產(chǎn)生長的根本紀(jì)律及特質(zhì)而制訂的整體開發(fā)決策和籌劃方案。開發(fā)戰(zhàn)略陳訴是一個在縝密的市場觀察和闡發(fā)研究的前提下，展 開戰(zhàn)略的底子思考及深度思考， 具體對開發(fā)戰(zhàn)略思想， 投資闡發(fā)研究， 產(chǎn)物整體開發(fā)步

2、調(diào)等方面進(jìn)行綜合性的研究， 并就上述主要內(nèi)容做出開端判斷， 確立未來項目開發(fā)特點與進(jìn)程的行動籌劃， 并在未來的各項地塊開發(fā)、籌劃及建立中有籌劃執(zhí)行。第一章 產(chǎn)物開發(fā)戰(zhàn)略配景介紹 一、 產(chǎn)物開發(fā)戰(zhàn)略的目標(biāo)由于恩威地產(chǎn)創(chuàng)建時間不長，缺乏富厚的開發(fā)經(jīng)驗，通過產(chǎn)物開 發(fā)戰(zhàn)略籌劃使恩威地產(chǎn)創(chuàng)建以專業(yè)化、市場化、范圍化、品牌化為目 標(biāo)的開發(fā)體系，此為起點，成為一個具有一定影響力的都市運營商。 使公司在品牌、資金、經(jīng)驗、機制等層面皆得到提升，逐步實現(xiàn)“全 國性大型專業(yè)化開發(fā)商”的生長偏向與籌劃。二、 產(chǎn)物開發(fā)戰(zhàn)略設(shè)想的主要內(nèi)容要實現(xiàn)設(shè)定的以上的目標(biāo)， 則要求從所在地的成都的房地產(chǎn)市場情況狀況為出發(fā)點， 結(jié)合

3、當(dāng)?shù)氐南M群， 從開發(fā)商的產(chǎn)物的營造與延續(xù)，擬定產(chǎn)物的整體生長思路與品牌的生長戰(zhàn)略，鎖定目標(biāo)客戶群，制定項目的開發(fā)理念， 與極具競爭力的核心戰(zhàn)略， 以到達(dá)恩威地產(chǎn)的目標(biāo)盈利能力、市場籠罩率及企業(yè)品牌生長等。三、 產(chǎn)物開發(fā)戰(zhàn)略的思考點 ；a) 開發(fā)哪些產(chǎn)物或辦事；b) 面對哪些市場；c) 體貼滿足主顧的水平；在售住宅樓盤供給總量特征d) 到達(dá)恩威地產(chǎn)的目標(biāo)如： 盈利能力、 市場籠罩率及企業(yè)品牌生長等。第二章 市場狀況闡發(fā)一、 05-06 成都樓市房產(chǎn)狀況觀察1、 2005 年成都市住宅狀況觀察1.1 2005 年成都市住宅表面1.1.1 概述5 月 31 日成都市正式宣布了普通住宅樓盤的標(biāo)準(zhǔn)，標(biāo)

4、準(zhǔn)試圖從市場角度出發(fā)，通過對成都市區(qū)及郊縣地域在售的 288 個住宅樓盤（純住宅或以住宅為主） 進(jìn)行整理闡發(fā)， 以期研究成都市現(xiàn)階段住宅 樓盤的供給特征， 探討成都住宅樓盤的整體供給結(jié)構(gòu)和代價檔次， 為 成都開發(fā)商和購房者全面了解房地產(chǎn)住宅市場提供參考和借鑒。本文所統(tǒng)計的在售樓盤中，市區(qū)（外環(huán)以內(nèi)）為 163 個，四周區(qū)縣為 125 個樓盤，總供給面積到達(dá) 2326 萬平方米，其中市區(qū)內(nèi)整體 樓盤的在售均價為 3702 元/ 平方米， 普通住宅的平均代價為 3338 元/ 平方米，郊區(qū)整體均價為 2450 元/ 平方米。與周邊區(qū)縣比力，市區(qū)在售樓盤共計 163 個，供給面積為 1396萬平方米

5、，分別占到整體市場 57%和 62%的比重，郊縣雖然有部門大盤開發(fā)，但由于數(shù)量上難以與市區(qū)匹敵，總供給面積不到千萬，僅為929 萬平方米，所占比重不敷 4 成。從整體供給來看，市區(qū)仍然是現(xiàn)階段住宅項目供給的主體市場， 在住宅的供給中占據(jù)著重要的主導(dǎo)職位，但不容忽視的是，隨著郊區(qū)的快速生長和衛(wèi)星都市的建立，郊區(qū)住宅樓盤的供給有望在近年趕超市區(qū)。成都市區(qū)和四周區(qū)縣以住宅為主樓盤的供給數(shù)量及修建面積情況表從上表可以看出， 市區(qū)的住宅物業(yè)樓盤不但供給量較郊縣多， 并且個盤開發(fā)范圍也略大于郊區(qū)，到達(dá) 8.56 萬平方米，其原因主要是由于三環(huán)與外環(huán)之間的樓盤范圍較大，拉高了市區(qū)個盤供給范圍。在售住宅樓盤的

6、代價特征闡發(fā)成都市市區(qū)內(nèi) （外環(huán)以內(nèi)） 整體樓盤的在售均價為 3702 元/ 平方米， 其中普通住宅的平均代價為 3339 元/ 平方米。 其具體價位漫衍如下：成都市在售住宅樓盤代價漫衍明細(xì)表從成都在售住宅樓盤的供給代價整體漫衍來看， 各個價位段的漫衍相對平均。具體而言代價主要會合在 2000-4000 元/ 平方米的價位段內(nèi)，供給比重到達(dá) 56%，其中 3000-4000 元/ 平方米的價位段樓盤 供給數(shù)量最多，達(dá) 34%的比重； 5000 元/平方米以上的高端樓盤供給 最少，所占比重僅為 5%； 4000-5000 元/平方米的住宅樓盤雖然供給比重不到 20%，但是由于個盤范圍普遍較大，

7、故其供給面積總量最大， 到達(dá)總供給量的近三成比重；其次是 3000-4000 元/ 平方米的樓盤，2000 元/平方米以下的均會合于郊區(qū)漫衍，占到 23%的比重。在售住宅樓盤的代價特征闡發(fā)戶型供給小戶型和居家型項目勢均力敵為便于研究， 將電梯公寓憑據(jù)其主力供給面積區(qū)間進(jìn)行樓盤性質(zhì)分別，分別為小戶型電梯公寓（主力面積在 30-70 之間）、居家型電梯公寓（主力面積在 70-120 之間）和享受型電梯公寓（主力面積在 120 以上）；小戶型電梯公寓和居家型電梯公寓項目供給數(shù)量根本相當(dāng)， 均占總體的四層比重； 享受型的電梯公寓項目供給較少， 不到總量的 1/5，但其價位相對較高，市場影響力不容忽視。

8、1.2 2005 年成都市 住宅 需求闡發(fā)1.2.1 市民擔(dān)當(dāng)度提升隨著電梯公寓的品質(zhì)不停提高， 市民對電梯公寓的擔(dān)當(dāng)水平也較 往年有了大幅度提升， 從購房者觀察中發(fā)明， 愿意購置電梯公寓的客 戶占到總購房人數(shù) 31%的比重，電梯需求客戶已成為不可忽視的購置 群體。1.2.2 購房者青睞城南意向購置電梯房的客戶最理想的購置區(qū)域依次是：城南、城西、市中心、城東、郊區(qū)、城北。市民的理想?yún)^(qū)域和目前市場的供給格式相比力，差別照舊比力大的，近 7 成的購房者更青睞城南和城西，主要照舊緣于這兩個區(qū)域完善的生活配套和良好的居家情況。1.2.3 70-130 衡宇需求旺盛共有 111 人體現(xiàn)購置的電梯公寓面積

9、在 70-130 之間，占到總?cè)藬?shù)的 73%， 而僅有 17%的購房者購置面積 70 以下的電梯公寓， 這項數(shù)據(jù)和消費者以自住為主要購房目的是相符的。1.2.4 電梯公寓購房者特征自住型消費為主在意向購置電梯公寓的客戶中，自用者占 75%， 其次是給家人居住和投資者的比例相當(dāng)，均為 12%，總體來看，電梯公寓的購置群體以自用為主， 靠近九成比重， 這樣的消費需求組成對市場供給結(jié)構(gòu)也產(chǎn)生了相應(yīng)的引導(dǎo)作用， 體現(xiàn)在居家型和享受型的電梯公寓所占市場份額在今年有所提高。 不外值得注意的是， 電梯公寓投資客的所占比例要略高于普通住宅的購置客戶群體， 這與電梯公寓市場涵蓋眾多小戶型項目，而小戶型的購置客戶

10、又多為投資者有一定干系。年輕人是主力軍意向購置電梯公寓的購房者中， 主要年齡漫衍在 20 到 40歲之間，其中 30 歲以下的年輕購房者是電梯公寓的主力購置群體，占到近六成的比重。由此可見，電梯公寓更易被年輕人所擔(dān)當(dāng)，這部門消費群體在居住方面的“多層情結(jié)”不及中老年人深， 其經(jīng)濟實力亦使得其更愿意選擇性價比更高的電梯公寓。2、 2006 年成都市住宅狀況觀察2.1 2006 年成都市房地產(chǎn)表面政策籌劃從 2004 年開始，國度就先后通過多種宏觀調(diào)控的手段（包羅稅收、 金融、 土地等） ， 增強了對房地產(chǎn)市場的羈系力度， 對抑制投機、投資起到了積極作用。 成都的房地產(chǎn)市場也進(jìn)入了一個在國度宏觀調(diào)

11、控下公道科學(xué)康健生長的時期， 房地產(chǎn)開發(fā)商、 投資商和將面臨越發(fā)嚴(yán)峻的考驗。憑據(jù) 2003 年政府籌劃，未來成都的都市區(qū)將由 5 城區(qū)、高新區(qū)和近郊的六個區(qū)縣（ 6 個組團(tuán)）組成，都市將依照 向東向南 的生長 計謀，大成都都市格式將逐漸形成。同時，為了更有效的利用土地資源， 成都政府提出向 高密 生長的戰(zhàn)略目標(biāo)， 為未來房地產(chǎn)指出了偏向。 地鐵的開通促進(jìn)了地鐵沿線物業(yè)和遠(yuǎn)郊物業(yè)的生長， 但由于地鐵 將城郊與市區(qū)距離縮短， 已往著重于市區(qū)中心的物業(yè)投資勢必受到疏散， 傳統(tǒng)的物業(yè)格式尤其是商業(yè)物業(yè)格式將被沖破， 區(qū)域商圈將在地鐵經(jīng)濟的動員下進(jìn)入一個快速生長的時期。土地市場在 2004 年，以 8.

12、31 大限和 三個暫停 為標(biāo)記，政府增強了對土地市場的控制和治理。 在 三個暫停 結(jié)束后， 國務(wù)院緊接著宣布了國務(wù)院關(guān)于深化革新嚴(yán)格土地治理的決定 ， 創(chuàng)建了國度土地督察制度， 一方面可促進(jìn)土地的節(jié)約使用， 另一方面增強了土地市場范例。由于增強了對土地市場的公道科學(xué)控制， 2005 年土地供給總量比2004 年有較大幅度下降，具體體現(xiàn)在： 1）大塊土地供給淘汰。 2004年，和黃、中海分別拍下的兩宗地塊占地面積均在千畝以上。 2005年以后， 除 2006 年 8 月金牛區(qū)掛牌出讓一宗 3000 畝土地外， 沒有再出現(xiàn)千畝以上的大宗土地供給； 2） 2005 年小塊土地供給面積增多，成交單價漲

13、幅較大，同比增長 109。雖然在區(qū)位、籌劃限制、現(xiàn)狀 和宗地巨細(xì)上都各不相同， 但這一漲幅足以說明近 2 年成都市地價大 幅上漲。2.1.3 物業(yè)市場總體情況概述1）房地產(chǎn)開發(fā)投資范圍日益增大從 1997 年開始，房地產(chǎn)投資開始進(jìn)入快速增長階段。作為我市投資的三大主體力量之一，房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)步上漲， 2005 年同比增長 54.6 ， 占牢固資產(chǎn)投資的 31%， 今年上半年房地產(chǎn)投資所占比例連續(xù)增長（拜見圖 1）。圖 1：成都房地產(chǎn)開發(fā)在牢固資產(chǎn)中所占比例走勢闡發(fā)資料來源：成都統(tǒng)計局土地本錢的大幅增長是推動房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅提高的重要因素之一。 2002 至 2005年間，成都地價上漲 40

14、%。 2006 年月，在開發(fā)投資完成額中，開發(fā)商支付的土地取得用度 . 億元，同比增長 . ，土地本錢占投資完成額的比例為 . ，同比提高 . 個百分點。2）外來資金對房地產(chǎn)投資的影響越來越大。成都房地產(chǎn)整體市場的另一個特點則是外來資金對房地產(chǎn)開發(fā)投資中的影響越來越大。 憑據(jù) 戴德梁行研究照料部北亞區(qū) 對多年市場動態(tài)趨勢進(jìn)行闡發(fā)可得知：自 1992 年華新國際進(jìn)入成都房地產(chǎn)市場至 2005 年春， 入駐成都的外來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總數(shù)為 53 家， 入市資金已凌駕人民幣 100 億元。 第一、 外來開發(fā)商的介入直接推動土地代價上漲；第二、樓盤競爭、相對品質(zhì)的提升與外來大品牌的影響勢必導(dǎo)致房價的快速

15、上漲。3）成都房地產(chǎn)市場供求干系趨于平衡圖 2：成都五城區(qū)房地產(chǎn)總體供給銷售表資料來源：成都市房管局由上圖可以看出，從 2004 年開始，在宏觀調(diào)控等種種影響因素的作用下，一方面，市場需求受到抑制，成交面積增幅放緩。 2005年商品房的成交量同比增長 2，增幅下降 10。 另一方面，五城區(qū)商品房供給面積增長較快， 2005 年的供給同比增長 8.6 ， 增幅為2004 年的一倍。成交增幅的放和緩供給增幅的加速，使供求干系逐 漸趨于平衡。在 2005 年，供給面積開始凌駕生意業(yè)務(wù)面積，供銷比 快速上升為 1.13。4）競爭日漸猛烈，市場細(xì)分必須越發(fā)明確隨著房地產(chǎn)市場競爭的日趨猛烈，土地得到的難度

16、和本錢加大， 開發(fā)商必須越發(fā)注重樓盤品質(zhì)、塑造自身品牌，向著精細(xì)化、本性化 生長，以便在猛烈的市場競爭中立于不敗之地，因此，市場細(xì)分必須 越發(fā)明確。2.1.4 住宅市場住宅作為房地產(chǎn)市場中重要的分類市場， 其市場走勢對整個行業(yè)產(chǎn)生深刻的影響。下圖反應(yīng)了 2002 年-2006 年上半年五城區(qū)住宅的供銷走勢。 2002 年-2004 年， 五城區(qū)的新增供給面積均小于銷售面積， 尤其在 2003 和 2004 年，需求增加明顯，五城區(qū)供需矛盾較為突出。2005 年供給面積增大，凌駕銷售面積，供需矛盾有所緩解。圖 3：住宅市場供銷售情況（ 2002 年-2006 年上半年）資料來源：成都房管局在代價

17、方面，住宅生意業(yè)務(wù)代價逐年攀升， 2005 年漲幅為近幾年最大，進(jìn)入 2006年，住宅均價的漲幅受到宏觀調(diào)控等多方面影響開始放緩。圖 4：住宅均價（ 2002 年-2006 年上半年）2.2 2006 年上半年成都房地產(chǎn)新開樓盤市場研究新盤整體表面2006 年 1-6 月，經(jīng)過 05 年國度的宏觀調(diào)控，一些持張望態(tài)度的購房需求開始釋放出來。在對 06 年上半年成都樓市的回首歷程中，我們發(fā)明一些特征：區(qū)位：城東穩(wěn)步生長城中 06 年上半年住宅供給僅約 33.34 萬，供給量有所淘汰， 供給類型包羅商業(yè)地產(chǎn)、 寫字樓、 小戶型、 （超） 高層電梯公寓項目； 出于土地供給方面的原因， 整體代價一直是

18、各區(qū)域的領(lǐng)頭羊； 城南和 城西也以其最為成熟的情況繼承繼承購房者首選區(qū)域的腳色；城東在經(jīng)過 05 年的第一次開發(fā)熱潮之后， 06 年上半年迎來其穩(wěn)步生長的時期，供給面積約 102.13 萬，除了品牌開發(fā)商的代表項 目 （魅力之城、 卓錦城、 藍(lán)谷地等） 繼承上市外， 博瑞“優(yōu)品尚東”、 “千居向陽”、 “正成沙河明珠”等項目也陸續(xù)推出。 “名企大盤”的開發(fā)模式對提高城東的整體品質(zhì)和區(qū)域代價起到了相當(dāng)大的作用， 其情況優(yōu)勢和居住代價已經(jīng)得到購房者的認(rèn)可， 供給加大的同時代價也是一路攀升。隨著東調(diào)搬家的加速，城東土地供給增大，城 東生長正進(jìn)入快車道。城北和城東相比開發(fā)處于一個試探和預(yù)熱的階段， 商

19、品房供給量僅為 12.97 萬，在主城區(qū)各區(qū)域中居末位，隨著 05 年北部新城籌劃實施，蜀龍大道的通車， 北新干道高架橋的破土動工，城北的情況 有望得到改進(jìn)； 鑒于城北的種種專業(yè)市場繁多， 居住情況一直無法有 真正的起色， 雖然目前也有許多知名開發(fā)商在城北囤地， 但大多在三 環(huán)外區(qū)域，因此，城北在 2006 年的生長態(tài)勢難依然顯得十分遲鈍， 06 年下半年城北預(yù)計也將是一種比力冷清的態(tài)勢。范圍：大盤、小盤齊上陣如果說 05 年是大盤林立的一年的話。那么 06 年經(jīng)過 05 年宏觀調(diào)控后一些中小開發(fā)商也從調(diào)控的影響中規(guī)復(fù)過來， 紛紛推出自己的 新盤。但是由于調(diào)控所帶來的連續(xù)影響，這些新盤范圍都比

20、力小。同 時各大盤因為其開發(fā)周期較長， 因此出現(xiàn)了大盤、 小盤齊上陣的局面。推盤：樂觀中帶有謹(jǐn)慎受 05 年國度宏觀調(diào)控的影響，大多數(shù)持幣張望的消費者的需求在 06 年開年后都發(fā)作出來， 市場行情比力樂觀； 但 06 年上半年樓盤在推生產(chǎn)物的時候照舊延續(xù) 05 年接納分期分批次大概是分棟推出的模式； 在開盤時間的選擇上開發(fā)商照舊延續(xù)以往以周末、 節(jié)沐日為主的開盤時間戰(zhàn)略，在時間上配合消費者。產(chǎn)物類型：電梯公寓成為絕對主導(dǎo)電梯公寓已經(jīng)不但僅限于主城區(qū)內(nèi)， 三環(huán)外和郊區(qū)也不停涌現(xiàn)大 批的電梯公寓項目， 特別是城南三環(huán)外和城西三環(huán)外的區(qū)域。 其中郊區(qū)以華陽和雙流更為明顯。由于停止了多層住宅在主城區(qū)內(nèi)

21、的建立，因此多層住宅都會合到了郊區(qū)。 而電梯公寓特別是三環(huán)內(nèi)， 也向著越來越高生長。戶型： 80-120 是需求主力06 年 1-6 月，全市商品房住宅項目戶型供給面積仍然以 80-120為主。各個新盤銷售最好的也是 80-120 套 2 套 3 戶型。這種戶型比力公道， 且面積比力適中。 目前成都市購置主力人群為新興中產(chǎn)階層，而 80-120 的套 2、套 3 戶型正好適合這些新興中產(chǎn)階層的口味。住宅市場闡發(fā)1. 供給量（ 1） 供給總況2006 年 1-6 月，成都市新開住宅樓盤 92 個，新增供給面積為596.63 萬。 其中成都市主城區(qū)新增樓盤 54個， 新增供給面積 299.87萬，

22、占到總體供給的 50%，郊區(qū)住宅供給量略少于主城區(qū)。隨著主城區(qū)土地的稀缺，郊區(qū)市場合占比例份額將越來越重。（2） 月度走勢 1-2 月顛簸較大， 2-6 月平穩(wěn)增長06 年 1-6 月，成都市房地產(chǎn)市場新增住宅供給曲線比力平穩(wěn)，1-2 月新增供給量有一定下降， 1 月供給量為 50.43 萬，而 2 月下降到 27.84 萬，跌幅較大。3 月新增供給開始平穩(wěn)上漲， 3 月為 34.76 萬；雖然 6 月國度出臺了新的宏觀調(diào)控政策， 但 6 月新增供給量依然上漲平穩(wěn)，似乎沒有太多的受到國度宏觀調(diào)控的影響。主城區(qū)供給漫衍會合于城西和城東作為成熟社區(qū)聚集的區(qū)域，城西仍然是成都新盤供給的熱點區(qū)域，新增

23、供給量為 103.97 萬，占到 06 年 1-6 月新開供給量的34.67%；經(jīng)過 05 年城東起步生長后，“中產(chǎn)城東”的口號在眾多知名開發(fā)商的進(jìn)入和數(shù)個高品質(zhì)樓盤的推出后得到購房者的認(rèn)同， 06 年 1-6月其新開供給已經(jīng)直追城西并且凌駕城南，到達(dá) 102.13 萬；06 年上半年城南新開供給量較少，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于城西和城東，僅僅只有 47.45 萬；城中和城北的新增供給較少， 共計 46.31 萬， 前者是因為土地供給有限， 后者則是因為其區(qū)域居住代價未能得到購房者的認(rèn)同， 房地產(chǎn)開發(fā)較其他區(qū)域落后，因此供給較少。（3） 環(huán)線漫衍新增供給整體外移成都市區(qū)新增供給整體外移， 主要會合在 2-3

24、環(huán)之間， 供給面積為 116.99 萬，占到總體供給的 39.01%；其次為三環(huán)外區(qū)域，今年 1-6 月三環(huán)區(qū)域內(nèi)供給量較少，僅有69.81 萬。（4） 小結(jié)可能是受到去年新政所帶來的對樓市打擊的影響， 06 年 1-6 月成都市主城區(qū)新增住宅總體供給量僅為 299.86 萬， 較 05 年 1-6 月總供給量 502.54 萬大幅淘汰約 202.68 萬，而 05 年留下的大量的需求則在 06 年發(fā)作，從而導(dǎo)致樓市求過于供的狀況屢有產(chǎn)生?？梢钥闯鲩_發(fā)商對付 06 年市場的信心還不是很足，加上 6 月份新政的實施，上半年有所蘇醒的市場又蒙上一層陰影。2. 供給特征（ 1） 范圍城東平均范圍仍然

25、較大從各區(qū)域的平均范圍來看， 城東由于憂品尚東、 千居向陽等比力大的樓盤的進(jìn)入，因此其平均個盤范圍較大；房地產(chǎn)市場生長比力落后的城北個盤范圍最小，為 4.32 萬。（2） 代價闡發(fā)2006 年 1-6 月，成都市新開住宅的整體均價為 4064.43 元/ 。A、城郊比力城區(qū)新盤均價突破 4500 元/2005 年成都市區(qū)新開住宅樓盤的整體均價已經(jīng)突破 4500 元/大關(guān)， 主要是今年新開的住宅樓盤中，就多達(dá) 27 個，新增供給面積 175.26拉高了整個成都市區(qū)的房價；郊區(qū)新開住宅樓盤的整體均價為越不明顯。均價在 4500 元/ 以上的項目萬，占到新增總量的 29.3%，3112.24 元/

26、，代價優(yōu)勢越來B、區(qū)域均價郊區(qū)代價向城北代價接靠近區(qū)域均價方面， 市中心當(dāng)仁不讓地仍因其土地的稀缺性而高居代價首位，新盤代價為 6251.42 元/ ；市區(qū)和郊區(qū)的代價沒有出現(xiàn)明顯的斷點， 說明郊區(qū)與市區(qū)的代價差距在縮??；郊區(qū)代價與城北區(qū)域代價越來越靠近， 也說明城北區(qū)域目前仍然沒有受到太多的存眷。C、環(huán)域代價比力市中心范疇有擴大趨勢較為突出的是， 3- 外環(huán)區(qū)域的新盤均價為 4812 元/ ，高于 2-3 環(huán)區(qū)域的 4442.5 元/ ， 這是因為 05 年底和 06 年初陸續(xù)有一批大盤，如萬科魅力之城、中海國際社區(qū)等盤在 3 環(huán)外推出，因此拉高了 3-外環(huán)的整體均價；從代價上看， 0-1

27、環(huán)和 1-2 環(huán)的代價差距較大，相差約 1400 元/。 這是因為 0-1 環(huán)內(nèi)想像時代凱悅精裝小戶型這類精裝房拉高了整體均價的差距。（3） 修建類別高層和小高層旗鼓相當(dāng)整體來看，高層和小高層修建的比例相當(dāng)，分別為 38%和 32%，主要都漫衍在市區(qū)內(nèi)，也有部門漫衍在郊區(qū)；新開樓盤中，多層修建的比例僅為 6%，由于目前成都市主城區(qū)內(nèi)不再修建多層項目，因此多層項目的數(shù)量也有較大的淘汰。（4） 住宅類型電梯公寓占據(jù)半壁山河整個成都市場的新開住宅樓盤中，電梯公寓的比重占 44%的市場份額，是市場的主要供給類型，在郊區(qū)，電梯公寓開始興起，供給量也有所上升；由于市中心項目有所淘汰， 供給主要會合在該區(qū)域

28、的小戶型項目的比例也隨之低落， 但在 1-2 環(huán)區(qū)域由于土地的稀缺小戶型項目也有所增多，因此 06 年 1-6 月新開住宅樓盤中，小戶型新增供給的比例占 14%。（5） 小結(jié)電梯公寓已經(jīng)是完全占據(jù)了主城區(qū)市場的主力。 并且電梯公寓正以飛快的速度向郊區(qū)市場擴散。 06 年 1-6 月成都市主城區(qū)住宅新增住宅項目共 54 個，其中電梯公寓項目就有 46 個，占到了 85%。也反應(yīng)出主城區(qū)土地的缺乏。另外在代價上三環(huán)區(qū)域也第一次凌駕二環(huán)區(qū)域的住宅均價。 隨著都市向外圍的不停擴張和生長，三環(huán)外區(qū)域?qū)⒊蔀槌啥紭鞘械闹髁?。二、成都市市場需求特征?2005 年到 2006 年成都房地產(chǎn)市場觀察中發(fā)明，市場

29、對產(chǎn)物的 需求產(chǎn)生了一些轉(zhuǎn)變，主要體現(xiàn)在以下幾點：A、購房決策趨于理性宏觀調(diào)控下， 市場的生長日趨成熟， 消費者的在做決策時也越發(fā)的理性，購房行為越發(fā)謹(jǐn)慎。B、自住需求占主體05 年新政實施后對樓市的調(diào)控效果得到了寬大購房者的認(rèn)同，一部門的投資需求在新政面前止步， 住房真實需求占據(jù)市場需求的主體。C、張望后真實需求會合釋放06 年以來樓市代價一直維持穩(wěn)中有升的趨勢，在經(jīng)過長時間的持幣張望后， 購房者普遍認(rèn)為商品房代價將連續(xù)小幅上漲， 買房為自住的消費者需求已經(jīng)開始釋放。D、住房需求面積 80-120 的經(jīng)濟型住房為主成都的住房需求仍以解決實際居住的經(jīng)濟型住房為主，面積在 80 120 之間的

30、2 3 房戶型最受歡迎。而面積在 70 以下的小戶 型和 130 以上的享受型住宅的市場需求相對要小的多。E、城西、城南依然是最受青睞的居住區(qū)域雖然城南和城西現(xiàn)在已經(jīng)生長得相對成熟， 但目前的交通狀況非常擁擠， 很難在短時間內(nèi)產(chǎn)生大的變革。 而隨著城東情況整治的完成， 城東的居住品質(zhì)也得到提升，加之城東距離都市中心的距離相對較 近，并且房價相對付城南、 城西要自制得多，未來的生長潛力和升值 空間也更大，因此，城東除了能夠消化城東原住民的置業(yè)需求外，還 能夠吸引到更多的其它區(qū)域的消費者， 城東將成為都市主城區(qū)內(nèi)繼城 南、城西后新的熱點區(qū)域。F、銷售代價期望值 4000 元/ 在這個指標(biāo)上，成都市

31、民對房價的期望值多在每平方米 4000 元以下， 而市場上多數(shù)樓盤的銷售代價要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于這個數(shù)值， 尤其是在主城區(qū)，代價在每平方米 4500 元以上的樓盤觸目皆是，這也是為什 么需求的熱點環(huán)線外移至二環(huán)到三環(huán)之間， 以及郊區(qū)樓盤近來走俏的 一個原因。三、 2006 年成都市需求趨勢經(jīng)過對成都市的市場的全面觀察以及需求特征的總結(jié)，我們對 2006 年成都市需求趨勢闡發(fā)為以下幾點：? 市場需求依然旺盛2006 秋季首次在黃金周期間舉辦的房交會天歡迎 65 萬人次觀展，成交種種衡宇 2588 套，總成交金額達(dá) 10 億元 , 商品房成交。上述數(shù)據(jù)表明， 購房意向群體仍然呈不停上升趨勢。 可以看出在 政

32、府調(diào)控政策的影響下， 部門因為畏懼房價大幅上揚而提前購房的被 動需求已經(jīng)得到抑制， 使得購房者可以調(diào)解置業(yè)籌劃， 從容選擇房產(chǎn)。? 購房用途自用為主客戶群投資升值轉(zhuǎn)賣的比例大幅度的下降， 這是因為稅收新政的 出臺， 打擊短期炒房， 更多的投資者從而轉(zhuǎn)向以出租為主的長線投資 行列。因此現(xiàn)購房者的購置目的是以居住為主， 說明成都市房地產(chǎn)市場 是以滿足真實需求為主的康健市場。? 城東、郊區(qū)已成為市民的優(yōu)先選擇區(qū)域城西、 城南仍是市場認(rèn)同度最高的區(qū)域， 凌駕六成的購房意向者選擇城西和城南為最適合居住的區(qū)域；城東區(qū)域認(rèn)同度仍然繼承上升， 隨著沙河改革的推進(jìn)、 大量廠礦的搬家、 市政配套的完善以及政府籌劃

33、導(dǎo)向， 進(jìn)，中產(chǎn)城東觀點深入人心；市中心和近郊區(qū)的區(qū)域認(rèn)同度有所下降，城東居住情況的大幅改近郊區(qū)目前雖然是開發(fā)的熱點區(qū)域，但是由于配套尚在完善中，生活有一定水平的未便，擔(dān)當(dāng)比例略有下降；隨著北部新城籌劃的出臺以及地鐵利好， 選擇城北作為最適合居住區(qū)域的比例有小幅上升。? 需求面積 60-120 是主流通過本次秋交會觀察，購房者在選擇衡宇面積時， 60-120 平米的衡宇是主流， 占到總體需求的近 8 成。 這是因為這一面積的衡宇大多是二房、三房的實用型戶型。120 平米以上的面積需求有一定幅度的滑落，絕大多數(shù)消費者購 置衡宇是以經(jīng)濟適用為主， 過大面積會造成一定水平上的損失， 政府 生意業(yè)務(wù)稅

34、收政策的出臺也導(dǎo)致大戶型衡宇的需求下降。隨著周邊郊縣地域房地產(chǎn)的逐漸生長， 舒適型中型戶需求也會出 現(xiàn)一定水平上漲。? 花圃洋房需求上漲，普通多層仍占需求主力多層物業(yè)的需求仍占主流職位，花圃洋房在經(jīng)歷 2004 年的大起和 2005 年春交會的大落事后，從這次房交會來看需求逐漸穩(wěn)定，這表明購房者逐漸趨于理性，轉(zhuǎn)向更為經(jīng)濟適用的普通多層。三環(huán)內(nèi)普通多層瀕臨滅絕的勢態(tài)也促使普通多層的需求穩(wěn)步上漲。高層物業(yè)需求有大幅度下降，原因是因為高層物業(yè)容積率較高， 目前成都居民對高層物業(yè)的擔(dān)當(dāng)度較低， 高層物業(yè)代價較高等因素導(dǎo) 致需求下降。? 付款方法按竭方法仍然為主要方法，一次性付款比例激增在擔(dān)當(dāng)觀察的購房

35、者當(dāng)中，有 67%的購房者選擇按揭付款，說明 按揭仍然是主要的付款方法一次性付款的購房者比例相比上漲， 這是因為銀行小我私家住房 按揭貸款利率的調(diào)解 , 導(dǎo)致一部門購房者選擇一次性付款來低落購房 本錢。? 蒙受首付 6-12 萬占主流觀察顯示，意向購房者當(dāng)中能蒙受的首付以 6-12 萬占主流，由此可見，成都市購房者的購房能力逐漸提高。? 月供能力 1001-1500 元為主意向購房者當(dāng)中能蒙受的月供以 1001-1500 元為主， 成都市購房者消費水平相比擬力穩(wěn)定。? 喜歡的交房標(biāo)準(zhǔn)清水房清水房在寬大消費者中擔(dān)當(dāng)度較高，比例高達(dá) 63%的客戶選擇交 房標(biāo)準(zhǔn)為清水， 在觀察中我們發(fā)明， 部門購房

36、者對裝修房也開始擔(dān)當(dāng)；選擇精裝修的購房者較低，這是因為精裝修樓盤普遍代價較高， 并且并不一定適合購房者的本性扮裝修要求。廚衛(wèi)簡裝這種裝修方法相對上漲， 說明這種方法逐漸被人們擔(dān)當(dāng) ,成為比力受歡迎的裝修方法。第三章 產(chǎn)物開發(fā)戰(zhàn)略定位經(jīng)過對成都地產(chǎn)市場范圍化的市場調(diào)研闡發(fā)， 我們已提煉出目前 市場的需求特征及需求趨勢， 通過對產(chǎn)物進(jìn)一步對市場細(xì)分， 因此必 須對開發(fā)戶型及消費群進(jìn)行明確定位一、 開發(fā) 戶型定位1.1 戶型定位憑據(jù)市場狀況闡發(fā)以及消費者擔(dān)當(dāng)度觀察，大部門客戶群體擔(dān)當(dāng)度較高和購置意向較強的戶型是 60-120 平米戶型， 其中 60-100 平米 戶型的需求占到了 70%左右。故此主

37、要戶型區(qū)間應(yīng)該考慮為 60-120平米的中、小面積的戶型，以實用型、功效型為戶型定位。1.1.2 戶型定位戶型以 60-120 平米的實用型、 功效型戶型為住， 配合以奇特的室內(nèi)功效空間，形成具有人性化特色的舒適形戶型。憑據(jù)目前市場狀況及設(shè)計范例， 一居： 50 平米-60 平米二居（?。?： 61 平米 -90 平米發(fā)起戶型面積以以下標(biāo)準(zhǔn)為適宜： 戶型配比為 21%戶型配比為 30%二居（大） ： 90 平米 -100 平米 三居： 100 平米-120 平米躍層： 130 平米-150 平米戶型配比為 18%戶型配比為 29.5%戶型配比為 1.5%1.2 產(chǎn)物闡發(fā)? 小套型市場闡發(fā)1）

38、現(xiàn)狀闡發(fā)： 由于成都經(jīng)濟的生長， 越來越多的白領(lǐng)階層不停涌現(xiàn)， 出現(xiàn)年輕化和知識化的結(jié)構(gòu)， 年輕人獨立意識逐步增強， 本性追求和 對私人空間的向往逐步走向成熟。 使本市小套型住宅公寓有了極大的 需求， 而當(dāng)?shù)亻_發(fā)商也順應(yīng)該潮水， 推出不少的具有針對性的小套型 住宅，如中海常春藤、西城星座、 、 所等項目，由于具有定位準(zhǔn)確， 適銷對路，市場擔(dān)當(dāng)力強等特色，而深受市民，特別是年輕一族的喜 愛，從而使這些項目開發(fā)的樂成成為一定。2） 未來闡發(fā)： 小套型的樂成， 一方面是， 開發(fā)商樂成掌握了這一點， 取得樂成。另一方面是小套型市場的客戶群體底子廣，客戶量大，客 戶購置門檻低等特點， 將成為恒久的開發(fā)熱

39、點， 因為年輕一代總是不 停生長，需求總量不停涌現(xiàn)，市場時機總是不停出現(xiàn)。所以，小套型 開發(fā)是大有前途的 。三、目標(biāo)消費群定位憑據(jù)消費擔(dān)當(dāng)度觀察所面臨的政策情況，我們確定了家庭年收入 在 5-10 萬元三年內(nèi)購房有意向的群體為主力購置群體，該群體具有購置房價在 4500 元/ 平米左右的 60-120 平米住宅的能力。通過對消費群定位進(jìn)行闡發(fā)， 本案得到目標(biāo)消費群的特征與存眷點為以下幾點：常住人口 部門外地客戶投資客戶 私人業(yè)主客 戶 特 征 年齡段 25 歲 50 歲 家庭收入月總收入在 3000 元以上年輕，極賦生命力；樂觀、現(xiàn)代事情講求高效率，能順應(yīng)時代的步調(diào)，靈活介紹變革與時尚，與流行

40、看法高度接軌具備較高的知識和智慧，并明白利用其優(yōu)勢經(jīng)營事業(yè)和生活客 戶 關(guān) 注 點 居住情況的舒適 居住衡宇的品質(zhì) 居住戶型的實用與公道 居住社區(qū)的差別性 投資回報 本性居住 自用辦公第四章 成都地產(chǎn)市場類比產(chǎn)物狀況闡發(fā)市場需求及供給趨勢闡發(fā)得到， 目前與恩威地產(chǎn)產(chǎn)物開發(fā)的類比競爭敵手較多， 本章通過對成都市場小戶型市場狀況闡發(fā)， 提出提升產(chǎn)物競爭力戰(zhàn)略思路，以便于為提升產(chǎn)物核心代價提供底子。一、 2006 年成都市新推小戶型物業(yè)漫衍情況及特點1、小戶型的環(huán)域漫衍環(huán)域漫衍情況數(shù)據(jù)來源：成都市房產(chǎn)治理局 標(biāo)準(zhǔn)地產(chǎn)研究中心從市區(qū)內(nèi) 06 年上半年推出樓盤 90 以下小戶型的供給情況看，二環(huán)至三環(huán)小

41、戶型物業(yè)的供給量最多，占到總供給量的 48%；二環(huán)至三環(huán)是目前成都市房地產(chǎn)開發(fā)最會合、 最活潑的熱點區(qū)域， 雖然多數(shù)項目的主力戶型仍然是在 100 以上， 但因項目眾多， 總體供給量仍然是各環(huán)域中最大的。一環(huán)內(nèi)新開項目不多，單個項目體量也不大，但是受地理位置、土地本錢及其他條件限制，根本上以中小戶型、特別是小戶型為主，其 90 以下住宅供給量位居全市第二位，占總數(shù)的 22%。一環(huán)至二環(huán)以及三環(huán)外目前 90 以內(nèi)小戶型住宅供給量相對較少，分別占 13%和 17%。2、小戶型區(qū)域漫衍1）區(qū)域漫衍情況數(shù)據(jù)來源：成都市房產(chǎn)治理局 標(biāo)準(zhǔn)地產(chǎn)研究中心城西，小戶型物業(yè)供給量最大成都市傳統(tǒng)的上風(fēng)上水之地， 歷

42、來素有“西貴”之說， 一直以來都是成都市民居家生活選擇的熱點地域，經(jīng)過多年房地產(chǎn)開發(fā)的積聚，該區(qū)域內(nèi)已形成雙楠、金沙光彩、羊西線沿線等大型成熟社區(qū)。城西歷年來的房地產(chǎn)開發(fā)均以中高等樓盤為主， 戶型也以面積較大戶型為主，但隨著整個都市的生長、房地產(chǎn)開發(fā)的不停成熟，憑據(jù)市場實際需求的變革， 近兩年來城西房地產(chǎn)開發(fā)的戶型供給也在不停的調(diào)解適應(yīng)， 許多大的社區(qū)都增加了中小戶型的供給量， 中小戶型為主的項目，如：西城星座、楠寶石、金林地 . 新光彩廣場等。還新增了不少以 . 大城小室、大城中，小戶型項目會合一環(huán)內(nèi)， 特別是市中心區(qū)域內(nèi)是小戶型項目會合的區(qū)域， 該區(qū)域內(nèi)由于土地供給緊張， 各個項目占地面積

43、都比力小， 受都市籌劃建立 條件、土地本錢、衡宇代價的限制，更適合做小戶型項目。而市中心 又是商業(yè)、金融中心，種種商業(yè)、生活配套完善，對只身白領(lǐng)階層和 寬大投資者都有相當(dāng)?shù)奈Γ?而這兩者都是小戶型物業(yè)的忠實的客 戶群。中產(chǎn)城東，小戶型增長速度快城東是近幾年來房地產(chǎn)開發(fā)比力活潑的區(qū)域， 眾多知名開發(fā)企業(yè) 先后入主城東。 隨著“中產(chǎn)城東”觀點的提出， 城東房地產(chǎn)開發(fā)有了 一個比力明確的偏向， 適合寬大工薪階層的經(jīng)濟實用型戶型供給比例 增加，小戶型物業(yè)供給量不停增長，已占到全市總供給量的 20%。城南各面積段供給結(jié)構(gòu)相對平衡，小戶型供給較少城南是成都市最早的富人區(qū)，其房地產(chǎn)起步相對其它區(qū)域最早，

44、經(jīng)過多年來房地產(chǎn)開發(fā)的市場摸索和經(jīng)驗的積聚， 城南已形成了比力穩(wěn)定的市場，房地產(chǎn)開發(fā)根本以中、高等樓盤為主，各個樓盤中 90 以下小戶型所占比例均較小， 但城南項目眾多， 其總體供給量約占 全市總量的 18%。城北，整體生長滯后，小戶型供給量最少城北房地產(chǎn)開提倡步較晚， 近兩年來， 城北房地產(chǎn)開發(fā)逐漸形成 范圍，但仍滯后于其它幾個區(qū)域。由于城北受地理位置、區(qū)域生長以 及情況配套等因素的制約， 客戶群比力單一， 其地產(chǎn)開發(fā)仍然是以中 小戶型為主，但由于區(qū)域內(nèi)項目不多，總體量較小，是主城區(qū)范疇內(nèi) 小戶型供給最少的區(qū)域。2）漫衍特點小戶型項目由于自身條件的限制，對周邊的情況、市政、生活等 綜合配套要

45、求相對較高， 從目前來看， 城區(qū)范疇內(nèi)以小戶型為主的項 目根本會合在市中心或是交通便利、 綜合配套設(shè)施完善的成熟社區(qū)周 圍。等，小戶型項目多是一棟或兩棟修建出現(xiàn)，自身情況、景觀、及綜合 配套等都不完善， 而成熟社區(qū)內(nèi)商業(yè)、 生活等綜合配套設(shè)施非常完善， 可以充實彌補小戶型項目在這方面的不敷，代表樓盤如：楠寶石、和 貴 . 時代巢、西城星座等。學(xué)校是一種重要的配套設(shè)施， 同時學(xué)校還可以動員周邊地域的整體的生長， 特別是高校經(jīng)濟是一種不容忽視的經(jīng)濟生長形式， 小戶型住宅項目的開發(fā)往往是與校園經(jīng)濟的緊密結(jié)合，代表樓盤如：金林 .大城小室、大地 . 新光彩廣場、摩卡 . 筑、名人 . 第四城等。3、戶

46、型設(shè)計1）各面積段戶型設(shè)計50 以下的小戶型住宅少少，約為小戶型總供給量的 5%左右，這類小面積的住宅根本上是酒店式公寓的形式， 空間較小， 不能形成獨立的客廳和臥室； 50-60 以一室一廳為主，這類型小戶型多數(shù)也是酒店式公寓的設(shè)計，但其空間相對付 50 以下的小戶型大，業(yè)主可以憑據(jù)自己的需要進(jìn)行離開， 形成一室一廳的格式； 而 60-70 的設(shè)計則較為靈活，可以設(shè)計為標(biāo)準(zhǔn)的一室一廳、一室兩廳等，還可以 帶一個小的書房； 70-90 的住宅在小戶型的供給量中是最大的，占 總供給量的 70%左右，其中 70-80 以兩室兩廳單衛(wèi)為主，而 80-90 的選擇面較寬，舒適型兩室兩廳單衛(wèi)、兩室兩廳雙

47、衛(wèi)、緊湊型三室 一廳單衛(wèi)、 小躍層等均有， 此類戶型總價相對公道而居家舒適性又能 得到包管， 對付剛結(jié)婚的年輕人、 普通的三口之家以及老年人養(yǎng)老都 相當(dāng)適合。2）小戶型平面結(jié)構(gòu)與大戶型物業(yè)一梯兩戶， 兩梯四戶為主的格式相比， 小戶型物業(yè)個別單元面積較小、為了節(jié)約本錢、低落公攤、淘汰后期營運本錢， 小戶型物業(yè)一般接納多梯多戶的設(shè)計。 從目前成都市推出的小戶型物 業(yè)來看，小戶型的平面結(jié)構(gòu)設(shè)計差別較大，從一梯三戶，兩梯四戶、六戶、八戶、到六梯十八戶至三十戶均有。其中酒店式公寓形式的小戶型項目一般以回廊式結(jié)構(gòu)， 每層戶數(shù)較多， 而 60-90 的小戶型物業(yè)則以兩梯和三梯為主， 每層四戶、 六戶、 八戶

48、居多凱萊 . 國際寓所 兩梯六戶4、小戶型的特點面積小、功效全，空間設(shè)計自由靈活“麻雀雖小， 五臟俱全”小戶型物業(yè)面積雖小， 但其內(nèi)部結(jié)構(gòu)與功效與大戶型相比卻是絕不遜色。從酒店式公寓、標(biāo)準(zhǔn)套一、套二、 套三到小躍層， 30-90 平方米也能做收支戶花圃、觀景陽臺等大戶型 同樣的設(shè)計。 而部門小戶型在設(shè)計的時候， 更是預(yù)留了購房者發(fā)揮的 空間，業(yè)主可以憑據(jù)自己的需要隨意組合、調(diào)解，更是充實體現(xiàn)了小 戶型自由靈活的特點，同時也彰現(xiàn)主人的本性化設(shè)計和生活品位。二、 2006 年上半年成都市小戶型供銷情況闡發(fā)1、總體供給情況數(shù)據(jù)來源：成都市房產(chǎn)治理局 標(biāo)準(zhǔn)地產(chǎn)研究中心06 年 1 5 月，五城區(qū)范疇內(nèi)

49、住宅總體供給量為 244.42 萬，其中 90 以下供給量為 55.15 萬，占總供給量的 23%。以 90 以下為整體來看， 60-90 供給量為 48.14 萬，占 87.30%； 60 以下供給量為 7.01 萬，占 12.70%。與去年同期相比，今年 90 以下的中小戶型供給面積整體有所下降，主要體現(xiàn)為 60 以下小戶型供給量淘汰 10.07 萬，同比下降 58.96%，而 60-90 的供給量則有大幅上升，增加 9.07 萬，同比上漲 23.21%。2、總體成友愛況06 年 15 月，五城區(qū)范疇內(nèi)住宅總體成交量為 305.07 萬，其中90 以下住宅總體成交量為 69.21 萬，占總體成交量的 22.69%。以 90 以下為整體來看， 60-90 的成交量為 53.57 萬， 占 77.40%，而 60 以下住宅成交量為 15.64 萬，占 22.60%。與去年同期相比，今年 90 以下住宅總體成交量有所增加，主要體現(xiàn)在 60-90 住宅成交量較大幅度上漲， 成交量增加 11.05 萬，同比上升 25.99%，而 60 以下住宅生意業(yè)務(wù)量則淘汰了 6.23 萬，同比下降 28.49%。3、供銷比擬闡發(fā)數(shù)據(jù)來源：成都市房